Bijlagen Regels TAM-omgevingsplan H22C omgeving Haimersweg 200_vastgesteld_1_Bijlagen

Bijlagen Bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan H22C Omgeving Haimersweg 200

Status: Vastgesteld

TAM-omgevingsplan H22C omgeving Haimersweg 200

Inhoudsopgave

Bijlagen

3

Bijlage 1

Koesteransichten

4

Bijlage 2

Inrichtingplan

12

Bijlage 3

landschapsplan

14

Bijlage 4

Erve Brinkcate Beeldkwaliteitsplan

43

Bijlage 5

beplantinsplan & locatie veldopstelling zonnepanelen

58

Bijlage 6

Risicoleidingen gas

60

2 w eg 200 (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22C omgeving Haimers

Bijlagen

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22C omgeving Haimersw eg 200 (vastgesteld) 3

Bijlage 1 Koesteransichten

4 w eg 200 (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22C omgeving Haimers

LEGENDA

3.4. Landschapstypenkaart en koesteransichten Beken en matenlanden

Stedelijke bebouwing

Oude hoevenlandschap Essen

Boslandschap Buitenplaats Boerenlandgoed

Hoogveenlandschap

In het buitengebied vinden we in verschillende gebieden vergelijkbare onderdelen van het landschap terug. Dit zijn gebieden met dezelfde kenmerken en een duidelijke eigen identiteit. Wij noemen dit landschapstypen. Na analyse van de beeldstructuurkaarten en met behulp van de “cultuurhistorische atlas” zijn de landschapstypen benoemd en op een nieuwe kaart gezet. Deze landschapstypenkaart vormt zo weer de basis voor de ansichten die allemaal een landschapstype of een onderdeel daarvan verbeelden. De onderscheiden landschapstypen zijn: Oude hoevenlandschap met daarin de essen en oude erven. Landgoederen, te onderscheiden in buitenplaatsen, boerenlandgoed en boslandschap. Veldontginningen. Beken en matenlandschap. Hoogveenlandschap. De kaart met landschapstypen en de koesteransichten dienen gebruikt te worden bij kleinere initiatieven die vooral het boerenerf en de directe omgeving aangaan. Initiatieven die een groter deel van het land inrichten, zoals bij nieuwe landgoederen, worden beoordeeld aan de hand van de landschapsvisie en ontwikkelansichten. (zie paragraaf 3.5)

Veldontginning

Landschapstypenkaart Behorend bij paragraaf 3.4

Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied

Bij raadpleging van de koesteransichten dient men te bedenken dat de werkelijkheid meestal complexer is. Een indeling doet de werkelijkheid soms tekort. De beeldstructuurkaart kan dan extra informatie bieden, bijvoorbeeld in het grensgebied met een buurgemeente of daar waar twee landschapstypen samen komen.Ansichten vormen geen dictaat, maar zijn richtingaanwijzers voor ruimtelijke kwaliteit. Ze bieden ruimtelijke ingrediënten voor maatwerk. De ansichten zijn bedoeld als bron van inspiratie en als toetsingsinstrument bij de beoordeling van effecten van plannen op de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Behalve ansichten bevat deze gids ook beelden van de inrichting van het buitengebied op gedetailleerd niveau. Vele kleine zaken als verlichting, verharding, bermkanten, bebording etc. kunnen nogal bepalend zijn voor de uitstraling van een boerenerf en daarmee voor de karakteristiek van het landelijk gebied. We geven daarom,

verspreid door de gids, voorbeelden van details die ons inziens wel in het landelijk gebied passen en voorbeelden van zaken die daar niet passen. Tenslotte illustreren we met beelden dat koesteren niet betekent dat alles bij het oude moet blijven. Met inachtneming van de kenmerken van het landschapstype is vernieuwing van het landschap met respect voor het bestaande mogelijk.

De koesteransichten De koesteransichten geven in woord en beeld de karakteristieken van de verschillende landschapstypen weer. Daarmee definiëren ze zo goed mogelijk de landschappelijke identiteit. We noemen ze koesteransichten, omdat ze ingaan op de te koesteren aspecten van het huidig landschap. Op de ansichten is te zien wat de specifieke kenmerken van het landschapstype zijn. Een korte opsomming van de kenmerken, diverse schetsen, foto’s en vogelvluchten geven helderheid over de identiteit van het landschap. Er zijn bovendien twee symbolen opgenomen, die aangeven van welke ontwikkelingen we ‘blij’ dan wel ‘triest’ worden. De koesteransichten vallen uiteen in algemene ansichten per landschapstype en daarbij behorende specifiekere ansichten over bebouwing als onderdeel van het landschapstype. Daarnaast is er voor burgerwoningen een aparte ansicht opgenomen. Burgerwoningen zijn niet gebonden aan een landschapstype. We onderscheiden de volgende ansichten: 1 Oude Hoevenlandschap 2 Oude Hoevenlandschap - Oude erven 3 Landgoederen 4 Landgoederen - buitenplaatsen 5 Landgoederen - buitenplaatsen en bebouwing 6 Landgoederen - boerenlandgoed 7 Landgoederen - boslandschap 8 Veldontginning - algemeen en nieuwe erven 9 Beken en matenlanden 10 Hoogveenlandschap 11 Burgerwoningen

25

Ansicht 1 - Oude Hoevenlandschap

Ansicht 2 - Oude Hoevenlandschap - Oude erven Het oude hoevenlandschap, of ook wel kampen/essenlanschap genoemd, is het oudste landschapstype.

Drie karakteristieke typen:

De dragers zijn essen, kampen, oude erven (al dan niet geclusterd) en weidegronden langs beken.

• Eserven in krans rondom een grote es. • Ervencluster (knooperven) nabij een es of kamp. • Incidenteel solitaire oude erven bij oude kamp in jongere veldontginning op stuwwal.

De oude erven zijn zeer bepalende onderdelen en hebben een eigen ansicht gekregen. Voorbeelden van essen zijn Lonneker, Usselo / Helmerzijde, Brunink, Eschmarke, Hogeland

Landschap kort beschreven

Landschap & bebouwing

Kenmerken

Bebouwing en erf

• Behalve op de essen: kleinschalige grillige verkaveling, deels omzoomd door houtwallen • Essen zijn opvallende grote ruimten in het landschap • Wegen veelal krom, kronkelend, zich voegend naar de erven, soms over erf • Beek kronkelend door het landschap • Kampen (eenmansessen) aanwezig • Bouwland hogerop, weiland bij de beek • Afwisseling van coulissen (houtwal en lanen) en open ruimtes • Microrelief door essen & kampen, soms in de vorm van steilrand

• Oudste erven aan de rand van de es • Erven geclusterd (knooperf) in krans rond een es, langs een beek of soms solitair • Essen en kampen liggen hoger dan erven • Dakvlakken over de es heen zichtbaar, wijkend achter de kim van de es of kamp • Erven tegen een achtergrond van groen (bv. erfbos) • Stap van openbaar naar prive via open tuinelement: boomgaard moestuin, haag of boomgroepen • Het erf niet afgescheiden van de omgeving, een zichtbaar knooperf • Erven binnen een cluster verbonden door groene elementen

• Een samenhangend ensemble van boerderij (woonhuis en schuren) en erfbeplanting • Grote museale kwaliteit; monumentale bomen & oude gebouwen • Nonchalante groepering van gebouwen • Voorkant van de bebouwing van de weg af richting landerijen (kamp) • Erfbos met eikenbomen

• Verschil in voor- en achtererf • Geschiedenis afleesbaar in architectuur van de bebouwing • Rode, soms grijze, grote dakgevels met witte daklijsten (en houten topgevels) • Weinig afgebakende priveruimte • Detaillering cultuurhistorisch • Functionele erfinrichting, weinig versiering • Boomgaard, moestuin, hagen, eikenbos en een enkele solitair zijn kenmerkend • Hoofdhuis en kop van de schuur kennen ornamentiek

Es • Bolle, hoge ligging • Zeer oud waardevol esdek • Onbeplant, m.u.v. een enkele zeer oude boom • Soms gedeeltelijk, soms geheel omgrensd door een rand van oude boerderijen, erfbossen en houtwallen • Onregelmatige blokverkaveling, weinig verharde wegen • Grote dakvlakken wijkend achter de kim van de es of de kamp • Ontbreken van permanente perceelsscheidingen op es

• Herstel oude groenstructuren • Plekgewijs randen essen/kampen verdichten • Verbetering historische erfinrichting / beplanting • Verrassende doorkijkjes • Verbetering toegang en beleving • Beheer & onderhoud van landschapselementen • Veiligstelling oude karakteristieke bebouwing • Kamp / es met graan • Inheemse boomsoort en korte gewassen • Steilranden • Versterken manifestering es door groen kant eromheen

Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied

• Grote volumes bos & grote open ruimtes • Egalisering / vergraven es • Rechttrekken percelen • Lange rechte lijnen • Stedelijke bouwvorm; niet ontworpen voor de plek • Overdadige versiering • Grote bouwvolumes naast het hoofdgebouw • Verwijderen coulissenstructuur • Kanaliseren beken • Bomen, kwekerij, bebouwing of waterpartij op es • Afsluiting van wegen over erven

• Verbetering erfinrichting • Historische kwaliteit verbeteren • Gebruik inheems boomsoorten • Versterking erfbeplanting • Uitbouw erfbeplanting horend bij bebouwing (groene voet)

• Afgebakende prive-tuinen • Afscheiding door hekken / hoge hagen • Grote gazons • Exoten als gekozen boomsoort • Veel bouwkundige versiering • Overdadig hekwerk, verlichting • Buiten de schaal van het erf raken • Verkleining tot burgererf

27

Ansicht 3 - Landgoederen

Ansicht 4 - Landgoederen- Buitenplaatsen

Buitenplaatsen zijn onderdeel van de ansicht Landgoederen. Enkele voorbeelden zijn:

Voorbeelden in Enschede: • Landgoed ‘t Welna • Landgoed ‘t Hoge Boekel • Landgoed Smalenbroek • Landgoed Groot Stokhorst • Landgoed Brunink

• Het Stroot • Het Zonnebeek • Welna

Korte beschrijving

Landschap kort beschreven

Bebouwing

• Een landgoed is in eerste instantie een economische eenheid, ruimtelijk gezien divers zowel binnen een landgoed als tussen de verschillende landgoederen • Typerende onderdelen zijn soms samen terug te vinden

• Buitenplaats - esthetisch ontworpen ruimtelijke eenheid van landschap en gebouwen • Het gebouw is een onderdeel van de ruimtelijke compositie • Gekenmerkt door verschillen in voedselrijkdom en vochtigheid • Ruimtelijke sequenties (kleinere en grotere samenhangende ruimtes) in een ontworpen ruimtelijke compositie • Onderdeel van groter geheel, landgoed met boscomplexen, lanenstructuren en agrarische gronden • Beperkte toegang van het privedeel, wel hoge beleefbaarheid • Beleefbaarheid park en huis door zichtlijnen vanuit omgeving • Doorgaande wandelroutes • Onderdeel van grotere landschapsstructuur met stelsel van lanen en bossen, boomgroepen en solitairen • Vastgehecht in z’n omgeving via de lanen en het bos • De boomkeuze bestaat soms ook uit exoten

• Hoofdmoot is groen, bebouwing ondersteunt het groen • Samenhang en hierarchie in de bebouwing; hoofdbebouwing aanwezig • Bebouwing in groene lobben of kamers • Landhuis gecomponeerd als decorstuk in de ruimteopbouw en heeft een hoge architectonische kwaliteit • Huis met een aangelegd park, esthetisch ontworpen • Herkenbare vormentaal (bv Engelse landschapsstijl) • Beken vaak onderdeel van tuinontwerp • Waterpartij aanwezig • Ontworpen ensemble van gebouw en open ruimte

Landgoederen zijn als nieuwe identiteit op onontgonnen gebied gelegd of hebben zich bij hun ontstaan al gevoegd naar het agrarische cultuurlandschap.

We onderscheiden: • Buitenplaats (parkdeel + villa) • Boslandschap (bosbouw deel) • Boerenlandgoed (soms villa) vooral agrarisch gebruik in ontworpen / esthetische setting Een landgoed kan dus kenmerken in zich dragen van alle drie ruimtelijke eenheden

Duurzame instandhouding van het bos, het park en de landgoedbebouwing

Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied

Aantasting authentieke kenmerken landgoederen

• Verbetering toegankelijkheid en beleving • Verbetering ecologische waarde • Verbeteren van de zichtlijnen voor de omgeving • Vorm van beheer welke gericht is op behoud v.h. park

• Stedelijke bouwvormen, niet ontworpen voor de speciefieke plek • Nieuwe gebouwen die het hoofdgebouw overstemmen • Bebouwing die de ruimtelijke opzet van het park verstoort, doorbreking van ensemble • Bebouwing die het landgoed opdeelt in stukken en niet ruimtelijk continu laat • Aantasting historisch parkontwerp

29

Ansicht 5 - Landgoederen - Buitenplaatsen en bebouwing

Ansicht 6 - Landgoederen- Boerenlandgoed

Boerenlandgoederen zijn onderdeel van de ansicht Landgoederen. Enkele voorbeelden zijn: • Het Brunink • De Kuper • Hof Espelo

Algemeen

Bij uitbreiding hoofdgebouw

• Ruimtelijk ensemble van gebouwen en buitenruimte met een samenhangend ruimtelijk stelsel van hoofdruimten en subruimten • Park, bestaande uit boomgroepen, lanen, open ruimten, vijvers, bruggen en parkdetails. • Locatie nieuwbouw dient logisch voort te komen uit het ruimtelijke ensemble; "alsof het er ooit gestaan heeft” • Locatie nieuwbouw vooral in rand van het park • Nieuwbouw aanzienlijk kleiner dan hoofdgebouw

• Schaal, verhouding en kleurstelling moeten zo zijn dat het hoofdgebouw bovengeschikt blijft • Uitbreiding laat hoofdgebouw in zijn waarde en heeft vormverwantschap • Bouwvolume uitbreiding ondergeschikt aan volume hoofdgebouw • Architectuur op niveau van het hoofdgebouw

Behoud eenheid • Behoud eenheid parkgedeelte met omringend boslandschap • Geen opdelingen in ruimte, 1 beheerder • Garantie openbaar wandelpadenstelsel

Typen bebouwing bij nieuwbouw:

Landschap kort beschreven

Bebouwing & erf

• Landgoed in agrarische setting en gebruik, voegt zich naar agrarisch cultuurlandschap • Veelal verwantschap met oude hoevenlandschap • Grotere eenheden bos dan in louter agrarisch hoevenlandschap • 19e eeuwse verkaveling nog aanwezig; intimiteit/kleinschaligheid van voor de ruilverkavelingen • Er is een hoofdlaan aanwezig • Goede toegankelijkheid • Het erf middelpunt van een samenstel van agrarische gebruiksruimtes, een soort spin in een web • Situering vd bebouwing doet mee in het ontwerp vh boerenlandgoed • Open ruimtes en bebouwing vormen ensembles • Ecologisch waardevol door afwisseling en diversiteit • Enkele ontworpen landschapselementen, bv. lanen of boomgroepen

• Bebouwing heeft een agrarische uitstraling • Geen siertuin maar een gebruikstuin; ondergeschikt aan open ruimtes binnen het landgoed • Zware boomgroep centraal in de open ruimte • Boomgaard & erfbos meestal aanwezig • Bebouwingscluster staat aan het einde van de toegangslaan • Een ensemble van gebouwen vormt de kern van het landgoed • Verwantschap in bebouwing (dakvorm, kleur ed) • Er is 1 hoofdmassa aanwezig met vazalgebouwen

Ontsluiting en zichtlijnen • Ruimtelijke en functionele relatie met het hoofdgebouw • Zelfde ontsluitingspatroon als het hoofdgebouw, via hoofdontsluiting is nieuwe bebouwing ontsloten • Niet meer parkeerplaatsen dan bij het hoofdgebouw • Zichtrelaties met het hoofdgebouw

• Gebouw verbetert ruimtelijke kwaliteit buitenplaats • Herstel ontbrekende bouwsteen van het ruimtelijke ensemble • Aansluiting op bestaande hoofdontsluiting • Herstel parkontwerp • In aandachttrekkende zin ondergeschikt aan hoofdgebouw • Geen tuin

Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied

Tuinmanswoning

Portierswoning

Prieelwoning

Belvedèrewoning

Folly

Koetshuis

• Ruimtelijk afgebakende tuin • Exoten • Slechte architectuur, opvallende kleurstelling • Ontsluiting, los van hoofdgebouw

• Verbeteren ecologische waarde • Verbeteren toegankelijkheid / beleving • Combinatie van landbouw en natuur • Beheer gericht op landbouw en kwaliteit

• Stedelijke bouwvormen • Bouwvormen die het hoofdgebouw overstemmen • ‘Catalogusstallen’ • Ruimtelijke continuiteit doorbreken • Nieuwbouw los van het ensemble

31

Ansicht 7 - Landgoederen - Boslandschap

Ansicht 8 - Veldontginning- Algemeen en nieuwe erven

Boslandschappen zijn onderdeel van de ansicht Landgoederen. Enkele voorbeelden zijn:

Veldontginningen komen in twee verschillende types voor:

• Haagse Bos • Lonnekerberg

• Natte veldontginning • Veldontginning op stuwwal

Landschap kort beschreven

Bebouwing & erf

Landschap kort beschreven

Bebouwing en erf

• Jonge ontginningen op voormalig woeste / heidegronden • Bboslandschap met incidentele bebouwing aangelegd door textielfabrikanten i.v.m. jachtbosbouw • Bossen in groot grondbezit, textielplantages • Monoculturen, bosbouwkundig belang • Door ouderdom en rust ecologisch waardevol • Lange lijnen, bospaden en wegen hebben rechtlijnig patroon • Bebouwing is divers, voorbeelden: jachthutten, beheerderswoningen, enkele villa’s, experimentele architectuurvormen

• Open ruimte in het bos • Naar binnen gerichte plek, geen relatie met open landschap • Open ruimte heeft funtionele kenmerken, geen parkaanleg • Bebouwing ligt los van de wegenstructuur • Enkele bouwmassa, geen gebouwenklomp • Meestal een poort op afstand van het huis • Enkele subruimtes in het bos welke utilitair zijn ingevuld • Ondergeschikte privetuin t.o.v. de functionele ruimtes • Enkele solitatire bomen aanwezig

• Rechte wegen, meestal bosrand of wegbeplanting in blikveld aanwezig • Ingericht t.b.v. agrarisch gebruik • Open karakter, rationele verkaveling, blokvormig / langwerpig • Bossen blokvormig met strakke randen • Zichtrelatie tussen huis en landschap, eenvoudig ontwerp • Erfbeplanting is schakel tussen landschap en huis • Vormgegeven overgang tussen privaat en publieke ruimte (tuin - haag / bosje / bosgroep - landelijk gebied) • Vergezichten; voornamelijk gras en bouwland, soms heiderestanten • Weinig bebouwing, los in de ruimte, gebouwen tasten openheid niet aan, grote ruimtematen • Bebouwing ligt aan ontginningswegen

• Kleine laan vanaf weg naar woonhuis • Toegangslaan van beperkte wegbreedte met inheemse bomen • Visuele relatie tussen huis en ontginningsweg • Jonge erven; regelmatig patroon van beplanting (erfbos - houtsingel - laan / boomgaard) • Samenhang tussen de rationele verkaveling en de vorm van het erf • Voorzijde woonhuis is op de weg georienteerd • Vorm van het erf is recht, rechte erfgrenzen • Setting van gebouwen is rechtlijniger (dan bij essen of oude hoeven) • Zware boomgroep binnenin of naast erf bij oude erven • Detaillering: sober, beperkte verhardingen, greppels en gras • Tuin is een geleidelijke overgang: natuurlijke ‘rand’, scheiding dmv een haag/ heg • Boerderij niet verstopt achter de tuin, grote dakvlakken zichtbaar vanuit landschap • Grote keur aan boerderijtypen: oud - nieuw

• Bosvilla is een bouwsteen

• Ecologische waarde verbeteren • Natuur verbeteren en versterken • Levendige bosbeelden • Wandelmogelijkheden • Voorzichtig bosbeheer

Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied

• Toename van verkeer • Licht- en geluidtoename • Toename van bebouwing • Ontwatering • Maat- en schaalbeleving verkleinen • Grote kapvlaktes

• Losse houtsingels en bomenrijen in lengterichting verkaveling • Ecologische dooradering door beken en randenbeheer • Verbetering erfinrichting / beplanting

• Schaalverkleining • Grote volumes bos zonder open ruimtes • Versiering met hekken etc. op erven • Stedelijke detaillering • Kronkelige vormen

33

Ansicht 9 - Beken en matenlanden

Ansicht 10 - Hoogveenlandschap Beek neemt gedaante aan van passerend landschapstype: Hoogveenlandschap komt voor in het Aamsveen aan de natte stuwwalflank

• Zwaar beplant in oude hoevenlandschap • Open of begeleid door productiebos in heideveenontginningen • Beplante rand van es • Recht kanaaltje door boslandschap en in veldontginning

• Kenmerkende natuurlijke begroeiing op oude veenrestanten

Beken kort beschreven

Bovenloop

Landschap kort beschreven

• Gradientrijke situaties • Beek vaak diepliggend, begeleid door hoge houtwal • Soms broekbosjes aan de beek • Beek vormt een ecologische verbindingszone

• Wellen, bronnen en herkenbare beekdalen

• Ontginningspatroon zeer duidelijk in wegen en paden • Zeer natte delen • Veel natuurwaarden • Afwisseling van open ruimtes en bos • Rust, ruimte en ‘s nachts onverlicht • Resten van oude veenontginningspatronen • Rechte wegen • Beekdal Glanerbeek herkenbaar door aanwezige weidjes

Matenlanden kort beschreven

In Veldontginning

• Voormalige natte hooilanden • Kleinschalige structuur • Nat • Aan beek

• Rechte lange stromen • Diepere ontwatering • Soms beplant

In Oude Hoevenlandschap • Beek kronkelend maar niet vrij meanderend • Percelen voegen zich naar de beek • Beken veelal op perceelsrand • Soms zwaar beplant • Soms langs houtwal

In Boslandschap • Natuurlijke oevers • Verloop is samenhangend met ontginning; soms recht, soms meanderend • Heringericht --> meanderend

• Beeksysteem benadering • Waterkwaliteiten verbeteren • Oevers ecologisch beheren • Versterken beleefbaarheid beek • Water vasthouden in natuurgebieden • Oorspronkelijke loop herstellen

Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied

• Dieper ontwateren • Verontreinigen • Rechttrekken • Ingrepen zonder cultuurhistorisch besef

• Verbetering natuurwaarden • Beleving + educatie

• Verstoring van de rust, stilte en duisternis • Ingrepen in de waterhuishouding

35

Ansicht 11 - Burgerwoningen

Kansen & mogelijkheden binnen koester-ansichten

nieuwe landgoederen, versterken kleinschaligheid

Algemeen voorkomen

Bebouwing en tuin

• Grote diversiteit van villa tot arbeiderswoning • Rijtjes van 2 tot 6 tweekappers uit jaren dertig • Solitaire tolhuizen, oude stationswoningen, cafe’s, winkels e.d. • Kleine tuindorpenachtige lintjes, soms ingehaald door de stad • "Pensioenwoningen” van nabijgelegen boerenerf • Permanente bewoond geraakte recreatiewoningen in bos • Nieuwe landhuizen

• Lintjes: Sterke scheiding voor-en achter • Eenvoudige voortuin, doorlopen van bermgreppel • Diepe achtertuin, eenvoudige voortuin • Doorzetting laan aan weg • Hagen van beperkte hoogte • Lint kent eenheid in verscheidenheid, woningen overheersen elkaar niet • Bij (vm) recreatiewoningen ontbreekt in principe de tuin, woning staat vrij in het bos • Bladerdak loopt door, bos is bovengeschikt • Villa’s hebben een parkachtige tuin, deeluitmakend van de landschapsstructuur

Typerend: • Burgerwoningen zijn "te gast” in het landschap • Kleine clusters, meestal lintjes tot solitair staand • Meestal op heideontginning, aan rand hoevenlandschap • Geen trottoir, geen officiële parkeerplaatsen aan de weg • Losse bebouwingsstructuur, geen "stadse” rijtjeswoningen • Meestal 1 bouwlaag, recreatiewoningen overwegend 1 soms 2 bouwlagen • Landschap bovengeschikt, verscholen in het groen

• Doorgaande landschappelijke lijnen handhaven bijv. laan, grasberm, greppel • Verscholen in het landschap • Inheems beplantingssortiment • Instandhouding bladerdak bij woningen in het bos • Bij (vm) recreatiewoningen een "bostuin”, onderdeel bos • Hagen en grote bomen die het gebouw inkaderen maar niet verstoppen

Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied

ontginningslandschap aangekleed

versterken oude hoevenlandschap

• Verstoring landschappelijke continuïteit, onderbreking zichtlijnen • Onderbreking laan en bos • Tuinen die omgeving beïnvloeden • Uitzonderlijke schaal van enkele woning tussen de rest • Disharmonie met andere huizen • Overwoekering door bijgebouwen • Veel verlichting, opzichtige buitenreclame • Bij (vm) recreatiewoningen een open tuin in het bos

versterken veldontginningslandschap

37

Bijlage 2 Inrichtingplan

12 w eg 200 (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22C omgeving Haimers

i I

-t- -

a Corvtus ovettûnû 5 C¡ô1eûeOus loevlgoto Z sorþus oucuoorlo Rpso coñlho.: 5 e PFunus solñoso 07 -

GRP. 08

i7-

l5 ts

8t'-

'g

cRP.0e 81 û7-= { 15

l GRP. 07

TE

0505-

in groop¡es van 34 st.

15 Pinus sylve 15 Betutq

e Hooostonfruitboon

GRP. 02

GRP. 04

'struwelen'

?

10

Pr unus sprno

--_ \l/

ì

06 06 06

cnp. 03

l.

t./ I z'

--*i'

25 Corvtus o.veIo.no. 25 Froñouto. o.lnus 6 Pr unüs spinoso

i.t¡i=--- ----\."

Verspreid in groepjes van 34 st.

I

I 01 01 01

Verspreid in

01-

28

10 Sofix aL;r'ito 10 Sotix copreo 10 So.tix cinereo.

van 3-4 st.

5

I

glutinnoso

020?0?02020?-

I Fro.nouto o.lnus I Crotdecus lo.eviooto. ovettono" 04 4 flhoñnus çothoncticus 04 4 ftoso con jno óq 4 Koso r^urorgrnoso. 8â 04B Qorylus"

-_

I I I

I

I

03 03 03 03

-

ÉJ

15

Atnus gtutinoso

¡

CoryIus ovelto.no

15 Solix o.urito. 15 Pnunus podus

Tuin- en Landschapsarchitecten

I' r'oneuto otnus

Erve Brinkcate

B Cr otõeous monoovno. I t-orvtriq ôvPttônô

Opdrachtgever; Landgoed HelStroot

4 Rho.ónus co.thorctrcus 4 Roso co.nino 4 Roso rubiginoso Concept bouwblok

Project: Onderdeel: Schaal Formaat : Datum:

Landschappelijke inpassing woningen

Beplantingsplan overzichl

l:500 A3

ìl maart2024 Tekeningnaam: BRINKCATE-l 5.DWC Hen8closestr¿at 791,752'l PA tf,schedc. T +31 (0153 43t 9956

Pagino 14

Bijlage 3 landschapsplan

14 w eg 200 (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22C omgeving Haimers

Bijlage 2

LANDGOED VERSTERKINGSPLAN LANDGOED HET STROOT

Amold Enklaar Enschede, maart 2023

Inhoud

1. Inleiding 2. Geschiedenis 3. Huidige functies en gebouwen 4. Overheidsbeleid

5. Gerealiseerd 6. Beleid en toekomstvisie eigenaren 7. Nieuwe economische drager: Erve Brinkcate

8. Rood-voor-groenregeling 9. Buitenplaatsenregeling 10. Groene begroting

11 .Samenvatting

Bijlagen

2

1. Inleiding

Meer dan twintig j aar geleden (2002) werd een landgoedversterkingsplan opgesteld voor landgoed Het Stroot door ing. G. J. Liet. Bij het doorlezen daarvan blijkt dat veel van de inhoud inmiddels door de tijd is ingehaald.

Een deel van het overheidsbeleid is veranderd. In die twintig j aar is bovendien veel werk op het landgoed verricht. Sommige problemen die toen speelden zijn inmiddels opgelost en een aantal uitvoeringsprojecten die toen zijn geformuleerd zijn de afgelopen jaren glansrijk afgerond. Aan de andere kant zijn er ook werkzaamheden blijven liggen en er is één probleem dat blijvend om een oplossing vraagt: de economische duurzaamheid van het landgoed. Om die reden is dit Landgoedversterkingsplan opgesteld, dat geënt is op het oudere plan. De nadruk ligt hierin op het voorstel voor een nieuwe economische drager en nieuwe investeringen in groen.

Landhuis Het Stroot

3

2. Geschiedenis De geschiedenis van Het Stroot gaat ver terug in de tijd. In een oorkonde uit 1338 wordt het erf voor het eerst genoemd als ‘Thon Strode’, wat wil zeggen ‘in het natte kreupelhout’.

Het Stroot was eeuwenlang adellijk bezit, zoals in die tijd voor de meeste hoeven gold. Wanneer de boerderij precies in handen is gekomen van de stad Enschede is niet bekend, maar dat moet vóór 1600 zijn gebeurd, want in het belastingregister van 1601 wordt vermeld: ‘Strotman, tobehorende der stadt Enschede’. De Franse bezetter liet de stad Enschede met forse geldzorgen achter, reden voor het stadsbestuur om in 1819 Het Stroot met alle bijbehorende gronden te verkopen. De koopster was de 37-jarige Johanna Berendina Roessingh-van Heek. Daarmee kwam Het Stroot in handen van de textielfamilie Van Heek. Johanna Berendina liet op Het Stroot - op enige afstand van de oude hoeve - een buitenhuisje bouwen, zodat ze nu en dan zich op het bezit kon verpozen. Dit vormt de kern van de huidige villa. In 1865 werd Het Stroot geveild; uit de verkoopadvertentie weten we dat het inmiddels ging om ‘Een zeer logeabel heerenhuis, koetsierswoning, stalling, schuur, tuin, wandelingen, vijver, uitmuntende bouw- en weilanden, dennen-, akkermaals- en andere bosschen, enz.’. Het Stroot omvatte toen 25 hectare. De koper op de veiling was Gerrit Jan van Heek, een zoon van Johanna Berendina’s broer Helmich van Heek. Gerrit-Jan gaf opdracht een landschapspark aanleggen aan Dirk Wattez. Tevens liet hij het huis in 1884 aanzienlijk vergroten.

Gerrit Jan bezat tevens het enkele kilometers westelijk van Het Stroot gelegen landgoed Hof te Boekelo. Toen eind 19de eeuw de Twekkeler marke tot verdeling van de woeste gronden overging, zag Gerrit Jan kans beide landgoederen met elkaar te verbinden, waardoor een aaneengesloten landgoed ontstond van enkele honderden hectares met daarop een tiental pachtboerderijen. De woeste gronden werden grotendeels ontgonnen en ontwikkeld tot bos en landbouwgrond, al bevindt zich op Het Stroot nog altijd een perceel met heide en vennen, dat refereert aan de marketijd. In de 19de en de eerste helft van de 20ste eeuw ontwikkelde de textielindustrie zich in Twente tot dé economische motor van de regio. Dat had niet alleen sociaaleconomische gevolgen, maar beïnvloedde ook in sterke mate het Twentse landschap. Veel van de textielfabrikanten kochten grond in het buitengebied, niet alleen als belegging, maar ook als tegemoetkoming aan hun behoefte aan natuurschoon, rust en ontspanning - iets wat nog eens versterkt werd door de aanleg van buitenplaatsen met bijbehorende bossen, lanen, tuinen en parken. Hun passie voor de jacht heeft eveneens bijgedragen aan het ontstaan van een afwisselend landschap met bossen en door houtwallen omringd akkerland.

Via de zoon van Gerrit Jan, Amold Helmig, en weer diens jongste dochter Mechteld, kwam Het Stroot in 2006 handen van haar kinderen Amold en Marlies Enklaar. Bij een boedelverdeling in 1986 waren Stroot en Hof te Boekelo inmiddels weer van elkaar gescheiden. Het Stroot is momenteel rond de 70 hectare groot en sinds jaar en dag in een NSW-BV ondergebracht (zie Bijlage 1 met een overzichtskaart). Het wordt omringd door de landgoederen Christinalust, Paskamp en verscheidene boerenlandgoederen in Twekkelo.

4

3. Functies 3.1 Gebouwen De buitenplaats Het Stroot omvat naast het landhuis - waarin de familie woont en bovendien een wooneenheid wordt verhuurd - een koetshuis, een boerderij, twee oude schuren (de ‘Zwarte schuur’ en de ‘Tuinbouwschuur, uit het begin van de 19de eeuw). Verderop op het landgoed ligt nog een kleine pachtboerderij (Haimersweg 200). De hoofdboerderij van Het Stroot (Rijksmonument) is sinds 2006 uitgegeven in erfpacht. De kleine pachtboerderij wordt nog bewoond door de pachter. Het koetshuis (Rijksmonument) is in 2011 grondig gerestaureerd en wordt nu verhuurd als kantoorpand aan diverse bedrijven. De Zwarte schuur (Rijksmonument) wordt gebruikt voor opslag voor het landgoed. In de Tuinbouwschuur (geen monument) wordt het tuingereedschap opgeborgen en bevinden zich een werkplaats en een kantine voor degenen die werkzaam zijn in tuin en bos. In het park aan de rand van een weide ligt het houten ‘Speelhuisje’, eveneens een Rijksmonument, dat in zeer slechte staat verkeert.

De buitenplaats Het Stroot: boerderij, koetshuis en villa

3.2 Tuin en park Tuin en park van het Stroot zijn aangewezen als Rijksmonument. De landschappelijke parkaanleg van Wattez senior (na 1875) en junior (rond 1921), met de latere aanvullingen van de Haagse tuinarchitect Th.J. Dinn (1925) en Mien Ruys (ca. 1935), is nog redelijk aanwezig, alhoewel de structuur dreigt te verdwijnen. Het vijvertuintje van Dinn op Het Stroot is van cultuurhistorische waarde omdat er in Nederland nauwelijks werk van hem bewaard is gebleven. Het oudste deel van het landschapspark bestaat uit de Oude Allee: een 800 m lange, slingerende beukenlaan uit de tijd van Johanna Berendina Roessingh-van Heek (circa 1840). De conditie van de bomen in deze U-vormige laan was zo slecht dat de familie zo’n 10 jaar geleden driekwart ervan op eigen rekening heeft gekapt en opnieuw ingeplant. Het deel van de laan dat zich het dichtst bij het huis bevindt moest enkele jaren geleden geveld worden om omwaaien en onveilige situaties door vallende rotte takken te voorkomen en is nu weer opnieuw ingeplant.

5

De familie Enklaar spant zich ervoor in de tuin en het park fasegewijs weer in oude luister te herstellen. Het terugbrengen van het oorspronkelijk strakke ontwerp aan de tuin van Piet Wattez (herprofilering tuinpaden en terugbrengen heggen en bloembedden) en het uitbaggeren van de vijver en daarop uitkomende sloten staan daarbij bovenaan de prioriteitenlijst.

3.3 Natuur en landschap Alle landbouwgronden van Het Stroot zijn begrensd als beheersgebied in het natuurgebiedsplan Zuid-Twente. Er wordt geprobeerd om zoveel mogelijk de landbouw uit de jaren ’50 te benaderen toen een goede balans tussen natuur en landbouw voor een grote biodiversiteit zorgde. Er is gekozen om geen snijmais op het landgoed te verbouwen (ondanks de hoge opbrengsten). Op de akkerbouwpercelen wordt alleen graan verbouwd. Voor vrijwel alle graslanden is een 1 juni beheer met de pachter afgesproken: Er mag niet gemaaid of beweid worden vóór 1 juni. De bedoeling is dat dit leidt tot een ecologisch en landschappelijk waardevollere vegetatie. Bovendien zorgt het late maaien ervoor dat reekalveren en jonge hazen gespaard blijven. Het Stroot is een middelgroot en kwetsbaar landgoed met een grote afwisseling van landschapstypen. Het omvat gemengde bossen, productiebossen met naaldhout, een heideveld, weiden en akkers en een paar fraaie lanen. De afgelopen jaren zijn op twee plaatsen nieuwe houtwallen aangelegd. Bijzonder is het natte heideterrein het ‘Zwarte Ven’, waar o.a. Wilde Gagel, Kleine Zonnedauw, Moeraswolfsklauw, Moerashertshooi en Vlottende Bies voorkomen. Dit terrein is enkele jaren geleden ontdaan van houtopslag en het centrale ven is uitgebaggerd. In 2007 zijn 2 ha heide geplagd afgeplagd om de jonge hei weer een kans te geven.

Ook is tweemal steenmeel gestrooid in het terrein om de verzuring van de bodem tegen te gaan. Winter 20222023 heeft de vrijwilligersploeg van Enhoe een derde van het terrein ontdaan van opslag van den, berk en vuilboom.

3.4 Landbouw Een deel van de landbouwgrond is in eigen beheer, een ander deel is in gebruik bij een boer uit de buurt met zoogkoeien. Deze exploitatievorm zorgt voor een continue (doch vrij geringe) inkomstenbron voor het landgoed, is flexibel en draagt bij aan het behoud van de agrarische structuur van Twekkelo. Sinds tien jaar wordt er op het landgoed 4 ha graan verbouwd. De extensieve landbouw met graan en zoogkoeien is goed voor de instandhouding van het hoogwaardige coulisselandschap in deze regio en versterkt de belevingswaarde en biodiversiteit. Vanwege de hoge eisen aan het grondgebruik (laat maaien, geen scheuren van de grasmat, geen gebruik van landbouwgif en verbouw van graan in plaats van mais) betaalt de pachter slechts een lage pacht. Het landgoed subsidieert dus intern dit extensief agrarisch beheer. De gederfde inkomsten uit landbouw worden goedgemaakt door de opbrengsten uit verhuur van opstallen.

6

Typerend voor de landbouw op Het Stroot: zoogkoeien en graanverbouw

3.5 Bosbouw Het beheer van de bossen levert vrijwel geen rendement op. De kosten en opbrengsten kunnen in evenwicht blijven door, waar mogelijk, te kiezen voor selectieve uitdunning en natuurlijke verjonging, niet voor kaalkap en massale inplant. Daardoor ontstaat er ook meer variatie in leeftijd in de opstand. De Douglas voelt zich goed thuis op Het Stroot: hij vertoont snelle groei en veel spontane verjonging. Wel hebben oudere exemplaren vaak last van hartrot, waardoor de waarde van het hout flink omlaaggaat. Waar de ontwikkeling van eikenbos is gewenst of een laan wordt verjongd is plantwerk (met herhaalde inboet) noodzakelijk. De kosten hiervan zijn echter hoger dan de opbrengst van het hout. Verder blijft de terugdringing van te ver uitgezaaide rododendrons en natuurlijk de vogelkers een voortdurende zorg, evenals de bestrijding van zich voortwoekerende Japanse duizendknoop. Grote zorg zijn de steeds droger wordende zomers. Vooral de oude beuken hebben hieronder zwaar te leiden, omdat ze ondiep wortelen en niet in staat zijn zich aan de lagere grondwaterstand aan te passen. Dit heeft tot gevolg dat de afgelopen j aren vele dode oude beuken moest worden gekapt. De Douglas kan beter tegen droogte dan de fijnspar, maar van de laatste soort zijn maar weinig exemplaren op het landgoed aanwezig.

7

Gevelde Douglasdennen met hartrot

3.6 Recreatie Landgoed Het Stroot is vrijwel geheel opengesteld voor recreatief gebruik, samenhangend met de verplichting zoals gesteld in de Natuurschoonwet - iets waar dagelijks gebruik van wordt gemaakt. Behalve in de directe omgeving van het huis en op het Zwarte ven, waar rustgebieden zijn ingesteld, zijn wandelaars op het hele landgoed van welkom. Sinds 2011 is Het Stroot aangesloten bij de Tuinenstichting. Sindsdien is het park rond de villa op afspraak te bezichtigen; een toenemend aantal malen per j aar worden groepen belangstellenden rondgeleid door de eigenaren zelf. Ook doet Het Stroot mee aan open tuinendagen van Groei en Bloei en Overijsselse buitenplaatsendagen.

Recreatie en toerisme vormen op dit moment echter geen economische pijler onder het landgoed, in tegenstelling tot het omringende Twekkelo. Hier zijn de afgelopen jaren verscheidene initiatieven op dit gebied ontplooid (theetuin, boerderijlogies, paardenpension, B&B), die uiteraard ook weer profiteren van de nabijheid van Het Stroot. 3.7 Cultuurhistorie Het landhuis zelf, met de nabijgelegen boerderij, het koetshuis, speelhuisje en de zwarte schuur, is met de omliggende tuin- en parkaanleg aangewezen als beschermd Rijksmonument. Deze status als rijksmonument levert voor de gebouwde elementen toegang tot restauratie- en onderhoudssubsidies (BRIM). In dat kader wordt 50% van evt. restauratiekosten vergoed, terwijl de eigenaar de overige 50% moet dragen. Het Stroot maakt ook gebruik van de groene BRIM voor het park, bedoeld voor het onderhoud (niet restauratie!) van historische tuinen.

8

4. Overheidsbeleid 4.1 Provincie In de Omgevingsvisie op de kaart van Ontwikkelingsperspectieven is Het Stroot aangegeven als landgoed gelegen in een aaneengesloten structuur van natuurgebieden, Natuumetwerk Nederland (NNN)

Zowel de huidige gronden Het Stroot als de percelen die de eigenaren de afgelopen jaren hebben aangekocht, liggen in de aaneengesloten structuur van NNN. Sinds 2020 is dit deel van NNN door een ecoduct verbonden met de natuurgebieden ten westen van de A35 (Hof te Boekelo). Bovendien is de ecologische verbindingszone (evz) door het noordelijk deel van Twekkelo naar Driene inmiddels voltooid, waardoor directe aansluiting bestaat met de boscomplexen en natuurterreinen ten noordwesten van Enschede.

In het natuurbeheersplan Overijssel 2016 zijn de gronden van Het Stroot aangemerkt als ‘park of stinzenbos, droog bos met productie-, dennen-, eiken- en beukenbos, zwak gebufferd ven, natte heide, droge heide, en botanisch waardevol grasland’.

4.2 Gemeente Twekkelo ligt ingeklemd tussen hoog dynamische urbane functies van de steden Hengelo en Enschede. In de nota ‘Ruimtelijke Oriëntatie 2030’ van de Netwerkstad Twente staat het

9

toekomstperspectief geschetst voor deze steden en omliggende groene gebieden. Het Stroot is op de Plankaart aangegeven als een apart blokje met de functie ‘groene long met hoge landschappelijke en ecologische waarde’. Het Stroot valt binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Noordwest’ dat in 2015 is vastgesteld.

In de Visie Landelijk gebied (p. 8) valt het Stroot met Twekkelo onder de landschappen van zeer hoge waarde (hoogste categorie) en dus een gebied waar nieuwe ontwikkelingen zorgvuldig moeten worden ‘ingepast’ (p. 31). Enschede hecht waarde aan het voortbestaan van de landgoederen en biedt daarbij actieve steun (p. 55). Enschede wil graag haar profiel als stad met veel landgoederen benutten (p. 40).

In de Gids Buitenkans (2022) heeft de gemeente Enschede zeer uitgebreid haar beleid voor het buitengebied beschreven en tevens de ontwikkelingsmogelijkheden uitgewerkt. De Gids geeft precies aan welke eisen er gesteld worden aan gebruikmaking van de roodvoor-groenregeling (p. 42). Het moet gaan om het aanleggen van een nieuw landgoed van minimaal 10 ha. Tenminste 30% van dit nieuwe landgoed dient te bestaan uit nieuw bos of andere natuurdoeltypen conform de Natuurschoonwet. Ter compensatie mag dan een hoofdgebouw van minimaal 1.000 m3 en maximaal 1.500 m3, met maximaal 500 m3 aan bijgebouwen, worden gebouwd. De eigenaren van Het Stroot willen graag een beroep doen op de systematiek van deze regeling, wat hieronder zal worden toegelicht. In de vorige Gids Buitenkans werden ook nieuwe mogelijkheden voor bestaande landgoederen geschetst. Voor zeven buitenplaatsen rondom Enschede, waaronder Het Stroot, is nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen, werken, recreatie en toerisme mogelijk, met als achterliggende gedachte die landgoederen daarmee financieel te ondersteunen (p.28). De totale inhoud van de nieuwe bebouwing mag maximaal 50% bedragen van de inhoud van het aanwezige hoofdgebouw. Zo staat beschreven in de eerste versie van de Gids Buitenkans uit 2008, die vanaf het begin de basis vormde voor de gesprekken met de gemeente. Omdat het

10

landgoed al van 2007 met de gemeente in gesprek is en voor de inwerkingtreding van de Gids Buitenkans 2022, kan beroep worden gedaan op de overgangsregeling.

4.3 Waterschap Door en langs het landgoed lopen twee beken, de Strootbeek (of Elsbeek) die min of meer op het landgoed ontspringt en de Makkenbroekerbeek (of Twekkelerbeek) die feitelijk in de stad Enschede begint en veel water ontvangt uit de riooloverstort Stadsveld, naast grond- en hemelwater vanuit de bedrijventerreinen. Het waterschap (Onderhoudbeheerplan Beken Twekkelo 2004-2014) wil waar mogelijk meewerken aan het opheffen van de waterproblemen op Het Stroot; bomen en planten hebben daar geregeld sterk te lijden onder een te lage waterstand. Het opheffen van de verdroging van het heideterrein het Zwarte Ven heeft daarbij prioriteit, maar men streeft ook naar het zo lang mogelijk watervoerend maken van beide beken. Mogelijkheden ter verbetering hiervan zijn onder meer - grondwaterpeilverhoging in de omgeving, - het verondiepen en verbreden van de Makkenbroekerbeek, - het afkoppelen van hemelwaterafvoer in het stedelijke gebied en dit water naar beide beken leiden, en ten slotte - het optimaliseren van de retentiecapaciteit op Het Stroot en omgeving. Op het terrein van retentie is echter de afgelopen tien j aar weinig vooruitgang geboekt. Er is geen oplossing gevonden voor het structureel watergebrek in de Strootbeek. Het landgoed probeert door het blokkeren van een duiker in de Strootbeek langer het water vast te houden rond het park.

De Makkenbroekerbeek, die gevoed wordt een bergingsvijver aan de Twekkelerbeekweg, voert soms vervuild water mee omdat de bergingsvijver ook water van de riooloverstort ontvangt.

4.4 Herinrichting Enschede-Zuid Het landinrichtingsplan geeft aan dat voor dit gebied gezocht wordt naar een duurzaam en vitaal samengaan van de functies landbouw, natuur en recreatie (eigenlijk wil men één groot landgoed maken van het hele gebied). In 2013 is het definitieve toedelingsplan vastgesteld.

Plankaart Herinrichting Enschede-Zuid

11

De herinrichtingscommissie heeft de Zwarte Vennenweg en de Hofdijk voorzien van wegafsluitingen voor het gemotoriseerd verkeer. Het Stroot wordt daarmee rustiger en bevrijd van sluipverkeer, crossers en personen die afval willen dumpen. Er is inmiddels door Het Stroot meegewerkt aan de aanleg van een kleine faunapassage onder de Strootsweg door. Aanvankelijk was het de bedoeling om alle beekbodems toe te delen aan het waterschap, maar de herinrichtingscommissie heeft na bezwaren toegezegd dat dit voor NSW- landgoederen niet het geval zou zijn. In de Landinrichting is Het Stroot wel overbedeeld met 0,58 ha landbouwgrond aan de Twekkelerweg die direct grenst aan een perceel dat Het Stroot heeft verworven verworven ten behoeve van de plannen die hieronder worden toegelicht. De overdracht heeft op 1 januari 2014 plaatsgevonden.

4.5 Ecologische verbindingszone Boekelerhoek-Twekkelo (Stroot)-Driene Inmiddels is de ecologische verbindingszone tussen Twekkelo en Driene grotendeels uitgevoerd (plan Kristalbad). In het kader van de Herinrichting is de kanaalzoom door middel van groene stroken langs waterlopen verbonden met het bosgebied van Het Stroot. Daarvoor is in 2012 een kleinwildtunnel onder de Strootsweg aangelegd. Deze ecologische verbindingszone is bekroond met een ecoduct over de A35. Najaren van uitstel zijn in 2020 de plannen voor het aanleggen van een ecoduct uitgevoerd dat Het Stroot weer met de Hof te Boekelo ten westen van A35 verbindt. Het landgoed heeft aan de totstandkoming bijgedragen door mee te werken bij de omlegging en verbreding van de Makkenbroekerbeek en door aankoop van extra grond waar het ecoduct op wordt

Ontwerp voor het ecoduct over de A35

12

5. Gerealiseerd Sinds het opstellen van het vorige landgoedontwikkelingsplan in 2002 is er veel gebeurd op Het Stroot. Degenen die er vaak komen wandelen, zullen de stapsgewijze verbeteringen zeker niet zijn ontgaan. Hieronder volgt een opsomming van de belangrijkste veranderingen en verbeteringen: 1. De hoofdboerderij is in 2006 in erfpacht uitgegeven. De nieuwe eigenaar van de opstal heeft de boerderij grondig gerestaureerd volgens de voorschriften van het erfpachtcontract. Tevens is het oude bakhuisje opnieuw opgebouwd in oude stijl. 2. De Tuinbouwschuur, die op instorten stond, heeft een nieuw dak gekregen en is ook verder gerenoveerd. Deze herbergt nu het tuingereedschap, een werkplaats en een kantine voor medewerkers. 3. De zandstenen poort (afkomstig van het Huis te Hengelo) is met subsidie van RACM en Provincie geheel gerestaureerd, met inbegrip van de twee gebeeldhouwde leeuwen die gestolen waren. Ook het houten inrijhek is geheel vernieuwd naar het voorbeeld van het bestaande verrotte hek.

4. De houten poort bij de boerderij en de tuinpoort zijn geheel vernieuwd volgens het voor Het Stroot typische model. Ook zijn een paar slagbomen aan het begin van bospaden vernieuwd. 5. Op een aantal percelen zijn de dode eiken verwijderd en honderden nieuwe eiken ingeplant. 6. In 2007 is 2 ha heide van het Zwarte Ven geplagd. 7. De Japanse duizendknoop, een agressieve exoot, is door gericht pleksgewijs spuiten op een aantal plekken bijna uitgeroeid. 8. In 2009 is een vaste tuinman in dienst genomen voor drie dagen per week. Door deze vaste bekwame kracht is het mogelijk geworden om het verval van tuin en park te stoppen en een begin te maken met stapsgewijze restauratie van de tuin. De tuinman doet in de winter ook boswerkzaamheden. 9. In 2010-2011 is het vervallen koetshuis geheel gerestaureerd met subsidie van RACM en Provincie en ingericht als kantoorgebouw.

13

Koetshuis voor restauratie

Koetshuis na restauratie

10. Er is een begin gemaakt met het terugsnoeien van de begroeiing langs de paden. Elke winter wordt ongeveer tweehonderd meter aangepakt door de tuinman, met ondersteuning van een groep werkkrachten van Aveleijn. 11. Elk j aar wordt een deel van de afrastering van eiken palen langs de weiden vervangen waar die verrot zijn. Daarvoor worden eikenstammen uit eigen bos gebruikt die met een kloofmachine worden gekloofd. 12. Elke winter wordt op een paar plekken bijgepoot, hetzij in de beukenlaan, hetzij in het bos waar eerdere aanplant is doodgegaan of moet worden aangevuld. 13. Sinds vele jaren is een groep van Aveleijn op vrijdag actief met klussen in het groen. 14. Sinds 2009 zijn meer dan 8 ha landbouwgrond bijgekocht en onder de NSW gebracht in het kader van de plannen die hieronder nog verder worden uiteengezet. 15. In 2012 en 2013 heeft op grote schaal dunning plaatsgevonden in de naaldhoutpercelen. Daarmee is ruimte gemaakt voor natuurlijke verjonging en meer variatie in leeftijd in de opstand. 16. In 2018 is het resterende deel van de Oude Allee (anno 1845) gekapt en opnieuw met beuken ingeplant. Tijdens de afgelopen droge zomers zijn de jonge bomen wekelijks van water voorzien en hebben vrijwel alle bomen de extreme weersomstandigheden doorstaan. 17. In 2020 zijn twee nieuwe houtwallen aangelegd en zijn stroken beplanting met bomen en struiken aangelegd nabij het ecoduct.

14

6. Beleid en toekomstvisie eigenaren De eigenaren van Het Stroot zijn zich ervan bewust dat juist de verscheidenheid van het landschap bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van het landgoed. Binnen het landgoed zijn dat de historische buitenplaats met tuin en park, een oud hoevenlandschap, productiebossen, een heideveld met ven, lanen, en struweel en landbouwgrond in de jonge veldontginning. Het is daarom belangrijk de kwaliteit van al die verschillende landschappen in stand te houden. Dat vraagt om continue onderhoud en stevige interventies bij achterstallig onderhoud. Tientallen jaren heeft dat onderhoud op een zeer laag pitje gestaan door gebrek aan financiën. Pas de laatste jaren is daar wat meer beweging in gekomen, o.m. door de herbestemming van oude gebouwen en de aanstelling van een vaste tuinbaas. Er is gebruikgemaakt van diverse subsidies om projecten te realiseren, maar er dient rekening mee te worden gehouden dat de incidentele subsidiemogelijkheden in de toekomst wellicht zullen opdrogen en dat het landgoed op eigen benen moet kunnen staan. Zo ver is het nog lang niet.

De huidige inkomsten van landgoed Het Stroot zijn bij lange na niet voldoende om de kosten van onderhoud en herstel van de vroegere staat goed te maken. In de jaren 2005-2021 heeft het landgoed gemiddeld ongeveer 30.000 per jaar verlies gemaakt dat de eigenaren uit eigen zak moesten aanvullen. De huren, pachten, subsidies en bosopbrengsten zijn onvoldoende om het landgoed duurzaam in stand te houden, laat staan om de onderdelen te herstellen die in de afgelopen decennia verwaarloosd zijn. Daarom zijn de eigenaren op zoek gegaan naar nieuwe economische dragers.

15

7. Nieuwe economische drager: Erve Brinkcate Najarenlange studie en discussie waren de eigenaren van het Stroot in 2007 tot de conclusie gekomen dat een seniorenerf op het landgoed een goede economische drager zou vormen. Niet alleen was de verwachting dat de vraag naar een dergelijke woonvorm zou toenemen, maar ook zou dit goed passen bij een landgoed. De bedoeling was om een seniorenerf met zes kleine woningen in landelijke stijl te stichten aansluitend aan een bestaand boerenerf op het landgoed, Haimersweg 200 (knooperf). Deze plannen zijn na langdurige uitwerking en aanpassing aan de wensen van de gemeente in 2017 door de gemeenteraad afgewezen.

Een nieuw plan Vanaf 2017 is er gewerkt aan een nieuw plan. Om aan de kritiek tegemoet te komen is het aantal te bouwen woningen gereduceerd tot vier. Ook is de bouwvorm van de woningen geïnspireerd op agrarische bebouwing (‘schuurwoningen’) conform de wens van de Vereniging Behoud Twekkelo. De vier woningen zijn gelegen rond een brink, daarom krijgt het erf rond boerderij Haimersweg 200 vanaf nu de naam ‘Erve Brinkcate’.

Ruimtelijk plan voor Erve Brinkcate Voor de verdere verschijningsvorm en materiaaleisen van het Erve Brinkcate wordt veiwezen naar het Beeldkwaliteitsplan.

16

Vogelvluchtperspectief van het Erve Brinkcate

Het ruimtelijke plan

De nieuwe schuurwoningen grenzen aan de ene kant aan de centrale brink en aan de andere kant hebben zij ieder een eigen tuin van ongeveer 900-1.000 m2. De tuinen zijn gescheiden door traditionele hagen en houtwallen met inheemse struiken. De open ruimte aan de zuidkant zal worden ingericht als paardenwei of andere agrarische benutting. Het is de bedoeling dat er verder geen schuren en garages op het terrein worden gebouwd, maar dat die bergruimte/garage inpandig wordt gerealiseerd.

Aan de zuidgrens van het erf is een wadi aangelegd waar het hemelwater naar kan worden afgevoerd. Langs de randen van de wadi wordt een ruige natuurzone ontwikkeld, net als in de zuidoosthoek van het plan. Twee ontsierende schuren op het huidige erf zullen worden afgebroken, een waardevolle kleine vakwerkschuur zal worden gerestaureerd.

Het bouwvolume

De te bouwen schuurwoningen op erve Brinkcate hebben de volgende netto volumes: Woning 1: 600 m3 Woning 2: 930 m3 Woning 3: 560 m3 Woning 4: 560 m3 In totaal 2.650 m3 Hierbij komt nog de 50 m2 aan inpandige garage.

Opstalrecht en retributie De toekomstige bewoners kopen de woning, maar de ondergrond blijft in eigendom van het landgoed. Op de kavels wordt een opstalrecht gevestigd voor de woning, in ruil waarvoor de bewoners een jaarlijkse retributie (vergoeding) betalen. Deze retributies vloeien terug naar het landgoed en zullen gebruikt worden voor uitvoering van de ‘Groene Begroting’ (Hoofdstuk 10.

17

Om de bouw van dit Erve Brinkcate te kunnen realiseren, wil het landgoed een beroep doen op de systematiek van twee regelingen: a. De rood-voor-groenregeling (nieuwe landgoederen) biedt degene die een aaneengesloten nieuw landgoed van minimaal 10 ha aanlegt de mogelijkheid daarop een landhuis te bouwen van maximaal 1.500 m3. In het geval van Het Stroot gaat het niet om een nieuw landgoed, maar is er wel 10 ha landbouwgrond landschappelijk opnieuw ingericht en is 5 ha daarvan omgezet in natuur (onttrokken aan de landbouwbestemming). Deze percelen vormen weliswaar niet één blok, maar sluiten wel alle aan bij het bestaande landgoed. Voor deze operatie is er 8,7 ha landbouwgrond aangekocht van derden. b. De buitenplaatsenregeling: ter instandhouding van een zevental historische buitenplaatsen in Enschede heeft de gemeente in de Gids Buitenkans 2014 eenmalig de gelegenheid gegeven om een bijgebouw op te richten met een inhoud van maximaal de helft van het hoofdgebouw.

18

8. Rood-voor-groenregeling Bij gebruikmaking van de rood-voor-groenregeling verplicht Landgoed Het Stroot zich om minimaal 10 ha landbouwgrond landschappelijk opnieuw in te richten en minimaal de helft daarvan om te zetten in natuur.

Rode lijnen: Huidige omvang van het landgoed (2023) Lichtgroen: Heringerichte landbouwgronden

Voor dit plan heeft het landgoed 12,3 ha landschappelijk heringericht. In totaal is 7,1 ha landbouwgrond omgezet in natuur. Daarmee is ruimschoots aan de eisen van rood-voor-groen voldaan.

In Bijlage 3 wordt per perceel precies aangegeven hoe de landschappelijke herinrichting eruit moet gaan zien. Inmiddels (maart 2023) is de geplande herinrichting vrijwel geheel uitgevoerd. Op grond van de rood-voor-groenregeling mag men maximaal 1.500 m3 bouwen (afgezien van een tweede gebouw van maximaal 750 m3). Voor de omvorming van 12,3 ha landbouwgrond is 8,7 ha landbouwgrond aangekocht van derden. Voor de percelen die al in eigendom waren wordt een marktprijs van 60.000,- per ha gerekend en afgewaardeerd naar natuurgrond met een waarde van 10.000, - per ha. De voorgenomen investeringen in groen hebben de volgende omvang:

19

Locatie 1: Percelen aan de Hofdijk 0.46.00 ha Dit stuk wordt geheel omgezet in natuur, wat leidt tot een waardedaling van 0,46 x € 50.000,(60.000-10.000) = € 23.000,-. Locatie 2: Percelen aan de Hofdijk: 1.79.60 ha Aan dit stuk wordt geheel de landbouwfunctie ontnomen en omgezet in natuur: elzenhakhout, eikenzomen, kruidenrijk grasland en natuurakker (bloemen voor vlinders enz.). Dit leidt tot een waardedaling van de grond van 1,796 ha x € 50.000,- = € 89.800,-. Locatie 3: Percelen aan de Hofdijk 1.60.00 ha landbouwgrond Hiervan wordt 0,6 ha omgezet in natuur (zoom met struiken en bomen, boomgroepen, kruidenrijk grasland) plus een wadi van 0,2265 ha, in totaal. Dit komt neer op een waardevermindering van 0,8265 x € 50.000,- = 41.325,-

Locatie 4: Percelen aan de Strootsweg Hiervan wordt 1,278 ha omgezet in natuur, wat neerkomt op 1,278 x € 50.000,- = € 63.900,-.

Locatie 5 Percelen aan de Haimersweg Hiervan wordt 1,4640 ha omgezet in natuur, wat neerkomt op een waardevermindering van 1,4640 x € 50.000,- = € 73.200,Daarmee komt de totale waardedaling op: € 291.225,-.

De verschillende percelen zullen ook ingericht moeten worden (grondwerkzaamheden, inkoop plantsoen, poten, inboeten). Voor inrichtingskosten wordt het bedrag van € 20.000,- per ha aangehouden, gebaseerd op een calculatie van Bijkerk c.s. Tuin- en Landschapsarchitecten. Voor in totaal 5,1345 ha komt dit uit op 5,1345 x € 20.000 = € 102.690,-. Voor de omzetting van het perceel van het Erve Brinkcate (nu weiland) in een landschappelijk en ecologisch hoogwaardig aantrekkelijk terrein wordt een zware groene kwaliteitsimpuls gedaan, o.a. door de aanleg van een wadi, struikenstroken en het planten van wat grotere, beeldbepalende bomen, van € 25.000,-. De totale begrote inrichtingskosten komen daarmee op € 127.690,-.

De totale investering in nieuwe natuur bedraagt dan € 291.225,- + € 127.690,- = € 418.915,-.

20

9. Buitenplaatsenregeling Het landhuis Het Stroot heeft een bruto inhoud van 3.333 m3 (rapport Beltman architecten, 3 mei 2012). Volgens de Buitenplaatsregeling (Gids Buitenkans 2014) mag maximaal 50% van het hoofdgebouw worden bijgebouwd, wat neerkomt op 1.666 m3, om daarmee de onkosten van de buitenplaats te kunnen dragen en de buitenplaats blijvend in stand te houden.

Wanneer de rood-voor-rood regeling en de buitenplaatsregeling worden gecombineerd geeft dit de mogelijkheid voor het bouwen van maximaal 1.500 m3 + 1.666 m3 = 3.166 m3

De onderhavige plannen blijven daar ruim onder en beogen een bouwvolume van 2.650 m3.

21

10. Groene begroting Hieronder volgt een begroting voor regulier werk en specifieke projecten die het groene deel van het landgoed betreffen, namelijk tuin en park, bos en landschap. De huidige jaarlijkse uitgaven aan groen bedragen (cijfers jaarrekening 2021): Bruto loonkosten tuinbaas Beheer tuin, bos en landbouw Overige kosten Totaal

€29.185,25 € 19.045,44 € 4.054,88 € 52.285,57

Subsidies/pacht/verkopen

€ 11.012,58

Netto jaarlijkse uitgaven groen

€41.272,99

De kosten van beheer omvatten enerzijds de kosten voor gebruik en onderhoud van werktuigen; anderzijds gaat het om de kosten van een groenaannemer voor o.a. het afinaaien en daarmee verschralen van het heideveld bij Zwart Ven; het maaien van kruidenrijk grasland en het maaisel af te voeren; het snoeien van laanbomen; het met een hoogwerker verwijderen van dode takken aan oude bomen die een risico voor wandelaars opleveren; en het verbeteren van wandelpaden. Verder wordt er jaarlijks plantsoen gekocht om houtwallen te versterken of tuinelementen te vervangen, evenals kalk en ecologische meststoffen voor het gazon.

De som van de retributies van het erve Brinkcate zou een aanzienlijke kwaliteitsimpuls in het groen mogelijk maken. In het raadsvoorstel uit 2017 heeft het landgoed zich verplicht om een aantal specifieke incidentele projecten tijdens de periode van 10 jaar die volgt op het vestigen van opstalrechten uit te voeren. Bureau Bijkerk c.s. is toen gevraagd een calculatie te maken van de kosten van de verschillende projecten (zie de bijlage). Overzicht van de groene investeringsagenda:

1. Restauratie formele tuin Piet Wattez Vanwege een gebrek aan vaste onderhoudskrachten en de hoge kosten is de formele tuin in de loop der jaren gereduceerd tot zijn simpelste vorm: zo zijn de bloembedden en hagen die deel uitmaken van het oorspronkelijke ontwerp opgeheven. Nu er de beschikking is over een vaste tuinbaas en de continuïteit in het onderhoud gewaarborgd is, is het moment gekomen om de formele tuin weer in oude glorie te herstellen. Noodzakelijke werkzaamheden: gazons omspitten en egaliseren, paden opnieuw opnieuw funderen en voorzien van halfverharding en bloemperken en buxusomamenten opnieuw uitzetten. Het opstellen van een herstelplan en de uitvoering worden begroot op € 38.277,- (Bijkerk c.s.).

2. Restauratie Dinntuin Het Stroot bezit een van weinige overgebleven vijvertuinen van de tuinarchitect Dinn. Hoognodig is de restauratie van de structuurbepalende muren, bestaande uit los gestapelde bakstenen, en de flagstone bestrating. De verzakte flagstone paden moeten opnieuw gelegd worden, waarbij de kapotte flagstones moeten worden vervangen. De struiken en bomen zullen deels vervangen moeten worden en oude stobben verwijderd.

22

Daarnaast zullen de borders opnieuw ontworpen en ingeplant moeten worden. Ook de bijbehorende slangenmuur moet dringend gerestaureerd worden: die is op diverse punten aan het inzakken en vertoont brede scheuren. Herstelplan en uitvoering worden begroot op € 38.407,- (Bijkerk c.s.).

De vervallen vijvertuin ontworpen door tuinarchitect Th. J. Dinn (1925) 3. Uitbaggeren vijver en aanleg nieuwe beschoeiing De grote vijver van Het Stroot en de erop uitkomende waterwerken zijn sterk verland en voor een deel dichtgegroeid met riet. Het is nodig om de dikke laag bladslib in de vijver af te voeren en de houten beschoeiing te herstellen. Ook zullen de Bentheimer stenen kademuren van het eiland (ontwerp: Mien Ruys) rechtgezet moeten worden. Het uitbaggeren van de vijver en waterarmen, en het herstellen van de beschoeiing en kademuren is begroot op € 19.723,- (Bijkerk c.s.).

De historische vijver die vol is met blad en riet 4. Verjonging Oude Allee De Oude Allee, een beukenlaan van ongeveer 800 meter lang, is voor driekwart vernieuwd in de jaren negentig. Het deel dat het dichtst bij het landhuis ligt, moet nu verjongd worden. Van de meer dan 150 jaar oude beuken zijn vele dood en andere zijn bezig dood te gaan. Ook al uit veiligheidsoverwegingen zal de oude laan de komende jaren gekapt moeten worden. Omdat de vrijwel alle bomen rot zijn, is hiervan geen opbrengst te verwachten. Na het kappen zal het wandelpad opgehoogd en rondgelegd moeten worden door een gespecialiseerd bedrijf met het daarbij behorende materieel. Het kappen van de oude laan, wegfrezen van de stobben, spitten van het pad verhoging

23

van het pad met aangevoerde grond en inplanten met nieuwe beuken, alsmede het inboeten van niet aangeslagen bomen is begroot op: 28.229,- (Bijkerk)