Bijlage 3 Aanvulling rapport Gloudemans d.d. 17-12-22 (geanonimiseerd)

®,

Gloudemans

1557.13-N7c1/fs/s

NOTITIE versie 7-12-2022

Aan

:

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Betreft:

1»

Indicatie

:

(geanonimiseerd) en (geanonimiseerd)

Opgesteld

1.

Op

door

wijzigingen afgegeven

waarden

Aanleiding 1 december

2022

hebben

opdrachtgevers naar aanleiding van de vragen zijn gesteld opdrachtgevers conceptrapportage en de door opdrachtgevers nieuwe In verband met de dat moment verzochte spoed is er toen voor gekozen informatie. aangeleverde op om bedragen niet te indexeren en/of te faseren. Opdrachtgevers hebben kennis genomen van deze notitie daarvan op vrijdag 2 december gevraagd dit alsnog te doen. In deze notitie wordt en naar aanleiding dit verzoek. Taxateurs hebben de diverse ingegaan op bedragen geïndexeerd en in de eerdere zodat ook er dezelfde heeft grondexploitaties ingevoerd, fasering plaatsgevonden. Ook hierbij geldt, net als de notitie 1 dat de van er december, beperkte bij gezien tijd nadrukkelijk nog geen volledig onderzoek heeft kunnen plaatsvinden. Deze notitie moet derhalve gelezen worden als een meer gedetailleerde indicatie ten behoeve van de verdere gesprekken van partijen onderling, niet als een volledig aangepaste waardering. die

De eerdere 1.

Voor

taxateurs

de

betreft.

notitie verzonden

betreffen

een

aan

de

over

opmerkingen/vragen

binnen

een

door

vijftal onderwerpen,

te weten:

grondruil met Rijkswaterstaat is als uitgangspunt genomen dat een en ander budgetneutraal project past. Opdrachtgevers zien dit anders, daar dit de gronden buiten de barro-regeling Daarbij speelt dat het risico van deze grondtransacties wisselend bij de gemeente of bij EES

het

lag. 2.

De

vaargeul

kosten om 3.

4.

In

is

bij

een

met de boot

deel

bij

van

het

de

gebied

berekeningen te kunnen

buiten

komen

en

beschouwing gelaten, dit betreft echter de is derhalve bij alle varianten van toepassing

de

grondexploitatie wordt qua kosten tussen de varianten geen rekening gehouden met het wegvallen van een deel van de kosten vanaf het moment dat het villapark niet meer in het water wordt gebouwd en er geen havens meer worden gerealiseerd. In alle varianten te

is ervan uitgegaan dat er de mogelijkheid is om alle standplaatsen op de camping vrij verkopen. Er zijn in 2019 afspraken gemaakt tussen ontwikkelaar, gemeente en van standplaatsen op de bestaande camping over overgang naar de nieuwe camping, waarbij

verhuren/te

huurders

beperkingen zijn opgelegd nieuwe

informatie

en

met

dient een

betrekking standpunt

tot over

de

kostenstijging voor ingenomen te worden.

huurders.

Dit

is

voor

taxateurs

5.

De

verplaatsing van de zeilschool is op dit moment als kostenneutraal opgenomen in de diverse waarderingen. De verplaatsing betreft echter ook een uitbreiding van de functionaliteit, van een container de bestaande op camping naar een gebouw met mogelijkheden voor horeca, en een groepsaccommodatie bedrijfswoning. Gevraagd is ons standpunt te herzien.

Voor

de

uitwerking van deze vragen wordt verwezen naar de notitie die donderdag 1 december 2022 naar opdrachtgevers is verstuurd. Ten opzichte van deze uitwerking zijn een aantal punten aangepast, waar hieronder op wordt ingegaan. Blad

1/7

1557. 13-N7c1/fs/s

2.

Aanpassingen ten opzichte van notitie 01-12-2022

2. 1. Kosten Vaargeul in berekeningen Taxateurs hebben in de notitie van 1 december de kosten voor de vaargeul toegevoegd aan de waarderingen 3, 4, 8 en 9. In alle gevallen alleen als een nominaal bedrag van € 287. 894, 00, zonder indexering of fasering. In de huidige aanpassingen is dit bedrag wel geïndexeerd en gefaseerd. Hiertoe is aangesloten bij de methodiek zoals deze ook is gehanteerd voor de indexering en fasering van de kosten voor bouw- en woonrijp maken in het concepttaxatierapport welke op 15 november 2022 is uitgebracht. Daar in dat rapport de indexering over de totale geraamde kosten voor bouw- en woonrijp is toegepast en punt 2 voor dezelfde waarderingen geldt, maakt dat er voor gekozen is dit pas zichtbaar te maken na de toelichting op punt 2. 2. 2. Wegvallen kosten bij in het water bouwen van het villapark Taxateurs hebben in de notitie van 1 december de kostenverlaging door het wegvallen van kosten voor aanleggen van havens, grondaanwinning en dergelijke bij de waarderingen 3, 4, 8 en 9. In alle gevallen alleen als een nominaal bedrag van € 4. 500. 000, 00, zonder indexering of fasering. In de huidige aanpassingen is dit bedrag wel geïndexeerd en gefaseerd.

Hiertoe is aangesloten bij de methodiek zoals deze ook is gehanteerd voor de indexering en fasering van de kosten voor bouw- en woonrijp maken in het concepttaxatierapport welke op 15 november 2022 is uitgebracht. In dit eerste rapport heeft de indexering pas plaatsgevonden na optelling van alle kosten. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de totale kosten voor de varianten 3, 4, 8 en 9. Daarbij moet worden opgemerkt dat in de grondexploitatie waar genoemde bedragen zijn ingevuld, een deel van de andere kosten (voorbereiding, toezicht en uitvoering en de apparaatskosten) percentages betreffen van de kosten voor bouw- en woonrijpmaken. Dit heeft als logisch gevolg dat, daar waar in de notitie van 1 december, van de waarderingen 3, 4, 8 en 9 een bedrag van € 4. 500. 000, 00 is afgetrokken, in de grondexploitatie dit bedrag enerzijds is geïndexeerd én daarnaast andere kosten op basis van het geïndexeerde bedrag ook minder worden. Ook maakt de fasering dat een deel van de kosten gedurende de looptijd van de exploitatie verder worden geïndexeerd, wat niet altijd gelijkloopt met de indexatie van de opbrengsten. Dit verklaart mede de verschillen in de eerdere indicatieve aanpassingen uit de notitie van 1 december 2022 en deze notitie.

kosten bouw en woonrijp maken excl. water 1. – Voorbereidende werkzaamheden 2 – Villapark 3 – Vaargeul

28-11-2017

28-10-2019

1-1-2022

€

72. 500, 00

€

72. 500, 00

€

72. 500, 00

€ €

2. 190. 219, 53 287. 894, 00

€ €

2. 190. 219, 53 287. 894, 00

€ €

2. 190. 219, 53 287. 894, 00

4 – Openbaar gebied 5 – Zwembaai

€ €

3. 082. 628, 08 44. 520, 00

€ €

3. 082. 628, 08 44. 520, 00

€ €

3. 082. 628, 08 44. 520, 00

6 – Zeilschool 7 – Camping

€ €

409. 306, 30 1. 534. 340, 97

€ €

409. 306, 30 1. 534. 340, 97

€ €

348. 788, 93 1. 534. 340, 97

9 - Staartposten

€

990. 783, 15

€

990. 783, 15

€

982. 915, 90

Totaal Index 1, 8% Totaal na index

€ €

8. 612. 192, 03 -76. 478, 80

€ €

8. 612. 192, 03 220. 431, 58

€ €

8. 543. 807, 41 416. 278, 87

€

8. 535. 713, 23

€

8. 832. 623, 61

€

8. 960. 086, 27

Blad 2/7

1557. 13-N7c1/fs/s

2. 3.

Afspraken overgang bestaande standplaatshouders naar nieuwe camping

In de notitie van 1 december zijn de correcties voor de afspraken met de bestaande standplaatshouders reeds gebaseerd op de verschillende residuele grondwaarden op de verschillende waardepeildata. Een verdere indexatie zou derhalve dubbel zijn. Wel zijn de gevolgen van de afspraken nu in mindering gebracht op de potentiële opbrengsten in het model van de grondexploitatie van dit gebied. Dit maakt dat de opbrengsten niet ‘ineens’ verminderd worden, maar op basis van de in het conceptrapport gehanteerde

fasering.

2. 4.

Grondwaarde zeilschool en aanvullende mogelijkheden Gelet op tijdsbestek heeft er voor de notitie van 1 december 2022 geen taxatie van de zeilschool plaatsgevonden en zijn de grondwaarden middels kengetallen inzichtelijk gemaakt. Op basis daarvan is gekomen tot een grondwaarde van circa € 230. 000, 00, welke voor alle waardepeildata is gehanteerd. Deze grondopbrengst is niet in de tijd geplaatst. Gedurende de looptijd van de planontwikkeling is de woningmarkt sterk veranderd. De bouwkosten zijn in de planontwikkeling ook sterk gestegen, hoewel minder sterk dan de ontwikkeling van de woningmarkt. Onderhavige betreft echter geen ‘reguliere’ woning, maar een bedrijfswoning. Deze markt is een stuk gematigder bij positieve ontwikkelingen, vanwege de beperkingen van deze bestemming. Taxateurs zijn derhalve van mening dat dit tot gevolg heeft dat een eventuele positieve markt nagenoeg wordt gecompenseerd door stijgende bouwkosten. Wel is er over de hele periode sprake van inflatie. Hier is voor gecorrigeerd Taxateurs zijn daarbij uitgegaan van gemiddeld 2%. Qua fasering is het uitgangspunt gehanteerd dat, gezien de ligging naast het plandeel Camping, de zeilschool gelijktijdig gerealiseerd en uitgegeven zal worden met dit deel.

De opbrengsten zijn derhalve voor 100% opgenomen in het jaar dat het laatste deel van de camping wordt uitgegeven, conform de in het conceptrapport opgenomen faseringen.

Zeilschool met bedrijfswoning inflatie 2%

2015 € 230. 000, 00 €

2017 244. 078 €

2018 253. 939 €

2019 264. 198 €

2022 297. 530

Blad 3/7

1557. 13-N7c1/fs/s

2. 5. Tussenconclusie In de inleiding is aangegeven dat voor de waardering van de voorgenomen grondruil, de residuele waarde van de ontwikkeling van belang is. Zoals toegelicht zijn de bedragen waar de concept-waarden op zijn aangepast in de vorige notitie nominaal aangepast. In deze notitie zijn de bedragen, waar van toepassing, geïndexeerd, en daarnaast opgenomen in het model van de grondexploitatie. Dit heeft tot gevolg dat kosten en opbrengsten in de tijd zijn uitgezet en, in het geval van de aanpassing in te maken kosten, dat additionele kosten eveneens procentueel gewijzigd zijn.

Doordat de uiteindelijke aanpassingen op verschillende punten in het model van de grondexploitatie doorwerken, is er voor gekozen hieronder alleen de nieuwe tussenconclusie te presenteren. Om het effect goed zichtbaar te maken, worden tevens de waardes van de tussenconclusie uit de notitie van 1 december 2022 weergegeven. Op basis van de aangepaste residuele waarde exclusief kosten voor grondruil, zal in de volgende paragraaf een uitspraak worden gedaan over het effect van de grondruil. 2. 6. Grondruil Rijkswaterstaat Met betrekking tot de grondruil met Rijkswaterstaat is in het conceptrapport uitgegaan van een ruiling met gesloten beurzen. Voor zoverre hiervoor extra kosten in rekening zouden worden gebracht, zijn deze kosten tot het sluiten van de anterieure overeenkomst voor de gemeente. Bij het sluiten van de AO is dit risico doorbelast naar de ontwikkelaar. Verzocht is om nader in te gaan op dit punt.

Op basis van andere dossiers van het Rijksvastgoedbedrijf kan worden geconcludeerd dat het uitgangspunt voor dergelijke grondtransacties altijd is dat deze voor een marktconforme waarde worden verkocht. Bij een ruiling zou dan ook moeten worden gekeken naar de waarde van de verschillende delen.

Blad 4/7

1557. 13-N7c1/fs/s

Voor het bepalen van de waarde moet enerzijds gekeken worden naar de waarde van de grond als water, anderzijds moet gekeken worden naar de waarde op basis van het voorgenomen gebruik. Voor deze laatste is van belang wat de omvang is van het complex. Bij de complexbenadering wordt door de taxateurs doorgaans aansluiting gezocht bij artikel 40 b t/m f Onteigeningswet. In onderhavig geval is de vraag echter niet wat de marktwaarde is van de gronden van Rijkswaterstaat, maar met welk bedrag een redelijk handelend en denkend koper rekening zou houden. Voor het bepalen van de waarde als water is rekening gehouden met de volgende referenties van water.

Daarnaast is rekening gehouden met de volgende referenties van recreatief water:

Voornoemde referenties betreffen voornamelijk grootschalige recreatieve plassen. De meeste van deze plassen ontlenen de hogere waarde echter aan de exploitatiemogelijkheden (evenementen vergunningen) Bij de te taxeren delen is er voor zover wij weten geen sprake van een evenementenvergunning, waardoor er ook geen “meerwaarde” is. Op basis van deze referenties ligt de waarde van “gunstig gelegen” water rond de € 1, 00 per m 2

.

.

Om te kijken in hoeverre het water een hogere waarde kan ontlenen aan de complexprijs, is gebruik gemaakt van de uitkomsten zoals hierboven zijn opgenomen. Deze zijn in onderstaande tabel opgenomen voor de varianten waarbij daadwerkelijk nog een uitruil noodzakelijk was. Dit betreffen de varianten van de bieding en de anterieure overeenkomst. Ten tijde van de gunningsleidraad was er nog geen sprake van een complex in het water, de allonge is opgesteld nadat bleek dat Rijkswaterstaat niet mee wilde werken. Voor variant 1b, de bieding, geldt dat het risico bij de gemeente lag. In de praktijk houdt dat daarmee in dat het risico niet bij de ontwikkelaar ligt en daarmee voor de ontwikkelaar geen extra kosten te verwachten zijn. Derhalve zal een ontwikkelaar in zijn waarderingen geen kosten opnemen voor de uitruil en hoeft de eerdere tussentijdse conclusie voor dit punt niet aangepast te worden. Derhalve resteren de waarderingen waarbij alleen de anterieure overeenkomst van toepassing is. Variant 2 6 7

Oppervlakte

Waarde

419. 000 m 2 419. 000 m 2 419. 000 m 2

€ 3. 400. 000 € 5. 030. 000 € 7. 940. 000

Uitkomst per m 2 € 8, 11 € 12, 00 € 18, 95

Blad 5/7

1557. 13-N7c1/fs/s

Voorgaande berekening laat zien dat de gemiddelde residuele waarde voor de varianten waar er nog sprake was van ruiling met RWS tussen de € 8, 50 en de € 19, 00 per m 2 ligt. Dat houdt in dat er varianten zijn, waarbij mogelijk vanuit de complexwaardebenadering ook een waarde kan worden toegekend aan het water. Bij deze berekening dient echter nog het volgende voorbehoud gemaakt te worden. De uitkomst van de berekening die in de kolom waarde is opgenomen, betreft de residuele waarde die beschikbaar is voor de verwerving van alle gronden in het plangebied. Een groot deel was ingericht als groen / openbaar gebied. Maar een deel van het terrein was ook ingericht als camping. Dit betreft een extensieve verwerving die ook uit dit budget moet worden betaald. Voor het bepalen van de oppervlakte van de oude camping is uitgegaan van onderstaande opmeting.

Daaruit volgt een oppervlakte van circa 87. 000 m 2 Uit het concepttaxatierapport blijkt dat de referenties voor campings een bandbreedte hebben van € 10, 00 tot € 20, 00 per m 2 De taxateurs hebben de oorspronkelijke camping niet opgenomen en weten niet welke voorzieningen er aanwezig waren. Derhalve is uitgegaan van het gemiddelde van € 15, 00 per m 2 Bij de voornoemde oppervlakte zou je dan een waarde aan deze extensieve verwerving kunnen toerekenen van afgerond € 1. 300. 000, 00. Deze correctie hoeft alleen maar plaats te vinden voor de berekende varianten waarbij de gemiddelde complexprijs lager is dan € 15, 00. (Indien deze hoger is dan € 15, 00 per m 2 ontleent de voormalige camping ook de hoogste waarde aan de complexprijs) .

.

.

,

.

Na correctie daarvoor resulteert dit in de volgende berekeningen: Variant

Oppervlakte excl. camping

Waarde minus camping

Uitkomst per m 2 excl. camping

2

332000

€

2. 100. 000, 00

€ 6. 32

6

332000 Nvt, dus berekende uitkomst aangehouden

€

3. 730. 000, 00

€ 11, 23 € 19, 15

7

Gelet op de gevoeligheid van de berekeningen is gerekend met de afgeronde bedragen: Variant

€ per m 2

2

€ 6, 00

6

€ 11, 00 € 19, 00

7

Blad 6/7

1557. 13-N7c1/fs/s

Uitgaande van een verkoop van 12, 4 ha en een terug levering van 17, 4 hectare resulteert dit in de volgende mogelijke kosten:

Voor de varianten 2, 6 en 7 dient de in paragraaf 2. 5 gepresenteerde tussenwaardes hierop aangepast te worden.

2. 7.

Indicatie aangepaste waarderingen

Op basis van hetgeen in de voorgaande paragrafen is opgenomen, komen taxateurs tot de volgende indicatieve correcties. 1

RWS Variant 1a 1b 2 3 4 6 7 8 9

1 Zie toelichting

gronden Aanpassing excl RWX € 225. 000

Aanpassing kosten Geen

waardes e Gecorrigeerd € 225. 000, 00

€ 1. 025. 000

Geen

€ 1. 025. 000, 00

€ 3. 400. 000 € 4. 540. 000 € 2. 540. 000 € 5. 030. 000 € 7. 940. 000 € 7. 100. 000 € 7. 390. 000

€ 570. 000 Geen Geen € 1. 190. 000 € 2. 182. 000 Geen Geen

€ 2. 830. 000, 00 € 4. 540. 000, 00 € 2. 540. 000, 00 € 3. 840. 000, 00 € 5. 758. 000, 00 € 7. 100. 000, 00 € 7. 390. 000, 00

in de conceptrapportage

Blad 7/7

Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.

J

Art. 5.1 lid 2 sub e

Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen