Wensen en bedenkingen Woningbouw Margarethahof - raadsVOORSTEL

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

(Stedenbouwkundige) uitgangspunten woningbouwplan Margarethahof 745956

Commissie: 2 februari 2026 Raadsvergadering: 17 februari 2026 Nr. 20260105 Portefeuillehouder: Programma:

J. Franx 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig plan Margarethahof, versie december 2025 2. Verslag inloopbijeenkomst Margarethahof d.d. 8 juli 2024 3. Verslag inloopbijeenkomst Margarethahof d.d. 28 november 2024 4. Financiële notitie Margarethahof (GEHEIM)

Voorgesteld besluit: Geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien de (stedenbouwkundige) uitgangspunten van woningbouwplan Margarethahof, waaronder: 

Te constateren dat het realiseren van de differentiatie zoals omschreven in het Woonprogramma Enkhuizen 2025 – 2029 en de Woondeal 2.0 NHN, waaronder het aandeel van 35% sociale huur, in dit specifieke plan financieel niet uitvoerbaar is, en dat het zwaarder wegende belang van de gemeentelijke woningbouwopgave afwijking van deze uitgangspunten rechtvaardigt;



Te bepalen dat, ondanks de verplichting uit het geldende bestemmingsplan De Vijzeltuin tot het realiseren van dertig extra openbare parkeerplaatsen, deze realisatie dan wel financiële compensatie niet haalbaar is, en dat ook hier het belang van de woningbouwopgave zwaarder weegt.

Inleiding de percelen aan de Vijzelstraat sinds 1994 braak liggen en eerdere ontwikkelpogingen, waaronder het plan De Vijzeltuin (2010), slechts gedeeltelijk zijn gerealiseerd. In 2002 startte het college een verkenning naar mogelijke invulling van het gebied. Een woningbouwplan met behoud van zestig openbare parkeerplaatsen werd onderzocht, maar bleek volgens marktconsultaties in 2003 en 2005 financieel niet haalbaar. De gemeenteraad handhaafde in 2006 toch de parkeernorm, waarna de locatie werd verbonden aan de herontwikkeling van het Sociaal Medisch Centrum. In 2007 werd ontwikkelaar De Nijs geselecteerd. Met het bestemmingsplan De Vijzeltuin (2010) werd gekozen voor een gemengd programma met maatschappelijke functies en een parkeergarage. Het project kwam echter stil te liggen en leidde tot een juridisch geschil. Na een uitspraak van het gerechtshof in 2016 bereikten partijen een vaststellingsovereenkomst (2017). Slechts een klein deel van het plan is gerealiseerd: zes woningen aan de Vijzelstraat en het Doelenlaantje. In 2020 toonde De Lindengroep interesse om het plan over te nemen en nieuwe varianten te onderzoeken. Alternatieven, waaronder huisvesting voor de Montessorischool, bleken niet haalbaar. Sinds de aankoop van de percelen door De Lindengroep (Van Eeghen Vastgoed) in 2021 richt de planvorming zich volledig op woningbouw.

Eind 2024 is het conceptplan Margarethahof gepresenteerd aan de buurt: een programma met 25 grondgebonden woningen, 18 appartementen en circa 90 parkeerplaatsen.

1

Het voorliggende plan is tot stand gekomen op basis van een aantal basisafspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Deze afspraken zijn gemaakt naar aanleiding van een onafhankelijke financiële doorrekening door een gerenommeerd planeconomisch bureau. Hiermee ligt er voor het eerst sinds jaren een concreet en haalbaar perspectief voor de herontwikkeling van deze langdurig braakliggende locatie. Beoogd effect De herontwikkeling tot het plan Margarethahof levert de gemeente Enkhuizen aanzienlijke maatschappelijke, ruimtelijke en economische voordelen op. Allereerst wordt het voormalige hoofdgebouw van het Snouck van Loosen Ziekenhuis en het zusterhuis (beide rijksmonumenten) in ere hersteld. Daarnaast draagt het project sterk bij aan de woonopgave van Enkhuizen. Met 43 nieuwe woningen voor verschillende doelgroepen – waaronder starters, ouderen en doorstromers – wordt het woningaanbod verbreed en beter afgestemd op de lokale behoefte. Daarnaast verbetert het project de leefbaarheid en veiligheid in de binnenstad door de transformatie van een langdurig braakliggend terrein naar een kleinschalig woonhof met gedeelde buitenruimte. Het zorgvuldig doorlopen participatieproces vergroot het draagvlak in de omgeving. Ruimtelijk gezien zorgt het plan voor een duidelijke kwaliteitsimpuls.

Het terrein wordt opnieuw ingevuld binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee de gemeente inzet op duurzame inbreiding. De stedenbouwkundige structuur sluit aan op de historische omgeving van de Vijzelstraat en er ontstaat een aantrekkelijker straatbeeld. De herinrichting van parkeerplaatsen draagt bij aan een betere parkeervoorzieningen in de binnenstad. Bovendien wordt de openbare ruimte vergroend en kwalitatief versterkt. Samengevat levert het plan Margarethahof een brede meerwaarde op die past bij de ambities van de gemeente voor een toekomstbestendige, aantrekkelijke en leefbare binnenstad. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Art. 169 lid 4 Gemeentewet – het ‘wensen en bedenkingen’-recht Dit artikel bepaalt dat het college voor bepaalde belangrijke privaatrechtelijke rechtshandelingen eerst de gemeenteraad in de gelegenheid moet stellen om wensen en bedenkingen te uiten. Het college mag deze rechtshandelingen vervolgens aangaan, tenzij de raad aangeeft dat er bedenkingen zijn. Door de raad te vragen geen wensen en bedenkingen af te geven, geeft de raad impliciet toestemming aan het college om: - het stedenbouwkundig plan als basis te hanteren; - de basisafspraken met de initiatiefnemer te accepteren; - de anterieure overeenkomst te ondertekenen.

Woonprogramma Enkhuizen 2025–2029 (vastgesteld op 27 mei 2025) Voorliggend plan ondersteunt de doelstellingen uit het Woonprogramma Enkhuizen 2025–2029. Door de gemeenteraad vastgesteld op 27 mei 2025. Argumenten Maatschappelijke effecten: - Vergroting van het woningaanbod voor uiteenlopende doelgroepen (starters, ouderen, doorstromers). - Verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in de binnenstad. - Versterking van de sociale samenhang door toevoeging van een kleinschalige woonhof met gedeelde buitenruimte. - Draagvlak in de omgeving door een zorgvuldig participatieproces met omwonenden. - Bijdrage aan de gemeentelijke doelstellingen binnen het Woonprogramma Enkhuizen 2025–2029. Ruimtelijke effecten - Transformatie van een langdurig braakliggend terrein tot een aantrekkelijke woonomgeving. - Verbetering van de stedenbouwkundige kwaliteit en aansluiting op de historische structuur van de Vijzelstraat. - Realisatie van 43 woningen binnen bestaand stedelijk gebied (inbreiding). - In ere herstellen Rijksmonumenten. - Herinrichting parkeerplaatsen, wat bijdraagt aan betere parkeervoorzieningen in de binnenstad. - Vergroening en kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte.

2

Economische effecten - Stimulering van de lokale bouw- en vastgoedsector. - Verhoging van gemeentelijke inkomsten via toekomstige heffingen (OZB, parkeerinkomsten). - Optimaler gebruik van bestaande infrastructuur en voorzieningen in de binnenstad. - Bijdrage aan de economische vitaliteit en het vestigingsklimaat van Enkhuizen. Kanttekeningen / alternatieven Onafhankelijke financiële doorrekening Het voorliggende plan is tot stand gekomen op basis van een aantal basisafspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Deze afspraken zijn gemaakt naar aanleiding van een onafhankelijke financiële doorrekening door een gerenommeerd planeconomisch bureau. De gemeente heeft in eerste instantie vastgehouden aan twee belangrijke voorwaarden: - Parkeernorm: Conform artikel 10.2 van het geldende Omgevingsplan De Vijzeltuin dienen bij de herontwikkeling minimaal 60 openbare parkeerplaatsen beschikbaar te blijven. Dit betekende dat de initiatiefnemer circa 30 extra openbare parkeerplaatsen binnen het plangebied moest realiseren, aanvullend op de reguliere parkeereis die voortvloeit uit het gemeentelijke parkeerbeleid voor woningbouw en de bestaande parkeerplaatsen in het parkeerterrein aan de Vijzelstraat.

- Woonprogramma Enkhuizen 2025 – 2029 & Woondeal 2.0 NHN: De gemeente verlangde daarnaast dat het plan zou voldoen aan de uitgangspunten uit het Woonprogramma Enkhuizen 2025 – 2029 en de Woondeal 2.0 NHN, waaronder het realiseren van 35% sociale huurwoningen. Uit onafhankelijke financiële analyse is gebleken dat het plan onder deze voorwaarden financieel niet haalbaar is. Op basis hiervan is beoordeeld welke aanpassingen noodzakelijk zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken. Het college heeft vervolgens geconcludeerd dat: - het realiseren van het programma conform de differentiatie uit het Woonprogramma Enkhuizen en de Woondeal 2.0 NHN, waaronder 35% sociale huur, financieel niet uitvoerbaar is, en dat, gelet op het grote belang van de woningbouwopgave, afwijking van deze eis gerechtvaardigd is; - de verplichte realisatie van dertig extra openbare parkeerplaatsen uit het huidige bestemmingsplan eveneens financieel niet haalbaar is, en dat ook hier het zwaarder wegende belang van woningbouw prioriteit krijgt; - het bestaande parkeerterrein aan de Vijzelstraat door de initiatiefnemer kan worden opgeknapt en vervolgens aan de gemeente worden terug geleverd. Dit was voor de gemeente een randvoorwaarde.

Hoewel de financiële onderbouwing laat zien dat het plan ook na deze aanpassingen een negatief financieel resultaat kent, heeft de initiatiefnemer aangegeven het plan voor eigen rekening en risico te willen ontwikkelen. Daarmee worden geen financiële risico’s op de gemeente afgewenteld en blijft de realisatie van het woningbouwprogramma en het parkeerterrein geborgd. In de notitie van het planeconomisch wordt geadviseerd Blok C nader te optimaliseren. Gelet op de vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten, de resultaten van het participatietraject en de reeds doorgevoerde ontwerpaanpassingen is hiervoor echter nauwelijks ruimte aanwezig. Daarbij betreft Blok C een betaalbaar woningtype, waarvan de grondwaarde vergelijkbaar is met een sociale grondwaarde. Wensen of bedenkingen De raad kan zich uitspreken over aanvullingen op het stedenbouwkundig plan of de basisafspraken met de ontwikkelaar. Wijzigingen kunnen leiden tot vertraging in het proces en herontwerp door de ontwikkelaar. Financiële haalbaarheid kan onder druk komen te staan, waardoor het plan mogelijk moet worden aangepast of kleiner wordt. De ontwikkelaar kan besluiten het plan niet verder uit te werken bij te zware voorwaarden. De raad kan zich ook bedenkingen afgeven, waardoor het college de anterieure overeenkomst niet kan sluiten. Dit wordt ontraden vanwege de negatieve effecten op stadsontwikkeling.

De locatie blijft braakliggend, wat de leefbaarheid en veiligheid niet ten goede komt. Het biedt tevens geen oplossing voor de huidige woningvraag. Draagvlak

3

De participatie is zorgvuldig en stapsgewijs vormgegeven. Op maandag 8 juli 2024 organiseerde De Lindengroep een eerste inloopbijeenkomst op de projectlocatie van het voormalige Snouck van Loosen Ziekenhuis. Tijdens deze bijeenkomst werden de voorlopige plannen toegelicht en kregen bezoekers de gelegenheid om in gesprek te gaan met het projectteam van De Lindengroep en vertegenwoordigers van de gemeente. De opkomst was groot: ruim 300 bezoekers hebben de bijeenkomst bezocht. Dit leverde een breed palet aan ideeën, vragen en aandachtspunten op. Op donderdag 28 november 2024 vond een tweede bijeenkomst plaats, specifiek gericht op de direct aangrenzende bewoners. Tijdens deze sessie presenteerde De Lindengroep welke onderdelen van het ontwerp waren aangepast naar aanleiding van de eerdere reacties. Directe buren kregen hierbij opnieuw de gelegenheid om hun opmerkingen te delen en in gesprek te gaan met de ontwikkelaar, de architect en de gemeente. Deze verdiepende bijeenkomst heeft waardevolle inzichten opgeleverd die zijn meegenomen in de verdere planvorming. Van beide bijeenkomsten zijn participatieverslagen opgesteld. Deze zijn als bijlagen toegevoegd aan het raadsvoorstel, zodat de gemeenteraad volledig inzicht heeft in de ontvangen reacties en de wijze waarop deze zijn verwerkt.

In de aanloop naar de procedure voor de Wijziging van het Omgevingsplan zal opnieuw een passend participatietraject worden ingericht. De omgeving wordt daarmee blijvend betrokken bij de verdere uitwerking van het plan, conform de uitgangspunten van de Omgevingswet. Planning, evaluatie en verantwoording Nadat de gemeenteraad besluit om geen wensen en bedenkingen af te geven ten aanzien van het stedenbouwkundig plan en de basisafspraken met de initiatiefnemer volgt de ondertekening van de anterieure overeenkomst. Met de ondertekening start de haalbaarheidsfase. In deze fase wordt het Inrichtingsplan Openbare Ruimte opgesteld en wordt de Ontwerpwijziging van het Omgevingsplan voorbereid. Tijdens deze voorbereiding dient er ook voldoende geparticipeerd te worden. Middels de Wijziging van het Omgevingsplan op basis van het definitieve ontwerp van het Stedenbouwkundig plan, wordt de gemeenteraad opnieuw gevraagd om in te stemmen met het woningbouwplan. Na vaststelling van de Omgevingsplanwijziging volgt de vergunningfase en kan worden gestart met de verkoop van de woningen. Aansluitend begint de bouwfase. Wanneer de bouwwerkzaamheden zijn afgerond, wordt het openbaar gebied woonrijp gemaakt. De totale doorlooptijd wordt geraamd op circa vier jaar. Het moment van start bouw is daarbij afhankelijk van eventuele bezwaar- en beroepsprocedures tijdens het ruimtelijk traject.

Financiën De financiële dekking vindt plaats via de in de anterieure overeenkomst privaatrechtelijk vastgelegde plankosten. Er is daarom geen voorbereidingskrediet nodig. De ambtelijke kosten bedragen circa €130.000 en worden in termijnen bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Enkhuizen, 13 januari 2026. Burgemeester en wethouders van Enkhuizen De secretaris, De burgemeester,

R. van Reijswoud

J. Hoekstra-Sikkema

4