3 Bestemmingsplan Boerstege 10_Plantoelichting

Toelichting Bestemmingsplan Boerstege 10

Status: Vastgesteld

Boerstege 10

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding bestemmingsplan 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende juridische regelingen 1.4 Wettelijk kader 1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

3 3 3 4 5 6

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader 2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk 2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel 2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant beleid

8 8 9 12

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving 3.1 Ruimtelijke en functionele structuur 3.2 Cultuurhistorie

17 17 19

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1 Toekomstige situatie 4.2 Ladder Duurzame Verstedelijking 4.3 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen 4.4 Welstand en beeldkwaliteit 4.5 Duurzaamheid

22 22 23 23 24 24

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 5.1 Milieu 5.2 Water 5.3 Natuur

25 25 29 31

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemeen 6.2 Indeling planregels 6.3 Beschrijving van het plan 6.4 Handhaving

34 34 34 35 40

Hoofdstuk 7

41

2

Economische uitvoerbaarheid

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

Toelichting Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “Boerstege 10” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen. Voor de planlocatie aan de Boerstege 10 in Enschede is de initiatiefnemer voornemens om een karakteristieke schuur om te bouwen en in gebruik te (laten) nemen als woning. De regeling voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) uit de Gids Buitenkans van de gemeente Enschede biedt mogelijkheden voor het realiseren van een woning in een bestaande karakteristieke schuur, ook wel een VAB-woning genoemd. In dat kader heeft de initiatiefnemer een vooroverleg ingediend bij de gemeente (kenmerk V-2022-0626). Dit heeft uiteindelijk geleid tot een positieve reactie en vervolgens tot een aanvraag om een herziening van het bestemmingsplan. De planlocatie ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Buitengebied Noordwest'. Het opwaarderen van de schuur tot een woning past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Voor het perceel geldt nu de bestemming ''Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden''. Het geldende bestemmingsplan kent geen bruikbare afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden waarmee de ontwikkeling mogelijk gemaakt kan worden, waardoor een herziening van het geldende bestemmingsplan nodig is. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan Boerstege 10 betrekking heeft ligt in het buitengebied van Enschede, in het noordoosten van het buurtschap Twekkelo en ten westen van industrieterrein het Havengebied. De planlocatie wordt aan de zuidzijde globaal begrensd door de Boerstege en aan de noordoostzijde door de Burgermeester Stroinkstraat. De overige zijden van de planlocatie worden begrensd door agrarische gronden. Het plangebied betreft het kadastrale perceel bekend onder gemeente Lonneker, sectie AL, perceelnummer 741 en heeft een oppervlakte van 3.215 m². De globale ligging en begrenzing is weergegeven in afbeelding 1.1.

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

3

Afbeelding 1.1: Ligging in omgeving (rechts omcirkeld) en indicatieve begrenzing (links) plangebied

1.3

Geldende juridische regelingen

1.3.1

Bestemmingsplan 'Buitengebied Noordwest'

Het plangebied van bestemmingsplan Boerstege 10 valt onder het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest”, dat op 10 maart 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad en (na een aanpassing in het plan) onherroepelijk is geworden op 24 februari 2016. Afbeelding 1.2 geeft een uitsnede van de verbeelding van bestemmingsplan 'Buitengebied Noordwest' weer. Het plangebied is in het rood omkaderd.

Afbeelding 1.2: Uitsnede vigerend b estemmingsplan 'Buitengebied Noordwest'; plangebied rood omkaderd

In het geldende bestemmingsplan hebben de gronden in het plangebied de bestemming 'Agrarisch met waarden – Agrarische functie met landschapswaarden'. Deze gronden zijn bestemd voor het weiden van vee en de exploitatie van een grondgebonden agrarisch bedrijf. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor het behoud, herstel en verbetering van de aanwezige landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarde. Er is geen bouwvlak aanwezig in het plangebied. Wel is er op vier plekken in het plangebied de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – schuur' opgenomen: drie aanduidingen ter plaatse van panden op het erf Boerstege 10 (waaronder de karakteristieke schuur waar bewoning beoogd wordt) en één op een schuur nabij de Burgemeester Stroinkstraat, in het weiland dat aan het erf van Boerstege 10 en 8 grenst. Ter plaatse van deze aanduidingen zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van een schuur die mag worden gebruikt voor agrarische doeleinden. Daarbij geldt onder andere dat de schuur binnen de functieaanduiding moet liggen en dat deze niet verplaatst mag worden. Sloop en nieuwbouw is wel mogelijk. Het bewonen van een schuur is niet toegestaan binnen de regels van de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - schuur'. De gronden zijn voorzien van de gebiedsaanduiding 'archeologisch onderzoeksgebied a'.

Deze aanduiding is opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. Ter plaatse van deze

4

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

aanduiding moet bij werkzaamheden dieper dan 50 cm onder het maaiveld over een bodemverstoringsoppervlakte van meer dan 250 m² een archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Tot slot geldt de gebiedsaanduiding 'stadsrandzone' voor het plangebied. Deze gronden zijn mede bestemd voor het versterken van de belevingswaarde en de landschappelijke waarde. Ook is het beter inrichten van de stadsrand voor recreatief gebruik, natuur en water en een goed beheer van belang. 1.3.2

Paraplubestemmingsplannen

Naast het bestemmingsplan Buitengebied Zuidoost, ligt het plangebied ook binnen een aantal paraplubestemmingsplannen. De regelingen van deze bestemmingsplannen worden (indien van toepassing op het plangebied) overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Het plangebied ligt binnen de navolgende paraplubestemmingsplannen. De werking van deze bestemmingsplannen vervalt met de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan. Parkeren Enschede Het bestemmingsplan 'Parkeren Enschede' is op 11 maart 2019 vastgesteld. Dit bestemmingsplan geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede. Met dit parapluplan zijn de in de 'Nota Parkeernormen Enschede 2017' opgenomen voorwaarden met betrekking tot de parkeerbehoefte voor auto- en fietsparkeren opgenomen in diverse vigerende bestemmingsplannen. Buitengebied - zonnepanelen Dit bestemmingsplan, vastgesteld op 2 juli 2018, maakt het mogelijk om een beperkte oppervlakte aan zonnepanelen op het maaiveld te plaatsen. De relevante regels zijn doorvertaald in voorliggend plan. Cultuurhistorie Bestemmingsplan 'Cultuurhistorie', vastgesteld op 6 februari 2017, beschermt bestaande waardevolle ruimtelijke bouwwerken en structuren. Het bestemmingsplan bevat geen relevante aanduidingen voor het plangebied. Met voorliggend plan wordt wel een nieuwe aanduiding 'karakteristiek' opgenomen ter plaatse van het karakteristieke pand Boerstege 10.

Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid) Dit paraplubestemmingsplan, vastgesteld op 18 november 2014, sluit vestiging van risicovolle inrichtingen uit. In de regels van voorliggend bestemmingsplan zijn deze regels overgenomen voor zover relevant.

1.4

Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro). Wet ruimtelijke ordening (Wro) De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven". Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

5

bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen. Digitalisering Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening). Kosten In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5

Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen en participatie Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan worden binnen het plangebied werkzame erkende wijkorganen betrokken. Dit is geen wettelijke procedurestap, maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Boerstege 10” is de Vereniging Behoud Twekkelo (VBT) actief. Het plan is door de gemeente aan VBT voorgelegd door middel van een memo (23 januari 2023). Vervolgens heeft een gesprek plaatsgevonden tussen VBT en de gemeente (8 maart 2022). VBT heeft daarbij enkele kanttekeningen geplaatst bij het plan en bij de toepassing van het VAB-beleid in dit specifieke geval. Het ging met name over de karakteristieke waarde van het pand en een nadere duiding van de manier waarop het VAB-beleid wordt/kan worden toegepast om bewoning van een karakteristiek pand mogelijk te maken (in het geval het pand in het verleden al eens bewoond mocht worden). Naderhand heeft de gemeente op verzoek van VBT schriftelijk een aantal punten nader toegelicht. De directe buren van Boerstege 10 (Boerstege 8) zijn geïnformeerd door de initiatiefnemer. Zij hebben richting de gemeente zorgen geuit over het plan. Zij hebben een gesprek met de gemeente aangevraagd voor verdere toelichting van het plan.

Dit gesprek heeft op 20 maart 2023 plaatsgevonden en naderhand is schriftelijk extra informatie en toelichting gestuurd. Tot slot is er op 15 mei 2023 nog een gesprek op locatie geweest tussen de buren en de gemeente om hen voorafgaand aan de formele planprocedure nogmaals de gelegenheid te geven de situatie vanuit hun perspectief toe te lichten. Vooroverleg In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk. Het bestemmingsplan “Boerstege 10” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn.

Daarom is voor dit bestemmingsplan afgezien van het plegen van vooroverleg.

Procedure Vooraankondiging Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro). 6

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Boerstege 10” in voorbereiding te nemen op 19 april 2023 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede. Terinzagelegging ontwerpplan In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet. De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Boerstege 10” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 14 juni 2023 gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in het Gemeenteblad. Zienswijzen Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt. Dit verslag wordt aan de gemeenteraad aangeboden bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan en wordt toegezonden aan eventuele indieners van zienswijzen.

Tijdens de periode van terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan zijn 2 zienswijzen ingediend. Naar aanleiding van de zienswijzen is op locatie een gesprek gevoerd met de indieners van de zienswijzen, in aanwezigheid van de initiatiefnemer. Van de ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt. Dit verslag (Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen) is bij de besluitvorming over de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad betrokken en is toegezonden aan de indieners van de zienswijzen. De zienswijzen zijn aanleiding geweest tot een aanpassing in het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan. Ook zijn enkele ondergeschikte ambtshalve wijzigingen aangebracht. In bijlage 3 is een overzicht van de exacte wijzigingen opgenomen. Rechtsb escherming Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden en indieners van zienswijzen nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

7

Hoofdstuk 2

Planologisch beleidskader

2.1

Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050.

Dit toekomstperspectief voor Nederland is: Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit; Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge kwaliteit van leven, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden; Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan. Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid).

De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven. Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen. Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: 1. 2. 3. 4.

Naar een ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Naar een duurzaam economisch groeipotentieel; Naar sterke en gezonde steden en regio's; Naar een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit.

8

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

2.1.2

Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Het plan is niet in strijd met de doelen van het NOVI. De beoogde ontwikkeling voorziet in het omzetten van een bestaande karakteristieke schuur in een woning. Daarnaast wordt er een bijgebouw gebouwd ter vervanging van een bestaand bijgebouw en is er een landschappelijk inpassingsplan gemaakt om tot een goede inpassing te komen. Het plan draagt bij aan het behoud van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, hergebruik van bestaande (leegstaande) panden (duurzaam) en draagt bij aan een toekomstbestendig landelijk gebied.

2.2

Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken) In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

9

Afbeelding 2.1: Het uitvoeringsmodel van de omgevingsvisie

Generieke beleidskeuzes (of) Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in: Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft de provincie gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking, die voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit' is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat). Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen. Ontwikkelingsperspectieven (waar) Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde.

In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Gebiedskenmerken (hoe) Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling

10

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

invulling krijgt. In paragraaf 2.2.3 wordt ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken in relatie tot voorliggend plan. 2.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden. 2.2.3

Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Generieke beleidskeuzes Het plan past binnen de generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel, zoals gevat onder de 'Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. De beoogde ontwikkeling is toekomstbestendig (over 20-30 jaar heeft het project zeker nog haar toegevoegde waarde), de relevante belangen zijn afgewogen en het plan heeft per saldo geen nieuw ruimtebeslag tot gevolg (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik). Voor het plangebied gelden geen gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals een aanwijzing als NNN. Ontwikkelingsperspectieven Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit staat hier de ambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. Het beleid richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Het plan is hiermee in lijn aangezien de karakterstieke schuur voor de langere termijn behouden kan blijven. Vervallen, landschapsontsierende bijgebouwen worden gesloopt of opgeknapt. Daarnaast gelden bij alle ontwikkelingsperspectieven de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem.

Het voorliggende plan, waarbij een bestaande karakteristieke schuur op een erf wordt omgevormd naar een woning, doet geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied. Door middel van een goede landschappelijke inpassing vindt er een ruimtelijke kwaliteitsverbetering van het plangebied en de directe omgeving plaats. Tevens veroorzaakt het plan geen extra belemmeringen voor de functies in de nabije omgeving van de planlocatie Tot slot geldt de bijzondere gebiedsconditie 'stads- en dorpsrandgebieden'. Deze vormen de overgang tussen de Stedelijke en de Groene Omgeving. Het vormgeven als entree van zowel de Groene als de Stedelijke Omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Met de gebiedsaanduiding 'stadsrandzone' wordt in het bestemmingsplan aangesloten bij deze 'gebiedsconditie' uit de Omgevingsvisie. Karakteristieke panden zoals Boerstege 10 versterken de kwaliteit en aantrekkelijkheid van het overgangsgebied. Gebiedskenmerken In het plangebied zijn de volgende gebiedskenmerken aangeduid binnen de diverse lagen: Natuurlijke laag: deels 'Beekdalen en natte laagtes' en deels 'Dekzandvlakte en ruggen'. Laag van het agrarisch cultuurlandschap: 'Essenlandschap'. Stedelijke laag: niet van toepassing.

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

11

Laag van de beleving: 'Stads en dorpsrandgebieden'.

De beoogde ontwikkeling behelst het wonen in een karakteristieke schuur, het bouwen van een nieuw bijgebouw (kapschuur) in plaats van twee vervallen schuren op het erf, renovatie van een veldschuur en landschappelijke inpassing van het geheel. De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de hiervoor genoemde gebiedskenmerken. Wel is een kleine positieve invloed te verwachten: Ten aanzien van de natuurlijke laag kan gesteld worden dat de lokale natuurwaarden/biodiversiteit mogelijk wordt versterkt door aanplant van bomen en het inzaaien van het weilandje met een bloemrijk grasmengsel. Wat de laag van het agrarisch cultuurlandschap betreft: Erven binnen een essenlandschap zijn herkenbaar door een compacte en groene opzet, omsloten door griefbosjes, houtwallen en bomenrijen. Het voorliggende plan draagt bij aan het versterken van deze groenelementen. Ten aanzien van de laag van de beleving is relevant dat het plangebied het voormalige erve ''Het Lansink'' betreft. Dit erf wordt voor het eerst vermeld in 1457 in Marke Twekkeler es. Het voorliggende plan zorgt ervoor dat een cultuurhistorisch waardevol gebouw met meer zekerheid voor de langere termijn behouden blijft en dat het erf op deze historische plek herkenbaar blijft. Verder wordt de uitstraling van het erf en aangrenzend weiland met veldschuur verbeterd.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3

Gemeentelijk ruimtelijk relevant beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van en toetsing aan het ruimtelijke beleid van de gemeente Enschede dat mogelijk relevant is voor voorliggend plan. 2.3.1

Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden. Structuurvisie Enschede De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht. Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren; Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen; Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen; Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.

Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied; Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen; Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente; Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;

12

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad; Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen. Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie. In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling. Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen. De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies In aanvulling op de eerdergenoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale en een gebiedsgerichte structuurvisies vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld. De mogelijk relevante visies worden hierna behandeld.

Visie landelijk geb ied Enschede De gemeente wil met de Visie landelijk gebied (april 2021) richting geven aan de verandering, houvast bieden bij keuzen en actief bijdragen aan de toekomst van het landelijk gebied. De Visie gaat over het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving in het landelijk gebied. De Visie Landelijk gebied geeft eerst enkele algemene ambities. Deze vormen een opmaat naar meer concrete uitspraken in het vervolg van de visie. De algemene ambities zijn op dit abstractieniveau niet zodanig vastomlijnd uitgewerkt dat zij als basis dienen voor latere besluiten met mogelijke milieueffecten. Bij het inrichten en beheren van het landelijk gebied is het landschap altijd een belangrijk vertrekpunt. De Visie onderscheidt -in vervolg op de landschapswaardering- drie strategieën vanuit het landschap: inpassen, aanpassen en transformeren. Structuurvisie Cultuurhistorie Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden.

Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen. Watervisie Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen: het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities. De op te lossen knelpunten zijn: Overbelasting van het rioolstelsel. Grondwateroverlast. Problemen met waterkwaliteit. De Enschedese waterambities zijn: Daar waar het kan, is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool. De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

13

Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen. De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar. Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad. De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en –kwantiteit in Enschede.

Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijke structuurvisies Het plan past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk strategisch beleid. In de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "Boerstege 10" geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd. In de Visie Landelijk gebied is het landelijk gebied zoals hiervoor aangegeven wel opgedeeld in drie ontwikkelstrategieën vanuit het landschap: inpassen, aanpassen en transformeren. Zoals in de navolgende afbeelding is weergegeven ligt het plangebied binnen de ontwikkelingsstrategie 'inpassen'. Dat betekent dat nieuwe ontwikkelingen kunnen worden opgenomen in het landschap mits ze zorgvuldig worden ingepast in aansluiting op de gebiedskenmerken. Met de ontwikkeling wordt een extra woning in een bestaande karakterstieke schuur gerealiseerd en wordt het erf en de veldschuur in het bijbehorende weiland gerevitaliseerd. Door een goede landschappelijke inpassing worden de kwaliteiten van de planlocatie en de directe omgeving versterkt. Het plan voldoet aan de ontwikkelstrategie 'inpassen'.

Afbeelding 2.2: Plangebied Boerstege 10 i.r.t. ontwikkelstrategieën Visie Landelijk gebied 2.3.2

Gids Buitenkans

In de Visie landelijk gebied zet de gemeente -binnen randvoorwaarden- in op vernieuwing en ontwikkeling van het landelijk gebied. De Gids Buitenkans is een verdere uitwerking van de Visie. De Gids geeft vernieuwing aan het beleid en biedt afwegingsruimte voor nieuwe ontwikkelingen. De gids bevat uitgangspunten voor het beoordelen van nieuwe ontwikkelingen. Het uitgangspunt bij het toetsen van initiatieven in het landelijk gebied van Enschede is het behoud en waar mogelijk de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. In de Gids is een aantal regelingen concreet uitgewerkt. Eén daarvan is de regeling voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB), waar voor voorliggend plan gebruik van wordt gemaakt. Daarnaast is op basis van de Gids altijd maatwerk mogelijk als de standaardregels van de Gids geen uitkomst bieden voor een wenselijk initiatief. Toetsing bestemmingsplan aan de Gids Buitenkans Op 11 juli 2022 heeft de gemeenteraad een geactualiseerde versie van de Gids Buitenkans vastgesteld. Het verzoek dat heeft geleid tot voorgaand bestemmingsplan is ingediend en beoordeeld op basis van de destijds geldende versie van de Gids Buitenkans (Gids Buitenkans 2014). Het plan voldoet aan de criteria voor het wonen in een cultuurhistorisch waardevolle schuur op basis van de VAB-regeling, zoals opgenomen in de Gids Buitenkans 2014.

Aangezien de geactualiseerde Gids Buitenkans (2022) geldt op het moment dat voorliggend

14

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

bestemmingsplan ter vaststelling wordt aangeboden aan de gemeenteraad, wordt het plan hieronder eveneens getoetst aan Gids Buitenkans 2022. Hoofdlijn VAB-regeling en waardestelling De VAB-regeling biedt mogelijkheden om vrijkomende agrarische gebouwen te hergebruiken voor andere activiteiten. Tegenover de toevoeging van een nieuwe functie in het landelijk gebied staat de tegenprestatie van het verbeteren van het erf. De mogelijkheden voor nieuwe functies verschillen voor waardevolle schuren en overige schuren: Waardevolle schuren: wonen, werken, recreatie & toerisme en zorg Overige schuren: werken, recreatie & toerisme en zorg (excl. overnachten). Om wonen op basis van de VAB-regeling toe te kunnen staan in het pand Boerstege 10 moet het dus een waardevolle schuur betreffen. Het gebouw zelf of het ensemble van de locatie (het samenstel van gebouwen en de inrichting van het boerenerf) moet landschappelijk en/of cultuurhistorisch waardevol zijn. Het pand Boerstege 10 is door een cultuurhistorisch deskundige van de gemeente beoordeeld als waardevol (karakteristiek). In paragraaf 3.2 wordt nader ingegaan op het karakteristieke pand. Tegenprestatie: verbetering van de waarde van het erf Als tegenprestatie voor het mogen toevoegen van een nieuwe functie wordt een (maatschappelijke) tegenprestatie verwacht.

De landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde van de locatie (gebouwen en erf) kan verhoogd worden door verbetering van: De relatie van het erf met het landschap. De erfstructuur: de ligging van de hoofd- en bijgebouwen en de onderlinge samenhang van de bebouwing op het erf. De erfinrichting: de groene inrichting van het erf. De streekeigen verschijningsvorm: de typische hoofdvorm en detaillering die kenmerkend zijn voor hoofdzakelijk agrarische bebouwing. De herkenbaarheid van de hoofdvorm en van zijn (voormalige) agrarische functie. Het behoud en herstel van de gaafheid van de gebouwen en het erf. De harmonische toevoeging van eigentijdse elementen, waaronder duurzaamheidsmaatregelen en -voorzieningen. Het behoud van erfbeplanting en andere elementen die bijdragen aan de biodiversiteit en het landschap Met voorliggend plan wordt een tegenprestatie geleverd op meerdere van bovenstaande punten. De karakteristieke schuur wordt hersteld en bewoonbaar gemaakt. Renovatie en behoud van de karakteristieke elementen en een landschappelijke inpassing volgens een bijgevoegd erfinrichtingsplan zijn als voorwaarde opgenomen in de planregels om te mogen wonen in het pand Boerstege 10. Het oorspronkelijke boerenerf is door een splitsing van het erf in de vorige eeuw minder goed herkenbaar. Het voorliggende plan draagt bij aan de herkenbaarheid van het boerenerfprincipe.

Onder andere door een fruitboomgaard in het weiland voor de woning en een beoogde meidoornhaag daar omheen. Verder worden er nieuwe bomen geplant, worden twee vervallen schuren gesloopt (in plaats daarvan komt een nieuw kapschuur) en wordt een verouderde veldschuur gerenoveerd. VAB-wonen Voor het toevoegen van een (extra) woonfunctie aan karakteristieke of monumentale panden gelden de volgende voorwaarden: Het karakteristieke uiterlijk en de monumentale waarden van de schuur blijven gehandhaafd. Voor rijksen gemeentelijk monumenten gelden nadere voorwaarden. De bestaande afmetingen en inhoud worden gehandhaafd. Het gebouw kan niet vergunningvrij worden uitgebreid. Sloop van overige niet waardevolle vrijkomende (agrarische) bebouwing. Buitenopslag is niet toegestaan. De ontwikkeling past binnen de milieuwetgeving, een goed woon- en leefklimaat is gegarandeerd. In de praktijk houdt dit in dat een woonfunctie op of vlak bij een agrarisch bedrijf niet mogelijk is. Dat geldt ook voor locaties waar de bodem verontreinigd is, tenzij de bodem geschikt kan worden gemaakt door een bodemsanering. Er wordt geen nieuwe schuur toegevoegd. Een berging en andere eventueel benodigde gebouwde voorzieningen worden in beginsel binnen de vrijkomende bebouwing ingepast. Zoals aangegeven wordt de karakteristieke schuur hersteld en in stand gehouden.

Renovatie en behoud van de karakteristieke elementen is een voorwaarde om er te mogen wonen. De bestaande afmetingen en

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

15

inhoud blijven gehandhaafd. Op het erf staan twee vervallen (niet waardevolle) schuren. Deze worden beide gesloopt. Vervolgens is het erf door toevoeging van een nieuwe kapschuur qua bebouwing goed in evenwicht. In het aangrenzende weiland, dat ook onderdeel is van voorliggend plan, staat nabij de Burgemeester Stroinkstraat een verouderde veldschuur met deels origineel gebintwerk. Vanuit landschappelijk en cultuurhistorisch oogpunt is renovatie van deze schuur wenselijk. In de agrarische bestemming zijn bouwwerken t.b.v. buitenopslag (zoals voer- of mestsilo's) niet toegestaan. De ontwikkeling past binnen de milieuwetgeving. Als overige voorwaarden gelden: De combinatie wonen en werken bij voormalige agrarische bedrijven is mogelijk op basis van de bestaande (bedrijfs-)woning. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs-)woning, ook niet als de bedrijfswoning is/ wordt vervreemd (verhuur of verkoop). Geen buitenopslag. Maatwerk voor het bepalen van welke bestemming de woning in relatie tot het bedrijf (bedrijfswoning of niet) moet krijgen, het doorlopen van een omgevingsplan procedure om voorwaarden vast te leggen. Een boerderijwinkel valt onder de mogelijkheden met een maximum oppervlak van 100 m². In de planregels is vastgelegd welke mogelijkheden er zijn voor een beroep of bedrijf aan huis. Ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis is geen buitenopslag toegestaan.

De woning krijgt een reguliere woonbestemming. Het wordt dus geen bedrijfswoning. Op basis van de planregels is maximaal één woning mogelijk. Op voorhand is geen detailhandel mogelijk op basis van voorliggend plan. Conclusie Voorliggend plan past in de Gids Buitenkans 2022. Het plan is in lijn met de VAB-regeling voor het toestaan van een woning in een karakteristiek pand. Op een enkel punt voorziet het plan in maatwerk, namelijk de mogelijkheid voor realisatie van een kapschuur op het erf na de sloop van twee vervallen schuren ter plaatse. De maximaal toegestane oppervlakte van de nieuwe schuur is fors kleiner dan de gezamenlijke oppervlakte van de twee te slopen schuren.

16

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

Hoofdstuk 3 3.1

Gebiedsbeschrijving

Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt in het buitengebied van de gemeente Enschede, ten westen van het industrieterrein het Havengebied en het Twentekanaal. De locatie ligt in het oude hoevenlandschap. De dragers van dit landschap zijn essen, kampen, oude erven en weidegronden langs beken. De erven in dit landschap zijn geclusterd en verbonden door groene elementen. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende woonerven en een enkel agrarisch bedrijf te vinden. Direct ten oosten van het plangebied ligt de woning Boerstege 8, zoals ook te zien in onderstaande afbeelding. De afstand tussen het pand Boerstege 10 en de woning Boerstege 8 is circa 13 meter van muur tot muur. De erfgrens ligt op circa 1 meter van het pand Boerstege 10. Tot 1970 had het pand Boerstege 10 naast een functie als stal ook een functie als boerderijwoning. In 1970 is Boerstege 8 is gebouwd als bedrijfswoning bij het agrarische bedrijf Boerstege 10 (later vernieuwd/uitgebreid). Boerstege 10 werd tegelijkertijd met de bouw van Boerstege 8 omgebouwd naar enkel een stal en verloor de functie van bedrijfswoning. Aan de overige zijden is het plangebied omgeven door agrarische gronden (weiland). Aan de noordzijde van het erf ligt een watergang, welke richting de Burgemeester Stroinkstraat loopt. Het plangebied bestaat uit een erf (Boerstege 10) en een deel van een aangrenzend weiland.

Op het erf staat één grote karakteristieke schuur (nummer 1 in onderstaande afbeelding) en twee kleinere schuren in verouderde/vervallen staat (nummers 2 en 3 in onderstaande afbeelding). In afbeelding 3.2 is de voorgevel van de karakteristieke schuur te zien.

Afbeelding 3.1: Boerstege 10 en b ijbehorend weiland met veldschuur van bovenaf

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

17

Afbeelding 3.2: De voorkant van de karakteristieke schuur

De schuur aangeduid met nummer 2 was een varkensschuur. De schuur met nummer 3 is een (open) berging/stalling. Binnen het plangebied ligt ook een deel van een aangrenzend weiland. In dat aangrenzende weiland staat op enige afstand van het erf, nabij de Burgemeester Stroinkstraat, een verouderde veldschuur welke in gebruik was als paardenstalling (nummer 4 in afbeelding 3.1). In afbeelding 3.3 zijn foto's opgenomen van de huidige staat van de gebouwen met nummers 2, 3 en 4. In de huidige situatie is er geen noemenswaardig gebruik van de opstallen.

Afbeelding 3.3: Twee b ijgeb ouwen op het erf (linksboven de varkensschuur en onder de wagenberging) en de veldschuur in het b ijbehorende weiland (rechtsboven)

18

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

In de huidige situatie is het plangebied ontsloten op de Boerstege middels een onverharde weg/toerit. Deze onverharde weg loopt fysiek door over het perceel van Boerstege 10 richting de Burgemeester Stroinkstraat. Op het deel het toerit dat binnen perceel Boerstege 8 ligt rust echter geen recht van overpad voor de gebruikers/eigenaren van perceel Boerstege 10. Er rust alleen recht van overpad op het deel dat binnen perceel Boerstege 10 ligt. Naast de rijen met bomen aan de zuidzijde (eikenlaan richting Burg Stroinkstraat ligt grotendeels op het perceel Boerstege 8), zijn er aan verschillende zijden van het erf en ook bij de veldschuur aan de Burgemeester Stroinkstraat bomen aanwezig, waardoor de planlocatie een groene uitstraling heeft.

3.2

Cultuurhistorie

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied Algemeen Het landschap toont haar geschiedenis. Het is het resultaat van de wisselwerking tussen natuurlijke gesteldheid en menselijk handelen. Als gevolg van de doorgaans lagere dynamiek in het buitengebied zijn daar doorgaans meer historische waarden behouden gebleven. Bepalend voor Enschede is de ligging op de stuwwal van Oldenzaal. Op de stuwwal ontspringen veel beken die in oostelijke richting naar de Dinkel en in westelijke richting naar de Regge stromen. Door de ligging op en tegen de stuwwal, zit er veel hoogteverschil in het landschap. Daarnaast komen er slecht doorlatende bodemlagen vlak onder de oppervlakte voor. Beide factoren dragen bij aan een diversiteit in milieuomstandigheden: hoog, laag, droog, nat. Deze omstandigheden bepaalden tot laat in de negentiende eeuw de ontginningsmogelijkheden en staan zo nog steeds aan de basis van het landschap zoals wij dat nu kennen. Hoewel het gebied rond Enschede al vanaf de prehistorie bewoond wordt, zijn pas vanaf de middeleeuwen permanente akkers op de hoger gelegen zandgronden in gebruik genomen. Deze dekzandruggen zijn van nature voedselarm en schraal. Om ze geschikt te maken voor de landbouw werd een systeem van plaggenbemesting toegepast (potstalsysteem). Op de woeste gronden in de omgeving liet men schapen grazen en werd heide geplagd.

Plaggen vermengd met mest uit de potstal werden op de landbouwgronden gebracht. Hierdoor ontstonden karakteristieke dikke esdekken op de akkers. Naast de grote dekzandruggen werden ook kleinere dekzandkoppen in cultuur gebracht, de zogenaamde kampen. Zowel op de grote essen (die gezamenlijk in gebruik waren) als op de éénmansessen zijn deze eslagen te vinden. Rondom essen en kampen werden veekeringen aangelegd in de vorm van houtwallen of houtsingels. Die beschermden de landbouwgewassen tegen vee en wind. Dit patroon is nog altijd zichtbaar. Om het gebruik van de woeste gronden te reguleren, verenigden de boeren zich in organisatie die afspraken maakten over beweiding en afplagging van de woeste gronden. Deze organisaties werden in Twente marken genoemd. Voorbeelden in Enschede zijn de Eschmarke en de Lonnekermarke. Boerstege 10 en omgeving De boerderij Boerstege 10 staat de locatie van erve ‘Het Lansink’. Dit erf wordt voor het eerst vermeld in 1457 in Marke Twekkeler es. Later, in 1475, draagt het de naam 'Lansing' en in 1601 heet het 'Lansinck'. Op de kadastrale kaart van 1832 bevindt zich een bouwwerk op dezelfde plek als de huidige schuur Boerstege 10. Het gaat dan om een huis met agrarisch erf. In 1970 wordt de boerderij verbouwd. Hij verliest daarbij de nevenfuncte als dienstwoning en wordt alleen nog gebruikt voor veestalling.

In onderstaand afbeeldingen zijn topografische kaarten te zien van het plangebied (indicatie rood omcirkeld) op topografische kaarten van circa 1900 en 1950. Op deze kaarten is bebouwing ter plaatse van het erf te zien en eveneens in het aangrenzende weiland.

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

19

Afbeelding 3.4: topografische kaart omstreeks 1900

Afbeelding 3.5: topografische kaart omstreeks 1950 Monumenten en overige cultuurhistorisch waardevolle elementen in het plangebied Binnen het plangebied zijn geen gemeentelijke- en/of rijksmonumenten aanwezig. Op basis van een locatiebezoek van een cultuurhistoriedeskundige van de gemeente is de schuur Boerstege 10 als karakteristiek/waardevol beoordeeld. Daarbij is zowel de buiten- als binnenkant van de schuur bekeken. Hierna de belangrijkste bevindingen: De schuur is een voormalige boerderij op het oude erf het Lansink dat al genoemd wordt in 1457. De huidige

20

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

locatie van de boerderij is ook in 1832 bebouwd. De gemetselde buitenschil is uit het einde 19e, begin 20e eeuw waarvan met name de zuidgevel van belang is vanwege de Jugenstil-elementen. Deze zijn relatief zeldzaam binnen de gemeente Enschede. Uit de toognagelgaten in de muurplaten blijkt dat deze boerderij een vakwerk voorloper heeft gehad met een onderschoer. Waarschijnlijk was er oorspronkelijk sprake van wanden met vlechtwerk en leem. Het gebintwerk dateert vermoedelijk op zijn laatst uit het begin van de 18e eeuw en is aan de westkant nog compleet. Ook de daksporen komen mogelijk uit die periode. Aan de oostzijde zijn de stijlen van de gebinten aan de onderkant afgezaagd en vervangen door stalen kolommen. Het metselwerk in de west-, noord-, en oostgevel is (deels) sterk gewijzigd. Van de historische gevelindeling is daar niet veel meer over. In 1970 werd de boerderij verbouwd. Het gebouw verloor daarbij zijn woonfunctie en werd alleen nog gebruikt voor veestalling. De cultuurhistorische waarde van de boerderij zit hoofdzakelijk in het verhaal en de locatie van het oude erf, de Jugendstil zuidgevel, het deels complete gebintwerk en de eikenhouten daksporen. De karakteristieke schuur heeft nog geen formele aanduiding 'karakteristiek' in een bestemmingsplan. Met voorliggend plan krijgt de schuur formeel deze aanduiding.

Archeologisch erfgoed in het plangebied In het plangebied zijn geen archeologische monumenten of vindplaatsen aanwezig. Het plangebied ligt in een gebied waar bewoningsresten kunnen worden verwacht van de eerste erven van Enschede. Volgens het gemeentelijk archeologiebeleid heeft het plangebied daarom de aanduiding 'onderzoeksgebied A'. Voor dit gebied geldt dat bij elke verstoring van meer dan 250 m² én dieper dan 50 cm een archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

21

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Toekomstige situatie

De voorgenomen ontwikkeling maakt de realisatie van een woning in een bestaande karakterstieke schuur op het perceel aan de Boerstege 10 te Enschede mogelijk. Naast het omvormen van de schuur tot een woning worden twee vervallen schuren gesloopt en wordt in plaats daarvan een nieuwe kapschuur gebouwd. De kapschuur wordt gebouwd met een kleine verdraaiing en verplaatsing ten opzichte van de huidige vervallen varkensschuur. Ook wordt een verouderde veldschuur op het aansluitende weiland, nabij de Burgemeester Stroinkstraat, gerenoveerd voor het houden van hobbydieren. Verder zullen de meeste bomen bewaard blijven en zal er nieuwe beplanting worden toegevoegd, zodat het geheel passend in de groene omgeving komt te liggen. Aan de noordzijde komt een nieuwe fruitboomgaard te liggen en daaromheen is een meidoornhaag beoogd. De bebouwing is in de nieuwe situatie goed in evenwicht met de groene inrichting van het erf en de omgeving. In onderstaande afbeelding is de erfinrichtingsschets te zien. Het voldoen aan het erfinrichtingsplan, inclusief beplantingsplan, is als voorwaarde opgenomen bij de planregels om te mogen wonen in het pand Boerstege 10. Het volledige erfinrichtingsplan is als bijlage 2 bij de planregels gevoegd.

Afbeelding 4.2: Landschappelijke inpassing/erfinrichting Boerstege 10

22

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

4.2

Ladder Duurzame Verstedelijking

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Wanneer een bestemmingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet in de toelichting tevens worden gemotiveerd waarom in die behoefte niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling' moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd. 'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Boerstege 10" In het bestemmingsplan "Boerstege 10" wordt een woning mogelijk gemaakt in een bestaand gebouw en wordt een schuur gebouwd ter vervanging van twee verouderde schuren die gezamenlijk een groter oppervlak hebben dan de nieuwe schuur. Dit is in, lijn met jurisprudentie (o.a. uitspraak Raad van State 201504671/1/R4; d.d. 6 april 2016), geen 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro.

Een verdere toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan achterwege blijven.

4.3

Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Archeologie De ontwikkeling die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt, veroorzaakt geen verstoringen van de bodem die de genoemde normen zoals beschreven in paragraaf 3.2 overschrijden. Voor de planlocatie is daarom geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit betekent niet dat er geen archeologische waarden kunnen worden aangetroffen. Op grond van de Erfgoedwet geldt de meldplicht voor toevalsvondsten. Als tijdens het uitvoeren van graafwerkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan, geldt een meldingsplicht bij het bevoegd gezag (gemeente Enschede in dit geval). De huidige gebiedsaanduiding 'Archeologisch onderzoeksgebied A' blijft van toepassing en wordt weer opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Cultuurhistorie In paragraaf 3.2 is ingegaan op de waarde van de karakteristieke schuur Boerstege 10. Zoals aangegeven is de schuur als waardevol beoordeeld. De schuur heeft in voorliggend plan de aanduiding 'karakteristiek' gekregen. Op deze manier kan het gebouw niet zomaar gesloopt worden of fors aangepast worden op een manier waarbij de karakteristieke eigenschappen aangetast worden. De renovatie en het behoud van karakteristieke elementen is bovendien als voorwaarde in de planregels opgenomen om het pand te mogen gebruiken als woning.

Met het aanbrengen van de aanduiding 'karakteristiek' in het bestemmingsplan is het behoud van het waardevolle gebouw beter geborgd dan in de huidige situatie. Het algehele plan voor het erf (renovatie, sloop/bouw en landschapsmaatregelen) zorgt voor een versterking van het Twentse erf. Onderstaand is een concept

bestemmingsplan Boerstege 10 (vastgesteld)

23

Afbeelding 4.2: Gevels huidige situatie (b oven) en voorlopig ontwerp nieuwe situatie (onder)

4.4

Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Boerstege 10" gelden twee welstandsidentiteiten. Voor het erf geldt de identiteit 'boerenerven-eserven' en voor het aansluitende weiland (met de veldschuur) geldt de identiteit 'vrije landelijke bebouwing, oude landschap'. Met de transformatie van de schuur naar een woning en de realisatie van het bijgebouw (kapschuur) wordt aangesloten op en rekening gehouden met de criteria voor 'boerenerven-eserven' en voor de renovatie van de veldschuur met de criteria voor 'vrije landelijke bebouwing, oude landschap'.

4.5

Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Voor 2015 werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was toen nog geen sprake. Om daar verandering in te brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren. Toetsing plan Met uitvoering van dit bestemmingsplan door een nieuwe functie te geven aan bestaande bebouwing (dus hergebruik) blijft karakteristieke bebouwing behouden en wordt in die zin bijgedragen aan duurzaamheid.