Bijlage 2 Ladder recreatiewoningen Enkhuizer Strand

- MEMO Memo

DATUM KENMERK VAN

21 oktober 2025 20210704.017/44000291/JJ Joost Jansen

Enkhuizerstrand ladderonderbouwing recreatiewoningen OPDRACHTGEVER EuroParcs Enkhuizer Strand BV PROJECT

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING 1.1

Inleiding

Onderdeel van het recreatiegebied Enkhuizerzand in Enkhuizen is vakantiepark Enkhuizer Strand. De oorspronkelijke plannen gingen uit van de realisatie van 200 recreatiewoningen, maar dit is de afgelopen jaren door diverse oorzaken naar beneden bijgesteld tot 154. Inmiddels zijn vrijwel alle nieuwe recreatiewoningen verkocht. De initiatiefnemer wil 45 extra recreatiewoningen realiseren, om daarmee de aanleg van een kustboog met een openbaar toegankelijk strand en ligweide te kunnen bekostigen. Hiervoor zijn twee locaties in beeld1, deels rond het zwembad (25-30 recreatiewoningen) en deels op de schapenweide ten noorden van de camping (15-20 recreatiewoningen). Bij nieuwe ruimtelijke plannen moet worden beoordeeld of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarin voorziet deze notitie.

1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

1.2.1 Toetsingskader Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand het uitgangspunt. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling is toepassing van de ladder vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een BOPA. Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

1

Er wordt ook onderzocht of nog 6-10 huisjes rondom de haven bij de zeilschool en camping mogelijk zijn. Het bestemmingsplan staat hier reeds recreatieverblijven toe, maar de regels van het omgevingsplan beperken wel de omvang van het maximaal te bebouwen oppervlak rondom de haven. Middels een omgevingsvergunning voor afwijken van de regels van het omgevingsplan (BOPA) en onder voorwaarde van medewerking van het Rijksvastgoedbedrijf, kan hiervan worden afgeweken. Omdat deze bebouwing reeds mogelijk is, worden deze 6-10 huisjes niet in deze laddertoets beschouwd.

1.2.2 Toetsing Het (tijdelijke deel van het) Omgevingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Verblijfsrecreatie is nu – buiten de reeds gerealiseerde of in ontwikkeling zijnde locaties – niet mogelijk op basis van het bestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied (vastgesteld december 2022). De schapenwei heeft nu de bestemming Groen. Het gebied rond het zwembad heeft nu de bestemming Recreatie-Dagrecreatie en deels de bestemming Water. Uit geldende jurisprudentie onder de Wro volgt dat verblijfsrecreatie in gebouwen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. De totale oppervlakte van de gebouwen is groter dan 500 m2, dus de ontwikkeling kan worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Stedelijk groen en recreatiegebied in de kernrand van Enkhuizen is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied. Voor het deelgebied Schapenweide is sprake van een locatie buiten bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de behoefte beschreven en voor de Schapenweide de locatiekeuze gemotiveerd.

1.3

Beschrijving behoefte

1.3.1 Behoefte kwaliteitsverbetering openbaar recreatiegebied De behoefte aan recreatiewoningen komt deels voort uit de behoefte aan een aantrekkelijk en openbaar recreatiegebied in Enkhuizen. In 2005 is recreatiegebied Enkhuizerzand overgedragen aan de gemeente Enkhuizen. Vanaf 2008 is er door een korting op het gemeentefonds geen geld meer beschikbaar voor achterstallig onderhoud van het recreatiegebied. Toen heeft de gemeente het besluit genomen tot publiek private samenwerking met als doel herontwikkeling van het openbaar vakantiegebied en 12 jaar onderhoud door de aanleg van een vakantiepark. In 2016 heeft de Ontwikkelingsmaatschappij Recreatiegebied Enkhuizer Zand (OREZ) een businesscase ingediend en de opdracht gekregen. Daarna zijn verschillende ontwerpen gemaakt en is het plan door diverse noodgedwongen aanpassingen gekrompen van 200 naar 154 recreatiewoningen. Ook het gebied is uiteindelijk kleiner geworden van 8,7 naar 5,9 ha. En het bouwvolume is gedaald van 213.000 m3 naar 78.000 m3. Dit betekent dat er veel minder inkomsten worden gegenereerd dan in de oorspronkelijke businesscase was beoogd. Daarnaast zijn de stichtingskosten aanzienlijk opgelopen onder meer door vertraging in het planproces, een forse stijging van de bouwkosten en de inflatie.

Om de ambitie voor behoud en versterking van het openbaar recreatiegebied alsnog te kunnen realiseren, zijn meer inkomsten noodzakelijk. De initiatiefnemer verwacht met 45 recreatiewoningen voldoende opbrengsten te kunnen genereren om de beoogde kustboog met strand en ligweide aan te kunnen leggen. In het gebied rond het zwembad is ruimte voor circa 30 recreatieverblijven en een grotere natuurspeeltuin dan nu in de plannen is voorzien. De kustlijn wordt hiervoor 20 meter verlegd en de hondenspeelplaats wordt verplaatst van het Oeverpark naar het Muurpark. Op de schapenweide is ruimte voor 15 verblijven in een extensieve setting, rekening houdend met het landschap en met behoud van voldoende zicht vanaf de dijk. 1.3.2 Behoefte recreatiewoningen Concepten Het toevoegen van recreatieve nachtverblijven geeft invulling aan de vraag van de doelgroep die minder wil kamperen en meer in een accommodatie wil overnachten. Er wordt ingestoken op verschillende doelgroepen door verschillende producten aan te bieden in verschillende sferen. De recreatiewoningen rond het zwembad worden in een duinsfeer gerealiseerd, gericht op de doelgroep gezinnen met kinderen die op zoek zijn naar spelen en avontuur.

2/10

De woningen op de schapenweide worden ecolodges in een doorlopend moeraslandschap, gericht op de rust- en natuurzoeker. Deze ecolodges worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend en zo mogelijk niet aangesloten op de nutsvoorzieningen. De doelgroep voor de ecolodges is een andere dan de doelgroep die wil overnachten in grotere recreatiewoningen op grootschalige huisjesparken. Het concept sluit aan bij de huidige duurzame trends en de combinatie met de bestaande voorzieningen in een recreatieve omgeving – waaronder het nabij gelegen strand op de kustboog – werkt versterkend. Relevante regio De verschillen tussen de toeristische regio’s binnen Nederland zijn groot. Er is eigenlijk niet sprake van één landelijke recreatiemarkt, maar van allerlei regionale submarkten met hun eigen marktontwikkelingen, kansen en uitdagingen. Enkhuizen valt onder de toeristische regio Kustgebied Noord-Holland. Behoefte Algemeen landelijke ontwikkelingen De behoefte aan recreatiewoningen volgt uit trends en ontwikkelingen en jaarlijks onderzoek van NVM. Het meest actuele onderzoek staat in de rapportage “De Nederlandse markt voor recreatiewoningen, jaaroverzicht 2024”. In 2024 heeft de markt voor recreatiewoningen zich hersteld na een minder jaar in 2023, waarin factoren zoals de hoge rente en de verhoogde overdrachtsbelasting de vraag drukten.

Dit jaar is er duidelijk sprake van een verbetering, waarbij de markt zich heeft aangepast aan de nieuwe economische situatie. Want ondanks de onzekerheden rondom het belasten van de rendementen van vakantiewoningen in box3, laten de cijfers zien dat er nog steeds veel vraag is naar vakantiewoningen en er ook volop potentie zit in de markt. Zo is de transactieprijs gestegen en zijn er meer vakantiewoningen verkocht dan vorig jaar. Dit bij een gezonde hoeveelheid beschikbare woningen, waardoor de markt steeds meer in balans komt. Bovendien blijft het aantal gasten en overnachtingen in vakantiewoningen groeien (CBS, maart 2025), een positieve ontwikkeling voor de potentiële huuropbrengst van de woning. Sinds het dal tijdens het eerste coronajaar, stijgt het aantal gasten en overnachtingen gestaag. In 2024 verwelkomden vakantiewoningen 11,4 miljoen gasten en werden er voor het eerst meer dan 50 miljoen overnachtingen geboekt. Voornamelijk buitenlandse gasten weten Nederland steeds beter te vinden. In 2024 werd 37% van alle overnachtingen in Nederland geboekt door een buitenlandse toerist. Niet eerder lag dit aandeel zo hoog.

Figuur 1. Aantal gasten en overnachtingen 2015-2024 (Bron: Jaaroverzicht 2024, NVM)

3/10

Ook in Noord-Holland waren er nog niet eerder zoveel overnachtingen op huisjesterreinen, in totaal 6 miljoen in 2024. Hiervan is bijna de helft buitenlandse toerist. Overnachtingen op huisjesparken Nederland 60000000 50000000 40000000 30000000 20000000 10000000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 nederlandse bezoekers

buitenlandse bezoekers

Overnachtingen op huisjesparken Noord-Holland 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 nederlandse bezoekers

buitenlandse bezoekers

Figuur 2. Aantal gasten en overnachtingen 2012-2024 (Bron: CBS statline, bewerking Rho) In 2024 is de markt voor recreatiewoningen deels hersteld van de hogere rente en overdrachtsbelasting in 2023. En ondanks onzekerheid over de belasting in box3, is er nog steeds veel vraag naar vakantiewoningen. Zodoende steeg de gemiddelde transactieprijs met bijna 8% naar 246.000 euro en werden een kleine 12% meer vakantiewoningen (4.154) verkocht. Hiermee komt een gemiddelde van een kwart miljoen in zicht. Daarbij lijken recreatiewoningen mee te bewegen met de opwaartse trend van de reguliere woningmarkt. Bovendien bleef het aantal vakantiegasten en overnachtingen groeien – waarvan inmiddels 37% uit het buitenland – wat goed is voor de huuropbrengsten. De fiscale kant bij aanschaf van een recreatiewoning blijft pittig met 10,4% overdrachtsbelasting en relatief hoge rente bij externe financiering. Ook de aangekondigde btw-verhoging van 9 naar 21% en hogere parklasten zetten een te behalen

4/10

rendement bij verhuur verder onder druk. Dit schrikt kopers af of zet eigenaren juist aan tot verkoop. Positief zijn de recent licht dalende rente en overdrachtsbelasting die in 2026 zakt naar 8%. Vraag en aanbod zijn daarbij ondertussen weer in balans. Het ruimere aanbod wordt vlot opgenomen. In vijf jaar is het woonoppervlakte gedaald van 75 naar gemiddeld 69 vierkante meter. Ook de percelen zijn met 414 vierkante meter gemiddeld kleiner dan ooit. Dit komt vooral door meer verkopen van woningen onder de 50m2 op kleinere kavels van gemiddeld 290m2. Want naast grote luxe villa’s worden veel kleine vakantiewoningen verkocht die de trend naar kleiner verklaren. Voordeel van kleiner is een lagere aanschafprijs van gemiddeld 130.000 euro in deze klasse. Begin januari 2025 lag de gemiddelde vraagprijs op 361.000 euro, een kleine daling van 1,3%. Deze stabilisatie komt door een kleiner aandeel nieuwbouw, die doorgaans groter zijn, beter zijn afgewerkt en een hogere vraagprijzen hebben. Daarnaast is de vraagprijs gezakt doordat er meer woningen onder 3 ton te koop staan. Het aanbod tussen 3 en 5 ton is afgenomen, in samenhang met de trend naar kleinere woningen. De gemiddelde verkooptijd is ten opzichte van vorig jaar met een week afgenomen, maar nog altijd ruim 7 maanden. Toch is het historisch kort: 10 jaar geleden duurde de verkoop van een vakantiewoning gemiddeld 2 jaar.

Figuur 3. Ontwikkeling gemiddelde vraagprijs 2010-2024 (Bron: Jaaroverzicht 2024, NVM) Ontwikkelingen in de toeristische regio Naast landelijke trends, kent ook de markt voor recreatiewoningen een grote regionale dynamiek. Het kustgebied van Noord-Holland is traditioneel gezien een belangrijke regio. Wat betreft het aantal verkopen zijn op de Veluwe en Utrechtse Heuvelrug veruit de meeste recreatiewoningen verkocht: meer dan 800 in 2024. Landelijk was al te zien dat het aantal verkopen na de flinke daling in 2023 nu een licht herstel laat zien. De kust van Noord-Holland staat met 460 verkopen op twee, 12% meer dan in 2023. Dat wordt mede veroorzaakt door het feit dat er hier in het afgelopen jaar relatief veel woningen beschikbaar kwamen.

5/10

Figuur 4. Ontwikkeling aantal transacties per regio 2022-2024 (Bron: Jaaroverzicht 2024, NVM) In de helft van de toeristische regio’s zijn de gemiddelde verkoopprijzen met meer dan 10% gestegen. Zo ook in de regio kustgebied Noord-Holland.

Figuur 5. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs 2022-2024 (Bron: Jaaroverzicht 2024, NVM)

6/10

Bijna 80% van de in de periode 2022-2024 verkochte recreatiewoningen staat op één van de bijna vierduizend recreatieparken die Nederland telt. In de regio Noord-Hollands kustgebied staan per 1 januari 2025 zo’n 190 recreatiewoningen te koop.

Figuur 6. Ontwikkeling aanbod per regio, stand per 1 januari (Bron: Jaaroverzicht 2024, NVM) De NVMkrapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de markt heeft. Bij een indicator tussen 5 en 10 wordt de markt als evenwichtig gezien. Boven de 10 staat voor een ruime (kopers)markt, onder de 5 wordt de markt als krappe (verkopers) markt getypeerd. Dit betekent dat in de regio Noord-Hollands kustgebied de markt (de verhouding tussen vraag en aanbod) redelijk in balans is en dat het aanbod vlot opgenomen wordt. Dit blijkt ook uit de verkoop van recreatiewoningen op het vakantiepark. Nagenoeg alle woningen zijn verkocht en het grootste deel is inmiddels gebouwd.

7/10

Figuur 7. Krapte-indicator per regio (Bron: Jaaroverzicht 2024, NVM) Behoefte vanuit trends en ontwikkelingen Uit trends en ontwikkelingen blijkt dat er blijvende behoefte is aan jaarrond verblijfsrecreatie. De recreatiewoningmarkt is in 2024 afgekoeld door onzekerheden in de ontwikkeling van de fiscale regelgeving. Recreatiewoningen op een goede locatie of woningen die strak en modern zijn worden nog wel goed verkocht. Kopers zijn met name Nederlanders en Duitsers Er is vooral vraag naar luxe. Mensen gaan vaker op vakantie en willen het beter of net zo goed hebben als thuis(bron: jaaroverzicht 2024, NVM). Dat volgt ook uit onderzoek van Rabobank (Cijfers en trends mei 2025) Het beeld voor campings en vakantieparken was namelijk in 2024 gemengd. Vooral campings hadden minder bezetting door het relatief slechte weer in het voorjaar van 2024. Voor 2025 verwacht Rabobank een volumestijging door onder andere een groei in toerisme. Rabobank verwacht een omzetstijging van 3,5% voor de sector. De gemiddelde recreant vraagt steeds meer luxe en wil dan ook de traditionele kampeermarkt verlaten en zich richten op een recreatiepark. Verblijven in een duinlandschap en aan het water is traditioneel populair. Door restrictief beleid is nieuw verblijfsrecreatief aanbod in bestaand duingebied niet meer mogelijk.

Van belang is daarnaast het feit dat duingebieden vrijwel allemaal deel uitmaken van Natura 2000-gebieden én dat duingebieden zeer gevoelig zijn voor een toename van stikstofdepositie. Om die redenen zijn nieuwe ontwikkelingen in en nabij duingebieden niet haalbaar. Daarom worden hiervoor steeds vaker nieuwe duinlandschappen aangelegd. De ontwikkeling van recreatiewoningen rondom het zwembad speelt daar op in. Wat betreft de ontwikkeling op de schapenweide is van belang dat er ook een steeds grotere groep toeristen is die op een duurzame wijze wil recreëren in kleinschaligere accommodatievormen. De initiatiefnemer zoekt daarom onder meer klantdifferentiatie in de eco-toerist die geïnteresseerd is in kleinschalige verblijven in een natuurlijke waterrijke omgeving. Het realiseren van ecolodges is hiervoor kansrijk. Het betreft geen reguliere vakantiewoningen maar nieuw onderscheidend aanbod, waarbij duurzaamheid en contact met de natuur een centrale rol speelt.

8/10

Elk jaar brengt het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) een prognose uit voor het verblijfstoerisme in Nederland, bestaande uit zowel toeristisch als zakelijk bezoek. Uit de Forecast 2035 blijkt dat het Nederlands verblijfstoerisme in 2025 naar verwachting met 2,5% groeit in 2025, naar ruim 52 miljoen verblijfsgasten uit binnen- en buitenland. Deze groei is lager dan het gemiddelde van 5% per jaar voor de periode 2012-2019. In totaal komen er naar verwachting 1,3 miljoen gasten bij. Het binnenlands verblijfstoerisme groeide verder in 2024 fors, nadat het in 2023 licht was gedaald met 1%. Voor 2025 verwacht NBTC een groei van ongeveer 1%, waardoor het aantal binnenlandse verblijfsgasten uitkomt op ruim 30 miljoen. Vooral het verblijf op bungalowparken blijft in trek. De groei van inkomend bezoek is naar verwachting sterker met 4,3%. Dit brengt het aantal internationale verblijfsgasten op 22 miljoen. Het groeitempo ligt waarschijnlijk hoger dan in 2024 door voorzichtig herstel vanuit het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Voor andere herkomstlanden is er eveneens groei, maar die zwakt wel af vergeleken met 2024.

Figuur 7. Ontwikkeling aantallen verblijfsgasten in Nederland, 2012 – 2025 in miljoenen (bron: NBTC, Forecast 2035) Vakantie in eigen land blijft populair en wordt door klimaatverandering alleen maar populairder (Algemeen Dagblad 2 juli 2025). Uit de genoemde trends en ontwikkelingen wordt geconcludeerd dat er een structurele vraag naar recreatiewoningen blijft. Om nieuwe krapte op de recreatiewoningenmarkt te voorkomen, is jaarlijks nieuw aanbod noodzakelijk.

9/10

1.4

Waarom niet binnenstedelijk

Omdat de beoogde locatie deels buiten bestaand stedelijk gebied ligt, wordt hieronder gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Verblijfsrecreatie op vakantieparken is een functie die juist buiten bestaand stedelijk gebied thuishoort. Door het mogelijk maken van verblijfsrecreatie in een dagrecreatiegebied, kan dit gebied beter worden benut en kunnen voorzieningen elkaar versterken. Met het initiatief kan worden voorzien in de vraag naar meer luxe dan kamperen en worden meer gevarieerde mogelijkheden geboden voor jaarrond verblijfsrecreatie in een duinlandschap en een natuurlijke omgeving van een moeraslandschap. Om te voorkomen dat het recreatiegebied te veel verdicht, is er een grens aan het laadvermogen. Binnen de huidige grenzen van het Recreatieoord Enkhuizerzand zijn nog mogelijkheden voor maximaal 30 recreatiewoningen, waarbij het karakter van het openbare recreatiegebied behouden blijft. Gelet op de behoefte aan 45 woningen, is de opgave deels niet goed in te passen en is een locatie aangrenzend aan het recreatiegebied op de schapenweide noodzakelijk. De functieverbreding levert een kwaliteitsverbetering voor het recreatiegebied als geheel op. De functies versterken elkaar en de ontwikkeling maakt de aanleg van algemene publieke recreatievoorzieningen mogelijk.

Met de opbrengsten van de recreatiewoningen kan de aanleg van een kustboog met een openbaar toegankelijk strand en ligweide worden bekostigd. De exploitatie van de nieuwe recreatiewoningen draagt ook bij aan de instandhouding van de centrale voorzieningen, waaronder het zwembad dat ook in stand wordt gehouden ten behoeve van gebruik door de Enkhuizers. Daarnaast leidt de exploitatie van de recreatiewoningen (waaronder wisselende verhuur) tot spin off voor de horecavoorziening binnen het Enkhuizerzand, de horeca- en detailhandelvoorzieningen in Enkhuizen (de binnenstad ligt op loopafstand), het Zuiderzeemuseum en Sprookjeswonderland.

1.5

Conclusie

In dit geval is sprake van een functieverbreding binnen en aangrenzend aan een dag- en verblijfsrecreatiegebied waarmee ook extra recreatieve nachtverblijven mogelijk worden gemaakt. De keuze voor verschillende jaarrondconcepten, in aanvulling op het bestaande aanbod, zorgt voor meer recreanten en een betere bezetting. Dit is noodzakelijk voor een duurzame exploitatie. De concepten met bijzondere vormen van ecolodges en duinverblijven werken marktverruimend. Dergelijke vormen zijn in dit gebied verder nog niet in ruime mate beschikbaar. Door het groeiende aantal overnachtingen in accommodaties en de groeiende vraag naar meer luxe dan kamperen, zal het toevoegen van recreatieve nachtverblijven op deze locatie niet leiden tot onaanvaardbare leegstand op andere locaties. Het betreft bovendien een marktverruimend jaarrond concept, waardoor het niet de verwachting is dat op andere plekken onaanvaardbare leegstand zal ontstaan. Gelet op de behoefte aan 45 woningen in een openbaar toegankelijke en recreatieve omgeving, is de opgave niet geheel in te passen en is ook een locatie aangrenzend aan het recreatiegebied noodzakelijk. De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie.

10/10