Document · PDF

B1-Notitie uitvoering motie zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

commissie Bestuur Openbare Orde en Veiligheid Erfgoed en Grondgebied 12 september 2022, gemeente EnkhuizenBij agendapunt: Uitvoering motie zelfbewoningsplicht5.075 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Notitie Uitvoering motie zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding Uitwerking (beleids)instrumenten zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding

13 mei 2022

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 1 van 16

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Doelstelling

1.3

Uitgangspunten

Algemeen

Toepassing zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

3.1

Gemeente heeft grondpositie: koopovereenkomsten

3.2

Gemeente heeft geen grondpositie: anterieure overeenkomst

Uitgangspunten

4.1

Sanctie

4.2

Ontheffingsgronden

4.3

Instandhoudingsplicht met redelijke termijnen

4.4

Waarborging middels kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding

Conclusie/aanbevelingen

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 2 van 16

Samenvatting Gemeente heeft eigendomspositie

Anti-

Gemeente heeft geen eigendomspositie Betaalbaar –

Betaalbaar –

Sociale

Middeldure

korting op

zonder korting op

huurwoningen

grondprijs

(korting op

grondprijs)

Sociale

Middeldure

huurwoningen

Boete (vast bedrag)

Ja (corporatie

speculatiebeding

mag niet

- verkoopverbod

uitponden)

Winstafdracht

Boete (vast

(100%)

bedrag)

Sanctie

Winstafdracht

Betaalbaar

Boete (staffel 20%)

(100%)

Termijn Zelfbewoningsplicht

5 jaar

25 jaar

15 jaar

5 jaar

25 jaar

15 jaar

Nee (regelt

Nee

corporatie)

Overlijden;

Niet aan de

Niet aan de orde

orde

- verhuurverbod

Sanctie

Boete (vast

bedrag)

5 jaar

Regeling niet van

Overlijden;

toepassing bij

verdeling

gemeenschappelijk

goed; executoriaal

verkoop

Ontheffing

Werk; scheiding;

Werk; overlijden;

eigenaren

wegvallen

scheiding;

inkomen;

gezondheid;

andere bijzondere

en klemmende

omstandigheden

Termijn

Niet aan de orde

Ontheffing

Schriftelijk

Schriftelijk verzoek

ontwikkelaars /

verzoek tot

tot ontheffing

beleggers /

ontheffing

corporaties

Juridisering

Kwalitatieve

verplichting

Kettingbeding/

derdenbeding

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 3 van 16

De gemeenteraad van Enkhuizen heeft op 23 november 2021 naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘Uitvoering motie zelfbewoningsplicht’ besloten om het college te verzoeken om (beleid)regels conform dit raadsvoorstel uit te werken voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding en deze (beleid)regels voor vaststelling aan de gemeenteraad voor te leggen. Er is verkend op welke wijze de instrumenten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding ingevoerd kan worden. Dit heeft in hoofdlijnen geleid tot: - Bij verkoop van gemeentelijke (bouwrijpe) gronden met korting op grondprijs1 ten behoeve van betaalbare nieuwbouw koopwoningen tot NHG-prijsgrens o Opleggen zelfbewoningsplicht inhoudende verhuurverbod; sanctie boete (vast bedrag); o Opleggen anti-speculatiebeding inhoudende verkoopverbod; sanctie winstafdracht (100%); o Plicht tot bewoning voor een periode van 5 jaar; o Verbod tot doorverkoop voor een periode van 5 jaar; o Niet van toepassing bij overlijden, verdeling gemeenschappelijk goed en executoriaal verkoop; o Ontheffingsgronden (werk, scheiding, wegvallen inkomen, gezondheid, andere bijzondere en klemmende omstandigheden); o Kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding. -

Bij verkoop van gemeentelijke (bouwrijpe) gronden zonder korting op grondprijs2 ten behoeve van betaalbare nieuwbouw koopwoningen tot NHG-prijsgrens o Opleggen zelfbewoningsplicht inhoudende verhuurverbod; sanctie boete (vast bedrag); o Opleggen anti-speculatiebeding inhoudende verkoopverbod; sanctie boete (staffel 20%); o Plicht tot bewoning voor een periode van 5 jaar; o Verbod tot doorverkoop voor een periode van 5 jaar; o Niet van toepassing bij overlijden, verdeling gemeenschappelijk goed en executoriaal verkoop; o Ontheffingsgronden (werk, scheiding, wegvallen inkomen, gezondheid, andere bijzondere en klemmende omstandigheden); o Kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding.

Bij verkoop van gemeentelijke (bouwrijpe) gronden ten behoeve van sociale huurwoningen (korting op grondprijs3) o Opleggen anti-speculatiebeding inhoudende verkoopverbod; sanctie winstafdracht (100%); o Verbod tot doorverkoop voor een periode van 25 jaar; o Ontheffing (corporatie/belegger) na schriftelijk verzoek; o Kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding.

Bij verkoop van gemeentelijke (bouwrijpe) gronden ten behoeve van middeldure huurwoningen4 (korting op grondprijs5) o Opleggen anti-speculatiebeding inhoudende verkoopverbod; sanctie winstafdracht (100%); o Verbod tot doorverkoop voor een periode van 15 jaar; o Ontheffing (corporatie/belegger) na schriftelijk verzoek; o Kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding.

1 Met korting op grondprijs wordt bedoeld: grondprijs onder de marktconforme prijs ten behoeve van betaalbare nieuwbouw koopwoningen. 2 Zonder korting op grondprijs wordt bedoeld: grondprijs conform de marktconforme prijs ten behoeve van betaalbare nieuwbouw

koopwoningen. 3 Met korting op grondprijs wordt bedoeld: grondprijs onder marktconforme prijs ten behoeve van sociale huurwoningen. 4 Met middeldure huurwoningen wordt gedoeld op huurwoningen waarvoor maximaal € 1.000 per maand exclusief vaste lasten wordt gevraagd. 5 Met korting op grondprijs wordt bedoeld: grondprijs onder marktconforme prijs ten behoeve van middeldure huurwoningen.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 4 van 16

Bij gronden van derden in nieuw af te sluiten anterieure overeenkomsten ten behoeve van betaalbare nieuwbouw koopwoningen tot NHG-prijsgrens o Opleggen zelfbewoningsplicht inhoudende verhuurverbod; sanctie boete (vast bedrag); o Opleggen anti-speculatiebeding inhoudende verkoopverbod; sanctie boete (vast bedrag); o Plicht tot bewoning voor een periode van 5 jaar; o Verbod tot doorverkoop voor een periode van 5 jaar; o Niet van toepassing bij overlijden, verdeling gemeenschappelijk goed en executoriaal verkoop; o Ontheffingsgronden (werk, scheiding, wegvallen inkomen, gezondheid, andere bijzondere en klemmende omstandigheden); o Kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding.

Bij gronden van derden in nieuw af te sluiten anterieure overeenkomsten ten behoeve van sociale huurwoningen o Opleggen anti-speculatiebeding inhoudende verkoopverbod; sanctie boete (vast bedrag); o Verbod tot doorverkoop voor een periode van 25 jaar; o Ontheffing na schriftelijk verzoek; o Kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding.

Bij gronden van derden in nieuw af te sluiten anterieure overeenkomsten ten behoeve van middeldure huurwoningen o Opleggen anti-speculatiebeding inhoudende verkoopverbod; sanctie boete (vast bedrag); o Verbod tot doorverkoop voor een periode van 15 jaar; o Ontheffing na schriftelijk verzoek; o Kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding.

Beoogd effect is het bereikbaar en betaalbaar houden van de woningen voor de betreffende doelgroepen. En voorkomen dat woningen met winstoogmerk opgekocht en doorverkocht en/of doorverhuurd worden.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 5 van 16

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

De gemeenteraad van Enkhuizen heeft op 23 november 2021 naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘Uitvoering motie zelfbewoningsplicht’ besloten om het college te verzoeken om (beleid)regels conform dit raadsvoorstel uit te werken voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding en deze (beleid)regels voor vaststelling aan de gemeenteraad voor te leggen. In het raadsvoorstel van 23 november 2021 is voor de toepassing van de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding de term ‘relatief goedkope nieuwbouw koopwoningen’ gebruikt. Ter uitwerking van deze beleidsinstrumenten kwalificeren wij in deze notitie de ‘relatief goedkope nieuwbouw koopwoningen’ als ‘betaalbare nieuwbouw koopwoningen met een vrij-op-naamprijs (v.o.n.) tot de prijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens € 355.000, prijspeil 2022)’. Het Rijk hanteert deze grens ook voor de categorie ‘betaalbare woningen’. Dit sluit relatief goed aan bij de meest actuele gemiddelde transactieprijzen van tussenen hoekwoningen in de regio Enkhuizen en heeft dus als voordeel dat het automatisch meebeweegt met de prijsontwikkelingen in de markt vanwege de jaarlijkse actualisatie.

1.2

Doelstelling

Door gebruik te maken van de instrumenten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding wil de gemeente voorkomen dat betaalbare nieuwbouw koopwoningen worden aangekocht en op de vrije markt worden verkocht of verhuurd. Dit met als doelstelling om de betaalbare nieuwbouw koopwoningen zoveel mogelijk te behouden in het koopprijssegment waarin ze oorspronkelijk op de markt zijn gebracht.

1.3

Uitgangspunten

Voor het inzetten van de instrumenten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding zijn wij uitgaan van het volgende: Nieuwbouw koopwoningen De uitwerking van de beleidsinstrumenten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding zijn bestemd voor nieuwbouw koopwoningen. Ter bescherming van de bestaande goedkope en middeldure koopwoningen is de Wet Opkoopbescherming (per 1 januari 2022) van kracht en is door de gemeenteraad bij motie van 9 november 2021 aan het college verzocht dit instrument verder uit te werken. Privaatrechtelijk spoor In het raadsvoorstel van 23 november 2021 is ter waarborging van het gemeentelijk beleid (volkshuisvestingsbeleid) gekozen voor het privaatrechtelijke spoor, te weten: het opnemen van een contractueel beding waardoor een woning slechts onder bepaalde, beperkende voorwaarden mag worden doorverkocht en/of doorverhuurd. Een dergelijk contractueel beding is ook alleen mogelijk in de situatie dat de gemeente en de wederpartij in onderhandeling zijn ten behoeve van woningbouwontwikkeling waarbij of gemeentelijk grond wordt verkocht of de planologische medewerking van de gemeente is vereist. Wanneer de planologische medewerking van de gemeente niet nodig is en de wederpartij grondpositie heeft, kan hij zonder bij de gemeente aan te kloppen de omgevingsvergunning aanvragen en vervolgens starten met de bebouwing.

In een dergelijke situatie heeft de gemeente geen handvatten om nadere afspraken te maken inzake zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 6 van 16

Sociale huurwoningen en middeldure woningen Naar aanleiding van het raadsvoorstel van 23 november 2021 zijn niet alleen de mogelijkheden voor het inzetten van de instrumenten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen onderzocht, maar is ook voor de volledigheid de huursector (onderscheid in sociale huurwoningen en middeldure6 huurwoningen) meegenomen. Het gaat hier om de situatie dat de woningbouwcorporaties/beleggers verplicht worden gedurende een bepaalde termijn de huurwoningen binnen de sociale- en de middeldure huursector beschikbaar te houden. Dit met als doelstelling (te vroege) uitponding van sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen tegen te gaan. Verkoop gemeentelijke (bouwrijpe) gronden met of zonder korting In geval van verkoop van gemeentelijke (bouwrijpe) gronden is voor het bepalen van de sanctievorm uitgegaan van het volgende: - Verkoop gemeentelijke (bouwrijpe) gronden met korting op de grondprijs7; - Verkoop gemeentelijke (bouwrijpe) gronden zonder korting op de grondprijs. In de situatie dat de gemeente (bouwrijpe) grond verkoopt met korting op de grondprijs is het logisch dat de sanctie in de vorm van winstafdracht wordt ingezet, terwijl bij verkoop van (bouwrijpe) gronden zonder korting op de grondprijs de meest geëigende sanctie een boetebepaling is.

Instandhoudingstermijnen Daar waar we spreken van instandhoudingstermijnen bedoelen we de periode van instandhouding van de woning voor de betreffende sector die uit de wet volgt en/of gebaseerd is op de gangbare praktijk. Vanuit de praktijk is ten aanzien van betaalbare koopwoningen een termijn tussen 3 tot 5 jaar gebruikelijk. Wat betreft de instandhoudingstermijnen ten aanzien van de sociale huur- en middeldure huurwoningen8 kunnen we de wettelijke termijnen als uitgangspunt hanteren. In de Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 1.1.1. lid 1 onder d en j te lezen dat de instandhoudingstermijn voor sociale huur- en middeldure huurwoningen minstens 10 jaar moet zijn. Dit betekent dat een termijn vanaf 10 jaar en meer mogelijk is. Gelet hierop en de gangbare praktijk (volgend uit andere gemeenten) zetten wij ten aanzien van sociale- en middeldure huurwoningen in op de volgende termijnen, te weten: - Sociale huurwoningen 25 jaar; en - Middeldure huurwoningen 15 jaar. Grondposities De uitwerking van het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht vindt plaats aan de hand van de volgende twee scenario’s: - Scenario 1: gemeente heeft grondpositie (onderscheid in verkoop (bouwrijpe) gronden met of zonder korting); - Scenario 2: gemeente heeft geen eigendomspositie.

Uitgangspunten Nieuwbouw

6 Met middeldure huurwoningen wordt gedoeld op huurwoningen waarvoor maximaal € 1.000 per maand exclusief vaste lasten wordt

gevraagd. 7 Hiermee wordt bedoeld de grondprijs die onder de markconforme grondprijs valt. 8 In de wet wordt gesproken van geliberaliseerde woning voor middenhuur (artikel 1.1. lid 1 onder j Bro).

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 7 van 16

Privaatrechtelijk spoor Categorieën



Betaalbare koopwoningen tot NHG-prijsgrens



Nieuwbouw sociale huurwoningen



Nieuwbouw middeldure huurwoningen (huurwoningen met maximaal € 1.000 per maand exclusief vaste lasten)

Verkoop gemeentelijke (bouwrijpe)



gronden

Korting op de grondprijs9 ten behoeve van betaalbare nieuwbouw koopwoning en ten behoeve van sociale- en middeldure huurwoningen



Zonder korting op de grondprijs 10 ten behoeve van betaalbare nieuwbouw koopwoning en ten behoeve van sociale- en middeldure huurwoningen

Instandhoudingstermijnen (al dan niet



5 jaar in geval van betaalbare koopwoningen

volgend uit de wet)



25 jaar in geval van sociale huurwoningen



15 jaar in geval van middeldure huurwoningen



Scenario 1: gemeente heeft grondpositie



Scenario 2: gemeente heeft geen grondpositie

Grondpositie

Met korting op grondprijs wordt bedoeld: grondprijs onder de marktconforme prijs.

Zonder korting op grondprijs wordt bedoeld: grondprijs conform de marktconforme prijs

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 8 van 16

2. Algemeen Een anti-speculatiebeding dient verschillende doelen en is in principe een niet gedefinieerde term die in de praktijk verschillend wordt gebruikt. De kern is dat het een bepaling is in een overeenkomst waarin voor een bepaalde termijn beperkende voorwaarden zijn opgenomen. Deze beperkende voorwaarden betreffen ofwel een verkoopverbod ofwel een verhuurverbod of beiden. Beide beperkende voorwaarden worden ingezet om speculatieve handel tegen te gaan. Deze wijze van contracteren levert geen strijdigheid op met het systeem en de strekking van de Huisvestigingswet. Dit is alleen mogelijk indien het niet ziet op de verdeling van woonruimte en geen beperkingen aanbrengt op het recht van vrije vestiging (door het stellen van bindingseisen). 1 Het is immers de Huisvestingswet die gemeenten instrumenten biedt om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De gemeenten krijgen hiermee onder andere de mogelijkheid zelf te bepalen welke woningen zij bijvoorbeeld als goedkope huurwoningen aanmerken. De Hoge Raad heeft in 2006 in een zaak van de gemeente Doetinchem uitgemaakt dat anti-speculatiebedingen niet in strijd zijn met de Huisvestigingswet indien zij niet zien op de verdeling van woonruimte en geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging (door het stellen van bindingseisen).

11 Indien in een ontheffingsvoorwaarde alsnog bindingseisen worden gesteld, doordat de woning aan een sociaal- en/of economisch gebondene moet worden verkocht, dan moet worden uitgegaan van een strijdigheid met de Huisvestigingswet. In een dergelijk geval zou het anti-speculatiebeding via de ontheffingsvoorwaarde immers alsnog de verdeling van woonruimte reguleren. Hier is ook geen sprake van doorkruising van de publiekrechtelijke regelgeving. De doorkruisingsleer houdt in dat het verboden is met het privaatrecht het publiekrecht te doorkruisen. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als uit de wettekst of de wetsgeschiedenis blijkt dat de publiekrechtelijke regeling exclusief is. Als het gaat om anterieure overeenkomsten over grondexploitatie is van zo’n doorkruising geen sprake als het gaat om onderwerpen die de gemeente ook in een exploitatieplan kan opnemen. Met de afdeling 6.4 Wro heeft de wetgever juist via artikel 6.24 de mogelijkheid geboden om daarover anterieur afspraken te maken. Aangezien de aanwijzing van gronden voor bebouwing met woningen in de sociale sector of betaalbare sector expliciet een mogelijkheid is om in een exploitatieplan op te nemen, kan hierover anterieur gecontracteerd worden. Naast het privaatrechtelijke spoor kan ook het publiekrechtelijke spoor worden gevolgd.

Gemeenten kunnen hiertoe de instrumenten van de doelgroepenverordening in combinatie met het bestemmingsplan, en het exploitatieplan aanwenden. Deze werkwijze wordt in deze notitie niet verder behandeld. In het geval de gemeente in de toekomst wenselijk acht om deze instrumenten ook publiekrechtelijk te waarborgen, kan het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht in contracten als aanvullende werking dienen op de publiekrechtelijke instrumenten. In het licht van fundamentele en Europese grondrechten bezien, zijn deze instrumenten slechts onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Beperking (regulering) van het eigendomsrecht op grond van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de Mens is slechts toelaatbaar indien ze gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan dient te zijn aan drie voorwaarden: 1. De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang; 2. De maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn; 3. Er moet sprake zijn van een “fair balance” tussen het nagestreefde doel en de belangen van de woningeigenaren.

Hoge Raad 14 april 2006, LJN AU8946, Zaaknr: C05/036HR.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 9 van 16

In deze notitie gaan wij uit van het volgende: 1. Anti-speculatiebeding inhoudende verkoopverbod Het anti-speculatiebeding is een contractueel beding waardoor een woning slechts onder bepaalde, beperkende voorwaarden mag worden doorverkocht. Het wordt opgesteld om te voorkomen dat mensen gaan handelen in woningen met als doel winst te maken. In de praktijk betekent dit dat de koper van de woning minimaal een X aantal jaar de woning niet mag doorverkopen. Indien dat wel gebeurt binnen de afgesproken termijn, ontstaat bij verkoop als sanctie de verplichting tot winstafdracht of verplichting tot betaling van een boete (afhankelijk wie van de partijen grond inbrengt en/of de (bouwrijpe) grond door de gemeente met of zonder korting wordt ingebracht). Veelal wordt verlening van een ontheffing als onderdeel van het beding opgenomen. Er kunnen namelijk schrijnende situaties voordoen waardoor het noodzakelijk is binnen de gestelde termijn te verkopen. In dit geval heeft (de noodzakelijke) verkoop niet als doel om te speculeren of het gemeentelijk toewijzingsbeleid te frustreren.

Zelfbewoningsplicht inhoudende verhuurverbod Zelfbewoningsplicht inhoudende verhuurverbod als beleggingsobject is bedoeld om te voorkomen dat met de koopwoningen worden gespeculeerd door deze te verhuren in de vrije sector. Dit houdt in dat de koper het huis niet mag verhuren, maar zelf moet bewonen. Het kan dus zo zijn dat er wel een anti-speculatiebeding op de woning rust (dus beperkende voorwaarden bij doorverkoop), maar geen verhuurverbod en de woning dus in de vrije huursector kan worden verhuurd. Om dit te voorkomen dient er dan een ‘zelfbewoningsplicht’ opgelegd te worden. Ook hier kunnen zich schrijnende situaties voordoen waarvoor als onderdeel van het beding ontheffingsmogelijkheden worden opgenomen.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 10 van 16

3. Toepassing zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Bij de toepassing van de instrumenten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding wordt er onderscheid gemaakt tussen de situatie dat de gemeente (bouwrijpe) gronden verkoopt en de situatie dat de gemeente geen grondeigenaar is waarbij de gemeente op verzoek van een initiatiefnemer (ontwikkelaar) een zogenaamde anterieure overeenkomst op grond van Wet ruimtelijke ordening (Wro) sluit voor het wijzigen van het bestemmingsplan.

3.1

Gemeente heeft grondpositie: koopovereenkomsten

In geval de gemeente grondpositie heeft, staat het haar in beginsel vrij als privaatrechtelijk rechtspersoon afspraken te maken bij de verkoop van (bouwrijpe) gronden. In dit geval heeft de gemeente een aantal privaatrechtelijke mogelijkheden om zelfbewoningsplicht en/of verkoopverbod te realiseren via een kettingbeding respectievelijk een kwalitatieve verplichting. Eigendom is het meest omvattende recht wat iemand kan hebben en in beginsel bestaat er contractsvrijheid. Voor de gemeente is die contractsvrijheid echter niet onbeperkt. Als overheidsorganisatie dient zij alert te zijn op de doorkruisingsleer en dient zij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Bij de invoering van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding zijn vooral het gelijkheidsbeginsel en motiveringsbeginsel van belang.

3.2

Gemeente heeft geen grondpositie: anterieure overeenkomst

In de praktijk is ook te zien dat een anti-speculatiebeding en/of zelfbewoningsplicht in anterieure overeenkomsten wordt opgenomen. Dit is aan de orde indien de gemeente geen grondpositie heeft en de initiatiefnemer planologische medewerking van de gemeente verlangt voor een nieuwbouwproject. In dergelijke overeenkomsten krijgt de initiatiefnemer de plicht om bij de verkoop van de te realiseren woningen aan de koper op te leggen – gedurende een vooraf bepaalde periode – de woning zelf zal moeten bewonen en/of verboden is de woning binnen de gestelde termijn te verkopen. In dit verband zal met name aandacht moeten zijn of de inhoud van de overeenkomst niet in strijd is met de regels van het publiekrecht. Wat betreft anterieure overeenkomsten is dit veelal niet aan de orde. De anterieure overeenkomst treedt niet in plaats van de publiekrechtelijke weg. De Wro biedt namelijk de mogelijkheid om de uitwerking van de regels van bestemmingsplannen via een anterieure overeenkomst te reguleren.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 11 van 16

4. Uitgangspunten Bij het formuleren van zelfbewoningsplichten en anti-speculatiebedingen worden van de volgende uitgangspunten uitgegaan.

4.1

Sanctie

4.1.1 Zelfbewoningsplicht: boete (vast bedrag)12 Bij het niet naleven van zelfbewoningsplicht (inhoudende verhuurverbod) is het gebruik van een boeteclausule gebruikelijk. Dit komt erop neer dat een boete is verschuldigd wanneer binnen de gestelde termijn de woning wordt verhuurd. Gebruikelijk is om hiervoor een vast bedrag te gebruiken. Het is redelijk (volgt ook uit praktijkervaringen) om een boete van € 50.000 per woning te stellen. Voorstel Vast boetebedrag van € 50.000 per woning

4.1.2 4.1.2.1

Anti-speculatiebeding: winstafdracht of boete Winstafdracht of boete in geval gemeente grondpositie heeft

Voor het niet nakomen van het anti-speculatiebeding kan als sanctie ‘boete’ of ‘winstafdracht’ opgelegd worden. Dit is afhankelijk of de (bouwrijpe) grond met korting of zonder korting wordt verkocht. 1.

Verkoop (bouwrijpe) grond met korting ten behoeve van betaalbare nieuwbouw koopwoningen en sociale- en middeldure huurwoningen: 100% winstafdracht In geval de gemeente grondpositie heeft en de (bouwrijpe) grond met korting verkoopt, is de meest voor de hand liggende sanctie: winstafdracht. Immers de gemeente mist het gesubsidieerde bedrag dat was ingezet om haar volkshuisvestelijke doelen te bereiken. In dat geval dient het verschil tussen de oorspronkelijke v.o.n.-prijs en de prijs bij doorverkoop (in de veronderstelling dat die laatste de marktwaarde is) aan de gemeente terugbetaald te worden. Dit komt dan uit op winstafdracht van 100% over het verschil tussen oorspronkelijke v.o.n.-prijs en de prijs bij doorverkoop. Hierbij rekening houdend met de waarde van verbeteringen die de koper zelf aan de woning heeft aangebracht. Het gaat dan met name om verbeteringen c.q. voorzieningen die duurzaam aan de woning zijn verbonden, zoals: zonnepanelen, uitbouw, dakkapel.

Verkoop grond zonder korting ten behoeve van betaalbare nieuwbouw koopwoningen: boete (staffel 20%) Indien de gemeente de (bouwrijpe) grond zonder korting verkoopt, is het opleggen van een boete de meest voor de hand liggende sanctie. De boete is dan een percentage van de gemaakte winst; naar evenredigheid af te bouwen over jaren heen. Deze boete varieert van 100% in het eerste jaar tot 20% in het laatste jaar (uitgaande van een instandhoudingsperiode van 5 jaar), waarbij de winst wordt berekend als het bedrag dat de woning bij verkoop oplevert minus de oorspronkelijke v.o.n.-prijs . Hierbij ook rekening houdend met de waarde van verbeteringen die de koper zelf aan de woning heeft aangebracht.

12 In deze situatie is het niet nodig onderscheid te maken of de gemeente grondpositie heeft: het gaat er om dat de uiteindelijke koper de

betaalbare koopwoning tot NHG-prijsgrens niet mag doorverhuren.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 12 van 16

Voorstel Grond met korting: 100% winstafdracht Grond zonder korting: een percentage van de gemaakte winst evenredig af te bouwen over de jaren heen

4.1.2.2

Boete in geval gemeente geen grondpositie heeft

In geval de gemeente geen grondpositie heeft, is het advies om met een boetebepaling te werken. In dat geval wordt door de gemeente een boete opgelegd op overtreding van de bepaling omtrent behoud van de sociale- en middeldure huurwoningen en de betaalbare koopwoningen tot NHG-prijsgrens. Bij een contract met een zelfrealisator is een formulering waarin gesproken wordt over winstafdracht af te raden. In zo’n contract mist de gemeente immers geen winst en is het overigens ook vreemd een winstafdracht naar de gemeente te laten vloeien in plaats van naar de zelfrealisator als grondeigenaar. Voorstel Boete met vast bedrag

4.2

Ontheffingsgronden

De instrumenten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding leveren gedurende een bepaalde periode een beperking op van het eigendomsrecht. Het eigendomsrecht is een sterk grondrecht en om die reden mogen beperkingen op dit eigendomsrecht dan ook geen absolute werking hebben. Er dienen dan ook ontheffingsgronden te worden opgenomen waarbij het in zogenaamde zwaarwegende omstandigheden gerechtvaardigd is een beroep te doen op ontbinding van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. Het gaat dan om de volgende ontheffingsgronden: 1. Verandering van werkkring, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; 2. Scheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract; 3. Wegvallen van inkomen; 4. Verhuizing in verband met gezondheid van de koper (huurder) of één van de gezinsleden; 5. Andere bijzondere en klemmende omstandigheden (onder nadere voorwaarden van het college) Daarnaast zijn er ook situaties denkbaar dat voor die situaties de zelfbewoningsplicht en/of het antispeculatiebeding geen toepassing vindt. Het gaat dan om de volgende situaties: 1. Overlijden van de koper of partner; 2. Verdeling van het gemeenteschappelijk goed op grond van artikel 3:174 BW; 3. Executoriale verkoop op grond van artikel 3;268 BW

4.3

Instandhoudingsplicht met redelijke termijnen

De werking van een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht zou wellicht aangevochten kunnen worden met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, dan wel de onredelijk bezwarendheid (van de gevolgen) van een anti-speculatiebeding. Uit de jurisprudentie valt echter op te maken dat dergelijke beroepen met de nodige terughoudendheid worden benaderd.13

13 Hof Arnhem 17 april 2007, Br 2007.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 13 van 16

Een en ander zal samenhangen met de termijnen en inhoud van een anti-speculatiebeding en de van toepassing zijnde ontheffingsgronden. Hoe langer de werkingstermijn van een anti-speculatiebeding en/of hoe hoger de verschuldigde boete bij overtreding, des te groter de kans dat een beroep op de redelijkheid en billijkheid dan wel op de onredelijk bezwarendheid slaagt. Daarom adviseren wij voor wat betreft de instandhoudingsplicht de wettelijke termijnen als uitgangspunt te hanteren. In artikel 1.1.1 lid 1 onder d van Besluit ruimtelijke ordening staat onder sociale huurwoning onder andere omschreven dat “(…) instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd”. Het gaat hier minstens om een periode van 10 jaar of meer. Hieruit kan worden opgemaakt dat een termijn van meer dan 10 jaar toegestaan is, en dus niet snel sprake kan zijn van een onredelijk bezwarend beding. Gelet hierop lijkt ons niet meer dan logisch om ten aanzien van sociale huurwoningen een instandhoudingsplicht van 25 jaar aan te houden zoals ook in de praktijk gebruikelijk is. Voor wat betreft de middeldure huurwoningen is het aanhouden van een termijn van 15 jaar redelijk, zoals dat ook uit de praktijk volgt. In de praktijk wordt in het algemeen 3 tot 5 jaar aangehouden voor woningen in de vrije sector.

En dit geldt ook ten aanzien van betaalbare koopwoningen tot NHG-prijsgrens. Daarom is het aanhouden van een termijn van 5 jaar voor betaalbare woningen tot NHG-prijsgrens redelijk. Voorstel Betaalbare koopwoningen tot NHG-prijsgrens: 5 jaar Sociale huurwoningen: 25 jaar Middeldure huurwoningen: 15 jaar

4.4

Waarborging middels kwalitatieve verplichting en kettingbeding/derdenbeding

Een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht kan zowel als een kwalitatieve verplichting als een kettingbeding in de overeenkomst worden opgenomen. Een kwalitatieve verplichting heeft een zakelijke werking en is sterker dan een kettingbeding. Ieder opvolgende eigenaar is aan het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht gebonden omdat de verplichting aan de eigendom (zaak) is verbonden. Een kettingbeding is daarentegen een persoonlijk recht dat slechts in relatie tot een of meer bepaalde personen (rechtssubjecten) kan worden uitgeoefend. Indien de gemeente geen grondpositie heeft en het wenselijk acht grip te houden op het latere grondgebruik, is het gebruik van een derdenbeding ook een mogelijkheid. Een derdenbeding is een beding ten behoeve van een begunstigde. De initiatiefnemer begunstigt de gemeente, die in dit geval de derde is, richting de koper (in geval koopwoning) of de opvolgende belegger/corporatie (in geval van huurwoning). De gemeente krijgt daardoor bijvoorbeeld een recht om bij de koper respectievelijk de belegger/corporatie de plicht tot instandhouding van de koopwoning in de betaalbare sector tot NHG-prijsgrens dan wel huurwoningen in de sociale- en middeldure sector voor een X aantal jaren af te dwingen. Samenvattend komt dit neer op het volgende Sanctie in geval van

Boete

Vast bedrag € 50.000 per woning

zelfbewoningsplicht Omvang sanctie zelfbewoningsplicht

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 14 van 16

Sanctie in geval van anti-

Winstafdracht (100%) indien gemeente grondpositie heeft en deze met korting verkoopt

speculatiebeding?

Boete (staffel 20%) indien gemeente grondpositie heeft en deze zonder korting verkoopt

Boete (vast bedrag) indien gemeente geen grondpositie heeft

Indien gemeente grondpositie heeft dan het verschil tussen aankoop en verkoop afdragen

Omvang sanctie antispeculatiebeding

als winst in geval de grond met korting wordt verkocht (100%) -

Indien gemeente grondpositie heeft dan het verschil tussen aankoop en verkoop afdragen als boete (staffel 20%) in geval de grond zonder korting wordt verkocht

Niet van toepassing

Ontheffing eigenaren

Ontheffing ontwikkelaars

Indien gemeente geen grondpositie heeft dan een boete (vast bedrag)

Overlijden van koper of partner;

Verdeling gemeenschappelijk goed ex artikel 3:174 BW;

Executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW.

Verandering van werkkring, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden;

Scheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract;

Wegvallen van inkomen;

Verhuizing in verband met gezondheid van de koper (huurder) of één van de gezinsleden;

Andere bijzondere en klemmende omstandigheden

Schriftelijk verzoek

Betaalbare koopwoningen tot NHG-prijs 5 jaar

Sociale huurwoningen 25 jaar

Middeldure huurwoningen 15 jaar

Kwalitatieve verplichting

Kettingbeding/derdenbeding

/beleggers / corporaties Termijnen

Waarborging

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 15 van 16

5. Conclusie Het algemene doel van het gemeentelijke woonbeleid is om woningen beschikbaar te houden voor met name volkshuisvestelijk gezien kwetsbare groepen, zoals starters en senioren. Het is niet de bedoeling dat speculanten woningen kopen en enkele maanden later veel duurder verkopen of duur verhuren, waardoor de oorspronkelijke doelgroep zich de woning niet meer kan veroorloven. Daarom is het te rechtvaardigen dat de gemeente zich in de woningmarkt mengt en hiertoe beleidsregels opstelt. Voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen kan een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding privaatrechtelijk overeengekomen worden met de ontwikkelaar. Als de grond van de gemeente is, kunnen we dit als eis stellen en opnemen in het koopcontract, met een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding/derdenbeding naar de toekomstige bewoners. Als het een initiatief betreft op gronden/ bouwwerken die niet in bezit van de gemeente zijn, is een zelfbewoningplicht en een anti-speculatiebeding met een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding/derdenbeding een van de onderdelen die de gemeente als eis dient in te brengen bij het sluiten van anterieure overeenkomsten. Het advies is om een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding in te voeren voor nieuwbouwwoningen die in de prijscategorie van betaalbare koopwoningen tot NHG-prijsgrens vallen.

En anti-speculatiebeding in te voeren voor nieuwbouwwoningen die in de prijscategorie van sociale- en middeldure huurwoningen vallen. Tot slot, dit tevens als voorwaarde op te nemen in de anterieure overeenkomsten.

Gemeente Enkhuizen – Uitwerking (beleids)regels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Pagina 16 van 16

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11778347/1