B3-Raadsvoorstel d.d. 23-11-2021

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Uitvoering motie zelfbewoningsplicht 937668

Commissie: Raadsvoorstel:

10 november 2021 12 oktober 2021, nr. wordt ingevuld door de griffie

Portefeuillehouder: Programma:

E. Heutink-Wenderich 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. Motie zelfbewoningsplicht d.d. 20-4-2021; 2. Transactiecijfers NVM-regio West-Friesland 2e kwartaal 2021; 3. Raadsbesluit (BG).

Voorgesteld besluit: 1. Kennis te nemen van de mogelijkheden om de beleidsinstrumenten van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding in te zetten; 2. Het college te verzoeken om (beleid)regels conform dit raadsvoorstel uit te werken voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding en het voor vaststelling aan de gemeenteraad voor te leggen in kwartaal 2 2022; 3. Voor de uitwerking van beleid (regels) als bedoelt in beslispunt 2 € 10.000 ter beschikking te stellen en te onttrekken aan de reserve Volkshuisvestingsfonds; 4. De begroting voor het jaar 2022 dienovereenkomstig te wijzigen. Inleiding De gemeenteraad heeft op 20 april 2021 de motie zelfbewoningsplicht (bijlage 1) aangenomen. Aanleiding voor de motie is dat relatief goedkope nieuwbouw koopwoningen worden aangekocht vanuit speculatief perspectief om ze vervolgens door te verkopen of te verhuren. Dit gaat ten koste van de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van dit segment van de woningvoorraad in Enkhuizen. De gemeente heeft in bepaalde situaties de mogelijkheid om dergelijke vormen van speculatie te beperken door het opleggen van een zelfbewoningsplicht en/of een anti-speculatiebeding. Met het aannemen van de motie heeft de gemeenteraad het college de opdracht gegeven om: 1.

Mogelijkheden te onderzoeken waarmee de gemeente Enkhuizen de instrumenten van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding kan inzetten bij relatief goedkope nieuwbouwkoopwoningen; 2. Deze mogelijkheden uiterlijk in de gemeenteraadsvergadering van oktober 2021 aan de raad voor te leggen. Met het voorliggende voorstel voeren wij deze motie uit. Beoogd effect De gemeenteraad gebruikt in haar motie de term ‘relatief goedkope’ nieuwbouw koopwoningen. We kwalificeren een ‘relatief goedkope’ nieuwbouw koopwoning verder in dit voorstel als een ‘betaalbare’ nieuwbouw koopwoning met een 'vrij-op-naamprijs' (VON) tot de prijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens, prijsgrens 2022: 355.000 euro). Dit prijsplafond sluit relatief goed aan bij de meest actuele gemiddelde transactieprijzen van tussen- en hoekwoningen in de regio (bijlage 2 : zie transactieprijzen kwartaal 2 2021) en heeft als voordeel dat het automatisch meebeweegt met prijsontwikkelingen in de markt (NHG-grenzen worden jaarlijks herzien). Tussen- en hoekwoningen zijn het soort woningen die gemiddeld gezien de goedkoopste transactieprijs hebben ten opzichte van de andere woningtypen en het meest gewild zijn door partijen met een speculatief perspectief.

Met de voorgestelde inzet en invulling van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding wil de gemeente zo veel mogelijk voorkomen dat ‘betaalbare’ nieuwbouw koopwoningen worden aangekocht en

1

direct daarna worden verkocht met het oogmerk om winst te maken en/of worden verhuurd aan derden. Hiermee wordt beoogd om de woningen zoveel mogelijk te behouden in het koopprijssegment waarin ze oorspronkelijk op de markt zijn gezet. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Het is op dit moment nog niet mogelijk om een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding voor bestaande woningen in te voeren. Het wetsvoorstel (zogenoemde ‘Opkoopwet’) die dit wel mogelijk maakt, is dit jaar goedgekeurd door de Eerste Kamer. Naar verwachting treedt deze wet per 1 januari 2022 in werking. De gemeenteraad krijgt hierdoor de bevoegdheid om onder voorwaarden een opkoopbescherming voor een bepaalde buurt voor bepaalde categorieën van woningen in te voeren in de vorm van een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. Daarbij moet onder andere onderbouwd worden dat de maatregel noodzakelijk en effectief is. Ten aanzien van deze vorm van opkoopbescherming stellen we voor in eerste instantie de ontwikkelingen, de ervaringen van de eerste gemeenten die hier gebruik van maken en de eventuele jurisprudentie die naar aanleiding van de toepassing van dit instrument ontstaat, te volgen. Vervolgens stellen we voor om begin 2023 te overwegen of en hoe dit instrument in de gemeente toe te passen.

Gemeenten kunnen dus op dit moment alleen de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding van toepassing verklaren voor nieuwbouw koopwoningen. Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding De zelfbewoningsplicht houdt in dat dat de koper van een woning verplicht is om voor minimaal een bepaalde duur (vaak 1 tot 5 jaar) de woning zelf te bewonen. Het instrument heeft als doel om te voorkomen dat met koopwoningen wordt gespeculeerd door deze te verhuren. Gemeenten kunnen een redelijk boetebedrag bepalen dat van toepassing is wanneer men niet aan de zelfbewoningsplicht voldoet. Vaak wordt een hardheidsclausule inbegrepen, waarbij de termijn waarbinnen het huis door koper bewoond moet worden komt te vervallen, bijvoorbeeld in het geval van het overlijden van de partner of in geval van ziekte. Het anti-speculatiebeding moet voorkomen dat een woning als een beleggingsobject wordt gekocht om deze binnen korte tijd met winst te verkopen. Dit instrument wordt vaak toegepast bij verkoop van gronden of woningen onder de marktwaarde of bij ‘betaalbare’ woningen waarvan verwacht wordt dat deze een prijsstijging ondergaan. Door middel van een anti-speculatiebeding kan een gemeente vastleggen dat een woning binnen een bepaalde periode (vaak 5 tot 10 jaar) niet verkocht mag worden met een bepaalde overwaarde. Hierdoor wordt het behoud van de woning in het oorspronkelijke segment geborgd.

Gemeenten kunnen een redelijk boetebedrag of een redelijke vorm van winstafdracht bepalen dat van toepassing is wanneer men niet aan de voorwaarden van het anti-speculatiebeding voldoet. Bepaalde situaties zoals echtscheiding en overlijden (van partner) worden vaak uitgezonderd. Vrijheid van verkeer van kapitaal\ Bij beide instrumenten is het eigendomsrecht en de vrijheid van verkeer van kapitaal van belang. Het eigendomsrecht wordt beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, beter bekend als het EVRM. Op grond van dit artikel heeft iedere natuurlijke of rechtspersoon recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Bij eventuele inbreuken op het eigendomsrecht moet een goede balans zijn tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang. Gezien de heersende schaarste van betaalbare nieuwbouw koopwoningen in de gemeente Enkhuizen valt de inzet van beide beleidsinstrumenten te rechtvaardigen voor zover de gestelde voorwaarden redelijk zijn. Voor beide instrumenten geldt dat de gemeente geen onredelijk lange termijnen en onredelijk hoge sancties aan de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding mag koppelen en dient de gemeente aan te geven in welke gevallen ontheffing kan worden verleend.

Ontheffingsgronden dienen te worden opgenomen voor zogenaamde zwaarwegende omstandigheden waarin het gerechtvaardigd is een beroep te doen op ontbinding van het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht. Mogelijkheden inzet zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding De gemeente heeft verschillende mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht en/of een anti-speculatiebeding in te zetten voor nieuwbouw koopwoningen. Hieronder worden de verschillende mogelijkheden op hoofdlijnen beschreven.

2

Doelgroepenverordening Een doelgroepenverordening biedt de gemeente de mogelijkheid om te sturen op realisatie en behoud van ‘betaalbare’ woningen voor bepaalde doelgroepen. Hiervoor dienen in de bestemmingsplannen van de gemeente categorieën en percentages bepaald en opgenomen te worden (artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening) voor sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. De doelgroepenverordening in combinatie met de bestemmingsplannen zorgen er voor dat de gemeente kan sturen op het behoud van woningen in een bepaalde prijsklasse voor bepaalde doelgroepen. De doelgroepenverordening vormt de wettelijke basis om uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid, zoals vastgelegd in bestemmingsplannen, af te dwingen. Een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding zouden kunnen worden opgenomen als onderdeel van de doelgroepenverordening. Het borgen van de afspraken met betrekking tot de zelfbewoningsplicht en/of een anti-speculatiebeding in privaatrechtelijke contracten met derden blijft alsnog noodzakelijk. Privaatrechtelijke contracten De gemeente kan een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding privaatrechtelijk overeenkomen met de koper van de gemeentelijke grond óf met de initiatiefnemer van een woningbouwplan op grond van derden.

In beide gevallen is de positie van de gemeente sterker als de gemeente beleid heeft voor de toepassing van de instrumenten. Als de grond van de gemeente is, kan de gemeente eisen dat een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding in het koopcontract/leveringsakte wordt opgenomen. Ten aanzien van het antispeculatiebeding wordt een vorm van winstafdracht als juridisch acceptabel geacht wanneer het beding betrekking heeft op gronden of woningen die onder de marktwaarde zijn verkocht. In het geval dat de woningen of gronden waarop het anti-speculatiebeding betrekking heeft niet onder de marktwaarde zijn verkocht, dan wordt winstafdracht niet als juridisch acceptabel gezien en kiezen gemeenten vaak voor de toepassing van een boete. Wanneer het een initiatief betreft op gronden die niet in eigendom van de gemeente zijn en om een wijziging van het bestemmingsplan vragen, kan de gemeente de opname van zelfbewoningsplicht en boete in de anterieure overeenkomst afdwingen. In dit scenario kan de opname van een anti-speculatiebeding in de anterieure overeenkomst niet worden afgedwongen. De gemeenteraad is bevoegd tot het vaststellen van het beleid en de beleidsregels voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding.

Argumenten De gemeenteraad heeft het college de opdracht gegeven om de mogelijkheden te onderzoeken waarmee de gemeente Enkhuizen de instrumenten van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding kan inzetten bij ‘betaalbare’ nieuwbouw koopwoningen. In de paragraaf stellen wij voor hoe deze kunnen worden toegepast in de gemeente Enkhuizen. Het wettelijk kader, de verschillende mogelijkheden en de beleidsvrijheid die de gemeente hierbij heeft, zijn hierboven in dit voorstel aangegeven onder ‘Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader)’. Voorstel voor toepassing De doelgroepenverordening is een manier om te sturen op de realisatie en het behoud van de betaalbare voorraad (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) voor bepaalde doelgroepen en is een instrument om beleid op het vlak van wonen (woonvisie) te realiseren. De woonvisie van de gemeente Enkhuizen is in 2014 vastgesteld en zou eerst moeten worden geactualiseerd om als goede basis te kunnen fungeren voor het opstellen van een doelgroepenverordening. Daarbij is er budget nodig voor het opstellen van een doelgroepenverordening, kost het tijd om een dergelijk proces op te starten (opdrachtverstrekking) en te doorlopen (o.a. opstellen, inspraaktermijn).

Het borgen van de afspraken met betrekking tot de zelfbewoningsplicht en/of een anti-speculatiebeding in privaatrechtelijke contracten met derden blijft zoals eerder aangegeven alsnog noodzakelijk. Dit betekent dat er naast budget voor het opstellen van een doelgroepenverordening ook budget nodig is voor het opstellen van beleidsregels en juridisch juiste en volledige standaard artikelen die opgenomen kunnen worden in privaatrechtelijke contracten (zie ook hieronder). Op basis van het voorgaande stellen wij voor om geen doelgroepenverordening op te stellen, maar beleidsregels inclusief de bijbehorende standaard juridische artikelen voor de toepassing van beide instrumenten uit te laten werken door het college en deze beleidsregels ter vaststelling voor te leggen aan de

3

gemeenteraad. Zoals aangegeven maakt het de positie van de gemeente sterker wanneer de gemeente beleid hiervoor heeft vastgesteld. Verwijzend naar de tekst hierboven in dit voorstel onder ‘Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) zijn de hoofdlijnen van deze beleidsregels als volgt: We verklaren een zelfbewoningsplicht al dan niet met een anti-speculatiebeding van toepassing op ‘betaalbare’ nieuwbouw koopwoningen ( met een 'vrij-op-naamprijs' tot de prijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens, prijsgrens 2022: 355.000 euro). Dit borgen we door: 1. Scenario gemeente eigenaar grond De zelfbewoningsplicht met een boetebeding en een anti-speculatiebeding voor een bepaalde redelijke duur op te nemen in het koopcontract (notariële leveringsakte), met een kettingbeding bij gemeentelijke gronduitgifte. In het geval dat het gronden betreft die niet marktconform zijn verkocht passen we een regeling voor winstafdracht toe en wanneer de betreffende gronden marktconform zijn verkocht koppelen we een boetbedrag aan het anti-speculatiebeding; 2.

Scenario gemeente geen eigenaar grond De zelfbewoningsplicht met een boetebeding voor een bepaalde redelijke duur op te nemen in anterieure overeenkomsten met betrekking tot initiatieven van derden in relatie tot gronden/ bouwwerken die niet in bezit van de gemeente, met de verplichting om de zelfbewoningsplicht deze op te nemen/door te leggen in de koopovereenkomsten (notariële leveringsakten), met een kettingbeding, die met de toekomstig woningeigenaren worden gesloten. In verband met de onzekere juridische afdwingbaarheid van het antispeculatiebeding passen we dit instrument in dit scenario niet toe. In het op te stellen beleid en beleidsregels worden de beleidsinstrumenten en de bijbehorende standaard juridische artikelen verder uitgewerkt. Hierin wordt aandacht besteed aan bijvoorbeeld, de toepassing van de instrumenten in de verschillende scenario’s (zie hierboven), de perioden van de verplichtingen, de wijze en omvang van de winstafdracht, de omvang van de boetebedragen en de ontheffingsgronden. Kanttekeningen / alternatieven Bij beide instrumenten is het eigendomsrecht en de vrijheid van verkeer van kapitaal van belang. Bij eventuele inbreuken op het eigendomsrecht moet een goede balans zijn tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang.

Gezien de heersende schaarste van betaalbare nieuwbouw koopwoningen in de gemeente Enkhuizen valt de inzet van beide beleidsinstrumenten te rechtvaardigen voor zover de gestelde voorwaarden redelijk zijn. Draagvlak Participatie is niet aan de orde bij dit voorstel. Het voorliggende voorstel vloeit direct voort uit de bijgevoegde motie van de gemeenteraad. Planning, evaluatie en verantwoording Indien de gemeenteraad conform het voorliggende voorstel besluit, werkt het college het beleid en de beleidsregels uit en legt het college deze ter vaststelling voor aan de gemeenteraad. Na publicatie van de beleidsregels treden de beleidsregels in werking en worden de bijbehorende standaard juridische artikelen opgenomen in de koop- en anterieure overeenkomsten. Financiën De reserve Volkshuisvestingsfonds bedraagt op dit moment € 387.000 en heeft als doel om brede bestedingsmogelijkheden op het terrein van de volkshuisvesting te dekken. Voor de voorgestelde uitwerking van het beleid en de beleidsregels en de bijbehorende standaard juridische artikelen die opgenomen kunnen worden in privaatrechtelijke contracten is in 2022 incidenteel € 10.000 nodig. Als dekking voor deze incidentele lasten wordt een bijdrage uit de reserve Volkshuisvestingsfonds ingezet. Enkhuizen, 12 oktober 2021 Burgemeester en wethouders van Enkhuizen De secretaris, De burgemeester,

Dhr. A.N. van den Bergh

Dhr. E.A. van Zuijlen

4