Eindrapport Companen.pdf

Onderzoek Wonen

Rekenkamercommissie Enschede 15 november 2022 Eindconcept

DATUM

15 november 2022

TITEL

Onderzoek Wonen

OPDRACHTGEVER

Rekenkamercommissie Enschede

AUTEUR(S)

Jeroen Lijzenga Menno van Setten

PROJECTNUMMER

153.103

STATUS

Eindconcept

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Samenvatting, conclusies en aanbevelingen Aanleiding en vraagstelling Ambities en woningmarktontwikkelingen Ontwikkelingen in de afgelopen jaren Aanbevelingen

5 5 5 8 12

1 1.1 1.2 1.3

Aanleiding en vraagstelling onderzoek Aanleiding en vraagstelling Onderzoeksvragen Leeswijzer

15 15 15 16

2 2.1 2.2 2.3

Ambities en woningmarktontwikkelingen Ambities ten aanzien van het wonen in Enschede Vergelijking ambities en ontwikkelingen op de woningmarkt Beschouwingen op de woningmarkt en het gemeentelijk woonbeleid

17 17 18 21

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Sturingsmogelijkheden op de woningmarkt Instrumenten van de gemeente De gemeente als overheid (publiekrecht) De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De gemeente als beïnvloeder (communicatieve instrumenten) Huur- en koopcontracten Invloed Rijksoverheidsbeleid op de woningmarkt in Enschede

26 26 26 34 37 37 39

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad in de afgelopen jaren Demografische ontwikkelingen op gemeenteniveau Demografische ontwikkelingen op wijkniveau Ontwikkeling woningvoorraad op gemeenteniveau Ontwikkeling woningvoorraad op wijkniveau Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad

41 41 45 50 53 54 57

5 5.1 5.2 5.3

Doorstroming op de Enschedese woningmarkt Ontwikkelingen koopmarkt Ontwikkelingen huurmarkt Verhuisbewegingen

60 60 63 68

6 6.1 6.2

Toekomstige ontwikkeling van vraag en aanbod Verhuisgeneigdheid en verhuismotieven Verwachte ontwikkeling van vraag en aanbod

10 10 14

Bijlage 1: Databronnen

18

Bijlage 2: Omschrijving onderzoeksmethoden

19

Bijlage 3: Wijken in Enschede

21

Bijlage 4: Verdiepende analyses hoofdstuk 4

22

Bijlage 5: Verdiepende analyses hoofdstuk 5

30

Bijlage 6: Begrippenlijst

31

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen Aanleiding en vraagstelling In het jaarplan 2021 van de Rekenkamercommissie Enschede (Rkc) is een onderzoek naar wonen opgenomen. Het onderzoek moet een beeld geven van de effecten van het gevoerde woonbeleid op de doorstroming in de stad en bevolkingssamenstelling van de stad, zoals die blijken uit de ontwikkelingen die zich in de afgelopen periode op de woningmarkt in Enschede hebben voorgedaan. Het onderzoek moet de Rkc inzicht geven in de effectiviteit van het gevoerde woonbeleid en moet de gemeenteraad in staat stellen na te gaan of de ambities uit het vastgestelde woonbeleid ook op de langere termijn haalbaar lijken. Dat betekent dat het onderzoek niet alleen terug kijkt, maar ook een verkenning geeft van de nabije toekomst op basis van de recente trends en ontwikkelingen.

Welke woningen moeten worden gebouwd om de gemeentelijke ambities om te groeien naar 170.000 inwoners te realiseren? Wat moet de gemeente bieden om voor de gemeente belangrijke hoogopgeleide vestigers te trekken? De Rekenkamercommissie heeft de volgende onderzoeksvragen benoemd: • Hoe heeft de bevolkingssamenstelling van Enschede zich in de periode 2010 – 2022 ontwikkeld? • Hoe zit het huizenbestand van de gemeente Enschede eruit? • Hoe verloopt de doorstroming op de woningmarkt? • Welke mogelijkheden heeft de gemeente om te sturen op inwoneraantal, bevolkingssamenstelling en doorstroming op de woningmarkt?

Ambities en woningmarktontwikkelingen De Woonvisie 2019 is voor het eerst door de gemeenteraad van Enschede vastgesteld in juni 2019 en herzien in december 2020. De Woonvisie richt zich primair op de periode tot 2030. De overkoepelende ambitie is om te groeien naar 78.000 woningen voor 170.000 inwoners. Ten tijde van het opstellen van de Woonvisie 2019 waren er 75.000 woningen voor 159.000 inwoners. • De belangrijkste thema’s van de Woonvisie 2019 zijn: – Het aantrekken en vasthouden van talent. Dit thema gaat vooral over (internationale) studenten en afgestudeerden. Door passend woningaanbod moeten meer mensen uit deze doelgroep in Enschede gaan wonen en ook blijven. – Een duurzame groene stad. Het doel is om als gemeente klimaatneutraal te worden. In 2050 moeten alle woningen van het aardgas af. Om dit te bereiken werkt de gemeente samen met de corporaties en de eigenaren van de koopwoningen. – Een samenleving waar iedereen mee kan doen. Alle inwoners moeten passende woonruimte kunnen vinden. Bijzondere aandacht is er voor inwoners met een laag inkomen, ouderen en inwoners met een (tijdelijke) ondersteunings- en zorgvraag. Dit vraagt om voldoende woningaanbod in wijken en buurten. – Samenwerking met woningcorporaties. De corporaties zijn belangrijke partners in de stad omdat zij huizen bouwen voor mensen met lagere inkomens.

Met corporaties gaat de gemeente onder andere: > nieuwe vormen ontwikkelen van woon-zorg combinaties; > onderzoek doen naar nieuwe standplaatsen voor woonwagenbewoners; > maatwerk leveren in huisvesting van statushouders;

153.103 | Onderzoek Wonen

5

> jaarlijkse prestatieafspraken met corporaties en huurdersverenigingen maken. – Passende woningbouwprogrammering. De gemeente wil goed in de gaten blijven houden van welke woningen er genoeg zijn en waaraan behoefte aan is. Destijds werd uitgegaan van een afname van het aantal sociale huurwoningen en een toename van het aantal woningen in de middenhuur. Aan het realiseren van de doelstellingen wordt door de gemeente en haar partners gewerkt. De woonvisie is van 2019 en de doelstellingen zijn daarom redelijk recent benoemd. In de onderstaande tekst wordt benoemd hoe de gemeente op weg is met het realiseren van de doelstellingen en op welke punten aandacht en/of extra inspanning nodig is. Voor halen groeiambitie moeten meer huishoudens in de stad blijven • In 2011 woonden er bijna 158.000 mensen in de gemeente Enschede. Tien jaar later is de omvang van de bevolking toegenomen naar bijna 160.000 inwoners. Dit is een toename van ongeveer 1.900 inwoners in 10 jaar oftewel een gemiddelde jaarlijkse groei met 172 inwoners. Met deze groei is een bevolkingsomvang van 170.000 in 2030 niet haalbaar. Voor het halen van die ambitie moeten er jaarlijks ruim 1.400 inwoners bijkomen tussen 2023 en 2030. • Enschede heeft een negatief binnenlands migratiesaldo. Deels is dat inherent aan de situatie in een studentenstad, veel jonge mensen vliegen na hun studie weer uit.

Voorkomen moet worden dat huishoudens die in Enschede willen wonen door gebrek aan aantrekkelijk werk, passend woningaanbod en passende woonmilieus naar elders uitwijken. Het binden van pas afgestudeerden sluit aan bij de ambitie om talent voor de stad te behouden. Dit lukt deels, maar er zijn zorgen over huisvestingsmogelijkheden van studenten na de studie. • Enschede is gebaat bij het vasthouden van vitale en kapitaalkrachtige huishoudens. Per saldo vertrekken er meer gezinnen met kinderen en kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar uit Enschede dan dat er naar Enschede verhuizen. Het beter vasthouden van deze huishoudensgroepen is belangrijk in het licht van de groeiambitie. Versnelling woningbouw nodig om groeiambitie te halen • De woningvoorraad van de gemeente Enschede is gegroeid van ruim 74.000 woningen in 2012 naar bijna 76.000 woningen in 2021. Dit komt neer op een groei van gemiddeld 200 woningen per jaar. Er is een versnelling nodig van de toename van de woningvoorraad naar bijna 300 woningen per jaar om in 2030 uit te komen op 78.000 woningen. Focus op middenhuur past bij ambitie • In verhouding met de bestaande woningvoorraad worden er relatief veel particuliere huurwoningen toegevoegd en relatief weinig corporatiewoningen.

Dit past bij de ambitie van destijds om minder sociale huurwoningen te realiseren en meer huurwoningen boven de liberalisatiegrens. De sterkste groei in de huurvoorraad zit in de middenhuur (tot € 950 per maand) en dure huur. Het aandeel sociale huurwoningen in Enschede (37%) ligt ruim boven de 30% die wordt genoemd in de Nationale Woonen Bouwagenda. • Een aandachtspunt is of huurwoningen met een middenhuur ook in dat segment verhuurd blijven worden. De plannen van de Rijksoverheid om het middenhuursegment te gaan reguleren maken dat het voor verhuurders aantrekkelijker wordt om woningen in het dure segment te verhuren. Een voorwaarde zal zijn dat de woningen daarvoor voldoende kwaliteit moeten hebben en dat de marktsituatie er naar is. Daar staat tegenover dat de woonwens van woningzoekenden zich meer op het middenhuursegment richt dan op het dure segment.

153.103 | Onderzoek Wonen

6

Verduurzaming vraagt strategie voor de particuliere voorraad • Enschede committeert zich er in de woonvisie aan een groene en duurzame stad te worden en op termijn klimaatneutraal te zijn. Woningcorporaties zijn het verst gevorderd met de verduurzaming van hun woningvoorraad. Het woningbezit van particuliere verhuurders heeft gemiddeld de slechtste energetische kwaliteit. In absolute aantallen zit de grootste opgave in verduurzaming van woningen bij eigenaar-bewoners. Het is terecht dat de gemeente zich mede op deze groep richt. En: naast het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen vraagt de beweging om gasloos te worden een goede strategie. Levensloopgeschiktheid woningvoorraad is een aandachtspunt • Een derde van de woningvoorraad is geschikt voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Nog eens een derde van de woningen is geschikt te maken. De grootste slag is te maken bij koopwoningen, woningen die gebouwd zijn na 1980 en grondgebonden woningen. In het licht van de toename van het aantal ouderen in de gemeente en de lijn dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig moeten (en doorgaans willen) wonen, is de levensloopgeschiktheid van de voorraad een belangrijk aandachtspunt. Zeker alleenstaande ouderen die te maken krijgen met beperkingen zijn kwetsbaar als zij in een niet levensloopgeschikte woning wonen en zorg niet voldoende geleverd kan worden.

• De corporaties geven in de gehouden interviews aan bezorgd te zijn over de geschiktheid van de woningvoorraad voor ouderen. Er is in hun ogen beleid nodig om de woningvoorraad gericht aan te passen en te labelen. Daarnaast is er in de beleving van de corporaties behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen op aansprekende plekken in de buurt van voorzieningen en zorg. • De zorgaanbieder met wie is gesproken ziet eveneens een grote opgave in verband met het langer zelfstandig thuis wonen door ouderen. • Ook huurdersorganisaties maken zich zorgen over het aanbod aan geschikte woningen voor ouderen. • Het realiseren van voor ouderen geschikte woningen in de sociale huursector kan volgens de corporaties met wie is gesproken een belangrijke bijdrage leveren aan de doorstroming. Zorgen over concentraties kwetsbare inwoners en de impact op buurten • Corporaties maken zich zorgen over eenvormige wijken waar concentraties kwetsbare inwoners wonen. Mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang komen toch vaak terecht in dezelfde gebieden binnen de gemeente. Het betreft gebieden waar de omloopsnelheid binnen de voorraad hoger is dan gemiddeld en waar dus relatief vaak woningen vrij komen. • Daarbij wordt gewezen op de (overlast)problematiek die ontstaat door mensen die zorg mijden en zonder begeleiding wonen.

Er wordt gesignaleerd dat mensen met een laag inkomen zich toch concentreren in Enschede Noord en ook in Enschede Zuid. Goede samenwerking tussen bij het wonen betrokken partijen, onderwijs en zorg beter betrekken • Geïnterviewden zijn erg positief over de samenwerking tussen bij de woningmarkt betrokken partijen, waaronder de gemeente, woningcorporaties, huurdersorganisaties en projectontwikkelaars. Het Platform Stedelijke Ontwikkeling en de samenwerking tussen corporaties worden als zeer constructief ervaren. • Wel wordt genoemd dat de afstemming tussen gemeente en onderwijsinstellingen op het gebied van het wonen beter kan. Er is overleg met de UT en Saxion, maar er is nog onvoldoende focus op de woonbehoefte van studenten en medewerkers van de onderwijsinstellingen. • Er wordt ook geconstateerd dat met zorgpartijen intensiever overleg nodig is over de ontwikkeling van de behoefte aan wonen met zorg en de eisen die het leveren van zorg stelt aan het wonen. Er is

153.103 | Onderzoek Wonen

7

in de beleving van partijen met wie is gesproken nog te weinig gezamenlijke visie op de behoefte rond wonen met zorg bij zorgorganisaties.

Ontwikkelingen in de afgelopen jaren Ontwikkeling van de bevolking in de afgelopen jaren Aantal huishoudens sneller gegroeid dan aantal inwoners • In 2011 woonden er bijna 158.000 mensen in de gemeente Enschede. Tien jaar later is de omvang van de bevolking toegenomen naar bijna 160.000 inwoners. De toename was ongeveer 1.900 inwoners in 10 jaar (+1,2%) oftewel een gemiddelde jaarlijkse groei met zo’n 190 inwoners. • Tussen 2011 en 2021 is het aantal huishoudens toegenomen van bijna 76.900 naar ruim 79.600. De groei was ruim 2.700 huishoudens (+3,5%). • Het aantal huishoudens in Enschede is tussen 2011 en 2021 sterker gestegen dan het aantal inwoners. Dit hangt onder meer samen met dat de stad meer kleine huishoudens trekt, terwijl meer gezinnen Enschede verlaten. Ook speelt mee dat door het ouder worden van de inwoners het aantal kleine huishoudens toeneemt en dat door de individualisering minder mensen er voor kiezen met een ander een huishoudens te vormen. Meer dan de helft van de huishoudens alleenstaand • Bijna de helft van de huishoudens in de gemeente Enschede is alleenstaand. Ruim een kwart van de huishoudens in de gemeente bestaat uit paren zonder kinderen en ruim een kwart zijn gezinnen met kinderen. Buitenlands vestigingsoverschot zorgt voor de meeste groei • De bevolking van Enschede groeit per saldo doordat meer mensen zich vestigen dan er vertrekken.

Het geboortesaldo is flink negatief. Vooral het buitenlandse vestigingsoverschot is per saldo verantwoordelijk voor de groei. Enschede heeft een negatief binnenlands migratiesaldo. Dat betekent dat meer mensen vanuit Enschede verhuizen naar andere Nederlandse gemeenten dan andersom. • Enschede trekt veel jonge mensen. Vaak komen zij naar de stad om te studeren. Een deel vertrekt na de studie weer, een deel blijft in de stad wonen. In de levensfase dat mensen een gezin stichten, vertrekken naar verhouding veel inwoners weer. Wijken met duidelijk verschillende bewonersprofielen; zorgen over concentratie van kwetsbare mensen • In Enschede wonen relatief veel huishoudens met een lager inkomen. In Nederland heeft ongeveer 20% een besteedbaar inkomen tot € 17.900. In Enschede is dat 32%. Dat heeft mede te maken met het grote aantal studenten, die vaak een beperkt inkomen hebben. Ongeveer 70% heeft een inkomen lager dan modaal (circa € 37.000, prijspeil 2020), 16% heeft een inkomen van 1 tot 1,5 keer modaal en 12% van de huishoudens heeft een inkomen vanaf 1,5 keer modaal. In Nederland heeft 40% een bovenmodaal inkomen, in Enschede is dat 28%. In het Binnensingelgebied, Enschede-Noord en Twekkelerveld wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen. Deels gaat dit om studenten die vaak weinig inkomen hebben.

In het landelijk gebied en de wijken Glanerbrug, Ribbelt-Stokhorst en Hogeland-Velve wonen relatief veel huishoudens met een inkomen vanaf 1,5 keer modaal. Hier wonen minder studenten, zijn meer koopwoningen en liggen huizenprijzen hoger. • Bijna 30% van de inwoners van Enschede is laag opgeleid, ruim 40% is middelbaar opgeleid en bijna 30% is hoog opgeleid. In de wijken Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Zuid en Glanerbrug wonen relatief

153.103 | Onderzoek Wonen

8

veel lager opgeleiden. Relatief veel hoger opgeleiden wonen in Enschede-Noord, het landelijk gebied, Binnensingelgebied en Ribbelt-Stokhorst. • Corporaties me wie is gesproken, maken zich zorgen over toenemende concentraties kwetsbare mensen in buurten met het goedkoopste corporatiebezit. Mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang komen vaak terecht in dezelfde gebieden binnen de gemeente. Dit speelt met name in delen van de wijken Enschede Noord en Enschede Zuid.

Ontwikkeling van de woningvoorraad in de afgelopen jaren Minder goedkope corporatiewoningen, meer middenhuur • Tussen 2015 en 2019 is het aantal corporatiewoningen met ruim 2.100 woningen afgenomen. • Het aantal goedkope corporatiewoningen (huur tot ruim € 400) is met meer dan 500 woningen afgenomen. Voor jongeren tot 23 jaar bepaalt de kwaliteitskortingsgrens of er recht op huurtoeslag is. Ook voor kwetsbare groepen is dit een belangrijk segment. • Het aantal corporatiewoningen met een betaalbare huurprijs (tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens) is tussen 2015 en 2019 met ruim 300 woningen toegenomen. Dit lijkt vooral een effect van passend toewijzen. • De corporaties zijn meer woningen gaan verhuren in het middenhuursegment. Particuliere huursector sterk gegroeid, veel middenhuur en dure huur • De woningvoorraad van de gemeente Enschede is gegroeid van ruim 74.000 woningen in 2012 naar bijna 76.000 woningen in 2021. Het aantal koopwoningen in de gemeente Enschede is tussen 2012 en 2021 toegenomen met ruim 1.000 woningen (ruim 100 woningen per jaar). Het aantal corporatiewoningen is in die periode licht gestegen. Het aantal particuliere huurwoningen is tussen 2012 en 2021 gestegen van bijna 8.900 naar ongeveer 11.150, een toename van ruim 25%.

• De grootste toename in de particuliere huursector was er in de middenhuur, in de prijsklasse tussen de liberalisatiegrens en € 950 per maand. In deze prijsklasse is het aantal particuliere huurwoningen met ruim 1.300 woningen toegenomen. Tegelijkertijd nam het aantal particuliere huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens af. Het lijkt erop dat veel particuliere huurcontracten in dit segment bij een bewonerswissel zijn geliberaliseerd. In de dure huurprijsklasse vanaf € 950 per maand zijn er ruim 500 particuliere huurwoningen bijgekomen. Overigens is ook het aantal particuliere huurwoningen met een sociale huurprijs in Enschede toegenomen. Sterke stijging woningwaarde • De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Enschede is tussen 2014 en 2021 sterk gestegen van bijna € 193.000 in 2014 naar € 290.000 in 2021. Dit komt neer op een toename van ruim 50%. Dat is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde en iets hoger dan Overijssel. Grote verduurzamingsopgave in de particuliere sector • In Enschede heeft 20% van de woningen energielabel A, 17% energielabel B en 27% energielabel C. Daarmee heeft bijna twee derde van de woningen een groen energielabel. Ruim een derde (36%) van de woningen heeft energielabel D of slechter. • Woningcorporaties zijn het verst gevorderd met de verduurzaming van hun woningvoorraad.

Driekwart van het corporatiebezit heeft energielabel C of beter; 27% heeft energielabel A. • In de particuliere sector is er een grote opgave. Van de koopwoningen heeft ruim een derde (34%) een energielabel E, F of G. In de particuliere huursector is dit zelfs meer dan 40%.

153.103 | Onderzoek Wonen

9

Bijna twee derde van de woningen is levensloopgeschikt of levensloopgeschikt te maken • Van de totale woningvoorraad van de gemeente Enschede is 34% geschikt voor mensen met een lichte fysieke beperking. Nog eens 31% is met een relatief beperkte investering geschikt te maken (potentieel geschikt) en 35% van de woningen is niet geschikt en ook niet geschikt te maken. • Veel huurwoningen van corporaties en particulieren zijn geschikt (58% respectievelijk 49%) en een klein deel is potentieel geschikt. Dit deel van de voorraad bestaat uit veel appartementen die vaak geschikt zijn omdat alle primaire woonfuncties zich op één verdieping bevinden. • Een klein deel van de koopwoningen is op basis van de gehouden quickscan geschikt (8%). Wel is meer dan de helft van de koopwoningen geschikt te maken.

Doorstroming op de Enschedese woningmarkt Prijzen koopsector sterk gestegen; minder goedkope koopwoningen aangeboden • In relatieve zin is de gemiddelde koopsom met 65% gestegen tussen 2010 en 2021. De sterkste stijging vond plaatst bij appartementen en tussenwoningen. • De gemiddelde koopsom is in Enschede gestegen van ongeveer € 178.000 in 2010 naar ongeveer € 293.000 in 2021. Vanaf 2016/2017 is een sterke stijging ingezet. Op regionaal, provinciaal en landelijk niveau was dezelfde trend zichtbaar. De gemiddelde koopsom ligt in Enschede wel iets lager dan gemiddeld in Twente en de provincie en ook lager dan landelijk. • Door de prijsstijgingen in de koopsector werden er de laatste jaren steeds minder goedkope koopwoningen aangeboden. Dit betekent dat koopstarters met een lager inkomen (huishoudens die niet profiteren van de overwaarde van een te verkopen woning) moeilijker aansluiting zijn gaan vinden bij de prijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Druk in de sociale huursector toegenomen; meer dynamiek in de particuliere huursector • Vanaf 2015 de mutatiegraad van corporatiewoningen gedaald; minder woningen wisselen van bewoner en dus komen er minder woningen beschikbaar voor nieuwe bewoners. • Het gemiddeld aantal zoekdagen voor het vinden van een sociale huurwoning is gestegen tussen 2019 en 2021. Woningzoekenden hebben meer tijd nodig om een woning te vinden.

• Het gemiddelde aantal reacties per aangeboden sociale huurwoning sterk is gestegen tussen 2016 en 2021. Op elke aangeboden woning wordt in 2021 door bijna drie keer zoveel woningzoekenden gereageerd dan vijf jaar eerder. • In de particuliere huursector steeg de mutatiegraad, meer woningen kwamen vrij. Mogelijk heeft dat mede te maken met de introductie van generieke tijdelijke huurcontracten (voor maximaal 2 jaar) in de Wet doorstroming huurmarkt 2015, die per 1 juli 2016 van kracht is. Vaak zijn het middeldure en dure huurwoningen die vrij komen. • Jaarlijks verhuizen er tussen de 7.000 en 8.000 huishoudens binnen de gemeente Enschede. Daarnaast vestigden zich ruim 3.500 huishoudens per jaar in Enschede en vertrekken er ongeveer 3.000 huishoudens uit Enschede naar een andere gemeente. Zowel het aantal binnenverhuizers als het aantal vestigers en het aantal vertrekkers neemt de laatste jaren toe. • Er is vanuit alle wijken een trek naar het Binnensingelgebied en in beperktere mate naar BoswinkelStadsveld en Enschede-Noord. Relatief gezien vertrekken er veel huishoudens uit Twekkelerveld, Enschede-Noord en het landelijk gebied naar een andere gemeente. Binnenlandse vestigers van buiten de gemeente gaan relatief vaak in het Binnensingelgebied, Boswinkel-Stadsveld, EnschedeNoord en Enschede-Zuid wonen. • Huishoudens die zich vestigen in Enschede komen vaak uit de regio.

De meeste vestigers komen uit Hengelo, Almelo, Losser en Haaksbergen. De sterkste verhuisrelatie is er met Hengelo.

153.103 | Onderzoek Wonen

10

• Vertrekkende huishoudens gaan vaak naar grotere (studenten)steden zoals Amsterdam, Utrecht en Groningen. Het blijkt ook dat hoger opgeleiden meer uit Enschede vertrekken dan dat zij zich vestigen. Dit is vanuit de wens om talent vast te houden en aan te trekken geen goed signaal. Enschede trekt jonge mensen, middelbare kleine huishoudens en gezinnen vetrekken • Jonge huishoudens verhuizen veel, veel verhuizers zijn kleine huishoudens tot 35 jaar. Per saldo zijn er in deze categorie meer vestigers dan vertrekkers. Ook verhuist deze groep relatief vaak binnen de gemeente. • Kleine huishoudens van 35 tot 55 jaar en gezinnen vertrekken naar verhouding meer dan dat zij zich vestigen in de gemeente Enschede. • Kleine huishoudens in de leeftijd vanaf 55 jaar verhuizen in beperkte mate. Binding aan de wijk op veel plaatsen groot • In veel wijken is de binding aan de eigen wijk groot. Er wordt naar verhouding veel verhuisd binnen de eigen wijk. • Om binnen de eigen wijk te kunnen verhuizen bij een volgende stap in de wooncarrière is een gevarieerd woningaanbod nodig. Dit is ook belangrijk in het licht van de wens of noodzaak bij ouderen die de stap naar een levensloopbestendige woning maken. Maar ook in het licht van de vraag naar bijzonder woonvormen als tiny houses en groepswonen.

Ontwikkeling van vraag en aanbod Behoefte om wooncarrière te kunnen maken in de stad • Er is een grote groep thuiswonende of onzelfstandig wonende starters die een start wil maken op de Enschedese woningmarkt. Verhuisgeneigden die willen doorstromen, willen een kwalitatieve stap maken; hun woning is vaak te klein, ze willen een ander woningtype of zij willen een huis met een tuin. • Uit de verhouding tussen vraag en aanbod in de komende jaren, zoals die blijkt uit de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens, komt een behoefte naar voren om in Enschede meer in een grondgebonden woning te kunnen wonen. Zowel in de huursector als in de koopsector is er een aanvullende vraag naar grondgebonden woningen. • In de koopsector is er ook een extra vraag naar koopappartementen, maar deze vraag is aanmerkelijk kleiner dan de extra vraag naar grondgebonden woningen. • Op basis van de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens is er minder vraag naar huurappartementen dan er in de stad aanwezig zijn. Dit betekent niet meteen dat dit een kwetsbaar segment is in Enschede. De druk op de woningmarkt is de laatste jaren opgelopen en woningen worden makkelijk verhuurd. Het is wel een signaal dat er een kwalitatieve mismatch is tussen wens en werkelijkheid.

Aanvullende behoefte aan middenhuur en middeldure en dure koop • Er vooral een potentieel tekort aan middenhuurwoningen (huurprijs tot € 950 per maand), aan middeldure koopwoningen (tot de NHG-grens van € 355.000) en duurdere koopwoningen. Dit ligt in lijn met de wens om een kwalitatieve stap te kunnen maken binnen de stad. • Tegelijkertijd is er potentieel een overschot aan dure huurwoningen (huurprijs vanaf € 950 per maand). Voor veel huurders met een dure huur is het kopen van een woning een meer aantrekkelijk alternatief. • Een klein potentieel overschot aan koopwoningen tot € 200.000 wijst er op dat woningen die in dit segment op de markt komen in kwaliteit niet aansluiten bij de woonwensen van woningzoekenden.

153.103 | Onderzoek Wonen

11

Ook extra behoefte aan sociale huurwoningen • Ondanks het feit dat Enschede een grote sociale huurvoorraad heeft, is er nog een aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen. Dat hangt ook samen met de inkomensopbouw in de stad. Enschede heeft relatief veel huishoudens met een lager inkomen. Vanuit de doelstelling een inclusieve stad te zijn ligt het in lijn te zorgen voor voldoende sociale huurwoningen. Inzetten op het toevoegen van meer duurdere woningen draagt bij aan een meer evenwichtige balans in inkomensgroepen in de stad.

Aanbevelingen • Om de ambities in de woonvisie te realiseren is een versnelling in de woningbouwproductie nodig. Er zijn in deze tijd tal van complicerende factoren op dit punt (stikstof, arbeidscapaciteit, stijgende materiaalkosten, ambtelijke capaciteit bij de gemeente etc.), maar een voorwaarde om voldoende woningen te kunnen toevoegen is dat er voldoende harde bouwplannen zijn. Heb aandacht voor de planvoorraad, houdt voldoende rekening met planuitval en zorg dat de plannen kwalitatief aansluiten bij de ontwikkeling van de woningbehoefte. • Het is ook belangrijk om oog te houden voor onzekerheden met betrekking tot de woningmarkt en de huishoudensontwikkeling. De crisis van een aantal jaren terug heeft zichtbaar gemaakt hoe snel de temperatuur kan omslaan. Daarom het advies om in de komende jaren de ambities te blijven bezien in het licht van de behoefteontwikkeling en te (blijven) werken met een bandbreedte voor de te verwachten woningvraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. Het is van groot belang om in de plancapaciteit voldoende ruimte voor (kwantitatieve en kwalitatieve) sturing te houden (adaptief programmeren). Versnellen als het kan en temporiseren als het moet. Daarbij kunnen tijdelijke woningen bijdragen aan de meer flexibiliteit in de woningvoorraad.

• De extra woonvraag in Enschede zoals die blijkt uit de woonwensen van huishoudens met een verhuiswens, richt zich vooral op grondgebonden woningen. Voor woonmilieus met grondgebonden woningen is meer ruimte nodig dan voor meer stedelijke woonmilieus met overwegend appartementen. Ruimte is aan de stad vaak makkelijker te vinden dan in de stad. Het is de uitdaging om woonmilieus toe te voegen/uit te breiden die aansluiten bij de wens om in een grondgebonden woning te wonen, maar wel de voordelen bieden van het wonen in een stad. Ruime groen-stedelijke woonmilieus met toegang tot de voorzieningen in de stad en met aandacht voor de bereikbaarheid van het werk. Het niet honoreren van de woonwensen van inwoners brengt het risico met zich mee dat zij zich richten op omliggende gemeenten. Een deel van de oplossing kan gevonden worden in het bevorderen van doorstroming door het toevoegen van voor senioren geschikte kleinere woningen in de buurt van zorg en voorzieningen. De vrijkomende woningen voorzien deels in de behoefte aan grote grondgebonden woningen. Aandachtspunt bij deze strategie blijft de bereikbaarheid van vrijkomende woningen voor (koop)starters. • Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning.

Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen, zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben. Het gaat potentieel om flinke aantallen sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen in combinatie toeneemt (toename van het aantal vergunninghouders in een periode dat veel mensen werkloos raken en met spoed een goedkope woning nodig hebben). Er zijn gesprekken met regiogemeenten in het kader van de fair-share benadering uit de Nationale Woon- en Bouwagenda,

153.103 | Onderzoek Wonen

12

•

•

•

•

•

•

maar het beeld is dat dit niet heel snel gaat leiden tot substantieel meer sociale huurwoningen in de omliggende gemeenten. Reken daarom niet te krap met de benodigde voorraad sociale huurwoningen, ondanks het feit dat Enschede al een flinke sociale huurvoorraad heeft. Kijk eventueel naar de mogelijkheden om de vraag waar op korte termijn niet in kan worden voorzien te bedienen met tijdelijke woningen. De verkoop van corporatiewoningen waar minder behoefte aan ontstaat om daarmee te voorzien in de toenemende behoefte aan goedkope koopwoningen kan een belangrijke strategie zijn om de kwalitatieve mismatch in delen van de woningvoorraad aan te pakken. Met de middelen die dit genereert, kunnen corporaties woningen toevoegen die aansluiten bij de behoefte van de veranderende bevolking. De verkoop van corporatiewoningen in een krappe woningmarkt roept vaak weerstand op, maar kan een belangrijk instrument zijn om in de veranderende vraag te voorzien. Let er bij verkoop van corporatiewoningen op dat geen toekomstige problemen worden gecreëerd door woningen met een slechte energetische kwaliteit te verkopen aan kopers die geen geld hebben voor de benodigde verduurzaming van de woning. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht.

De woningcorporaties werken hier gestaag aan en zijn op dit punt al ver, maar in de oudere delen van de particuliere voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave. Dat vraagt om ook voor de particuliere voorraad actief te werken aan een strategie. Instrument als de ‘Investeringssubsidie Duurzame energie en Energiebesparing’ en de ‘Duurzaam Thuis Wonen Lening’ kunnen hier voor sommige woningeigenaren mogelijk bij helpen. Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Enschede toe. Het gaat om appartementen en kleinere grondgebonden levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector. De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn is een aandachtspunt. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen. Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe. Zorg in de planvoorraad voor voldoende van deze woningen.

Een aandachtspunt blijft de verhuisbereidheid van ouderen. Die is veel lager dan bij andere groepen. Het ontzorgen rond het proces van verhuizen kan helpen meer ouderen de stap naar een geschikte woning te laten maken. Er zijn zorgen over de leefbaarheid in delen van de stad door concentraties van kwetsbare inwoners. Het wijkteam wijst er op dat verhuurders niet met de bril van sociaal werkers naar deze groepen kijken en dat het nodig is daar een brug tussen te slaan. Het wijkteam probeert door zichtbaar te zijn in de wijk mensen te bereiken die zelf niet om hulp vragen. Meer samenwerking met de corporaties kan daarin van grote meerwaarde zijn. Faciliteer en organiseer als gemeente de samenwerking tussen verhuurders en zorgpartijen rond dit thema. De komst van kwetsbare inwoners in een wijk roept vaak weerstand op bij zittende bewoners die zich zorgen maken over de leefbaarheid in hun wijk. Dit betekent dat keuzes gemaakt moeten worden tussen het honoreren van de zorgen van zitten inwoners over de komst van kwetsbare inwoners en het sturen op werkelijk inclusieve wijken. Er is extra behoefte aan studentenwoningen in de stad. Studenten zijn een zeer belangrijke groep voor Enschede en een kans om talent naar de stad te trekken en voor de stad te behouden.

Zorg er voor dat deze groep tijdens de studie betaalbaar kan wonen en na de studie een woning kan vinden die past bij de woonwens. Het beeld is dat dit in Enschede vaak een grondgebonden koopwoning met

153.103 | Onderzoek Wonen

13

een tuin is. Bij het inspelen op de vraag naar studentenwoningen is een belangrijk aandachtspunt of de groei van het aantal studenten voor een langere periode doorzet. Overleg hierover met de universiteit en de Hogeschool en monitor de ontwikkeling. Aandachtspunt hierbij is de verwachting dat de groei met name zal bestaan uit internationale studenten. Over de wenselijkheid hiervan is landelijk discussie. Er zijn zorgen over de kansen op de woningmarkt van jongeren die niet studeren. Zorg dat deze groep ook een betaalbare eerste stap in de wooncarrière kan zetten en niet onder gaat in de concurrentie met studenten in de stad. • De samenwerking tussen bij het wonen betrokken partijen is goed. Koester dit en blijf hier aan werken. Betrek onderwijs- en zorgpartijen meer bij het opstellen van woonbeleid. Er is een taskforce waarin gemeente, corporaties, de zorgpartijen en de zorgverzekeraar zijn vertegenwoordigd. De corporaties ervaren nog te weinig daadkracht in de taskforce. Werk hieraan. • Er blijkt interesse te zijn voor bijzonder woonvormen zoals tiny houses en wonen in verbouwde nietwoningen als kantoren en boerderijen. Hoewel het beeld is dat dit een kleine markt betreft, kan het bijdragen aan de beschikbaarheid van woonruimte voor groepen die anders moeilijk aan woonruimte komen of om idealistische redenen voor dergelijke woonvormen kiezen.

Het verdient aanbeveling om aandacht te hebben voor deze wensen.

153.103 | Onderzoek Wonen

14

1 Aanleiding en vraagstelling onderzoek 1.1 Aanleiding en vraagstelling In het jaarplan 2021 van de Rekenkamercommissie Enschede (Rkc) is een onderzoek naar wonen opgenomen. Het onderzoek moet een beeld geven van de effecten van het gevoerde woonbeleid op de doorstroming in de stad en bevolkingssamenstelling van de stad, zoals die blijken uit de ontwikkelingen die zich in de afgelopen periode op de woningmarkt in Enschede hebben voorgedaan. Het onderzoek moet de Rkc inzicht geven in de effectiviteit van het gevoerde woonbeleid en moet de gemeenteraad in staat stellen na te gaan of de ambities uit het vastgestelde woonbeleid ook op de langere termijn haalbaar lijken. Dat betekent dat het onderzoek niet alleen terug kijkt, maar ook een verkenning geeft van de nabije toekomst op basis van de recente trends en ontwikkelingen. Welke woningen moeten worden gebouwd om de gemeentelijke ambities om te groeien naar 170.000 inwoners te realiseren? Wat moet de gemeente bieden om voor de gemeente belangrijke hoogopgeleide vestigers te trekken? Deze rapportage heeft primair betrekking op de ontwikkelingen rond het wonen in Enschede. Aanpalende beleidsterreinen als werkgelegenheid en infrastructuur (bereikbaarheid) raken aan het wonen, maar worden in deze rapportage niet nader onderzocht.

1.2 Onderzoeksvragen De Rekenkamercommissie benoemt de volgende onderzoeksvragen: • Hoe heeft de bevolkingssamenstelling van Enschede zich in de periode 2010 – 2022 ontwikkeld? • Hoe ziet het huizenbestand van de gemeente Enschede eruit? • Hoe verloopt de doorstroming op de woningmarkt? • Welke mogelijkheden heeft de gemeente om te sturen op inwoneraantal, bevolkingssamenstelling en doorstroming op de woningmarkt? Bij deze hoofdvragen zijn de volgende deelvragen geformuleerd: Bevolkingssamenstelling • Ontwikkeling van het aantal inwoners in de periode 2010 - 2020 • Met een verdeling in leeftijdscohorten • Met een verdeling naar sociaaleconomische groepen • Uitkomsten per jaar op wijk- en buurtniveau Woningvoorraad • Ontwikkeling voorraad koopwoningen naar prijsklasse in de periode 2010 - 2020 • Ontwikkeling voorraad huurwoningen naar huursector (corporatiesector, particuliere huursector) in de periode 2010 – 2020 • Opbouw van de woningvoorraad naar energetische kwaliteit (energielabel) • Opbouw van de woningvoorraad naar levensloopgeschiktheid Doorstroming • Ontwikkeling aantal verkochte woningen in verschillende prijsklassen in de periode 2010 - 2020.

153.103 | Onderzoek Wonen

15

• Verloop in de huurvoorraad in de periode 2010 - 2020. • Waar komen nieuwe inwoners van Enschede vandaan en waarom kiezen ze voor Enschede? • Waar vertrekken inwoners die Enschede verlaten naartoe en welke woningen betrekken zij? Waarom verlaten zij Enschede? • Is de markt in balans? Is er voldoende aanbod voor verschillende groepen (naar leeftijd en sociaaleconomische positie)? Sturingsmogelijkheden • Welke mogelijkheden heeft de gemeente om te sturen op inwonertal? • Welke mogelijkheden heeft de gemeente om te sturen op doorstroming op de woningmarkt? – Maakt de gemeente gebruik van de mogelijkheden? – Is hiervan een effect meetbaar?

1.3 Leeswijzer De eerste twee hoofdstukken gaan over het gemeentelijke woonbeleid en het instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om te sturen op de woningmarkt. • In hoofdstuk 2 worden de gemeentelijke ambities en de ontwikkelingen op de woningmarkt beschreven. In dit hoofdstuk wordt op basis van de uitgevoerde analyses en de gevoerde gesprekken een beschouwing gegeven op het gemeentelijke woonbeleid. • Hoofdstuk 3 gaat over de sturingsmogelijkheden van de gemeente. De hoofdstukken 4, 5 en 6 beschrijven de situatie op de Enschedese woningmarkt en de ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan. • Hoofdstuk 4 beschrijft de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens en de woningvoorraad in de afgelopen jaren. • Het vijfde hoofdstuk gaat over doorstroming op de Enschedese woningmarkt: welke huishoudens verhuisden er binnen Enschede, wie vestigden zich en welke huishoudens vertrokken uit Enschede? • In hoofdstuk 6 wordt stilgestaan bij de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Aan welk type woningen is er behoefte en welke huishoudens vragen naar deze woningen? Vervolgens zijn diverse bijlagen opgenomen. • Er wordt in dit onderzoek gebruik gemaakt van verschillende databronnen, een documentstudie en interviews. In bijlage 1 en bijlage 2 worden de databronnen en onderzoeksaanpak uitgebreid beschreven.

Bijlage 3 bevat een kaart met de gehanteerde indeling in wijken. Bijlage 4 bevat een aantal verdiepende figuren en tabellen bij hoofdstuk 4, bijlage 5 bij hoofdstuk 5. • In bijlage 6 is een lijst met definities opgenomen. Voorin de rapportage worden de belangrijkste bevindingen samengevat en worden conclusies en aanbevelingen beschreven.

153.103 | Onderzoek Wonen

16

2 Ambities en woningmarktontwikkelingen In dit hoofdstuk wordt het woningmarktbeleid van de gemeente Enschede geschetst. De Woonvisie uit 2019 is hiervoor de basis. Vervolgens worden de ambities uit de Woonvisie vergeleken met recente ontwikkelingen in de samenleving en op de woningmarkt. Hoe haalbaar zijn de ambities uit de Woonvisie gezien deze ontwikkelingen en wat zijn belangrijke aandachtspunten? Hierna wordt ingegaan op sterke en zwakke punten van het woningmarktbeleid van de gemeente en welke kansen en bedreigingen er zijn. Deze analyse is uitgevoerd aan de hand van relevante (gemeentelijke) beleidsdocumenten, interviews met betrokkenen bij het woonbeleid en het wonen in Enschede en een groepsgesprek met een aantal inwoners van Enschede. In dit hoofdstuk (en het volgende hoofdstuk) worden woningmarktontwikkelingen genoemd die nader zijn uitgewerkt in de hoofdstukken 4, 5 en 6.

2.1 Ambities ten aanzien van het wonen in Enschede Woonvisie 2019 De Woonvisie 2019 is voor het eerst door de gemeenteraad van Enschede vastgesteld in juni 2019 en herzien in december 2020. De Woonvisie richt zich primair op de periode tot 2030. De overkoepelende ambitie is om te groeien naar 78.000 woningen voor 170.000 inwoners. Ten tijde van het opstellen van de Woonvisie 2019 waren er 75.000 woningen voor 159.000 inwoners. De belangrijkste thema’s van de Woonvisie 2019 zijn: • Het aantrekken en vasthouden van talent. Dit thema gaat vooral over (internationale) studenten en afgestudeerden. Door passend woningaanbod moeten meer mensen uit deze doelgroep in Enschede gaan wonen en ook blijven. • Een duurzame groene stad. Het doel is om als gemeente klimaatneutraal te worden. In 2050 moeten alle woningen van het aardgas af. Om dit te bereiken werkt de gemeente samen met de corporaties en de eigenaren van de koopwoningen. • Een samenleving waar iedereen mee kan doen. Alle inwoners moeten passende woonruimte kunnen vinden. Bijzondere aandacht is er voor inwoners met een laag inkomen, ouderen en inwoners met een (tijdelijke) ondersteunings- en zorgvraag. Dit vraagt om voldoende woningaanbod in wijken en buurten. • Samenwerking met woningcorporaties. De corporaties zijn belangrijke partners in de stad omdat zij huizen bouwen voor mensen met lagere inkomens.

Met corporaties gaat de gemeente onder andere: – nieuwe vormen ontwikkelen van woon-zorg combinaties; – onderzoek doen naar nieuwe standplaatsen voor woonwagenbewoners; – maatwerk leveren in huisvesting van statushouders; – jaarlijkse prestatieafspraken met corporaties en huurdersverenigingen maken. • Passende woningbouwprogrammering. De gemeente wil goed in de gaten blijven houden van welke woningen er genoeg zijn en waaraan behoefte aan is. Destijds werd uitgegaan van een afname van het aantal sociale huurwoningen en een toename van het aantal woningen in de middenhuur. De doelstellingen uit de woonvisie zijn een belangrijke kapstok geweest bij de gehouden interviews en het groepsgesprek.

153.103 | Onderzoek Wonen

17

Nota grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente is vervat in de Nota grondbeleid. Deze nota is in januari 2020 geactualiseerd. De basis voor het grondbeleid vormen de strategische beleidsuitgangspunten. Het grondbeleid staat ten dienste van de gemeentelijke doelen. Waar het wonen betreft, zijn dit doelen die ook in de woonvisie zijn uitgewerkt. Het grondbeleid staat daarmee ten dienste van het aantrekken en vasthouden van talent, het werken aan een duurzame groene stad en het werken aan een inclusieve samenleving. Afhankelijk van de situatie wordt bepaald welke strategie wordt ingezet (actief, faciliterend of middels een publiek-private samenwerking). Voor het maken van keuzes voor de vorm die wordt ingezet, is in de Nota grondbeleid een afwegingskader opgenomen. Daarnaast is een bestuurlijk afwegingsmodel gemaakt om per grondexploitatie de bestuurlijke afweging te maken of de maatschappelijke kosten opwegen tegen de financiële kosten en baten. Omgevingsagenda Oost-Nederland In de omgevingsagenda Oost-Nederland zijn de opgaven en afspraken opgenomen die zijn gemaakt tussen Rijk en regio. De omgevingsagenda zet in op een integrale, gebiedsgerichte en programmatische aanpak en samenwerking bij de opgaven in de fysieke leefomgeving in Oost-Nederland. Het is een adaptieve agenda die periodiek wordt geactualiseerd op basis van nieuwe inzichten, voortgang en ontwikkelingen.

Voor Twente staat het versterken van de economische topsectoren Tech, Med en Energy centraal. Dit vraagt onder meer een duurzame en aantrekkelijke leefomgeving. Deze doelen sluiten waar het om wonen gaat aan bij de ambities uit de woonvisie om talent aan te trekken en vast te houden en om te werken aan een duurzame en groene stad. Woondebat Jaarlijks vindt er een Woondebat plaats in de gemeenteraad. Hierbij wordt besproken in hoeverre het beleid en het woningbouwprogramma aansluiten bij de ontwikkelingen in het afgelopen jaar. Dit debat kan leiden tot verschuiving van de woningbouwprioriteiten, het zogenaamde adaptief programmeren.

2.2 Vergelijking ambities en ontwikkelingen op de woningmarkt Demografie • In 2011 woonden er bijna 158.000 mensen in de gemeente Enschede. Tien jaar later is de omvang van de bevolking toegenomen naar bijna 160.000 inwoners. Dit is een toename van ongeveer 1.900 inwoners in 10 jaar oftewel een gemiddelde jaarlijkse groei met 172 inwoners. Met een dergelijke groei is een bevolkingsomvang van 170.000 in 2030 niet haalbaar. Voor het halen van die ambitie moeten er jaarlijks ruim 1.400 inwoners bijkomen tussen 2023 en 2030. • Enschede heeft een negatief binnenlands migratiesaldo. Deels is dat inherent aan de situatie in een studentenstad, veel jonge mensen vliegen na hun studie weer uit. Enschede is gebaat bij het vasthouden van vitale en kapitaalkrachtige huishoudens. Voorkomen moet worden dat huishoudens die in Enschede willen wonen door gebrek aan werkgelegenheid, passend woningaanbod en passende woonmilieus naar elders uitwijken. Per saldo vertrekken er meer gezinnen met kinderen en kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar uit Enschede dan dat er naar Enschede verhuizen. Het beter vasthouden van deze huishoudensgroepen is belangrijk in het licht van de groeiambitie.

Woningvoorraad • De woningvoorraad van de gemeente Enschede is gegroeid van ruim 74.000 woningen in 2012 naar bijna 76.000 woningen in 2021. Dit komt neer op een groei van bijna 1.800 woningen in 9 jaar. Er

153.103 | Onderzoek Wonen

18

•

•

•

•

•

•

•

werden gemiddeld 200 woningen per jaar toegevoegd aan de woningvoorraad. Er is een versnelling nodig van de toename van de woningvoorraad naar bijna 300 woningen per jaar om in 2030 uit te komen op 78.000 woningen. Van de gemiddeld 200 woningen die er jaarlijks bijkomen zijn 112 koopwoningen, 59 particuliere huurwoningen en 29 corporatiewoningen. In verhouding met de bestaande woningvoorraad komen er relatief veel particuliere huurwoningen bij en relatief weinig corporatiewoningen. Dit past bij de destijdse ambitie om minder sociale huurwoningen te realiseren en meer huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Het aandeel sociale huurwoningen in Enschede (37%) ligt ruim boven de 30% die wordt genoemd in de Nationale Woon- en Bouwagenda. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Enschede is tussen 2014 en 2021 sterk gestegen van bijna € 193.000 in 2014 naar € 290.000 in 2021. In de koopsector stegen de transactieprijzen nog harder. Dat betekent dat koopstarters en huishoudens met een middeninkomen moeilijker aan een koopwoning komen. Onder deze huishoudens zijn veel jonge huishoudens die belangrijk zijn voor de stad. De sterkste groei in de huurvoorraad zit in de middenhuur (tot € 950 per maand) en dure huur. In deze segmenten zijn er 1.760 huurwoningen bijgekomen.

Vooral huishoudens met een middeninkomen en huishoudens met hogere inkomens hebben hier baat bij, hoewel voor bepaalde huishoudens met een middeninkomen de woonlasten zullen toenemen. Een aandachtspunt is of huurwoningen met een middenhuur ook in dat segment verhuurd blijven worden. De plannen van de Rijksoverheid om het middenhuursegment te gaan reguleren maken dat het voor verhuurders aantrekkelijker wordt om woningen in het dure segment te verhuren. Een voorwaarde zal zijn dat de woningen daarvoor voldoende kwaliteit moeten hebben en dat de marktsituatie er naar is. De grootste krimp zit in huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (min 615 woningen tussen 2015 en 2019). De grootste afname is er geweest in de particuliere huursector. Naar verwachting zijn de huren van veel woningen in dit segment door particuliere verhuurders geliberaliseerd (naar de vrije huursector gebracht). Huishoudens die zich richten op een woning met een huur aan de bovenkant van de sociale huursector, zijn hierdoor sterker aangewezen op de vrije huursector. In deze sector liggen de woonlasten hoger. Ook is er een krimp van het aantal huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens, waar vooral jongeren tot 23 jaar en kwetsbare inwoners belang bij hebben. Deze groepen hebben hierdoor minder mogelijkheden om een betaalbare woning te vinden.

Vaak is de slaagkans van jongeren lager dan van andere groepen woningzoekenden, omdat zij nog weinig inschrijftijd hebben opgebouwd. Omdat in Enschede veelal wordt gewerkt met een lotingssysteem bij de toewijzing van sociale huurwoningen speelt dit in Enschede minder. Enschede committeert zich er in de woonvisie aan een groene en duurzame stad te worden en op termijn klimaatneutraal te zijn. Woningcorporaties zijn het verst gevorderd met de verduurzaming van hun woningvoorraad. Het woningbezit van particuliere verhuurders kent naar verhouding veel woningen met een E-, F- of G-label. De woningen van eigenaar-bewoners bevinden zich qua energetische kwaliteit tussen corporatiehuur en particuliere huur. In absolute aantallen zit de grootste opgave in verduurzaming van woningen bij eigenaar-bewoners. Het is terecht dat de gemeente zich mede op deze groep richt. Echter is ook aandacht nodig voor de verduurzaming van particuliere huurwoningen. En: naast het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen is er de beweging om gasloos te moeten worden. Dit vraagt een gedegen strategie, ook voor de particuliere woningvoorraad. Een derde van de woningvoorraad is geschikt voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Nog eens een derde van de woningen is geschikt te maken. De grootste slag is te maken bij koopwoningen, woningen die gebouwd zijn na 1980 en grondgebonden woningen.

In het licht van de toename van

153.103 | Onderzoek Wonen

19

het aantal ouderen in de gemeente en de lijn dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig moeten (en doorgaans willen) wonen, is de levensloopgeschiktheid van de voorraad een belangrijk aandachtspunt. Zeker alleenstaande ouderen die te maken krijgen met beperkingen zijn kwetsbaar als zij in een niet levensloopgeschikte woning wonen en zorg niet voldoende geleverd kan worden.

Doorstroming op de woningmarkt • Na de crisis op de woningmarkt is vanaf 2015 de dynamiek in de koopsector weer op gang gekomen. Vervolgens is de druk op de koopmarkt de laatste jaren sterk toegenomen. De verkoopprijzen zijn sterk gestegen, waardoor er minder aanbod is in het goedkopere segment. (Koop)starters en huishoudens met een lager en middeninkomen hebben hierdoor minder mogelijkheden in het koopsegment. Deze groep verdient vaak teveel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, waardoor zij zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector (in toenemende mate met een tijdelijk huurcontract). • In de corporatiehuursector is de mutatiegraad afgenomen, het aantal verhuringen afgenomen en de zoektijd toegenomen. Er is minder doorstroming in de corporatiehuur en het is moeilijker geworden om een woning te vinden. Echter, Enschede heeft een grote corporatiesector en de actieve zoektijd ligt gemiddeld nog steeds aanmerkelijk lager dan een jaar. • In de particuliere huur is de mutatiegraad juist toegenomen. Dat heeft mede te maken met de introductie van tijdelijke huurcontracten vanaf juli 2016. Particuliere huurders verhuizen vaker en hebben later of minder vaak een vast huurcontract. Het gaat hierbij vaak om starters en jongere huishoudens. Voor het vasthouden en aantrekken van talent is passend woningaanbod nodig.

Daar hoort zekerheid over het langer kunnen wonen op een bepaalde plek bij. Verhuizingen • Veel verhuizers zijn kleine huishoudens tot 35 jaar. Per saldo zijn er in deze categorie meer vestigers dan vertrekkers. Een groot deel van de vraag komt vanuit deze groep. • Kleine huishoudens van 35 tot 55 jaar en gezinnen vertrekken naar verhouding meer dan dat zij zich vestigen in de gemeente Enschede. Dit patroon past bij het fenomeen ‘de stedelijke roltrap’, waarbij jongere huishoudens zich vestigen in de stad en in de fase van of richting gezinsvorming meer naar de buitenwijken en buiten de stad wordt verhuisd. Om deze groep te behouden moet er passend aanbod zijn dat aansluit bij hun woonbehoeften in deze levensfase, zoals een ruimere woning, een tuin, speelgelegenheid, scholen en kinderopvang in de buurt. • Kleine huishoudens in de leeftijd vanaf 55 jaar verhuizen in beperkte mate, met het toenemen van de leeftijd vaker uit voorzorg of noodzaak als men met beperkingen te maken krijgt. Om meer doorstroming en meer optimale benutting van de woningvoorraad te bereiken, is passend aanbod voor (aanstaande) senioren belangrijk, waarbij ook rekening wordt gehouden met de behoefte aan wonen met zorg.1 Ruim de helft van de verhuisgeneigde 65-plushuishoudens heeft behoefte aan een woning bestemd voor ouderen. Deze behoefte is het sterkst onder 65- tot 75-jarigen.

Deze woningen moeten het liefst bereikbaar zijn zonder trappen en binnen de woning moeten de voorzieningen traploos bereikbaar zijn. • De huishoudens met de hoogste inkomens hebben op een woningmarkt onder druk nog steeds voldoende mogelijkheden om door te verhuizen, terwijl dat voor huishoudens met lagere en middeninkomens juist steeds moeilijker lijkt te worden. Daarbij speelt dat koopstarters niet profiteren van de overwaarde van een te verkopen woning en daardoor de aansluiting kwijt raken bij de 1

De “blijverslening” die de gemeente onderzoekt lijkt vooral bedoeld om ouderen langer zelfstandig te kunnen laten wonen. Dat hoeft niet noodzakelijk in dezelfde woning te zijn, waardoor er sprake van zijn van zowel doorstroming als aanpassingen om zelfstandig te kunnen blijven wonen.

153.103 | Onderzoek Wonen

20

prijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Er is aandacht nodig voor de mogelijkheden van deze groepen op de woningmarkt.

Toekomstige woningbehoefte • De vraag op de woningmarkt komt voor een belangrijk deel van jonge huishoudens, kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar en gezinnen. Het is belangrijk om beide groepen te behouden voor de gemeente, dus het is van belang dat er voor deze groep voldoende passend aanbod is. • Er is vooral een potentieel tekort aan eengezinswoningen in zowel huur (bijna 2.200 woningen) als koop (ruim 1.500 woningen). Dit is vooral een vraag van starters, jonge huishoudens en gezinnen. • Als het gaat om de prijsklasse van huurwoningen en koopwoningen, is er vooral een potentieel tekort aan sociale huurwoningen (huurprijs tot € 763 per maand), middenhuurwoningen (huurprijs tot € 950 per maand) en koopwoningen vanaf € 200.000. Er is geen sprake van een afnemende behoefte aan sociale huurwoningen waar de Woonvisie 2019 van uitgaat, maar juist van meer vraag dan aanbod. Over de volle breedte is er behoefte aan betaalbare woningen in huur en koop. • De grote vraag naar sociale huurwoningen hangt zoals beschreven ook samen met de inkomensopbouw in de stad. Enschede heeft relatief veel huishoudens met een lager inkomen. De gepresenteerde overzichten van vraag en aanbod geven vooral inzicht in de woonwensen van de huidige inwoners van de gemeente. Het betekent niet dat dit een blauwdruk moet zijn voor een bouwprogramma.

2.3 Beschouwingen op de woningmarkt en het gemeentelijk woonbeleid Met verschillende partijen is gesproken over de woningmarkt in Enschede, de samenwerking tussen de betrokken organisaties en de wijze waarop het gemeentelijke woonbeleid bijdraagt aan de ontwikkelingen op de gemeentelijke woningmarkt en de gemeentelijke ambities rond wonen. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de personen en organisaties met wie is gesproken.

Goede samenwerking tussen betrokken partijen • Geïnterviewden zijn erg positief over de samenwerking tussen bij de woningmarkt betrokken partijen, waaronder de gemeente, woningcorporaties, huurdersorganisaties en projectontwikkelaars. Het Platform Stedelijke Ontwikkeling, waarin overheid, corporaties en marktpartijen elkaar vinden, en de samenwerking tussen corporaties onderling worden als zeer constructief ervaren. • Een belangrijke basis van de samenwerking is eensgezindheid over feiten en cijfers. Vanuit een gedeeld en breed gedragen beeld van de woningmarkt wordt in vertrouwen prettig samengewerkt. • Wel wordt genoemd dat de afstemming tussen gemeente en onderwijsinstellingen op het gebied van het wonen beter kan. Er is overleg met de UT en Saxion, maar er is nog onvoldoende focus op de woonbehoefte van studenten en medewerkers van de onderwijsinstellingen. • De wethouder constateert dat ook met zorgpartijen intensiever overleg nodig is over de ontwikkeling van de behoefte aan wonen met zorg en de eisen die het leveren van zorg stelt aan het wonen. Daarbij wordt geconstateerd dat er nog weinig gezamenlijke visie op de behoefte rond wonen met zorg lijkt te zijn bij zorgorganisaties, zowel ten aanzien van wonen met zorg voor ouderen als voor mensen die uitstromen of niet instromen in instellingen.

153.103 | Onderzoek Wonen

21

Gerichte aandacht voor ontwikkelingen in de wijken • De gemeente heeft gericht aandacht voor ontwikkelingen in de wijken. Zo is er aandacht voor aspecten van leefbaarheid en de kwetsbaarheid van inwoners. Er wordt beleid gevoerd om de diversiteit in wijken te bevorderen. • Ook is er aandacht voor de mogelijkheden van ouderen om binnen de eigen wijk en het eigen sociale netwerk te verhuizen van een grote woning naar een kleinere levensloopgeschikte woning. De zorgaanbieder met wie is gesproken maakt zich overigens grote zorgen over het geschikt maken van de woonomgeving voor ouderen die langer zelfstandig thuis blijven wonen. Men vraagt zich of die noodzaak voldoende is doorgedrongen bij corporaties en gemeente en geeft aan dat randvoorwaarden moeten worden opgesteld voor het aanpassen van de woonomgeving voor ouderen. Er wordt in de beleving van de zorgaanbieder ook teveel gefixeerd op ‘de stenen’ en te weinig gekeken naar de sociale aspecten van het wonen. Het organiseren van ontmoetingsmogelijkheden kan veel betekenen voor het samenbrengen van doelgroepen. • Corporaties maken zich wel zorgen over eenvormige wijken waar concentraties kwetsbare inwoners wonen. Mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang komen toch vaak terecht in dezelfde gebieden binnen de gemeente.

Daarbij wordt gewezen op de (overlast)problematiek die ontstaat door mensen die zorg mijden en zonder begeleiding wonen. Het wijkteam wijst er op dat verhuurders niet met de bril van sociaal werkers naar deze groepen kijken en dat het nodig is daar een brug tussen te slaan. Het wijkteam probeert door zichtbaar te zijn in de wijk mensen te bereiken die zelf niet om hulp vragen. Meer samenwerking met de corporaties kan daarin van grote meerwaarde zijn. • Er wordt gesignaleerd dat mensen met een laag inkomen zich toch concentreren in Enschede Noord en ook in Enschede Zuid. • Er zijn gesprekken met de regiogemeenten over het nemen van een grotere rol in de huisvesting van mensen met een laag inkomen en kwetsbare doelgroepen (fair share). De beleving van de beleidsmedewerkers van de gemeente met wie is gesproken, is dat dit nog erg langzaam van de grond komt.