Bijlage 4.8 Financiele bijlage Fakton

Bijlage financiële toelichting Onderhavige bijlage dient ter onderbouwing van de bedragen genoemd in de VSO. Onderstaande tabel geeft een samenvatting van de financiële onderdelen van de VSO. Hierna volgt per onderdeel een beknopte toelichting van de bedragen. A B

Saldo voor evenwichtige verdeling AO Twee jaren aanvullend onderhoud en beheer openbare ruimte Zwembad met verplichting Publieke Voorziening Zwembad - subsidie verduurzaming Zwembad - upfront subsidiebetaling 10 jaar DAEB Zwembad - Waarde subsidies jaar 11 jaar – jaar 20 Saldo Afgerond

C C C C

= -

€ 1.135.200,€ 10.000,-

-

€ 9.800.000,-

+ +

€ 1.000.000,€ 3.804.000,-

+

€ 3.870.000,-

= =

€ 800,€ 0,-

A: Saldo voor evenwichtige verdeling AO Tussen de gemeente en EES is discussie ontstaan over de evenwichtige verdeling van rechten en plichten onder de Anterieure Overeenkomst d.d. 23 oktober 2018 (hierna: AO). De inhoud van de AO wordt als gevolg van de VSO echter ook aangepast: de door de gemeente aan exploitant (EES) verschuldigde kwaliteitsbijdrage komt te vervallen. Per saldo heeft de discussie tussen de gemeente en EES betrekking op een bedrag van € 1.135.200,-, zie navolgende tabel. Verschil waardering Gloudemans(spoor 2) en koopsom AO Vervallen kapitaalinjectie kwaliteitsbijdrage Saldo voor actualisering evenwichtige verdeling AO 

1

€ 2.500.000,=

€ 1.364.800,€ 1.135.200,-

De Gemeente en EES hebben op basis van de waardering van Gloudemans gesproken over een actualisering van de evenwichtige verdeling van rechten en plichten. Partijen zijn overeengekomen om als vertrekpunt voor deze actualisering aan te sluiten bij ‘’spoor 2’’ zoals deze door Gloudemans gewaardeerd is: afgerond een onevenwichtigheid van € 2.500.000,-. Dit is het verschil tussen (i) de marktwaarde op basis van de afspraken van de AO en (ii) de in de AO opgenomen koopsom. i. Gloudemans heeft op verzoek van partijen voor negen scenario’s (sporen) een waardering opgesteld. In deze waarderingen zijn verschillende peilmomenten en verschillende planologische mogelijkheden beschouwd. Voor de actualisering van de evenwichtige verdeling hanteren partijen de marktwaarde die de rechten en verplichtingen zoals vastgelegd in de AO per peildatum 28 november 2017 1 vertegenwoordigden. Dit is ‘’spoor 2’’ van Gloudemans zoals omschreven in het Deskundigenadvies | Recreatieoord Enkhuizer Zand met kenmerk 1557.13-D1c1 (concept) d.d. 15-11-2022 en de daaropvolgende notitie 1556.12-N7c1/fs/s

Op 28 november 2017 is de herontwikkeling van het gebied – na de taxatie van de bieding – definitief gegund aan OREZ B.V. de rechtsvoorganger van EES

(definitief) d.d. 7-12-2022. Conform waardering van Gloudemans bedraagt de marktwaarde van spoor 2: € 2.830.000,-. ii. De koopsom is in de AO gesteld op € 355.000,-.

Toelichting op de waardering van Gloudemans In het kader van het overleg tussen de gemeente en EES is aan Gloudemans gevraagd om een objectieve waardering op te stellen. In de opdracht is aan Gloudemans gevraagd om de waarde van het samenstel van rechten en verplichtingen in negen verschillende scenario’s te bepalen (de zogenaamde ‘’sporen’’). In totaal bepaalde Gloudemans negen scenario’s voor de waarde (de uitkomsten van de negen ‘’sporen’’). Deze negen benaderingen verschillen in peilmomenten, planologische mogelijkheden en contractuele mogelijkheden. De uitkomsten van de waardering van Gloudemans voor de negen ‘’sporen’’ variëren van € 225.000,- voor de waarde op basis van de gunningsleidraad per 12 mei 2015 tot € 7.390.000,- voor de waarde op basis van de AO inclusief twee allonges per 1 januari 2022. In het overleg tussen partijen is spoor 2 tot uitgangspunt genomen: de waarde op basis van de afspraken van de AO en het ontwerpbestemmingsplan 2019 gehanteerd. De AO is in 2018 gesloten op basis van dit plan. Omdat op 28 november 2017 de (her)ontwikkeling van het gebied definitief aan OREZ (rechtsvoorganger EES) is gegund is dit als waardepeildatum gehanteerd. De uitkomst van spoor 2 bedraagt een waarde van € 2.830.000,-. 

De in de AO onder artikel 6.3 (c) opgenomen kapitaalinjectie kwaliteitsbijdrage openbaar gebied ad € 1.364.800,- komt te vervallen als gevolg van artikel 6.2 van de VSO.

B: Openbaar gebied - twee jaar aanvullend onderhoud en beheer openbare ruimte 

Conform artikel 6.1 van de VSO neemt EES voor twee aanvullende jaren het onderhoud en beheer van het openbaar gebied voor haar rekening. Op basis van ervaringscijfers wordt voor de aanvullende onderhouds- en beheerskosten uitgegaan van een taakstellende stelpost van € 10.000,-.

C: Zwembad – EES/REES neemt zwembad over met de verplichting om de publieke voorziening te waarborgen en krijgt daarvoor een subsidie 





De marktwaarde van het zwembad op basis van een exploitatie waarbij de publieke voorziening verplicht in stand gehouden moet worden in een situatie ZONDER subsidie maar rekening houdend met een bijdrage/opbrengsten vanuit de nabijgelegen nieuwe camping en recreatiepark is door Van de Loosdrecht getaxeerd op - € 9.800.000,- (bron: Taxatierapport Recreatiebad Enkhuizerzand d.d. 23-08-2023 met waardepeildatum 28-09-2022). Conform artikel 5.1 van de VSO is de gemeente voornemens om een subsidie uit te keren van maximaal € 1.000.000,- voor de verduurzaming van het zwembad. De kosten voor verduurzaming zijn ook meegenomen in de hiervoor genoemde taxatie van Van De Loosdrecht. Conform artikel 5.4 van de VSO is de gemeente voornemens om een subsidie te verlenen voor het beheren van de dienst van algemeen economisch belang (DAEB) in verband met de publieke voorziening die door EES/REES wordt gewaarborgd. De hoogte van deze subsidie is gebaseerd op het Taxatierapport Recreatiebad Enkhuizerzand d.d. 23-08-2023. De jaarlijkse subsidie die de gemeente beoogd te verstrekken bedraagt € 562.600,- prijspeil 1 januari 2023. In verband met prijsstijging van kosten (personeel/salarissen, energiekosten, onderhoud, etc.) wordt dit bedrag jaarlijks, en voor het eerst per 1 januari 2024, geïndexeerd conform CPI. o Voor de eerste 10 jaar wordt de totale subsidie in één keer betaald.

De hoogte van deze upfront subsidiebetaling is bepaald door 10 jaar jaarlijkse subsidie contant te

o

2

maken naar het huidig prijspeil tegen een rentevoet van 4,5% 2. De contante waarde van de eerste 10 jaar subsidie bedraagt € 4.940.000,- hierop is het saldo voor de actualisering evenwichtige verdeling AO (zie A) in mindering gebracht. De upfrontbetaling komt hiermee uit op afgerond € 3.804.000,- (NCW@4,5%). Na deze 10 jaar wordt de subsidie jaarlijks uitgekeerd. Om de totale balans van de financiële afspraken op te kunnen maken is dit bedrag voor de vergelijkbaarheid ook uitgedrukt in een waarde per heden. Uitgaande van dezelfde rentevoet van 4,5% is dit een waarde van € 3.870.000,- (NCW@4,5%).

Het contant maken is het rekenkundig bepalen van de waarde in geld van vandaag van een toekomstige kasstroom. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van een disconteringsvoet / rentevoet.