B1 RV-bijlage kaders-toets

Bijlage bij het voorstel aan de gemeenteraad mbt principeverzoek herstructurering van de noordzijde van de Bloemenbuurt; Onderdeel ‘Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijke kader)’ ========================================== Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Voor afwegingen op het gebied van ruimtelijke ordening en/of volkshuisvesting heeft de raad in beginsel beleidsvrijheid. Daarbij moet echter wel sprake zijn van een zogeheten goede ruimtelijke ordening. Voor nu gaat het om een principebesluit op basis van de nu beschikbare informatie en hoofdlijnen van beleid. De nadere onderbouwing (+ nadere onderzoeken) c.q. verantwoording volgt te zijner tijd in de ruimtelijke procedure. Op basis van de nu beschikbare informatie hebben wij voldoende vertrouwen dat de initiatiefnemer slaagt in het nader onderbouwen van het voorgestane plan dat daarmee sprake is van goede ruimtelijke ordening. Onze bevindingen treft u hieronder aan.

Gemeentewet (financiën, artikel 189) Zie kopje ‘financiën’ in het raadsvoorstel.

Kader wijkvernieuwing woningcorporatie De Bloemenbuurt maakt deel uit van de wijk Plan-Noord. De eerste nieuwbouw-uitleg-wijk buiten de vesting na de tweede wereldoorlog. De te slopen woningen waren de eerste fase. Een integraal wijkverbeteringsplan voor Plan-Noord (= Bloemenbuurt en Verzetsheldenbuurt) is opgesteld in 2003 door stedenbouwkundige bureau Sacon in opdracht van Welwonen. De volgende delen zijn inmiddels aangepakt: - de noordzijde van de Tom Kranenburgstraat, plm 2007; - de zuidzijde van de Tom Kranenburgstraat, plm 2009/2010; (de aansluitend beoogde herstructurering van de Piet Rodenburgstraat; sloop en herbouw met hogere flats werd afgeblazen vanwege o.a. de toenmalige onzekere economische conjunctuur); - vervolgens pakte Welwonen weer de draad op met Meester Fluitmanstraat en de Piet Smitstraat, plm 2014/2015; In de loop van 2017 werden door Welwonen de eerste stappen genomen voor de vernieuwingsslag voor de Bloemenbuurt. Via een wijkschouw en diverse bijeenkomsten met de bewoners kwam de planvorming tot stand. Inmiddels is de eerste fase van de herstructurering in de Bloemenbuurt al gerealiseerd, namelijk de sloop (20) en herbouw van 16 grondgebonden woningen. Deze woningen zijn eind 2022 in gebruik genomen. Bestemmingsplan ‘Noord Oude Gouw 2008’ (Wet ruimtelijke ordening) Het vigerend bestemmingsplan ‘Noord Oude Gouw 2008’ stamt uit 2008.

Het plan is in hoofdzaak conserverend van aard ten aanzien van de bestaande bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Wel is een zekere ruimte in het bestemmingsplan voor vernieuwing en inbreiding opgenomen, gebaseerd op het plan ‘Sacon’ zoals hierboven vermeld. Nu gekozen wordt voor een verdergaande herstructurering bieden de flexibiliteitsmogelijkheden van het bestemmingsplan onvoldoende soelaas. Er dient voor de herontwikkeling een nieuw bestemmingsplan te komen (of ivm de Omgevingswet per 1-1-2024 een omgevingsplan).

1

Stadsvisie Enkhuizen 2030 Structuurvisie 2020); vastgesteld 2009 In de Stadsvisie wordt op diverse plekken de herstructurering / nieuwbouw in Plan Noord vermeld met een historische architectuur en voor een deel (duurdere) koopwoningen). Dit zou verder worden uitgewerkt in de Woonvisie.

Woonvisie Enkhuizen 2014 Hierin staat dat een aantal plekken in Plan Noord vragen om bijzondere aandacht. Het streven is om samen met de bewoners te komen tot verbeteringen. De toename van het aantal ouderen leidt tot de noodzaak van een goede toegankelijkheid en veiligheid (openbare ruimte) alsmede de bereikbaarheid van voorzieningen. Letterlijk staat er: ‘In Plan Noord staan veel huurwoningen. In deze wijk ligt de prioriteit van Welwonen om te investeren in de kwaliteit van de woningen in deze buurt. Bovendien hebben deze woningen ook potentie om geschikt te worden gemaakt voor senioren. We maken afspraken met Welwonen over hun inzet voor de buurt in Plan Noord.’ De ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvestingsbeleid zijn na 2014 niet gestopt. Voor de Bloemenbuurt zijn daarom ook actuele ontwikkelingen en wensen nagegaan. Zo is het voorgestane plan tot stand gekomen door Welwonen in overleg met de bewoners van de wijk. Vanuit de bewoners kwam naar voren dat er een vrij prominente vraag naar appartementen is. Dit sluit aan op wat Welwonen zelf ook in haar koersplan 2020-2025 heeft gesignaleerd.

Regionaal woningmarktonderzoek, onderdeel Enkhuizen, Atrivé 2018 De zogenoemde vergrijzing in Enkhuizen is een aandachtspunt. Een verdubbeling van het aantal 75+ huishoudens wordt verwacht. De behoefte aan appartementen met een lift neemt tot 2040 in de regio WestFriesland met 400 stuks toe). Ook willen ouderen het liefst in hun eigen wijk oud worden.

Regionaal Woonbeleid; Westfriese Afwegingskader 2021 Woningbouw moet voldoen aan de minimumvereisten van het Westfriese Afwegingskader 2021 bestaande uit de De Westfriese basis en Het Westfriese Vooruitdenken. De basis komt erop neer dat vooral binnenstedelijk gebouwd wordt alsmede de locatie goed ontsloten is. Het Vooruitdenken bevat 8 ambities en plannen dienen aan tenminste vier te voldoen. Dit gaat bijvoorbeeld over de woningen zodanig te bouwen dat langer zelfstandig gewoond kan worden, het plan circulair, energieneutraal en klimaat adaptief is. Voor wat betreft de geformuleerde ambities is er voldoende vertrouwen dat hieraan in voldoende mate kan worden voldaan.

Woonbehoefte-onderzoek (17 jan. 2023) Recent is het Woonbehoefte-onderzoek Westfriesland aan de raad gestuurd. Dit is als het ware een actualisatie van bovenstaande onderzoeken waarin de eerdere constateringen worden bevestigd en de behoefte aan extra woningen nog groter is.

Woondeal 2.0 Op 15 maart 2023 is door ons de Woondeal 2.0 ondertekend. Op basis van deze woondeal heeft de regio en de gemeenten die hier onderdeel van uitmaken o.a. een inspanningsverplichting om tot een aandeel van 30% sociale huur in de totale voorraad en tot een aandeel van 65% betaalbaar in het nieuwbouwbouwprogramma te komen. Het voorliggende plan voorziet in 100% sociale huur en vormt daarmee een aanzienlijke bijdrage in de doelstelling.

Ladder duurzame verstedelijking Bij het nog op te stellen bestemmingsplan dient in het kader van duurzame verstedelijking een op het project toegesneden onderzoek te worden gevoegd waarmee de woonproducten en aantallen nader worden onderbouwd. Gelet op de vorenstaande onderzoeken zien we dit met voldoende vertrouwen tegemoet.

2

Prestatieafspraken gemeente / Welwonen / HAR De prestatieafspraken 2020-2025 tussen Welwonen, de Huurdersadviesraad Enkhuizen en de gemeente Enkhuizen worden jaarlijks geactualiseerd (jaarschijf). In de prestatieafspraken 2020-2025, is de jaarschijf 2023 toegevoegd. De voorgestelde herstructurering komt tegemoet aan de geformuleerde ‘prestaties’ alsook wordt rekening gehouden met het voldoende beschikbaar houden van sociale woningen (moratorium) door een streefvoorraad van 2.265 sociale huurwoningen.

Stedenbouw / Welstand Vanaf de eerste opstart was de door ons ingeschakelde stedenbouwkundige betrokken. Op het moment dat het stedenbouwkundige plan voldoende vaste vormen kreeg heeft Welwonen architectenbureau KAW ingeschakeld. Het stedenbouwkundige plan alsook de ontwerpen van KAW zijn besproken in de Welstandscommissie van 5 september 2019. Zij had waardering voor het plan en gaf nog een aantal aandachtspunten om de ontwerpen en de openbare ruimte nog beter te maken. Deze adviezen zijn verwerkt in het voorliggende plan.

Moratorium voor de feitelijke sloop Op 5 juli 2022 heeft de raad een motie aangenomen die een moratorium op sloop instelt zolang er geen nieuwe woningen zijn waar de bewoners van de sloopwoningen naar toe kunnen verhuizen. De raad vroeg ons college daartoe in overleg te gaan met Welwonen. Over het handelen van Welwonen in verband met het moratorium heeft zij in de brief van 10 mei 2023 een uiteenzetting gegeven. Thans ligt een stedenbouwkundig plan voor op basis waarvan een nieuw bestemmingsplan kan worden opgesteld. Een dergelijke procedure neemt al snel een jaar in beslag. Sloop is vooralsnog niet aan de orde. Ten aanzien van het moratorium zijn er meerdere sporen. Die van de (vormvrije) Prestatieafspraken, Reglement of Sociaal Statuut (art. 55.b. Woningwet) en de sloopmelding/-vergunning (Woningwet, Bouwbesluit). Prestatieafspraken In de zogeheten Prestatieafspraken is een streefaantal van 2.265 aan sociale huurwoningen opgenomen. Reglement / Sociaal Statuut Het Sociaal Statuut moet door de verhuurder opgesteld worden wanneer woningen worden gerenoveerd of gesloopt, de huurder de woning moet verlaten en de huurovereenkomst wordt ontbonden. Welwonen heeft de inspanningsplicht voor de herhuisvesting van ‘haar’ huurders bij deze herstructurering. Daartoe heeft Welwonen een Sociaal Statuut opgesteld waarin o.a.

is geregeld het voorzien in een vervangende huurwoning en het ontvangen van een verhuisvergoeding. Normaliter krijgen bewoners van sloopwoningen een jaar voorafgaand aan de sloop een zoekrecht op de woningzoekende-site Woonmatch West-Friesland. Voor de Bloemenbuurt is in plaats van één jaar nu twee jaar de tijd geboden een nieuwe woning te vinden. In principe regelen bewoners dit zelf, maar indien gewenst helpt Welwonen daarbij. Ook konden een aantal huurders van de sloopwoningen al verhuizen naar de nieuw gebouwde woningen van fase 1 in de Bloemenbuurt. Dat is mogelijk binnen het treintjesmodel die Welwonen hanteert i.c. eerst een fase met nieuwe woningen voltooien voordat de woningen van de volgende fase gesloopt worden. Op dit moment (20 april ‘23) zijn er nog twee reguliere huurders woonachtig in fase 2. Welwonen voert haar Sociaal Statuut dus uit. Dit gebeurd in minnelijk overleg tussen Welwonen en de huurder. Geen van hen is tot op heden in verzet gegaan bij de rechtbank.

Sloopmelding / -vergunning Op de te slopen woningen is geen beschermingsregiem van kracht zoals de status van monument, een beschermd stadsgezicht etc. Voor de sloop dient Welwonen ‘slechts’ een sloopmelding in te dienen bij de gemeente die vervolgens toetst op de ‘veiligheid’ en de ‘afvalstroom’ (ingeval van asbest wordt dat een sloopvergunning ivm extra regels op dat aspect). Om de reden van het moratorium kan de sloopmelding /vergunning niet worden tegengehouden. In dat licht bezien heeft het moratorium vooral het karakter van een ‘herenakkoord’ waarbij Welwonen niet ongebreideld gaat slopen.

3

Tijdelijke verhuur tot de sloop De leegkomende (huur)woning wordt in beheer gegeven van Ad Hoc Beheer die de woningen vervolgens op tijdelijke basis verhuurt zonder huurbescherming, via een zogeheten leegstandvergunning (o.b.v. Leegstandwet). De nieuwe bewoners weten (dus) dat het tijdelijk is. Ook moeten de bewoners bij de gebruikmaking van de diensten van Ad Hoc een terugvaladres hebben ingeval zij de woning moeten verlaten.

DAEB en Wet markt en overheid Een woningcorporatie dient te handelen binnen de grenzen van Diensten van Algemeen Economische Belang (DAEB). Per 1 januari 2022 heeft het rijk een verduidelijking in de toelichting van artikel 45.2.i. van de Woningwet aangebracht die erop neerkomt dat toegelaten instellingen (woningcorporatie) een bijdrage mogen leveren aan gebiedsontwikkeling wanneer dit een werkzaamheid is die noodzakelijkerwijs voortvloeit uit de overige werkzaamheden (i.c. de bouw van woningen). Oftewel corporaties hebben in beginsel dezelfde mogelijkheden als elk andere ontwikkelaar. Volgens de door ons ingeschakelde adviseur van advocatenbureau Feltz passen de voorgestane werkzaamheden c.q. het plan binnen de reikwijdte van DEAB. In het kader van de Wet markt en overheid moet voorkomen worden dat door het verlenen van een financiële de grenzen van (on)geoorloofde staatssteun voor een DAEB worden overschreden. Ook dat aspect is om advies voorgelegd aan advocatenbureau Feltz en blijkt niet aan de orde. Onder het kopje ‘financiële aspecten’ in het raadsvoorstel is dit nader toegelicht.

Leidraad inrichting openbare ruimte (+ parkeren) Deze leidraad bevat de technische eisen die de gemeente Enkhuizen stelt aan de openbare ruimte. Het plan zal hieraan moeten en kunnen voldoen. Parkeren In het te herstructureren gebied zijn er ca. 55 parkeerplaatsen op 74 woningen. Omgerekend is dat een parkeernorm van 55/74 = 0,7. Dus ca. 30% minder dan er woningen zijn. Met de hedendaagse parkeernorm wordt dat ca. 140 parkeerplaatsen op 96 woningen. Omgerekend is dat ca. 40% meer dan er woningen zijn. Opgemerkt zij dat het ontwerp op dit aspect/aantal nog verder moet worden uitgewerkt. =================================================================================

4