2023.11.21 Presentatie De Kwinkel SDC West

Quick-scan ruimtelijke afweging potentiële woningbouwlocatie Boekelo

Bertine Olthof 21 november 2023 Stadsdeelcommissie West

1

Quick-scan ruimtelijke afweging potentiële woningbouwlocatie Boekelo

1. Aanleiding en onderzoeksopzet 2. Ruimtelijke analyse Boekelo Kaderkaart tbv de keuze voor woningbouwlocatie 3. Vaststellen uitbreidingsbehoefte en quick-scan mogelijke uitbreidingslocaties 4. Conclusie 5. Ruimtelijke randvoorwaarden voorkeurslocatie

2

1. Aanleiding en werkproces Droom van Boekelo en voorgestelde woningbouwlocaties

Voorgestelde inbreidingslocaties uit het Programmatisch kader Woningbouw Boekelo

Losplaats

Marcellinus De Mans Diamantstraat

Molenbeek

Tesinkweide

N

Programmatisch kader Woningbouw Boekelo

4

Starters

Programmatisch kader woningbouw boekelo

De voorgestelde woningbouwbehoefte Als uitgangspunt van de studie dienen de woningbouwbehoefte en de inbreidingslocaties uit het Programmatisch kader Woningbouw Boekelo. De woningbouwbehoefte betreft de behoefte vanuit het dorp en dient om het dorp vitaal te houden. Om het dorp vitaal te houden, is het belangrijk dat starters de kans krijgen om een wooncarrière op te bouwen, de doorstroming wordt bevorderd en ouderen de mogelijkheid hebben om langer in het dorp te blijven wonen. De behoefte is vastgesteld voor de komende 10 jaar.

Referentie: Nieuwbouw 34 woningen Zelder, Scherpenzeel

Senioren & empty nesters

De benodigde woningen voor de komende 10 jaar zijn hieronder weergegeven: Doelgroep

Leeftijd

Starters

25-30 jaar

Wooneenheden 15

Senioren & empty nesters

55-75 jaar

55

Zorgbehoeftigen

>80 jaar

35

Totaal

105 (100~120 woningen)

Woonoppervlak De gekozen woonoppervlak is afhankelijk van de doelgroep en vormt een uitgangspunt voor de verdere studie. Doelgroep

Leeftijd

Woonoppervlak (GBO)

Bijzonderheden

Locatie-eisen

Starters

25-30

65-75 m² (minimaal 3 kamers) 80-90 m² (met buitenruimte)

•

Max. koopsom gelijk is aan NHG (355.000 voor 2022) aantal vierkante meters gebasseerd op ± € 4.000/m² Min. 2 slaapkamers

-

•

Appartement, bungalows of eengezinswoningen (met een slaap- en badkamer op de begane grond.)

Dicht bij winkels en voorzieningen (<500 m)

•

Knarrenhof (kansen voor woongemeenschap)

•

Gelijkvloers, gemeenschappelijke voorzieningen, zorgservice gekoppeld aan woningen

• • Senioren & empty nesters

55-75

100 m² 1-persoonshuishouden (met buitenruimte)

Lutterhöfke 24 koopwoningen, De Lutte

Zorgbehoeftigen

120 m² 2-persoonshuishouden (met buitenruimte) 140 m² >3-persoonshuishouden (waarbij buitenruimte collectief is) Zorgbehoevenden

>80

50 m² met gemeenschappelijke buitenruimte

Dicht bij winkels en voorzieningen (<500 m)

Woonzorgerf, Apeldoorn

1. Aanleiding en werkproces Werkproces

1 2 3 4

Globale (ruimtelijke analyse) uitgangspunten bepalen voor potentiële woningbouwlocaties

Het doel van dit onderzoek is om tot een onafhankelijke en transparante selectie en onderbouwing van 1 uitbreidingslocatie voor woningbouw in Boekelo te komen.

Het verifiëren van de uitbreidingsbehoefte

Quick scan mogelijke uitbreidingslocaties en afweging

Onderbouwing en ruimtelijke randvoorwaarden voorkeursscenario

6

Ruimtelijke analyse

Kaderkaart

Unieke kwaliteiten van Boekelo in beeld brengen als uitgangspunt bij in en uitbreiding: • • • •

Cultuurhistorische ontwikkeling Ruimtelijke kwaliteiten Mobiliteit en voorzieningen Belemmeringen

1888-1930

Broekheurnerbeek

Cultuurhistorische en landschappelijke ontwikkeling

Teesinkbeek

Boekelerbeek

Ontwikkeling van het dorp Een ruimtelijke verbeelding van de groei van Boekelo door de jaren heen.

1930 - 1980

Broekheurnerbeek

Zo zien we hoe het dorp is gegroeid van een agrarische gemeenschap onder invloed van de aanwezigheid van beken, naar een kern met industrie, naar een periode van autonome groei met toerisme als aanzuigende factor. In de verschillende fasen is het dorp langs de belangrijkste wegen verder ontwikkelt en verdicht waarbij het centrum nog altijd een belangrijk hart van het dorp vormt.

Teesinkbeek

Boekelerbeek

1980 - 2020

Broekheurnerbeek

Teesinkbeek

Legenda Wegen en paden

N

Bebouwing Oude industriele panden

Boekelerbeek

Grens bebouwde kom Boekelo

11

Ontwikkeling van het landschap

Heidelandschap

Boekelerbeek

Veldbeek

Ontginning langs de beek

Naar Enschede

Tesink

1860 In deze periode was slechts een klein deel van Boekelo ontgonnen waardoor er nog een aanzienlijk deel van het landschap bestond uit landschap met heide en bos. 12

Spoorlijn

Heidelandschap

Veldbeek Boekelerbeek

Naar Enschede

1900

Tesink

De spoorweg uit 1884 en de drie beken door het dorp maakte Boekelo een geschikte locatie voor de textielindustrie (vanaf 1888 vestigde de Stoomblekerlij). In 1919 begon de zoutwinning en vestigde in 1931 het zoutchemisch bedrijf voor korte duur met een blijvende stempel op het dorp. De stempel bestond uit een aanzuigende werking van werkgelegenheid en daarmee groei van voorzieningen en woningen in de nabijheid van de fabrieken. Maar ook de ontwikkelingen van buitenplaatsen voor de eigenaren van de textielfabrieken zoals bij Tesink. 13

Spoorlijn

Rode dorp

Veldbeek

Jonge ontginningen

Boekelerbeek

Boekelosestraat Twee kernen

Tesink Coulisselandschap

1940 Nadat de bedrijfsvoering van zoutindustrie werd verplaatst werd in 1937 het treinstation gesloten. Tussen 1900 en 1940 is ook het grootste deel van het landschap ontgonnen in een regelmatige blokachtige structuur. 14

Beekdalen Bebouwde kom Boekelo

Ruimtelijke kwaliteiten

Beekdalen

l

Dit deel van het onderzoek richt zich op de ruimtelijke kwaliteiten die als uitgangspunt dienen voor de in- en een mogelijke uitbreiding van het dorp Boekelo. Hiervoor is gekeken naar: eek

1. Beekdalen Door Boekelo stromen verschillende beken met de bijbehorende beekdalen, kleinschalig landschap met beekjes en beekbegeleidende bossen. Deze maken onderdeel uit van het Natuur Netwerk Nederland.

N

Langoederen en natuurnetwerk Bebouwde kom Boekelo Landgoederen Natuurnetwerk Nederland (NNN) Hoogwaardige groen gebied Boomlanen

2. Landgoederen In de omgeving van Boekelo zijn er meerdere landgoederen, veelal ontwikkeld door ‘textielbaronnen’rond de 19de eeuw. Prominente voorbeelden zijn hiervan het eerdere benoemde Teesink en het zuidelijk gelegen Weele. 3. Waardevolle structuren; lanen, lintbebouwing, beken en open landschap Boekelo is een groen dorp waarbij een aantal structurerende wegen beplant zijn met bomen zoals de Boekelosestraat, Beckumerstraat, Windmolenweg. De meeste van deze wegen worden geflankeerd door relatief jonge lintbebouwing. Ook de beken hebben een ruimtelijk-structurerende waarde. In het bijzonder vormt de Boekelerbeek een scheidend element tussen de twee dorpskernen.

N

Lanen, lintbebouwing en beken Bebouwde kom Boekelo Historische lintbebouwing Beekdalen Historische boomlanen

He t T e e s i n k

N

15

Ruimtelijke kwaliteiten Boekelo

Het T e e s i n k

Ruimtelijke kwaliteiten Boekelo

Beken

eek

Bebouwde kom Boekelo

Rijks- en gemeentelijke monumenten Historische (lint)bebouwing (voor 1940)

N

Teesinkbos (hoge beeldregie)

16

Fietsnetwerk Bebouwde kom Boekelo

Mobiliteit en voorzieningen

Hoofdfietsroute Lokale fietsroute

Analyse van de bereikbaarheid van de voorzieningen en de mobiliteit. Hiervoor is gekeken naar: 1. Fietsnetwerk 2. Openbaar vervoer 3. Auto 4. Voorzieningen

Openbaar vervoer Bushalte Buslijn 506

Boekelo afhankelijk van de auto, beperkt OV. Boekelo ligt dichtbij de snelweg A35 en N18. Het is bereikbaar met de auto vanaf Enschede via de Boekelosestraat (zuid) en de Windmolenweg (noord), en vanaf Hengelo via de Kwinkelerweg. Het is minder goed bereikbaar met openbaar vervoer. Auto

Rijksweg (A35) Provinciale weg (N18) Lokale weg Straat

19

Bereikbaarheid Functies Boekelofuncties Boekelo De Kwinkel 500 m

De meeste voorzieningen in Boekelo liggen geclusterd rond de Beckumerstraat. Behoudens Tesinkweide liggen alle inbreidingslocaties op een comfortabele afstand van de voorzieningen (<500 m). Woningen voor empty-nesters en zorgbehoevenden zijn voor de locaties buiten de 500 m zone minder geschikt.

400 m

300 m

200 m

100 m

Tesinkweide

Functies in Boekelo Basisschool Detailhandel Gezondheidscentrum Horeca

N 20

Belemmeringen voor woningbouw

Boerderij De Kwinkeler Kwinkelerweg 16-20

Fabrieksgebouw stoomblekerij (1890) Beckumerstraat 51

Voormalig Station Boekelo (1883) Windmolenweg 24-26

Boederij (1860) Beckumerstraat 51

Beperkingen voor woningbouw in het buitengebied Bebouwde kom van Boekelo Natuurnetwerk Nederland Landgoederen Rijksmonumenten Gemeentelijke monumenten Hindercontour en/of gezoneerd industrieterrein

Boederij Erve de Mertens Weleweg 170

N 21

Historische lintbebouwing Groen kader

Kaderkaart

Coulisseandschap

Grolsch fabriek

Jong ontginningslandschap Kleinschalig Bedrijfsterrein

Wonen en werken

Scheiding twee kernen

Entree van Boekelo

Het T e e s i n k Ruimtelijke kwaliteiten Boekelo

Military Boekelo Historische (lint)bebouwing Beekdalen

Rijks- en gemeentelijke monumenten Geluidscontouren en/of gezoneerd industrieterrein

Historische boomlanen Twee kernen (dorp grens)

eek

Groen (inclusief Natuurnetwerk en landgoederen)

Oude landschap

Oude landschap

N 23

3. Vaststellen uitbreidingsbehoefte en quick-scan mogelijke uitbreidingslocaties en afweging I • Alleen tijdig beschikbaarheid locaties meegenomen Quickscan kijkt naar periode 10 jaar • Seniorenwoningen zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom Voor senioren is nabijheid van voorzieningen belangrijk. Waarmogelijk zullen woningen binnen de bebouwde kom worden voorzien voor deze doelgroep.

Conclusie: • Voor de komende 10 jaar kunnen er ± 40 woningen worden ingepast in de bebouwde kom, met de kennis van nu! • De uitbreidingsbehoefte is ±60-80 woningen

25

De benodigde Groen woningen kader zijn hieronder weergegeven:

Voorziene woningen op basis van conceptuele verkaveling

Benodige woningen

Ingepaste woningen

105 (100-120) woningen

35-40 (± 30 woningen

*

* optioneel)

Tekort 70 (60-80) woningen

* Bestaat uit woningen die op korte termijn ingepast kunnnen worden * Optionele woningen bij beschikbaar komen Molenbeek & Marcellinus

Losplaats:

Marcellinus

Molenbeek:

De Mans

Tesinkweide Diamantstraat:

eek

Verwachte beschikbaarheid van de inbreidingslocaties voor woningen

Het T e e s i n k

Korte termijn Middellange termijn (2030-2035) Niet beschikbaar voor primaire woningbouw

N 26

Historische lintbebouwing Groen kader

Eerste scan potentiële uitbreidingslocaties

2. 1.

Coulisseandschap

Grolsch fabriek

Jong ontginningslandschap Kleinschalig Bedrijfsterrein

3

Wonen en werken

Entree van Boekelo

2

3.

Het T e e s i n k Ruimtelijke kwaliteiten Boekelo

Military Boekelo Historische lintbebouwing Beekdalen

Rijks- en gemeentelijke monumenten Geluidscontouren en/of gezoneerd industrieterrein

Historische boomlanen Twee kernen (dorp grens) Potentiële woningbouwlocatie Afgevallen woningbouwlocatie

eek

Groen (inclusief Natuurnetwerk en landgoederen)

Oude landschap

1

Oude landschap

N 27

Afwegingscriteria en afweging Uitgangspunten voor het afwegen van de uitbreidingslocatie

Afwegingsscriteria voor de uitbreidingslocaties

• Er wordt woningbouw ontwikkeld op slechts één locatie in plaats van op meerdere locaties

Criteria Landschap 1. Inpassing in het Twentse landschap 2. Potentie om aan te sluiten bij landschappelijke structuren/versterken van structuren 3. Woonkwaliteit vanuit het omliggend landschap

* de dorps- rand op één plek veranderd in plaats van op meerdere locaties. * daarnaast bevordert het de haalbaarheid omdat middelen beter kunnen worden gebundeld.

•

Er is gebruik gemaakt van een kwalitatieve analyse * Hierbij zijn diverse criteria gebruikt die voor elke locatie zorgvuldig zijn afgewogen.

3. Stedenbouw

• Bepalen van de capaciteit per locatie (laadvermogen/ proefverkaveling)

* Bij het bepalen van het laadvermogen is gebruik gemaakt van een verdeling van laag, mid den en hoog segement van 30-30-40 procent.

Locatie

2. Bereikbaarheid 1. Nabijheid centrum/diensten 2. Nabijheid uitvalwegen

1. Aansluiting dorspe structuur 2. Faseringsmogelijkheden 3. Capaciteit woningbouwlocatie 4. Overige randvoorwaarden 1. Afstand tot hindercountouren (geur en geluid) 2. Beschikbaarheid van locatie

Woningen

De Kwinkel

100 - 120

De Windmolenweg

80 - 100

De Zweede

25 - 30

28

Locatie

De Kwinkel Noord

Woningen

De Kwinkel

100 - 120

De Windmolenweg

80 - 100

De Zweede

25 - 30

Onderzochte uitbreidingslocaties

2. 1. Windmolenweg Noord Windmolenweg Zuid De Kwinkel Zuid

De Zweede Oost De Zweede West

3.

Het T e e s i n k

eek

N 29

5. Conclusie De Kwinkel is de voorkeurslocatie voor uitbreiding van Boekelo • Het onderzoek is uitgevoerd om geschikte locaties te vinden voor woningbouw in Boekelo op basis van de woningbehoefte van het Woningbouwprogramma Boekelo. • De focus ligt op huisvesting voor starters en senioren in het dorp voor de komende 10 jaar. • Het doel is om eerst de woningbehoefte in het dorp zelf te faciliteren. • Uitbreiding is nodig om de resterende woningbehoefte op te vangen. • Voor de uitbreiding van Boekelo is gezocht naar één locatie die de resterende woningbehoefte kan huisvesten. • De Kwinkel is aangewezen als meest geschikte locatie voor uitbreiding van het dorp Boekelo. • Deze locatie biedt verschillende voordelen ten opzichte van andere locaties: • Ten eerste biedt het de mogelijkheid om dichtbij het centrum te bouwen, wat belangrijk is voor het realiseren van woningen voor kwetsbare ouderen en het vitaal houden van voorzieningen; • Ten tweede heeft het voldoende capaciteit en is het op korte termijn beschikbaar. • De locatie Windmolenweg is niet op korte termijn beschikbaar en meerdere gebieden binnen deze locatie zijn aangewezen als Natuurnetwerk Nederland, wat een belemmering vormt voor deze ontwikkeling. • Ook is het minder aantrekkelijk om aan te sluiten op het dorp vanwege het bedrijventerrein tussen de dorpskern en de locatie.

• De locatie Zweede is slechts gedeeltelijk geschikt voor woningbouw vanwege de gedeeltelijke ligging binnen de hindercontouren van de brouwerij. Hierdoor kan deze locatie niet volledig voorzien in de woningbehoefte.

Voorkeurslocatie

1.

• Bij de ontwikkeling van Kwinkel moet het jonge ontginningslandschap centraal staan. De gegeven ruimtelijke principes kunnen gebruikt worden als basis voor het opstellen van het ruimtelijk handelingskader voor de ontwikkeling van Kwinkel.

31

4.1. Globaal ruimtelijk kader voorkeurslocatie

Zet het jonge ontginningslandschap centraal in de ontwikkeling bij de Kwinkel. Bij de ontwikkeling van de Kwinkel dienen we rekening te houden met het herstel en aanvullen van de landschappelijke structuren, zoals de houtwallen. We moeten ook streven naar een meer losse setting met een schijnbare toevalligheid die dorps aandoet, volgens de thema’s van de welstandsnota vrije landelijke bebouwing in het nieuwe landschap (augustus, 2016).

Nieuw landschap Oud landschap

Kwinkelerweg

Nieuw landschap

Oud landschap Dorpse lint Dorpse lint Windmolenweg

De ontwikkeling van de Kwinkel dient recht te doen aan het jonge ontginningslandschap. Het landschap wordt gekenmerkt door rechte lijnen en een open karakter dat tot uiting komt in grote velden omzoomd door houtwallen. Op de grens van de Kwinkel is het oude kleinschalig landschap met gebogen lijnen en een landgoed met bos.

De Kwinkelerweg scheidt het jonge landschap met de rechte lijnen van het oude landschap met gebogen lijnen.

33

Globaal ruimtelijk kader voorkeurslocatie

Behoud afstand tot het rode dorp (zichtlijnen)

Creëren van kamers die passen bij het jonge ontginningslandschap Korte routes tussen de noord en zuid alleen voor langzaam verkeer om actieve mobiliteit te stimuleren

Ontsluiting via windmolenweg

Zichten vanaf het lint op het open landschap behouden

Globale ruimtelijke randvoorwaarden woningbouw De Kwinkel

Mogelijke nieuwe houtwallen Bestaande bossen/houtwallen

Hoofdontsluiting

Bebouwing

N 34

4.2. Ruimtelijke randvoorwaarden voorkeurslocatie

Behoud de relatie tussen het dorp en het landschap.

Behoudt afstand tot huidige bebouwing (zichtlijnen)

Behoud doorkijkjes naar het open landschap vanaf het lint

Door op bewuste locaties (met name linten) doorkijkjes naar het omliggende open landschap te maken kan deze worden ervaren.

Houd rekening met de uitzichten vanaf het lint en de bestaande bebouwing op het open landschap.

Bestaande doorkijk vanaf de Kwinkelerweg op de weide en houtwallen

35

Maak gebruik van de bestaande kwaliteiten van de dorpse en landelijke linten en pas gebiedseigen beplanting toe.

Het jonge ontginningslandschap wordt gekenmerkt door rechte lijnen en een afwisseling van open en gesloten landschap. Ontwikkel wegenstructuur van rechte lijnen en knikken passend bij het jonge ontginningslandschap.

Refereer naar de bestaande linten met smalle dorpse (klinker)wegen die kunnen worden gedeeld door fiets- en gemotoriseerd verkeer. Voorzie gescheiden voetpaden. Flankeer wegen met groenstroken en gebiedseigen bomen.

Zoek afwisseling. Leg de rooilijnen terug en laat het georganiseerd verspringen. Voldoende kavelruimte zorgt voor een dorpse brede strook groen langs de gevel.

Positioneer de bebouwing haaks op het lint zoals in het jonge ontginningslandschap.

Maak geen lange rijtjes maar dorpse linten waar lucht tussen de bebouwing zit.

36

Grote gebouwen hebben een eigentijdse streekeigen kenmerken.

Eenvoudige volumes op een ruime kavel langs de Kwinkelerweg

Grote gebouwen kunnen prima worden ingepast in het dorp. Maak voor appartementen en grote gebouwen een eigentijdse vertaling van het streekeigen Twentse erf. Zet grote gebouwen op een ruime kavel en dieper terug zodat hier ook lucht en ruimte ontstaat en zorg voor eenvoudige volumes.

Een eigentijdse vertaling van een boeren erf (ORGA architecten, Westbroek) bestaande uit eenvoudige volumes

37

Houd de openbare dorps door te parkeren op eigen erf.

Of plaats het parkeren in binnenhoven. Hierdoor blijft het beperkt tot de semi-publlieke ruimte en blijven de straten dorps.

Parkeren op eigen erf zoals op de Kwinkelerweg

38

Vervolg stappen/globale planning - Opstellen Ruimtelijke Programmatisch kader voor de Kwinkel (medio 2024) - Ruimtelijke ontwerp maken (ontwikkelende partij) (eind 2024) - Exploitatie Overeenkomst (begin 2025) - Omgevingsplan (2025/2026/2027) - Bouwen Participatie en communicatie