Vaststelling ambitiedocument Florapark Westeinde - raadsVOORSTEL

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststelling Ambitie-uitgangspunten-randvoorwaarden Florapark/-Westeinde 163052

Commissie: Raadsvoorstel: Voorstelnummer Portefeuillehouder: Programma:

16 oktober 2023. 31 oktober 2023, 2023046 J. Franx 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. 2. 3.

Raadsbesluit “Vaststelling ambitie-uitgangspunten-randvoorwaarden Florapark/-Westeinde”; Ambitie-uitgangspunten-randvoorwaarden Florapark/-Westeinde d.d. 15 september 2023 Participatie verzameldocument Florapark/-Westeinde 29 aug 2023

Voorgesteld besluit: 1. De ambitie-uitgangspunten-randvoorwaarden Florpark/-Westeinde d.d. 15 september 2023 vast te stellen; 2. Kennis te nemen van de nieuwe naam “Nijevoert” voor de woningbouwontwikkeling.

Inleiding Met de ondertekening van de intentieovereenkomst met de ontwikkelaars op 10 mei 2023 is gestart met het onderzoeken van de haalbaarheid van de woningbouwontwikkeling Florapark/-Westeinde. Gemeenten en ontwikkelaars zullen ter uitvoering van het Haalbaarheidsonderzoek ten minste de volgende documenten opleveren: • •

Ambitiedocument / Nota van Uitgangspunten; Stedenbouwkundige Visie.

De eerste stap in dit onderzoek is het bepalen van de gezamenlijke ambitie voor de ontwikkeling. De ambitie en uitgangspunten voor de woningbouwontwikkeling zijn opgeschreven in het voorliggende document Ambitie-uitgangspunten-randvoorwaarden Florapark Westeinde (PvU). Het college vraagt de gemeenteraad door middel van dit raadsvoorstel het PvU vast te stellen. Beoogd effect Het bepalen van de gezamenlijke ambitie en het stellen van kaders om te komen tot een integrale, toekomstbestendige woningbouwontwikkeling. In het PvU zijn kaders gesteld aan woningbouw, doelgroepen, stedenbouwkundige opzet, duurzaamheid, klimaatadaptatie, gezondheid, voorzieningen, mobiliteit, water, groen, biodiversiteit en beeldkwaliteit. Na vaststelling van het PvU is dit hét kader voor de uitwerking van de verder op te stellen plannen. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Kaderstelling: De gemeenteraad is het bevoegde bestuursorgaan voor wat betreft het vaststellen van kaders zoals opgenomen in dit PvU. De beschreven randvoorwaarden, uitgangspunten en wensen worden in het vervolg gebruikt bij o.a. het opstellen van de stedenbouwkundige visie, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan openbare ruimte.

1

Stadsvisie Enkhuizen 2030 (vastgesteld 02-12-2009) In de stadsvisie wordt gesproken over het realiseren van twee doelen aan het Westeinde: Seed Valley en wonen in Westeinde–Zuid. Nadrukkelijk wordt aandacht gevraagd voor de ruimtelijke inpasbaarheid, met als doel een hoogwaardige uitstraling aan het Westeinde te creëren. Belangrijk is het behoud van de dorpse karakteristiek die past bij het lint. Belangrijke randvoorwaarden beschreven voor de ontwikkeling aan het Westeinde: -

het behoud van het profiel van het Westeinde; inpassing van de grote sloten in de polder; een zorgvuldige vormgeving en inpassing van de zuidelijke rand.

Enkhuizen streeft naar een balans in sociale woningbouw en koopaanbod. Voor het gebied Westeinde-Zuid is een nadere uitwerking gewenst, waarin de woningbouwlocatie Westeinde-Zuid, de verbinding met de stations Bovenkarspel Flora en Enkhuizen (auto en fiets, kruising van de Randweg), het groen en de ontsluiting worden vastgelegd. College Uitvoeringsprogramma 2022 – 2026: De komende periode willen we stappen zetten met de ontwikkeling van Westeinde Zuid. We treffen de voorbereidingen voor de ontwikkeling van Westeinde-Zuid, waaronder opstellen start planologische procedure. Versneld worden woningen toegevoegd met een betaalbaar, gedifferentieerd, aantrekkelijk en duurzaam woonaanbod voor iedere doelgroep. In overleg met de schoolbesturen wordt gewerkt aan een strategisch huisvestingsplan (IHP) voor primair onderwijs. Bouwstenen voor de omgevingsvisie van Enkhuizen 2022 – 2026: De gemeente heeft in de Bouwstenen toekomstgerichte opgaven geformuleerd. Argumenten Het te ontwikkelen gebied is circa 37 hectare groot en wordt begrensd door de Broekerhavenweg (west), Hoofdstraat / Westeinde (noord) en de /Randweg N505 (oost). De locatie is gedeeltelijk gelegen op grondgebied van Stede Broec (Florapark), en op die van de gemeente Enkhuizen (Westeinde-Zuid).

Het opgestelde PvU bevat de gezamenlijke ambitie en spelregels (randvoorwaarden, uitgangspunten en wensen) voor de integrale ontwikkeling van Florapark/-Westeinde. Alhoewel er sprake is van een integrale woningbouwontwikkeling binnen twee gemeenten (Stede Broec en Enkhuizen) behoud iedere gemeente zijn eigen bevoegdheden tot het stellen van kaders en vaststellen van plannen. Met de vaststelling van deze uitgangspunten geven we richting aan het vervolg van de planontwikkeling. Op basis van de vastgestelde uitgangspunten kan o.a. een stedenbouwkundige visie en stedenbouwkundig plan worden opgesteld. De stedenbouwkundige visie zal op een meer gedetailleerd niveau aangeven hoe Florapark/-Westeinde er uit komt te zien. In het PvU is aangegeven dat een aantal onderwerpen (nader) dienen te worden onderzocht. De uitkomsten hiervan kunnen effect hebben op het ruimtegebruik en daarmee op de programmering. Om die reden wordt voor wat betreft het kwantitatieve woningbouwprogramma uitgegaan van de realisatie van circa 950 woningen. In de stedenbouwkundige visie zal een onderbouwing worden gegeven van het aantal te realiseren woningen. Ambitie De belangrijkste ambitie voor Florapark/-Westeinde is het toekomstbestendig ontwikkelen van woningen in afstemming met de bestaande omgeving.

Bij woningbouw gaat de aandacht in het bijzonder uit naar de woonvraag voor senioren (levensloopbestendige woningen) en starters. Hiermee wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke woonbehoefte.

2

Een nieuwe naam “Florapark” en “Westeinde-Zuid” worden al jarenlang als werknaam gebruikt om de woningbouwlocaties in Stede Broec en Enkhuizen te duiden. We stellen voor om een nieuwe naam aan de woningbouwontwikkeling te geven. Dit om de gezamenlijkheid / integraliteit van het plan te benadrukken. In afstemming met de ontwikkelaars heeft ons college besloten in te stemmen met “Nijevoert” als nieuwe naam voor de toekomstige wijk. Toelichting De naam Nijevoert is nieuw, maar voelt tegelijk vertrouwd. De naam bestaat uit twee woorden: Nije en Voert. Het woord Nije grijpt terug op de West-Friese taal, en is tevens oudhollands voor nieuw. Nije staat voor de nieuwe wijk en je eigen nieuwe nieuwbouwhuis. Voert is de gebruikelijke naam voor het bestaande water in het gebied. Stedenbouwkundige opzet Doorgaand vaarwater en een groen netwerk zijn belangrijke kaders voor de toekomstige ontwikkelingen. Met deze opzet wordt de kenmerkende cultuurhistorie geborgd en anderzijds ruimte geboden aan maatregelen tegen hittestress en wateroverlast. Om tot een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving te komen wordt in de plannen ruimte voor doorgaand vaarwater, groen, fietsen en wandelen vooropgesteld. In het gebied zijn twee gebieden te onderscheiden, het lint en de overige ontwikkelgebieden tussen de Hoofdstraat, Westeinde en het spoor.

Nieuwe ontwikkelingen in het lint (Westeinde) dienen aan te sluiten bij het karakter van het lint. De overkoepelende karakteristiek bij de overige woongebieden is een dorps woonlandschap. Hierbij vormen de (historische) waterlopen en grote groenpartijen kenmerkende elementen. Op plekken waar de dichtheid wat hoger is (bijvoorbeeld rondom het station Bovenkarspel Flora) zijn gestapelde woningen voorstelbaar. Een bouwhoogte van maximaal vijf bouwlagen is voorstelbaar. In de stedenbouwkundige visie wordt dit verder uitgewerkt. Ontsluitingsstructuur Een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling is de ontsluitingsstructuur. Een goede en veilige bereikbaarheid is de basis van een aantrekkelijk woongebied. De focus ligt op het aantrekkelijk en bereikbaar maken van fiets- en wandelstructuur. Hoe aantrekkelijker hoe meer hiervan gebruik wordt gemaakt. De capaciteit van de bestaande wegen rondom de planlocatie (Broekerhavenweg, Hoofdstraat, Westeinde) is beperkt. Uitgangspunt is dat extra autoverkeer op deze wegen zoveel als mogelijk voorkomen moet worden. Voor de ontsluiting van de woningbouwontwikkeling zijn, in samenwerking met de ontwikkelaars meerdere varianten opgesteld, onderzocht en afgewogen. We stellen voor om de hoofdontsluiting (auto) van de woningbouwontwikkeling zo dicht mogelijk bij de ‘ring’ rond de gemeente – gevormd door de N505 en de N307 aan te sluiten.

Hiermee wordt een grootschalige toename van autoverkeer op de bestaande dorpsstraten voorkomen. Kleinschalige ontwikkelingen in de randen van het plan (hofjes, lintbebouwing) kunnen, in overleg met de bewoners anders worden ontsloten (via de bestaande wegen). Dit mag echter niet leiden tot een doorgaande autoverbinding (hoofdontsluiting) voor de achterliggende woningbouwontwikkeling. Woningbouwprogramma Florapark/-Westeinde wordt een wijk waar verschillende doelgroepen een passende woning kunnen vinden. We kiezen daarom voor een sterk gevarieerd programma. Woningtypes in zowel huur als koop krijgen een plek. De woningbouwlocatie grenst aan een OV-knooppunt (Station Bovenkarspel Flora). Gelet op de locatie is dit een kansrijke plek voor starters, senioren en/of een woonzorgconcept. Het uitvoeren van onderzoek naar geschikte woonvormen voor senioren is als uitgangspunt opgenomen. Woondeal 2.0 De gemeente Enkhuizen ondertekende op 15 maart 2023 de woondeal 2.0 Noord-Holland Noord voor meer én betaalbare woningen (tot max. € 355.000,-) in de regio. Met het ondertekenen van de woondeal is een afspraak gemaakt tussen het Rijk, de provincie Noord-Holland en de gemeenten in Noord-Holland Noord om tot en met 2030 maar liefst 40.000 nieuwe woningen te bouwen.

3

Om vertraging in lopende woningbouwontwikkelingen te voorkomen is het uitgangspunt dat bestaande/contractuele afspraken zoals een intentieovereenkomst van woningbouwprojecten, niet worden opengebroken om het aandeel betaalbaar te verhogen. Gegeven het moment van ondertekening van de woondeal 2.0, het langlopende voortraject met de ontwikkelaars en het feit dat er inmiddels een ondertekende intentieovereenkomst voor deze ontwikkeling ligt, is de woondeal 2.0 niet integraal meegenomen als uitgangspunt voor deze ontwikkeling. Met onderstaand woningbouwprogramma lijkt het mogelijk een haalbare woningbouwontwikkeling te realiseren. Het voorgestelde woonprogramma bestaat uit 60% betaalbare woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de opgave sociale huur en sociale koop. Woningbouwprogramma Westeinde-Zuid 30% 30% 40%

Sociale huur (prijspeil 2022: € 763,47 per maand) Betaalbare (sociale) koop vanaf 0,7*NHG-grens tot € 355.000) en Middel dure huur (€ 763,47 euro per maand (prijspeil 2022) - € 1.000 per maand) Middel dure koop vanaf € 355.000 tot 1,2*NHG-grens (prijspeil 2023: € 355.000 – € 486.000) en dure koop vanaf 1,2*NHG-grens: (prijspeil 2023: € 486.000)

Voorzieningen / Onderwijs Met de ontwikkeling van Florapark/-Westeinde stijgt het inwoneraantal in beide gemeentes. De nieuwe bewoners en bezoekers zullen hoofdzakelijk gebruik gaan maken van bestaande voorzieningen in Stede Broec en Enkhuizen. De vraag naar aanvullende voorzieningen zoals gezondheidszorgfuncties (tandarts, fysio etc.) blijft gedurende de ontwikkeling gemonitord en wordt indien nodig, in de uitwerking van de stedenbouwkundige visie en stedenbouwkundige plannen meegenomen. Er wordt gewerkt aan een strategisch huisvestingsplan (IHP) voor primair onderwijs. In dit IHP wordt rekening gehouden met de toename van het aantal leerlingen door de nieuwe ontwikkeling. Mocht er behoefte zijn aan een nieuwe school, zou dit aanleiding kunnen zijn om voor de nieuwbouw ruimte te zoeken in het ontwikkelgebied. Conclusie In het PvU zijn voor diverse thema’s randvoorwaarden, uitgangspunten en wensen opgenomen. Alle op te stellen plannen moeten voldoen aan de het PvU Binnen de gestelde voorwaarden lijkt een toekomstbestendige woningbouwontwikkeling mogelijk. Met de vaststelling van het PvU ligt er een duidelijk kader waarmee de initiatiefnemers aan de verdere planuitwerking kunnen werken. Kanttekeningen / alternatieven De raad kan er voor kiezen om het PvU niet vast te stellen. Een PvU is geen wettelijk verplicht document die een gemeente moet vaststellen.

Het aan de voorkant van het proces helder opschrijven wat de spelregels zijn voorkomt echter discussie en onduidelijkheid (vertraging) achteraf. De raad kan er voor kiezen het PvU (op onderdelen) te amenderen. Denk hierbij aan de ontsluitingsvariant, aantal woningen of woningbouwsegmentering. Een aanpassing in de segmentering en / of aantallen heeft echter direct effect op de haalbaarheid van de ontwikkeling. Financieel-economische haalbaarheid De kaders en ambities uit de PvU vormen de basis voor de globale gebiedsexploitatie van de ontwikkelende partijen. Passend bij het abstractieniveau van de plannen zijn door de gemeentelijke planeconoom en ontwikkelaars kosten en opbrengsten geraamd. Het is van belang dat in deze fase sprake moet zijn van een ‘financieel perspectief’ die partijen onderschrijven. Binnen de gestelde randvoorwaarden lijkt het mogelijk een haalbare woningbouwontwikkeling te realiseren

4

De samenwerkingspartijen onderschrijven dat het PvU een goed startpunt is voor de verdere uitwerking van de plannen en het concretiseren van financiële afspraken. In de volgende fase zal worden gezocht naar planoptimalisaties, subsidiemogelijkheden en andere bijdragen, maar partijen zijn wel van mening dat het PvU hiervoor een goede basis biedt. Daarnaast is het van belang voldoende flexibiliteit te houden, ook op termijn. Onzekere tijden zoals dit moment, hebben hun weerslag op bouwkosten en huur- en verkoopopbrengsten van woningen. Draagvlak Om te komen tot het PvU is een uitgebreid participatieproces gevolgd. Het PvU is opgesteld in overleg met de initiatiefnemers en omwonenden van Florapark/-Westeinde. Door middel van een Omgevingstafel zijn de randvoorwaarden besproken en verkend. Bewoners zijn op 12 juli 2022 geïnformeerd over de ontwikkeling en in de gelegenheid gesteld aandachtspunten mee te geven. Om zoveel mogelijk rekening te houden met de behoeften en wensen van inwoners, omwonenden en andere belanghebbenden is een klankbordgroep samengesteld. De klankbordgroep heeft een rol als denktank met een raadplegende en adviserende rol. De groep denkt mee over de opzet en de aansluiting op de bestaande omgeving. De klankbordgroep is gevraagd mee te denken en te reageren op het PvU.

Op 23 mei 2023 bent u, tijdens een twee raden bijeenkomst in de aula van het Martinus college, geïnformeerd over de stand van zaken, proces en de planning. Ook was er gelegenheid tot het stellen van vragen en achterlaten van een reactie. Het opgestelde ontwerp PvU is tijdens een bewonersavond op 8 juni 2023 gepresenteerd aan de bewoners. Tijdens deze bijeenkomst was er gelegenheid tot het stellen van vragen en achterlaten van opmerkingen. Raadsleden waren uitgenodigd om als toehoorder aanwezig te zijn bij deze bijeenkomst. Via het participatieplatform (www.samen.enkhuizen.nl) zijn overige belangstellenden in de gelegenheid gesteld te reageren op het opgestelde PvU. De overlegpartners (waaronder Provincie, HHNK, Omgevingsdienst en archeologie Westfriesland) en de welstandscommissie hebben advies uitgebracht. Het PvU wordt voorafgaand aan de vaststelling door de gemeenteraad teruggekoppeld aan de leden van de klankbordgroep en via een bewonersbrief/-persbericht aan alle bewoners en overige belangstellenden. Planning, evaluatie en verantwoording Na de besluitvorming in de raad zullen eventuele amendementen worden verwerkt. Tegen de vaststelling van een PvU staat geen beroep open. Op basis van het PvU wordt de haalbaarheid van de ontwikkeling nader onderzocht. Na de vaststelling van het PvU start het proces om te komen tot een stedenbouwkundige visie.

Het spreekt voor zich dat in deze vervolgfase de meningen van inwoners en klankbordgroep zullen worden betrokken. Vaststelling van de stedenbouwkundige visie (door de gemeenteraad) volgt naar verwachting begin 2024. Indien blijkt dat de haalbaarheid voldoende is aangetoond, worden de definitieve afspraken vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Aansluitend wordt de planologische procedure om te komen tot de vaststelling van het bestemmingsplan opgestart. Financiën Voor het project zijn tot en met het afsluiten van de anterieure overeenkomst gemeentelijke werkzaamheden en kosten geraamd. De kosten voor het opstellen van het PvU worden gedekt uit het beschikbaar gestelde incidentele voorbereidingskrediet. Vanuit het verplichtte ‘’Kostenverhaal’ kunnen de gemeenten in de anterieure overeenkomst straks een (nog nader overeen te komen) deel van de tot dan gemaakte kosten verhalen op de ontwikkelaars.

5

Enkhuizen, 26 september 2023 Burgemeester en wethouders van Enkhuizen De secretaris, De burgemeester,

Mevr. N.A. Hellingman-Kuiper

Dhr. E.A. van Zuijlen

6