PvE Zilverstraat - Hoogstraat - raadsVOORSTEL

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Programma van Eisen en Wensen, Ontwikkelkader Zilverstraat - Hoogstraat

Commissie: Raadsvoorstel:

10 november 2021. Cie. GG 12 oktober 2021 2021. nr. wordt ingevuld door de griffie

Portefeuillehouder: Programma:

E. Heutink - Wenderich

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

768884

7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling

     

Programma van eisen en Wensen Ontwikkelkader Zilverstraat Hoogstraat Bouwenveloppe Verslag van de participatie fase 1 Overzicht technische onderzoeken Selectieleidraad Zilverstraat – Hoogstraat (Geheime) Financiële bijlage

Voorgesteld besluit: Overwegende artikel 25, lid 10 van de gemeentewet als wettelijk kader voor de geheimhouding van de financiële bijlage toe te passen omdat de financiële bijlage bij dit raadsvoorstel bij openbaarmaking de financiële belangen van de gemeente Enkhuizen zullen worden geschaad in de aanbestedingsprocedure,

1. De door het college opgelegde geheimhouding op grond van artikel 25, tweede en derde lid Gemeentewet, juncto artikel 10, tweede lid onder b Wet openbaarheid van bestuur ten aanzien van de bij dit besluit behorende financiële bijlage en beraadslagingen te bekrachtigen; 2. In te stemmen met het Programma van Eisen “Ontwikkelkader Zilverstraat Hoogstraat” d.d. 25 september 2021 behorend en bijgevoegd bij dit besluit waaronder: a) Een maximaal bouwvolume te realiseren aan de Zilverstraat – Hoogstraat van twee tot drie lagen als kap/setback; b) Een maximaal bouwvolume te realiseren aan de Oosterhaven van drie bouwlagen met een kap/setback en een hoogteaccent van vier bouwlagen met een kap/setback; c) Minimaal 25% in de categorie sociale huur en of sociale koop te realiseren; d) De optie tot het aanbieden van alternatieve mobiliteitsconcepten, zoals de (elektrische) deelauto, als onderdeel van de parkeeroplossing (wens) (Dit onder voorbehoud van de uitkomst van de evaluatie van het huidige parkeerregime) 3. In te stemmen met de volgende financiële gevolgen a. Voor het verwachte verlies een verliesvoorziening van € 270.000 te vormen. Dit bedrag wordt gedekt door een bijdrage uit de Algemene Reserve van € 270.000; b.

Een voorbereidingskrediet van € 190.000 beschikbaar te stellen voor uit te voeren werkzaamheden tot en met de aanbesteding en verkoop; Dit bedrag wordt gedekt uit de grondverkoop.

Leeswijzer In dit raadsvoorstel wordt het resultaat van de 1e fase van het planproces, het “Programma van Eisen en Wensen Ontwikkelkader Zilverstraat Hoogstraat” aan uw raad voorgelegd ter besluitvorming. Na besluitvorming kan de gemeente de aanbesteding starten van de ontwikkellocatie en marktpartijen uitnodigen voorstellen te doen en plannen in te dienen. In dit voorstel vindt u ten eerste de aanleiding voor de ontwikkeling en de argumenten die hebben geleid tot het samenhangende pakket van eisen en wensen. De argumenten worden, voor uw overzicht, één voor één thematisch besproken. De argumenten vertalen zich in de voorgestelde sterk samenhangende set van uitgangspunten voor het Programma van Eisen en Wensen. Specifieke keuzes in de uitgangspunten betreffen vervolgens; - het bouwvolume; - sociale huur en of sociale koop; - het, onder voorwaarden, mogelijk maken van het gebruik van deelauto’s. De vervolgprocedure worden vervolgens toegelicht en de wijze waarop er met de omgeving is gecommuniceerd en geparticipeerd in de eerste planfase. Ten slotte volgt de toelichting op de verwachte financiële resultaten van het voorstel.

Aanleiding De locatie Zilverstraat – Hoogstraat ligt op een bijzondere en historische locatie in de stad. De as Zilverstraat-Hoogstraat-Oosterhavenstraat is waarschijnlijk in de 14de eeuw ontstaan door de aanleg van een lage dijk op deze locatie. De Hoogstraat en Zilverstraat vormen samen met de Oosterhavenstraat een as die parallel loopt aan de Breedstraat. Tot in de 16de eeuw vormde de as de oostelijke grens van Enkhuizen en stond het water van de Zuiderzee tot aan de voet van de dijk/wal. Rond 1567 is de Wierdijk in zee opgeworpen ten oosten van de as OosterhavenstraatZilverstraat - Hoogstraat. Hierbij ontstond de huidige Oosterhaven. Rond 1585 is een deel van de Oosterhaven gedempt, het deel tussen Zilverstraat – Hoogstraat en de Bierkade, en vervolgend bebouwd. Van deze oorspronkelijke bebouwing is niets meer aanwezig. In 1886 werd het Rijks Betonningsgebouw gebouwd. Het huidige rijksmonument. (Bron: Archeologie West Friesland) De locatie kent een rijke geschiedenis in de ontwikkeling van maritiem Enkhuizen en de historische context van de locatie zijn daarmee mede bepalend voor de kaders voor ontwikkeling. In de Stadsvisie 2030 is in deel drie de Structuurvisie Enkhuizen 2020 opgenomen. In de structuurvisie is het gebied rondom de Oosterhaven als zogenaamde lens aangeduid. Dit betekent concreet herontwikkeling van de locatie Zilverstraat/Bierkade aan de Oosterhaven.

Bij de herinrichting van de Oosterhaven gaat het om ‘het wekken van de schone slaapster’: het benutten van de kansen die er zijn om dit gebied meer uitstraling te geven. Dit vraagt om een specifieke uitwerking. In bestemmingsplan Binnenstad en Havens uit 2013 wordt de locatie aangemerkt als “Ontwikkelinglocatie 5”. In de plantoelichting wordt aangegeven dat er kansen liggen voor de ontwikkeling van een gemengd gebied met de functies wonen, kleinschalige bedrijvigheid en horeca. Wij hebben de planvorming in opdracht van de raad, na de vaststelling van het planvormingsbudget voor deze eerste fase opgepakt om de grondpositie Zilverkade Hoogstraat tot een gewenste ontwikkeling te brengen en op de markt te brengen.

De (stedenbouwkundige) uitgangspunten voor de ontwikkeling worden vastgesteld door de gemeenteraad middels dit voorstel tot besluitvorming over de ontwikkelkaders. Daartoe is er een zorgvuldig proces doorlopen naar deze besluitvorming in de raad over het “Programma van Eisen en Wensen” dat thans bij u voorligt. Vervolgens zullen wij de aanbesteding waaronder selectie en verkoop aan een marktpartij voor de ontwikkeling van de locatie in gang zetten. De richtinggevende inbreng van de raad, opgehaald in november 2018 heeft een plek gekregen in het Programma van Eisen en Wensen voor deze ontwikkeling. Onderdeel van het planvormingsproces was ook een participatietraject met belanghebbenden en omwonenden. Het uitgangspunt dat de raad in november 2018 heeft geformuleerd voor het proces van de locatieontwikkeling is dat de gemeente een kaderstellende rol inneemt. Binnen die kaders, die betrekking hebben op onder meer programma, ruimte, parkeren en financiën, kan de markt voorstellen doen voor de ontwikkeling. De kaders die de raad meegeeft aan de ontwikkeling liggen hiermee ter besluitvorming voor. De locatie bestaat uit twee duidelijk te onderscheiden maar in een nieuwe ontwikkeling sterk samenhangende delen. Het noordelijk deel dat al jaren braak ligt na het verdwijnen van de laatste bedrijvigheid. Het zuidelijk deel met het stadskantoor van de gemeente.

Door het gebruik van de locatie is een sanering van de bodem in het verleden noodzakelijk geweest en voor een deel van de locatie nog steeds noodzakelijk. De urgente verontreinigingen zijn gesaneerd en de verontreinigingen die bij het huidige gebruik niet urgent waren zijn nog niet gesaneerd. De gemeente heeft de gronden in eigendom verkregen in de wetenschap van de huidige bodemsituatie en heeft de ontwikkelbaarheid en de kaders daarvoor onderzocht in deze planfase. Daarnaast heeft er onderzoek plaatsgevonden naar de mogelijkheid om het stadskantoor aan de Hoogstraat mee te nemen in de ontwikkeling van de locatie en de huidige functies in het stadhuis te huisvesten. Hierover wordt een separaat raadsvoorstel aan u voorgelegd.

Doel / beoogd effect: De herontwikkeling van de locatie Zilverstraat – Hoogstraat en het daarvoor vinden van de meest geschikte marktpartij. Het genereren van maximale ruimtelijk programmatische (woon)kwaliteit die recht doet aan de prominente locatie in de stad.

Beleidsvrijheid / - ruimte (wettelijk kader): De volgende documenten zijn relevant bij de ontwikkeling van deze locatie;  Stadsvisie 2030 / Structuurplan Enkhuizen 2020  Bestemmingsplan Binnenstad en Havens 2013  Nota Grondbeleid 2016  Regionale woonvisie Westfriesland  Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021  Raadsbrede programma, periode 2018-2022

Argumenten: Raadsbreed akkoord In het raadsbreed akkoord, periode 2018-2022, heeft uw raad onder ‘Wonen en ruimtelijke ontwikkeling’ de doelstelling opgenomen: ‘om in samenwerking met de regio een toekomstbestendige woningvoorraad tot stand te brengen, die aansluit op de behoefte’.

Kwantiteit van de woningbouw (Regionale woonvisie) Enkhuizen heeft tot 2026, op grond van de indicatieve woningbehoefte van de provincie, ruimte voor nieuwe woningen. Nieuwe initiatieven zoals de Zilverstraat - Hoogstraat moeten worden getoetst aan het nieuwe Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021. Initiatieven dienen te voldoen aan 4 van de 8 wegingscriteria van Het Westfries Vooruitdenken uit het afwegingskader. In de voorbereiding van de besluitvorming heeft het college een woningmarktonderzoek laten uitvoeren naar de marktruimte voor woning typologieën en doelgroepen voor deze specifieke locatie in de stad. Kwaliteit van de woningbouw (Regionale- en lokale woonvisie, bestemmingsplan) Het afwegingskader Wonen Westfriesland 2021. bestaat uit twee onderdelen: De Westfriese basis en het Westfries vooruitdenken. De basis bevat vooral wettelijke verplichtingen en het vooruitdenken bevat de regionale ambities. Zodra nieuwe woningbouwinitiatieven in ontwikkeling komen, toetsen de gemeenten deze aan dit afwegingskader. Het afwegingskader gaat uit van lokale en regionale belangen (onder andere kwantiteit, kwaliteit en fasering). Het vormt geen keurslijf, wel vormt het een manier om in de regio met elkaar het gesprek aan te gaan en een handvat om te sturen op onze ambities. Het vormt tevens een basis voor het gesprek met ontwikkelaars en andere initiatiefnemers.

De regio spreekt met het nieuwe kader af om uit te gaan van een kwantitatieve opgave van 16.000 woningen aan zachte plancapaciteit. In het totaaloverzicht regionale woningbouwprogrammering is te zien dat de regio nu (augustus 2021) voor 12.691 woningen aan harde en zachte plannen heeft. Alle gemeenten dragen bij aan het ontwikkelen en uitvoeren van voldoende plannen. Hiermee is voor alle gemeenten voldoende ruimte om nieuwe woningbouwontwikkelingen op te pakken. De typen woningen die worden ontwikkeld moeten aantoonbaar aansluiten bij de actuele behoefte. In de voorbereiding van de besluitvorming heeft het woningmarktonderzoek gekeken naar doelgroepen en de marktruimte voor woning typologieën op deze locatie. Uitgangspunt bij de planontwikkeling voor de Zilverstraat - Hoogstraat is het in beeld brengen van de belangen, ambities en randvoorwaarden van de gemeente, de omgeving en de markt en daarmee te komen tot een zo goed mogelijk en haalbaar plan. Uiteraard is er sprake van overeenkomsten én verschillen in belangen. Dit is in onderstaand figuur schematisch weergegeven:

Op basis hiervan stelt de gemeente, op basis van een zorgvuldige belangenafweging en beoordeling, kaders voor de verdere planontwikkeling voor. Daarbij wordt ook ingegaan op de scope en de afbakening van het project.

Inleiding

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken in deze definitiefase van het project wordt geconstateerd dat de kaders enerzijds helder moeten worden geformuleerd in eisen en wensen en dat de kaders anderzijds flexibel moeten zijn omdat ontwikkelprocessen taai zijn en adaptief vermogen en flexibiliteit nodig is om tot een succesvolle ontwikkeling te komen. In de afgelopen periode is met de omwonenden onderzocht wat wenselijke en haalbare uitgangspunten zijn om te komen tot een gedragen planconcept en planontwikkelingsproces. Deze uitgangspunten zijn op hoofdlijnen samen te vatten in de (met elkaar samenhangende) volgende onderwerpen: A. ruimtelijke inrichting/stedenbouw; B. programma/functies; C. Duurzaamheid; D. proces/procedure; E. communicatie/participatie; F. financiën. Met betrekking tot bovenstaande heeft de gemeente het volgende gedaan:  ruimtelijke verkenningen, inclusief stedenbouwkundige en programmatische scenario’s;  financiële doorrekening ruimtelijke en programmatische scenario’s;  technische onderzoeken vooruitlopend op de bestemmingsplanprocedure met betrekking tot o.a. Bodem, Civiele techniek, flora & fauna, archeologie, woningmarkt, duurzaamheid;  buurtconsultatie, overleg met de klankbordgroep Zilverstraat – Hoogstraat, een bewonersavond en advies van vereniging Oud Enkhuizen;

Wensbeelden gemeente, omgeving en markt Samengevat zijn op grond van bovenstaande activiteiten de volgende eisen en wensen te schetsen vanuit de gemeente, de omgeving en de marktanalyse: A. Ruimtelijke inrichting/stedenbouw De gemeente wil graag de toekomstige ontwikkeling relateren aan de historische context van de locatie waarbij de ontwikkeling een versterking van deze context bewerkstelligd. De locatie ligt aan de historische Oosterhaven en direct naast het rijksmonument, het Betonningsgebouw. De omwonenden en historische vereniging willen het huidige stadskantoor op de locatie graag gesloopt hebben en de bouwvolumes laag en transparant houden. De gemeente wil ook de bouwvolumes beperkt houden in relatie tot de bestaande context maar ziet met name aan de Oosterhaven wat meer ruimte voor volume. Ten aanzien van de ruimtelijke inrichting/stedenbouw wordt in dit kaderbesluit ingegaan op drie onderwerpen: I. Fysieke scope en afbakening; II. Stedenbouwkundige scenario’s; III. Het stadskantoor I) Fysieke scope en afbakening Uitgangspunt voor de begrenzing van het plangebied in het project is de Zilverstraat en Hoogstraat tussen de Donkerstraat en Compagniesbrug en de Oosterhaven (zie afbeelding 1). Het Betonningsgebouw maakt geen deel uit van de locatieontwikkeling.

Afbeelding 1: plangebied

II) Stedenbouwkundige scenario’s Ter voorbereiding op het raadsbesluit is een ruimtelijke verkenning uitgevoerd naar het ‘laadvermogen’ in deze context en bijbehorende financiële haalbaarheid. Hierin zijn verschillende stedenbouwkundige uitgangspunten verkend. De mogelijke ruimtelijke en thematische kaders zijn gedeeld tijdens de participatie sessies met een klankbordgroep van omwonenden. (bijlage: Verslag van de participatie) Inleiding De locatie Zilverstraat – Hoogstraat is historisch bijzonder door de ligging aan de Oosterhaven, de directe nabijheid van monumenten, de historische context als havengebied en (nautische) bedrijfslocatie. De locatie ligt op een steenworp afstand van het centrum van de Enkhuizer binnenstad. Het is in die zin een unieke plek in Enkhuizen, een van de weinige locaties van omvang voor een herontwikkeling met woningbouw. In nieuwe plannen moet het historische context van de locatie herkenbaar zijn, zonder terug te keren naar de historische situatie. Dat betekent dat in de nieuwe plannen gezocht wordt naar bebouwing in de historische setting: waarin de ontwikkeling van de locatie het karakter van de context behoudt en versterkt. Op deze bijzondere locatie in Enkhuizen is het essentieel om de juiste balans te vinden tussen het toe te voegen volume en programma en het borgen van de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Dit stelt eisen aan het maximaal realiseerbare programma. Zowel de omgeving als de gemeente hechten veel waarde aan een bouwvolume dat ruimtelijk goed aansluit bij de omgeving. Nieuwe ontwikkeling biedt de kans de relatie tussen de achterliggende buurt en het water van de Oosterhaven te versterken. Daarnaast kan een route langs de Oosterhavenkade worden gemaakt. Op deze manier wordt het water meer onderdeel van de stad en vormt een kans voor een uniek woonmilieu. Hieronder worden de resultaten van de ruimtelijke verkenningen nader toegelicht en de ruimtelijke uitgangspunten benoemd die voorgesteld wordt om als kader te hanteren voor de ontwikkeling.

Het gaat om: i. Doorgaande (openbare wandel)routes ii. Verkenning bouwmassa en maximale bouwhoogte iii. Ontsluiting en parkeeroplossing

i) Doorgaande (wandel) routes De locatie Zilverstraat – Hoogstraat ligt tussen de ontwikkelingen van het Enkhuizerzand, het Zuiderzee museum en het centrum van Enkhuizen. In de Structuurvisie Enkhuizen is de locatie benoemd als verbindende schakel. Dit gegeven en de kwaliteit van de locatie aan de Oosterhaven leiden tot het uitgangspunt om een openbare wandelroute te creëren langs de nieuwbouw en aan de haven. Hiermee wordt ook teruggegrepen naar een ruimtelijk-historische setting van een kade die tussen de bebouwing en water heeft gelegen. Die kade was indertijd vooral bedoeld voor bedrijvigheid zoals ambachten en laden-lossen. Nu kan een kade verblijfskwaliteit aan de stad toevoegen. Om de kade als verbinding tussen de diverse stedelijke krachtvelden te laten dienen én een bijzondere plek aan de binnenstad van Enkhuizen toe te voegen stellen we voor de kade vanuit meerdere punten bereikbaar te maken. In het zuiden wordt aansluiting met de Zwaanstraat en Compagniesbrug gezocht. In het noorden met de Bierkade en Wilhelminaplantsoen. Hiertussen stellen wij voor het verlengde van de Barnesteeg vrij van bebouwing te houden zodat ook vanaf de Breedstraat naar de kade kan worden gewandeld (tevens zichtlijn, onderdeel stegenpatroon). Bij de verdere planontwikkeling wordt gestimuleerd om op meerdere plekken een verbinding richting de waterkant vrij te houden.

Hiermee wordt deze waterkant een nieuw adres in de stad.

Voorgesteld wordt om volgende uitgangspunten te hanteren:  een openbare wandelroute tussen de Zwaanstraat en Wilhelminaplantsoen langs de Oosterhaven te realiseren (eis);  de Barnesteeg door te trekken tot aan de Oosterhaven (eis)

Afbeelding 2; verbindende routes

ii) Verkenning bouwmassa en maximale bouwhoogte In het kader van de inpassing in de historische context is gekeken naar hoe de bouwmassa en bouwhoogtes zich dienen te verhouden tot de omgeving, met name de bouwvolumes aan de Zilverstraat – Hoogstraat, die twee en drie bouwlagen hoog zijn. Daarnaast het volume en positie van het Betonningsgebouw, twee ruime bouwlagen hoog. De afmetingen van de Oosterhaven en de Paludanushof met twee, drie en incidenteel vier en zes bouwlagen op een parkeerdek. En moderne en historische accenten zoals het Peperhuis met vijf bouwlagen. In de ruimtelijke verkenningen is het volume afgestemd op de omgeving: twee tot drie bouwlagen aan de Zilver-/Hoogstraat en vier lagen aan de Oosterhaven met een accent van vier bouwlagen met een kap of setback (terugliggende kap). Ter plaatse van het betonningsgebouw wordt er afstand gehouden en moet de nieuwe bebouwing een geleidelijke overgang in bouwhoogte vormen vanaf de zijde van het monument. Onderzocht is welke volumes ruimtelijk inpasbaar zijn in deze context en welke maximale bouwhoogtes in relatie tot de omgeving en aanwezige bebouwing ruimtelijk aansluiten. Omdat de locatie rondom relaties heeft met woonbebouwing of een gedachte route aan de kade, dient het ook “voorkanten” met deuren en ramen te hebben aan de zowel de zijde van de Zilverstraat – Hoogstraat als aan de Oosterhaven.

Het dakenlandschap van de ontwikkeling dient gevarieerd te zijn en verassende doorzichten te bieden in de oost-west richting. Deze wens is ook door de klankbordgroep uitgesproken. Aan de zuidzijde bij de Compagniesbrug, waar de Oosterhaven wat meer ruimte heeft en de locatie in het oog springt voor mensen die komen vanuit het centrum wordt een uitnodigend architectonische vormgeving van de zuidpunt van het gebouw verwacht. Het ontwikkelkavel Zilverstraat – Hoogstraat is relatief ondiep, rond de 22 meter. Dit in combinatie met de voorwaarde dat er voordeuren en ramen aan beide zijden van het

bouwvolume komen (geen achterkant situaties) leidt tot de stedenbouwkundige variant om de mogelijkheid te creëren om de bouwkavel te verdiepen tot aan de kade aan de Oosterhaven en daarmee de openbare wandelroute (deels) boven het water te realiseren. Hiermee ontstaat een kans om een meer gevarieerde route te maken en ook de beleving en het gebruik van het water van de Oosterhaven te intensiveren. Hierbij kan gedacht worden aan het kunnen instappen in bootjes, met de voeten in het water bungelen of ander recreatief gebruik van het water met kleine evenementen. Voorgesteld wordt om volgende uitgangspunten te hanteren;  Een maximaal bouwvolume en de hoogte aan de Zilverstraat – Hoogstraat van twee tot drie lagen en een maximale bouwhoogte van 6,5m aan de straat tot 9,5m als kap/setback (eis);  Een maximaal bouwvolume aan de Oosterhaven van drie bouwlagen met een kap/setback tot 9,5m en een hoogteaccent van vier bouwlagen met een kap/setback (eis);  Voordeuren en raampartijen aan de straat- en kadezijde (eis);  De bebouwing kan tot maximaal 50% tot aan de huidige kadelijn kan worden gerealiseerd. Dit in samenhang met de vereiste openbare wandelroute aan de Oosterhaven

Afbeelding 3; ruimtelijke ontwikkeluitgangspunten iii) Ontsluiting en parkeeroplossing De huidige situatie in de Zilverstraat en Hoogstraat is een twee richtingen verkeerstroom met langsparkeren. Aan de zijde van de woningen is er soms een smal trottoir. In de nieuwe situatie met woningen met voorzijden aan de straat dient een trottoir langs de nieuwbouw aangelegd te worden. De straat wordt als eenrichtingsstraat ingericht. Hiermee ontstaat een rustig en overzichtelijk straatbeeld. Met de herinrichting wordt rekening gehouden met langsparkeerplekken en de inpassing van enkele bomen. Dit laatste zal in overleg met de omwonenden worden afgestemd. Om voldoende ruimte voor deze nieuwe inrichting te borgen wordt in de Zilverstraat – Hoogstraat een profiel van 8 meter vrijgehouden. Bij de nieuwbouw moet parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein worden gerealiseerd. Dit leidt zeer mogelijk tot een inpandige parkeeroplossing onder het

gebouw. Deze parkeergarage dient via de kopse kant van de bebouwing te worden benaderd. De locatie wordt ontsloten vanaf het eigen terrein via de Zilverstraat – Hoogstraat. De kade blijft autovrij. Veel (jonge) mensen die graag binnenstedelijk willen wonen en hun bezigheden in en rondom de stad hebben kiezen er steeds vaker voor om geen privé auto aan te schaffen maar gebruik te maken van een (elektrische) deelauto. Het concept van het gebruik maken van een deelauto is inmiddels in veel steden al een beproefd concept. Deze oplossing in een wooncomplex beperkt het aantal verkeersbewegingen, is duurzaam en beperkt de benodigde parkeerplekken en stimuleert mensen om bewust voor deze oplossing te kiezen; een woning met een deelauto. Als onderdeel van de parkeeroplossing van de nieuwbouw worden dan (elektrische) deelauto’s aangeboden. In dat geval wordt een deel van de woningen verhuurd of verkocht met een deelauto concept. Dat betekend ook dat de bewoner geen eigen parkeerplaats heeft. Omdat de nieuwbouw bewoner parkeert op eigen terrein, (en)of gebruik maakt van de deelauto, kunnen de bewoners dan ook geen parkeervergunning verkrijgen. Dit laatste vraag echter om een aanpassing van de bestaande verordening. De raad bespreekt de evaluatie van het parkeerregime naar verwachting eind 2021.

Voorgesteld wordt om de volgende uitgangspunten te hanteren;  De Zilverstraat – Hoogstraat een profiel te geven van circa 8 meter voor inpassing van het gewenste programma (eis);  Het parkeren van de nieuwbouw op te lossen op eigen terrein (eis);  Alternatieve mobiliteitsconcepten, zoals de (elektrische) deelauto als onderdeel van de parkeeroplossing zijn mogelijk (wens) (Dit onder voorbehoud van de uitkomst van de evaluatie van het huidige parkeerregime)``

III) Het stadskantoor Voor de toekomstige ontwikkeling van het stadskantoor wordt een separaat voorstel aan de raad voorgelegd. In de hiervoor genoemde uitgangspunten zoals een openbare kade aan de haven en een verbreding van de Hoogstraat maakt dat het stadskantoor in zijn huidige vorm niet kan worden gehandhaafd. De functies in het stadskantoor kunnen op basis van het uitgevoerde onderzoek in het stadhuis worden ondergebracht. Hierover wordt aan de raad in deze vergadering separate besluitvorming voorgelegd. Het Onderzoek in het kader van de gebiedsontwikkeling naar de mogelijkheden om het stadskantoor mee te nemen in de ontwikkeling van de Zilverstraat – Hoogstraat heeft uitgewezen dat het ruimtelijk programmatisch en financieel gunstig is om de locatie als geheel te ontwikkelen en het stadskantoor te slopen en woningen te realiseren. De gewenste doorlopende kade aan de Oosterhaven en het verruimen van het profiel van de Hoogstraat worden hiermee ruimtelijk inpasbaar gemaakt. Architectonisch en stedenbouwkundig kan er een samenhangend plan worden gerealiseerd. En er kunnen meer woningen gebouwd worden. Dit heeft ook een voordelig financieel effect op de grondprijs. In dit raadsvoorstel zijn de ramingen van de financiële consequenties van het wel of niet mee-ontwikkelen van het stadskantoor in de (geheime) financiële bijlage opgenomen.

B. Woonprogramma en functies In bestemmingsplan Binnenstad en Havens uit 2013 wordt de locatie aangemerkt als “Ontwikkelinglocatie 5”. In de plantoelichting wordt aangegeven dat er kansen liggen voor de ontwikkeling van een gemengd gebied met de functies wonen, kleinschalige

bedrijvigheid en horeca. De locatie wordt in het door het bureau Stedelijke Planning uitgevoerde woningmarktonderzoek gekenmerkt als een “Buitencentrum locatie” (aan de rand van het centrum gelegen). De marktruimte voor woningen voor dit type locatie is in de regio goed en heeft weinig concurrerend aanbod. De woonbehoefte in het onderzoeksgebied is de komende 10 jaar groot. Ook in de MRA waar starters, jonge gezinnen en empty nesters steeds vaker uitstromen naar de regio. Doelgroepen Er is in het woningmarktonderzoek onderzocht voor welke doelgroepen de locatie specifiek aantrekkelijk en kansrijk is. Geconcludeerd wordt dat de locatie kansrijk is voor de ontwikkeling van appartementen voor consumenten waarvan de kinderen inmiddels zelfstandig wonen, de zogenaamde empty nesters. Daarnaast voor het toenemend aantal ouderen die op zoek zijn naar een (duurder) appartement. Deze toekomstige bewoners zijn naar verwachting veelal doorstromers uit ruimere grondgebonden woningen. Deze verhuisbeweging bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Lokale starters, jonge gezinnen en mensen in de leeftijdsgroep 35-54 jaar behoren ook tot de kansrijke groepen maar hebben de voorkeur voor een grondgebonden (koop)woning. Geadviseerd wordt om appartementen aangevuld met grondgebonden woningen voor genoemde doelgroepen te realiseren. Programma De locatie wordt primair als woonlocatie gezien.

Andere functies zouden ook kunnen maar uit het woningmarktonderzoek blijkt dat de unieke kwaliteiten en ligging van de locatie het mogelijk maken om specifiek ook in het duurdere (koop)segment, in een mix met middelduur en het sociale segment (koop/huur) te kunnen woningen te kunnen realiseren. De raad heeft uitgesproken om een deel `(25%) van de ontwikkeling te bestemmen voor sociale woningen. Dit zou gezien het marktonderzoek kunnen worden gerealiseerd in sociale huur en/of sociale koop. Gezien de krapte op de woningmarkt en een gewenste doorstroming zal in de uitwerking van het vervolg worden opgenomen dat de woningen niet als tweede woning gekocht kunnen worden maar door de eigenaar zelf dienen te worden bewoond.

I) Overige functies In het bestemmingsplan Binnenstad en Havens is aangegeven dat er ook kansen liggen voor kleinschalige bedrijvigheid en horeca. Naast het primaire woonprogramma lijkt kleinschalige bedrijvigheid. Dit programma wordt door de raad vooralsnog voorzien aan de Bierkade (sessie november 2018). Echter bedrijvigheid aan huis lijkt ook mogelijk in de ontwikkellocatie en wordt dan voorzien vooral aan de “koppen” van het bouwvolume. Met dit besluit wordt dan ook aan uw raad voorgelegd om op deze locatie primair woningbouw planologisch mogelijk te maken met een mogelijkheid tot bedrijvigheid aan huis.

Voorgesteld wordt om de volgende uitgangspunten te hanteren:  een gemengd programma van grondgebonden en appartementen te realiseren (eis)  minimaal 25% in de categorie sociale huur of sociale koop te realiseren en derhalve maximaal 75% in de categorieën middelduur of duur (eis)

C. Duurzaamheid In de gemeente Enkhuizen zijn ten aanzien van duurzaamheid naast het wettelijk vastgestelde kader aanvullende beleidskaders geformuleerd. In het afwegingskader Wonen Westfriesland 2021, onderdeel Westfries Vooruitdenken is één van de acht criteria gericht op duurzaamheid. Het plan moet op 4 van de acht criteria uit het afwegingskader positief scoren. Voor de ontwikkeling van de woningen moet de gemeente Enkhuizen minimaal voldoen aan de wettelijke BENG eis. Voorheen werd invulling gegeven aan het landelijk energiebeleid door de EPC score maar sinds januari 2021 is dit vervangen door de BENG-eisen (Bijna Energieneutrale Gebouwen). Dit is de regelgeving betreffende de energieprestatie van nieuwbouw woningen. Door het adviesbureau Merosch is er een advies opgesteld ten aanzien van de duurzaamheidsaspecten. In de aanbesteding van de locatie zal de genoemde wettelijke BENG-eis de basis zijn. Partijen zullen op het gebied van energieprestatie, materiaalgebruik, klimaatadaptatie (hittestress) worden uitgedaagd om de wens van een hoger ambitieniveau te realiseren. Als voorbeeld; bij hittestress kunnen marktpartijen o.a. denken aan het variëren in aantal - en hoogte van bomen, de verhouding groen en verharding, de toepassing van stromend water en/of fontein en koeling in de woningen.

Duurzame mobiliteit is tevens een thema dat kan bijdragen aan de kwaliteit van de ontwikkeling. Het mogelijk maken van het aanbieden van (elektrische) deelauto’s in het wooncomplex zal tot een verminderd autogebruik en bijbehorende duurzaamheid voordelen leiden (zie paragraaf A, “Ruimtelijke inrichting/Stedenbouw”) Voorgesteld wordt om de volgende uitgangspunten te hanteren:  De wettelijke basis voor duurzaamheid als uitgangspunt te hanteren (eis)  Marktpartijen uit te dagen om hogere duurzaamheidsambities te realiseren op het gebied van hittestress, groen, warmteopwekking en materiaalgebruik/circulariteit (wens)

D. Proces/procedure De raad heeft in november 2018 aangegeven dat de gemeente in deze ontwikkeling een kader stellende rol inneemt. Met dit besluit vult de gemeente dat uitgangspunt in door als raad de kaders te stellen waaraan de ontwikkeling dient te voldoen. Tevens worden de randvoorwaarden hierin geborgd. Uitgangspunt is dat er voldoende ruimte overblijft om in samenwerking met de omgeving en de markt tot een planontwikkeling te komen. Daarmee wordt de eerste stap gezet en zal conform het planproces na de besluitvorming voor deze ontwikkeling de aanbesteding van start kunnen gaan om te komen tot de selectie van een marktpartij. i) Proces marktselectie Bij de start van dit planproces is verkend wat met het oog op de voorgestelde kaders en ambitie op deze bijzondere locatie de meest geschikte procedure is om een marktpartij te selecteren. Een procedure met een selectiefase en een gunningsfase met een dialoog met partijen levert naar verwachting de meest geschikte partner en kwaliteit voor de gemeente. De gemeente Enkhuizen wil in een vroeg stadium van de planontwikkeling samenwerking met marktpartij(en) en de omgeving.

Doel van deze samenwerking is op een interactieve en flexibele wijze vorm te geven aan de realisatie van een duurzame gebiedsontwikkeling, waarbij tegemoetgekomen kan worden aan de belangen van de gemeente, de omgeving, de toekomstige bewoners en de marktpartij. In de selectieleidraad, als bijlage toegevoegd aan dit voorstel, is beschreven hoe er tijdens het gehele traject van de planvorming aandacht zal worden besteed aan de rol en

de invloed van de directe omgeving, daarnaast is de wijze waarop de marktpartijen vorm en inhoud kunnen geven aan de participatie ook een gunningscriterium. De inrichting van de verkoop/aanbestedingsprocedure is getoetst door de inkoopafdeling van de gemeente.

ii) De vervolgstappen in het planproces Samenvattend ziet het vervolgproces na raadsbesluit er als volgt uit: - Selectieprocedure marktpartij; - Collegebesluit over de ontwikkelovereenkomst; - Planuitwerking in samenwerking gemeente, omwonenden en markt; - Vaststelling plan; - Collegebesluit over de koop- en realisatieovereenkomst; - Collegebesluit ontwerp bestemmingsplan en ter inzage legging; - Raadsbesluit over het bestemmingsplan; - Levering van de grond; - Realisatie; - Beheer;

iii) Planning planproces op hoofdlijnen Q4 2021/Q1 2022 : Start Uitvraag/marktselectie Q3/Q4 : Definitieve gunning 2023 : Planvorming, co-creatie en bestemmingsplan 2024 : Start bouw

E. Draagvlak/Communicatie/participatie In de voorbereidingsfase van het project maakte participatie met bewoners en andere betrokkenen deel uit van de planvoorbereiding om te komen tot een integraal ontwikkelkader, een Programma van Eisen en Wensen. Door de beperkingen van de Corona maatregelen is gekozen om online bijeenkomsten te organiseren met alle belangstellenden. De basis voor het participatieproces was de Participatieaanpak Hoogstraat-Zilverstraat van bureau SIR, uitgewerkt en aan de raad gepresenteerd in november 2020. De volgende participatiemomenten en communicatiemiddelen zijn tot aan de zomer van 2021 ingezet: op 21 maart 2021 is er een algemene online informatiebijeenkomst georganiseerd. Tijdens die bijeenkomst zijn alle belangstellenden uitgenodigd om in een klankboordgroep deel te nemen. Vanuit alle omliggende straten is er een klankbordgroep gevormd waarmee vervolgens thematische sessies zijn georganiseerd in april en mei van dit jaar. Vanuit de klankbordgroep zijn vooral zorgen geuit over de mogelijke bouwhoogte. De wens is om een niet te groot volume passend in de historische context te realiseren. Daarnaast was er aandacht voor een transparant daken landschap (geen wandvorming), transparantie en de parkeeroplossing. Geen toename van de parkeerdruk.

Ten aanzien van de uitstraling ging de voorkeur overwegend uit naar een in de historische context passende architectuur.

Voor het project is een speciale webpagina gemaakt met daarop algemene informatie en een vraag- en antwoordoverzicht. Daarnaast is een aparte mailbox aangemaakt voor mensen met vragen. De wijze waarop marktpartijen samenwerken met de omwonenden en gemeente tijdens de planuitwerking en realisatie maakt deel uit van het selectieproces. In de aanbesteding wordt de voorgestelde wijze van participeren meegewogen in de gunningscriteria. Het college is voornemens een vertegenwoordiging van de klankbordgroep onderdeel te laten uitmaken van de daarvoor in te stellen formele selectiecommissie.

F. Financiën: Er is, naar het oordeel van de gemeente, een haalbaar programma op hoofdlijnen opgesteld, dat als basis dient voor de residuele grondwaardeberekening. In de vertrouwelijke bijlage wordt de grondwaardeberekening en het financieel resultaat nader toegelicht. Het project Zilverstraat – Hoogstraat kent nog geen financieel kader. Wel is in het besluit, met betrekking tot de dekking voor de planvorming op basis van de projectopdracht, en in 2018 door de raad geformuleerd dat dit project kostendekkend zou moeten zijn. In aanloop naar dit raadsvoorstel is de raad geïnformeerd over de tussentijdse financiële inzichten die zijn ontstaan in de onderzoeksfase. Inmiddels zijn op basis van diverse ‘reken- en tekenexercities’, en scenario verkenningen uitgangspunten gedefinieerd ten aanzien van het te realiseren programma, het metrage en de eisen ten aanzien van parkeren zoals beschreven in dit besluit. Deze uitgangspunten zijn gehanteerd om een financieel beeld op te stellen. In overeenstemming met de Nota grondbeleid is de grondopbrengst bepaald op basis van een residuele grondwaardeberekening van het woningbouwprogramma, parkeervoorzieningen en openbare ruime. Aangezien het (stedenbouwkundig) programma in het vervolgproces nader uitgewerkt zal gaan worden kan de uiteindelijke berekening van de grondopbrengst nog veranderen.

De nu ingeschatte grondopbrengst wordt daarom beschouwd als een minimale opbrengst, die ook zal gelden als minimale grondprijs in de komende uitvraag naar de markt. In samenwerking met de te selecteren marktpartij zal worden gezocht naar optimalisaties. Proces De verkenningen zijn tot stand gekomen in een iteratief proces van rekenen en tekenen. Op deze manier zijn de gedefinieerde uitgangspunten die in dit besluit voorliggen tot stand gekomen, als zijnde een evenwichtige oplossing tussen bouwvolume en –hoogte, de parkeeroplossing, het woonprogramma, de inkomsten en kosten. bandbreedte Het ontwikkelvolume kent een bandbreedte gebaseerd op de ontwikkelruimte die ruimtelijk/stedenbouwkundig wordt geboden ruimte die wordt voorgesteld in de besluitvorming Financiële verkenning en uitkomsten Het ontwikkelscenario kent een nominaal geraamd tekort. Inclusief kosten- en inkomstenstijgingen en rentekosten bedraagt het geraamde verlies afgerond € 270.000 op prijspeil 01-01-2021 (NCW).

Subsidies Op dit moment wordt er nog nagegaan of er vormen van subsidies mogelijk zijn voor de huidige planvorming. Het betreft een mogelijke subsidie voor projectmanagement (‘aanjagen’). Een eventuele subsidie heeft 1 op 1 een positief gevolg voor het project- en gemeenteresultaat, maar heeft geen invloed op de exploitatieopzet van de ontwikkelaar en dus ook niet op de (minimale) verkoopprijs. Alternatieven Naast het ontwikkelkader waarover u in de raadsvoorstel besluit zijn nog alternatieven onderzocht en financieel doorgerekend. De financiële resultaten van deze alternatieven zijn in de financiële bijlage opgenomen. Niet instemmen Het nul scenario waarbij de raad niet instemt met het voorliggende besluit en het planproces stopt leidt tot het afboeken van huidige boekwaarde van de Zilverstraat, in totaal € 545.000 via de jaarrekening.