Bijlage 1 Raadsvoorstel Vestiging voorkeursrecht ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat - Driehoek Noor

Voorstel Gemeenteraad C Onderwerp

Vestiging voorkeursrecht ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat - Driehoek Noord

Portefeuillehouder

Jeroen Diepemaat agendaletter (C)

Organisatieonderdeel

Cluster Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer

Stuknummer

Aangeboden aan Raad

15 oktober 2024

Corsanummer

(invulling door Griffie)

_______________________________________________________________________________________ Wij stellen u voor te besluiten om: 1.

2.

3.

4. 5.

De in het kader van de voorbereiding van dit raadsbesluit (ingevolge artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht) door: - Mr. H.A. Pasveer namens een belanghebbende naar voren gebrachte zienswijzen ontvankelijk te verklaren; - MR. H.A. Pasveer namens drie belanghebbenden naar voren gebrachte zienswijzen ontvankelijk te verklaren; - Mr. J.H.B. Averdijk namens de twee VvE’s naar voren gebrachte zienswijzen niet-ontvankelijk te verklaren en de in dezelfde zienswijze namens de vijftien andere belanghebbenden naar voren gebrachte zienswijzen ontvankelijk te verklaren; De door: - Mr. H.A. Pasveer namens een belanghebbende ingebrachte zienswijzen niet gegrond te verklaren - Mr. H.A. Pasveer namens drie belanghebbenden ingebrachte zienswijzen niet gegrond te verklaren; - Mr. J.H.B. Averdijk namens de vijftien belanghebbenden ingebrachte zienswijzen niet gegrond te verklaren; Ingevolge artikel 9.1, eerste lid, sub c, van de Omgevingswet op percelen gelegen binnen het ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat – Driehoek Noord te Enschede (kadastrale gemeente Enschede) een voorkeursrecht te vestigen, voor de duur van 3 jaar, als percelen waarop de artikelen 9.1, eerste lid, sub c, 9.4, eerste lid, sub a, 9.7 tot en met 9.10, 9.12 tot en met 9.21 van de Omgevingswet en artikel 7.1, eerste lid, van het Omgevingsbesluit van toepassing zijn.

Met de aantekening dat op deze percelen eerder een (voorlopig) voorkeursrecht is gevestigd door het college van burgemeester en wethouders bij besluit van 20 augustus 2024, welk voorkeursrecht gelding had tot 20 november 2024. Aan de percelen wordt de nietagrarische functie of moderniseringslocatie toegedacht ‘Wonen met de daarbij behorende maatschappelijke, recreatieve voorzieningen en commerciële functies (zoals detailhandel en kantoor)’, die afwijkt van het huidige gebruik mede doordat intensivering van het gebruik gaat plaatsvinden. De percelen zijn gelegen binnen het Ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat - Driehoek Noord. Dit ontwikkelingsgebied is gelegen in het centrum van Enschede en wordt begrensd door de Hengelosestraat, Raiffeisenstraat en Deurningerstraat, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening met kenmerk 240626-1 en perceelslijst, waarop staan vermeld de percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd, de grootte van die percelen, alsmede de namen van de eigenaren, een en ander naar de stand van de openbare registers van het Kadaster per 10 oktober 2024; Dat de hiervoor bij 3.

genoemde percelen nog niet zijn opgenomen in een omgevingsplan, omgevingsvisie of programma; Toepassing te geven aan artikel 3:40, 3:41 lid 1 en 3:45 Awb door dit raadsbesluit voor een ieder ter inzage te leggen gedurende zes weken vanaf 13 november 2024. Deze ter inzage legging bekend te maken in het gemeenteblad van 12 november 2024, Huis aan Huis Enschede van 20 november 2024 en via www.officielebekendmakingen.nl en de betrokken eigenaren bij aangetekende brief in kennis te stellen van de (betekenis van de) vestiging van het voorkeursrecht. De betrokken belanghebbenden in de gelegenheid te stellen om gedurende de termijn van ter inzage legging bezwaar te maken tegen het raadsbesluit en een verzoek tot voorlopige voorziening in te stellen;

ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M. Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink

6.

Dat dit raadsbesluit in werking treedt op 12 november 2024 (dit is de dag dat het voorkeursrecht geregistreerd wordt in het openbaar register van het kadaster) en van rechtswege vervalt binnen drie jaar na dagtekening van dit raadsbesluit of zoveel eerder als een omgevingsplan, omgevingsvisie of programma is vastgesteld;

7.

Het college van burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de vestiging van het voorkeursrecht ingevolge de Omgevingswet noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepschriftprocedures en/of overige rechtsgedingen.

Publieksvriendelijke samenvatting De gemeente Enschede vestigt op percelen binnen het ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat – Driehoek Noord te Enschede een voorkeursrecht. Dat betekent dat als eigenaren hun percelen te koop aanbieden, ze die eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden. Het vestigen van een voorkeursrecht is nodig om de percelen in handen te krijgen zonder dat speculanten de kans krijgen en het biedt de gemeente Enschede (regie)mogelijkheden om nieuwere woon- en werkvormen in dit deel van de stad mogelijk te maken. Daarbij biedt het vestigen van een voorkeursrecht de gemeente Enschede ook (regie)mogelijkheden om de ambities van de gemeente binnen ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat – Driehoek Noord te kunnen verwezenlijken. Door haar ligging en toekomstige functies kan het gebied een overstijgend effect genereren. En voor meerdere ontwikkelingen in Centrumkwadraat van toegevoegde waarde worden. De percelen zijn gelegen in het centrum van Enschede en worden begrensd door de Hengelosestraat, Raiffeisenstraat en Deurningerstraat. De gemeente wil de percelen gaan gebruiken voor de realisatie van het ontwikkelingsgebied Driehoek Noord, een volgende fase in het ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat. Verdichting maakt het mogelijk om interessante en nieuwe woon- en werkvormen aan dit deel van de stad toe te voegen.

Het past ook goed in de verstedelijkingsopgave welke met name moet gaan landen in de corridor van de Spoorzone Hengelo Enschede. De bouw van woningen in de Driehoek Noord is nodig om de woningnood aan te pakken en verdere doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Verder is het noodzakelijk om in het gebied maatschappelijke, recreatieve voorzieningen en commerciële functies (zoals detailhandel en kantoor) te realiseren ten behoeve van de in het ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat gerealiseerde en nog te realiseren woningen. En deze voorzieningen en functies komen de ontwikkeling en leefbaarheid van het (nieuwe) Stationskwartier ten goede. Enschede kan zo haar centrum vergroten en haar talenten vast houden door het aanbieden van een aantrekkelijk gebied. De toegedachte functie aan de percelen betreft “Wonen met de daarbij behorende maatschappelijke, recreatieve voorzieningen en commerciële functies (zoals detailhandel en kantoor). Die afwijkt van het huidige gebruik, mede doordat intensivering van het gebruik gaat plaatsvinden. Inleiding en voorgeschiedenis Doelen De gemeente Enschede heeft zich als doel gesteld om volop te investeren in wonen, werken en leven in Enschede. We willen als stad groeien, kwantitatief en kwalitatief. Daarbij pakt gemeente Enschede grote uitdagingen aan, zoals betaalbaar wonen, het vasthouden van talent en groei richting 170.000 inwoners.

Daarvoor brengen we de randvoorwaarden op orde: een heldere programmatische koers, versnelling van de woningbouw en versterking van de toekomstbestendigheid van onze woonwijken en woongebieden. Om dit alles te bereiken kunnen we niet alleen bezig zijn met ontwikkelingen op korte termijn, maar moeten we ook alweer verder kijken naar nieuwe en daaropvolgende ontwikkelingen om onze ambitie te kunnen blijven verwezenlijken. Centrumkwadraat Centrumkwadraat is de grootste gebiedsontwikkeling van Enschede in het gebied rondom het station. De ambities zijn vastgelegd in het ambitiedocument Centrumkwadraat. Op een hoger schaalniveau maakt het ook onderdeel uit van de Spoorzone Hengelo-Enschede. Centrumkwadraat is ruim twaalf jaar geleden gestart en er zijn diverse projecten gerealiseerd, of in uitvoering. De komende jaren ligt de focus vooral op het gebied in en rondom het centraal station. Het totale programma voor Centrumkwadraat omvat ongeveer 2.500 woningen en circa 30.000 m2 bvo commercieel programma. Van deze 2.500 woningen zijn en worden 1.500 woningen in het betaalbare segment gerealiseerd. Hierbij wordt ook de openbare ruimte volledig vernieuwd, waarbij deze klimaatadaptief en autoluw gemaakt wordt door meer groen toe te voegen. De woningen zijn duurzaam en worden zoveel mogelijk aangelegd met een groene inpassing. ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M.

Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink

Momenteel wordt gewerkt aan het ontwerp van het nieuwe Stationsplein met een stadspark, ondergrondse fietsenstalling (6.000 plekken) en nieuwe parkeergarage (475 tot 600 plekken). Verder wordt de ondergrondse variant van het spoor nader verkend in samenwerking met de provincie, ProRail en NS. En op de hoek Molenstraat/ Wenninkgaarde is inmiddels gestart door de Stichting Jongeren Huisvesting met de nieuwbouw. Voor de ontwikkeling van de locaties van het voormalige Bölke, het pand aan het Stationsplein 1-5 en de Brammelerdwarsstraat worden de laatste horden genomen en wordt hopelijk volgend jaar gestart met de bouw. Onderdeel Driehoek Noord Deze processen lopen nu, maar om onze ambities in Centrumkwadraat te kunnen blijven verwezenlijken moeten we vast gaan starten met het volgende ontwikkelingsgebied. Gekozen is voor Driehoek Noord, want het is een kansrijke locatie om te voorzien in de huidige woningbehoefte met daarbij behorende maatschappelijke, recreatieve voorzieningen en commerciële functies (zoals detailhandel en kantoor). Het ontwikkelingsgebied is gelegen in het centrum van Enschede, tegenover het stadskantoor, en wordt begrensd door de Hengelosestraat, Raiffeisenstraat en Deurningerstraat. Door haar ligging en toekomstige functies kan het gebied ook een overstijgend effect genereren. En voor meerdere ontwikkelingen in Centrumkwadraat van toegevoegde waarde worden.

Gewenst effect van het vestigen van een voorkeursrecht Vandaar dat we dit ontwikkelingsgebied nu graag verder willen gaan ontwikkelen. Daartoe zijn inmiddels enkele appartementen aan de Deurningerstraat/Hengelosestraat aangekocht, evenals een pand aan de Raiffeisenstraat. Verder lopen onderhandelingen met verschillende andere pandeigenaren. Feit is alleen dat zodra meer bekend wordt over mogelijke nieuwe bouwlocaties percelen vaak worden opgekocht door beleggers/grondspeculanten, die deze op een later tijdstip met winst verkopen. Als de prijs van bouwgrond stijgt, is het voor gemeenten lastig om op die grond minder lucratieve functies zoals scholen, sociale huurwoningen, wegen, parken of speelplaatsen te realiseren. Daarom wordt nu voorgesteld, om speculatie te voorkomen, voorkeursrecht te vestigen op de percelen in het ontwikkelingsgebied Driehoek Noord waarvan de gemeente nog geen eigenaar is. Hierdoor houdt de gemeente de regie op de ontwikkeling van dit gebied binnen Centrumkwadraat. Het vestigen van voorkeursrecht geeft de gemeente het eerste recht van koop. Besluit een eigenaar tot verkoop, dan moet hij de grond eerst aan de gemeente aanbieden. De gemeente beslist vervolgens of zij de grond al dan niet wil kopen.

Zie voor een uitvoerige beschrijving van de inhoud van het voorkeursrecht de bijgevoegde uitgebreide toelichting bij college- en raadsbesluit voorkeursrechtbeschikking Centrumkwadraat – Driehoek Noord (bijlage 1). Betrokken percelen De gemeente kan het voorkeursrecht alleen vestigen op percelen waaraan volgens het (nog op te stellen) ruimtelijk plan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht. Ook kan het voorkeursrecht alleen worden toegepast als het huidig gebruik van de percelen afwijkt van de (toegedachte) functie. De huidige betrokken percelen zijn thans in gebruik als bedrijvigheid (detailhandel), wonen (appartement), wonen met bedrijvigheid en wonen. Daarbij past een actieve regierol vanuit de gemeente nu aan de percelen in de toekomst de functie ‘wonen met de daarbij behorende maatschappelijke, recreatieve voorzieningen en commerciële functies (zoals detailhandel en kantoor)’ wordt toegedacht. Helemaal omdat in de toekomst intensivering van het gebruik/de functie zal gaan plaatsvinden. Nu de toegedachte functie een intensivering betreft van het huidige gebruik, en aan de percelen een niet-agrarische functie wordt toegedacht, wordt daarmee aan de vereisten van vestiging voldaan. Zie voor de betrokken percelen de bijgevoegde kaart en lijst van aangewezen percelen (bijlage 2 en 3).

Argumenten Argumenten voor: 1.1 Naar voren gebrachte zienswijzen bij de Raad ingediend De drie ontvangen zienswijzen zijn binnen de zienswijzen termijn van 6 weken (lopend vanaf woensdag 21 augustus 2024 tot en met dinsdag 1 oktober 2024) naar voren gebracht. Terzake wordt verwezen naar de bijgevoegde ‘Nota van beantwoording van zienswijzen voorkeursrechten d.d. 10 oktober 2023 (bijlage 4). Daarom stellen wij u voor de bij uw Raad naar voren gebrachte zienswijzen ontvankelijk te verklaren, uitgezonderd voor zover de door mr. J.H.B. Averdijk ingediende zienswijze is ingediend namens twee VvE’s die, anders dan de individuele appartementseigenaren, geen belanghebbende zijn in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht. ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M. Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink

De rechtsgevolgen van de voorkeursrechtbeschikking betreffen immers de bevoegdheid tot vervreemding. Aangezien de twee VvE’s geen eigenaar of anderszins rechthebbende zijn ten aanzien van de appartementsrechten, is de betrokkenheid van deze twee VvE’s niet gelegen in de mogelijke aanwending van een zodanige bevoegdheid tot vervreemding. Vanwege de aard van het besluit zijn zij niet als belanghebbende te beschouwen en daarom niet-ontvankelijk. 2.1 Zienswijze kunnen niet gegrond worden verklaard De aangedragen zienswijzen kunnen niet gegrond worden verklaard. En wel om de onderstaande redenen. 2.1.1 Er wordt wel voldaan aan de gekozen grondslag genoemd in artikel 9.1, eerste lid, onder c Omgevingswet Artikel 9.1, eerste lid onder c Omgevingswet biedt een grondslag om een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen door middel van een voorkeursrechtbeschikking waarin een nieuwe functie is toegedacht. In deze beschikking dient deze toegedachte functie te worden omschreven. Daarbij geldt op grond van sub c dat een voorkeursrecht alleen kan worden gevestigd op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. In de bij dit voorstel behorende stukken is een lijst van onroerende zaken opgenomen.

Op die lijst is de huidige omschrijving van het kadastraal object genoteerd en wordt daarnaast de toegedachte functie uitgeschreven. De toegedachte functie betreft “Wonen met de daarbij behorende maatschappelijke, recreatieve voorzieningen en commerciële functies (zoals detailhandel en kantoor)”. De toegedachte functie is dus omschreven. Tevens geldt gezien deze omschrijving dat aan de gronden een niet-agrarische functie wordt toegedacht. Verder geldt dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte functie. De toegedachte functie betreft namelijk voor bepaalde percelen een (kleine) wijziging en voor het gehele gebied een intensivering. Nu het vestigen van een voorkeursrecht niet zo beperkt dient te worden opgevat dat dit alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een functie voor wezenlijk andere gebruiksvormen, wordt voldaan aan de gekozen grondslag. Immers, ook wanneer de nieuwe functie voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is in lijn met de parlementaire geschiedenis en vaste rechtspraak hierover. Waardoor wordt voldaan aan de voorwaarden van de gekozen grondslag. Terzake wordt verwezen naar de bijgevoegde ‘Nota van beantwoording van zienswijzen voorkeursrechten d.d. 10 oktober 2023 (bijlage 4). 2.1.2.

De beoogde plannen worden afdoende toegelicht en daarmee wordt voldaan aan het motiveringsbeginsel Op het moment dat een voorkeursrechtbeschikking wordt genomen, is nog niet zeker of de beoogde uitwerking feitelijk gerealiseerd kan worden. Dit is de praktijk die ook in de rechtspraak erkend wordt. Immers in dit stadium van de planvoorbereiding (dus ten tijde van het vestigen van een voorkeursrecht) kan nog niet op perceelsniveau worden aangegeven welke functie precies zal worden toegekend. Verder behoeft nog niet voor elk van de betrokken percelen duidelijk te zijn of het kan worden ingepast. Het belangrijkste van een deugdelijke motivering op grond van de Algemene wet bestuursrecht als het gaat om het vestigen van een voorkeursrecht is derhalve dat de raad de aanleiding en noodzaak van het vestigen van het voorkeursrecht beschrijft (inclusief de juridische grondslag waarop de beschikking rust). Daarbij dient de raad te motiveren dat het algemeen belang rechtvaardigt dat zij een voorkeursrecht vestigt. Onder de kop ‘inleiding en voorgeschiedenis’ wordt de aanleiding en noodzaak voor het vestigen omschreven. De noodzaak wordt verder uitgewerkt in de argumenten 3.1 tot en met 3.4. Bovendien wordt de juridische grondslag genoemd waarop de voorkeursrechtbeschikking rust (genoemd onder punt 3 van het besluit, in argument 4.1 en argument 6.1).

De motivering waarom het algemeen belang rechtvaardigt om het voorkeursrecht te vestigen is uitgewerkt in argument 3.4. Nu dus sprake is van een uitgebreide omschrijving en deugdelijke motivering van het besluit zijn de beoogde plannen afdoende toegelicht en wordt voldaan aan het motiveringsbeginsel. 2.1.3. Het vestigen van het voorkeursrecht is noodzakelijk om ambities in het ontwikkelingsgebied mogelijk te maken Het al dan niet vestigen van een voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid van de raad. De raad heeft beleidsruimte bij de beslissing om al dan niet gebruik te maken van de aan haar toegekende bevoegdheid. Het kiezen voor een voorkeursrecht binnen ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat – Driehoek Noord is niet alleen bedoeld om mogelijke speculatie tegen te gaan. ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M. Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink

Hoofdzakelijk is (en blijft) het doel om de ambities van de gemeente in ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat te kunnen verwezenlijken. Het volgende ontwikkelingsgebied is daarbij nu aan de beurt, en er is gekozen voor Driehoek Noord als kansrijke locatie om te voorzien in de huidige woningbehoefte, met daarbij behorende maatschappelijke, recreatieve voorzieningen en commerciële functies (zoals detailhandel en kantoor). Dankzij het mogen vestigen van een voorkeursrecht op de aangewezen percelen houdt de gemeente de regie op de ontwikkeling van dit gebied binnen Centrumkwadraat. Dit eerste recht van koop (dankzij het voorkeursrecht) biedt de gemeente Enschede (regie)mogelijkheden om nieuwere woon- en werkvormen in dit deel van de stad mogelijk te maken. Het past ook goed in de verstedelijkingsopgave welke met name moet gaan landen in de corridor van de Spoorzone Hengelo Enschede. De bouw van woningen in de Driehoek Noord is nodig om de woningnood aan te pakken en verdere doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Verder is het noodzakelijk om in het gebied maatschappelijke, recreatieve voorzieningen en commerciële functies (zoals detailhandel en kantoor) te realiseren ten behoeve van de in het ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat gerealiseerde en nog te realiseren woningen.

En deze voorzieningen en functies komen de ontwikkeling en leefbaarheid van het (nieuwe) Stationskwartier ten goede. Enschede kan zo haar centrum vergroten en haar talenten vast houden door het aanbieden van een aantrekkelijk gebied. 2.1.4. Belangafweging blijft ten gunste van de gemeente Het is vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State1 dat op het eigendomsrecht weliswaar inbreuk wordt gemaakt, maar die inbreuk is slechts beperkt: de eigenaar kan immers in principe vrijelijk over zijn eigendomsrecht beschikken en wordt uitsluitend geconfronteerd met de last dat hij bij een voorgenomen verkoop eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden. De vestiging van een voorkeursrecht is dan ook niet onevenredig. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat de eigenaar van het perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd niet langer de hem toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen, doch uitsluitend dat hij - als hij tot verkoop zou willen overgaan - eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de grond(en) te kopen. Het voorkeursrecht geeft de gemeente dus alleen een eerste recht van koop. Eigenaren kunnen zelf het moment van eventuele verkoop bepalen. Zij zijn niet verplicht om de grond(en) te verkopen en kunnen dus nog steeds vrijelijk over hun percelen beschikken.

Het al dan niet willen verkopen van onroerend goed is en blijft een vrije keuze. Het voorkeursrecht neemt die vrije keuze niet weg. Bovendien dient de gemeente - mocht zij over willen gaan tot aankoop - altijd een marktconforme koopprijs te betalen. Ook biedt de Omgevingswet voldoende waarborgen voor de eigenaren voor het doorlopen van de (eventuele) aanbiedingsprocedure. Voor wat betreft het gestelde financiële belang bij verkoop en in het algemeen geldende waarde drukkende effect van het voorkeursrecht geldt dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg en thans dus hoofdstuk 9 van de Omgevingswet het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang al heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken. 3.1 Betere positie Het doel van het vestigen van een voorkeursrecht is de gemeente in het kader van de realisering van in/uitbreidingsplannen een betere positie te verschaffen zodat zij haar doelstellingen ten aanzien van maatschappelijke doelen en stedelijke ontwikkeling beter kan realiseren. Goede bouwgrond is schaars, waardoor marktpartijen bereid zijn hoge prijzen te betalen. Dit heeft tot gevolg dat bouwlocaties vaak onderwerp van speculatie worden.

Wanneer alle grond in handen komt van marktpartijen, dan overheerst bij de ontwikkeling van de bouw veelal de winst die op projecten dient te worden gemaakt. Door vestiging van het voorkeursrecht blijft de gemeente marktpartijen een stapje voor. Het is immers de verantwoordelijkheid van de gemeente dat ruimtelijke plannen zo goed mogelijk worden gerealiseerd, waarbij de kwaliteit van de gehele woon- en werkomgeving centraal dient te staan. Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. De gemeente wordt beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen in dit gebied.

1 ABRvS 4 maart 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BH4666; ABRvS 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786. Zie ook ABRvS 21 augustus 2002,

ECLI:NL:RVS:2002:AE6739 en ABRvS 26 september 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX8248. ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M. Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink

3.2 Beschermingsinstrument Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt een beschermingsinstrument. Gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) is het gemeentelijk voorkeursrecht een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie) kunnen worden tegengegaan. Met dit instrument verstevigt de gemeente haar positie op de grondmarkt en gaat grondspeculatie tegen. De gemeente kan met de grond die zij zo eventueel verkrijgt of waar zij grip op krijgt, publieke doelen en ruimtelijke plannen (omgevingsplan, omgevingsvisie of programma) uitvoeren. Dit gebiedsontwikkelingsinstrument is effectief gebleken in het bereiken van ruimtelijke ordeningsdoelen. 3.3 Voorkomen prijsstijgingen Het voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen). Het voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen de locatie. Bij een voorgenomen gewenste verkoop door een eigenaar is als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.

Bij het niet of onvoldoende benutten van het voorkeursrecht, bestaat de kans dat de te ontwikkelen gronden in het gebied in handen van grondspeculanten overgaan. Hierdoor kan een evenwichtige en kwalitatieve ontwikkeling van de plannen door de gemeente worden verstoord. 3.4 Belangenafweging ten gunste van gemeente Alvorens het college en daarna de raad besluiten om het voorkeursrecht te vestigen is het noodzakelijk een zorgvuldige belangenafweging te maken. De gemeente Enschede heeft belang bij de vestiging van het voorkeursrecht ten behoeve van de grondverwerving ter verwezenlijking van het toekomstige, gemeentelijke ruimtelijke beleid en om te voorkomen dat dit beleid wordt doorkruist door aankopen door andere gegadigden en prijsopdrijving. Daar tegenover staat het belang van de eigenaar en beperkt gerechtigden op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht of beperkte recht. De wetgever heeft, bij de totstandkoming van het voorkeursrecht in de wet, het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren. Hierdoor behoeft het financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging te worden betrokken. Verder maakt dit wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht.

De eigenaar blijft namelijk bevoegd zijn grond te vervreemden, hetzij aan de gemeente, waarbij hij tenminste de werkelijke waarde zal ontvangen, hetzij aan een derde, als de gemeente geen gebruik van haar voorkeursrecht wenst te maken. En de eigenaar blijft zelf bevoegd de aan zijn eigendom toegekende of toegedachte functie te verwezenlijken. Van belang is verder dat het voorkeursrecht de eigenaar in ruime mate rechtsbescherming biedt of verleend, hetzij door de bestuursrechter, hetzij door de burgerlijke rechter. Het algemeen belang dat is gediend met de vestiging van het voorkeursrecht, afwegend tegen het individuele belang, weegt dus zwaarder dan het achterwege laten van de toepassing van het voorkeursrecht. 4.1 Deze verklaring is wettelijk vereist om het voorkeursrecht te kunnen vestigen De grondslagen waarop dit voorstel voor het vaststellen van een voorkeursrecht is gebaseerd zijn de artikelen 9.1, eerste lid, sub c, 9.4, eerste lid, sub a, 9.7 tot en met 9.10, 9.12 tot en met 9.21 van de Omgevingswet en artikel 7.1, eerste lid, van het Omgevingsbesluit. Hieruit volgt dat wettelijk vereist is dat bij het vestigen van dit voorkeursrecht de aangewezen percelen niet al zijn opgenomen in een omgevingsplan, omgevingsvisie of programma. Dit moet in het raadsbesluit expliciet worden vastgesteld.

5.1 Publicatie, Kennisgeving & Terinzagelegging is wettelijk vereist Het voorkeursrecht treedt in werking op het tijdstip van registratie in het openbaar register van het Kadaster op dinsdag 12 november 2024. Na inwerkingtreding moet publicatie plaats te vinden in Huis aan Huis Enschede op woensdag 20 november 2024. En tevens is het belangrijk dat publicatie plaatsvindt in het gemeenteblad van dinsdag 12 november 2024 en via www.officielebekendmakingen.nl. Belanghebbenden moeten een brief aangetekend ontvangen (versturen op dinsdag 12 november 2024). Bij de brieven moeten de zakelijke beschrijving en de besluitstukken meegestuurd worden.

ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M. Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink

Het raadsbesluit d.d. 11 november 2024 met de daarbij behorende stukken (de lijst en kaart van aangewezen percelen en de ontwerp raadsstukken) moeten vanaf woensdag 13 november 2024 gedurende zes weken voor een ieder kosteloos ter inzage gelegd te worden. 5.2 Rechtsmiddelen die belanghebbenden toekomen Gedurende de termijn van ter inzage legging (6 weken dus tot en met dinsdag 24 december 2024) kunnen belanghebbenden een tegen het raadsbesluit gericht bezwaarschrift indienen bij uw Raad en een voorlopige voorziening instellen door hierom te verzoeken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank. Ook de mogelijkheid van het indienen van een beroepsschrift staat als rechtsmiddel open voor belanghebbenden. 6.1

Naleving wettelijke grondslagen: voorkeursrechtbeschikking college gevolgd door voorkeursrechtbeschikking raad Een voorkeursrecht kan worden gevestigd op basis van een (nieuw) omgevingsplan, een omgevingsvisie, een programma, of een voorkeursrechtbeschikking. Voor de huidige betrokken percelen is nog geen planologische grondslag voor het voorkeursrecht. Aan het college is voorgesteld om het voorkeursrecht te vestigen op basis van artikel 9.1, tweede lid, Omgevingswet en in te stemmen met het (ontwerp)raadsvoorstel (bijlage) om in beginsel de gemeenteraad voor te stellen op grond van artikel 9.1, eerste lid, sub c, Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen voor een periode van drie jaar. Het college is op 20 augustus 2024 overgegaan tot vestiging van het voorkeusrecht. Wel is het nu noodzakelijk dat de gemeenteraad binnen drie maanden besluit tot vestiging van het voorkeursrecht. Indien de gemeenteraad niet binnen die termijn een dergelijk besluit neemt, vervalt het eerdere besluit van het college van burgemeester en wethouders tot vestiging van het voorkeursrecht van rechtswege. En kan gedurende drie jaar niet op dezelfde percelen voorkeursrecht worden gevestigd. Binnen deze periode van drie jaar dient een omgevingsplan, omgevingsvisie of een programma te worden vastgesteld. Op basis daarvan kan opnieuw een voorkeursrecht op dezelfde percelen worden gevestigd.

7.1 Zo kan het college helpen bij het uitvoeren van het raadsbesluit Op grond van artikel 160 lid 1 onder sub b van de Gemeentewet is het college bevoegd om beslissingen van uw Raad voor te bereiden en uit te voeren. Graag vragen wij uw Raad om het college ook te machtigen om uw Raad te vertegenwoordigen bij eventuele bezwaar- en beroepsprocedures. Of bij het vertegenwoordigen van uw Raad bij de voorzieningenrechter bij de rechtbank. Argumenten tegen: De argumenten tegen de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht zijn beperkt, het is echter goed om kennis te nemen van onderstaande risico’s bij enkele beslispunten. Risico’s 3.1 Aanbieden leidt tot financiële consequenties De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan betekenen dat percelen aan de gemeente te koop worden aangeboden. In geval van voorgenomen verwerving zal de eventuele aankoop dienen te geschieden conform de daarvoor staande normen (de werkelijke waarde), hetgeen op dat moment uiteraard wel financiële consequenties heeft. Indien de gemeente niet reageert binnen de termijn van zes weken na een aanbod van de eigenaar of de gemeente besluit niet aan te kopen (uit de voorkeursrechtbeschikking volgt niet zonder meer de verplichting om aan te kopen), dan volgt een sanctie: de eigenaar is dan gedurende drie jaar vrij om zijn perceel aan een andere partij te vervreemden.

6.1 Betreft fatale termijnen Verder is het van belang dat de termijnen in de Omgevingswet worden nageleefd, aangezien dit zonder uitzondering allemaal fatale termijnen betreffen. De 'sanctie' is dat als deze termijnen niet worden nageleefd de eigenaar/beperkt gerechtigde gedurende een periode van drie jaar mag vervreemden aan een willekeurige derde. Het is van het grootste belang dat de gemeente het instrument voorkeursrecht zorgvuldig hanteert. Onjuiste toepassing is voor alle betrokken partijen nadelig. Bovendien dreigt dan schadeplichtigheid van de gemeente.

ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M. Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink

Kosten en financiële dekking van het voorstel De kosten verband houdende met het onderhavige voorstel - bestaande uit kadastrale kosten en publicatiekosten, juridische begeleiding en ambtelijke ondersteuning - zijn nog niet voorzien. Deze worden afzonderlijk in beeld gebracht bij de vervolgstappen. De huidige plankosten worden ten laste gebracht van de 0 en 1 fase middelen zoals opgenomen in de gemeentebegroting. Overige financiële middelen die gemoeid zijn met het besluit komen pas aan de orde als de (rechten op de) percelen die bij de aanwijzing betrokken zijn door de eigenaar worden aangeboden en er een koopovereenkomst tot stand komt. In het algemeen werkt het zo dat op het moment dat het voorkeursrecht van toepassing is de eigenaar het perceel te koop kan aanbieden en de gemeente in onderhandeling treedt. De eigenaar krijgt een reële prijs. Wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, kan de rechtbank deskundigen benoemen, die een advies geven over de prijs. Op dit moment geldt dat naar aanleiding van het door het college op 20 augustus 2024 gevestigde voorkeursrecht inmiddels koopovereenkomsten ter zake drie percelen zijn gesloten en is daarnaast nog met de eigenaren van drie percelen (mondeling) overeenstemming bereikt. Verder lopen onderhandelingen met meerdere eigenaren over hun percelen waarop voorkeursrecht rust.

Ten behoeve van de huidige en toekomstige aankopen van percelen wordt het reeds door uw raad op 26 juni 2023 beschikbaar gestelde strategisch verwervingskrediet gebruikt. Binnen dit krediet is nog voldoende ruimte om verdere toekomstige aankopen op te vangen. Afweging en alternatieven Wat betreft het wel of niet nemen van bovengenoemd besluit in de punten 1. tot en met 7. geldt dat er maar één keuze is: het volledige conceptbesluit wordt wel óf niet aangenomen. Tussenoplossingen, alternatieven en dergelijke zijn niet mogelijk. Dat is inherent aan het vestigen van een voorkeursrecht en het wettelijk stelsel hierbij dat vele vereisten kent. Participatie In de voorbereidingsperiode naar dit raadsvoorstel zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld zienswijzen naar voren te brengen tegen het ontwerp-raadsvoorstel. Deze zienswijzeperiode liep van 21 augustus 2024 tot en met dinsdag 1 oktober 2024. Er zijn in totaal drie zienswijzen naar voren gebracht. De naar voren gebrachte zienswijzen zijn - indien mogelijk - verwerkt in het concept raadsvoorstel met bijbehorend concept voorstel raadsbesluit. Voor wat betreft de verdere ontwikkeling van Driehoek Noord speelt waar mogelijk participatie een grotere rol.

Communicatie / Vervolg Publicaties/kennisgeving Het voorkeursrecht treedt in werking op het tijdstip van registratie in het openbaar register van het Kadaster, derhalve op dinsdag 12 november 2024. Na inwerkingtreding vindt publicatie plaats in Huis aan Huis Enschede op woensdag 20 november 2024. En tevens vindt publicatie plaats in het gemeenteblad van dinsdag 12 november 2024 en via www.officielebekendmakingen.nl. Belanghebbenden krijgen een brief (op dinsdag 12 november 2024 worden deze brieven aangetekend verzonden) met daarbij gevoegd een zakelijke beschrijving en de besluitstukken. Het raadsbesluit d.d. 11 november 2024 met de daarbij behorende stukken (de lijst en kaart van aangewezen percelen en de ontwerp raadsstukken) liggen vanaf woensdag 13 november 2024 gedurende zes weken voor een ieder kosteloos ter inzage. Bezwaar, beroep, voorlopige voorziening tegen het collegebesluit Gedurende de vorengenoemde termijn van ter inzage legging (6 weken dus tot en met dinsdag 24 december 2024) kunnen belanghebbenden een tegen het raadsbesluit gericht bezwaarschrift indienen en een voorlopige voorziening instellen door hierom te verzoeken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank. Ook de mogelijkheid van het indienen van een beroepsschrift staat als rechtsmiddel open voor belanghebbenden.

ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M. Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink

Persbericht: Nee. Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Omschrijving Uitgebreide toelichting voorkeursrecht Kaart van de onroerende zaken d.d. 10 oktober 2024 Lijst van de onroerende zaken d.d. 10 oktober 2024 Nota van beantwoording van zienswijzen voorkeursrechten d.d. 10 oktober 2024

Burgemeester en Wethouders van Enschede, de loco-Secretaris,

de Burgemeester,

E.A. Smit

R.W. Bleker

ROB - Gebieds- en Projectontwikkeling - E.R. Smits, O.M. Hefti en M. Goorhuis Oude Sanderink