B3-Raadsbrief 4-11-2008

GEMEENTERAAD ENKHUIZEN INFORMEREND BRIEF VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS NAAR EEN MAATSCHAPPELIJKE BIJDRAGE TER ONDERSTEUNING VAN HET GEMEENTELIJK VOLKSHUISVESTINGBELEID Aan de voorzitter van de gemeenteraad Geachte voorzitter,

1) Inleiding

Aan uw raad is enige tijd geleden door ons college de vraag voorgelegd om een bijdrage te leveren in de onrendabele top van de bouwplannen aan de Breedstraat

en aan de Torenstaat. Deze bijdrage zou worden bekostigd uit het Volkshuisves-

tingsfonds. Tijdens de behandeling van dit verzoek heeft u de vraag gesteld hoe het college tot het besluit komt om bij te dragen in een onrendabele top. De wethouder heeft toegezegd om u hierover in een raadsbrief te informeren.

2) Aanleiding

De gemeente Enkhuizen doet veel op het gebied van volkshuisvesting. Zo wordt gestreefd naar een actueel en effectief lokaal volkshuisvestingsbeleid, worden onder andere jaarlijks prestatieafspraken gemaakt met de Stichting Woondiensten

Enkhuizen (WDE) en wordt met WDE 5 keer per jaar een afstemmingsoverleg gehouden. Regionaal wordt geparticipeerd in de regionale woonvisie. Ook financieel levert de gemeente haar bijdrage. Zo heeft de gemeente samen met het Ministerie van Vrom bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse

gemeenten (SVN) geld gedeponeerd waaruit startersleningen (max. € 30.000,-- per lening) worden gegeven. Daarnaast verstrekt de gemeente jaarlijks een bijdrage aan het renoveren/opplussen van ouderenwoningen (€ 9.075,-- per jaar). Dit laatste

werd oorspronkelijk bekostigd uit het budget ISV I en wordt nu ten laste gebracht van het Volkshuisvestingsfonds. Het betreft hier een bijdrage die om de 5 jaar zal

worden bekeken en waarvan de hoogte dan opnieuw moet worden vastgesteld door

de accountant. Tevens wordt in het kader van de ISV II-notitie geld ingezet voor het WOZOCO Meeuwenlaan, de reconstructie van “Plan Noord” en het Sociaal Medisch Centrum (SMC). Daarnaast wordt dus ook een financiële bijdrage geleverd aan bo-

venbedoelde projecten Torenstraat en Breedstraat (€121.500,--), welke worden bekostigd uit het Volkshuisvestingsfonds.

Nu heeft uw raad verzocht om u te informeren over de voorwaarden om te komen tot een financiële bijdrage van de zijde van de gemeente. Er dient naar onze me-

ning gesproken te worden over een “maatschappelijke bijdrage”; het gaat immers

om bijdragen die wij willen leveren omdat een bepaald project door de gemeente

1

Enkhuizen als maatschappelijk belangrijk wordt beschouwd, maar wat niet kan worden gerealiseerd zonder deze bijdrage.

3) Beleidsdoelen

Om tot een maatschappelijke bijdrage te komen moet aan twee grondbeginselen worden voldaan: 1)

een voor de gemeente belangrijk volkshuisvestingsdoel moet worden ge-

2)

er zullen redenen aanwezig moeten zijn, die het noodzakelijk maken dat

diend.

een maatschappelijke bijdrage zal worden verstrekt.

Over dat laatste hieronder meer. De eerste vraag is dus welke onderwerpen hoog op de gemeentelijke volkshuisvestingsagenda staan. Zoals hierboven al is gebleken

en uit de programmabegroting van 2009 blijkt, zijn dat de huisvesting van oude-

ren/jongeren, huisvesting van mensen met een verstandelijke of lichamelijke handicap c.q. mensen met pg-problematiek (psycho-geriatrische problematiek) of het kunnen realiseren van starterswoningen (in de koopsfeer ter stimulering van het eigen woningbezit). Voorbeelden hiervan zijn het Wozoco aan de Meeuwenlaan of de herstructurering van “Plan Noord” en de locatie “Kroeb”.

4) Instrumenten

Naast de doelen die de gemeente wenst na te streven zijn ook de instrumenten van belang die wij daarbij willen en kunnen inzetten. De instrumenten, die kunnen lei-

den tot een bijdrage in enige vorm, zijn te herleiden naar individuele instrumenten

en generieke instrumenten.

Individuele instrumenten zijn gericht op het vergroten van de koopkracht van de woningzoekende.

Generieke instrumenten zijn gericht op verlaging van de kostprijs van het project. Beide instrumenten komen voor bij zowel koop- als huurwoningen.

4.1) Individueel

Op het gebied van de individuele instrumenten worden binnen Enkhuizen drie instrumenten ingezet die leiden tot het vergroten van de koopkracht van de woning-

zoekende. Voor de huurders is er de huurtoeslag (a) en het woonlastenfonds (b).

Voor de startende koper de starterslening (c). Ad a) Huurtoeslag

De huurtoeslag is een voor ieder toegankelijke rijksregeling, hier zal niet nader op in worden gegaan.

Ad b) Woonlastenfonds In aanvulling op individuele instrumenten voor huurders kent onze gemeente het Woonlastenfonds. Het woonlastenfonds is voor mensen met een inkomen tot 105% van het sociaal minimum (wordt 120%). Vanuit het Woonlastenfonds kan een extra bijdrage worden ontvangen waardoor de te betalen huur gelijk is aan de basishuur

(ongeveer € 200 per maand). De kale huur mag niet hoger zijn dan € 499,51 bij

een huishouden van 1 of 2 personen of € 535,33 bij een huishouden van 3 of meer personen. Ad c) Starterslening

De starterslening is bedoeld voor een starter die een woning wil kopen, maar die

geld tekort komt om een (starters)woning te kunnen kopen. Voor deze personen heeft de gemeente de starterslening. De gemeente heeft samen met het Ministerie

van VROM bij het SVN geld gedeponeerd waaruit startersleningen (max. € 30.000,-

2

per verzoek) kunnen worden uitgegeven. Deze startersleningen zijn de eerste drie

jaar aflossingsvrij, daarna zal aan hand van een inkomenstoets worden gekeken wat de hoogte van de aflossing kan zijn. Dit leidt ertoe dat de starter sneller een financiering voor een woning kan verkrijgen.

4.2) Generiek

Naast de individuele instrumenten zijn er generieke instrumenten. Deze kunnen

worden ingezet bij nieuw- c.q. verbouwprojecten om de investeringskosten te verlagen zodat aan de volkshuisvestelijke doelen kan worden voldaan. Zo kan ook worden gepoogd voor specifieke kostenverhogende omstandigheden compensatie aan te bieden. Bij kostenverhogende aspecten kan worden gedacht aan: a)

archeologie

De gehele binnenstad kent een hoge archeologische verwachtingswaarde. Op het moment dat er een bouwplan wordt uitgevoerd moet er per definitie

archeologisch onderzoek worden gedaan waarbij een opgraving zeker tot

de mogelijkheden behoort. Dergelijke onderzoeken kunnen zich overigens

ook buiten de historische kern voordoen en de daaraan verbonden kosten

kunnen onevenredig drukken op de exploitatie. Het meest recente voorbeeld hiervan is plan Kadijken fase 5b. b)

milieu

Een ander aspect, welk als omgevingsfactor een belangrijke rol speelt, betreft het feit dat er in de binnenstad op zeer veel plaatsen sprake is van bo-

demvervuiling in de ondergrond als gevolg van in het verleden uitgeoefende activiteiten. Met name de 17e eeuwse scheepshellingen hebben op veel plaatsen de ondergrond van de binnenstad vervuild. Zo kende het project c)

“Fruittuinen” een grote bodemvervuiling. beeldkwaliteit

Verder is er sprake van een historische stadskern die vereist dat er een bo-

vengemiddelde aandacht moet worden besteed aan het uiterlijk van nieuwe d)

bebouwing. Voorbeeld hiervan is het “Patrimonium” inbrei-locatie

Inbrei-locaties kenmerken zich door een hoge grondprijs, vaak betreft het vervangende nieuwbouw in combinatie met een uitbreiding en/of voor een bepaalde doelgroep. Locatie Kroeb kan hier als voorbeeld dienen. Indien de gemeente er belang bij heeft dat toch op een locatie wordt gebouwd en waarbij één of meerdere van de hiervoor genoemde aspecten een rol spelen, is het mogelijk dat de gemeente een bijdrage levert in de ontstane hogere kosten. Het is

bijvoorbeeld een beleidsdoel dat er voldoende ouderenhuisvesting dient te worden gerealiseerd, maar ook de locatie waar dit gebeurt is van belang. Zo verdient het de

voorkeur dat deze ouderenhuisvesting in de buurt van de sociale- en maatschappelijke voorzieningen wordt gerealiseerd en ligt het niet voor de hand deze aan de

rand van de buitenstad te realiseren. De kostenverhogende aspecten, die met een locatiekeuze samenhangen kunnen aanleiding zijn voor compensatie om zo de haalbaarheid en betaalbaarheid van de ouderenhuisvesting te stimuleren. 4.2.2 Afwegingskader 4.2.2.1 Wanneer wordt daadwerkelijk overgaan tot een maatschappelijke bijdrage Mochten zich hiervoor genoemde redenen voordoen, betekent dit niet dat automa-

tisch moet worden overgegaan tot het leveren van een maatschappelijke bijdrage.

3

Het kan immers zo zijn dat hetgeen, wat in aanmerking komt voor een maatschap-

pelijke bijdrage, onderdeel uitmaakt van een groter project en dat de dekking hiervoor uit dit totaal project kan komen. Er zal dus altijd kritisch naar de exploitatie-

opzet worden gekeken.

Bovenstaande opsomming is niet limitatief, omdat wij nu niet kunnen inschatten of er in de toekomst wellicht nog meer legitieme redenen zijn om tot een maatschappelijke bijdrage te komen. 4.2.2.2 De hoogte van de maatschappelijke bijdrage

Het probleem met het bepalen van de hoogte van een maatschappelijke bijdrage is dat elke bouwaanvraag betrekking heeft op andere bouwgronden en ook de omstandigheden waaronder een bouwplan tot stand komt, kunnen van keer tot keer verschillen. Zo kan het bijvoorbeeld zo zijn dat een bouwplan op zichzelf niet als

onwenselijk wordt beschouwd, maar niet de eerste voorkeur van de gemeente geniet. Op dat moment moet de mogelijkheid open blijven om niet over te gaan tot een maatschappelijke bijdrage. Anderzijds kan het zo zijn dat er zoveel bijkomende

kosten zijn dat hierdoor een project, dat de gemeente heel graag gerealiseerd ziet,

gevaar loopt. Op dat moment moet het mogelijk zijn om een hogere maatschappelijke bijdrage toe te kennen. Het is ons inziens dus niet goed mogelijk om vooraf regels te stellen over de hoogte van de bijdrage. De bijdrage die aan de gemeente

zal worden gevraagd dient goed te worden onderbouwd en te worden voorzien van een accountantsverklaring.

4.2.2.3 Afspraken met instelling Doordat een goede ruimtelijke ordening wordt gediend door een vroegtijdige planning en dus al snel bekend is dat een bepaald project ter hand zal worden geno-

men, zonder dat de precieze omvang en kosten van dit project bekend zijn, kan in een redelijk vroeg stadium worden afgewogen of een project in aanmerking kan komen voor een maatschappelijke bijdrage. De mogelijkheid, dat een project in

aanmerking komt voor de maatschappelijke bijdrage, kan dan aan de aanvrager in het vooruitzicht worden gesteld. Dit zal over het algemeen een toegelaten instelling

zijn of een instelling die bepaalde maatschappelijke doelen heeft, zoals het huisvesten van mensen met verstandelijke of lichamelijke handicap c.q. mensen met pg-problematiek. Of het uiteindelijk tot een bijdrage zal komen en hoe hoog deze dan is, hangt af van de nadere invulling van het project en de hoogte van eventuele bijkomende kosten. Niet kan worden uitgesloten dat ook een commerciële partij in

aanmerking kan komen voor een maatschappelijke bijdrage mits deze partij aan de volkshuisvestelijke beleidsdoelen van de gemeente een bijdrage kan leveren. 5 Resumé Het vorenstaande geeft aan welke beleidsregels wij hanteren. Mocht uw raad van mening zijn dat het vorenstaande enige aanpassing behoeft, willen wij graag met u hierover van gedachte wisselen. Enkhuizen, 4 november 2008

Hoogachtend,

Burgemeester en wethouders van E n k h u i z e n De wnd.secretaris,

De burgemeester,

(mr. L.A.M. Aarden)

(J.G.A. Baas)

4