Bijlage 1 - Visserijstraat 3-5a - Toelichting

Toelichting Bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a

Status: Vastgesteld

Visserijstraat 3-5a

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding bestemmingsplan 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende juridische regelingen 1.4 Wettelijk kader 1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

3 3 3 5 6 7

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader 2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk 2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel 2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

9 9 11 15

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving 3.1 Ruimtelijke structuur 3.2 Functionele structuur 3.3 Cultuurhistorie

20 20 21 21

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1 Stedenbouwkundig plan 4.2 Welstand en beeldkwaliteit 4.3 Duurzaamheid

23 23 24 24

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 5.1 Milieu 5.2 Water 5.3 Natuur

28 28 37 39

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemeen 6.2 Indeling planregels 6.3 Beschrijving van het plan 6.4 Handhaving

42 42 42 43 46

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

47 47 47

2

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding bestemmingsplan

Oorspronkelijk bouwvoornemen De eigenaar van het perceel Visserijstraat 3, 5 en 5a, tevens initiatiefnemer van dit project, heeft het voornemen om het kantoorgebouw ter plaatse van deze locatie te transformeren. Het initiatief betreft de transformatie van een kantorenpand naar een wooncomplex met 6 woningen in de vorm van 4 appartementen en twee maisonnettes met een kantoorfunctie van 100 m2. Hierbij wordt er een vierde verdieping op het pand gerealiseerd. Daarnaast wordt het pand aan de zuidzijde uitgebreid ter plaatse van het huidige parkeerterrein. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 15 juli 2024.

Herstelbesluit Tegen dit vastgestelde bestemmingsplan is beroep ingesteld. De raad kan hangende de beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State nog wijzigingen doorvoeren in het plan. Wijzigingen die tegemoetkomen aan de wensen van appellanten of om gebreken te repareren. Dit nadere besluit tot het opnieuw vaststellen van het bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a ziet toe op een wijziging in het programma door het laten vervallen van de kantoorfunctie. Het bouwplan voorziet in de realisatie van een woongebouw van 7 appartementen. Op de bovenste verdieping komt een dakappertment (penthouse) waar in het oorspronkelijke bouwvoornemen een kantoorfunctie was voorzien. Tevens repareert dit plan enkele planregels en voorziet het in een nadere motivering op gebied van schaduwwerking (5.1.8) en parkeren (4.1). Dit herstelbesluit strekt ertoe om het bestemmingsplan met toepassing van artikel 3.1 Wro opnieuw (gewijzigd) vast te stellen. Dit kwalificeert als een vervangend c.q. herstelbesluit als bedoeld in artikel 6:19 Awb.

Nieuw plan Op basis van het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Lasonder - Zeggelt 2018' is de voorgenomen transformatie niet toegestaan (zie paragraaf 1.3). Om deze reden is een herziening van het bestemmingsplan ter plaatse noodzakelijk. In voorliggend bestemmingsplan zal worden aangetoond dat de herziening van de bestemming in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Visserijstraat 3-5a” betrekking heeft, omvat de kadastrale percelen van het pand Visserijstraat 3-5a met daarbij een klein deel van de Visserijstraat zelf en wordt globaal begrensd door het pand aan de Visserijstraat 7 in het noorden, de Visserijstraat in het oosten, het pand aan de Visserijstraat 1 in het zuiden en het pand aan de Niermansgang 2 in het westen. Het betreft daarbij de percelen, kadastraal bekend als gemeente Enschede, sectie C, nummers 6583, 7083 en 7084, met een kleine strook van nummer 7130. Het plangebied bevindt zich in het stadsdeel Centrum en maakt deel uit van de wijk Lasonder - Zeggelt. Op onderstaande afbeeldingen zijn de ligging en de begrenzing van het plangebied weergegeven.

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

3

Afbeelding 1.2.1 Ligging plangebied in Enschede

Afbeelding 1.2.2 Begrenzing plangeb ied

4

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

1.3

Geldende juridische regelingen

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan “Lasonder - Zeggelt 2018”, dat op 11 juni 2018 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Binnen het plangebied ligt in het noorden een bouwvlak, met een door een maatvoeringsaanduiding maximaal opgelegde bouwhoogte van 10 meter. Vrijwel het hele gebied heeft de enkelbestemming Gemengd - 1. Binnen deze bestemming zijn woningen toegestaan, consumentverzorgende dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen op de begane grond. Daarnaast omvat het plangebied ook een klein gebied van de openbare ruimte in het zuidoosten. Hier ligt de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen die bestemming zijn erftoegangswegen, woonerven en pleinen toegestaan met de daarbij behorende parkeer- en groenvoorzieningen. Op het gehele plangebied is de gebiedsaanduiding "Overige zone - Archeologisch onderzoeksgebied B" gelegen. Deze aanduiding dient ter bescherming van de archeologische belangen. Ter plaatse geldt een onderzoeksplicht en bepalingen met betrekking tot een benodigde omgevingsvergunning vanaf een verstoringsoppervlakte >2500 m 2. Op onderstaande afbeelding is het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.3 Uitsnede b estemmingsplan 'Lasonder - Zeggelt 2018' (plangebied rood omlijnd) Naast "Lasonder - Zeggelt 2018" gelden er de volgende paraplubestemmingsplannen: "Parkeren Enschede", vastgesteld op 11 maart 2019; "Kwalitatief sturen op appartementen 2022", vastgesteld op 30 januari 2023; "Onzelfstandige Bewoning 2022", vastgesteld op 3 april 2023.

Parkeren Enschede Het paraplu-bestemmingsplan "Parkeren Enschede", zorgt ervoor dat de beleidsregel Nota 'Parkeernormen Enschede 2025' van toepassing is op (bijna) de hele gemeente, waaronder het plangebied.

Kwalitatief sturen op appartementen 2022 Het paraplu-bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen 2022" heeft als doel dat de juiste appartementen voor de juiste doelgroepen op de juiste locaties worden gerealiseerd. Het realiseren van kwalitatief goede appartementen is nodig om belangrijke doelgroepen vast te kunnen houden in Enschede. Daarnaast willen we verder gaan met het versterken van Enschede vanuit het hart. Enschede heeft deze

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

5

verstedelijking nodig voor het versterken van de agglomeratiekracht en het vestigingsklimaat. Voor het overgrote deel van het plangebied ligt de gebiedsaanduiding wetgevingszone - afwijkingsgebied 1. Onder voorwaarden zijn appartementen voor de middenhuur toegestaan, waarbij in afwijkingsgebied 1 appartementen dienen te voldoen aan een aantal kwaliteitseisen (o.a.middenhuur met een minimale gebuikersoppervlakte van 50 m). Aangezien in het voorliggende bestemmingsplan is voorzien in maatwerk voor appartementen, is er voor gekozen om de regeling uit het voorliggende plan in de plaats te laten treden van het parapluplan "Kwalitatief sturen op appartementen 2022".

Onzelfstandige b ewoning 2022 Het parapluplan "Onzelfstandige bewoning Enschede 2022" richt zich op de regulering van onzelfstandige bewoning. Het aandeel onzelfstandige bewoning kan van invloed zijn op de leefbaarheid van de buurt of de wijk. In combinatie met andere factoren, zoals een zwakke sociaal-economische structuur of de aanwezigheid van veel kwetsbare groepen of een diversiteit aan leefstijlen, komt het woon- en leefklimaat in bepaalde buurten en wijken in Enschede onder druk te staan. Regulering vindt plaats om concentratie van onzelfstandige bewoning tegen te gaan. Hiermee wordt voorkomen dat de druk op het woon- en leefklimaat en daarmee de druk op de leefbaarheid verder toeneemt voor zover de factoren een relatie hebben met onzelfstandige bewoning. Aangezien er op de Visserijstraat 1 al een bestaand kamerverhuurpand aanwezig is, wordt kamerverhuur in het voorliggende plan uitgesloten.

1.4

Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro) De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven". Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel

6

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening). Kosten In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden, bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5

Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze, die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Visserijstraat 3-5a” is het wijkorgaan Lasonder - Zeggelt Boddenkamp actief. Dit wijkorgaan is gevraagd advies uit te brengen. Op 21 april 2023 heeft een overleg plaatsgevonden met het wijkorgaan, waarna op 24 april advies is ontvangen. Het wijkorgaan geeft aan dat het ontwerp een verfraaiing is van de omgeving en past in de visie voor CentrumKwadraat. Wel vragen ze om de belangen van de omwonenden mee te nemen bij het bestemmingsplan. Ook verzoeken ze om impressies van de achterzijde van het pand op te nemen in de toelichting van het bestemmingsplan. Als laatste maakt het wijkorgaan zich zorgen over en vraagt men aandacht voor de toenemende bewoningsdichtheid in de delen van de wijk die grenzen aan het CentrumKwadraat. Als gevolg van dit advies is de toelichting uitgebreid met impressies van de achterzijde van het pand.

Vooroverleg In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk. Het bestemmingsplan “Visserijstraat 3-5a” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit bestemmingsplan afgezien van het plegen van vooroverleg. Wel is het ontwerpbestemmingsplan ter kennisname toegezonden aan het waterschap Vechtstromen.

Procedure Participatie Bij het meewegen of een ruimtelijk plan aanvaardbaar is, dient draagvlak mee te spelen. Draagvlak voor een ontwikkeling kan gecreeerd worden door het doorlopen van een goed participatietraject. Voor het initiatief aan de Visserijstraat 3-5a is hier ook aandacht aan geschonken. Uitgaande van de participatieladder, waarbij de mate van participatie is ingedeeld in 5 treden. De 5 treden in volgorde van toename in betrokkenheid zijn: 1. informeren, 2. raadplegen, 3. adviseren, 4. coproduceren, 5. meebeslissen. Het participatieniveau voor Visserijstraat 3-5a is te typeren als trede 2 raadplegend. Tijdens een informatieavond over de ontwikkelingen in de spoorzone op 2 maart 2022 is ook het voorliggende

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

7

initiatief gepresenteerd aan omwonenden. Naar aanleiding daarvan, is initiatiefnemer in gesprek gegaan met de omwonenden van de locatie en is het plan nog iets aangepast. Daarnaast kunnen mensen nog hun zienswijzen kenbaar maken.

Vooraankondiging Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro). In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Visserijstraat 3-5a” in voorbereiding te nemen op 22 maart 2023 gepubliceerd in het Gemeenteblad, de lokale krant "Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en het Gemeenteblad. De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Visserijstraat 3-5a” en de mogelijkheid om tijdens de inzageperiode een zienswijze naar voren te brengen is op 31 mei 2023 gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en het Gemeenteblad.

Zienswijzen Van de 7 ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan is gevoegd.

Rechtsb escherming Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

8

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

Hoofdstuk 2

Planologisch beleidskader

2.1

Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Verschillende ministeries werken aan de uitwerking van diverse beleidsthema's in de vorm van Nationale Programma's. Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waarin Regio Twente onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. Enschede is hierin genoemd vanuit de afspraak "Samenhang topwerklocaties en stationsgebieden in Twente" tussen de regio Twente en het Rijk. De afspraak behelst dat Regio en Rijk gezamenlijk onderzoek doen naar mogelijkheden van het versterken van agglomeratiekracht door ontwikkeling van wonen en werken in de samenhangende stationsgebieden Hengelo-Kennispark-Enschede (de Innovatiedriehoek). De aaneengesloten stationsgebieden Hengelo-Kennispark-Enschede moeten doorgroeien als compact centrum van de integrale ontwikkelas Zwolle-TwenteMünster, met een vestigingsmilieu van vernieuwende combinaties van duurzaam wonen, werken, ondernemen en studeren. 2. De NOVI-geb ieden Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein.

Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden. De gemeente Enschede maakt geen onderdeel uit van een door het Rijk aangewezen NOVI-gebied.

Actualsatie omgevingsvisie Er is een actualisatie van de NOVI in voorbereiding. Met de programma's Mooi Nederland en NOVEX wordt

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

9

ingezet op aanscherping en versnelling van de NOVI. Het streven is de aangescherpte NOVI als nieuwe Nota Ruimte in 2025 vast te stellen als nationaal ruimtelijk beleid.

Planspecifiek en conclusie De NOVI doet geen specifieke uitspraken over dit initiatief of over het plangebied. Het initiatief is niet strijdig met en passend in de NOVI. 2.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. In het Barro zijn vijftien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven: mainportontwikkeling Rotterdam; kustfundament; grote rivieren; Waddenzee en waddengebied; defensie; erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; rijksvaarwegen, hoofdwegen en landelijke spoorwegen; elektriciteitsvoorziening; ecologische hoofdstructuur; primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); veiligheid rond rijksvaarwegen; verstedelijking in het IJsselmeer; toekomstige rivierverruiming van de Maastakken; buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.

Conclusie Het realiseren van woningen in de binnenstad van Enschede valt niet onder één van de projecten uit het Barro. Door het initiatief wordt geen nationaal belang geschaad. 2.1.3

Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Wanneer een bestemmingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet in de toelichting tevens worden gemotiveerd waarom in die behoefte niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd. Deze zogenoemde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen en schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor. De 'Ladder' is alleen van toepassing als er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als 'stedelijke ontwikkeling' te kunnen worden aangemerkt.

Daarvan zal in beginsel geen sprake zijn indien het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt. Dit kan anders zijn indien het bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime in een vanuit ruimtelijk oogpunt ingrijpende nieuwe planologische functiewijziging voorziet. Wanneer de 'stedelijke ontwikkeling' die een bestemmingsplan mogelijk maakt alleen betrekking heeft op de 10

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, heeft het onderzoek naar de behoefte slechts tot doel om na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

'Stedelijke ontwikkeling' Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan; "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro, is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn.

Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden. Ook wanneer er sprake is van 'saldering' (verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag of waarbij bebouwing wordt gereduceerd, zoals de 'Ruimte voor Ruimte' regelingen) is er meestal geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. In de uitspraak 201608869/1/R3 geeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht op hoofdlijnen van alle relevante aspecten waar aan moet worden getoetst om te bepalen of sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro en zo ja, welke eisen er worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de betreffende stedelijke ontwikkeling.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling bepaalt men door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Op basis van jurisprudentie blijkt dat bij woningbouw in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan elf woningen gerealiseerd worden (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724). Het voorliggende initiatief betreft de realisatie van zes appartementen in het centrum van Enschede door middel van transformatie en verbouwing. Vanwege de kleinschalige omvang van het project kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is niet van toepassing op dit initiatief. Wel moet in zulke gevallen in het kader van een goede ruimtelijke ordening de behoefte aan de betreffende woningen worden aangetoond. Paragraaf 2.3.4 gaat hier verder op in.

2.2

Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden. Nadien is de Omgevingsvisie op enkele onderdelen geactualiseerd. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

11

voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken) In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

Afbeelding 2.2.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Generieke beleidskeuzes (of) Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in: Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking, die voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat). 12

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

voor

grondwaterbeschermingsgebied,

Ontwikkelingsperspectieven (waar) Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe) Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

Generieke beleidskeuzes In de eerste plaats wordt gekeken naar de generieke beleidskeuzes waaruit blijkt of een ontwikkeling noodzakelijk is. Deze generieke beleidskeuzes komen samen in de genoemde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking . Deze is nagenoeg gelijkluidend aan de nationale ladder voor duurzame verstedelijking. Een toetsing hieraan is in de toelichting van het voorliggende plan opgenomen in paragraaf 2.1.3. In de tweede plaats wordt gekeken naar de rode draden en beleidsambities die de Omgevingsvisie aangeeft. Bij de volgende lijst worden alleen de relevante thema's en ambities genoemd. Een ambitie als bijvoorbeeld 'een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel' is niet relevant, aangezien er op het niveau van het plangebied geen sprake is van een watersysteem van brongebieden, beken, weteringen, rivieren en meren. De sociale kwaliteitsambities zijn, gelet op de beperkte schaal van de ontwikkeling en het feit dat er geen sprake is van karakteristieke of monumentale bebouwing, evenmin van toepassing. Of liever gezegd, de ontwikkeling die het voorliggende plan mogelijk maakt, is niet van invloed op deze ambities. 1.

2.

Duurzaamheid, in de vorm van onder andere de volgende ambities: a. Een klimaatbestendig Overijssel; b. Een duurzame energiehuishouding; c. Kringlopen sluiten, ofwel: toegroeien naar een circulaire economie; d. Beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Ruimtelijke kwaliteit, in de vorm van de volgende ambities: a. Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur; b. Het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken; c. Sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel.

Duurzaamheid Voor een uitgebreide beschrijving hoe in het initiatief omgegaan wordt met duurzaamheid, wordt verwezen naar paragraaf 4.3.

Ruimtelijke kwaliteit Dit initiatief draagt bij aan de realisatie van een mixmilieu in Enschede. De transformatie van het pand voorziet in een woon- werklocatie en daarmee in een combinatie van functies. De locatie van het initiatief is gelegen net buiten het centrum van Enschede, nabij het NS-station. Daarbij is sprake van een dynamisch gebied waarbij de functieverandering van een kantoorpand naar een combinatie en stapeling van de functie wonen en werken bijdraagt aan de versterking van de dynamiek. Het behouden en versterken van de bestaande

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

13

identiteit en het toevoegen van nieuwe identiteit vereist het stimuleren van nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en transformatie. Het voorliggende initiatief voldoet hieraan.

Ontwikkelingsperspectieven Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken. Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werkof mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Bij het voorliggende initiatief wordt het dakoppervlak benut om zonnepanelen te plaatsen. Tevens wordt een groendak gerealiseerd. Op die wijze levert de transformatie een bijdrage aan de energietransitie.

Gebiedskenmerken Voor het plangebied gelden de volgende gebiedskenmerken: 1. 2.

Dekzandvlakte en ruggen (Natuurlijke laag) Historische centra binnensteden (Stedelijke laag)

Voor de Laag van de Beleving en de Laag van het agrarisch cultuurlandschap geeft de Omgevingsvisie geen gebiedskenmerken voor het plangebied.

Dekzandvlakte en ruggen Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Het plangebied is gelegen in het stedelijke gebied van Enschede, dus de omgeving van het plangebied is bebouwd. Zowel het plangebied als de directe omgeving ervan is gelegen op een hoogte van ongeveer 40 meter +NAP.Van een mogelijke beleving van een eventueel hoogteverschil of natuurlijk reliëf is in het plangebied geen sprake.

Historische centra binnensteden Als ontwikkelingen plaatsvinden in historische centra, binnensteden en land stadjes, dan dragen deze bij aan behoud en versterking de mix van functies, het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid. Grote b ouwopgaven, zoals bij herstructurering, inbreiding of intensivering van woon-, werk-, en voorzieningenmilieus worden ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefb aarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer en parkeren. Het initiatief heeft betrekking op een transformatie van een bestaand pand waarbij het pand wordt uitgebreid. Dit alles vindt plaats binnen de bestaande wegenstructuur. De transformatie naar een pand met een mix van functies draagt bij aan een versterking van de mix van functies. Het bestaande pand heeft geen cultuurhistorische waarde. De locatie van het plangebied is relatief dichtbij het station en voldoet aan de bijzondere condities tot behoud en versterken van kwalitatief hoogstedelijk centrumgebied.

Conclusie Het initiatief is in lijn met de provinciale omgevingsvisie. 2.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, 14

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden. De volgende artikelen van de provinciale verordening zijn van belang voor voorliggend plan: Artikel 2.1.2 Principe van concentratie: Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van b edrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met b ijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de b ehoefte van b ijzondere doelgroepen. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik: Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte b innen het b estaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn b enut.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit: In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het b estemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen: Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wab o, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de b ehoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Met voorliggende ontwikkeling, wordt een bestaand pand met het naastgelegen parkeerterrein getransformeerd en uitgebreid naar een pand met 7 appartementen. De ontwikkeling is gesitueerd op een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het voldoet daarmee aan de eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Met de nieuwe inrichting wordt aangesloten op de omgeving, waardoor een kwaliteitsverbetering voor de omgeving optreedt. In paragraaf 2.3.1 en dan specifiek de alinea met betrekking tot de Woonvisie wordt nader onderbouwd dat in Enschede behoefte is aan de realisatie van de appartementen zoals die worden gerealiseerd in het plangebied.

Conclusie Het initiatief voldoet aan de regels zoals gesteld in de provinciale verordening. De verordening vormt geen verdere belemmering voor het initiatief.

2.3

Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

15

2.3.1

Omgevingsvisie

De gemeente Enschede heeft op 7 juli 2025 de Omgevingsvisie vastgesteld. In de omgevingsvisie staat een richtinggevende actuele visie op de fysieke leefomgeving van de gemeente Enschede. Het begrip fysieke leefomgeving omvat alle elementen die de kwaliteit van de ruimte bepalen voor mens, plant en dier. Denk aan bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur en cultureel erfgoed. Er is ook een sociale leefomgeving. Denk aan hoe we met elkaar omgaan, hoe we elkaar ontmoeten, de voorzieningen die er zijn in een buurt, de werkgelegenheid die er is, bereikbaarheid van voorzieningen en het veiligheidsgevoel van inwoners. En aan de organisaties die onze sociale leefomgeving ondersteunen. Bijvoorbeeld zorg- en welzijnsinstellingen, buurtcentra en andere voorzieningen die welzijn stimuleren en sociale contacten mogelijk maken. Het is nodig om integraal en echt samen te werken aan onze opgaven. En om alle ambities uit de verschillende beleidssectoren mee te nemen en op elkaar af te stemmen. Zo kunnen we de gebruikswaarde, toekomstwaarde, belevingswaarde en herkomstwaarde van de leefomgeving verbeteren. Om onze stad toekomstbestendig te ontwikkelen, werken we met leefmilieus. Die leefmilieus bieden een basis voor ruimtelijke afwegingen.Voor de ontwikkellocatie gelden de volgende leefmilieu's.

Groen-blauwe structuur /sponswerking Het groenblauwe netwerk is de nieuwe structuurdrager die terugkomt in de inrichting van de stad. We passen de inrichting van de stad zo goed mogelijk aan om maximaal ruimte te bieden aan een optimaal verloop van dat groenblauwe netwerk. En we gebruiken de kansen die dit biedt voor de opgaven Verstedelijken en Vergroenen. Wij houden rekening met de hoogteligging en ondergrond van Enschede. Daarom passen we onze ruimtelijke ontwikkeling aan op het natuurlijk systeem van bodem en water. Ook herstellen we beken en geven we ruimte aan vergroenen en vernatten in het stedelijk gebied. We versterken de sponswerking van de ondergrond. Zo houden we water voor mens, plant en dier beter vast. Dat doen we om verdroging tegen te gaan en onze drinkwatervoorziening te borgen. Waar mogelijk creëren we door stedelijke vernieuwing en transformatie meer ruimte voor groen en blauw op verschillende wijzen.

P&R-locaties We houden de bereikbaarheid voor auto’s waar nodig op peil. En zetten in op P en R locaties (P&R) om goed bereikbaar te blijven voor auto’s vanuit de hele EUREGIO. We stimuleren STOMP met als instrumenten P&R locaties en mobipunten. Dit zijn plekken waar verschillende vervoersopties samenkomen. Hier stap je over van het ene naar het andere vervoersmiddel. Je parkeert bijvoorbeeld je auto en gaat met een elektrische fiets verder de stad in. We willen een dekkend netwerk en gaan investeren in buurt- en Wijkhubs in de hele stad. Belangrijk hierbij zijn invalswegen en stations, het spoor en de verbindingen tussen de bronpunten. Waar mogelijk koppelen we hier ook logistieke hubs voor last mile logistics aan. Dat zijn de laatste kilometers die goederen afleggen naar de eindgebruiker. We benutten hiervoor een bestaande locatie of zoeken een nieuwe P&R of mobihub plek.

SHE stedelijk gebied In de Spoorzone Hengelo - Enschede (SHE) maken we het innovatieve karakter van Enschede meer zichtbaar voor talent, bedrijven en bezoekers. Dat doen we door uitvoering te geven aan de gebiedsstrategie van het Kennispark. En door langs en op knooppunten in de SHE ruimte te plannen voor nieuwe bedrijven, startups en creatieve broedplaatsen. Wij ontwikkelen nieuwe en onderscheidende stedelijke woon- en werkgebieden. Hierin mengen we wonen en werken in hoge(ere) dichtheden. Dat betekent meer woningen en werkplekken in de bestaande stad. Een nieuwe vorm van stedelijkheid die we in Enschede minder kennen maar wel al veel zien in andere universiteitssteden. We beschermen de unieke erfgoedwaarden van de universiteitscampus en faciliteren de groei ervan voor de toekomst. Door het bieden van extra woon- en werkruimte in de stad sparen we ons landschap.

Stedelijk compact Het stedelijk compact leefmilieu in Enschede bevindt zich in wijken net buiten het centrum. Deze gebieden kenmerken zich door tuindorpen, voor- en naoorlogse nieuwbouwwijken, en recentere bouwprojecten. Typische wijken zijn onder andere Stadsveld, delen van Roombeek, en delen van Glanerbrug. Grote delen van 16

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

dit leefmilieu zijn als samenhangende ensembles ontworpen en hebben deze samenhang nog steeds. Andere delen zijn meer historisch gegroeid met een grote diversiteit aan bebouwing. De ontwikkelrichting hierbij is: Stedelijkheid: De stedelijke dichtheid kunnen we licht verhogen door middel van nieuwbouw, zonder dat dit ten koste gaat van groene ruimtes. De nieuwbouw kan compacter, met een hogere FSI en met een gemiddelde hoogte van 3 bouwlagen. Het aandeel eigen grond in nieuwe stedelijk compacte milieus verminderen we ten behoeve van meer groen. Aandeel groen verhogen: Bij ontwikkelingen zetten we in op het verminderen van het erf. Dit kan vooral door voortuinen te betrekken bij opgaven in de openbare ruimte en door verharde binnenterreinen te vergroenen en (semi)openbaar te maken. Behoud en versterken infrastructuur: Parkeren is in dit type leefmilieu een grote uitdaging. Vergroenen en herinrichten van de openbare ruimte mag niet ten koste gaan van de schaarse parkeerruimte. Parkeren moet in balans blijven met groenblauwe ontwikkelingen. Dat kan door parkeren op, onder of in gebouwen, op binnenterreinen of op eigen achtererf.

Vergroenen binnensingelgebied Het landschap in Enschede is één van onze grootste schatten. We stellen mens, plant en dier centraal. Het groen is altijd dichtbij. Door slimme groene en blauwe verbindingen is Enschede een stad waar je altijd buiten bent. Het groen reikt tot diep in de stad en de dorpen via de zogenaamde groene wiggen.De ruimte die autoparkeren inneemt in de openbare ruimte rond het centrum is onhoudbaar. Om een leefbare, aantrekkelijke en bereikbare stad te zijn, willen we autoparkeren zoveel mogelijk aan de randen van de stad of in de gebouwde voorzieningen in de stad concentreren. De ruimte die daardoor vrijkomt, gebruiken we om groen en water de ruimte te geven.

Verstedelijken rond OV-knooppunten We gaan verdichten door mensen en activiteiten te concentreren. Dat vergroot onze aantrekkelijkheid. Daarom gaan we verstedelijken rond OV-knooppunten en op buurtniveau bij Ontmoetingsplekken. 2.3.2

Woonvisie

De Woonvisie Enschede is opgesteld om duidelijkheid te geven over Enschedese woonopgave. De Enschedese woonopgave is volop in ontwikkeling. De stad gonst van de bouwactiviteiten, kavels raken uitverkocht, huizenprijzen stijgen fors en grote projecten staan op stapel. Het zijn ontwikkelingen die passen bij de ambities van Enschede: een stad die door blijft groeien naar 170.000 inwoners. Op de achtergrond van deze ontwikkeling ligt een veelheid van uitdagingen. In de Woonvisie staan belangrijke thema's omschreven zoals het vasthouden van 'talent' en 'werken aan de inclusieve samenleving'. In paragraaf 2.1.3 is de woningbouwbehoefte ook toegelicht. 2.3.3

Overig relevant beleid

Watervisie Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities. De op te lossen knelpunten zijn: Overbelasting van het rioolstelsel. Grondwateroverlast. Problemen met waterkwaliteit. De Enschedese waterambities zijn: Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool. De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken. Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

17

De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar. Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad. De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Water- en klimaatadaptatieplan gemeente Enschede 2022-2026 De gemeenteraad heeft 25 oktober 2021 unaniem het Water- en Klimaatadaptatieplan 2022-2026 aangenomen. Dit beleidsplan beschrijft hoe Enschede toewerkt naar een waterrobuuste, klimaatbestendige en biodiverse gemeente in 2050. Enschede wordt nog 'groener' en 'blauwer' om goed voorbereid te zijn op een nattere, hetere en drogere toekomst. Water de ruimte geven en stenen vervangen door planten en bomen gaan wateroverlast, hittestress en verdroging tegen. Zo werkt Enschede verder aan een aantrekkelijke 'duurzame en groene stad' waar mensen graag wonen, leven en werken! Nu en in de toekomst. In het plan zijn nieuwe waterbergingsnormen opgenomen. Het voorliggende initiatief valt onder de overgangsregeling welke onderdeel is van het Water- en Klimaatadaptatieplan.

Ambitiedocument Centrumkwadraat Op 3 februari 2020 heeft de gemeenteraad het ambitiedocument voor het gebied Centrumkwadraat, waar dit plangebied onderdeel van is. De drie centrale ambities voor Centrumkwadraat zijn daarin als volgt geformuleerd: Meer bereikbaarheid; in het geb ied wordt het gebruik van de openbare ruimte door auto's ondergeschikt gemaakt aan het geb ruik door fietsers en voetgangers door de ligging van het station in de directe omgeving en de ligging in het centrum van Enschede; Meer duurzaamheid; er wordt ingezet op klimaatadaptatie, slimme mobiliteit en gezondheid. Eén van de wijzen waarop dit tot uitdrukking komt, is het zo compact en flexibel mogelijk bouwen, wat leidt tot minder noodzaak om de auto te geb ruiken; Meer leefbaarheid; Centrumkwadraat moet een gebied worden dat van meerwaarde is voor de hele stad. Met b ijzondere vormen van wonen, kleinschalige bedrijvigheid en prikkelende horeca. De auto moet uit het zicht van de openb are ruimte; b ezoekers parkeren in de parkeergarage. In de smalle straatjes is de auto te gast en voelen voetganger en fietser zich thuis. 2.3.4

Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Omgevingsvisie en de diverse beleidstukken zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "Visserijstraat 3-5a" enkele specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd. Het leefmilieu van compacte stad zet in op verdichting van het woonaanbod. Het planvoornemen sluit met de de realisatie van 7 woningen aan op de compacte stad. De locatie ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN), Natura2000-gebied, natuurgebied, bos, landelijk of zelfs een gebied met een groenbestemming. De locatie ligt in een hoogstedelijke omgeving, waarbij het terrein (nagenoeg) geheel verhard is. De harde voorwaarde voor medewerking, die tevens in een planregel is vervat, als beschreven in de waterparagraaf 5.2 tot realisatie van waterberging draagt bij aan sponswerkingvan de stad. P&R (Parkeren en reizen)-locaties zijn ambities die niet kaderstellend voor dit planvoornemen. Het initiatief dient getoetst te worden aan de gemeentelijke woonvisie. De realisatie van de 7 appartementen past binnen de woonopgave uit de visie. De Woonvisie constateert een behoefte aan (hoog)stedelijke woonmilieu voor talenten. Dit initiatief draagt gezien de plek en kwaliteit van de woningen bij aan de verdere invulling van deze behoefte. Verder gaat de Woonvisie uit van het toevoegen van appartementen in het hoogstedelijk woongebied.

Het plangebied hoort bij dit gebied. Het initiatief is daarmee in lijn met de Woonvisie. De ontwikkeling draagt ook bij aan de ambities voor Centrumkwadraat. Centrumkwadraat is een bundeling van gebieden rondom en ten noorden van het station. Dit zijn de gebieden waar de komende jaren meerdere (grote) projecten zullen worden opgestart. De ambitie vanuit deze nota als ook de nota Spoorzone Hengelo Enschede (SHE) richten zich op verdichting van het woningaanbod in een hoogstedelijk gebied. Tevens wordt bij de verbouwing van het bestaande pand geïnvesteerd in duurzaamheid. Voor wat betreft een toets aan het 18

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

Water- en Klimaatadaptatieplan 2022-2026 en de Watervisie wordt verwezen naar de paragraaf inzake Duurzaamheid in paragraaf 4.3 en de Watertoets in paragraaf 5.2.

Conclusie De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, past in het gemeentelijke beleid.

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

19

Hoofdstuk 3

Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en op de aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied. Doel is het aanreiken van een kader waaraan ontwikkelingen in de wijk of buurt kunnen worden getoetst.

3.1

Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt aan de Visserijstraat, aan de zuidkant van de wijk Lasonder-Zeggelt. Ten zuiden van het plangebied liggen station Enschede en de spoorlijn Enschede - Gronau. Het plangebied bestaat uit twee delen: het pand aan de noordzijde van het plangebied en het parkeerterrein aan de zuidzijde. Er staat een schutting aan de zuidzijde van de parkeerplaats. Er is geen zichtbare waterstructuur aanwezig. In de omgeving van het plangebied aan de Visserijstraat liggen veel woningen van drie tot vier bouwlagen. Deze panden zijn in vergelijkbare stijl maar met verschillende materialen, indelingen, etc. gebouwd, waardoor het gebied een dynamische maar uniforme uitstraling heeft.

Afbeelding 3.1.1 Aanzicht huidig pand

20

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

Afbeelding 3.1.2 Vogelvluchtfoto huidig pand

3.2

Functionele structuur

Het pand heeft een functie als kantoor, waarin zich op elk van de drie verschillende verdiepingen een ander bedrijf kan vestigen. Alle verdiepingen staan al meer dan een half jaar leeg. Het parkeerterrein dient enkel bezoekers van het pand zelf. In totaal gaat het om 3 lagen van 125 m 2 aan kantoorfunctie per laag, dus om een totaal oppervlak van 375 m 2 aan kantoren. In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk woningen aanwezig, met uitzonderingen aan vooral de grotere wegen, zoals de Molenstraat. Hier staan een aantal grote kantoorpanden.

3.3

Cultuurhistorie

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied Het pand is in de jaren zestig gebouwd als kantoorpand in de woonwijk Lasonder - Zeggelt. Deze wijk is ooit ontstaan als woonwijk voor arbeiders in de textielfabrieken. Het betreft geen pand van cultuurhistorische waarde. In de omgeving van het plangebied zijn wel enkele monumenten gelegen, zoals de panden aan de Molenstraat 23 en 30-36 of het Boerenkerkhof aan de Deurningerstraat.

Archeologisch erfgoed in het plangebied Op basis van het gemeentelijke archeologiebeleid geldt binnen het plangebied grotendeels het beleidstype "Onderzoeksgebied B". Voor gebieden die vallen onder het beleidstype "Onderzoeksgebied B" is het noodzakelijk dat in het postzegelplan een onderzoeksplicht wordt opgenomen. Die onderzoeksplicht strekt ertoe dat voor ingrepen in de bodem met een oppervlakte van tenminste 2.500 m2 en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm eerst via archeologisch (voor)onderzoek dient te worden aangetoond of door die voorgenomen ingreep geen waardevolle archeologische resten zullen worden verstoord. In het wijzigingsplan "Lasonder-Zeggelt 2018 - wijziging 1" is deze onderzoeksverplichting geborgd in de planregels en via een bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

21

aanduiding op de verbeelding. Het plangebied heeft, zoals in paragraaf 1.3 al aangegeven, de aanduiding "overige zone - onderzoeksgebied B". Hiervoor geldt een onderzoeksplicht voor ingrepen in de bodem met een oppervlakte van tenminste 2.500 m 2 èn een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm. Het plangebied komt op basis van deze criteria niet in aanmerking voor een archeologisch onderzoek, aangezien het plangebied geen omvang heeft van 2.500 m². Nader archeologisch onderzoek is als gevolg hiervan niet noodzakelijk.

Beschermwaardige bomen in het plangebied Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt in bestemmingsplannen zoveel mogelijk rekening gehouden met de aanwezige beschermwaardige bomen door bouwgrenzen en infrastructurele werken, voor zover dit redelijkerwijs mogelijk is, zodanig te situeren dat daardoor de maximale kroonprojectie van de bomen niet of zo min mogelijk wordt beperkt. In het plangebied of in de directe omgeving ervan zijn geen beschermwaardige bomen aanwezig.

22

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Stedenbouwkundig plan

Het pand Zoals eerder aangegeven heeft de initiatiefnemer het voornemen om het bestaande pand uit te breiden en te transformeren van een werklocatie naar stedelijk wonen. Het bestaande pand wordt volledig naar woningen getransformeerd. Daarbij wordt het pand uitgebreid ter plaatse van de bestaande parkeerplaats. In deze uitbreiding wordt een aantal extra wooneenheden gerealiseerd. In totaal gaat het daarbij om 7 woningen in de vorm van 5 appartementen en twee maisonnettes. Op de bovenste bouwlaag, die wordt gebouwd, wordt een appartement gerealiseerd van 100m 2. Deze nieuwe bouwlaag wordt voorzien van zonnepanelen. In de directe omgeving van het plangebied staan gebouwen tussen de 2 en 5 bouwlagen. De oudere gebouwen met twee bouwlagen hebben deels ook hogere verdiepingshoogtes. Het bouwplan heeft drie volledige bouwlagen en één terugliggende bouwlaag. Stedenbouwkundig noem je dit een setback. Deze setback maakt dat een hoger gebouw zich voegt in het straatbeeld. De beoogde bebouwing voegt zich hiermee in de omgeving en past bij de ambities van Enschede om de stedelijkheid van zijn centrumgebied te verhogen. Dat sluit aan bij de ambities van de omgevingsvisie en Centrumkwadraat. Op de begane grond van de uitbouw is parkeerruimte voor vijf auto's en een fietsenstalling. Op de volgende afbeeldingen is een impressie van het initiatief weergegeven.

Afbeelding 4.1.1 impressies toekomstig pand Visserijstraat 3-5

Parkeren De Nota Parkeernormen Enschede 2025 geeft aan hoeveel parkeren moet worden gerealiseerd bij nieuw- en verbouwontwikkelingen. De ontwikkeling is de realisatie van 7 woningen, waarvan 2 maissonettes en 5 appartementen. Het plangebied ligt in het “Centrumgebied”. De parkeernorm voor een appartement groter dan 100m2 is 0,5. Een maissonette kan voor het bepalen wat de parkeernorm moet zijn, aangesloten worden bij de categorie van appartementen, maar ook als tussenwoningen. Voor beide bedraagt de norm 0,5. Er zijn ook 2 appartementen bij die kleiner zijn dan 75 m2. Deze appartementen hebben een parkeernorm van 0,4. Het aandeel 0,1 aan bezoekers zal hieraan

bestemmingsplan Visserijstraat 3-5a (vastgesteld)

23

toegevoegd moeten worden. Dit resulteert in een parkeerbehoefte van (0,6 parkeerplaatsen maal 5 woningen en 0,5 maal 2 woningen =) 4,0 parkeerplaatsen. In de nota is aangegeven dat naar beneden mag worden afgerond wanneer de decimaal achter de komma 4 of lager bedraagt. In dit geval is daar geen sprake van. De parkeereis is als gevolg van deze berekening 4 parkeerplaatsen. In het laatste ontwerp is het voornemen om 5 parkeerplaatsen inpandig op de begane grond van het gebouw te realiseeren. Ontwikkelaar heeft hiermee aangetoond dat kan worden voldaan aan de parkeereis. Het voorgaande heeft geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen zal getoetst worden op welke wijze er voldaan kan worden aan de eis in dit plan om voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Nieuw- en verbouwplannen moeten ook voldoen aan de fietsparkeernorm die in de nota parkeernormen is opgenomen. Voor de appartementen moet ruimte zijn voor 5 fietsen per appartement van 100m2 of groter en 3 fietsparkeerplaatsen voor appartementen kleiner dan 75 m2. In totaal is er dus een behoefte aan 31 fietsparkeerplaatsen.

4.2

Welstand en beeldkwaliteit