Bestendigen WVG Traanbok - raadsVOORSTEL

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Het vestigen van een voorkeursrecht in het gebied aan de Traanbok 503296

Commissie : Raadsvoorstel:

Nr. Wordt ingevuld door de griffie

Portefeuillehouder: Programma:

J. Franx

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

-

Raadsbesluit Perceelskaart (bijlage 1) Perceelslijst (bijlage 2) Kennisgeving van de terinzagelegging in het Gemeenteblad (Bijlage 3)

Voorgesteld besluit: 1. Ingevolge artikel 9.1, lid 1, sub c van de Omgevingswet een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis waarvan op meerdere percelen in het gebied De Traanbok een voorkeursrecht wordt gevestigd, met de aantekening dat op deze percelen eerder zijn betrokken in de voorkeursrechtbeschikking van het college van 17 december 2024. De percelen waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uitmakende kaart (bijlage 1) en perceelslijst (bijlage 2); Inleiding Op 17 december 2024 hebben wij besloten een voorkeursrechtbeschikking te nemen, op basis waarvan op meerdere percelen in het gebied aan De Traanbok een voorkeursrecht is gevestigd. Dit hebben wij gedaan vooruitlopend op het opstellen van een gebiedsgericht programma voor de verdere ontwikkelingen in het gebied aan De Traanbok en de omgeving. Voor het gebiedsgerichte programma zal een afweging worden gemaakt tussen de mogelijke functies, waaronder bedrijvigheid, wonen, groen, water en verkeer. Bij aanvang van het opstellen van het gebiedsgerichte programma zijn de omvang van het plangebied en de keuze voor de invulling van het gebied nog onbekend. Wij willen in alle openheid met de belanghebbenden kunnen werken aan dit programma. Daarbij is het onze nadrukkelijke wens om de regie en sturing te kunnen blijven voeren op het gebied aan de Traanbok.

Daarom vinden wij het van belang dat de eigendomssituatie van de grondpositie wordt bevroren. Dit zorgt ervoor dat de gemeente een weloverwogen beslissing kan nemen over functies die voor de gemeente belangrijk zijn. Tegelijkertijd kan de afweging worden gemaakt of kan worden samengewerkt vanuit een faciliterende grondpositie of dat het belang van de betreffende functie zwaarder weegt en de gemeente actief grondbeleid kan voeren. De gemeente kan de regie en sturing verkrijgen door het voorkeursrecht te vestigen op de percelen in voornoemd gebied. Een voorkeursrecht geeft de gemeente het recht om als eerste percelen te kopen als de eigenaar voornemers is om deze te verkopen. De gemeente is niet verplicht om tot aankoop over te gaan. Met dit instrument kan een weloverwogen keuze worden gemaakt voor een specifieke perceel. Daarnaast is het van belang dat wordt voorkomen dat deze percelen ter speculatie door derden worden verworven. Het vestigen van een voorkeursrecht op de percelen bevriest de eigendomssituatie van de grondposities en zal bijdragen aan het voorkomen van speculatie.

1

Beoogd effect Het voorkeursrecht houdt in dat een eigenaar of beperkt gerechtigde van een perceel dit eerst ter verkoop aan de gemeente moet aanbieden voordat hij het derden mag verkopen. Hierop bestaan wel een aantal uitzonderingen. Artikel 9.8 Omgevingswet (Ow) noemt onder meer de verkoop tussen bloedverwanten in rechte lijn, de verdeling van een huwelijksgemeenschap en een executoriale verkoop. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Voorkeursrecht onder de Omgevingswet:  Het vestigen van een voorkeursrecht van percelen als bedoeld in de Omgevingswet vangt aan met het nemen van een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking door het college op basis van artikel 9.1, lid 2, Ow. Gelet op het bepaalde in artikel 4:11, onder c, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan inspraak (of: om eigenaren te horen conform artikel 4:8 Awb). De reden hiervoor is de vereiste spoed en/of dat het doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld.  Binnen 3 maanden dient de gemeenteraad een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis van artikel 9.1, lid 1, sub c, Ow.

Het besluit van de gemeenteraad vervalt van rechtswege 3 jaar na het ingaan daarvan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is opgenomen in de omgevingsvisie of het gebiedsgericht programma of het omgevingsplan.  Het vaststellen van een omgevingsvisie of het gebiedsgerichte programma in combinatie met artikel 9.1, lid 1, sub b, Ow heeft tot gevolg dat de werking van het voorkeursrecht wordt verlengd met een periode van nog eens 3 jaar vanaf het vaststellingsbesluit. Dat is niet nodig wanneer de functie (bijvoorbeeld wonen, energiewinning of groen) waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is opgenomen in een omgevingsplan.  Het vaststellen van een omgevingsplan in combinatie met artikel 9.1, lid 1, sub a, Ow (wijziging naar toekomstig gebruik) brengt met zich mee dat het voorkeursrecht wordt verlengd met een periode van 5 jaar na het ingaan van het voorkeursrecht, met de mogelijkheid tot verlenging van die geldingsduur met nog eens 5 jaar op de wijze als omschreven in artikel 9.4, lid 2, Ow.  De percelen binnen het gebied aan De Traanbok vielen tot 1 januari 2024 onder de werking van het bestemmingsplan ‘Enkhuizen Bedrijventerrein’ en het daarop aanvullende ‘Parapluplan Enkhuizen’, alsmede de Partiële herziening bestemmingsplan Enkhuizen bedrijventerreinen – Geitenhouderijen’.

Op grond van het bovenstaande hebben de gronden de functies (bestemmingen): o Agrarisch – Bebouwd. Argumenten Gemeente verkrijgt voorkeursrecht, bedoeld om regie te kunnen voeren Het inzetten van het instrument voorkeursrecht leidt ertoe dat de eigenaar of beperkt gerechtigde, als hij wil verkopen, het perceel/percelen eerst aan de gemeente moet aanbieden. De gemeente heeft daarmee het voorkeursrecht. Als de eigenaar of beperkt gerechtigde wil verkopen krijgt de gemeente als eerste de gelegenheid tot verwerving. Er is geen sprake van een verplichte verkoop, alleen een aanbiedingsplicht in geval van een vrijwillige verkoop. Met het vestigen van voorkeursrecht kan voorkomen worden dat derden strategische (grond)posities innemen. Marktpartijen zullen namelijk ook een inschatting maken welke ontwikkelingsrichting de gemeente op wil gaan. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt met zich mee dat de grondposities worden bevroren en de marktpartijen geen percelen kunnen kopen. Het belang van een regierol De gemeente krijgt met vestiging van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot de gewenste inrichting in het gebied aan De Traanbok. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaar en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen.

De Ow bevat ook een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen 3 jaar een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. De periode waarin voor de eigenaren enige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige ruimtelijke invulling is daardoor begrensd. Randvoorwaarden voor het vestigen van een voorkeursrecht De gemeente is bevoegd een voorkeursrecht te vestigen op percelen. Daarbij moet wel worden voldaan aan de volgende twee criteria: a) de percelen een niet-agrarische functie moeten krijgen; en b) het gebruik van de percelen moet afwijken van de toegedachte of toebedeelde functie.

2

Ad a. Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor percelen die in de nabije toekomst een andere functie krijgen dan de agrarische functie. Of waarvan het gebruik afwijkt van de functie. Het voorkeursrecht is gevestigd omdat in de toekomst de gronden herontwikkeld kunnen gaan worden. Voor de herontwikkeling in het gebied Traanbok en omgeving wordt met behulp van het gebiedsgerichte programma de mogelijkheid van transformatie naar bedrijvigheid en/of wonen verkend. De toegedachte functies zijn niet alleen deze functies, maar ook andere functies, welke deel uit kunnen maken van een dergelijke ontwikkeling. Hierbij kunt u denken aan functies zoals groen, water, verkeer etc. Op dit moment is nog niet duidelijk wat de exacte functies per perceel zullen zijn. Ad b. Huidig gebruik en toekomstige functie Binnen het systeem van de Omgevingswet komen alleen percelen in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige functie. In de toekomstige functie zal een afwijkende nog definitief te bepalen functie worden opgenomen waaronder wonen, maar ook andere functies, zoals bedrijf, maatschappelijk, commercieel, groen, water en verkeer kunnen aan de orde zijn. Er wordt voldaan aan beide criteria, waardoor de gemeente de percelen kan aanwijzen. Met het vestigen van het voorkeursrecht wordt voorkomen dat derden grondposities verwerven.

Het vestigen van een voorkeursrecht op percelen brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden (nieuwe) strategische (grond)posities innemen. Het uitgangspunt bij het gebied Traanbok en omgeving is dat de gemeente zelf de regie wil voeren bij de herontwikkeling. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt met zich mee dat de grondposities worden bevroren en marktpartijen geen percelen kunnen kopen. Het vestigen van een voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijving Het vestigen van het voorkeursrecht kan de prijsopdrijving afremmen doordat de procedure van grondaankopen met waarborgen is omkleed. De rechtbank kan er namelijk aan te pas komen om uiteindelijk de prijzen te bepalen. Prijsopdrijving heeft een nadelig effect op de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Indien marktpartijen de percelen gaan opkopen, dan zullen ze hogere bedragen kunnen betalen aan zittende eigenaren in de hoop om deze weer met winst te gaan verkopen of om meer opbrengst te kunnen halen uit de ontwikkeling. Dit soort transacties kunnen met zich meebrengen dat ook in andere vergelijkbare onderhandelingen de gemeente wordt geconfronteerd met transacties die niet de marktwaarde vertegenwoordigen. De ontwikkeling kan hierdoor onnodig duur worden.

Dat kan tot gevolg hebben dat bijvoorbeeld een andere woningbouwverdeling nodig is om de ontwikkeling nog rendabel te maken. Mogelijk zelfs met als gevolg dat de ontwikkeling zodanig duur wordt dat deze niet meer rendabel te ontwikkelen is en om die reden niet ontwikkeld zal gaan worden. Indien het voorkeursrecht niet wordt gevestigd zal de hogere grondprijs die de ontwikkelaar betaalt uiteindelijk de marktwaarde op stuwen, hetgeen onwenselijk wordt geacht. Het is de wens van de gemeente om de herontwikkeling betaalbaar en financieel haalbaar te houden. Werkingsduur Het besluit van het college d.d. 17 december 2024 heeft een maximale geldingsduur van 3 maanden. Na deze 3 maanden vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Binnen die periode dient de gemeenteraad een nieuw voorkeursrecht te vestigen. De gemeenteraad wordt voorgesteld om op 25 februari 2025 een voorkeursrechtbeschikking te nemen zodat het voorkeursrecht op de percelen voor een opvolgende periode van 3 jaren gevestigd blijft. Het niet nemen van het besluit betekent dat er voor een periode van 2 jaren geen nieuw besluit met dezelfde grondslag kan worden genomen. Kennisgeving en inschrijving nodig om voorkeursrecht te doen ingaan De voorkeursrechtbeschikking van de raad moet bekend worden gemaakt.

Deze bekendmaking wordt gedaan door toezending van het besluit/de voorkeursrechtbeschikking aan de eigenaren of de rechthebbenden. Daarnaast zijn wij verplicht een kennisgeving van de terinzagelegging te doen en moeten we de beschikking inschrijven in het kadaster. De beschikking gaat in na bekendmaking en de inschrijving van de beschikking in de openbare registers.

3

Kanttekeningen / alternatieven Kantekening Het toepassen van het voorkeursrecht kan financiële gevolgen hebben voor de gemeente in geval van aanbiedingen. Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun percelen willen verkopen, zullen zij deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Dit kan betekenen dat de gemeente na een weloverwogen besluit over wil gaan tot aankoop van deze percelen (en alle opstallen die daarop aanwezig zijn). Indien dit van toepassing is zullen wij met een apart raadsvoorstel naar de raad komen. Het toepassen van het voorkeursrecht geeft geen garantie dat de gemeente positie verkrijgt. Grondeigenaren en zakelijk gerechtigden worden niet verplicht hun percelen te verkopen. Alleen als zij willen verkopen, moeten zij de percelen eerst aan de gemeente aanbieden. Grondeigenaren en zakelijk gerechtigden kunnen er voor kiezen zelf hun percelen te ontwikkelen. De vestiging van een voorkeursrecht geeft dus geen zekerheid tot verwerving en realisatie. Alternatief De raad kan er voor kiezen om het voorkeursrecht niet te vestigen. Daarmee vervalt het eerder door het college opgelegde voorkeursrecht. De gemeente heeft dan geen regie over eventuele grondaankopen door derden. Indien de gemeente zelf grondpositie wil verwerven hebben we geen voorrang meer ten opzichte van markpartijen.

De gemeente geeft daarbij ook aan dat zij voor het gebied aan De Traanbok een faciliterend grond beleid zullen voeren. Daarmee wordt een eventuele optie voor actief grondbeleid of een privaat publieke samenwerking uitgesloten. Wij raden dit alternatief af omdat wij met het vestigen van voorkeursrecht de regie kunnen blijven voeren en de gelegenheid en tijd hebben om te verkennen welk grondbeleid de gemeente zou willen voeren. Indien de gemeente besluit om de regie meer aan de marktpartijen over te laten en daarbij zelf een faciliterende rol aan te nemen is dat nog steeds een mogelijkheid. Daarbij zijn er geen noemenswaardige risico’s verbonden aan het vestigingen van een voorkeursrecht. De risico’s die worden voorzien zijn procedurele risico’s waarbij de bijvoorbeeld de wettelijke termijn niet gehaald gaat worden. Het voorkeursrecht komt dan te vervallen. Draagvlak De eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden zijn in de gelegenheid gesteld gedurende een periode van 6 weken na de terinzagelegging (voorkeursrechtbeschikking) hun zienswijzen kenbaar te maken tegen het voorgenomen raadsbesluit. Belanghebbenden kunnen binnen 6 weken tegen het besluit van de raad beroep instellen. Om binnen die maximale termijn van 3 maanden te kunnen blijven wordt de raad gevraagd op 25 februari 2025 een besluit te nemen omtrent het voorkeursrecht.

Tegen het voorgenomen besluit in casu de voorkeursrechtbeschikking van het college zijn geen zienswijzen ingediend. Planning, evaluatie en verantwoording De voorkeursrechtbeschikking wordt overeenkomstig artikel 3:41 van de Algemene wet bestuursrecht bekendgemaakt door toezending van de beschikking, middels de als bijlage toegevoegde conceptbrief aan de belanghebbenden en overeenkomstig artikel 16.32b Omgevingswet door kennis te geven van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking en de daarbij behorende bijlagen conform het bepaalde in artikel 12 van de Bekendmakingswet (bekendmaking in het Gemeenteblad). Ook wordt de voorkeursrechtbeschikking ingeschreven in de openbare registers, waarmee het voorkeursrecht in werking treedt. Tegens de voorkeursrechtbeschikking van de raad staat op grond van artikel 7:1 Awb beroep open. Belanghebbenden kunnen binnen een periode van 6 weken, na bekendmaking en het ingaan van de beschikking, beroep aantekenen. Indien en voor zover de gemeenteraad een opvolgend besluit (voorkeursrechtbeschikking) neemt en een belanghebbende reeds een bezwaar heeft ingediend tegen het collegebesluit, dan wordt het bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad.

Financiën Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun percelen willen verkopen, zullen zij deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Een aankoop geschiedt altijd op basis van een marktconforme prijs.

4

Enkhuizen , 11 februari 2025 , waarin dit voorstel is vastgesteld Burgemeester en wethouders van Enkhuizen De secretaris, De burgemeester,

R. van Reijswoud

J. Hoekstra-Sikkema

5