beeldkwaliteitsplan Ontwikkellocatie Performance Factory
Tekst van het document
Beeldkwaliteitplan
Ontwikkellocatie Performance Factory Hoek Oldenzaalsestraat - Hoge Bothofstraat Enschede Zwolle, 16 april 2021
Hoek Oldenzaalsestraat – Hoge Bothofstraat, Enschede Postcode + plaats: 7514 ZA Enschede Kad. gemeente: ESD00 Sectie + nr(s).: D – 14113 Opdrachtgever: Woningcorporatie Domijn Hoge Bothofstraat 39, 511 ZA Enschede Contactpersoon: Sophie Oosterbroek
2
Afb. 1
Uitzicht vanaf Espoortflat, datum onbekend
3
4
Inhoudsopgave 1.
Algemeen •
Doelstelling
•
Plangebied
•
Wettelijk kader
•
Cultuurhistorisch perspectief
2. Massamodel •
Programma
•
Massaopbouw
•
Ambitieniveau
3. Beeldregie bebouwing •
Inleiding
•
Criteria beeldkwaliteit
•
Materiaalgebruik
•
Reclame
4. Beeldregie openbare ruimte •
Inleiding
•
Criteria openbare ruimte
9
14
23
32
5. Natuurinclusief bouwen 35
5
Huidige situatie hoek Oldenzaalsestraat - Hoge Bothofstraat
6
7
Afb. 2
8
Overzicht van de ontwikkellocatie (rood omkaderd) en de omgeving, met onder de Hoge Bothofstraat en links de Oldenzaalsestraat (Google maps).
1. Algemeen Het parkeerterrein op de hoek Oldenzaalsestraat/Hoge Bothofstraat is aange-
De aansluiting met het centrum is op dit moment een opening in de gevellijn. Er
wezen als ontwikkelterrein, waarvoor woningcorporatie Domijn voornemens is
ligt een parkeerplaats op de hoek Oldenzaalsestraat - Hoge Bothofstraat. Deze
nieuwbouw te realiseren. Om de nieuwbouw in vorm en stijl aan te laten slui-
hoek vormt het plangebied voor een nieuw woongebouw dat de aansluiting
ten bij de cultuurhistorische ontwikkeling van de plek, is een cultuurhistorisch
tussen het centrum van Enschede en de PF gaat vormen.
advies met stedenbouwkundige uitgangspunten gemaakt. Dit beeldkwaliteitsplan (BKP) In aansluiting op het voorgenoemde advies opgesteld.
Doelstelling Het doel van het BKP is om toetsingscriteria vast te leggen. Deze criteria kun-
Wettelijk kader Het bestemmingsplan voorziet niet in de beoogde ontwikkeling en zal gewijzigd moeten worden van een bestemming verkeer/verblijfsgebied naar een bestemming voor wonen met voorzieningen.
nen bewerkstelligen dat de ontwikkeling op de hoek Oldenzaalsestraat/Hoge Bothofstraat de ruimtelijke kwaliteit versterken. Door de integratie van ingredi-
In de Welstandsnota “Bouwen aan identiteit” is aangegeven aan welke
ënten uit het cultuurhistorisch advies wordt de karakteristiek van de plek extra
welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daarvoor zijn in de
in geborgd. Het BKP wordt een leidend document voor het inrichtingsplan. Het
Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede
fungeert als gebiedsgericht welstandskader en zal voor dit specifieke plange-
welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmings-
bied de gebiedsgerichte criteria uit de geldende welstandsnota vervangen.
plan “Polaroidterrein - Performance Factory” geldt de welstandsidentiteit
Algemene beleidsuitgangspunten uit de welstandsnota blijven van kracht.
“Bedrijventerreinen”. Voor gebouwen in gebieden met die identiteit geldt in zijn algemeenheid dat ze qua bouwmassa in vergelijkbare orde van grootte
Plangebied
moeten zijn, een representatieve maar functionele uitstraling moeten hebben
Aan de noordoost-kant van Enschede, binnen de singel en grenzend aan de
een bedrijventerrein geldt dat deze geen barrière mogen vormen in de relatie
binnenstad, ligt het fabrieksterrein Performance Factory [PF]. Het terrein strekt
tussen de bebouwing en de straat en netjes moeten worden vormgegeven.
zich vanaf de Oldenzaalsestraat uit langs het spoor naar Gronau. Het vormt
De buitenruimte op een bedrijventerrein moet zo efficiënt mogelijk worden
de noordwesthoek van wijk de Bothoven. Op deze unieke plek, in voormalige
ingericht en een nette representatieve uitstraling hebben.
fabriekspanden, zit een talentenfabriek met foodhal, kunst, cultuur, ambacht,
Het gebiedsgerichte welstandskader wat in dit BKP wordt opgesteld zoekt
ondernemerschap én sportvoorzieningen waar regelmatig evenementen
aansluiting met deze nota.
en dat gebruikte materialen van duurzame kwaliteit moeten zijn en in hun eigen natuurlijke kleur moeten worden toegepast. Voor parkeerterreinen op
worden georganiseerd. Het karakteristieke complex van 5 hectare bevat 4 fabrieksgebouwen. 9
Afb. 4
Plangebied 1885
Afb. 7
10
Afb. 5
Plangebied 1955
Schematische weergave stedenbouwkundige structuur.
Afb. 6
Plangebied 1985
Cultuurhistorisch perspectief
Polaroid gebruikte de voormalige Lage Bothofstraat als fabrieksstraat. Het
Deze paragraaf bevat op hoofdlijnen een samenvatting van het
grote expeditiehal sloot het terrein aan de oostzijde af. Voor de toegang naar
Cultuurhistorisch advies met stedenbouwkundige uitgangspunten d.d. 1 oktober
het complex werd het oorspronkelijke Hoog en Droog gebruikt en iets verlegd.
2020.
Bij de toegang verrees een portiersloge en parkeerplaats.
Negentiende eeuw
In de jaren ’70 is de Oldenzaalsestraat verlegd. De straat werd verbreed en
Tot 1832 bestond het gebied voornamelijk uit hooiland ten noorden van een es.
recht naar het zuiden doorgetrokken tot aan Boulevard 1945. Tegelijkertijd
Het hooiland werd doorsneden door een landelijk pad hoog op de es, de Hoge
werd het hele gebied ten zuiden van de Hoge Bothofstraat gesaneerd en werd
Bothof, en een pad langs de lage flank van de es, de Lage Bothof.
de nieuwe wijk Tattersall aangelegd. Een deel van de oude Oldenzaalsestraat
laatste gebouwde pand (1993) ontkent de oorspronkelijke rooilijn van de Lage Bothofstraat. De taartpuntvorm verdween en is rechthoekig geworden. Een
is omgedoopt tot De Heurne en fungeert nu als winkelstraat richting het De bebouwing langs de Oldenzaalsestraat verdichtte zich vanaf 1800 aan
centrum.
weerskanten steeds verder. Zo ontstond een fijnmazig verkavelingspatroon met een diversiteit aan (arbeiders)woningen, cafés en winkels.
De overgebleven bebouwing tussen de Lage- en Hoge Bothofstraat verdween.
De fabrieksbouw in Enschede ontwikkelde zich in de periode 1860-1885 snel.
Dit terrein werd ingericht als parkeerplaats en is tot op de dag van vandaag als
Van Heek ontwikkelde een hele keten van fabrieken langs de spoorlijn van
zodanig in gebruik.
Enschede naar Gronau.
Twintigste eeuw
Eenentwintigste eeuw Recentelijk heeft een herbestemming tot 'Performance Factory' plaatsgevon-
De textielindustrie kwam tot grote bloei en ontplooiden enorme bouwac-
den en heeft een groot deel van de fabrieksgebouwen een nieuwe invulling
tiviteiten. In het gebied tussen de Hoge en Lage Bothofstraat werden
gekregen. De nieuwe diversiteit aan functies, van bedrijven tot recreatie en
de verschillende fabrieken uitgebreid. De bebouwing volgde steeds de
horeca, trekken een breed publiek en zorgen voor een bepaalde levendigheid.
oorspronkelijke loop van de Lage Bothof. Door de bocht ontstond richting
Dit wordt aan de Oldenzaalsestraat nauwelijks ervaren. De open vlakte van
Oldenzaalsestraat een perceel met een taartpuntachtige vorm.
het parkeerterrein schept een afstand. Het gebied straalt vanaf de Heurne weinig aantrekkingskracht uit. Door de aangelegde wadi’s, de brede, drukke
In de loop van de jaren ’50 kreeg de textielindustrie het zwaar; verval trad in
Oldenzaalsestraat en het parkeerterrein wordt men niet gestimuleerd door
en de fabriekspanden kwamen grotendeels leeg te staan. In 1964 huurde het
te lopen naar het terrein van de Performance Factory. Het winkelend publiek
Amerikaanse bedrijf Polaroid het gebouw Zuid en werd succesvol. Zij breidde
keert aan het einde van De Heurne terug naar het centrum en andersom
uit met nieuwbouw. De meeste overige textielgebouwen werden gesloopt.
komen de bezoekers van de Performance Factory niet het centrum in. 11
Let op: Het markante accent is ten opzichte van de aanduiding in het document Cultuurhistorisch advies met stedenbouwkundige uitgangspunten d.d. 1 oktober 2020 verplaatst van de hoek Oldenzaalstraat - Hoge Bothofstraat naar de hoek met de Nieuwe Lage Bothofstraat. Door uitgebreider ruimtelijk onderzoek blijkt dat juist deze hoek volledig zichtbaar is vanaf de Heurne en het beste de rol van aantrekkend element/volume kan vervullen. De hoek Oldenzaalsestraat Hoge Bothofstraat blijft wel een accent. De herformulering van de accenten is te vinden op pagina 22.
Afb. 8
12
Schematische weergave aanbevelingen vanuit stedenbouwkundig perspectief
Nieuwe ontwikkelingen op het parkeerterrein bieden de kans om de aantrekkelijkheid van de plek zelf te vergroten en de verbinding tussen het voormalige fabrieksterrein en het stadscentrum te versterken.
Stedenbouwkundige uitgangspunten vanuit Cultuurhistorie Huidige situatie Het huidige ‘Performance Factoryterrein’ kan worden gezien als één industrieel erf. Ondanks de diversiteit in karakter en bouwstijl vormen de panden een stedenbouwkundig ensemble. De openbare ruimte heeft een robuust industrieel karakter. Het oorspronkelijke kleinschalige karakter van de Oldenzaalsestraat is met de verbreding en verlegging van de Oldenzaalsestraat in de jaren ’80 verdwenen. Gewenste situatie Door de gewijzigde context is er sprake van een nieuwe opgave. De ontwikkeling van het plangebied geeft antwoord op het brede wegprofiel van de Oldenzaalsestraat en vormt de entree tot het achterliggende industriële terrein. De ontwikkeling wordt onderdeel van het bestaande industriële ensemble en hanteert de volgende ontwerpuitgangspunten: •
Robuust, eigenzinnig en uniek karakter.
•
Representatieve maar functionele uitstraling. Een brug slaan tussen het zakelijk industriële karakter van het industrieterrein en de kleinschalig rijk gedetailleerde opzet van de vroegere Oldenzaalsestraat (De Heurne).
•
Een goede aanhechting met een heldere doorloop via De Heurne naar het Performance Factory. Dit wordt met name zichtbaar in de functionele opzet van de nieuwbouw en de relatie met de openbare ruimte.
•
De nieuwbouw functioneert als een baken in de stad dat voldoende nieuwsgierigheid opwekt om de Oldenzaalsestraat over te steken naar de Performance Factory. Afb. 9
Ligging plangebied met eigendomsgrenzen in stedelijke structuur
13
2. Massamodel
Afb. 10 Massa van circa 50x60 meter
Afb. 11 Massa bezit een binnenhof
Afb. 12 De massa is een samenstelling van verschillende bouwblokken
Door de ontwikkeling op de hoek Oldenzaalsestraat - Hoge Bothofstraat wordt
van samengestelde bouwvolumes met een gemeenschappelijke binnenhof. De
er een nieuw hoofdstuk toegevoegd aan een oude fabriekslocatie. De toekom-
bouwvolumes staan op de grond, bezitten hun eigen uniciteit binnen de totale
stige bouwmassa creert een nieuwe ruimtelijke ordening op het terrein van de
architectonische eenheid met een referentie naar fabrieksarchitectuur.
Performance Factory [PF] en de aangrenzende openbare ruimten. Er ontstaan nieuwe ruimtes tussen de bouwblokken, nieuwe routes en verbindingen. Met
De uitgangspunten van het massamodel en de wijze waarop deze hierin zijn
het karakter van de massa wordt een vergelijkbare opzet als die van de oor-
verwerkt is te zien in afbeelding 10 tot en met 21
spronkelijke fabriekspanden nagestreefd. Het resultaat hiervan is een cluster 14
Afb. 13 De afzonderlijke bouwblokken bezitten eigenheid
Afb. 14 Duurzaamheid is een belangrijke drager van het project (ambitie voor houtbouw) en is voorzien van groene gevel, zonnepanelen en een binnentuin met verblijfskwaliteit
15
Afb. 15 Spannende compositie van verschillende bouwblokken
Afb. 16 Verschuiving binnen de rooilijn versterkt de uniciteit van de bouwblokken
Afb. 17 Levendig maaiveld algemene functies wonen op maaiveld
bron massastudie: Finch Buildings
16
Nieuwe Lage Bothofstraat
Afb. 18
Oldenzaalsestraa t
Afb. 20
Plaats toegankelijke openbare voorzieningen op maaiveld
raat Hoge Bothofst
De massa en de architectuur maken een ruimtelijk gebaar richting de Nieuwe Lage Bothofstraat, bron massastudie: Finch Buildings
Afb. 19 Plaats hoofdentree woongebouw
17
Programma
•
nisch ruimtelijkgebaar richting de Nieuwe Lage Bothofstraat.
De nieuwe massa op oude fabriekslocatie met een uitwendige maat van circa 50x60 meter wordt een woongebouw. Om voor deze woonfunctie licht lucht
• • •
De bouwhoogte langs de Hoge Bothofstraat is afgestemd op het tegenoverliggende woongebied Tattersall.
van het merendeel zelfstandige woonstudio’s. Eén woonstudio heeft een netto oppervlak van circa 40 m². De hof vormt de gemeenschappelijke buitenruimte
De hoeken van de Oldenzaalsestraat - Hoge Bothofstraat en Nieuwe Lage Bothofstraat - Industriestraat geven aanleiding voor accenten *2
hoofdentree. Rond de hof bevindt zich het woonprogramma van circa 200 woningen, waar-
De hoek Oldenzaalsestraat - Nieuwe Lage Bothofstraat geeft aanleiding voor een markant accent*1.
en ruimte te genereren krijgt de bouwmassa in het midden een hof. Er wordt één centrale doorgang naar de binnenruimte gemaakt die is gekoppeld aan de
Vanaf de Oldenzaalsestraat wordt aanleiding gegeven voor een architecto-
•
De openbare voorzieningen op maaiveld begeleiden de gewenste
voor de studio’s en bevat een paviljoen dat als gemeenschappelijke woonka-
doorgaande route langs de Oldenzaalsestraat richting de Nieuwe Lage
mer gebruikt kan worden. Naast de woonstudio’s zitten er op de begane grond
Bothofstraat het terrein van de Perfomance Factory in (zie afbeelding 19).
atelierwoningen over twee bouwlagen. Op de begane grond - met een vrije hoogte van minimaal 5,5 meter - zitten de algemene voorzieningen. Hierbij kan gedacht worden aan commerciele
•
De hoofdentree van het woongebouwzit aan de Nieuwe Lage Bothof om de gewenste en beoogde dynamiek te realiseren (zie afbeelding 20).
ruimte, hoofdentree, foyer, centrale werkplaats, fietsstalling en bergruimte. De
Ambitieniveau
algemene voorzieningen zijn met name bedoeld voor de bewoners, maar ook
Woningcorporatie Domijn - zelf gehuisvest in één van de oude fabrieksgebou-
toegankelijk voor externen.
wen op de Performance Factory - heeft met betrekking tot zowel de uitstraling
Massa opbouw De massa is een samenstelling van verschillende bouwblokken. Deze blokken
als de duurzaamheid van het complex een hoog ambitieniveau. Het nieuwe gebouw moet het visitekaartje en de entree vormen van het oude fabrieksterrein, zodat het zijn functie van hotspot in de stad nóg beter kan vervullen.
vormen afzonderlijk een eigen uniciteit en staan met hun ‘voeten’ op de grond. Deze blokken bezitten een korrelmaat die tussen de kleinschalige korrel van de
Uitstraling
panden aan de westzijde van de Oldenzaalsestraat en de grootschalige korrel
Momenteel is er vanuit het centrum van Enschede geen logisch route naar de
van het industrieterrein van de Perfomance Factory in zit. Dat wil zeggen dat
PF. Ondanks de aantrekkelijke Foodhal komt het niet vaak voor dat nieuwe
er zo’n 2 tot 3 afzonderlijk herkenbare bouwblokken aan één gevelzijde zitten.
bezoekers vanuit de binnenstad de stap over de Oldenzaalsestraat maken en
Door de gevellijn van de bouwblokken op enkele plaatsen ten opzicht van
het terrein bezoeken. Dit heeft te maken met de negatieve uitstraling van de
elkaar te verschuiven, wordt de uniciteit van de losse blokken extra versterkt.
huidige parkeerplaats en het feit dat bezoekers met vervoersmiddelen doelge-
De compositie, breedte en hoogte van de bouwblokken onderling reageren op
richt naar de hoofdentree aan de oostzijde van de PF gaan.
de context en beantwoorden het ruimtelijke vraagstuk van de plek. Daarbij is
Met het realiseren van het woongebouw wordt het karakter van het gebied
rekening gehouden met de volgende punten:
openbaar toegankelijker doordat er meer mensen op het terrein zijn. Met als
18
gevolg dat het sociale veiliger zal worden doordat woonkamers naar alle zijden van het bouwblok zijn gericht. Naast toename van beweging zal er dus meer zicht - en in de avond licht - vanuit de woningen op de omringende straten zijn. De vriendelijke uitstraling van het woongebouw op de kop van het terrein zal de PF aantrekkelijker maken te betreden om vanuit de binnenstad. Duurzaamheid Als bijdrage voor een duurzame leefomgeving heeft Domijn de ambitie de nieuwbouw uit te voeren in hout. Hout is de enige grondstof die zichzelf hernieuwt én CO2 opslaat. Bouwen met hout kan daarmee een zeer grote bijdrage leveren voor het behalen van onze klimaatdoelstellingen. Niet alleen het materiaal zelf maar ook het productieproces ervan draagt bij aan CO2 reductie: ‘De units kunnen worden gebouwd in de fabriek en dan in een vrachtwagen geladen, wat bijvoorbeeld voor minder verkeersbeweging zorgt dan bij bouwen met beton. Alleen dát maakt al dat de stikstofproblematiek minder aan de orde is dan in de traditionele bouw. Omdat hout minder geschikt is als buitengevel, zal deze in een materiaal worden uitgevoerd als een eigentijds woongebouw met kenmerken van en een knipoog naar de oude fabriekslocatie. *1 de term markant accent is afkomstig uit Cultuurhistorisch advies met stedenbouwkundige uitgangspunten.
Hiermee wordt bedoeld dat deze hoek door zijn architectonische verschijningsvorm het eerst in het oog zou moeten springen. *2 de term accent is tevens afkomstig uit het bovengenoemde rapport. Hiermee wordt bedoeld dat deze hoek door zijn architectonische verschijningsvorm aandacht vraagt, maar het markante accent niet overtreft. Zie ook pagina 22.
Afb. 21 Voorbeeld van houtbouw Hotel Jakarta Amsterdam, bron SeARCH
19
Parkeerplaats
Afb. 22
20
Huidige situatie, bron: Finch Buildings Finch Buildings BV
Project
PF Enschede
www.finchbuildings.com
Bezoekadres Rigakade 10, Postadres Javakade 440,
Gewijzigd
1013 BC Amsterdam, NL
1019 SC Amsterdam, NL
Getekend SV
+31 (0)20-8943431
info@finchbuildings.com Tekening Situatie
Status
concept
26-02-2021
Afb. 23
Nieuwe situatie, bron: Finch Buildings Finch Buildings BV
Project
PF Enschede
21
www.finchbuildings.com
Bezoekadres Rigakade 10, Postadres Javakade 440,
Gewijzigd
1013 BC Amsterdam, NL
1019 SC Amsterdam, NL
Getekend SV
+31 (0)20-8943431
info@finchbuildings.com Tekening Situatie
Status
concept
2 1
4
5 3
Afb. 24 Performance Factory als één stedenbouwkundig ensemble.
Herformulering van de accenten uit het Cultuurhistorische advies:
Markant accent:
Afb. 25 Criteria zijn per gevel beschreven volgens aangegeven nummering.
Accent Nieuwe Lage Bothofstraat - Industriestraat. •
accentueert de open industriele open plek waar vier gebouwen elkaar ontmoeten.
•
vormt het eindpunt van de zichtlijn vanuit De Heurne.
•
trekt publiek vanuit het centrum aan naar de PF.
•
vormt aan de Oldenzaalsestraat een hoogte accent.
•
is in hoogte-breedteverhouding langs de Oldenzaalsestraat passend.
•
wordt gemarkeert door opmerkelijke architectonische detaillering en
Oldenzaalsestraat - Hoge Bothofstraat
•
gaat een dialoog aan met de omringende grootschaligere industriële volumes.
uniciteit.
•
staat in een zuid-noord gerichte zichtlijn vanaf de Oldenzaalsestraat.
•
vormt een helder, verticaal gesegmenteerd en geparceleerd bouwdeel.
•
vormt door een helder volume met korte zijde aan de Hoge Bothofstraat.
•
is in zijn geheel zichtbaar vanuit De Heurne.
•
vormt een helder, verticaal gesegmenteerd en geparceleerd bouwdeel.
22
3. Beeldregie bebouwing Inleiding
•
Het nieuwe woongebouw manifesteert zich vanuit de centrumonsluiting met
•
zijn gevel afleesbaar. Voor de achtergevel geldt dit in slecht zeer summiere mate. De gevels van de heldere afleesbare bouwblokken zijn representatief vormgeven en ‘om de hoek’ ontworpen.
name aan de Oldenzaalsestraat, de Nieuwe Lage Bothofstraat en de Hoge Bothofstraat. De hoek Oldenzaalsestraat - Nieuwe Lage Bothofstraat springt
De gekozen expressie van een individuele bouwblok is aan 4 zijden van
•
Straatgevels /kopgevels zonder raamopeningen vragen om extra aandacht.
vanaf De Heurne het meest in het oog. Deze hoek vraagt om een markante
Let op dat deze op logische wijze onderdeel uitmaken van het individuele
eigenzinnige aanblik die het passerende en winkelende publiek verleidt het
bouwblok.
stadscentrum te verlaten en het PF terrein verder te verkennen. Het wandelend
•
entree van het woongebouw en de PF geleid. Langs de Hoge Bothofstraat
• •
De functies is afleesbaar in de gevel, ‘vorm volgt functie’.
•
Voorkom te grote eenvormigheid van de verhoogde bouwlaag op de begane grond, waardoor een bouwblok op een plint lijkt te staan. Dit kan
Criteria beeldkwaliteit De industriële gebouwen van de PF wordt inclusief het nieuwe woongebouw als
onder andere voorkomen worden door de afzonderlijke bouwblokken stevige hoeken te geven. •
één stedenbouwkundig ensemble opgevat. De nieuwbouw van circa 50x60 meter is opgebouwd vanuit één bouwblok (zie
Straatgevels hebben een robuuste, eigentijdse uitstraling die past bij het industriële karakter van de PF.
•
hoofdstuk ‘massamodel’) met 'fabrieksgevels' als architectonisch idioom. De massa bestaat uit tegen elkaar geplaatste zelfstandige blokken met een eigen
Vermijdt grote afwisseling van architectonische expressie binnen één bouwblok, dit ontkracht de afleesbaarheid van de verschillende volumes.
wordt een nieuw woonklimaat geïntroduceerd en de Industriestraat ontsloten waarmee bestemmingsverkeer het terrein kan bereiken.
De variatie in hoogte van de afzonderlijke bouwblokken, waarmee wordt gerefereerd naar het verleden, wordt geaccentueerd.
en fietsende publiek wordt via de Nieuwe Lage Bothofstraat naar de hoofd
Integratie van duurzaamheid, natuurinclusiviteit en circulariteit kan het hedendaagse imago versterken.
•
Binnen het idioom van 'fabrieksgevel' horen geen kleinschalige uitkragingen,
entiteit. Voor het borgen van de samenhang van de blokken zijn er algemene
in de vorm van individuele balkons, maar grote gebaren over meerdere
uitgangspunten.
verdiepingen. •
Vluchttrappen en eventuele opbouwen zijn vanuit het functionele fabrieks-
Algemene uitgangspunten
karakter mee ontworpen en zijn ondergeschikt van karakter en donker van
•
De bouwblokken staan met ‘hun voeten op de grond’.
kleur.
•
De verschillende bouwblokken zijn afleesbaar in de gevel door zowel raakvlakken als contrasten op te zoeken in materialisering en detaillering.
•
Technische installaties zijn meegenomen in het ontwerp en uit het zicht bij voorkeur inpandig - geplaatst. 23
accent in de vorm van een blikvanger (zie afbeelding 8). Dit kan bijvoorbeeld De bouwblokken reageren op de functie van de gevel waarin ze zijn opgeno-
een uitkraging of loggia over meerder verdiepingen zijn, een kunstwerk, klok
men. De criteria zijn daarom per gevel onderverdeeld (zie afbeelding 26).
of een gebouwnaam. Dit bouwblok kan tevens verbijzonderd worden door rijkelijke aanwezigheid van plastiek en (grafische) patronen of opmerkelijker te materialiseren dan de aangrenzende bouwblokken.
1. Oldenzaalsestraat •
De gevels van de bouwblokken zo dicht mogelijk in de rooilijn plaatsen
•
Het markante bouwblok is in zijn geheel zichtbaar vanuit De Heurne.
om het straatprofielen zo veel mogelijk te versmallen. Daarbij wel rekening •
•
•
houden met voldoende ruimte voor openbare ruimte.
2. Nieuwe Lage Bothofstraat
Minimaal twee aaneengesloten bouwblokken in de gevellijn. Hierdoor
•
ontstaat een geleidelijke overgang van het kleinschalige karakter aan de
bouwlaag van ten minste 5,5 meter hoog met een toegankelijk, transparant,
westzijde van de Oldenzaalsestraat naar de grote blokken van de PF.
aantrekkelijk en openbaar karakter.
Op de begane grond zitten commerciële of openbare functies in een
•
de bovenliggende gevels vormt geen architectonische scheiding, de gevel
aantrekkelijk en openbaar karakter.
wordt als één geheel ervaren.
De openheid van de eerste bouwlaag begeleidt de route van De Heurne
•
De eerste bouwlaag op de hoek Oldenzaalsestraat - Nieuwe Lage delijke en logische wijze verleidt worden het terrein van de PF in te gaan.
over meerdere verdiepingen. De hoof entree wordt gecombineerd met een toegang het blok in, waar via
•
De toegang tot de binnenstraat wordt afsluitbaar door middel van een
een binnenstraat de algemene fietsenstalling en bergingen zijn ontsloten.
De openheid van de eerste bouwlaag en de meer gesloten uitstraling van
transparant hekwerk van hoogwaardige esthetische kwaliteit, bij voorkeur
de bovenliggende gevels vormt geen architectonische scheiding en wordt de gevel als één geheel ervaren. •
met referentie naar het textielverleden •
De gevels zijn rijkelijk voorzien van details en ornamenten, passend bij het karakter van een fabrieksgevel, die een relatie heeft met het textielverleden
•
De ruimte van de binnenstraat vormt een hoogwaardig verblijfsgebied voorzien van zit- en groenelementen passend bij het karakter van de
De plastiek van de bouwblokken laat een duidelijke gelaagdheid zien waarbij de verticale geleding overheerst.
De gevels van de binnenstraat hebben een toegankelijk, transparant, aantrekkelijk en openbaar karakter.
(zie afbeelding 27). •
De hoofd entree is duidelijk afleesbaar. Denk hierbij aan een groot gebaar
•
Bothofstraat heeft een overhoeks karakter, waardoor passanten op vrien•
De openheid van de eerste bouwlaag en de meer gesloten uitstraling van
bouwlaag van ten minste 5,5 meter hoog met een toegankelijk, transparant,
naar de Nieuwe Lage Bothofstraat. •
Op de begane grond zitten commerciële of openbare functies in een
fabrieksgevels. •
De hoek Nieuwe Lage Bothofstraat - Industriestraat vraagt op de begane
•
Door de verticale geleding staan de bouwblokken stevig op de grond.
grond om een overhoeks toegankelijk, commercieel of publiek toegankelijk
•
Vanaf De Heurne / Oldenzaalsestraat is op de hoek met de Nieuwe Lage
programma. Vanuit de PF begrenst deze hoek een ontmoetingsplek waar
Bothofstraat de architectonische expressie voorzien van een markant
verschillende gebouwen elkaar komen, de architectuur anticipeert hierop.
24
•
De aanzienlijke hoogte van het bouwblok op deze plek versterkt de industri-
slechts enkele plekken komt een plastisch ontworpen dakrand die is voor-
ële beleving van deze plek.
zien van (grafische) patronen.
De gevels zijn functioneel gedecoreerd, wat wil zeggen dat er een sterke plastiek zit in de functionele gelaagdheid. De gevels bezitten een sterk
4. Industriestraat
horizontaal/verticaal grid, waarbij de verticale geleding overheersend is. Op
•
ties gesitueerd met een toegankelijk, transparant, aantrekkelijk en openbaar
zien van (grafische) patronen.
karakter. •
De gevels van de bouwblokken zo dicht mogelijk in de rooilijn plaatsen om
•
De gevels zijn functioneel gedecoreerd, wat wil zeggen dat er een sterke
de aangrenzende straatprofielen optisch zo veel mogelijk te versmallen.
plastiek zit in de functionele gelaagdheid. De gevels bezitten een sterk
Daarbij wel rekening houden met voldoende ruimte voor groene openbare
horizontaal/verticaal grid, waarbij de verticale geleding overheersend is. Op slechts enkele plekken komt een een plastisch ontworpen dakrand.
ruimte als buffer voor de private buitenruimte van de aangrenzende (atelier)woningen. •
Vanuit de hoeken worden de commerciële, openbare- of woonfunctie door de hoek gezet, zodat er een levendig karakter in de Industriestraat ontstaat.
3. Hoge Bothofstraat •
Op een groot deel van de begane grond zijn commerciële of openbare func-
slechts enkele plekken komt een plastisch ontworpen dakrand die is voor-
•
Eventuele industriele functionele lege gevelvlakken op zorgvuldige wijze meeontwerpen binnen het bouwblok.
Op de begane grond zijn tot maximaal 1/3 van de gevel vanaf de Oldenzaalsestraat commerciële of openbare functies gesitueerd in een
•
bouwlaag van ten minste 5,5 meter hoog met een toegankelijk, transparant,
5. Binnenhof
aantrekkelijk en openbaar karakter.
•
eenkomsten maar hebben op detailniveau een relatie met de uniciteit van
de bovenliggende gevels vormt geen architectonische scheiding, de gevel
de zij - en buitengevels. Denk daarbij aan variatie per bouwblok van huisnummers, voordeuren, buitenlamp, naambord, doorvalbeveiliging etc.
wordt als één geheel ervaren •
De begane grond bevat tot circa 2/3 van de gevel, vanaf de Industriestraat,
•
atelierwoningen. Hiervan zijn de voordeuren gericht op de Hoge De hoogte van de bouwblokken zijn afgestemd op de overliggende
bouwblok. •
woningbouw van Tattersall. Richting de industriestraat wordt de hoogte opgebouwd. •
De centrale binnenhof bevat een gemeenschappelijke tuin. Daarmee worden de benodigde en gewenste buitenruimtes geïntegreerd in het
Bothofstraat, voorzien van geveltuinen. •
De binnengevels van de verschillende bouwblokken vertonen veel over-
De openheid van de eerste bouwlaag en de meer gesloten uitstraling van
De binnengevels van de bouwblokken bevatten groen omklede galerijen, gevel- en daktuinen met een robuust en industrieel karakter.
•
Het paviljoen in de daktuin krijgt het karakter en de uitstraling van een
De gevels zijn functioneel gedecoreerd, wat wil zeggen dat er een sterke
eigentijds tuinhuis van hoogwaardige kwaliteit. Het dak van het paviljoen
plastiek zit in de functionele gelaagdheid. De gevels bezitten een sterk
wordt met groen en verblijfsplekken toegevoegd aan de gemeenschappe-
horizontaal/verticaal grid, waarbij de verticale geleding overheersend is. Op
lijke tuin. 25
•
De integratie van de wateropgave zal geheel of gedeeltelijke in de gemeenschappelijke binnentuin en/of de daken worden opgenomen.
•
Met het natuurinclusieve ontwerp van de centrale binnenhof wordt hittestress tegengegaan en een bijdrage geleverd aan biodiversiteit.
Reclame In aanvulling en/of wijziging op de ‘nadere regels voeren van handelsreclame bij , op of aan (on)roerend goed in Enschede’ kan het volgende worden
Materiaalgebruik en detaillering
aangehouden:
•
•
Baksteen gevel is uitgangspunt voor de bouwblokken. Daarmee wordt een
•
waarde voor het gebouw.
•
• •
De uniciteit van de verschillende bouwblokken kan worden bereikt door
•
Lichtbakken zijn niet toegestaan, losse letters o.g. genieten de voorkeur.
verschil in materiaalgebruik (beton versus baksteen), verschil in detaillering
•
Per bouwblok zijn meerdere banieren toegestaan.
met hetzelfde materiaalgebruik en/of verschil in ritmiek van ramen of grote architectonische brutalistische gebaren. •
De materialisering sluit aan bij het bestaande ensemble van de PF. Dit betreft robuuste industriële materialen waaronder naast metselwerk ook staal, hout of beton kan worden toegepast
•
De detailleringen bezitten een hedendaags en eigentijds karakter.
•
Op één of meer bijzondere plekken houtbouw zichtbaar maken.
•
Dakdoorvoeren zoveel mogelijk bundelen en uit het zicht plaatsen.
Alternatieven die positief afwijken, en passen in de context en binnen de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan kunnen - mits goed onderbouwd - worden voorgelegd en zullen worden getoetst op gelijkwaardigheid.
26
Een gevelopening mag niet in zijn geheel worden gevuld met reclame uiting waardoor doorzicht/transparantie belemmerd wordt.
of staanders. •
Per bouwblok zijn meerdere reclame uitingen denkbaar, mits deze zijn geplaatst op één vaste plek.
De gewenste horizontale en verticale geleding van de gevels kan worden bereikt met plastiek in het metselwerk, beton, staal of natuursteen banden
De naamgeving van het gebouw mag opgenomen worden over de gehele hoogte van een bouwblok - mits passend mee ontworpen.
relatie gelegd naar de bebouwing uit het textiel verleden en de aangrenzende bebouwing.
De reclame wordt in de architectuur mee ontworpen en vormt een meer-
Afb. 27 Historische functioneel gedetailleerde fabrieksgevels met op slechts enkele plekken een rijk gedecoreerde dakranden, plastische opbouw van horizontale en verticale structuur waarbij de verticale structuur de overhand heeft.
Afb. 26 Historische rijkelijk gedetailleerde fabrieksgevels. Details zoals gedecoreerde dakranden, geprofileerde horizontale en verticale (beton) banden, erker over meerdere lagen
Afb. 28 rijkelijk gedetailleerde 'fabrieksgevel'
Afb. 29 functioneel gedetailleerde 'fabrieksgevel'
27
Afb. 30 Metselwerk patronen. Afb. 31 Plastiek in dakranddetail.
Afb. 32 Gevels met stoere robuuste uitstraling zonder kleinschalige individuele uitkraging in de vorm van balkons.
28
Afb. 33 Ter plaatse van de toegankelijke openbare voorzieningen heeft de plint een open karakter, maar blijft het bouwblok met zijn ‘voeten op de grond’ staan en heeft geen borstwering op maaiveld..
29
Afb. 34 De gemeenschappelijke binnenplaats krijgt een groen karakter
Afb. 35 Vluchttrappen functioneel en robuust, ondergeschik van karakter en donker van kleur
Afb. 36 Verblijfsplekken in de groen binnentuin
Afb. 38 Robuuste inrichtingselementen
Afb. 37 Groen gevels vanuit de binnentuin
30
Afb. 39 Reclame uitingen zijn in de architectuur meeontworpen en vormen een meerwaarde.
31
4. Beeldregie openbare ruimte Inleiding De openbare ruimte van het terrein van de Perfomance Factory heeft een
Openbare ruimte: Perfomance Factory
eigen karakter en beeldtaal. Deze is anders dan die van de aangrenzende
•
geen verdiepte asfaltwegen toe passen.
woonwijk Tattersall of het centrumgebied aan de westzijde. Het karakter van de PF is te beschrijven als robuust, het heeft een eigentijdse uitstraling
•
Materialisering van de bestrating heeft een robuust industrieel karakter zoals bijvoorbeeld betonplaten, asfalt of (gebakken of beton) klinkers.
wat past bij het industriële karakter van de PF. Hierbij kan integratie van duurzaamheid, natuurinclusiviteit en circulariteit de aantrekkelijkheid en het
Straten binnen het industriële erf ontwerpen als erf-toegangsweg. Dus
•
Eenduidigheid in beplanting die past bij het robuuste karakter van een
hedendaagse imago versterken. Dit vraagt om een zorgvuldige aanhechting
industriecomplex. Het beplantingsplan bij de entree van de Foodhall kan
van de openbare ruimte van de PF met zijn omgeving. Waarbij de openbare
drager zijn voor aanplant op het gehele terrein van de PF.
ruimte en het nieuwe woongebouw elkaar versterken in sfeer en functie.
•
Eenduidigheid in verlichting en straatmeubilair (denk aan zitelementen, afvalbakken, route aanduidingen, rijwielplaatsing/rekken enz) versterken
Criteria openbare ruimte
de ensemblewerking van het PF terrein als één geheel. •
gekozen worden voor groen (boom) of kunst die passen bij het robuuste
Algemene uitgangspunten De openbare ruimte van de PF is één geheel met één idioom. Daarmee
Voor het markeren van verblijfsplekken of aantrekkende accenten kan industriële karakter en als zodanig zijn ingepast.
•
De Nieuwe Lage Bothofstraat versterken in sfeer, beleving en verste-
ontstaat een samenhang tussen de gebouwen die horen bij de PF en wordt
delijking met als thema: robuust en industrieel voor straatmeubilair en
de ensemblebeleving - en daarmee de ruimtelijke kwaliteit - versterkt. De
groenaanplant. Deze straat uitvoeren als verblijfsstraat waarbij voldoende
aangrenzende openbare ruimte kan daarmee een zachte of harde overgang
ruimte voor fiets en wandelverkeer aanwezig blijft om de hoofdentree van
vormen.
de nieuwbouw goed te bereiken. De toepassing van kunst is een pré.
Om de ambitie 'hotspot' van de stad te worden kracht bij te zetten, wordt
•
teweegbrengen dat de aantrekking vanuit het centrum groter wordt, waardoor het terrein langzaam transformeert van bedrijventerrein naar gemengd gebied.
32
De groene verblijfsplek ter plaatse van de groene ster uit afbeelding 8 van pagina 12 kan worden ingezet als richtingbepaler vanuit de Heurne.
ingezet om meer verblijf- en ontmoetingsplekken te realiseren. Deze moeten •
Ter plaatse van de overige groene sterren van afbeelding 8, groen integreren in de openbare ruimte of verblijfsplekken opnemen.
Openbare ruimte bij aansluitingen: Oldenzaalsestraat – de Heurne De Heurne op de directe wijze verbinden met de Nieuwe Lage Bothofstraat. Het moet aantrekkelijk maar ook eenvoudig zijn vanuit het winkelcentrum de Oldenzaalsestraat over te steken en het PF terrein te bezoeken. De zichtbaarheid van verblijfsplekken versterken daarbij de aantrekkingskracht. Oldenzaalsestraat – de Van Lochemstraat De Van Lochemstraat kan worden gezien als een secundaire toegang van en naar het centrum. Het vormt de loodrechte verbinding met de Nieuwe Lage Bothof waaraan de hoofdentree van de nieuwbouw zit. De verwachting is dat hiervan met name functioneel gebruik gemaakt zal worden door de nieuwe
Zebrapad in verlengde van Nieuwe Lage Bothofstraat
bewoners in de vorm van fietsers en voetgangers. Daarvoor is momenteel een breed zebrapad aanwezig. In de toekomst kan dit sterker het karakter van het robuuste terrein krijgen door bestrating of passend straatmeubilair. Hoge Bothof Langs de Hoge Bothof is de groene wadistructuur van de Oldenzaalsestraat in klein formaat doorgetrokken die een passend karakter vormt tot de PF. Indien ruimte aanwezig kan aan deze zijde voor de atelierwoningen groen worden aangeplant. Indien mogelijk zijn bomen gewenst.
Groenplan entree Foodhal 33
Afb. 43 robuuste industriele verblijfsplek, DRU Ulft.
Afb. 42 Voorbeelden van invullingen met een robuuste industriële sfeer.
Afb. 44 robuuste industriele verblijfsplek, DRU Ulft.
34
5. Natuurinclusief bouwen Door natuurinclusief te bouwen en te ontwerpen is het mogelijk een gezonde
Langs de doorvalbeveiliging van de galerijen komen klimplanten die deels
en aantrekkelijke leefomgeving te creëren. En groen in de buurt levert veel
bloeien en vruchten dragen als voeding en schuilplaatsen voor vogels en
meer op dan alleen maar een mooi plaatje. Groen zorgt voor verkoeling in de
insekten.
zomerhitte, zuivert de lucht en biedt volop ruimte aan mede-stadsbewoners, zoals huismus, gierzwaluw, merel of gewone dwergvleermuis. Juist dankzij
Bij grotere glasvlakken worden markeringen aangebracht zodat deze geen
deze bevolkingsgroepen komt de leefomgeving pas écht tot leven.
botsingsgevaar vormen voor vogels. Er zal ook geen spiegelend glas worden toegepast.
Door kleine openingen te maken in gevels en onder dakoverstekken of met behulp van nestkasten kunnen nestgelegenheden worden gemaakt voor
Er wordt rekening gebouden met vogel en vleermuisvriendelijke
vogels en vleermuizen.
buitenverlichting.
In het plan is de ambitie om voor diverse soorten verblijfsplaatsen te creëren. Daarbij denken we aan inbouwstenen voor vleermuizen, nestkasten voor
Voor instekten worden op enkele bloemrijke plekken verblijfsplaatsen aange-
diverse soorten vogels. Waar mogelijk willen wordt met kleine ronde gaten
bracht in de vorm van een insektenhotel of bijenstenen. Deze worden in de
nestgelegenheid voor vogels geboden.
binnentuin of in de wand geplaatst.
Klimplanten en andere beplantingen kunnen een prima verblijfplaats bieden
Daarnaast zal gebuik worden gemaakt van de toolbox www.bouwnatuurinclu-
aan vele soorten. En alles wat bloeit of vruchten draagt biedt voedsel aan deze
sief.nl om nog meer mogelijkheden te ontdekken.
soorten rijkdom. In het plan is de ambitie om de gemeenschappelijke binnentuin grotendeels te voorzien van een extensief groendak. Deze zijn niet toegankelijk voor bewoners, maar bedoeld om de natuur terug te geven aan de stad, bestemd voor vogels en insekten. De verschillende soorten beplating zullen deelsvruchtdragend zijn. De toepassing van beplanting vertraagt de afvoer van hemelwater en verbetert de luchtkwaliteit en akoestiek van het gemeenschappelijke binnenterrein.
35
Afb. 45 Bloeiende en vruchtdragende planten op niet beloopbare delen.
Afb. 47 Begroeide galerij.
36
Afb. 46 Verblijfs en ontmoetingsplekken in niet beloopbare groene delen.
Afb. 48 Bloeiende klimplanten.
Afb. 49 Klimplanten als schuil- en netsplekken.
Afb. 50 Robuuste grassen op de groene binnenplaats.
Afb. 52 Klimplanten langs de gevels biedt een schuilplaats voor vogels en insekten
Afb. 51 Verblijfsplaatsen voor allerhande vogels
Afb. 53 Insekten hotel
37
38
Colofon Titel Beeldkwaliteitplan Performance Factory,
Opdrachtgever Woningcorporatie Domijn
Samenstelling Moniek Otten en Hannah Geerdink
Redactie Miriam van Eunen- van der Hoeven
Contactgegevens Moniek Otten moniek.otten@hetoversticht.nl
Datum 16 april 2021
Aan de Stadsmuur 79-83 Postbus 531 8000 AM Zwolle 038 – 421 32 57 www.hetoversticht.nl 39
Aan de Stadsmuur 79-83 Postbus 531 8000 AM Zwolle 038 – 421 32 57 www.hetoversticht.nl 40