EP GWW 2022-06-08 raadsVOORSTEL

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Uitwerkingsplan en Exploitatieplan Gommerwijk West-West 954353

Commissie: Raadsvoorstel:

Klik hier als u een datum wilt invoeren.. ,

Portefeuillehouder: Programma:

Jan Franx 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. uitwerkings-bestemmingsplan Gommerwijk West-West, de Toelichting, Regels en de Verbeelding 2. Bijlagenboek Regels UWP GWW, met: 1. Lijst kleinschalige bedrijfsactiviteiten, 2. Beeldkwaliteitsplan 3. Bijlagenboek Toelichting UWP GWW met: bijlagen 1-15 4. Reacties vooroverleg 3.1.1 Bro, Gommerwijk West-West, 5. Exploitatieplan Gommerwijk West-West, 6. Bijlagen Exploitatieplan Gommerwijk West-West: bijlagen 1-3 en 5-13 7. Bijlagen Exploitatieplan Gommwerwijk West-west: bijlage 4 LIOR, incl. 35 bijlagen 8. Planschade risicoanalyse 9. Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan GWW 10. zienswijzen (geanonimiseerd) uitwerkingsplan en exploitatieplan GWW

Voorgesteld besluit: 1. De zienswijzen, zoals beschreven in de ‘Nota van Zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West’, deels gegrond en deels ongegrond te verklaren; 2. Het uitwerkingsplan Gommerwijk West-West met IMRO-code NL.IMRO.0388.UWPGommerwijkww-VA01 vast te stellen; 3. Het exploitatieplan Gommerwijk West-West vast te stellen, met IMRO-code NL.IMRO.0388.EPGommerwijkww-VA01

Inleiding De gemeenteraad van Enkhuizen heeft op 19 februari 2008 het (moeder)bestemmingsplan Gommerwijk West-West vastgesteld en dit bestemmingsplan is op 29 augustus 2009 onherroepelijk in werking getreden. Dit bestemmingsplan voorziet in een uitwerkingsverplichting van een woonwijk met ten hoogste 700 woningen. Van dit moeder-bestemmingsplan is fase 1A (Kadijken) inmiddels uitgewerkt én gerealiseerd in 2012: 82 woningen. Bij besluit van 30 september 2015 zijn er 4 woningen toegevoegd (totaal dus 86 woningen). Begin 2019 is de gemeente actiever met de voorbereidingen begonnen om het resterende deel van het moeder-bestemmingsplan uit te werken tot een uitwerkings-bestemmingsplan Gommerwijk West-West (UWP-GWW) voor 510 woningen en zijn gesprekken gestart met grondeigenaren om de resterende gronden op minnelijke wijze te verwerven. Dat laatste is niet gelukt. Vervolgens heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 24 maart 2021 bij uitspraak de raad opgedragen voort te maken met de uitwerking en geadviseerd om een (globaal) uitwerkingsplan GWW te maken. Omdat niet met alle eigenaren afspraken konden worden gemaakt over het zogeheten kostenverhaal en andere uitvoeringszaken voor de woonwijk is een zogeheten Exploitatieplan opgesteld waarmee alsnog publiekrechtelijke deze aspecten worden geregeld.

1

Het ontwerp exploitatieplan Gommerwijk West-West heeft, gelijktijdig met het ontwerp Uitwerkingsbestemmingsplan Gommerwijk West-West met ingang van 11 februari 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft ingevolge artikel 6.14 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening iedereen schriftelijk of mondeling bij de gemeenteraad van de gemeente Enkhuizen een zienswijze over het ontwerp exploitatieplan en het ontwerp uitwerkingsplan kenbaar kunnen maken. De ter inzage termijn liep tot en met 24 maart 2022. Tegen beide ontwerpplannen zijn in totaal 13 schriftelijke zienswijzen ingediend: 9 over het ontwerp uitwerkingsplan (up); 2 over het ontwerp exploitatieplan (ep); 2 over zowel het ontwerp uitwerkingsplan als het ontwerp exploitatieplan (up/ep). Alle zienswijzen zijn binnen de termijnen ingediend en daarmee ontvankelijk. Beoogd effect Het doel van het uitwerkingsplan is om in GWW 510 woningen te realiseren, ingepast in een mix van verschillende woningtypen zoals voorgeschreven is in moeder-bestemmingsplan. Het gaat om vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen, woningen in en aan het water en appartementen. Doel van het exploitatieplan is om het mogelijk te maken de kosten van de grondexploitatie te verhalen op de eigenaren van zijn/haar in het plan betrokken grond.

Tevens om (kwaliteits)eisen te stellen aan de gebiedsinrichting, fasering en voortgang van de ontwikkeling. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) In de uitspraak van de Raad van State van 12 september 2018 is de bevoegdheid van de raad voor de uitwerking van GWW bevestigd in de volgende passage: ‘Het plan is bij besluit van de raad van de gemeente Enkhuizen van 19 februari 2008 vastgesteld. Vervolgens heeft het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland het plan op 14 oktober 2008 goedgekeurd. Op grond van het recht zoals dat tot 1 juli 2008 luidde en dat op het plan van toepassing is, kon bij een bestemmingsplan worden bepaald dat het college volgens bij het plan te geven regels het plan moet uitwerken, tenzij de raad zich deze bevoegdheid zelf heeft voorbehouden. Nu in het plan is opgenomen dat de raad de bestemming moet uitwerken, moet ervan worden uitgegaan dat de raad deze bevoegdheid aan zichzelf heeft voorbehouden. Noch in de Invoeringswet Wro noch in enige andere regeling is bepaald dat, indien een bestemmingsplan dat tot stand is gekomen onder de werking van de WRO en daarin is geregeld dat een uitwerkingsplicht bij de raad berust, die plicht inmiddels bij het college ligt. Een dergelijk bestemmingsplan blijft in dit opzicht dus gelden zoals het is vastgesteld en goedgekeurd.

Dit betekent dat niet het college, maar de raad het bevoegde orgaan is om de bestemming uit te werken.’ In artikel 6.2 van het moeder-bestemmingsplan is bepaald dat de gemeenteraad het plan met in achtneming van de kaders uitwerkt overeenkomstig artikel 11 van de WRO. Nadien is de WRO opgevolgd door de nieuwe Wro. Op grond van de overgangsregeling in artikel 9.1.5. eerste lid geldt dat een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 11 WRO wordt gelijkgesteld met een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid onder b van de Wro. In dat artikel staat dat het college van B&W uitwerkt, maar gelet op de bovenstaande uitspraak van 12 september 2018 is dat dus voor GWW de gemeenteraad. Voor het door een ieder kunnen indienen van zienswijzen die betrokken dienen te worden bij deze besluitvorming ligt de basis in artikel 3.9a van de Wro welke de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure van Afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) aanwijst. De gemeenteraad moet op grond van art. 6.12 Wro een Exploitatieplan vaststellen, gelijktijdig met een uitwerkings-bestemmingsplan of een uitwerkingsplan zoals hier aan de orde, wanneer de publiekrechtelijke kosten (bijv. verkeer, groen, water, nutvoorzieningen, kunstwerken e.d.) niet of niet geheel via gemeentelijke grondverkoop of anterieure overeenkomst met andere grondeigenaren is verzekerd.

Argumenten 1.1 Er zijn zienswijzen ingediend tegen het uitwerkingsplan. Deze zijn beantwoord in de Nota van zienswijzen. Op sommige onderdelen hebben de zienswijzen geleid tot aanpassing van het uitwerkingsbestemmingsplan, te weten: - In lid 4.5 van de toelichting zijn twee opsommingen opgenomen over het hergebruik van materialen (zie nota van zienswijzen, zienswijze 13, Ad. 2.) ;

2

-

In lid 5.2.2 van de toelichting is de tekst vervangen en aangevuld met een correcte afstand en motivatie waarom deze voldoende wordt geacht (zie nota van zienswijzen, zienswijze 7, Ad.1); - Bij de regels is in artikel 6.5 en 7.5 een lid opgenomen over de voorwaardelijke verplichting te voldoen aan de landschappelijke inpassing volgens het Beeldkwaliteitsplan GWW (zie nota van zienswijzen, zienswijze 11, Ad. 1.); - In het Beeldkwaliteitsplan is artikel 3.1.1 toegevoegd met daarin de kaders voor landschappelijke inpassing (zie nota van zienswijzen, zienswijze 11, Ad. 2.) - In het Beeldkwaliteitsplan is in artikel 3.3.5 de zinssnede verwijderd die een overstek bij daken verplicht stelde (zie nota van zienswijzen, zienswijze 3, Ad. 5.) - In de Watertoets en Watergebiedsplan (bijlage 12 en 13 van het bijlagenboek toelichting uitwerkingsplan GWW) is aangegeven dat het Hoogheemraadschap alleen het onderhoud voor haar rekening neemt indien er sprake is van publiek belang. De overige zienswijzen en/of onderdelen van de ingebrachte zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassingen van het uitwerkingsplan en zijn niet gegrond. 1.2 Er zijn zienswijzen ingediend tegen het exploitatieplan.

Deze zijn beantwoord in de Nota van zienswijzen Op sommige onderdelen hebben de zienswijzen geleid tot aanpassing van het exploitatieplan, te weten: - In het exploitatieplan zijn op drie plekken in de tekst onjuiste kavelnummers genoemd. Het exploitateiplan is zo aangepast dat op de betreffende plekken de juiste kavelnummers zijn opgenomen, zijnde: 385 tot en met 388 (zie nota van zienswijzen, zienswijze 9, Ad. 5., zienswijze 10, Ad. 3.1.d, zienswijze 12, Ad. 3.1.d). - Ter verduidelijking is in het exploitatieplan onder hoofdstuk 3 opgenomen dat het instrument ‘onteigening’ ook geldt voor de uitgeefbare gronden wanneer blijkt dat de eigenaren niet binnen de jaren van de faseringsregel over (willen) gaan tot ontwikkeling (zie nota van zienswijzen, zienswijze 10, Ad. 5.1. en zienswijze 12, Ad. 5.1.) De overige zienswijzen en/of onderdelen van de ingebrachte zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassingen van het exploitatieplan en zijn niet gegrond. 2.1 In het plangebied is een stedenbouwkundige uitwerking vormgegeven in een parkomgeving waar ‘landschappelijk wonen’ het centrale thema is met veel groen en water De uitgangspunten voor het stedenbouwkundig casco en de verkavelingsopzet vinden hun oorsprong in de Stadsvisie Enkhuizen 2030 en de Structuurvisie Enkhuizen 2020.

Belangrijk hierbij is dat GWW een groene invulling met veel water krijgt in aansluiting op het Streekbos en in samenhang met de groenzone langs de Haling. Ruimte, groen, water, recreatie, een extensieve vorm van wonen en een ecologische verbinding worden gecombineerd tot een nieuw woongebied in een waterrijke parkomgeving. Het centrale woonthema is ‘landschappelijk wonen’. De wijk is opgezet in zeven verschillende woonthema’s, te weten: • wonen aan de oever; • wonen in het water (appartementen en kavels); • wonen in het riet (appartementen en terraswoningen); • wonen aan de bosrand; • wonen in een parkomgeving; • wonen aan het lint. Aan de oost- en westzijde, direct grenzend aan het plangebied, wordt een robuuste groenstrook gerealiseerd als respectievelijk buffer voor de bestaande woonwijk en als overgangszone naar het Streekbos. In de groenvoorziening wordt ruimte gereserveerd voor speelvoorzieningen. Deze en andere ruimtelijke aspecten zijn vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan, behorende bij het uitwerkingsplan GWW. Uit het beeldkwaliteitsplan volgen op een later moment criteria voor de concrete welstandelijke beoordeling van de bouwplannen. Het oppervlaktewater in het plangebied GWW wordt grotendeels bevaarbaar gemaakt en aangesloten op het oppervlaktewater van omliggende vaarroutes.

Op basis van de stedenbouwkundige uitwerking zijn er 510 woningen ingepast in een mix van verschillende woningtypen zoals voorgeschreven is in moeder-bestemmingsplan. Het gaat om

3

vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen, woningen in en aan het water en appartementen. In de plankaart (verbeelding), behorende bij het uitwerkings-bestemmingsplan, is ‘Wonen-2’ globaal gedefinieerd, waardoor er de nodige flexibiliteit in het plan wordt aangebracht. 2.2 De milieuaspecten zijn onderzocht in het uitwerkings-bestemmingsplan en vormen geen belemmering voor de uitwerking van het plan Gezien de resultaten van de opgestelde Aanmeldnotitie zijn er geen onaanvaardbare, nadelige gevolgen voor natuur en milieu en is een verdere MER-beoordeling niet nodig (zie bijlage 3 Toeliching UWP, bijlage 14). Dit wordt bevestigd door de RUD. 2.3 De maximale waarden voor geluid worden niet overschreden Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidbelasting op een aantal (nieuw te bouwen) woningen vanwege het verkeer op de Haling (7) en De Gouw (5) respectievelijk 54 dB en 52 dB bedragen. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden, maar de maximaal te ontheffen waarde van 63 dB niet. Voor 7 woningen met betrekking tot de Haling en voor 5 woningen met betrekking tot De Gouw dient in het kader van de Wet geluidhinder een hogere waarde vastgesteld te worden.

Voor de woningen waarvoor een hogere waarde wordt vastgesteld, dient ten behoeve van de aanvraag van de omgevingsvergunning aanvullend aangetoond te worden dat voldaan kan worden aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012 ten aanzien van de geluidwering van de gevel. College heeft gelijktijdig met de ter inzagelegging van het uitwerkingsbestemmingsplan en het exploitatieplan GWW, de ‘Ontwerpbeschikking hogere waarde Wet Geluidhinder GWW’ gepubliceerd en ter inzage gelegd. Hierop zijn geen zienswijzen ingebracht. Vaststelling van een hogere waarde Wet geluidhinder is een bevoegdheid van het college, in dient genomen te zijn vóór een ruimtelijk besluit (i.c. het uitwerkingsplan). In haar vergadering van d.d. heeft het college besloten de hogere waarde Wet geluidhinder GWW vast te stellen.

3.1 Kostenverhaal en locatie-eisen via een Exploitatieplan De gemeente moet op grond van art. 6.12 Wro een exploitatieplan vaststellen, gelijktijdig met een uitwerkingsbestemmingsplan, wanneer de publiekrechtelijke kosten (bijv. verkeer, groen, water, nutvoorzieningen, kunstwerken e.d.) niet of niet geheel via gemeentelijke grondverkoop of anterieure overeenkomst met andere grondeigenaren is verzekerd. Dit geldt ook voor een uitwerkingsbestemmingsplan dat op grond van een (moeder)bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting, dat onder de voormalige Wro tot stand is gekomen, zoals bij GWW aan de orde is. In bijgevoegd Exploitatieplan GWW zijn alle publiekrechtelijke kosten in beeld gebracht, de fasering en de locatie-kwaliteits-aspecten. De fasering is nu zo dat eerst het noordelijk deel van GWW wordt ontwikkeld, het zuidelijke deel volgt daarna. Kanttekeningen / alternatieven Er is een planschaderisico analyse voor het totale plangebied gemaakt bij de opstelling van het uitwerkingsplan/exploitatieplan. Conclusie van deze analyse is dat er van planschade geen sprake is. In dit verband merken wij op dat Mts. Zwaan van het moeder-bestemmingsplan op 19 februari 2014 een verzoek om planschade had ingediend en dat uiteindelijk de Raad van State concludeerde dat er geen sprake was van planschade.

Het uitwerkingsplan kan niet zonder exploitatieplan worden vastgesteld omdat niet alle gronden in bezit zijn van de gemeente en er ook geen afspraken over de van de ontwikkeling gemaakt zijn met de grondeigenaren (uitvoering en kostenverhaal). De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de ‘fictie’ dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat onder ander een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal.

4

Voor wat betreft het zogenaamde ‘Didam’-arrest van 26 november 2021 ECLI:NL:HR:2021:1778 wordt het volgende opgemerkt. Dit arrest is aan de orde als de gemeente via een anterieure overeenkomst haar grondeigendommen 1:1 zou willen verkopen aan een ontwikkelaar zonder daarbij andere gegadigden in de gelegenheid te stellen om mee te dingen. In deze fase, zijnde de vaststelling van het uitwerkingsbestemmingsplan/exploitatieplan GWW is dat nog niet aan de orde. Er zijn immers (nog) geen afspraken gemaakt hierover (anterieure overeenkomst, verkoop). Opgemerkt zij dat de huidige grondeigenaar wel zelf de ontwikkeling ter hand mag nemen. Dat wordt ook wel zelfrealisatie genoemd. Uiteraard is hij daarbij gehouden aan de kaders / regels van het uitwerkingsbestemmingsplan én het exploitatieplan. Het kostenverhaal vindt dan plaats bij het verlenen van de Omgevingsvergunning. Na vaststelling van het uitwerkingsbestemmings- en exploitatieplan, ontvangt uw gemeentebestuur nog een nader advies over de ontwikkelstrategie voor GWW. Daarin zal ook nadrukkelijk aandacht worden besteed aan genoemd arrest. Alternatieven: Er zijn geen realistische alternatieven. Draagvlak Het vigerende moeder-bestemmingsplan GWW is destijds met de gebruikelijke inspraak / ter inzage vereisten tot stand gekomen.

Op 30 november 2021 heeft het college besloten om het concept uitwerkingsplan GWW vrij te geven voor vooroverleg met betrokken (overheids)instanties als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro. Dit is gebeurd en er zijn zogeheten overlegreacties ontvangen. In bijlage 4 zijn de reacties weergegeven en is aangegeven welke reacties hebben geleid tot aanpassingen van het uitwerkingsplan. De reacties hebben niet geleid tot fundamenteel grote/ingrijpende wijzigingen. Beide ontwerpplannen hebben zes weken conform de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afd. 3.4 Awb ter inzage gelegen, waarmee voldaan is aan de inspraakverplichting. Bij de op een later moment te maken concrete inrichting van de openbare ruimte zal het college een participatietraject opstarten met de toekomstige bewoners en andere geïnteresseerden. Planning, evaluatie en verantwoording Nadat het uitwerkingsbestemmingsplan en het exploitatieplan door de raad zijn vastgesteld, worden beide plannen voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Dit wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd. Tijdens deze periode is het mogelijk om beroep aan te tekenen tegen beide plannen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Beide plannen zijn onherroepelijk wanneer er binnen de beroepstermijn geen beroep is ingesteld.

Financiën Ter afdekking van de plankosten, de kosten voor de aanleg/inrichting van de openbare ruimte en het planologisch risico is een exploitatieplan opgesteld. De gemeente moet op grond van art. 6.12 Wro een exploitatieplan vaststellen, gelijktijdig met een uitwerkingsbestemmingsplan, wanneer de publiekrechtelijke kosten (bijv. verkeer, groen, water, nutvoorzieningen, kunstwerken e.d.) niet of niet geheel via gemeentelijke grondverkoop of anterieure overeenkomst met andere grondeigenaren is verzekerd. Bijgevoegd exploitatieplan laat zien dat de exploitatiekosten niet hoger zijn dan de exploitatie opbrengsten. Daarnaast is het resultaat voor de gemeente als grondeigenaar positief. Met het vaststellen van het uitwerkingsbestemmingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West West is een belangrijke stap gezet in de realisatie van deze nieuwe woonwijk. Met het verkrijgen van de bouwtitels vanuit het uitwerkingsplan, en de kostenverhaalregels en uitvoeringsregels vanuit het exploitatieplan, is in feite deze gebiedsontwikkeling overgegaan van de ‘haalbaarheidsfase’ naar de ‘realisatiefase’.

Met het bovenstaande bevinden de gemeentegronden in het plangebied zich in het transformatieproces van ‘strategische gronden’ naar ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE), hetgeen een geschikt maar ook noodzakelijk moment is om voor het gemeentedeel een grondexploitatie (Grex) vast te stellen en te openen.

5

Enkhuizen, 14 juni 2022 Burgemeester en wethouders van Enkhuizen De secretaris, De burgemeester,

Mevr. N.A. Hellingman-Kuiper

Dhr. E.A. van Zuijlen

6