Verzoek Welwonen inzake project Nieuwstraat-Westerstraat - raadsVOORSTEL

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Verzoek Welwonen maatschappelijke bijdrage project Nieuwstraat-Westerstraat 815621

Commissie: Raadsvoorstel:

16 januari 2023 6 december 2022, nr. 2023004

Portefeuillehouder: Programma:

J. Franx 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. 2. 3. 4.

Verzoek Welwonen 25-6-2021; Verzoek Welwonen 30-9-2019; Raadsbrief 4-11-2008; Raadsbesluit (RB).

Voorgesteld besluit: 1. Ter gedeeltelijke afdekking van de onrendabele top een maatschappelijke bijdrage van € 52.500 toe te kennen aan de Stichting Woondiensten Enkhuizen, een toegelaten instelling volgens de Woningwet, voor de realisatie van 7 zelfstandige sociale huurwoningen aan de Nieuwstraat en Westerstraat in Enkhuizen; 2. Deze bijdrage van € 52.500 te onttrekken aan de reserve Volkshuisvestingsfonds; 3. De begroting voor het jaar 2023 dienovereenkomstig te wijzigen. Inleiding Op 25 juni 2021 heeft Welwonen (formeel: Stichting Woondiensten Enkhuizen) een verzoek (bijlage 1) om een maatschappelijke bijdrage voor het project Nieuwstraat-Westerstraat ingediend. Het gaat om de realisatie van 7 zelfstandige sociale huurwoningen in de te renoveren grotendeels rijksmonumentale panden op de hoek van Nieuwstraat 2, 4 en 6 en Westerstraat 9. De woningen zijn bestemd voor de uitstroom van cliënten van Esdégé-Reigersdaal (Beschermd Wonen en Begeleid Wonen) uit de locaties Torenuil en Noorderweg. De woningen worden direct verhuurd door Welwonen aan de bewoners op voordracht van Esdégé-Reigersdaal. Extramurale zorg en ondersteuning kan op de locatie Nieuwstraat-Westerstraat naar behoefte worden afgeroepen vanuit Esdégé-Reigersdaal. Naast de 7 appartementen worden 2 gemeenschappelijke ruimten gerealiseerd.

De 2 gemeenschappelijke ruimten worden door EsdégéReigersdaal gehuurd en gebruikt als kantoor en dagbestedingsruimte voor de huurders. Welwonen vraagt om een maatschappelijke bijdrage per woning van € 10.000 in totaal € 70.000. Het verzoek om een maatschappelijke bijdrage is bedoeld ter gedeeltelijke afdekking van de onrendabele top om 7 sociale huurwoningen te realiseren. Welwonen is eigenaar en opdrachtgever van deze ontwikkeling. Beoogd effect Het renovatie project in de sociale huursector in (monumentale) panden in de binnenstad bestemd voor de uitstroom van Beschermd Wonen en Begeleid Wonen cliënten wordt als een positieve ontwikkeling gezien. Indien de huurders naar verloop van tijd in staat zijn om volledig zelfstandig te kunnen wonen, kunnen zij doorstromen naar een reguliere (sociale huur)woning in een voor hen bekende woonomgeving. De locatie en de grotendeels monumentale status van de panden vragen om grotere investeringen dan bij een locatie buiten de binnenstad van Enkhuizen. Dit resulteert in een grotere onrendabele top per woning. Met een maatschappelijke bijdrage vanuit het Volkshuisvestingsfonds kan een deel van deze onrendabele top worden gecompenseerd. Bijkomend effect van het initiatief is dat rijksmonumentale panden in kwestie worden herbestemd en instandgehouden.

Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Het toekennen van een maatschappelijke bijdrage (bijdrage in onrendabele top) is een eigen bevoegdheid van de gemeente. Voor het toekennen van een maatschappelijke bijdrage wordt gebruik gemaakt van de regeling ‘Naar een maatschappelijke bijdrage ter ondersteuning van gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid’.

1

Deze regeling wordt verwoord in een raadsbrief van 4 november 2008 (zie bijlage 3). Deze regeling is echter nooit vastgelegd in beleid, maar is in de afgelopen jaren wel als zodanig beschouwd en gebruikt, bijvoorbeeld bij de toekenning van een maatschappelijke bijdrage voor 41 appartementen in de sociale huursfeer aan de Paktuinen in 2013. De gemeenteraad heeft toen een totaal bedrag van € 200.000 toegekend, omgerekend een bijdrage van bijna € 5.000 per woning. Daarnaast heeft de gemeenteraad in 2017 besloten een maatschappelijke bijdrage van € 75.000 (€ 5.000 per woning) toe te kennen aan Welwonen voor de realisatie van 15 woningen in een hofje aan de David- en Romeinstraat in Enkhuizen in de sociale huursfeer. Dit is het laatste verzoek om een maatschappelijk bijdrage op basis van het Volkshuisvestingsfonds aan de gemeenteraad geweest. Als generiek instrument staat in deze regeling (paragraaf 4.2) dat een bijdrage kan worden verstrekt om bij nieuw- c.q. verbouwprojecten de investeringskosten te verlagen zodat aan de volkshuisvestelijke doelen kan worden voldaan. Om tot een maatschappelijke bijdrage te komen moet aan twee grondbeginselen worden voldaan: 1. een voor de gemeente belangrijk volkshuisvestingsdoel moet worden gediend. 2. er zullen redenen aanwezig moeten zijn, die het noodzakelijk maken dat een maatschappelijke bijdrage zal worden verstrekt.

De regeling bevat vier voorbeelden van kostenverhogende aspecten bij (ver)nieuwbouwprojecten die een rol kunnen spelen bij de afweging van de (hoogte) van de maatschappelijke bijdrage: extra kosten voor archeologie, milieu, beeldkwaliteit en inbrei-locaties. Zeker bij locaties in de binnenstad komen deze kostenverhogende aspecten veel voor. In de ‘Stadsvisie Enkhuizen 2030’ (vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 2 december 2009) staan de volgende richtinggevende uitspraken die van belang zijn in relatie tot het project van Welwonen: ‘’Enkhuizen gaat uit van haar kernkwaliteiten en benut haar cultuurhistorisch erfgoed en de unieke ligging aan het water‘’ en ‘’De binnenstad wordt alleen vernieuwd op vlakken waar dit aansluit bij de cultuurhistorische waarden en waar dit leidt tot kwaliteitsverbetering’’ (nummers 1 en 4 onder ‘De kwaliteit van Enkhuizen in 2030’, pagina 20), “Enkhuizen wil een thuisbasis zijn voor mensen die zichzelf goed weten te redden én mensen die ondersteuning en zorg nodig hebben om zich in de maatschappij te kunnen handhaven” (nummer 8 onder ‘Sociaal perspectief’, pagina 20) en “Enkhuizen streeft naar een balans in sociale woningbouw en koopaanbod” (nummer 24 onder ‘Wonen en bouwen’, pagina 21). Deze balans is overigens niet gekwantificeerd. In de ‘Woonvisie Enkhuizen 2014’ (vastgesteld door de gemeenteraad d.d.

3 juni 2014) staan de volgende zaken die aansluiten bij het voorliggende initiatief van Welwonen: 



‘’Bij het toevoegen van nieuwe woningen is de invulling van binnenstedelijke locaties belangrijk. Een aantal binnenstedelijke locaties heeft bijzondere potentie. Naast koopwoningen vinden we het van belang om ook sociale en vrije sector huur toe te voegen in de binnenstad. Tegelijkertijd is het gericht toevoegen van woningen op de uitleglocatie noodzakelijk om te voorzien in de (toekomstige) vraag’’ (zie thema ‘nieuwbouw’). Door het invullen van binnenstedelijke locaties in de binnen- en buitenstad versterken we de kwaliteit van het wonen in Enkhuizen.’’ (onder ‘Inbreiding heeft potentie naast uitbreiding’, pagina 9); ‘’Bedienen van kansrijke doelgroepen (gezinnen en senioren) + bijzondere doelgroepen met zorgbehoefte (vraaggestuurd & flexibel).’’ (onderdeel van ‘Afwegingskader nieuwbouw’, pagina 13)



‘’Kleinschalige initiatieven van particulieren waarvoor aantoonbare vraag bestaat, willen we faciliteren. Denk bijvoorbeeld aan (collectief) particulier opdrachtgeverschap of aan particuliere initiatieven ten behoeve het geclusterd wonen van (vitale) senioren of mensen met een beperking.’’ (onder ‘Bouwen voor de vraag’, pagina 13)



‘’In de binnen- en buitenstad zijn verschillende binnenstedelijke locaties met potentie aanwezig. Hiervoor leggen we de rode loper uit en onderzoeken we de haalbaarheid en mogelijkheden. In de

2

binnenstad vinden we het van groot belang om ook woningen in de sociale en vrije sector huur toe te voegen om te zorgen voor een gedifferentieerd woningaanbod. Dit sluit ook naadloos aan bij de uitgangspunten van de stadsvisie.’’ (onder ‘Binnenstedelijke kwaliteit en gerichte uitbreiding’, pagina 14); Op grond van de Gemeentewet heeft u het budgetrecht en dient u over het toekennen van een bijdrage een besluit te nemen. Argumenten Met het initiatief worden 7 sociale huurwoningen gerealiseerd in (monumentale) panden in de binnenstad van Enkhuizen. Het project is een vorm van geclusterd wonen voor mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen en Begeleid Wonen, waar extramurale zorg en ondersteuning naar behoefte kan worden geleverd. Met een gemeenschappelijke ruimte kan dagbesteding worden gefaciliteerd. De invulling sluit aan bij de beleidslijnen van de ‘Stadsvisie Enkhuizen 2030’en de ‘Woonvisie Enkhuizen 2014’ (zie onder ‘Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader’). Ook groeit de afgelopen jaren door de scheiding van wonen en zorg, de extramuralisering, de behoefte aan dergelijke tussenvormen tussen het intramurale wonen en het zelfstandige wonen in.

Verwijzend naar de bijgevoegde aanvraag van Welwonen zijn twee van de vier kostenverhogende aspecten die in de regeling zijn opgenomen (zie onder ‘Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader’) van toepassing op het initiatief: ‘Beeldkwaliteit’ en ‘Inbrei-locatie’. De locatie en de monumentale status van de panden vragen om grotere investeringen dan bij een locatie buiten de binnenstad van Enkhuizen. Dit resulteert in een grotere onrendabele top per woning. De stichtingskosten en de onrendabele top per sociale huurwoning bedroeg respectievelijk circa € 232.000 en circa € 107.000. Het totaal aan extra kosten per woning bedraagt circa € 58.000. Geconcludeerd wordt op basis van het bovenstaande dat de aanvraag van Welwonen aan de twee grondbeginselen (zie onder ‘Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader’) voldoet om voor een maatschappelijke bijdrage in aanmerking te komen. Vervolgens is het de vraag wat een redelijke en realistische hoogte is van de maatschappelijke bijdrage. In de regeling staat hierover het volgen opgenomen: ‘’Het probleem met het bepalen van de hoogte van een maatschappelijke bijdrage is dat elke bouwaanvraag betrekking heeft op andere bouwgronden en ook de omstandigheden waaronder een bouwplan tot stand komt, kunnen van keer tot keer verschillen.

Zo kan het bijvoorbeeld zo zijn dat een bouwplan op zichzelf niet als onwenselijk wordt beschouwd, maar niet de eerste voorkeur van de gemeente geniet. Op dat moment moet de mogelijkheid open blijven om niet over te gaan tot een maatschappelijke bijdrage. Anderzijds kan het zo zijn dat er zoveel bijkomende kosten zijn dat hierdoor een project, dat de gemeente heel graag gerealiseerd ziet, gevaar loopt. Op dat moment moet het mogelijk zijn om een hogere maatschappelijke bijdrage toe te kennen. Het is ons inziens dus niet goed mogelijk om vooraf regels te stellen over de hoogte van de bijdrage.’’ Om de hoogte van de bijdrage te bepalen vergelijken we de omstandigheden rondom de voorliggende aanvraag met de omstandigheden in combinatie met de omvang van de meest recente versterkte maatschappelijke bijdrage uit 2017 de David- en Romeinstraat. Maatschappelijke bijdrage 2017 David- en Romeinstraat In 2017 is een maatschappelijke bijdrage van € 75.000 (€ 5.000 per woning) toegekend aan Welwonen voor de realisatie van 15 woningen in een hofje aan de David- en Romeinstraat in Enkhuizen in de sociale huursfeer. Dit initiatief sloot aan bij het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Enkhuizen. ‘’In de woonvisie Enkhuizen 2014 (vastgesteld door de raad augustus 2014) staat onder “Bouwen voor de vraag” het volgende vermeld: “De doelgroep senioren is in de praktijk zeer honkvast.

Nieuwe woonconcepten voor senioren dienen uitermate goed aan te sluiten bij de vraag. Een mogelijk kansrijk concept is het hofjesconcept waar een mix van senioren (vitaal én minder vitaal) dichtbij elkaar woont. In een hofjesconcept draagt de fysieke vormgeving bij aan het sociale contact tussen de bewoners”. De bouw van het hofje aan de David- en Romeinstraat is hiervan het eerste voorbeeld.’’ Drie van de vier kostenverhogende aspecten die in de regeling zijn opgenomen (zie onder ‘Beleidsvrijheid / ruimte (wettelijk kader’) waren van toepassing op dit initiatief: archeologisch onderzoek, bodemvervuiling en vereiste beeldkwaliteit als meest zwaarwegende aspect. De stichtingskosten en de onrendabele top per

3

sociale huurwoning bedroegen respectievelijk € 185.947 en € 72.705. Het totaal aan extra kosten per woning bedroeg € 31.161. Hoogte van de maatschappelijke bijdrage project Nieuwstraat-Westerstraat Als we de omstandigheden van het voorliggende initiatief en die van het initiatief David- en Romeinstraat met elkaar vergelijken zien we dat er minder kostenverhogende aspecten een rol spelen, maar dat het totaal aan extra kosten, de investeringskosten en de onrendabele top per woning veel hoger is bij de aanvraag die nu voorligt ten opzichte van de vorige aanvraag. Om tot een redelijk en realistisch voorstel voor de hoogte van de bijdrage te komen hebben we de verhouding tussen de onrendabele top en de maatschappelijke bijdrage van het initiatief David- en Romeinstraat toegepast op het project Nieuwstraat-Westerstraat. We hanteren de onrendabele top als uitgangspunt voor de bepaling van de hoogte van de maatschappelijke bijdrage omdat de regeling is bedoeld om een deel van de onrendabele kosten van bepaalde initiatieven te compenseren. Zoals aangegeven bedroeg de onrendabele top per sociale huurwoning van het initiatief David- en Romeinstraat € 72.705 en de maatschappelijke bijdrage per sociale huurwoning € 5.000. De onrendabele top per sociale huurwoning van het initiatief het project Nieuwstraat-Westerstraat bedraagt circa € 107.000.

Na afronding resulteert dit in een voorgestelde bijdrage per woning van € 7.500 en in totaal van € 52.500 (7 sociale huurwoningen). Kanttekeningen / alternatieven Een financieel risico wordt ondervangen door aan de toekenning van de bijdrage de voorwaarde te koppelen dat de woningen tot de sociale huurwoningvoorraad moeten blijven behoren. Alleen met toestemming van de gemeente kan het label veranderen in koop of vrije huursector. Aan deze eventuele instemming kunnen dan voorwaarden worden verbonden, waaronder financiële, om de maatschappelijke bijdrage geheel of gedeeltelijk terug te betalen. De bouwwerkzaamheden voor het realiseren van de woningen zijn inmiddels afgerond. Ter definitieve verantwoording van de bijdrage dient Welwonen conform de regeling een accountantsverklaring te overleggen. Aan Welwonen wordt gevraagd de vastgestelde jaarrekening met een accountantscontrole te overleggen van het betreffende jaar waarin het project is gerealiseerd (jaar 2022). Het alternatief is om geen of een andere maatschappelijke bijdrage toe te kennen. Draagvlak Dit voorstel is afgestemd met Welwonen. Planning, evaluatie en verantwoording Als de gemeenteraad instemt met het toekennen van de bijdrage wordt de bijdrage onder voorwaarden verstrekt. Ter definitieve verantwoording van de bijdrage dient een accountantsverklaring overlegd te worden.

Voor verdere toelichting over het voorgaande zie de paragraaf in dit raadsvoorstel ‘Kanttekeningen / alternatieven’. Financiën De reserve Volkshuisvestingsfonds bedraagt op dit moment € 347.000 en heeft als doel om brede bestedingsmogelijkheden op het terrein van de volkshuisvesting te dekken. Qua ontwikkelingen worden andere aanvragen van Welwonen verwacht in relatie tot initiatieven in de binnenstad en momenteel worden de mogelijkheden voor flexwonen onderzocht. Dit laatste zou ook tot een beroep kunnen leiden op de middelen in deze reserve. Het verstrekken van de voorgestelde maatschappelijke bijdrage past de richtlijnen van de WVEU (artikel 107 en 108). Als dekking voor de incidentele lasten van het voorliggende voorstel (€ 52.500) wordt een bijdrage uit de reserve Volkshuisvestingsfonds ingezet. Enkhuizen, 6 december 2022 Burgemeester en wethouders van Enkhuizen De secretaris, De burgemeester,

Mevr. N.A. Hellingman-Kuiper

Dhr. E.A. van Zuijlen

4