20220518 RV ENK openen grex GommerwijkWest West def1 raadsVOORSTEL

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststellen en openen grondexploitatie Gommerwijk West West 978094

Commissie: Raadsvoorstel:

Klik hier als u een datum wilt invoeren.. ,

Portefeuillehouder: Programma:

J. Franx 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:



(Geheime) Financiële bijlage

Voorgesteld besluit: Uw Raad wordt voorgesteld: 1. op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet met het oog op de belangen als bedoeld in artikel 5.1 lid .2. onder .b. van de Wet open overheid (Woo), de door het college op grond van artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet opgelegde geheimhouding ten aanzien van de bij dit besluit behorende financiële bijlage en beraadslagingen te bekrachtigen; 2. de grondexploitatie Gommerwijk West West vast te stellen en te openen; 3. het positieve resultaat van deze grondexploitatie te storten in de Reserve Bouwgrondexploitatie.

Aanleiding Met het vaststellen van het uitwerkingsbestemmingsplan en exploitatieplan Gommerwijk West West is een belangrijke stap gezet in de realisatie van deze nieuwe woonwijk. Met het verkrijgen van de bouwtitels vanuit het uitwerkingsplan, en de kostenverhaalregels en uitvoeringsregels vanuit het exploitatieplan, is in feite deze gebiedsontwikkeling overgegaan van de ‘haalbaarheidsfase’ naar de ‘realisatiefase’. Met bovenstaande bevinden de gemeentegronden in het plangebied zich in het transformatieproces van ‘strategische gronden’ naar ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE), hetgeen een geschikt maar ook noodzakelijk moment is om voor het gemeentedeel een grondexploitatie (grex) vast te stellen en te openen. Daarnaast wordt de raad voorgesteld de door ons opgelegde geheimhouding op de bijlage met financiële gegevens te bekrachtigen. Dit, omdat het openbaar maken van deze gegevens de financiële, gemeentelijk belangen zou kunnen schaden bij de verdere uitwerking. Bijvoorbeeld de onderhandelingen met projectontwikkelaars. Beoogd effect Met het vaststellen en openen van deze grex kan zowel de volgende stap gezet worden richting realisatie, alsmede integraal financiële verantwoording afgelegd worden over de ontwikkeling van de gemeentegronden. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) De volgende wetgeving en documenten zijn relevant bij dit stuk:      

Uitwerkingsplan Gommerwijk West West Exploitatieplan Gommerwijk West West Wro BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) Nota Grondbeleid Enkhuizen 2016 Nota Reserves en voorzieningen 2021

1



Wet open overheid (Woo)

De inhoudelijke basis voor de grex is het uitwerkings- en exploitatieplan, waarbij de spelregels voor de vaststelling en opening van deze grex vanuit de Wro en BBV komen. Het vaststellen en openen van een grex is in principe een vorm van actief grondbeleid, waarbij financiële kaders (budget en resultaat) worden vastgesteld en waarna de gemeente voor eigen winst- en risico gronden bouw- en woonrijp maakt en inkomsten genereert vanuit de kavelverkoop. De nut en noodzaak van het vaststellen en openen van een grex komt vanuit de voorgeschiedenis van dit project, en dan met name vanuit de opgelegde Wet voorkeursrecht Gemeenten (WvG) op het plangebied, het uitwerkingsplan, en het bijbehorende exploitatieplan welke uitgaat van (een verplichte) zelfrealisatie van de diverse grondeigenaren in het plangebied. Hiermee legt de gemeente, als grondeigenaar in het plangebied, feitelijk ook zichzelf een realisatieplicht op. Over de gewenste vorm van grondbeleid (actief, passief of in samenwerking) geeft de gemeentelijke Nota Grondbeleid geen uitsluitsel; deze wordt gekozen afhankelijk van de individuele situatie, waarbij bij grondbezit (zoals in dit geval) actief grondbeleid vertrekpunt is, maar waarbij op basis van overige factoren (b.v. grondposities, mogelijkheden tot sturing, en risicoprofiel) een andere keuze mogelijk is.

De keuze in ontwikkelstrategie en samenwerking is momenteel onderwerp van onderzoek, en de gemeente is nog met de andere grondeigenaren hierover in gesprek. Hierin speelt het recente ‘’Didam-arrest’ ook mee, welke vanuit mededinging in principe uitgaat van een verbod op een onderhandse één op één verkoop van grond of vastgoed. De uiteindelijk te kiezen vorm zal nog ter besluitvorming aan de Raad worden voorlegt. Afhankelijk van dit besluit zal deze grex aangepast kunnen worden en/of zelfs weer gesloten moeten worden (b.v. bij verkoop van onze gronden aan een ontwikkelaar). In elk geval is het vanuit de huidige projectstatus en de financiële verantwoording noodzakelijk om nu de grex vast te stellen en te openen. De Wet open overheid (Woo) is met ingang van 1 mei 2022 in de plaats gekomen van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). De Woo regelt in artikel 5.1. lid 2 dat het openbaar maken van informatie achterwege mag blijven in de situatie dat de openbaarmaking ervan niet opweegt tegen de economische of financiële belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen i.c. de gemeente Enkhuizen. Opgemerkt zij dat belanghebbenden tegen het besluit tot geheimhouding bezwaar kunnen maken.

Argumenten Het vaststellen en openen van deze grex is het noodzakelijke vervolg vanuit de projectgeschiedenis, de huidige stand van zaken, en het beoogde en gewenste vervolg. Het openbaar maken van de financiële bijlage zou de financiële belangen van de gemeente Enkhuizen bij de verdere uitwerking kunnen schaden. Planning, evaluatie en verantwoording Na het vaststellen en openen van de grex zal conform het BBV en gemeentebeleid, tenminste jaarlijks in de jaarrekening verantwoording worden afgelegd over deze grex. Daarnaast is tussentijdse verantwoording eveneens verplicht bij majeure wijzigingen in ofwel het inhoudelijke plan of de financiën. De grex wordt geopend met het inbrengen in de grex van de huidige boekwaarden van de gronden en de huidige voorbereidingskosten. Qua projectplanning volgt de grex in principe de fasering zoals deze is beoogd in het exploitatieplan:

Deelgebied

Bouwrijp maken

Verlenen vergunning bouw

Woonrijp maken

Noord

2023

2024 - 2025

2025 - 2026

Zuid

2025-2027

2026 - 2028

2027 - 2029 2

Financiën Voor de exacte cijfers van de input en resultaat van de grex wordt verwezen naar de bijlage bij dit stuk. De grex heeft alleen betrekking op de gemeentegronden in het plangebied Gommerwijk West West. Dit betreft het volledige noordelijke deel en een stuk grond in het zuidelijke deel, tezamen 155.127 m2. Dit is ongeveer 50% van het totale plangebied. Op gemeentegrond vindt vervolgens ongeveer 60% van de woningbouw plaats, zijnde circa 326 van de in totaal 510 woningen. Zie het uitwerkingsbestemmingplan en het exploitatieplan voor een nadere toelichting over de opzet. Opzet Een grex geeft gefaseerd in de tijd de begroting, de bestede en nog te realiseren uitgaven en inkomsten weer, alsmede een geprognotiseerd resultaat. Voor de grex is aansluiting gezocht bij de uitgebreide en uitgebreid onderbouwde exploitatieplan-grex. Uit het exploitatieplan zijn voor de grex de inkomsten vanuit kavelverkoop op de eigen gronden overgenomen. Voor de plankosten en kosten voor bouw- en woonrijpmaken is vanuit de eenvoud (en de methodische correctheid) de gemeentelijke exploitatiebijdrage uit het exploitatieplan in één totaalbedrag overgenomen. De grex is vervolgens compleet gemaakt met het inbrengen van de boekwaarden voor grond en voorbereidingskosten. De ingebrachte voorbereidingskosten bedragen in totaal € 455.000.

Dit is circa € 35.000 hoger dan het huidige geaccordeerde voorbereidingskrediet. In overleg en vanuit de noodzaak om in het bestemmings- en exploitatieplanproces de afgelopen maanden vlot door te kunnen gaan, is besloten om voor deze overschrijding tussentijds geen extra krediet aan te vragen, maar deze mee te laten nemen in deze grex (opzet en besluit). Resultaat Als te zien in de bijlage kent de grex een positief resultaat. Dit geeft ook vanuit financiën voldoende aanleiding om het project op deze manier een vervolg te geven. Winst en verliesnemingen De BBV geeft regels ten aanzien van de verplichte winst- en verliesnemingen bij een grex. Bij een te verwachten winst (in dit geval) zijn er regels ten aanzien van de tussentijdse winstnemingen. Dit is de zogenaamde POC-methode welke uitgaat van een winstneming op basis van projectvoortgang in kosten en inkomsten, en is hiermee bewust ‘defensief’. Conform de Nota Reserves en Voorzieningen 2021 worden winsten van een grex gestort in de ‘Reserve Bouwgrondexploitatie’. Mogelijke tekorten vanuit het exploitatieplan Gommerwijk West West kunnen dan, via een verliesvoorziening, vanuit deze reserve gedekt worden. Zie hiervoor ook het onderdeel exploitatieplanrisico’s in de bijlage voor een toelichting. Tot slot moet er over de winsten vanuit een grex nog vennootschapsbelasting (vpb) worden betaald.

Risico’s Voor de grex zijn kwalitatieve en kwantitatieve/conjuncturele risico’s geïnventariseerd. Zie voor deze laatste ook de financiële bijlage. Dit berekende risicobedrag dient opgenomen te worden in het weerstandvermogen van de gemeente. Kwalitatieve risico’s voor dit project en dus ook voor de (gemeente) grex in dit stadium zijn vooral de (on) mogelijkheden in de nog uit te werken ontwikkelstrategie en samenwerking met de andere grondeigenaren in Gommerwijk West West (proces-risico’s).

3

Daartegenover staan echter ook kansen vanuit het exploitatieplan en de WvG (Wet voorkeursrecht Gemeenten) en het feit dat het noordelijk deel van Gommerwijk West West volledig gemeente eigendom is en in principe zelfstandig tot ontwikkeling kan worden gebracht. Enkhuizen, 14 juni 2022 Burgemeester en wethouders van Enkhuizen De secretaris,

De burgemeester,

Mevr. N.A. Hellingman-Kuiper

Dhr. E.A. van Zuijlen

4