B1 Ambitiedocument Florapark Westeinde 15 september 2023

40% Middeldure koop vanaf € 355.000 tot 1,2*NHG-grens (prijspeil 2023: € 355.000 – € 486.000) en dure koop vanaf

-

Tijdens de minimale instandhoudingstermijn van 15 jaar geen huuraanpassing bij mutatie.

1,2*NHG-grens: (prijspeil 2023: € 486.000 47

De gemeenten Enkhuizen en Stede Broec hebben beleid ten aanzien

Woonvormen voor senioren en woonzorgconcepten

van de toepassing van de zelfbewoningplicht en het anti-specula-

Senioren zijn samen met starters benoemd als belangrijkste

tiebeding. Dit beleid verschilt ten opzichte van elkaar qua toepas-

doelgroep voor het project Florapark-Westeinde. De gemeente wil

singsbereik en voorwaarden en is van toepassing op deze ontwik-

gezien de demografische ontwikkelingen en het beleid ten aanzien

keling.

van het langer zelfstandig thuis blijven wonen inzetten op passende woonvormen voor senioren en woonzorgconcepten. De ligging van

Er wordt een wijziging van de Huisvestingswet voorbereid welke naar

de nieuw te bouwen wijk Florapark-Westeinde ten opzichte van de

verwachting op 1-1-2024 in werking treedt. Met de wijziging krijgen

bestaande voorzieningen geeft hier kansen voor.

gemeenten onder andere de mogelijkheid om betaalbare nieuwbouw koopwoningen (tot 355.000 euro) onder voorwaarden met voorrang

De initiatiefnemers gaan in gesprek met inwoners, senioren, zorgaan-

toe te wijzen aan woningzoekenden met bijvoorbeeld een lokale,

bieders, woningcorporatie(‘s) welzijnsorganisaties en bijvoorbeeld

maatschappelijke of economische binding. De gemeenten Enkhuizen

(para)medici om samen de uitgangspunten en wensen voor

en Stede Broec willen eventueel de (nieuwe) mogelijkheden die deze

woonzorgconcepten en passende woonvormen voor senioren op

wet biedt toepassen bij de toewijzing van de woningen in het project

te stellen. Toekomstige bewoners zijn een belangrijke partij in deze

Florapark Westeinde.

gesprekken om dat met name zij inbreng over hun toekomstige woonomgeving mee kunnen geven. Hiermee krijgen de stakeholders

De gemeente Stede Broec stelt eind 2022/begin 2023 een doelgroe-

beeld en invloed op het woon(zorg)programma en invulling van de

penverordening vast die van toepassing verklaard wordt op het

openbare ruimte van de nieuwe wijk. De uitgangspunten en wensen

omgevingsplan/het bestemmingsplan wat wordt voorbereid voor het

van de gemeente voor passende woonvormen voor senioren, de

deel van het plangebied wat binnen de gemeente Stede Broec valt.

inrichting van de leefomgeving en de verdere context hieromheen is

In een doelgroepenverordening worden de definities, inkomens-

opgenomen in de Memo Florapark Westeinde Zuid Doelgroepen.

grenzen en instandhoudingstermijnen van woningen in de verschillende prijscategorieën vastgelegd. De percentages (prijsca-

De uitgangspunten en wensen van de gemeente voor woonzorgcon-

tegorieën) worden opgenomen in een omgevingsplan/bestem-

cepten zijn in voorbereiding.

mingsplan als de doelgroepenverordening van toepassing wordt verklaard.

Voor senioren en minder validen is het naast een passende woonvorm belangrijk dat voorzieningen goed bereikbaar zijn. In de

48

planuitwerking wordt er daarmee gelet op korte, heldere, veilige en

goed toegankelijke wandel- en fietsroutes naar de voorzieningen.

Appartementen

Langs de route zullen op strategische en aantrekkelijke plekken

De behoefte in Westfriesland richt zich in het algemeen op grondge-

bankjes worden geplaatst. De routes en plekken worden optimaal

bonden woningen en het meest (56%) op een centrum-dorps

van groen voorzien. Dit sterkt enerzijds de aantrekkelijkheid en

woonmilieu (woonbehoefteonderzoek WF 2023). De focus in de

anderzijds draagt dat extra bij aan klimaatadaptiviteit en biodiver-

gebiedsontwikkeling Florapark-Westeinde ligt op de doelgroepen

siteit. Langs de route zullen voordeuren en ramen van woningen op

starters en senioren (ambitiedocument). Starters richten zich in

het pad zijn gericht om zo de levendigheid en sociale veiligheid te

landelijke gemeenten meer op grondgebonden en in meer stedelijke

bevorderen.

gemeenten meer op appartementen (woonbehoefteonderzoek WF 2023). Voor oudere huishoudens lijkt het accent (iets) meer op de

Onder andere op basis van de uitkomsten van dit co-creatie proces

appartementen te liggen (woonbehoefteonderzoek WF 2023). Voor

worden het woon(zorg)programma en de openbare ruimte ingericht.

Florapark/Westeinde-Zuid mag uitgegaan worden van een aandeel appartementen: 30%-35%. Afmeting van de appartementen minimaal (wens) 60m2 GBO. Voor sociale huurappartementen geldt een minimale afmeting van 65 m2 GBO (uitgangspunt). Alle appartementen en bebo’s dienen levensloopbestendig te zijn gebouwd en nultreden uitgevoerd te zijn. De appartementen dienen bereikbaar te zijn via een lift.

49

Mix De financieringscategorieën worden zoveel mogelijk gemixt (geen scheiding tussen goedkoop en dure woningen).

Dichtheid Met de dichtheid wordt ingespeeld op een specifieke context. In de ontwikkelgebieden in het lint langs de Hoofdstraat -Westeinde sluit de dichtheid aan op het gemiddelde dat daar voorkomt. Grofweg houdt dat in dat er een vrijstaand gebouw direct aan de weg wordt gepositioneerd en daarachter ruimte is voor bijgebouwen (kunnen ook woningen zijn).

Optimale mix woontypen

Nabij het station Bovenkarspel-Flora wordt een hogere dichtheid voorzien. Hier wordt met woningen voor mensen die optimaal gebruik maken van het openbaar vervoer (bijvoorbeeld jongeren, starters 20 won/ha

en senioren) op ingespeeld. Woningen voor deze doelgroepen zijn

25-35 won/ha

doorgaans kleiner dan bijvoorbeeld gezinswoningen en kunnen in

20 won/ha 20 won/ha 25-35 won/ha 25 won/ha 40 won/ha 65 won/ha

35 won/ha

de vorm van appartementen worden ontwikkeld. Hiermee wordt de dichtheid relatief verhoogd. Om een goede balans tussen de dichtheid en ruimtelijke kwaliteit te organiseren moet nadrukkelijk naar parkeeroplossingen worden gezocht. Hierbij wordt gedacht aan ondergronds- of

Variatie in dichtheden

op andere manier geïntegreerd parkeren (wens). Aan de oostzijde van het ontwikkelgebied wordt ook een ietwat hogere dichtheid voorzien. Hier is de N505 nabij en kan met een hogere dichtheid op andere plekken in het ontwikkelgebied de dichtheid laag worden gehouden. Die lage dichtheid brengt minder verkeersbewegingen met zich mee wat de veiligheid en aantrekkelijkheid van de

50

openbare ruimte ten goede komt.

Bouwhoogte

richting de bestaande omliggende bebouwing. Op plekken waar de

Het nieuwe milieutype langs het lint sluit aan bij de bestaande

dichtheid wat hoger wordt zijn gestapelde typologieën voorstelbaar

omgeving. Kenmerkend in West-Friesland is een lage goot (op circa 3

(appartementen, beneden-bovenwoningen, maisonnettes). Op enkele

meter hoogte). Hiermee ontstaan grote dakvlakken. Merendeel van

plekken kan tot maximaal 15 meter (5 bouwlagen) worden gebouwd.

de karakteristieke bebouwing is vrijstaand. Kapvorm en -hoogte kan

Bij de situering van deze gebouwen moet goed naar de impact op de

hier zeer divers zijn.

bestaande omliggende bebouwing worden gekeken.

De nieuwbouw ten zuiden van de voert sluit op een eigentijdse

Er wordt een duidelijk onderscheid in de beeldkwaliteit gemaakt in de

manier aan op de omliggende bebouwingskarakteristieken

gebieden die onderdeel uitmaken van de lintzone (binnen de voert)

(goothoogte, bouwhoogte). De gemiddelde hoogte is één à twee

en ten zuiden van de voert. Dit wordt in de stedenbouwkundige

lagen met een kap (circa 9 meter). Woningen met een lage goot

planfase verder onderzocht (uitgangspunt) en aangetoond dat

worden met name gerealiseerd op strategische, goed zichtbare

dat een prettig en passend woonmilieu oplevert dat aansluit bij de

plekken (bijvoorbeeld op de hoek van een straat) en bij overgangen

omgeving.

Huidige situatie langs Hoofstraat-Westeinde

51

Verrassing West-Friesland is niet eenduidig en voorspelbaar. In het nieuwbouwgebied is ruimte voor een ‘verrassing’. Dat kan een afwijkend gebouwtype of bijzondere architectuur zijn.

Voormalig kantoor van Royal Sluis is een verassend gebouw aan Westeinde

52

Voorbeeld van verrassing door architectuur en hoogte in Loenen aan de Vecht

53

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Auto aan de rand

Naast de tweedeling (lint en waterrijk

Auto’s van bewoners en bezoekers wordt zo

woonlandschap), verschil in dichtheden en

veel mogelijk plek bij de nieuwe hoofdont-

bouwhoogtes is de verkeersstructuur van

sluiting geboden. Parkeerplekken liggen in een

grote invloed op het karakter, gebruik en

groene omgeving en worden met waterdoor-

toekomstwaarde van het ontwikkelgebied.

latende materialen ingericht.

Met de gebiedsopzet wordt de auto naar een

De straat

tweede plan gebracht en komt de aantrek-

Bewoners die op eigen kavel kunnen parkeren

kelijkheid en veiligheid voor wandelaars en

Parkeerkoffer

fietsers voorop te staan. Hiervoor wordt de volgende opzet gehanteerd.

moeten hiervan gebruik maken. Die bewoners rijden over straten waarbij zij te gast zijn ten gunste van langzaam verkeer.

De straat

Parkeren Er zullen ook bewoners zijn die niet op eigen terrein kunnen parkeren. Dat komt bijvoorbeeld voor bij rijtjeshuizen of appartementen. Hiervoor worden zogenaamde parkeerkoffers tussen of achter de woningen gerealiseerd. De geparkeerde auto’s (ook De rand

van de bezoekers) staan daarmee niet in de straten. Het is overigens bij appartementen aan te bevelen om een gebouwde parkeervoorziening onder het gebouw te realiseren. Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte verhoogd omdat er hiermee ruimte voor een groene invulling ontstaat.

54

Voorbeeld parkeren in ‘koffers’

55

Kavelinrichting Met de positionering en vormgeving van de gebouwen wordt aansluiting bij regionale karakteristieken gevonden. Deze kenmerken zijn ter inspiratie voor de nieuwbouw. De kenmerken zijn: Diversiteit De kavelgrootte en bebouwing wordt gekenmerkt door een grote diversiteit (groot-klein, breed-smal). Wisselende bouwlijn Gebouwen staan niet in het gelid langs een weg. Net als in het ‘oude’ West-Friesland staan sommige gebouwen dicht op de weg en andere laten ruimte voor een voortuin. Dakvlak Kenmerkend in de regio zijn de lage dakgoten (circa 3 meter hoog) en de grote dakvlakken die dat met zich meebrengt. De nokhoogte en -richting kan variëren. Net zoals de dakvorm. Rijtjes In het gebied is ruimte voor enkele korte rijtjes (maximaal 7 woningen). De lintzone Langs het lint Hoofdstraat-Westeinde is de realisatie van vrijstaande gebouwen het uitgangspunt. 56

FASERING

Waar mogelijk wordt woningbouw versneld ontwikkeld. Gemeente Stede

Het ontwikkelgebied is groot en wordt niet in een keer bebouwd.

Broec heeft grote behoefte aan een woningaanbod na het afronden

Het is voorstelbaar dat het gefaseerd in meer dan 5 jaar tijd wordt

van Waterweide in 2025. In Enkhuizen wordt onderzocht of er circa 140

gebouwd. Uitgangspunt is een aansluitende ontwikkeling van west

flexwoningen in het gebied kunnen worden ontwikkeld.

naar oost met een start in het plangebied Florapark Stede Broec. Afhankelijk van de realisatie van de bouwontsluiting op de N505 kan, in overleg met de gemeenten vooruitlopend aangevangen worden met de ontwikkeling van de percelen ten noorden van de Voert. Na realisatie van de woningbouwlocatie Waterweide in Stede Broec (verwachting 2025) bestaat grote behoefte om woningen in Florapark aan te kunnen bieden. Bij deze start kan optimaal op de nabijheid van het station worden ingespeeld. Een verwachting hierbij is dat het autobezit hiermee lager dan gemiddeld kan worden. Een belangrijk uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling is om voor een brede range aan mogelijke doelgroepen te bouwen. Met een divers woningaanbod wordt aan de actuele vraag gehoor gegeven (senioren en starters) én ruimte geboden aan een mogelijke (nog onbekende) toekomstige vraag. Levensloopbestendig bouwen is hierbij een belangrijk principe. Door middel van co-creatie wordt hier verder invulling aan gegeven.

57

AANVULLEND PROGRAMMA

Voorzieningen

Incotec

Met de ontwikkeling van Florapark-Westeinde stijgt het inwoner-

Naast de geplande woningbouw is Incotec voornemens om op

aantal in beide gemeentes. De nieuwe bewoners en bezoekers zullen

hun kavel bebouwing te vernieuwen, te vervangen en nieuwbouw

hoofdzakelijk gebruik gaan maken van bestaande voorzieningen in

te ontwikkelen. Met Incotec wordt een traject opgestart om de

Stede Broec en Enkhuizen. Bij een verdere uitwerking in een steden-

ruimtelijke en functionele aansluiting op de toekomstige woonom-

bouwkundige visie wordt met name rond het station onderzocht of er

geving af te stemmen. Hierbij wordt samen gekeken naar de omvang

ruimte (als er vraag naar is) voor aanvullend programma kan worden

van de nieuwbouw (breedte, hoogte), kleurstelling en gevelopbouw

ontwikkeld. Dat kan bijvoorbeeld als onderdeel van gestapelde

naast de geplande woningbouw. Ook wordt over de inrichting van

bebouwing die hier wordt voorzien.

het gebied tussen de toekomstige woningen en de (nieuwe) werkgebouwen nagedacht. Bij de inrichting van een nieuwe ontsluitingsweg

Door de gemeenten wordt gewerkt aan het opstellen van (strate-

voor het ontwikkelgebied wordt nadrukkelijk gekeken naar de

gische) huisvestingsplannen (IHP) voor primair onderwijs. In het IHP

veiligheid voor toekomstige bewoners en bezoekers in relatie tot het

wordt rekening gehouden met de toename van het aantal leerlingen

werkverkeer.

door de nieuwe ontwikkeling. Mocht er behoefte zijn aan een nieuwe school, zou dit aanleiding kunnen zijn om voor de nieuwbouw ruimte te zoeken in het ontwikkelgebied. Daarmee wordt dan voldaan aan bestaande vraag en een nieuwe vraag vanuit het ontwikkelgebied. De vraag naar aanvullende voorzieningen zoals gezondheidsLocatie Incotec

58

zorgfuncties (tandarts, fysio etc) blijft gemonitord en wordt in de uitwerking van een stedenbouwkundige visie mogelijk meegenomen.

HITTESTRESS EN WATEROVERLAST In het ruimtelijk raamwerk (water-groenstructuur) wordt expliciet ruimte voor wateropvang, geleidelijke waterafvoer en verkoeling opgenomen. Deze eigenschappen worden ook in de woningbouwgebieden verwacht. Tussen, tegen en op de nieuwbouw is ruimte voor toepassing van groen. Naast de bijdrage aan het verminderen van hittestress en wateroverlast wordt de aantrekkelijkheid voor insecten, vogels en andere beestjes vergroot. In de verkaveling en woningbouwuitwerking wordt optimaal ruimte gegeven aan groen en andere natuurinclusieve principes. Dit is een uitgangspunt.

HHNK: huidig beeld van hemelwater op maaiveld

59

DUURZAAMHEID

Materiaalgebruik

De gemeente Stede Broec en Enkhuizen hebben vastgesteld om in

Circulariteit staat bij de gemeentes hoog in het vaandel. Hergebruik

2040 energieneutraal te zijn en conform het landelijke beleid in 2050

en herbruikbaarheid van materialen wordt aangemoedigd. In de

klimaat neutraal.

uitwerking wordt onderzocht of voorgestelde materialen aan deze doelstelling voldoen en of er andere mogelijkheden zijn om de

Daarnaast hebben de gemeenten het uitvoeringsprogramma

uitputting van grondstoffen te voorkomen.

West-Friesland klimaatbestendig vastgesteld, die kunt u hier vinden https://sway.office.com/QvKcDIvp3dgy2jPr

De provincie stimuleert circulaire gebiedsontwikkeling en vraagt de ontwikkelaars en gemeente zich aan te sluiten bij de ambities in het

De Gemeenten hebben als uitgangspunt dat de ontwikkelaar bij

Convenant Toekomstbestendige Woningbouw. Daarnaast wordt er

nieuwbouwplannen de mogelijkheden verkent om mogelijk verder-

geadviseerd om gebruik te maken van de tool Kompas Circulaire

gaande duurzaamheids-ambities te realiseren die passen in de

Gebiedsontwikkeling.

ambitie om in 2040 energieneutraal te kunnen zijn.

Warmtehuishouding Een duurzame en klimaatadaptieve inrichting vraagt letterlijk ruimte

De Gemeenten hebben als uitgangspunt dat de ontwikkelaar bij

en prioriteit. Tijdig onderzoek naar de risico’s en de kansen die het

nieuwbouwplannen de mogelijkheden verkent om verdergaande

plan biedt is noodzakelijk, evenals een integrale aanpak en brede

duurzaamheids-ambities te realiseren dan wettelijk vereist. In dat

afstemming met relevante betrokkenen. Bij de landschappelijke

kader wordt bij de totstandkoming van nieuwbouwplanen (door de

inpassing, stedenbouwkundige uitwerking en (technische) detaillering

ontwikkelaars) een duurzaamheids-advies opgesteld waarin een

van het plan dient er dus ruimschoots rekening te worden gehouden

inventarisatie wordt gedaan naar de meest geschikte duurzame

met duurzaamheid en klimaatadaptatie (uitgangspunt).

energievoorzieningen voor het gebied. Collectieve energievoorzieningen genieten hierbij de voorkeur. Ook wordt in het advies

Deze opgave biedt ook kansen; veel klimaatadaptieve (groene)

gekeken welke duurzaamheidsthema’s meer aandacht verdienen in

maatregelen bieden meerwaarde die verder gaat dan klimaat. Denk

de verdere ontwikkeling. Wenselijk is dat (door ontwikkelaars) op

aan baten op het vlak van gezondheid, biodiversiteit en de uitstraling

basis van dit advies in de aanbesteding de duurzame oplossingen

van de woonomgeving. Dit is ook beschreven in het hoofdstuk over

opgenomen en meegewogen in de gunning.

het ruimtelijke raamwerk, pagina 24-39. 60

Hergebruik van materialen voor inrichting openbare plek (Floriade Almere)

61

ONTWIKKELKAART FLORAPARK-WESTEINDE Hoofd groen-waterstructuur als vertrek-

LEGENDA

punt

Bestaande bebouwing

De ontwikkelkaart schetst en bewaakt het

Lint, hoofdbebouwing

ruimtelijk samenhangend beeld van de hiervoor

Lint, bijgebouwen

beschreven randvoorwaarden, uitgangspunten en wensen. Belangrijke richtinggevende

Hoofdwaterstructuur

elementen hierbij zijn:

Hoofdgroenstructuur

-

Perron

Karakterverschil tussen het historische lint en

Wandel- en fietspad

de ontwikkelvelden richting het spoor, ge-

scheiden door een voert,

Hoofdontsluiting (auto)

Een sterk, herkenbaar en bruikbaar groen-

Concentratie parkeren

-

Ontwikkelgebieden

Een nieuwe ontsluitingsstructuur die het hele

Wonen in groen

-

infrastructuur,

Hogere dichtheid

Een hoofdontsluiting gericht op de N505 en

Verbijzondering

staat los van Hoofdstraat, Westeinde en Broe-

Binnenhorizon

kerhavenweg, -

tuin

ontwikkelgebied koppelt aan de omliggende

Bloemen

blauw raamwerk,

raat

Hoofdst

Incotec

Een dorpse woonsfeer met meer intensieve

Hoogspanning

bebouwingsdichtheden nabij het station en langs enkele randen van het ontwikkelgebied. De opgenomen groenstructuren en waterlopen geldt als onderlegger voor verdere uitwer-

Noord

kingen. Het opgenomen groen-blauwe raamwerk betreft een minimale opgave om te realiseren 62

(uitgangspunt).

Station

0

100 meter

lora

arspel-F

Bovenk

de

Westein

N505

63

PARTICIPATIE EN BESLUITVORMING November 2022 -

-

Resultaten van de quick scan naar mogelijke ontsluitingsmogelijk-

Aankondigen bijeenkomst De Tuf. Omwonenden actief attenderen met brief/ of mail.

heden zijn bekend en worden als vertrekpunt voor het Ambitiedo-

cument gehanteerd (quick scan Antea 24 nov 2022)

Mei – Juni 2023

Overleg met ontwikkelaars en Incotec over concept Ambitiedocu-

-

Bijeenkomst met gemeenteraden Enkhuizen – Stede Broec,

ment.

-

Bijeenkomst met klankbordgroep,

-

Bewonersbijeenkomst De Tuf,

-

Presentatie uitgangspunten door gemeente, ontwikkelaars en evt.

Eind november -

Akkoord college wethouders voor ‘vrijgave’ verslag inloopavond.

Incotec, -

Raadsleden uitnodigen om als toehoorder aanwezig te zijn.

Begin december 2022 -

Verslag inloopavond op website en omwonenden hiervan op de

Juni 2023

hoogte stellen,

-

-

enkhuizen.nl,

Klankbordgroep krijgt verslag en uitnodiging voor volgende bijeenkomst,

Inspraak op uitgangspunten via samen.stedebroec.nl, samen.

-

Verslag bijeenkomst op website.

Opstellen projectwebsite.

Juli 2023 Januari – April 2023

-

Update concept-ambitie-document,

-

-

Terugkoppeling klankbordgroep/bewoners.

Rekenen en tekenen samen met de ontwikkelaars.

April 2023 december 2022

Oktober 2023

-

-

Voorleggen college (raadsvoorstel),

-

Publicatie: brief + website + social media.

Bijeenkomst met klankbordgroep.

Mei 2023

64

-

Ondertekening intentieovereenkomst gemeente & ontwikkelaars,

-

Verwerken input klankbordgroep en opmerkingen ontwikkelaars,

-

Na akkoord gemeentebestuur plaatsen op de website,

Planning besluitvorming raad: oktober 2023.

65

VERVOLGSTAPPEN Het Ambitiedocument met Randvoorwaarden en Uitgangspunten

De stedenbouwkundige visie wordt (naar verwachting) door de

is in samenspraak met vele partijen opgesteld. Het is een gedragen

gemeenteraden eind 2023 vastgesteld en vervolgens vertaald in

kader voor verdere uitwerkingen. De volgende stap is een steden-

een Omgevingsplan/Bestemmingsplan met Beeldkwaliteitsplan. Het

bouwkundig plan (of deelplannen) voor het ontwikkelgebied op

Omgevingsplan/Bestemmingsplan wordt door de gemeenteraden

te stellen. Hierin wordt het ruimtelijk raamwerk (hoofdgroen-

vastgesteld.

structuur, waterstructuur, wegen, kabels en leidingen) verder uitgewerkt en voor de ontwikkelgebieden verkavelingsvarianten

Na het vaststellen van de plannen wordt overgegaan naar de realisa-

opgesteld. Varianten worden met de gemeente en eventueel met de

tiefase. Dit is het moment dat er inrichtingsplannen worden gemaakt.

klankbordgroep besproken.

De colleges stellen in deze fase de plannen vast.

Bij de uitwerking van het ruimtelijke raamwerk wordt bijzondere aandacht aan de klimaat adaptiviteit en toekomstbestendigheid daarvan besteed. Daarnaast moet de hoofd auto ontsluiting verder worden uitgewerkt zodat het gaat functioneren als bedoeld. De stedenbouwkundig visie en plannen worden door de projectgroep en supervisor in samenwerking met de adviescommissie Mooi Noord-Holland (welstand) getoetst aan het Ambitiedocument. De supervisor bewaakt de hoofdstructuren en samenhang binnen het ontwikkelgebied. De welstand adviseert met name op de vormgeving van de woningen. De supervisor en welstand stemmen hun advisering onderling af en welstand geeft uiteindelijk een eindadvies. De ontwikkelaars koppelen actief terug aan de gemeente wat er met de adviezen is gedaan.

66

67

BIJLAGE: MEMO DOELGROEPEN Memo Zaak

volgt

Van

Team Wonen SED

Datum

13-9-2023

Aan

Ontwikkelaars Florapark/Westeinde-Zuid

Kopie aan Onderwerp

Doelgroepen Florapark/Westeinde-Zuid

Senioren worden in de periode tot 2040 de snelst stijgende groep op de woningmarkt. De groep senioren verdubbelt de komende twintig jaar. De senioren geven aan dat de gewenste passende koopwoning of huurwoning op dit moment ontbreekt. Om de groei van het aantal senioren op te vangen en daarmee de doorstroming te stimuleren is er behoefte aan verschillende typen seniorenwoningen. De stap tussen de huidige en de seniorenwoning moet daarbij niet te groot zijn.

Inleiding Florapark/Westeinde-Zuid is één van de grotere nieuwe gebiedsontwikkelingen in de gemeenten Enkhuizen en Stede Broec. Het plangebied heeft, afhankelijk van de nog te bepalen toedeling van verschillende functies, een potentie qua woningbouwontwikkeling in de bandbreedte van ongeveer 750 tot 1000 woningen. De locaties sluiten in westelijke richting aan op het huidige centrumgebied van Stede Broec, met voorzieningen zoals winkels, zorgvoorzieningen en een OV-knooppunt (station Bovenkarspel Flora).

Tevens is in het onderzoek gekeken, aan welke type woningen behoefte is voor 70 plussers die niet langer zelfstandig thuis willen of kunnen blijven wonen. Deels kan zorg thuis gegeven worden. Geclusterde woningen maakt het leveren van zorg effectiever en voorkomt opname in verpleeghuizen. De verschillende woonwensen vragen om een divers aanbod van grondgebondenwoningen (rijtje, kleine twee-onder één kap) en appartementen. Maar bijvoorbeeld ook een hofje. Toegankelijkheid van de woning én de openbare is van belang vooral voor de groep die (op termijn) zorg nodig heeft. De inrichting van de openbare ruimte vraagt aandacht voor onder andere veiligheid, toegankelijk maar ook ontmoetingsmogelijkheden. Veiligheid, geborgenheid en eigen regie zijn belangrijke waarden. Betaalbaarheid is voor senioren in vergelijking met starters minder belangrijk.

Doelgroep Voor het project zijn als belangrijkste doelgroepen genoemd: Senioren & Starters. Senioren zijn de sterkst groeiende doelgroep de komen 15 jaar. We willen leefbare, diverse en gemengde wijken met koop- en huurwoningen die aansluiten op de huidige- maar vooral ook toekomstige vraag. We zetten in op doorstroming. Als het lukt om o.a. senioren te verleiden naar een nieuwe passende woning komen naar verwachting eengezinswoningen en uiteindelijk starterswoningen vrij. De huishoudenssamenstelling van starters en senioren komen vaak met elkaar overeen, in die zin dat het vaak om 1- en 2-persoonshuishoudens gaat. Kortom kleinere woningen (kleine tuin, wellicht in combinatie met gezamenlijke tuin). Woningen moeten levensloopbestendig gebouwd worden: eenvoudig aanpasbaar aan de fase in het leven.

Huisvesting senioren Minimale eisen • 50% van de woningen is interessant voor senioren (80-100 m2): o 30% van de woningen zijn rollatorgeschikte woningen. o 20% van de woningen zijn rolstoeltoegankelijk (nabij zorgorganisatie). • Appartementen zijn levensloop bestendig. • Bredere kavel > 6,0 meter (en minder diepe tuinen) • Afstemming in overleg met aanwezige zorginstellingen (aantonen met een verslag) • Ontmoetingsmogelijkheden in de nabijheid (in gebouwen en in openbare ruimte) • Participatiegesprek met stakeholders (senioren (65+ uit (directe) omgeving) en zorgaanbieders)

Starters Voor starters is betaalbaarheid een belangrijk issue. Betaalbaarheid vraagt om sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Verder zijn goede fiets- en ov verbindingen van belang maar ook bijvoorbeeld sport- en recreatiefaciliteiten (wandel- hardloop, fietsroutes). Thuiswerkfaciliteiten.

Openbare ruimte senioren Voor de leefbaarheid van senioren is de inrichting van de openbare ruimte van belang. Initiatiefnemers dienen op basis van een participatiegesprek met stakeholders (senioren en zorgaanbieders) aan te tonen dat aan de volgende minimale eis wordt voldaan.

Florapark/Westeinde-Zuid

Senioren Uit onderzoek (Passende woonvormen voor senioren in West-Friesland) wordt duidelijk dat de wensen van senioren verschillen. Dé senior bestaat niet. Een passende woning heeft minimaal twee slaapkamers is gelijkvloers, levensloopbestendig1 en is het liefst van Levensloopbestendige woningen zijn in potentie bruikbaar voor een volledige levensloop, al dan niet met enkele kleine aanpassingen-op-maat, zoals een beugel aan de muur van het toilet. Deze woningen zijn toegankelijk en bruikbaar voor een bewoner met een rollator. Levensloopbestendige woningen kunnen bewoond worden door verschillende doelgroepen. Een reguliere rijtjeswoning kan levensloopbestendig zijn, maar een seniorenflat ook.

1

68

nieuwbouwkwaliteit. De kwaliteit van de woning, de ligging van de woning en de voorzieningen in de buurt zijn belangrijk.

Minimale eis: in het ontwerp moet rekening gehouden worden met (aantonen): - Herkenbaarheid (o.a. overzichtelijke straten, gebouwen en kruisingen) - Leefbaarheid (kleinschalig opzet, schoon, herkenbare sociale stijl) - Comfort (voldoende pleinen, parken, routes, bankjes en haltes) - Diversiteit (groene pleinen, herkenbare punten, onderscheidende architectuur) - Toegankelijkheid (winkel- en maatschappelijke voorzieningen, OV en toegankelijke wegen) 2

-

Veiligheid (voetpaden, veilig gevoel ‘s avonds, scheiding van verkeer, voldoende verlicht)

Bron: Cammelbeeck, C. (2013). Greying cities: Spatial strategies for residential neighbourhoods to promote active ageing. Charlotte Cammelbeeck.

3

69