PDF Def Bijlage 20210929 Programma van Eisen en Wensen Ontwikkelplan Zilverstraat Hoogstraat
Tekst van het document
ONTWIKKELKADER ZILVERSTRAAT HOOGSTRAAT OOSTERHAVEN ENKHUIZEN
CONCEPT
29 september 2021 BREEN stedenbouw
COLOFON In opdracht van Gemeente Enkhuizen Samengesteld door ambtelijk projectteam: Ronald van der Worp – projectleider Karen Span (communicatie) Jacco Eenkoren (ruimtelijke ordening) Fokke van der Meulen (planeconomie) Sjaak Voogt (civiele techniek) Cor Groot (vastgoed) John Breen (stedenbouw)
Versie 1.1 29 september 2021
INHOUDSOPGAVE
ONTWIKKELKADER ZILVERSTRAAT HOOGSTRAAT OOSTERHAVEN 4 1. INTRO 4
-
Inleiding
6
-
Ontwikkelkader
6
-
Doel van ontwikkeling
6
-
Stadskantoor
7
-
Participatie
10
2.
18
-
20
3.
20
-
Plangebied
20
-
Programma
21
-
Ontwikkelrichtlijnen
HUIDIGE SITUATIE Beleidsdocumenten
ONTWIKKELKADER
-
Zilverstraat-Hoogstraat
-
Waterkant (kade)
-
Barnesteeg
-
Tussenruimte
-
Water
-
Bouwvolume Zilverstraat-Hoogstraat
-
Bouwvolume richting Zwaanstraat-Compagniesbrug
-
Bouwvolume langs de waterkant
-
Bouwvolume richting Betonningsgebouw
-
Parkeervolume
28
-
Duurzaamheid
28
-
Groenontwerp
28
-
Techniek
28
-
Participatie
1. INTRO INLEIDING
Korte intro door de wethouder of burgemeester
4
Noord
Ligging plangebied in stad
5
ONTWIKKELKADER
kiezen, maar het is nadrukkelijk de bedoeling dat er ook betaalbare
De gemeenteraad van Enkhuizen heeft besloten een ontwikkelkader
woningen worden aangeboden.
voor de locatie Zilverstraat-Hoogstraat op te stellen omdat de locatie al lange tijd (deels) braak ligt en de woonbehoefte erg groot.
Een ander belangrijk onderdeel van het plan wordt de vormgeving van de openbare ruimte. De locatie ligt geografisch tussen een
Het ontwikkelkader beschrijft randvoorwaarden en uitgangspunten
aantal belangrijke publiekstrekkers: Historische binnenstad met
en geeft houvast voor de (her)ontwikkeling van dit uniek stukje
monumenten, winkels en horeca, de jachthaven, het Zuider-
binnenstad. Het ontwikkelkader is in samenspraak met belangheb-
zeemuseum, het Wilhelminaplantsoen en het vernieuwde Enkhui-
benden (omwonenden) en belangstellenden opgesteld. De kaders
zerzand. Met het opzetten van een plan moeten deze wandelroutes
zijn ruimtelijk en programmatisch van aard. Bij de aanbesteding van
logisch en aantrekkelijk worden ingebed. Belangrijk hierbij is de
de herontwikkeling worden ook financiële en procesmatige randvoor-
mogelijkheid om direct langs het water van de Oosterhaven te
waarden meegegeven.
kunnen wandelen. Hiermee wordt dit deel van de oude havens weer onderdeel van het collectieve geheugen van Enkhuizen.
DOEL VAN ONTWIKKELING
Bij het opstellen en een verdere uitwerking van het plan is het
Met het ontwikkelkader in de hand nodigt de raad ontwikkelende
noodzakelijk om een participatietraject op te zetten.
partijen uit om een plan op te stellen. De twee hoofdbestanddelen van het plan zijn woningbouw en een kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte. De ontwikkeling moet recht doen aan de plek
STADSKANTOOR
in de stad. De locatie is namelijk uniek omdat het in de historische
Het noordelijke deel van de locatie ligt braak. Op het zuidelijk deel
binnenstad ligt. Wonen en verblijven in dit gebied staat daarmee in
staat momenteel het stadskantoor van Enkhuizen. De functies van
de context van een rijke en bewogen geschiedenis. De ontwikkeling
het kantoor wordt binnen afzienbare tijd elders gehuisvest. Hiermee
respecteert en onderschrijft deze bijzondere context.
komt het gebouw vrij en kan gesloopt worden. Onderzoek heeft uitgewezen dat het gebouw op deze plek zeer moeilijk (kostbaar) is
6
Met de woningbouwontwikkeling moet een breed spectrum aan
her te gebruiken voor het nieuw beoogde programma: woningbouw
toekomstige bewoners worden bediend. De unieke ligging geeft
en een kwalitatieve openbare ruimte.
wellicht aanleiding om voor een maximale grondopbrengst te
PARTICIPATIE Het ontwikkelkader is in samenspraak met belanghebbenden en belangstellenden opgesteld. In een aantal online werksessies met een klankbordgroep zijn diverse ontwikkelthema’s besproken. Woningbouwontwikkeling was het uitgangspunt bij de gesprekken. Het centrale bespreekpunt was HOE, onder welke condities, woningbouwontwikkeling mogelijk is. De bespreekpunten en uitspraken zijn geweest: -
Bouwhoogtes – sterke voorkeur voor aansluiten op (bescheiden) hoogtes zoals die in deze omgeving voorkomen, borgen doorzichten, borgen privacy
-
Type gebouwen – meer voorkeur voor individuele gebouwen dan grotere, pakhuisachtige bebouwing
-
Uitstraling bebouwing – refereren aan historische bebouwing
-
Type kade – belangrijk dat mensen dicht bij water kunnen komen, mag via kade en/of steigers
-
Bereikbaarheid – borgen parkeerplekken voor huidige bewoners, minimale overlast toename verkeersdruk
-
Gebruik van het water – water bereikbaar maken, ruimte voor evenementen, opletten met waterwonen, hiervoor is weinig ruimte en kan sfeer aantasten
-
Duurzaamheid en klimaat adaptatie – vergroening is goed idee, referentie Jeudje in Hoorn spreekt aan
De klankbordgroep is toegezegd bij een volgende fasen in de gebiedsontwikkeling te worden betrokken. 7
Geschiedenis locatie
De functie van het water in Enkhuizen is met de jaren veranderd. De ligging
In 1688 wordt het grootse stadhuis gebouwd (ontwerp: Steven Vennecool).
aan het open water (buitendijks) is de reden geweest dat in Enkhuizen een
Het verval zet door en het inwoneraantal daalt van 28.000 naar 5.000 in
van de zetels van de VOC was gevestigd. Het water was de verbinding met
1850. De achteruitgang heeft onder andere te maken met de sterke concur-
de wereld en bracht handel en kennis in de stad. Dit was de basis voor een
rentiepositie van Amsterdam.
stijgende welvaart. Visserij stond op de tweede plaats. Na Amsterdam had Enkhuizen de grootste havens aan het Zuiderzee.
De hoeveelheid water in de stad is afgenomen. Delen van binnenhavens zijn gedempt. De oeverlijnen zijn aangepast en er is infrastructuur voor visserij
In 1567-1570 zijn de Oosterhaven en Vissershaven (noordzijde Oosterhaven)
en recreatie aangelegd. Het noordelijke deel van de Oosterhaven is versmald.
aangelegd. Via de Oosterhaven was er een verbinding met een fijnmazig
Tot 1932, de aanleg van de Afsluitdijk bleef de visserij relevant voor de lokale
waterwegennetwerk in de polder Grootslag.
economie.
In 1572 kreeg Enkhuizen het paalkistrecht. De stad mocht tol heffen voor het
De nautische sfeer is gebleven, maar het watergebruik veranderd. Voor de
onderhouden van bebakening op het IJsselmeer.
stad is het water een belangrijke vestigingskwaliteit voor wonen geworden. Langs de binnenhavens hebben veel bestaande panden een woonbe-
Na de gouden eeuw (1650) heeft Enkhuizen een enorm verval meegemaakt.
stemming gekregen. Aan de oostoever van de Oosterhaven is woningbouw
De waterinfrastructuur werd hoofdzakelijk nog voor visserij gebruikt. Langs
ontwikkeld.
de kades vond een geleidelijke transitie plaats van handel- en nautische gerelateerde bebouwing en kavels naar wonen. Bedrijvigheid ging zich concerteren rond de Nieuwe Haven.
8
Fragment kaart Blaeu (1652) met Oosterhaven in vol bedrijf
Enkhuizen rond 1900. Deel Oosterhaven is gedempt Fragment kaart Braun & Hogenberg (1584)
9
2. HUIDIGE SITUATIE De locatie is onderdeel van de buitendijkse historische kern van Enkhuizen. In dit gebied heeft de eerste grootschalige havenuitbreiding van de stad plaatsgevonden. Dit heeft er vervolgens toe geleid dat de VOC zich in Enkhuizen ging vestigen. Dit was de basis voor een enorme groei van de stad en haar welvaart.
Westfriese Omringdijk
Enkhuizerzand
Vissersdijk Locatie
Breedstraat
Noord
10
Buitendijkse ligging ontwikkelgebied
Oosterhaven
De locatie heeft door de eeuwen heen een aantal gezichten gehad. De laatste decennia wordt het ontwikkelgebied enerzijds gekenmerkt door een braakliggend stuk grond en ten zuiden hiervan het stadskantoor met een parkeerplek. Het water van de haven is niet overal zichtbaar. Het braakliggend terrein is afgezet met een hek. De waterkant van het stadskantoor en parkeerplaats is niet toegankelijk. Alleen bij de Compagniesbrug en de Bierkade is het water goed zichtbaar en bereikbaar. Vanaf de overzijde van het water is het water en de locatie wel zichtbaar.
Zicht op gevels langs Zilverstraat
11
12
Hoogstraat
Oosterhaven en Stadskantoor (links)
13
Op het braakliggend terrein heeft van1899 tot 1923 een blauwgas-
Het meest beeldbepalend voor de huidige situatie is de
fabriek gestaan. Na de sluiting van de fabriek is het terrein in gebruik
bebouwingswand langs de Zilverstraat en Hoogstraat. Hier staan
geweest voor de opslag van zaden (1923-1939), munitie (1939-1945)
gebouwen uit diverse tijdvakken van de stad. Sommige bebouwing
en meubels (1945-1951). Vanaf 1951 is het terrein in gebruik geweest
heeft een voordeur aan de straat, maar er zijn ook enkele garages
van firma De Bruin die er een constructiebedrijf gevestigd heeft. Dit
en tuinmuren waarachter niet wordt gewoond. Vanuit enkele tuinen
verleden heeft tot giftige vervuilde grond geleid. Daarnaast is de kade
hangen takken van bomen over de erfgrens in de straat. Dit geeft
hersteld maar niet veilig genoeg om publiek toegankelijk te maken.
een enigszins groene aanblik in een straat die verder vrij hard is
Om deze redenen is het terrein afgezet met een hek.
uitgevoerd. Merendeel van de bebouwing is één laag met een kap. Enkele gebouwen zijn iets hoger.
Het stadskantoor is in gebruik bij enkele gemeentelijke afdelingen en voor baliefuncties. Dit programma kan op korte termijn een plek
In de straat worden auto’s in de langsrichting geparkeerd. Er wordt in
elders vinden. Hiermee komt het gebouw en vooral de gronden
twee richtingen gereden, maar dit lukt alleen als passerende auto’s
waarop dit staat beschikbaar voor herontwikkeling.
op elkaar wachten en elkaar de ruimte geven. Langs merendeel van de bebouwing is geen stoepje aanwezig. Dit levert een zeer karakteristieke situatie op.
14
Hoogstraat en stadskantoor
15
Bestaande inrichting en gebruik Zilverstraat
Openbaar gebied, volledig verhard
16
Auto toegankelijkheid en parkeren (geel)
Voorkanten (oranje) en blinde gevels (zwart)
Harde (oranje) en zachte kade (groen)
Noord
17
Beleidsdocumenten
In bestemmingsplan Binnenstad en Havens uit 2013 wordt de
In de Structuurvisie Enkhuizen 2020 is het gebied rondom de
locatie aangemerkt als “Ontwikkelinglocatie 5”. In de plantoelichting
Oosterhaven als zogenaamde lens aangeduid. Dit betekent concreet
wordt aangegeven dat er kansen liggen voor de ontwikkeling van een
dat herontwikkeling van de locatie Zilverstraat/Bierkade aan de
gemengd gebied met de functies wonen, kleinschalige bedrijvigheid
Oosterhaven mogelijk is. Bij de herinrichting van de Oosterhaven gaat
en horeca.
het om ‘het wekken van de schone slaapster’: het benutten van de
Het college heeft de planvorming in opdracht van de raad, na de
kansen die er zijn om dit gebied meer uitstraling te geven. Dit vraagt
vaststelling van het planvormingsbudget voor deze eerste fase,
om een specifieke uitwerking.
verder oppakt om de grondpositie Zilverkade Hoogstraat tot een gewenste ontwikkeling te brengen en op de markt te brengen.
Fragment visiekaart 2020, gebied 2 is de Oosterhaven
Regionale woonvisie Westfriesland Enkhuizen heeft tot 2026, op grond van de indicatieve woningbehoefte van de provincie, ruimte voor 510 nieuwe woningen. In de voorbereiding van de besluitvorming is een woningmarktonderzoek uitgevoerd naar de marktruimte voor woning typologieën en doelgroepen voor deze specifieke locatie in de stad. Raadsbrede programma, periode 2018-2022 In het Raad brede akkoord, periode 2018-2022, heeft uw raad onder ‘Wonen en ruimtelijke ontwikkeling’ de doelstelling opgenomen: ‘om in samenwerking met de regio een toekomstbestendige woningvoorraad tot stand te brengen, die aansluit op de behoefte’. Afwegingskader Westfriesland (2021)
18
19
3. ONTWIKKELKADER Plangebied Het ontwikkelgebied bestaat grofweg uit twee onderdelen 1. Een gebied dat openbaar toegankelijk zal zijn 2. Een gebied waar bebouwing kan worden ontwikkeld
Plangebied
De definitieve verdeling tussen het openbare gebied en de bebouwing zal in de planuitwerking worden bepaald. Hieronder worden ontwikkelrichtlijnen toegelicht. Bij het aanbestedingstraject zullen een aantal van de richtlijnen als eis worden geformuleerd en een aantal als een wens die in een plan verder kan worden uitgewerkt.
Ontwikkelgebied bebouwing
Programma Het hoofddoel van de gebiedsontwikkeling is het mogelijk maken van woningbouwprogramma. Het aantal woningen zal globaal tussen 40 en 55 woningen liggen. De verdeling van de financieringscategorieën staat vast: -
25% sociaal huur/koop
-
75% markthuur/koop (zie studie en advies BSP)
-
Een mix van meergezins- en eengezinsgebouwen
Naast woningbouw is er (beperkt) mogelijkheid om ruimte te bieden aan aanvullend programma zoals woon-werk combinaties. Dit is alleen mogelijk aan de noord- en/of zuidzijde van de nieuwbouw. Een vereiste is dat het aanvullende programma geen (auto) verkeeraantrekkende werking heeft. 20
Noord
ONTWIKKELRICHTLIJNEN A. -
Zilverstraat-Hoogstraat Minimaal 8m profiel Zilverstraat Hoogstraat (=nieuwe inrichting) (eis)
-
Eenrichtingsverkeer Zilverstraat Hoogstraat (eis)
-
Stoepje langs nieuwbouwzijde, langs bestaande bebouwing onregelmatig patroon handhaven (eis)
-
Langsparkeervakken (openbaar) aan de zijde van de nieuwbouw (eis)
-
Straatverlichting aan nieuwbouw (geen lantarenpalen vanwege smal profiel) (eis)
-
Overwegend aansluiten bij materiaalgebruik binnenstad (LIOR/ Handboek binnenstad) (eis)
-
Ruimte voor enkele bomen tussen langsparkeervakken (wens, nader uit te werken)
Noord
21
B. -
Waterkant (kade) Continue openbare wandelroute: kade / promenade langs waterkant (eis)
-
Het water beleefbaar en bruikbaar (eis)
-
Verblijfsplekken (zitplek/bankje) met aandacht voor eventuele overlast voor bewoners (bestaande en nieuwe) (wens, nader uit te werken)
-
Bij inrichting openbare ruimte zijn moderne accenten mogelijk op en aan de waterkant (wens, nader uit te werken)
-
Straatverlichting (wens, nader uit te werken)
-
Regenwaterafvoer ‘in het zicht’ richting Oosterhaven (wens, nader uit te werken)
-
Bereikbaar nooddiensten (eis)
-
Bereikbaar minder validen (eis)
C.
22
Barnesteeg
-
Openbare verbinding tussen binnenstad en Oosterhaven (eis)
-
Verlengde Barnesteeg 5 meter breed (eis)
23
Bierkade
D. -
Tussenruimte Openbare ruimte tussen Betonningsgebouw en nieuwbouw
E. -
(noordzijde nieuwbouw) (eis)
Water Water is niet breed. Borgen van zichtbaarheid/beleefbaarheid van water (eis)
-
Mogelijk aanvullende doorsteken (wens, nader uit te werken)
-
Waterkant: versterken nautische sfeer (wens, nader uit te werken)
-
Tussen Betonningsgebouw en nieuwbouw ruimte laten voor groe-
-
Bereikbaar via trapjes, verlagingen etc (wens, nader uit te werken)
ne plek (geleidelijke afvoer water en verdamping) (wens, nader uit
-
Opstappunt voor bijvoorbeeld kano, kajak, sup etc (wens, nader uit te werken)
te werken) -
Een eventuele aanvulling op de open groene plek (bijvoorbeeld
-
een speelplek) in samenspraak met de toekomstige bewoners en bestaande buurtbewoners (wens, nader uit te werken)
Ruimte voor evenementen (kleinschalig en lage frequentie) (wens, nader uit te werken)
-
Waterwonen in historische schepen (afhankelijk van beschikbare ruimte/uitzicht) (wens, nader uit te werken)
24
F.
Bouwvolume Zilverstraat-Hoogstraat
-
Maximale bouwhoogte direct langs straat 6,50 meter (eis)
-
Tussen 6,50 en 9,50 is een kap of een setback mogelijk (wens, nader uit te werken)
-
Voordeuren en ramen aan straatzijde (eis)
-
Géén blinde gevels of toegang tot bergingen/garage (eis)
-
In de nieuwbouw wordt een traforuimte van 5x5meter geïntegreerd (eis)
-
Architectonische vormgeving afgestemd op bestaande bebouwing (materiaalkeuze, details, kleurstelling) (wens, nader uit te werken)
-
Borgen privacy woningen en tuinen Zilvertsraat-Hoogstraat-Breedstraat (wens, nader uit te werken)
25
G.
Bouwvolume richting Zwaanstraat-Compagniesbrug
-
Hoogteaccent tot 4 bouwlagen (wens, nader uit te werken)
-
Sprekende en uitnodigende architectuur (inleiden van wandelroute langs de nieuwe kade/waterkant) (wens, nader uit te werken)
H.
Bouwvolume langs de waterkant
-
Maximaal 3 lagen met een kap/setback (eis)
-
Oriëntatie op en voordeuren aan de kade/waterzijde (eis)
-
Hoogteaccent op aangegeven plek tot 4 lagen met kap/setback (wens, nader uit te werken)
-
Nieuwbouw mag voor maximaal 50% van de toekomstige gevellijn tot maximaal de waterlijn worden gebouwd (dan is er daar geen sprake van een kade, maar van steigers) (wens, nader uit te werken)
-
Een gevarieerd daklandschap borgt diverse en verrassende doorzichten in oost-west richting (wens, nader uit te werken)
-
Architectuur maar een eigentijdse vormgeving die recht doen aan historische omgeving (niet historiserend) (wens, nader uit te werken)
I. -
Bouwvolume richting Betonningsgebouw De noordzijde van de nieuwbouw borgt een geleidelijke volumeopbouw richting het Betonningsgebouw (wens, nader uit te werken)
26
or heid vo Mogelijk t accen hoogte
Bouw
terlijn
n de wa
f tot aa
kade o lijn met
27
J. -
Parkeervolume
Duurzaamheid
Parkeerruimte voor bestaande bewoners wordt in een geherpro-
-
All electric concept (eis)
fileerde Zilverstraat-Hoogstraat opgelost (eis)
-
BENG 2021 (eis)
Parkeren voor nieuwe bewoners en bezoekers wordt in het
-
Uitdagen tot NOM (wens, nader uit te werken)
nieuwbouwvolume opgelost (eis)
-
Afwegingskader Westfriesland (2021) (eis)
Deze parkeerplekken zijn bereikbaar via stegen (en niet direct
-
Materiaalgebruik bij nieuwbouw en openbare ruimte gebruik
vanuit de Zilverstraat-Hoogstraat) (eis) -
Parkeervolume kan beperkt worden door toepassing van deelau-
maken van Materialen paspoort (wens, nader uit te werken) -
to’s/deelfietsen (wens, onder voorwaarden nader uit te werken)
Hergebruik puin onder toekomstige straten check Sjaak (wens, nader uit te werken)
-
Hittestress voorkomen (wens, nader uit te werken)
-
Regenwater opvangen, hergebruiken en/of geleidelijk afvoeren (wens, nader uit te werken)
-
Natuur inclusieve maatregelen (wens, nader uit te werken)
-
Waar mogelijk biodiversiteit versterken (door variatie in beplantingssoorten). Denkbaar om dit langs de kade in te richten (hangende planten) (wens, nader uit te werken)
-
Aandacht schaduwwerking richting Zilvertsraat-Hoogstraat-Breedstraat (wens, nader uit te werken)
Groenontwerp -
Ontwerp conform Handboek Bomen (Norminstituut Bomen) (eis)
-
Compensatie huisvesting mus (wens, nader uit te werken)
-
In de planvorming/ontwerp rekening houden met volwassen omvang groen (ruimte voor boomkruin en ondergrondse ruimte voor wortelstelsel) (wens, nader uit te werken)
28
Techniek -
Bodemsanering (eis)
-
Kade wordt hersteld voor toekomstig gebruik (nabijheid nieuwbouw en belasting van kade door zwaar verkeer) (eis)
-
Bouwrijpmaken (wens, nader uit te werken)
-
Aansluiting kabels en leiding vanuit (westzijde) Zilverstraat-Hoogstraat (wens, nader uit te werken)
-
Opzetten plan voor bouwlogistiek (uitgangspunt: af- en aanvoer zo veel mogelijk via het water) (wens, nader uit te werken)
Participatie -
Opstellen van een participatietraject (eis)
29
30