Bijlage 11 Reactienota Gww UWP EP

Daarbij is kennisgenomen van recente aankopen van agrarische gronden in de omgeving. De prijs van recente aankopen kan worden betrokken bij de raming van de inbrengwaarde, maar deze hoeft niet zonder meer gelijk te zijn aan de werkelijke waarde van de onderhavige gronden. Voor de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied is derhalve sprake van een zogeheten complexwaarde, die is gebaseerd op recente aankopen, zoals deze in het taxatierapport zijn vermeld. Daarbij is niet alleen naar de transactie gekeken waar reclamant naar verwijst, maar is kennisgenomen van meerdere transacties. Van deze transacties is in het rapport aangegeven om welke aankopen het gaat en waaruit de aankoopprijs bestond. Daarnaast zijn buitenplanse transacties en overige vastgoeddata beoordeeld om uiteindelijk te komen tot een afgewogen waarde van € 50/m. Deze waarde komt weliswaar overeen met de hoogte van de transactie waarnaar reclamant verwijst, maar - hoewel deze transactie ook in het beoordelingskader is meegenomen- is niet direct en alleen gebaseerd op de genoemde transactie. De waardering is gebaseerd op een aanmerkelijk breder kader. De zienswijze leidt derhalve niet tot een wijziging. Ad. 6.3. CMK makelaars heeft alle benodigde kwalificaties. De taxatie heeft eveneens de plausibiliteitstoets (door een derde taxateur) doorstaan.

De VON-waarden zijn door CMK comparatief bepaald, hetgeen in dezen de geijkte methode is. Het is een correcte opmerking dat deze comparatieve waarden in het rapport niet zijn genoemd. Het project “Waterweide” in Grootebroek heeft hoofdzakelijk als referentie gediend met daarbij de prijslijsten van de deelprojecten ‘Moestuin’, ‘Bloementuin, fase 1 en 2’. Deze prijslijsten zijn alsnog bij het taxatierapport gevoegd. De grondwaarden zijn vervolgens berekend op gemiddelde grondquotes welke reëel zijn gebleken vanuit eerdere projecten in de (SED) regio. Daarnaast sluiten de resulterende grondwaarden eveneens aan bij eerdere en referentieprojecten in de (SED) regio. Tot slot kan opgemerkt worden dat tegenover de door

Pagina 21 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

reclamant genoemde stijging van de bouwkosten vooralsnog een hogere stijging van de VON-waarden staat.

Ad. 6.4. De door de gemeente gehanteerde rentevoet van 1,3% is conform de voorgeschreven systematiek vanuit het BBV. Voor het correct kunnen berekenen van exploitatieplannen en exploitatiebijdragen is het belangrijk om de factor ‘’tijd’ correct mee te kunnen nemen. In het geval van een exploitatieplan gaat dit rekenkundig alleen goed als positieve rente, negatieve rente en de discontovoet gelijk zijn. Verder, het door reclamant aangehaalde percentage van 2% voor de discontovoet conform het BBV, is alleen bedoeld voor het contant maken van negatieve grondexploitaties om een verplicht te nemen verliesvoorziening op contante waarde te kunnen bepalen. Dit is hier niet van toepassing. Tot slot, in afwijking van de gemeentelijke grondexploitatie, houdt de taxateur voor het bepalen van de complexwaarde terecht rekening met een percentage van 5% waarmee marktpartijen zouden kunnen rekenen. De hoogte van dit percentage is te bepalen door de taxateur en heeft niet van doen met de uitgangspunten en rekenmethodiek van een exploitatieplan. Ad. 6.5.

Uitgangspunt bij de bepaling is de laagste uitgifteprijs (NCW) van alle kavels. Vanuit een (bestaande) eigendomsdoorsnijding van een kavel is de laagste uitgifteprijs (naar deze beperkte eigenaar) slechts € 2.603,44. Deze waarde krijgt het ‘gewicht van 1’. Op basis hiervan krijgen alle kavels vervolgens een gewichtsfactor gebaseerd op de uitgifteprijs. Een gewogen eenheid is vervolgens de gewichtsfactor maal het aantal eenheden op een kavel. Dit is eigenlijk altijd één, behalve bij een appartementencomplex. Ter controle: alle gewogen gewichten samen (15.065) keer de waarde van één gewicht (€ 2.603,44) is € 39.221.045, hetgeen de totale kavelinkomsten zijn (NCW). Het is verder correct dat bij de bepaling van de bruto bijdrage de verhouding grondwaarde per woning ten opzichte van de totale grondwaarde een andere verhouding is dan die op basis van de gewogen eenheden. Dit komt omdat bij de berekening op basis van de gewogen eenheden niet de totale grondwaarde (€ 39.221.045 NCW) de basis is, maar de maximale te verhalen kosten (€ 38.375.422 NCW). De verhouding tussen aandeel gewogen eenheden en aandeel maximaal te verhalen kosten kloppen dan vervolgens wel weer. Bijvoorbeeld bij Kavel 2 (2^kap): Bruto bijdrage € 88.813, is 0,231 % van de totaal te verhalen kosten € 38.375.422 Aantal gewogen eenheden is 35, is eveneens 0.231% van het totaal van 15.065 aan gewogen eenheden.

Tot slot, het te verhalen bedrag per eenheid (€ 2.577) komt tot stand door de totaal te verhalen kosten (€ 38.375.4220) te delen door het totaal aantal gewogen gewichten (15.065).

Ad. 6.6. Verwezen wordt naar de reactie Ad. 3.1.a., Ad. 3.1.d. en Ad. 3.1.e. Ad. 6.7. Verwezen wordt naar de reactie Ad. 3.1.a., Ad. 3.1.d. en Ad. 3.1.e. Ad. 6.8. De gemeente acht de planning reëel. Mocht er tegenslag ontstaan en daardoor vertraging dan zal de planning (fasering) in een herziening van het exploitatieplan (kunnen) worden aangepast. Ad. 7.1. Omdat niet met alle eigenaren van het plangebied afspraken konden worden gemaakt (anterieure overeenkomst) over het zogeheten kostenverhaal en andere uitvoeringszaken voor de woonwijk, moet de gemeente op grond van art. 6.12 Wro een exploitatieplan opstellen. Ad. 7.2. Zienswijze geeft geen aanleiding om de raad te adviseren om het uitwerkingsplan en het exploitatieplan niet vast te stellen.

Pagina 22 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

Conclusie zienswijze 10: Deze zienswijze geeft aanleiding het exploitatieplan aan te passen zoals weergegeven in Ad. 3.1.d. en Ad. 5.1. De overige onderdelen van deze zienswijze geven geen aanleiding om het uitwerkingsplan en/of het exploitatieplan te wijzigen.

Pagina 23 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

Inhoud zienswijze 11 (up): 1. De realisatie van de groenstrook aan de oostzijde van Gommerwijk West West is niet verplicht gesteld wat tot gevolg heeft dat voor de bestaande woonomgeving aan de oostkant van het plangebied Gommerwijk West West uiteindelijk niet op een adequate wijze juridisch is geborgd dat deze afschermende groenstrook daadwerkelijk tot stand komt. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening gaan deze plannen namelijk uit van het systeem van toelatingsplanologie. 2. In het uitwerkingsplan is niet duidelijk vastgelegd hoe deze afschermende groenstrook er uit komt te zien. Zo is niet duidelijk wat onder het (grotendeels) doorbreken van de visuele relatie tussen het plangebied en de bestaande woningen wordt verstaan. Mogen de nieuwe woningen helemaal niet zichtbaar zijn of nog wel? En zo ja, in hoeverre dan? En wie beoordeelt dat? Noch in het uitwerkingsplan, noch in het exploitatieplan, noch in het beeldkwaliteitsplan wordt aangegeven uit welke beplanting deze groenstrook zal bestaan, hoe hoog deze beplanting minimaal moet worden en welke beplantingsdichtheid minimaal wordt gehanteerd. niet eenduidig. Op deze manier biedt het uitwerkingsplan geen duidelijkheid over het ruimtelijke eindbeeld van de groenstrook.

Bij een voorwaardelijke verplichting voor de realisering van beplanting moet zijn voorzien in een concrete normstelling waaraan moet worden voldaan (zie in dit verband RvS, ECLI:NL:RVS:2015:2126). Deze normstelling ontbreekt hier. Antwoorden zienswijze 11: Ad. 1. In het bestemmingsplan is de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de groenzones gerealiseerd moeten zijn binnen een tijdspanne van maximaal 6 weken na de oplevering van de woningen en in stand worden gehouden. De groenzones zijn in het beeldkwaliteitsplan voorgeschreven, waarbij de minimale maatvoering, de beoogde hoogte, de toe te passen soorten, de minimale beplantingsdichtheid en de minimale plantmaten worden vastgelegd. In de voorwaardelijke verplichting is verwezen naar dit onderdeel van het beeldkwaliteitsplan.

Ad. 2. Het beeldkwaliteitsplan is aangevuld waarbij de groenzones worden voorgeschreven met een minimale maatvoering en beoogde hoogte. Tevens zullen de toe te passen soorten, de minimale beplantingsdichtheid en de minimale plantmaten worden vastgelegd (zie blz. 17 beeldkwaliteitsplan). Conclusie zienswijze 11: Zienswijze geeft aanleiding om het uitwerkingsplan te wijzigen. In de bestemmingsplanregels zijn voor wat betreft de landschappelijke inpassing voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan is aangepast conform Ad. 2.

Pagina 24 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

Inhoud zienswijze 12 (up/ep): 1. Mogelijkheden tot hogere woningdichtheid niet onderzocht 1.1. Reclamant constateert dat op basis van het moederplan aanvankelijk een harde plancapaciteit van 700 woningen, maar dat na een partiele herziening dit geschrapt is. 1.2. De indicatieve woningbehoefte van 510 woningen is niet meer actueel. De onderbouwing is gebaseerd op 2026, terwijl de gebiedsontwikkeling GWW rond 2030 zal zijn afgerond. 1.3. Reclamant stelt dat het onderzoek is ingekaderd op 510 woningen, terwijl verwacht mag worden dat het woningtekort ook na 2030 (nog) nijpender is. Er had daarom een ‘open’ onderzoek plaats moeten vinden naar het maximaal aantal woningen binnen de kaders die het moederplan biedt, zijnde 700. 2. Bouwregels onevenredig beperkend 2.1. Ten opzicht van het moederplan, bevat het uitwerkingsplan extra bouwschriften die voor reclamant onevenredig beperkend werken, gelet op de potentiële gebruiksmogelijkheden van de gronden van reclamant. Zo staat het Uitwerkingsplan bijvoorbeeld niet toe dat er rug-aanrugwoningen worden gebouwd met een oppervlakte van meer dan 50 m2. Door deze beperking kan reclamant een eventuele sociale opgave niet in het plangebied realiseren 2.2. Niet duidelijk is hoe de – ten opzichte van het Moederplan – aanvullende bouwvoorschriften vanuit ruimtelijke optiek relevant zijn. Die relevantie is gesteld noch onderbouwd door de gemeente.

Er is bijvoorbeeld ook geen onderzoek gedaan naar de behoefte naar de specifieke oppervlakten bij de diverse woningtypen. In het marktonderzoek is de woningbehoefte alleen beoordeeld in relatie tot de prijzen van de verschillende woningtypen. 3. Ongelijkwaardige verdeling gebruiksmogelijkheden en lasten Noord en Zuid 3.1. het noordelijk deel, volledig eigendom van de gemeente, wordt bevoordeeld ten nadele van de eigenaren (reclamant) binnen het zuidelijk deel doordat: a. de woningdichtheid in het noordelijk deel hoger is dan in het zuidelijk deel; b. een deel van de watercompensatie van noord, in het zuidelijk deel wordt gerealiseerd; c. in het zuidelijk deel aanzienlijk meer groenvoorzieningen gepland zijn dan in het noordelijk deel; d. het zuidelijk deel wordt pas gerealiseerd nadat voor 40% van de gronden in het noordelijk deel een omgevingsvergunning is verleend. Reclamant wordt onevenredig benadeeld ten opzichte van de gemeente doordat zij haar gronden niet (de gemeente begrijpt: meteen) tot ontwikkeling kan brengen. Daarnaast zijn de verkavelingsnummers 393 tot en met 396 niet op de faseringskaart terug te vinden. 3.2. Reclamant is van mening dat alle grondeigenaren een zoveel mogelijk gelijkwaardige positie ten opzichte van elkaar hadden moeten krijgen. Daar is nu volgens reclamant geen sprake van. 4. Stedenbouwkundige opzet/beeldkwaliteit 4.1.

De geprojecteerde Oost/West-oriëntatie van de (meeste) woningen is in het kader van duurzaamheid ongunstig, vanwege de beperkte(re) opbrengstmogelijkheden van zonne-energie. Dit strookt niet met de regionale en gemeentelijke duurzaamheidsambities. Mogelijk raakt het ook de uitvoerbaarheid indien in de toekomst niet voldaan kan worden aan duurzaamheidseisen zoals BENG. 4.2. Het plan laat – door de gedetailleerde (stedenbouwkundige) opzet – weinig tot geen ruimte voor het treffen van maatregelen ter voorkoming van ‘hittestress’. De zeer korte voortuinen met relatief weinig groen zorgen voor een verhoogd hittestress in voortuinen en op de wegen. De tuinen liggen in de schaduw van de woningen waar de tuinen vaak groen worden ingericht. 4.3. Noord en Zuid kennen een andere verdichtingsrichting. Zuid verdicht de bebouwing richting de bestaande woonwijk in plaats van het Streekbos. Bij Noord is dit juist andersom. Dat is niet logisch, en onduidelijk is waar deze keuze op is gebaseerd. 4.4. De keuze om het plangebied te omlijnen met bos in plaats van het creëren van een natuurlijke overgang van ‘wonen’ naar ‘bos’ is niet logisch. Het is niet duidelijk waarom de gemeente deze keuze heeft gemaakt, dan wel in hoeverre alternatieve mogelijkheden in de voorbereiding zijn meegenomen. 5. Uitvoerbaarheid inrichting openbaar gebied en fasering 5.1.

Reclamant kan zich niet vinden in de beoogde opzet van het openbaar gebied, nu op grond van reclamant, watercompensatie gerealiseerd moet worden afkomstig uit het noordelijk deel, waar

Pagina 25 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

gemeente onvoldoende gronden bezit om de openbare ruimte zelf aan te leggen. Reclamant wenst daarom niet meer te werken aan de beoogde opzet. 5.2. De beoogde fasering is niet uitvoerbaar met het oog op de ontsluitingsmogelijkheden bij calamiteiten. Het ligt veel meer voor de hand om qua fasering met het zuidelijk deel te starten, zodat bewoners via de Gouw een ontsluitingsmogelijkheid hebben en het bouwverkeer via de Haling wordt geleid. 5.3. Voor de gesloten grondbalans is medewerking nodig van onder andere reclamant. Reclamant is niet bereid om vooruitlopend op fase 2 op haar perceel ontgravingen voor waterpartijen te laten verrichten. 6. Financiële uitvoerbaarheid 6.1. Naar oordeel van reclamant is de financiële uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan niet gebleken. Het exploitatieplan bevat een aantal onvolkomenheden. 6.2. Reclamant plaatst vraagtekens bij de geraamde inbrengwaarden. De reële waarde van de afzonderlijke percelen kunnen wisselend zijn. Het had op de weg van de gemeente gelegen om die nuance toe te passen bij de raming van de inbrengwaarden van de gronden. 6.3. De geraamde opbrengsten zijn niet onderbouwd, en niet controleerbaar. Het opbrengstenniveau is dubieus. De grondquotes zijn niet onderbouwd en waarschijnlijk niet actueel. 6.4.

Reclamant is van mening dat de door de gemeente gehanteerde disconteringsvoet van 1,3% onrealistisch laag is met de risico’s die deze langdurige gebiedsontwikkeling met zich mee brengt. 6.5. De wijze van het berekenen van de bruto bijdrage op basis van basiseenheden, gewichten en gewogen eenheden is voor reclamant onnavolgbaar. Een nadere toelichting op de methodiek ontbreekt. Met name de totstandkoming van het totaal aantal gewogen eenheden is onduidelijk. 6.6. De doorlooptijd van de planning is erg krap. Dat maakt dat de financiële haalbaarheid meer onder druk staat bij stagnatie, in relatie tot de netto contante waarde. 7. Afsluitend 7.1. Reclamant heeft de voorkeur om, in plaats van een exploitatieplan, samen met een andere ontwikkelende partij, door middel van een anterieure overeenkomst, afspraken te maken met de gemeente te maken om te komen tot de gebiedsontwikkeling Gommerwijk West-West. 7.2. reclamant verzoekt de raad van Enkhuizen om het uitwerkingsplan en exploitatieplan niet vast te stellen.

Antwoorden zienswijze 12: Ad. 1.1. De gemeente Enkhuizen wil met Gommerwijk West-West een wijk realiseren met een landschappelijk karakter en een voor de gemeente onderscheidend groen en waterrijk woonmilieu. Hiermee wordt aangesloten op de wensen uit het moederbestemmingsplan en de gemeentelijke woonvisie. Daarbij wil de gemeente een wijk realiseren die zorgvuldig aansluit bij de bestaande aangrenzende groen-, water- en woongebieden, met name door langs bestaande woon- en recreatiegebieden een overgangszone te realiseren met water en groen. Om het landschappelijk karakter van de woonwijk te borgen is voorts gekozen voor een opzet in verschillende woonvelden, woningdichtheden en buurten die afgewisseld worden met groen- en waterstructuren (zie Toelichting Uitwerkingsplan, hoofdstuk 4 ‘Planbeschrijving’).Deze uitgangspunten hebben geleid tot het aantal woningen dat in het uitwerkingsplan is opgenomen. Dit woonprogramma (aantal/soort) wordt onderbouwd met het “Marktonderzoek Gommerwijk West-west” (bijlage 1 bij de toelichting van het (ontwerp)uitwerkingsplan) en sluit aan bij de regionale woonprogrammering (woningbouwprogrammering Westfriesland). Ad. 1.2. Zie antwoord Ad. 1.1. Ad. 1.3 Zie antwoord Ad. 1.1. Ad. 2.1

In het uitwerkingsplan zijn bouwvoorschriften opgenomen voor de bebouwing. De gemeente Enkhuizen wil hiermee het beoogde landschappelijke en groene karakter van de wijk borgen. De opgenomen bouwvoorschriften komen voort uit de stedenbouwkundige planvorming voor Gommerwijk West West, het marktonderzoek, de markconsultatie en referentieprojecten in de gemeente Enkhuizen en de regio. Er zijn veel alternatieven voor rug-aan-rugwoningen

Pagina 26 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

bekend die een bebouwd oppervlakte hebben van minder dan 50m2 per woning. Wij zien geen noodzaak om dit maximum oppervlakte te verruimen. Ad. 2.2. De gemeente Enkhuizen wil een woonwijk realiseren met een groen, waterrijk en landschappelijk karakter. De aanvullende bouwvoorschriften zijn voor de gemeente Enkhuizen van belang om de beoogde kwaliteiten te borgen. De opgenomen bouwvoorschriften komen voort uit de stedenbouwkundige planvorming voor Gommerwijk West West, het marktonderzoek, markconsultatie en referentieprojecten in de gemeente Enkhuizen en de regio. Ad.3

Uitgangspunt is altijd geweest te verdichten in het noorden en een lagere dichtheid in het zuiden toe te passen. Ad. 3.1.a Het behoort tot de gemeentelijke vrijheid een stedenbouwkundig invulling vast te stellen en vervolgens in het uitwerkingsplan daarvan uit te gaan. In het exploitatieplan is voortgeborduurd op die stedenbouwkundige invulling en ook daarvoor geldt dat de gemeente een ruime mate van beoordelingsvrijheid heeft om daar keuzes in te maken. Het betreft afwegingen van aantallen woningen, dichtheden, projectie van verschillende functies in het beoogde openbaar gebied, kwaliteit van die functies, kwaliteit van het geheel van het openbaar gebied in relatie tot de gewenste kwaliteit van de nieuwe woonwijk. Uit de Verkavelingskaart kan blijken dat daarbij niet gestuurd is op eigendomsgrenzen. Deze grenzen lopen immers dwars door allerlei kavels heen. Datzelfde geldt voor de openbare ruimte. Ad. 3.1.b Compensatie van waterberging in Zuid is inderdaad voor een deel nodig. Aangezien Noord en Zuid samen één uitwerkingsplan vormen, op basis van één uit te werken woonbestemming, ziet de gemeente daar geen bezwaar in. Daarnaast is er voldoende ruimte op gemeente-eigendom in Zuid voor de compensatie vanuit Noord. Ad. 3.1.c Zie Ad. 3.1.a. Ad. 3.1.d 1e deel: Reclamant gaat met de opmerkingen voorbij aan de motivering die over de faseringsregel is opgenomen in par.

5.5 van de toelichting op het exploitatieplan. Die motivering is leidend en niet een financieel voordeel of nadeel voor een grondeigenaar dat daaruit voortvloeit. 2e deel: Reclamant heeft hierin gelijk. Op drie verschillende plekken in de tekst (bladzijden 37, 39 en 52) zijn per abuis in dezen de verkeerde kavelsnummers genoemd. De juiste kavelnummers in dezen moeten zijn de vier kavels 385 tot en met 388. Het exploitatieplan is zo aangepast dat op de betreffende plekken de kavelnummers 385 tot en met 388 zijn opgenomen in plaats van de kavelnummer 393 tot en met 396. Dit correspondeert met kavelnummering op de verkavelingskaart. Ad. 3.2. Verwezen wordt naar de reacties Ad. 3.1.a. Ad. 4.1. Voor een noord-zuidoriëntatie is niet gekozen, omdat daarmee een deel van de tuinen op het noorden georiënteerd worden en daarmee grotendeels in de schaduw liggen. Daarnaast dient ook rekening gehouden te worden met de landschappelijke verkavelingsstructuur, die is namelijk noord-zuid georiënteerd, waardoor de woningen binnen deze structuur veelal oost-west georiënteerd zijn. Binnen de gekozen oost-westoriëntatie is daarentegen een goede bezonning van woningen en tuinen mogelijk. Woningen met langskappen kunnen voorzien worden van zonnepanelen die georiënteerd zijn op het oosten of op het westen.

Met de techniek die momenteel voorhanden is kan daarmee een goede opbrengst aan zonne-energie worden behaald. Bovendien is er met de regels in het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan nog ruimte voor oplossingen op maat. Voor het behalen van de duurzaamheidseisen van BENG is een breed spectrum van maatregelen en voorzieningen mogelijk. Het behalen van de duurzaamheidseisen van BENG wordt door de oriëntatie niet onmogelijk gemaakt of onevenredig belemmerd. Ad. 4.2. Gommerwijk West West kent een wijkopbouw waarin veel ruimte is voor water en groen. Dit helpt aanzienlijk om hittestress te voorkomen. De wegprofielen zijn zodanig breed dat op straatniveau ruimte is voor groen en het planten van bomen. Op kavelniveau is een maatvoering gehanteerd die gebruikelijk is voor kavels en tuinen in buitenwijken. Daarbij is rekening gehouden met de mogelijkheden om naast de benodigde paden, terrassen en (eventuele) parkeerplaatsen op eigen terrein groenvoorzieningen te realiseren zoals bomen, hagen en groene borders.

Pagina 27 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

Ad. 4.3. In de planopzet van Gommerwijk West West is rekening gehouden met de aangrenzende woon- en groengebieden. Omdat de situatie verschillend is aan de Noord- en Zuidzijde is gekozen voor een andere planopzet. Het noordelijke deel wordt aan de oostzijde begrensd door een brede vaart met daarachter de tuinen van het bestaande woongebied dat gelegen is aan Om de Lande. In het plan voor Gommerwijk West West is ervoor gekozen om aan deze zijde een groenzone te realiseren met daarachter een woonmilieu in vergelijkbare dichtheid als het bestaande woongebied. Daarmee wordt een geleidelijke overgang gemaakt tussen de nieuwe en bestaande wijk. De westzijde van plandeel Noord grenst aan een open poldergebied. Daar wordt een woonstraat gerealiseerd met woningen die zich oriënteren op de polder. Langs de oostzijde van plandeel Zuid loopt een watergang met een groene parkstrook met een wandelpaden en woonstraten. Deze rand kent een openbaar karakter. Het bestaande woongebied bestaat uit grondgebonden woningen (met name vrijstaande woningen, rijenwoningen en twee-onder-een kapwoningen). Om deze situatie recht te doen is een groenblauwe bufferzone gerealiseerd met open water en bosschages met daarachter een woonmilieu in vergelijkbare dichtheid als het bestaande woongebied.

Langs de westzijde grenst deel Zuid aan het Streekbos, dat een belangrijke maatschappelijke functie heeft als groen- en recreatiegebied en hoge natuurwaarde kent. Om hier goed op aan te sluiten is gekozen voor een lagere bebouwingsdichtheid met veel groen en water. Ad. 4.4. De gemeente Enkhuizen wil met Gommerwijk West West een wijk realiseren met een landschappelijke karakter en een voor de gemeente onderscheidend groen woonmilieu. Daarbij wil de gemeente een wijk realiseren die zich zorgvuldig voegt tussen de bestaande aangrenzende groen- en woongebieden, met name door langs bestaande woon- en recreatiegebieden een overgangszone te realiseren met water en groen. Om het landschappelijk karakter van de woonwijk te borgen is voorts gekozen voor een opzet in verschillende woonvelden en buurten die afgewisseld worden met groen- en waterstructuren.

Ad. 5.1. De gemeente kan Noord geheel zelfstandig ontwikkelen. In par. 3 van de toelichting op het exploitatieplan is aangegeven dat de gemeente de gronden voor de inrichting van het openbaar gebied wenst te verwerven. Het betreft diverse gronden in Zuid. Nu reclamant aangeeft niet mee te willen werken aan de realisatie van de beoogde opzet is aan deze par. 3 toegevoegd dat de gemeente, als er geen (vrijwillige) medewerking volgt aan de verwerving, het instrument van onteigening zal inzetten. Op die wijze verzekert de gemeente zich van de uitvoerbaarheid. Het exploitatieplan is zo aangepast dat in par. 3 de volgende woorden zijn toegevoegd: “Voorzover eigenaren niet bereid zijn de bedoelde gronden voor openbaar gebied in eigendom aan de gemeente over te dragen zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten. Daarbij zal de gemeente het genoemde onderscheid tussen ‘noodzakelijk te verwerven grond’ en ‘wenselijke verwervingen’ hanteren. Het instrument van onteigening wordt alleen ingezet voor noodzakelijk te verwerven grond.” Overigens wordt opgemerkt dat de inzet van het instrument van onteigening ook geldt voor de uitgeefbare gronden wanneer blijkt dat de eigenaren niet of niet tijdig (d.w.z. binnen de termijnen genoemd in de faseringsregel) over willen gaan tot ontwikkeling. Een passage hierover is opgenomen in het exploitatieplan (blz. 13). Ad. 5.2.

Bij de beoogde fasering (start in het noordelijke gedeelte) zal het bouwverkeer via de Haling plaatsvinden. Een calamiteitenroute kan hierbij gerealiseerd worden over de watergang en via het Weelenpad. Ad. 5.3. Bij de beoogde fasering (start in het noordelijke gedeelte) kan naar onze mening een voldoende tijdelijke compenserende waterberging gevonden worden op ofwel gemeentegrond in het zuidelijke deel, ofwel in de gemeentelijke waterbank, zoals ook is beschreven in het Watergebiedsplan behorende bij het uitwerkingsplan.

Ad. 6.1. Reclamant stelt hier iets zonder het te onderbouwen. Wij begrijpen dat deze zienswijze verder onderbouwd en toegelicht wordt in de zienswijzen 6.2 t/m 6.6. Voor een reactie verwijzen wij naar de reacties op deze zienswijzen Ad. 6.2 t/m Ad. 6.6.

Pagina 28 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

Ad. 6.2. De inbrengwaarde van de gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Dit betekent dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten werkelijke waarde (vgl. marktwaarde) van de gronden en niet van de werkelijk betaalde prijs voor de gronden. Qua complexwaarde is met name artikel 40d van belang dat, kort samengevat, aangeeft dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Het gaat dus niet om het specifieke gebruik per perceel. De opmerking van reclamant betreft de vraag of nu volgens haar niet alle percelen binnen het plangebied dezelfde gebruiksmogelijkheden hebben, deze dan wel een gelijke prijs/waarde kunnen hebben. In onze optiek is ten aanzien van het plangebied sprake van een complex, daarvoor zij verwezen naar het taxatierapport waarin dit wordt toegelicht. Binnen een complex kunnen bepaalde percelen vanwege afwijkende fysieke gesteldheid of ligging een van de complexwaarde afwijkende waarde hebben, maar taxateurs is hiervan ten aanzien van de percelen van reclamant niet gebleken. Bij andere in het plangebied gelegen gronden is dit overigens wel opgemerkt. Bij de raming van de inbrengwaarde is, naast de residuele methode, ook de comparatieve (vergelijkende) methode gebruikt.

Daarbij is kennisgenomen van recente aankopen van agrarische gronden in de omgeving. De prijs van recente aankopen kan worden betrokken bij de raming van de inbrengwaarde, maar deze hoeft niet zonder meer gelijk te zijn aan de werkelijke waarde van de onderhavige gronden. Voor de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied is derhalve sprake van een zogeheten complexwaarde, die is gebaseerd op recente aankopen, zoals deze in het taxatierapport zijn vermeld. Daarbij is niet alleen naar de transactie gekeken waar reclamant naar verwijst, maar is kennisgenomen van meerdere transacties. Van deze transacties is in het rapport aangegeven om welke aankopen het gaat en waaruit de aankoopprijs bestond. Daarnaast zijn buitenplanse transacties en overige vastgoeddata beoordeeld om uiteindelijk te komen tot een afgewogen waarde van € 50/m. Deze waarde komt weliswaar overeen met de hoogte van de transactie waarnaar reclamant verwijst, maar - hoewel deze transactie ook in het beoordelingskader is meegenomen- is niet direct en alleen gebaseerd op de genoemde transactie. De waardering is gebaseerd op een aanmerkelijk breder kader. De zienswijze leidt derhalve niet tot een wijziging. Ad. 6.3. CMK makelaars heeft alle benodigde kwalificaties. De taxatie heeft eveneens de plausibiliteitstoets (door een derde taxateur) doorstaan.

De VON waarden zijn door CMK comparatief bepaald, hetgeen in dezen de geijkte methode is. Het is een correcte opmerking dat deze comparatieve waarden niet in het rapport zijn genoemd. Het project “Waterweide” in Grootebroek heeft hoofdzakelijk als referentie gediend met daarbij de prijslijsten van de deelprojecten ‘Moestuin’, ‘Bloementuin, fase 1 en 2’. Deze prijslijsten zijn alsnog bij het taxatierapport gevoegd. De grondwaarden zijn vervolgens berekend op gemiddelde grondquotes welke reëel zijn gebleken vanuit eerdere projecten in de (SED) regio. Daarnaast sluiten de resulterende grondwaarden eveneens aan bij eerdere en referentieprojecten in de (SED) regio. Tot slot kan opgemerkt worden dat tegenover de door reclamant genoemde stijging van de bouwkosten vooralsnog een hogere stijging van de VON waarden staat.

Ad. 6.4. De door de gemeente gehanteerde rentevoet van 1,3% is conform de voorgeschreven systematiek vanuit het BBV. Voor het correct kunnen berekenen van exploitatieplannen en exploitatiebijdragen is het belangrijk om de factor ‘’tijd’ correct mee te kunnen nemen. In het geval van een exploitatieplan gaat dit rekenkundig alleen goed als positieve rente, negatieve rente en de discontovoet gelijk zijn. Verder, het door reclamant aangehaalde percentage van 2% voor de discontovoet conform het BBV, is alleen bedoeld voor het contant maken van negatieve grondexploitaties om een verplicht te nemen verliesvoorziening op contante waarde te kunnen bepalen. Dit is hier niet van toepassing.

Pagina 29 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

Tot slot, in afwijking van de gemeentelijke grondexploitatie, houdt de taxateur voor het bepalen van de complexwaarde terecht rekening met een percentage van 5% waarmee marktpartijen zouden kunnen rekenen. De hoogte van dit percentage is te bepalen door de taxateur en heeft niet van doen met de uitgangspunten en rekenmethodiek van een exploitatieplan. Ad. 6.5.

Uitgangspunt bij de bepaling is de laagste uitgifteprijs (NCW) van alle kavels. Vanuit een (bestaande) eigendomsdoorsnijding van een kavel is de laagste uitgifteprijs (naar deze beperkte eigenaar) slechts € 2.603,44. Deze waarde krijgt het ‘gewicht van 1’. Op basis hiervan krijgen alle kavels vervolgens een gewichtsfactor gebaseerd op de uitgifteprijs. Een gewogen eenheid is vervolgens de gewichtsfactor maal het aantal eenheden op een kavel. Dit is eigenlijk altijd één, behalve bij appartementencomplex. Ter controle: alle gewogen gewichten samen (15.065) keer de waarde van één gewicht (€ 2.603,44) is € 39.221.045, hetgeen de totale kavelinkomsten zijn (NCW). Het is verder correct dat bij de bepaling van de bruto bijdrage de verhouding grondwaarde per woning ten opzichte van de totale grondwaarde een andere verhouding is dan die op basis van de gewogen eenheden. Dit komt omdat bij de berekening op basis van de gewogen eenheden niet de totale grondwaarde (€ 39.221.045 NCW) de basis is, maar de maximale te verhalen kosten (€ 38.375.422 NCW). De verhouding tussen aandeel gewogen eenheden en aandeel maximaal te verhalen kosten kloppen dan vervolgens wel weer. Bijvoorbeeld bij Kavel 2 (2^kap): Bruto bijdrage € 88.813, is 0,231 % van de totaal te verhalen kosten € 38.375.422 Aantal gewogen eenheden is 35, is eveneens 0.231% van het totaal van 15.065 aan gewogen eenheden.

Tot slot, het te verhalen bedrag per eenheid (€ 2.577) komt tot stand door de totaal te verhalen kosten (€ 38.375.4220) te delen door het totaal aantal gewogen gewichten (15.065).

Ad. 6.6. De gemeente acht de planning reëel. Mocht er tegenslag ontstaan en daardoor vertraging dan zal de planning (fasering) in een herziening van het exploitatieplan (kunnen) worden aangepast. Ad. 7.1. Omdat niet met alle eigenaren van het plangebied afspraken konden worden gemaakt (anterieure overeenkomst) over het zogeheten kostenverhaal en andere uitvoeringszaken voor de woonwijk, moet de gemeente op grond van art. 6.12 Wro een exploitatieplan opstellen. Ad. 7.2. Zienswijze geeft geen aanleiding om de raad te adviseren om het uitwerkingsplan en het exploitatieplan niet vast te stellen. Conclusie zienswijze 12: Deze zienswijze geeft aanleiding het exploitatieplan aan te passen zoals weergegeven in Ad. 3.1.d. en Ad. 5.1. De overige onderdelen van deze zienswijze geven geen aanleiding om het uitwerkingsplan en/of het exploitatieplan te wijzigen.

Pagina 30 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West

Inhoud zienswijze 13 (up): 1. Reclamant wil graag zien dat er voorschriften komen op het gebied van de energievoorziening en daarin het volgende voor te schrijven: a. Sluit alle woningen aan op een ZLT warmtenet en plaats in iedere woning een booster/warmtepomp om de temperatuur van het water op te hogen naar de gewenste temperatuur voor verwarming en tapwater. b. Maak een WKO-bron voor de opslag van zomerwarmte per wijk en zorg voor eigen warmte in de wijk d.m.v. aquathermie, terugwinning, restwarmte en/of PVT. c. Overweeg om voor te schrijven dat de wijk energiepositief moet zijn, ten gunste van andere wijken. d. Overweeg om het warmtenet door de gemeente aan te leggen zoals de gemeente nu ook de riolering aanlegt of Liander de gasleiding. e. Overweeg om het warmtenet in eigendom te laten blijven van de Gemeente, zoals dat nu ook in Deventer gebeurt, of het later in eigendom te geven aan bijvoorbeeld een bewonerscoöperatie. f. Sluit het ZLT-warmtenet aan op andere warmtenetten en warmtebronnen in de buurt, zoals het ZLT-warmtenet van Gommerwijk ZW. 2. Reclamant roept op voor te schrijven dat er minimaal 10% gerecyclede materialen gebruikt moeten worden bij de bouw van de huizen en de verdere inrichting van de wijk. Antwoorden zienswijze 13: Ad. 1. Gemeente Enkhuizen hecht veel belang aan duurzaamheid.

In het bestemmingsplan wordt op duurzaamheid ingegaan in de toelichting in paragraaf 4.5. In het beeldkwalteitsplan zijn regels opgenomen die te maken hebben met de ruimtelijke aspecten van de duurzaamheidsopgave zoals bijvoorbeeld de toepassing van zonnepanelen op daken en natuurinclusief ontwerpen. In deze zienswijze wordt het voorschrijven van een energiepositieve wijk beoogd. Dit is voor de gemeente echter geen voorwaarde. Naast duurzaamheid spelen namelijk ook andere thema’s een rol zoals betaalbaar wonen. In de zienswijze wordt tevens gevraagd om technische oplossingsrichtingen vast te leggen in het Uitwerkingsplan. Daargelaten de juridische beperkingen die in dit kader aan de orde zijn (zie ook ad 2), is de gemeente van mening dat hier eerst nog nader onderzoek voor nodig is en dat oplossingsrichtingen daarom beter niet nu kunnen worden vastgelegd. Wel wordt de meerwaarde van de genoemde oplossingsrichtingen gezien en worden deze meegenomen bij de stappen richting realisatie. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw en utiliteitsbouw, geld dat de vergunningaanvragen sinds 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Ad. 2. De gemeente deelt het streven naar hergebruik van materialen. Dit zal meegenomen worden als een duurzaamheidsaspect van de wijk en is verwerkt in de toelichting over Duurzaamheid (paragraaf 4.5).

Ook de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) van de gemeente Enkhuizen roept hiertoe op. Op blz. 48 van de toelichting van het uitwerkingsplan wordt hierna verwezen. De gemeente overweegt het onderwerp eveneens mee te nemen bij het opstellen van beleid in het algemeen en kaders voor deze wijk in het bijzonder. In het Uitwerkingsplan kan en wil de gemeente echter geen minimum hoeveelheid gerecycled materiaal voorschrijven, enerzijds omdat het juridisch niet mogelijk is om voor de bouw van woningen bouwvoorschriften op te nemen die het gebruik van gerecyclede materialen verplicht stellen (het Bouwbesluit geeft een exclusief kader) en anderzijds omdat dat als een te eenzijdige oplossing voor het duurzaamheidsvraagstuk wordt gezien en de gemeente daarin ruimte wil laten voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en initiatieven uit de markt. Conclusie zienswijze 13: De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het uitwerkingsplan, zijnde dat in de toelichting van het uitwerkingsplan, voor wat betreft het hergebruik van materialen, verwezen wordt naar de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente Enkhuizen.

Pagina 31 van 31 Nota van zienswijzen uitwerkingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West-West