Bijlage 1 Notitie Principeverzoek 40-50 extra recreatiewoningen

- NOTITIE Memo

DATUM KENMERK VAN AAN CC

18 november 2025 20210704.017/236425/ Hans van Riet Gemeente Enkhuizen EuroParcs Enkhuizer Strand

20210704.017 Enkhuizer Strand - ontwikkelingsperspectief nieuwe woningen OPDRACHTGEVER EuroParcs Enkhuizer Strand BV PROJECT

PRINCIPEVERZOEK 40-50 EXTRA RECREATIEWONINGEN Daadwerkelijke realisatie herontwikkeling Enkhuizerzand in 2024 gestart, afronding in 2029 ● In 2017 heeft de gemeente Enkhuizen een bieding van OREZ geaccepteerd om het Enkhuizerzand te herontwikkelen met de opbrengsten uit de realisatie van een camping en een vakantiepark. ● Als gevolg van vertraging in de planvorming, kon pas vanaf 2024 worden gestart met de werkelijke realisatie. ● Vanwege de aanrijroute van het bouwverkeer vindt de verdere herontwikkeling van het Enkhuizerzand plaats vanaf het Zuiderzeemuseum en wordt het openbaar recreatiegebied fasegewijs in noordelijke richting herontwikkeld. ● In 2026/2027 worden Muurpark, Oeverpark en het definitieve strand (deel op bestaand land) opgeleverd. ● In oktober dit jaar is een klein deel van de kustboog aangelegd met uitkomende grond van de aanleg van het vakantiepark en het Muurpark. In het tweede kwartaal van 2026 zal de rest van het grondlichaam van de kustboog via zandsuppletie worden aangelegd. Na klink en zetting kan de inrichting van de kustboog in Q1 2029 worden afgerond. Ook de resterende delen van het huidige openbaar recreatiegebied worden dan afgerond.

Businesscase Enkhuizerzand ernstig uit evenwicht ● In 2019 vond een gedwongen afschaling plaats van het vakantiepark waarbij het vakantiepark terug werd gelegd achter de bestaande kustlijn. Als gevolg daarvan zijn er minder opbrengsten: 1/4e minder recreatiewoningen te verkopen  van 200 naar 154 recreatiewoningen; 1/3e minder grond te verkopen  van 8,7 ha naar 5,9 ha; 2/3e minder bouwvolume = minder grote/minder dure woningen  van 213.000 m³ naar 78.000 m³. ● Na voorbereidende planvorming zijn in 2020/2021 de meeste vakantiewoningen verkocht met het doel inkomsten te genereren voor de herontwikkeling van het openbare recreatiegebied van Enkhuizerzand. ● De besteding van deze gelden ten behoeve van de realisatie vinden als gevolg van vertraging in de planvorming voor het belangrijkste deel plaats in de jaren 2025-2028. ● Tussen het moment waarop de inkomsten verkregen zijn uit verkoop van vakantiewoningen (2020/2021) en het moment van het overgrote deel van bestedingen ten behoeve van de realisatie (2025-2028) zijn de stichtingskosten aanzienlijk gestegen. De oorzaken daarvan zijn: Extra planvormingskosten door gedwongen wijziging van het plan. Forse stijging van de bouwkosten en bouwmaterialen. Forse inflatie van de afgelopen jaren.

Afkoelen van de markt voor recreatiewoningen als gevolg van fiscaliteiten (Box-3-maatregelen aangaande fictief rendement, verhoging overdrachtsbelasting en BTW-verhoging recreatiefnachtverblijf van 9 naar 21%) waardoor de nog beschikbare recreatiewoningen minder goed verkocht worden. ● Met name de stichtingskosten van de kustboog drukken zwaar en trekken de businesscase ernstig uit evenwicht. ● Met de bouw van 40 tot 50 extra recreatiewoningen kan de businesscase weer in evenwicht worden gebracht. Twee nieuwe locaties voor recreatiewoningen + verruiming mogelijkheid op bestaande locatie ● Er heeft een verkenning van mogelijke locaties en opties plaatsgevonden, waarover afstemming heeft plaatsgevonden met de gemeentelijke supervisor voor de beeldkwaliteit (John Breen). ● Twee nieuwe locaties bieden ruimte voor recreatiewoningen: 25-30 recreatiewoningen rondom het zwembad; 15-20 recreatiewoningen op een buitendijks gelegen grond (schapenweide) ten noorden van het Enkhuizerzand. ● Daarnaast zijn binnen bestaande afspraken aanvullend 6-10 recreatiewoningen mogelijk rondom de haven bij de zeilschool indien de gemeente medewerking wil verlenen aan verruiming van het maximaal bebouwingsoppervlak rondom de haven met circa 600 m² en/of de mogelijkheid om op het toeristisch kampeerterrein permanente recreatieverblijven te plaatsen.

Deze mogelijkheid is overigens sterk afhankelijk van medewerking van het Rijksvastgoedbedrijf, daar de woningen op gronden van de Staat komen te staan. Uitgangspunten ● De nieuwe locaties bieden binnen een andere sfeer/uitstraling en trekken een andere doelgroep aan. ● Zowel landschappelijk als qua verblijfsrecreatieproduct is het een verrijking van dat wat nu gepland gerealiseerd is/wordt. ● De locaties zijn – net als de camping en het vakantiepark – geheel openbaar toegankelijk. Menging van verblijfrecreatie en openbare recreatie kan, maar wel beperkt.

2/6

De locatie rondom het zwembad: duinsfeer – gericht op gezinnen met kinderen ● Hier wordt de sfeer van het huidig aanwezige strand en de aanwezige duintjes doorgetrokken en wordt een nieuwe sfeer in het gebied toegevoegd: een duinsfeer. ● Het is een plek voor maximaal 30 recreatiewoningen in een doorlopend duinlandschap. ● Ook de recreatiewoningen stralen zowel buiten als binnen de sfeer van het strand uit. ● Samen met de aanwezigheid van het strand en een natuurspeeltuin richt dit autovrije gebied zich op gezinnen met kinderen (spelen, avontuur). ● De geplande natuurspeeltuin wordt vergroot en gekoppeld aan het strand. ● De hier eerder geplande hondenspeeltuin krijgt een plek in de beschutte westelijke hoek van het Muurpark tussen de Zeemuur en Sprookjeswonderland. Zwemmen met honden op het strand blijft mogelijk, net als in de huidige situatie.

Nieuwe locatie hondenspeeltuin

Natuurspeeltuin vergroten + koppelen aan het strand

3/6

De locatie op de buitendijkse schapenweide – gericht op de rust- en natuurzoeker ● In een bijzonder kleinschalig natuurinclusief ecosysteem met moerasflora en -fauna dat zo nu en dan overstroomt vanuit het IJsselmeer, komen in een lage dichtheid maximaal 20 ecolodges op palen circa 2,5 m boven bestaand maaiveld ten behoeve van de rust- en natuurzoeker. ● Auto’s parkeren centraal op een 2,50 m hoge terp en de wandelpaden liggen iets verhoogd zodat de recreatiewoningen tijdens de regelmatige overstromingen met droge voeten zijn te bereiken. ● Deze recreatiewoningen zijn zoveel mogelijk off grid (niet aangesloten op nutsvoorzieningen). O.a. zelfvoorzienend in de energievoorziening middels kleine windmolentjes, zonnepanelen en grijswater. Recreatie met educatie over natuur en duurzaamheid. Veel hergebruikte materialen. Thematisering wordt doorgezet binnen de woningen ● De woningen steken tot maximaal 1,50 m boven de kruin van de huidige Oosterdijk, zodat het openheid van het IJsselmeer vanaf de Oosterdijk gewaarborgd en beleefbaar blijft.

4/6

De locatie rondom de haven van de zeilschool: historiserende huisjes ● Middels een vergunning voor afwijken van de regels van het omgevingsplan waarbij het gemaximeerde aantal m² bebouwd oppervlak rondom de haven wordt verruimd, zijn aanvullend 6-10 recreatiewoningen mogelijk rondom de haven bij de zeilschool. ● Deze mogelijkheid is overigens sterk afhankelijk van medewerking van het Rijksvastgoedbedrijf, daar de woningen op gronden van de Staat komen te staan.

5/6

Voorgestelde processtappen Om tot planvorming en realisatie te komen, stellen wij de volgende stappen voor: 1. Informatiebijeenkomst met gemeenteraad: 8 december 2025. 2. Principeverzoek om medewerking: januari 2026 (inclusief ‘laddertoets stedelijke ontwikkeling’). 3. Afstemming met provincie, Hoogheemraadschap en RWS. 4. Afstemmen met natuurverenigingen + Comité behoud Enkhuizerzand. 5. Participatie met inwoners en belangenverenigingen Enkhuizen. 6. Nadere detaillering ontwerp samen met gemeentelijke supervisor voor de beeldkwaliteit + de advies Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. 7. Onderbouwing inzake evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) (stikstof, waterveiligheid, ecologie, etc.). 8. Privaatrechtelijke regeling. 9. Ruimtelijke procedure. 10. Vergunningen + Realisatie. Verzoek EuroParcs verzoekt de gemeente om medewerking te verlenen aan ruimtelijk proces om de realisatie van extra recreatiewoningen mogelijk te maken: 1. Wijziging/afwijking van de bestemming van de gronden rondom het zwembad zodat maximaal 30 recreatiewoningen in een strand- en duinlandschap mogelijk worden. 2. Wijzigen/afwijking van de bestemming van de gronden van de schapenweide direct ten noorden van het Enkhuizerzand zodat maximaal 20 recreatiewoningen in een landschap met moerasnatuur mogelijk worden. 3.

Wijzigen/afwijking van het maximaal toegestane oppervlak bebouwing binnen de bestaande bestemming ‘Recreatie – Camping’ rondom de haven van de zeilschool en/of de mogelijkheid om op het toeristisch kampeerterrein permanente recreatieverblijven te plaatsen, zodat de plaatsing van maximaal 10 recreatiewoningen mogelijk wordt. Bijlagen bij dit principeverzoek ● Ladderonderbouwing. ● Presentatie voor de gemeenteraad.

6/6