Bijlage 4 Advies RO principeverzoek - 40-50 extra recreatiewoningen

advies RO op principeverzoek bouw 40-50 extra recreatiewoningen 13-1-2025 Geraadpleegde documenten Ladder voor duurzame verstedelijking dd 21-10-2025 Notitie Principeverzoek dd 2025-11-18 Presentatie Raad ontwikkelingsperspectief dd 08-122025 Principeverzoek via website

Rho Adviseurs Rho Adviseurs Rho Adviseurs

21 oktober 2025 18 november 2025 8 december 2025

Rho Adviseurs

9 december 2025

Advies In principe kan medewerking worden verleend aan de ontwikkelingen. Hierbij dient er wel een uitwerking plaats te vinden, en aangetoond worden dat er een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is. Er moet een balans zijn tussen de private ontwikkeling (de huisjes) en het openbare programma (speelvoorzieningen) en de wandelroute. Gezien de complexiteit wordt geadviseerd om voor alle drie de aanvragen een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in te dienen. Daarnaast is er sprake van een bindend adviesrecht van de gemeenteraad van Enkhuizen op basis van het besluit ‘Bindend advies’ (30-12-2023). En er is sprake van verplichte participatie op basis van het besluit ‘Verplichte participatie’ (30-12-2023). Aanleiding Het in 2022 onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplan ‘Enkhuizerzand en IJsselmeergebied’ is in 2019 eerder gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van Enkhuizen. In de tussentijd is de realisatie van het vakantiepark verder gebracht. De economische context is volgens EuroParcs echter veranderd. In de raadsvergadering van 8 december 2025 is door de aanvrager (EuroParcs) aangegeven dat het economisch noodzakelijk is om extra opbrengsten te genereren. Dit is onder andere nodig voor de financiering van de kustboog. Om de extra inkomsten te genereren is als oplossing gekeken naar het realiseren van extra recreatiewoningen.

In totaal gaat het om maximaal 60 recreatiewoningen. Hiervoor zijn in een presentatie drie mogelijke locaties weergegeven (Presentatie Raad ontwikkelingsperspectief dd 08-12-2025). De extra recreatiewoningen passen niet binnen het vigerende bestemmingsplan, onderdeel van het omgevingsplan van de gemeente Enkhuizen, en het geldende beeldkwaliteitsplan. Hoewel er nog geen concrete uitwerking van het projectidee beschikbaar is, wordt er in dit document gekeken naar de benodigdheden voor medewerking aan een ruimtelijke procedure.

Verzoek EuroParcs verzoekt de gemeente om medewerking te verlenen aan een ruimtelijk proces om de realisatie van extra recreatiewoningen mogelijk te maken. Uit de bijgevoegde stukken volgt dat het gaat om de volgende locaties en wijzigingen: 1. Wijziging/afwijking van de bestemming van de gronden rondom het zwembad zodat maximaal 30 recreatiewoningen in een strand- en duinlandschap mogelijk worden.

2. Wijzigen/afwijking van de bestemming van de gronden van de schapenweide direct ten noorden van het Enkhuizerzand zodat maximaal 20 recreatiewoningen in een landschap met moerasnatuur mogelijk worden.

3. Wijzigen/afwijking van het maximaal toegestane oppervlak bebouwing binnen de bestaande bestemming ‘Recreatie –Camping’ rondom de haven van de zeilschool en/of de mogelijkheid om op het toeristisch kampeerterrein permanente recreatieverblijven te plaatsen, zodat de plaatsing van maximaal 10 recreatiewoningen mogelijk wordt.

Strijdigheden 1. Locatie zwembad Op de locaties rond het zwembad gelden de bestemmingen ‘Recreatie – Zwembad’ en ‘Recreatie – Dagrecreatie’, en op een klein gedeelte ‘Bedrijfs – Nutsvoorziening’. Binnen alle bestemmingen passen maximaal 30 recreatiewoningen niet (artikel 3.1, 10.1 en 12.1 van het bestemmingsplan). Er zijn geen bouwvlakken aanwezig. Daarom is het voornemen ook strijdig met de bouwregels (artikel 3.2, 10.2, 12.2). Op de gehele locatie geldt de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’. Binnen de vrijwaringszone zijn geen gebouwen mogelijk. Hiervan kan worden afgeweken per omgevingsvergunning, mits er positief advies is ontvangen van het Hoogheemraadschap (artikel 25.1.2). Ook geldt de gebiedsaanduiding ‘milieuzone – drinkwaterwinning’ en de daarbij behorende regels uit artikel 25.5. De landschappelijke inpassing in de vorm van een strand- en duinlandschap past wel binnen de huidige bestemmingsregels. 2. Locatie schapenweide Op de locatie schapenweide geldt de bestemming ‘Groen’. Binnen deze bestemming passen maximaal 20 recreatiewoningen niet (artikel 6.1 van het bestemmingsplan). Daarnaast zijn op deze gronden op basis van de bouwregels uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde toegestaan (artikel 6.2). Recreatiewoningen zijn aan te merken als gebouwen en zijn daarmee in strijd met de bouwregels.

Er zijn geen bouwvlakken aanwezig waarbinnen gebouwen zijn toegestaan.

Op de gehele locatie geldt de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’. Binnen de vrijwaringszone zijn geen gebouwen mogelijk. Hiervan kan worden afgeweken per omgevingsvergunning, mits er positief advies is ontvangen van het Hoogheemraadschap (artikel 25.1.2). Ook geldt de gebiedsaanduiding ‘milieuzone – drinkwaterwinning’ en de daarbij behorende regels uit artikel 25.5. De beoogde landschappelijke inrichting in de vorm van een landschap met moerasnatuur past op zichzelf binnen de bestemming ‘Groen’, maar de realisatie van recreatiewoningen niet. 3. Locatie zeilschool Op de locatie rondom de haven van de zeilschool geldt de bestemming ‘Recreatie – Camping’. Binnen deze bestemming passen maximaal 10 recreatiewoningen niet (artikel 9.1 van het bestemmingsplan). Er is uitsluitend verblijfsrecreatie in kampeermiddelen en niet-permanente kampeermiddelen toegestaan. Voor zover de recreatiewoningen worden gerealiseerd binnen de aanduiding ‘gemengd’, is het voornemen tevens strijdig met het maximaal toegestane bebouwde oppervlak en/of de maatvoeringen zoals vastgelegd via de aanduidingen ‘maximum bebouwd oppervlak (m2)’ en ‘maximum bouwhoogte (m)’ (artikel 9.2.1). Op de gehele locatie gelden de gebiedsaanduidingen ‘vrijwaringszone – dijk’ en ‘milieuzone – drinkwaterwinning’, met de daarbij behorende regels uit artikel 25.1.2 en artikel 25.5 van het bestemmingsplan.

Toetsing: Het voornemen is in strijd met het omgevingsplan. Er zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden. Om het voornemen mogelijk te maken dient er een wijziging van het omgevingsplan vastgelegd te worden of een omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA) te worden verleend. Een omgevingsvergunning voor een BOPA kent de voorkeur. De omgevingsvergunning kan, op grond van artikel 8.0a, lid 2, Bkl, worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) als voldaan wordt aan de beoordelingsregels van artikel 8.0b en 8.0e van het Bkl. Ook dient er een toetsing te zijn aan relevante gemeentelijk, regionale, provinciaal en Rijksbeleid:      

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Omgevingsvisie NH2050 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 Stadsvisie Enkhuizen Structuurvisie Enkhuizen 2020 Beeldkwaliteitsplan herontwikkeling recreatieoord Enkhuizerzand

In de huidige aanvraag mist dit nog. Daarnaast dient er nog een positief advies met betrekking tot de beeldkwaliteit te worden afgegeven, conform afspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer. Ook is advies van de raad en participatie verplicht conform gemeentelijke beleidsregels (besluit ‘Verplichte participatie’ en ‘Bindend advies’ (30-12-2023)). Navolgend worden de instructieregels uit het Bkl en het advies met betrekking tot beeldkwaliteit behandeld. ETFAL De volgende punten dienen in een aanvraag in ieder geval terug te komen om de aanvraag in behandeling te nemen:                  

Ladder voor duurzame verstedelijking – Reeds bijgevoegd. Omgevingsveiligheid Verkeer en parkeren Trillingen Geluid Geur Luchtkwaliteit Schaduw en windhinder Archeologie / archeologische beleidskaart Overig cultureel erfgoed Bodem Water Ecologie – gebiedsbescherming (Natura 2000 / NNN) Ecologie – soortenbescherming Duurzaamheid Gezondheid Kabels en leidingen Financiële uitvoerbaarheid

Er zijn nog geen onderzoeken of motivering ingediend met de aanvraag waar uit blijkt dat voldaan kan worden aan de omgevingsaspecten. Deze dienen bijgevoegd te worden in de aanvraag.

Beeldkwaliteit supervisor Relatie met Beeldkwaliteitsplan dd 2015 / aanvulling dd okt 2019 In het beeldkwaliteitsplan zijn de kaders voor een ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsontwikkeling opgetekend. Naast nieuw programma (openbaar en privaat), wat de bewoners van de stad en de aantrekkelijkheid van de stad zal vergroten, wordt er met de ontwikkeling op aangestuurd een goede relatie tussen de stad en het IJsselmeer te leggen. Een belangrijk onderdeel voor de beleving van het IJsselmeer (prominent onderdeel van de ‘schatkaart’) is een openbaar toegankelijke wandelroute vanuit de stad, via de kuststrook, naar het noorden. Tijdens een wandeling ervaart men de nabijheid van het water vanuit diverse vrijgehouden zichtcorridors. Ter hoogte van het recreatiepark loopt men parallel aan de waterrand naar de noordelijk gelegen stranden. Onderweg worden speelvoorzieningen (voor kinderen en honden) gepasseerd. Na het passeren van het zwembad loopt de route parallel aan het nieuwe strand en kan worden doorgewandeld tot het uitzichtpunt op de langtong. Conform het BKP loopt de wandelroute alleen ter hoogte van het recreatiepark langs huisjes. Hier zullen recreanten over ruim 500 meter (A.) uitkijken over de passerende wandelaars.

Dit heeft invloed op wederzijdse privacy en beleving van het IJsselmeer, maar door de afstand en inrichting van het gebied tussen de huisjes en wandelpad zal die privacy redelijk geborgd worden. De rest van de route (gele lijn) is langs openbare programma’s voorzien.

Beoogde route (gele lijn) conform BKP

Voorgestelde verandering Met het voorstel om extra woningen (ter hoogte van B.) aan te leggen zal er een deel van de beoogde openbaarheid worden ingewisseld door commerciële recreatiewoningen met nog meer ‘ogen’ op passanten. Het IJsselmeer blijft prominent in beeld, maar men zal over een groter deel (circa 400

meter extra) langs een geprivatiseerd gebied (B.) lopen. Hiermee zal de beoogde balans tussen openbaar en private gebieden veranderen en met name het gevoel van een publieke wandelroute worden aangetast.

Overzicht nieuwe private ontwikkeling langs kustroute

Naast het initiatief rond het zwembad wordt er voorgesteld maximaal 10 woningen bij de haven op de landtong te situeren. Dit zijn vaste recreatiewoningen op de plek waar camperplaatsen zijn voorzien. Deze woningen zullen vanwege hun permanente situering invloed hebben op het zicht op het IJsselmeer, maar dat is relatief. Op een groot aantal dagen in het seizoen zouden hier ook campers kunnen staan die het uitzicht beïnvloeden Advies De gronden boven de haling (schapenweide) vallen buiten de scope van het beeldkwaliteitsplan. De ontwikkeling is echter (in een bijzonder en afwijkende setting) voorstelbaar als aanvulling op het pallet aan recreatiewoningen. Vanuit de beoogde en geborgde kwaliteiten die zijn vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan hebben de zes ingetekende recreatiewoningen naast de haven een zeer betrekkelijke invloed. De ontwikkeling van permanente woningen op deze plek is niet wenselijk, maar vanuit de nadrukkelijke zoektocht van de ontwikkelaar kan hiermee ruimtelijk worden ingestemd. De voorgestelde ontwikkeling om rond het zwembad (locaties B.) extra recreatiewoningen aan te leggen is ruimtelijk niet wenselijk. De woningen gaan ten koste van het openbaar programma of gebieden waar men kan recreëren. Daarnaast zal het de openbare beleving van het wandelpad langs de kustlijn negatief beïnvloeden.

Binnen de kaders van het BKP is het voorstelbaar om een bescheiden aantal woningen op het terrein van het zwembad te ontwikkelen. Omdat deze ontwikkeling binnen de huidige bosschage van het zwembad plaats vindt, heeft dat een zeer beperkte invloed op de beoogde en vastgestelde ruimtelijke kwaliteiten. Het blijft wel een aandachtspunt hoe de woningen richting de openbare wandelroute worden geplaatst. Hier moet het ‘openbaar gevoel’ van de wandelaar optimaal worden geborgd.

Op de afbeeldingen hieronder in de beoogde situatie opgetekend, de plekken waar extra huisjes worden voorgesteld en ten derde plekken waar vanuit het BKP enkele recreatiewoningen voorstelbaar zijn. Binnen deze contour zijn recreatiewoningen voorstelbaar mits de balans tussen private ontwikkeling (de huisjes) en het openbare programma (speelvoorzieningen) en de wandelroute geborgd blijft.

Beoogde situatie BKP

Voorgestelde locaties extra huisjes

Mogelijkheden vanuit het BKP

Ruimtelijke procedure en onderzoeken Er wordt geadviseerd om meerdere BOPA’s aan te vragen voor de verschillende locaties. Hiermee wordt voorkomen dat vertraging in één procedure, effect heeft op een ander. Daarnaast kunnen onderzoeken los van elkaar worden uitgevoerd, alhoewel dat geen vereiste is (denk aan AERIUS). Conclusie Mits er aangetoond voldaan wordt aan de in dit document genoemde punten, kan er medewerking worden verleend aan het voornemen.