20230125 Beantwoording technische vragen - Verzoek Welwonen inzake project Nieuwstraat-Westerstraat

Technische vragen aan burgemeester en wethouders Fractie

D66

Opsteller

Eelke Wiersma

Commissie

BOEG

Onderwerp

Verzoek Welwonen inzake project Nieuwstraat-Westerstraat

Agendapunt

8. Verzoek Welwonen project Nieuwstraat-Westerstraat

Datum aanvraag

16 januari 2023

Inleiding: Welwonen heeft in 2019 een aanvraag gedaan voor een maatschappelijke bijdrage voor bovengenoemd project. Na wijziging van het project hebben zij in 2021 een nieuwe aanvraag ingediend. De hoogte van deze maatschappelijke bijdrage (€ 7500, - per woning) wordt in het voorstel berekend op basis van de “onrendabele top”. In beide aanvragen is onduidelijk hoe de hoogte van het bedrag van deze onrendabele top berekend, dan wel tot stand gekomen is. Welwonen stelt naar mijn idee dat de hoogte van de onrendabele top voor een groot deel bepaald wordt door de verhuurdersheffing. Dit maak ik op uit het feit dat in beide aanvragen de argumentatie begint met “Mede door de (sterke verhoging van de) verhuurdersheffing …” Per 1 januari 2023 is de verhuurdersheffing afgeschaft. Logischerwijs leidt dit dus tot een lagere onrendabele top.

Vragen: 1. Hoe is de hoogte van de onrendabele top berekend? (Hoe ziet deze berekening erop papier uit.) 2. Wat is de invloed van de afschaffing van de verhuurdersheffing op de hoogte van deze onrendabele top?

Antwoorden 1. Het verlies voor Welwonen op 1 januari 2023 bij de realisatie van het pand Nieuwstraat bedraagt € 892.737. Dat is €127.534 per appartement en in percentage uitgedrukt is het verlies 47,36%. Methode berekening onrendabele top Corporaties berekenen de hoogte van de onrendabele top via de voorgeschreven methode (Discounted Cash Flow). Dit houdt in dat alle inkomsten en uitgaven van de exploitatie voor een periode van 50 jaar worden ingeschat en jaarlijks worden aangepast met inflatie. Het gaat hier om de zogenaamde stichtingskosten (bouwkosten), de kosten voor onderhoud gedurende een periode van 50 jaar en de huurinkomsten. Vervolgens wordt het saldo van deze inkomsten en uitgaven contant gemaakt tegen een disconteringspercentage. Hiervoor worden de parameters van ORTEC, zoals voorgeschreven door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gehanteerd. Het saldo van de uitkomst van de contante waarden wordt vervolgens afgezet tegen de hoogte van de investering. Het verschil is de onrendabele top. Reden hiervoor is dat de sociale huurprijs is gemaximeerd en daarmee nooit voldoende is om alle investeringskosten en exploitatiekosten als onderhoud, beheerkosten, belastingen, verzekeringen volledig te dekken. Voor de Nieuwstraat:

De uiteindelijke investering (eind 2022) bedraagt De berekende marktwaarde bedraagt De onrendabele top per einde 2022 bedraagt

€ 1.884.848 € 884.486 (saldo contante waarden) € 1.000.362 (per appartement € 142.909)

Dit is nog inclusief de verhuurderheffing. De aanvraag vond plaats in 2021 en sindsdien zijn de bouwkosten voor de realisatie van de Nieuwstraat gestegen, aanvullend bleek tijdens de werkzaamheden aan het rijksmonument dat aanvullende technische werkzaamheden nodig waren. Hierboven staan de geactualiseerde gegevens waarbij het verlies in percentage uitkomt op 53,07% 2. De invloed van de afschaffing van de verhuurdersheffing ziet er als volgt uit: per 1-1-2023 komt het verlies/ de onrendabele top uit op € 892.737, wat resulteert in een onrendabele top van € 127.534 per appartement. Het verlies is daarmee 47,36% in plaats van het verlies voor de afschaffing van de verhuurdersheffing (53,07%).