Bijlage 6 motie flatgebouwen

BIJLAGE MOTIE FLATGEBOUWEN

BIJLAGE MOTIE FLATGEBOUWEN

Algemene informatie Definities • •

Onder flat / appartement wordt in deze memo verstaan: een gedeelte van een flatgebouw of appartementgebouw dat in principe bedoeld is voor 1 huishouden Onder flatgebouw / appartementgebouw wordt verstaan: een complex van meerdere flats of appartementen

Overzicht flatgebouwen •

•

•

•

Algemeen: Het aantal flatgebouwen / appartementsgebouwen in Enschede is lastig te bepalen. Er is met behulp van diverse data, ook vanuit het Gemeente Belastingkantoor (GBT), een lijst gegenereerd die ca. 80% betrouwbaar is. Een exacter beeld is niet te realiseren. Omdat geen beter overzicht voorhanden is, is deze lijst als basis gebruikt voor het verdere onderzoek. Er zit dus een zekere foutmarge in de uitkomsten. De uitkomsten komen overigens overeen met de algemene verwachtingen van betrokken ambtenaren. Het overzicht van flatgebouwen is samengesteld op basis van data vanuit het GBT. Hierbij is in het kader van privacywetgeving afgesproken dat de lijst met adressen/oppervlaktes/eigenaren niet kan worden gedeeld. Een compleet overzicht van alle flatgebouwen kan dan ook niet bij de Raad worden aangeleverd. De rapportage in deze memo is het alternatief. Het overzicht van flatgebouwen dat als basis dient voor deze memo dateert van december 2021.

Kamerverhuur in flatgebouwen •

Kamerverhuur vindt in Enschede in 19% van de gevallen plaats in een flat- of appartementsgebouw. 81% van de kamerverhuur vindt plaats in andere type woningen, zoals de grondgebonden woningen of het wonen boven winkels.

Kamerverhuur in flats vs kamerverhuur in ander type woning 19%

81%

Kamerverhuur in flats Kamerverhuur in ander type woning

BIJLAGE MOTIE FLATGEBOUWEN

Verschil regels kamerverhuur in woongebouwen en grondgebonden woningen Doel regel

Kwaliteit van de kamerverhuurpanden

Spreiding van de kamerverhuurpanden

Leefbaarheid in de omgeving

Regels Maximaal aantal bewoners*

Kamerverhuur in ander type woningen

Kamerverhuur in woongebouwen

7

7

Minimale gebruiksoppervlakte*

≥75m2 bij 3 kamers ≥100 m2 bij 4 kamers ≥120m2 bij 5 kamers ≥140m2 bij 6 kamers ≥160m2 bij 7 kamers

≥75m2 bij 3 kamers ≥100 m2 bij 4 kamers ≥120m2 bij 5 kamers ≥140m2 bij 6 kamers ≥160m2 bij 7 kamers

Berging

6 m2 bij 3-4 kamers 7 m2 bij 5 kamers 8 m2 bij 6 kamers 9 m2 bij 7 kamers

6 m2 bij 3-4 kamers 7 m2 bij 5 kamers 8 m2 bij 6 kamers 9 m2 bij 7 kamers

Minimale afstand tot andere kamerverhuur of woningen omgebouwd tot studio’s < 50 m2* Geen kwetsbaar woon- en leefklimaat*

50 meter vanaf perceel beoogd kamerverhuurpand

50 meter vanaf perceel van het woongebouw waarin beoogd kamerverhuurpand is gelegen EN In het woongebouw zelf mag geen ander kamerverhuurpand of woning omgebouwd tot studio < 50 m2 aanwezig zijn

In directe omgeving is geen sprake van kwetsbaar woon- en leefklimaat

In directe omgeving is geen sprake van kwetsbaar woon- en leefklimaat

* Bij vergunningaanvragen van woningcorporaties kan B&W gemotiveerd afwijken van deze regels

BIJLAGE MOTIE FLATGEBOUWEN

1. Regels tav kwaliteit van de kamerverhuurpanden a. Verschillen in de regels voor flatgebouwen tov andere woningen? • •

•

De regels tav kwaliteit van de kamerverhuurpanden zijn hetzelfde voor kamerverhuur in grondgebonden woningen als voor kamerverhuur in flatgebouwen (woongebouwen). De beleidsmatige gedachte hierachter is dat voor kamerverhuur een minimale grootte van de woning is vereist, zodat extreme verkamering kan worden voorkomen. Dit is wenselijk omdat extreme verkamering: o eerder leidt eerder tot situaties waarin overlast/verminderde leefbaarheid ontstaat; o vaker voorkomt bij verhuurders waar winstbejag voorop staat en die minder oog hebben voor de huurders en de omgeving. Het is zowel bij grondgebonden woningen als bij flatgebouwen wenselijk extreme verkamering te voorkomen. Bij vergunningaanvragen van woningcorporaties kan B&W op onderdelen gemotiveerd afwijken van deze regels. Dit omdat met corporaties nadere afspraken gemaakt kunnen worden over de kwaliteit, locatie en begeleiding van/in de kamerverhuurpanden. Door het maken van deze afspraken blijft de kwaliteit van de kamerverhuurpanden geborgd.

b. Motie •

In de motie wordt benoemd dat de eis voor een minimale gebruiksoppervlakte voor kamerverhuur in flatgebouwen wellicht te hoog is, waardoor in flatgebouwen, minder vaak dan door de Raad gewenst, kamerverhuur mogelijk zal zijn.

c. Data Mogelijkheden kamerverhuur in flats obv oppervlakte Kamerverhuur mogelijk

19% 47% 34%

Kamerverhuur gemotiveerd mogelijk Kamerverhuur niet mogelijk

• In Enschede heeft 47% van de flats / appartementen een gebruiksoppervlakte die voldoet aan de minimale oppervlakte eis van 75m3. • In 34% van de flats / appartementen wordt niet aan de minimale eis tav gebruiksoppervlakte, maar kan eventueel gemotiveerd van de eis worden afgeweken, omdat deze in bezit zijn van woningcorporaties. • In 19% van de flats / appartementen kan geen kamerverhuur worden toegestaan.

d. Aanpassen regels? •

Het is onwenselijk de kwaliteitseisen voor appartementen te versoepelen. Er zijn in Enschede voldoende appartementen waar kamerverhuur mogelijk is / kan worden gemaakt. De relatief beperkte winst van versoepeling van de regels weegt niet op tegen het belang van de kwaliteit van de kamerverhuurpanden.

BIJLAGE MOTIE FLATGEBOUWEN

2. Spreiding – max. 1 kamerverhuurpand per flatgebouw a. Verschillen in de regels voor flatgebouwen en andere woningen? •

•

•

De regels voor spreiding van kamerverhuur in grondgebonden woningen en voor kamerverhuur in flatgebouwen (woongebouwen) verschillen in de uitwerking. Inhoudelijk zijn de verschillen echter beperkt: voor grondgebonden woningen geldt een afstand van 50 meter tot andere kamerverhuurpanden. Voor flats geldt dat in het flatgebouw geen andere kamerverhuurpanden aanwezig mogen zijn. Aangezien de hoogte en breedte van het merendeel van de flatgebouwen niet groter is dan 50 meter, is het effect van de regel hetzelfde. De gedachte achter spreiding van kamerverhuurpanden is dat clustering van kamerverhuurpanden vaker tot overlast en verminderde leefbaarheid leidt. Door regels op te nemen voor spreiding ontstaat een evenwichtigere verdeling over de stad en zijn leefbaarheid en inclusieve stad meer in balans. De spreidingswens geldt ook in flatgebouwen. Juist in flatgebouwen wonen mensen dicht op elkaar en is er eerder overlast door bijv. gemeenschappelijk gebruik van trappenhuizen/galerijen. Het toevoegen van kamerverhuur kan deze overlast doen verergeren. Bij vergunningaanvragen van woningcorporaties kan B&W gemotiveerd afwijken van deze regels. Dit omdat met corporaties nadere afspraken gemaakt kunnen worden over de kwaliteit, locatie en begeleiding van/in de kamerverhuurpanden.

b. Motie •

In de motie wordt benoemd dat deze spreidingseis te streng lijkt. Appartementen zijn bij uitstek geschikt voor kamerverhuur, een maximum van 1 per flatgebouw lijkt te weinig.

c. Data Flatgebouwen met en zonder kamerverhuur 11%

89%

• •

flatgebouw met kamerverhuur flatgebouw zonder kamerverhuur

4%

7%

corporatiebezit met kamerverhuur geen corporatiebezit met kamerverhuur

39% 50%

corporatiebezit zonder kamerverhuur geen corporatiebezit zonder kamerverhuur

In 89% van de flatgebouwen in Enschede vindt nog geen kamerverhuur plaats en is theoretisch het toevoegen van een nieuw kamerverhuurpand mogelijk. Daarnaast is 4% van de flatgebouwen met kamerverhuur in bezit van een corporatie en is mits gemotiveerd – een extra kamerverhuurpand in het gebouw eventueel mogelijk.

d. Aanpassen regel? •

Het is onwenselijk deze spreidingsregel voor flatgebouwen te versoepelen. Er zijn in Enschede voldoende flatgebouwen waar nog kamerverhuur mogelijk is / kan worden gemaakt. De relatief beperkte winst van versoepeling van de regels weegt niet op tegen het belang van de spreiding van de kamerverhuurpanden.

BIJLAGE MOTIE FLATGEBOUWEN

3. Spreiding – minimaal 50 m tot omliggende kamerverhuurpanden a. Verschillen in de regels voor flatgebouwen en andere woningen? •

•

•

•

De regels voor spreiding van kamerverhuur in grondgebonden woningen en voor kamerverhuur in flatgebouwen (woongebouwen) verschillen. Voor flatgebouwen geldt een afstand van 50 meter tot andere kamerverhuurpanden vanaf de perceelsgrenzen van het gebouw (ongeacht de ligging van het kamerverhuurpand in het flatgebouw). Voor overige woningen geldt een afstand van 50 meter vanaf de perceelsgrens tot andere kamerverhuurpanden. In dit geval is de regel voor flats dus iets strikter en biedt deze minder ruimte. Het verschil is slechts aanwezig tbv de uitvoerbaarheid van de regels. De exacte locatie en afmetingen van een flat in een flatgebouw is namelijk niet eenvoudig te achterhalen, waardoor exacte metingen tot omliggende bebouwing vrijwel onmogelijk zijn. Voor de uitvoerbaarheid is in de regels 1 vast meetpunt beschreven. De gedachte achter spreiding van kamerverhuurpanden is dat clustering van kamerverhuurpanden vaker tot overlast en verminderde leefbaarheid leidt. Door regels op te nemen voor spreiding ontstaat een evenwichtigere verdeling over de stad en zijn leefbaarheid en inclusieve stad meer in balans. Bij vergunningaanvragen van woningcorporaties kan B&W gemotiveerd afwijken van deze regels. Dit omdat met corporaties nadere afspraken gemaakt kunnen worden over de kwaliteit, locatie en begeleiding van/in de kamerverhuurpanden.

b. Motie •

In de motie wordt benoemd dat de spreidingseis te streng lijkt. Appartementen zijn bij uitstek geschikt voor kamerverhuur.

c. Data •

Geen data beschikbaar voor de in deze paragraaf beschreven situaties.

d. Aanpassen regel? •

Het is onwenselijk deze spreidingsregel voor flatgebouwen te versoepelen. Er zijn in Enschede voldoende flatgebouwen waar nog kamerverhuur mogelijk is / kan worden gemaakt. Daarnaast is de uitvoerbaarheid van de regels in het geding als deze worden aangepast.

BIJLAGE MOTIE FLATGEBOUWEN

4. Leefbaarheid / woon- en leefklimaat a. Verschillen in de regels voor flatgebouwen en andere woningen? • •

•

Er zijn geen verschillen de in de regels voor flatgebouwen en andere woningen als het gaat om het woon- en leefklimaat. Regels voor woon- en leefklimaat zijn in het nieuwe voorbereidingsbesluit voor het eerst toegevoegd naar aanleiding van een uitgebreide evaluatie van de regels voor kamerverhuur. Door het toevoegen van deze regels kan rekening worden gehouden met de leefbaarheid in een buurt voor toevoeging van het kamerverhuurpand en is de toetsing of nieuwe kamerverhuur kan worden toegestaan niet puur getalsmatig. Bij vergunningaanvragen van woningcorporaties kan B&W gemotiveerd afwijken van deze regels. Dit omdat met corporaties nadere afspraken gemaakt kunnen worden over de kwaliteit, locatie en begeleiding van/in de kamerverhuurpanden.

b. Motie •

In de motie wordt het college opgedragen kamerverhuur in flatgebouwen op een meer gelijkwaardige en passender manier mogelijk te maken.

c. Data •

Geen data beschikbaar voor de in deze paragraaf beschreven situaties.

d. Aanpassen regel? •

Het is onwenselijk deze regel ten aanzien van het woon- en leefklimaat voor flatgebouwen te versoepelen. Het is een universele regel in het bestemmingsplan, waarbij ongeachte het type gebouw een toets plaatsvindt op de leefbaarheid in de buurt voorafgaand aan eventuele toevoeging van het kamerverhuurpand. Het is onwenselijk hierbij onderscheid te maken naar het type gebouw waarin het nieuwe kamerverhuurpand wordt gerealiseerd.