2021-06-04 Planschade risicoanalyse

Planologische risicoanalyse Kenmerk Datum

: T- 8737 : 4 juni 2021

Opdrachtgever: Gemeente Enkhuizen t.a.v. dhr. J. Eenkoren Postbus 20 17610 AA Bovenkarspel

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

Inhoudsopgave 1.

Aanleiding tot het advies…… 3

2.

Procedure; van toepassing zijnde recht…… 3

3.

Toelichting opdrachtgever en onderzoek ter plaatse…… 3

4. 4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3.

Overwegingen van de adviseur…… 4 Ten aanzien van de hoofdzaak…… 4 Vergelijking van de planologische regimes…… 4 Schade/schade ten laste van verzoeker/hoogte schadevergoeding .… 9 Normaal maatschappelijk risico …. 10

5.

Actieve en passieve risicoaanvaarding …. 12

6.

Conclusie .… 13

Bijlage: 1

Planologische risicoanalyse 2

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

1. Aanleiding tot het advies. Door de gemeente Enkhuizen is opdracht gegeven tot het verrichten van een risico-analyse in verband met het voornemen tot het weren van geitenhouderijen binnen de grenzen van haar gemeente. De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 29 januari 2019 een voorbereidingsbesluit geslagen dat gevolgd is door de terinzagelegging van de ontwerpbestemmingsplannen ‘Partiële herziening bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied Geitenhouderijen’ en ‘Partiële herziening bestemmingsplan Bedrijventerrein Enkhuizen Geitenhouderijen’, waarbij de vestiging van of omzetting naar een geitenhouderij wordt uitgesloten en uitbreiding van bestaande geitenhouderijen wordt tegengegaan. De gemeente wenst inzicht te krijgen in de eventuele financiële gevolgen, die het beperken voor haar kan hebben. De adviseur die het advies uitbrengt is mr. T.A.P. Langhout RT Register-Taxateur, ingeschreven onder nummer RT971052508, planschade- en onteigeningsdeskundige, planschade- en onteigeningstaxateur, ingeschreven in het Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding (DOBS), beëdigd rentmeester NVR, en Gerechtelijk Deskundige (LRGD) op het gebied van Bestuursrechtelijke schadevergoedingen. Ingeschreven onder nummer D0444 en partner bij Langhout & Wiarda bestuursschade- en omgevingsrechtdeskundigen te Oranjewoud. Het betreft een wettelijke taxatie.

De taxatie is verricht op basis van planmaximalisatie en wijkt om die reden af van een reguliere taxatie van een onroerende zaak voor bijvoorbeeld koop, huur of een andere waardebepaling. Ik heb deze taxatie verricht in mijn kwaliteit als taxateur planschade. Door ondergetekende is geen (nader) titelonderzoek gedaan naar eventuele zakelijke rechten. Het correspondentieadres is: Adviesgroep Langhout & Wiarda juristen, Heidelaan 15-B, 8453 XG Oranjewoud. Telefoonnummer : 0513 - 650665 Telefaxnummer : 0513 - 629255 E-mailadres : tapl@langhoutwiarda.nl Website: : www.langhoutwiarda.nl De planologische risicoanalyse geeft aan opdrachtgever een indicatie omtrent de vermogensschade, in casu de directe planschade. De adviseur aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid jegens opdrachtgever of derden met betrekking tot deze analyse. Door Langhout & Wiarda worden algemene voorwaarden gehanteerd waaronder de dienstverlening plaatsvindt. Deze algemene voorwaarden treft u aan op onze website. U kunt de algemene voorwaarden daar raadplegen. Op uw verzoek worden de algemene voorwaarden graag kosteloos toegezonden. 2. Procedure; van toepassing zijnde recht. In verband met het feit dat het in casu gaat om een planologische risicoanalyse komen procedurele aspecten in deze advisering niet aan de orde. Het van toepassing zijnde recht is de Wet ruimtelijke ordening van 20 oktober 2006, Stb. 566.

De risico-analyse is beperkt tot de ‘Correctieve en partiële herziening Landelijk Gebied’ en directe schade. 3. Toelichting opdrachtgever. De opdracht is schriftelijk toegelicht door de heer J. Eenkoren werkzaam bij opdrachtgever.

Planologische risicoanalyse 3

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

4. Overwegingen van de adviseur. 4.1. Ten aanzien van de hoofdzaak. Allereerst zal ik nagaan of sprake is van een planologische verslechtering als bedoeld in de artikelen 6.1 tot en met 6.7 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) als gevolg van het rechtskracht verkrijgen van de planologische maatregel, die de wijziging mogelijk maakt. 4.1.1. Vergelijking van de planologische regimes. Algemeen. Teneinde te beoordelen of als gevolg van de planologische wijzigingen planologisch nadeel zal optreden dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime ten gevolge waarvan een belanghebbende schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de mogelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het daaraan voorafgaande planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dus hoezeer de feitelijke situatie ook afwijkt van de planologisch meest ongunstige situatie, van die laatste situatie moet worden uitgegaan.

Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken. De Afdeling noemt in dit kader in haar uitspraken milieuhygiënische beperkingen dan wel andere omstandigheden (AbRS 7 november 2007, nr. 200702220/1), en feitelijke of juridische belemmeringen (AbRS 30 mei 2007, nr. 200609211/1 en AbRS 27 december 2006, nr. 200603619/1). De Afdeling legt de lat evenwel hoog en wijkt niet snel af van de hoofdregel van maximale invulling. Overgangsbepalingen. Bij directe en indirecte planschade geldt dat overgangsbepalingen buiten beschouwing dienen te blijven, dat wil zeggen dat hetgeen onder het vorige regime onder het overgangsrecht is gebracht in planvergelijking er niet meer is. De ratio hiervan is dat de bestaande situatie niet past binnen de bestemmingsregeling en beoogd wordt om aan deze strijdige situatie een einde te maken binnen de planperiode. Dit impliceert dat waardevermindering als gevolg van het brengen onder het overgangsrecht dient te worden beoordeeld op basis van een vergelijking tussen het voorafgaande plan en het nieuwe plan zonder daarin het overgangsrecht te betrekken.

Voor inkomensschade ligt dat anders, zie de uitspraak van 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:856. Een bestuursorgaan mag bij het nemen van een beslissing over een tegemoetkoming in schade in de vorm van inkomensderving rekening mag houden met een voortgezet gebruik of voortgezette exploitatie op grond van de overgangsbepalingen van het nieuwe planologische regime. Flexibiliteitsbepalingen. Bij het bepalen van de maximale invulling van de planologische mogelijkheden van het nieuwe en oude planologische regime worden binnenplanse afwijkingen buiten beschouwing gelaten. Deze flexibiliteitsbepalingen zijn sedert de invoering van de Wro op 1 juli 2008 zelfstandige titels voor schade. Bij directe planschade geldt dat eerst bij weigering, of verlening van de binnenplanse afwijking onder beperkende voorwaarden, deze ten opzichte van het voorafgaande planologische regime tot schade zouden kunnen leiden.

Planologische risicoanalyse 4

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

De vigerende planologische regimes. 1. Landelijk Gebied’. Het vigerende planologische regime betreft het bestemmingsplan 'Correctieve en partiële herziening Landelijk Gebied’, zoals dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 3 januari 2007. Van belang zijn de bestemmingen ‘Agrarisch gebied’ en ‘Agrarische doeleinden met bebouwing’. De gronden met de bestemming ‘Agrarisch gebied’ (artikel 6) zijn bestemd voor de exploitatie van het agrarische bedrijf alsmede voor een hoogspanningsleiding. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel zijn andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan en bouwwerken ten behoeve van een hoogspanningsleiding. Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval de permanente bollenteelt gerekend. Op de plankaart zijn zones aangegeven op grond waarvan de bestemming onder andere kan worden gewijzigd in die van ‘Agrarische doeleinden met bebouwing’ ten behoeve van de vestiging of verplaatsing van een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf. Op de plankaart is tevens binnen een aantal bouwvlakken aangegeven dat de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 20, twaalfde lid, niet van toepassing is. Het betreft het vergroten van de omvang van kassen en andere glasopstallen. De voor ‘Agrarische doeleinden met bebouwing’ (artikel 8) aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het grondgebonden agrarisch bedrijf.

Intensieve veehouderij is toegestaan voor zover de gronden zijn aangeduid met ‘intensieve veehouderij toegestaan’. Op de plankaart is binnen één bouwvlak en wel op het perceel Elsenburg 12 intensieve veehouderij toegestaan. Verder zijn op de plankaart 14 bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de bedrijfsgebouwen van een grondgebonden agrarisch bedrijf zijn toegestaan. Voor de volledige regels wordt verwezen naar het vigerende plan.

Planologische risicoanalyse 5

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

Fragment plankaart.

Planologische risicoanalyse 6

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

2. Bestemmingsplan ‘Enkhuizen bedrijventerreinen. Dit bestemmingsplan is op 11 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad. In casu is het westelijke gedeelte van het plangebied van belang. Aan een drietal percelen is de bestemming ‘Agrarisch - Bebouwd’ (artikel 3) toegekend. De gronden zijn onder andere bestemd voor agrarische bedrijven met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. De agrarische bedrijfsgebouwen, kassen en overkappingen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding zijn drie bouwvlakken aangegeven op het noordelijke perceel. Fragment verbeelding.

3. Haling 20e. Het bestemmingsplan ‘Haling 20e’ is vastgesteld door de gemeenteraad op 6 juni 2017. Het betreft een partiële herziening voor het perceel Haling 20. Aan de gronden is de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch gebied II’ toegekend. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een

Planologische risicoanalyse 7

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

agrarisch bedrijf. Op de verbeelding is een bouwvlak vermeld, waarbinnen de agrarische bedrijfsgebouwen mogen worden gebouwd tot een omvang van maximaal 33.000 m². Fragment verbeelding.

De nieuwe planologische regimes. Het betreft de partiële herzieningen van de bestemmingsplannen ‘Partiële herziening bestemmingsplan Landelijk Gebied - Geitenhouderijen’ en de ‘Partiële herziening bestemmingsplan bedrijventerreinen - Geitenhouderijen’. Beide ontwerpplannen zijn met ingang van 6 januari 2020 ter inzage gelegd. In beide ontwerpen is de specifieke gebruiksbepaling opgenomen, die inhoudt dat tot een strijdig gebruik in ieder geval wordt gerekend - nieuwvestiging van geitenhouderijen, al dan niet als neventak; - het geheel of gedeeltelijk wijzigen van een agrarisch bedrijf naar geitenhouderij, of; - het uitbreiden van een geitenhouderij, door het aantal geiten dat wordt gehouden te vergroten. De ontwerpen hebben (nog) niet tot een vaststelling geleid. De aanhoudingsverplichting van 12 weken is inmiddels vervallen (zie: artikel 3.3, tweede lid, aanhef en onder b, Wabo). Teneinde ongewenste ontwikkelingen te voorkomen heeft de gemeenteraad in zijn vergadering van 30 maart 2021 een voorbereidingsbesluit geslagen dat op 8 april 2021 in werking is getreden. Op 29 januari 2019 was ook al een voorbereidingsbesluit genomen.

Planologische risicoanalyse 8

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

Vergelijking. Voor de beoordeling van een aanvraag om schadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie zal komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Opeenvolgende bebouwingsmogelijkheden. Qua bebouwingsmogelijkheden treedt er geen planologische verslechtering op, omdat zij niet worden beperkt. Opeenvolgende gebruiksmogelijkheden. Indien de gebruiksmogelijkheden worden vergeleken dan geldt het volgende. Uitgangspunt is, dat een geitenhouderij een agrarisch bedrijf is en dat zij op grond van de drie relevante bestemmingsplannen zijn toegestaan. Er wordt derhalve niet ingegaan op de vraag of een geitenhouderij wel of geen grondgebonden veehouderijbedrijf is. Gelet hierop kan worden geconcludeerd, dat bedoeld gebruiksverbod een planologische verslechtering impliceert. 4.1.2. Schade/schade ten laste van verzoeker/hoogte schadevergoeding. Gelet op het feit dat er qua gebruiksmogelijkheden voor de agrarische bedrijven binnen de drie plangebieden een planologische verslechtering zal optreden, dienen de vragen beantwoord te worden hoeveel de schade bedraagt en of de schade voor vergoeding in aanmerking komt. Directe schade.

Als gevolg van de beoogde planologische wijziging komt de mogelijkheid om een geitenhouderij te vestigen, uit te breiden of omzetting in een geitenhouderij te vervallen. De vraag dient te worden beantwoord of het gebruiksverbod een waardevermindering inhoudt voor een agrarisch bedrijf. Daarbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen bestaande geitenhouderijen en agrarische bedrijven die hun activiteiten willen omzetten in een geitenhouderij of een tweede tak met een veehouderij willen beginnen. Van bestaande geitenhouderijen is geen sprake. Voor de Elsenburg 21e is een aanvraag ingediend. Inkomensschade. Van inkomensschade zal in beginsel voor agrarische bedrijven die nog geen geitenhouderij exploiteren geen sprake zijn, omdat op de peildatum van de schade, te weten de datum van inwerkingtreding van de beoogde planologische maatregel, er sprake moet zijn van een bestaande exploitatie. Toekomstige inkomensschade, dat wil zeggen inkomensschade als gevolg van een exploitatie die op het moment van de peildatum nog niet is aangevangen, komt in beginsel niet op grond van artikel 6.1. Wro voor vergoeding in aanmerking. Er is een uitzondering op deze regel, zie AbRS 23 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1621. Een uitzondering is in casu naar mijn mening niet aanwezig. Vermogensschade.

In verband met het eventueel optreden van vermogensschade als gevolg van de voorgenomen wijziging is een aantal referentietransacties geanalyseerd. Onderzocht is of een planologische mogelijkheid tot het bedrijfsmatig houden van geiten leidt tot een meerwaarde ten opzichte van een reguliere agrarische exploitatie. Deze meerwaarde zal tot uitdrukking moeten komen in de waarde van het agrarisch erf / bouwblok. Uit het onderzoek blijkt dat van een meerwaarde geen sprake is. In de bijlage treft u een weergave van het onderzoek aan. Voorts geldt dat teneinde de

Planologische risicoanalyse 9

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

zittende agrarische bedrijven geschikt te maken voor een geitenhouderij investeringen dienen te worden gepleegd en naar alle waarschijnlijkheid daarnaast desinvesteringen optreden die mogelijk niet opwegen tegen een eventueel te verkrijgen meerwaarde. Bestaande agrarische bedrijven zonder geiten. Op grond van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat naar alle waarschijnlijkheid geen voor vergoeding in aanmerking komende schade zal optreden. Bestaande aanvraag geitenhouderij. Burgemeester en wethouders hebben omgevingsvergunning beperkte milieutoets verleend aan De Elsenburg B.V. voor een geitenhouderij op het perceel Elsenburg 21e. Zij stellen zich in een parallel lopende procedure op het standpunt dat het beoogde gebruik in strijd is met het vigerende bestemmingsplan. De procedures bevinden zich thans in bezwaar, c.q onder de rechter Raad van State). De aanvraag is al voor de door de provincie Noord-Holland aangekondigde geitenstop van 12 december 2018 ingediend. Bevriezing tot de bestaande situatie leidt in beginsel niet een waardevermindering van het agrarische bouwblok. Indien het standpunt van burgemeester en wethouders juist is, dat er sprake is van strijd met het bestemmingsplan dan is er geen sprake van een planologische verslechtering en planschade.

Gelet op een recente uitspraak van de Raad van State van 14 april 2021, ECLI:NL:RVS:2021:776, gemeente Uden, kan een omgevingsvergunning beperkte milieutoets worden geweigerd, indien geconcludeerd wordt dat een milieueffectrapport moet worden opgesteld. De weigering is dan niet gestoeld op het moratorium voor geitenhouderijen. Gesteld kan worden dat de schade niet voortvloeit uit een planologisch besluit en dat in dat geval geen sprake is van planschade. In het kader van de vergoedbaarheid van de schade wijs ik onverminderd bovenstaande nog op het normale maatschappelijke risico en de voorzienbaarheid van schade. 4.1.3. Normaal maatschappelijk risico. In artikel 6.2, eerste lid Wro is bepaald dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening blijft van de aanvrager. Uit de jurisprudentie van de Afdeling volgt dat aan dit lid zelfstandige betekenis toekomt. Bij de invulling van het begrip normaal maatschappelijk risico is het volgende van belang. Uit de toelichting van de Wro blijkt dat de wetgever uitdrukkelijk terug heeft willen grijpen op de toelichting bij het oorspronkelijke wetsontwerp inzake artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de in de jaren ’80 op basis daarvan geformuleerde jurisprudentie van de Kroon.

Veelal is daarbij sprake van inbreuken welke niet verder gaan dan met de algemene sociale situatie in overeenstemming is, dan wel voortvloeien uit het gegeven dat een burger met anderen op een beperkt grondgebied leeft en nadelen daarvan voor lief heeft te nemen. Voor de invulling die de Afdeling bestuursrechtspraak geeft aan het normaal maatschappelijk risico verwijs ik naar bijvoorbeeld AbRS 9 oktober 2013, zaaknr. 201209175/1/A2, waarin de Afdeling als volgt overweegt: ‘Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 5 september 2012 in zaak nr. 201113115/1/T1/A2) moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In

Planologische risicoanalyse 10

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.’ Uit de tot nu toe ontstane jurisprudentie blijkt, dat de volgende omstandigheden van belang zijn voor de vraag of de schade tot het normaal maatschappelijk risico kan worden gerekend. In de eerste plaats komt naar mijn mening zelfstandige betekenis toe aan het begrip normale maatschappelijke ontwikkeling. Het gaat om algemene maatschappelijke ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn ook relevant, indien zij nog niet hun weerslag hebben gevonden in het planologisch beleid. Het criterium ‘liggen in de lijn der verwachtingen’ ziet op een zekere vorm van voorzienbaarheid. Anders dan bij de normale voorzienbaarheid hoeft er geen sprake te zijn van een concreet en ter openbare kennis gebracht beleidsvoornemen. Er is sprake van abstracte voorzienbaarheid. Bepalend is voorts niet, zoals bij de normale voorzienbaarheid het moment van aankoop van de onroerende zaak, doch is bepalend het moment onmiddellijk voorafgaand aan de planologische wijziging.

Voorts is de ruimtelijke structuur van de omgeving van belang. Beoordeeld dient te worden of de ontwikkeling naar haar aard en naar de omvang in de structuur van de omgeving past. Ook dient te worden onderzocht of de ontwikkeling past binnen het door de gemeente gevoerde planologisch beleid. Ook de omvang van het nadeel is een relevante omstandigheid. Met betrekking tot de omvang van de schade kan in zijn algemeenheid worden gesteld dat naarmate de omvang van de schade per schade object toeneemt het moeilijker wordt om de (gehele) schade onder het normaal maatschappelijke risico te scharen. Zie AbRS 30 mei 2012, zaaknr. 201104496/1/T1/A2. Ook de aard van het nadeel is een relevante omstandigheid. Inhoudelijk. Het betreft het weren van geitenhouderijen vanwege gezondheidsrisico's . Dit kan als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden betiteld. Veel provincies en gemeenten hebben een geitenstop ingevoerd. Bijzondere omstandigheden kunnen met zich meebrengen dat op deze plek een dergelijke ontwikkeling niet behoefde te worden verwacht. Ik denk bijvoorbeeld aan andersluidend gemeentelijk beleid en een planologische structuur van de omgeving op basis waarvan de ontwikkeling niet had behoeven te worden verwacht. De omvang van de schade kan met zich meebrengen, dat de schade niet in zijn geheel tot het normale maatschappelijke risico kan worden gerekend. Planologisch beleid.

Op grond van het in december 2018 ingestelde verbod op geitenhouderijen en de door de gemeenteraad geslagen voorbereidingsbesluiten en het ter inzage leggen van ontwerpbestemmingsplannen die het gebruik van agrarische bedrijven beoogden tegen te gaan, lag het verbod in de lijn der verwachtingen. Omvang schade. De omvang van de schade kan ertoe leiden dat niet de gehele schade tot het normale maatschappelijke risico mag worden gerekend. Met betrekking tot de omvang van de schade wijs ik op AbRS 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2071 en op de uitspraken van 19 februari 2014 in zaak nr. 201306607/1/A2 en 9 april 2014 in zaak nr. 201211639/1/A2 en 2 juli 2014 in zaak nr. 201307733/1/A2, waarin een drempel van 5 % is geaccepteerd. De drempel van 5 % is relatief hoog in vergelijking tot de drempel van 2 % die in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro is neergelegd, maar in de in de hierboven genoemde jurisprudentie werd een dergelijke drempel

Planologische risicoanalyse 11

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

aanvaardbaar geacht. Vaststelling drempel. Voorts wijs ik op AbRS 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530. Uit deze en andere jurisprudentie volgt dat de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is en daarbij komt het bestuursorgaan beoordelingsruimte toe. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. Uit de uitspraak AbRS 21 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1653, hoogte drempel normale maatschappelijke risico Beuningen, volgt dat indien aan alle omstandigheden van het geval is voldaan de drempel in beginsel op 5 % dient te worden gesteld. Het adviseren aangaande een drempel in het kader van het normale maatschappelijke risico is mede gelet op het ontbreken van enigszins vergelijkbare jurisprudentie lastig en laat ik mede gelet op de overige inhoud van het advies vooralsnog rusten. Indien aan de vraag van het normale maatschappelijke risico wordt toegekomen zal de drempel in beginsel op basis van de thans voorhanden zijnde informatie de drempel van 5 % niet snel overstijgen. 5.

Actieve en passieve risicoaanvaarding. Actieve voorzienbaarheid. De hoofdregel voor voorzienbaarheid is, dat ten tijde van de aankoop er een concreet beleidsvoornemen (van de zijde de overheid) moet zijn dat overigens geen formele status behoeft te hebben, waarvan de gelaedeerde voorafgaand aan de aankoop kennis had kunnen nemen. Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen. Alleen de planologische situatie ten tijde van de aankoop is beslissend. Niet vereist is, dat verwezenlijking volledig en onherroepelijk vaststaat en in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden (zie: uitspraak van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:763). Als uitzondering geldt rechtsopvolging onder algemene titel of daarmee gelijk te stellen gevallen. Passieve voorzienbaarheid.

Indien een bebouwings- en/of een gebruiksmogelijkheid gedurende het in eigendom zijn van een onroerende zaak komt te vervallen dan is in beginsel sprake van een planologische verslechtering. Daarbij geldt overigens wel dat, anders dan bij schade ten gevolge van een planologische ontwikkeling op naburige percelen het geval is (zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling van 20 mei 2005 in zaak nr. 200407509/1 en 11 juli 2007 in zaak nr. 200605999/1), bij directe planschade een rol speelt in hoeverre de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime rendabel zijn, dat wil zeggen dat realisering daarvan niet tot een nadeliger vermogenspositie zal leiden. Zie ook AbRS 8 september 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BN6181. Aan de orde is de vraag of het vervallen van een gebruiksmogelijkheid al dan niet voor rekening van de gelaedeerde dient te blijven. Indien door een rechthebbende verwijtbaar wordt stilgezeten blijft de daaruit voortvloeiende schade in beginsel voor eigen rekening. Het enkele stilzitten en dus het niet gebruik maken van de bouw- gebruiksmogelijkheid is niet voldoende om van

Planologische risicoanalyse 12

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

risico-aanvaarding te spreken. Daartoe is tevens van betekenis of het in de lijn der verwachtingen lag dat de planologische inzichten ten aanzien van het perceel zich zouden wijzigen. Naarmate duidelijk wordt dat de planologische inzichten zich wijzigen en het meer in de lijn der verwachting komt te liggen dat deze gewijzigde inzichten zich zullen vertalen in een verslechtering van de planologische mogelijkheden moeten concrete pogingen in het werk zijn gesteld om de (nog) aanwezige mogelijkheden te benutten. Het moet dan wel gaan om pogingen, bouwplannen, met een voldoende realiteitsgehalte. De vraag is of in casu voldoende concrete pogingen zijn ondernomen om de bestaande gebruiksmogelijkheden te verzilveren. Uit onder meer AbRS 10 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2359, r.o. 5.1 volgt, dat in geval van vervallen gebruiksmogelijkheden een concrete poging bestaat uit het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan. Provinciale staten van Noord-Holland hebben bij besluit van eind december 2018 een geitenstop ingevoerd. Ik neem aan dat dit besluit een provinciaal voorbereidingsbesluit is. Op 29 januari 2019 heeft de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit geslagen.

Met ingang van 6 januari 2020 zijn de ontwerpbestemmingsplan ter wering van de geitenhouderijen gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegd. Dit heeft nog niet geleid tot vaststelling van de bestemmingsplannen. Op grond van artikel 3.8, eerste lid, aanhef en onder e, Wro beslist de gemeenteraad binnen 12 weken na de termijn van de terinzagelegging. Op grond van het bepaalde in artikel 3.3, eerste lid, Wabo, vervalt alsdan de aanhoudingsverplichting. Zij zou dan medio mei 2020 al zijn vervallen. De gemeenteraad heeft op 30 maart 2021 een nieuw voorbereidingsbesluit geslagen. Er was derhalve een termijn van circa 10 maand waarbinnen een aanvraag had kunnen worden ingediend. Vraag is of binnen een dergelijke termijn een complete aanvraag kan worden ingediend, indien eerst voor zo’n aanvraag geconcludeerd wordt dat een een milieueffectrapport benodigd is. De Elsenburg B.V. heeft al voor het het besluit van 12 december 2018 van een moratorium voor geitenhouderijen ingesteld. Voor de andere agrarische bedrijven of percelen zijn geen aanvragen ingediend. Haar kan geen passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. 6. Conclusie. Als gevolg van de planologische wijziging zal geen voor vergoeding in aanmerking komende planschade optreden. Oranjewoud, 4 juni 2021

Mr. T.A.P. Langhout RT Register-Taxateur, ingeschreven onder nummer RT971052508, onafhankelijk planschade- en onteigeningsdeskundige, planschade- en onteigeningstaxateur, ingeschreven in het Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding (DOBS), beëdigd rentmeester NVR en Gerechtelijk Deskundige (LRGD) op het gebied van Bestuursrechtelijke schadevergoedingen. Ingeschreven onder nummer D0444.

Planologische risicoanalyse 13

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

Bijlage: referentieobjecten. Inleiding Op grond van de negatieve milieutechnische berichtgeving omtrent de verontreiniging van lucht en bodem als gevolg van het bedrijfsmatig houden van geiten nemen steeds meer gemeenten voorbereidingsbesluiten of brengen bestemmingsplannen in procedure waar het bedrijfsmatig houden van geiten wordt uitgesloten. Door de gemeente is de vraag gesteld of een dergelijke planologische mutatie leidt tot vermogensschade. In deze notitie beoogt Langhout & Wiarda inzichtelijk te maken of een planologische mogelijkheid tot het bedrijfsmatig houden van geiten leidt tot een meerwaarde ten opzichte van een reguliere agrarische exploitatie. Deze meerwaarde zal tot uitdrukking moeten komen in de waarde van het agrarisch erf / bouwblok. In deze notitie worden een aantal referentietransacties geanalyseerd of er sprake is van een meerwaarde van het agrarisch erf bij een geitenhouderij of de mogelijkheid voor het vestigen daarvan. Referentie 1 Bij akte verleden op 12 mei 2021 is het agrarisch bedrijf Bossestraat 16 in Woensdrecht verkocht. Blijkens de informatie van Funda is het bedrijf ingericht voor het houden van geiten. Het bedrijf is verkocht met inbegrip van een oppervlakte van 5.64.08 ha agrarisch grond aan een agrariër. Of de koper voornemens is het houden van geiten voort te zetten is niet uit de akte op te maken.

In de akte van levering is een uitsplitsing van de koopprijs van € 974.250,00 opgenomen: 1. Woning met garage, kas, ondergrond en tuin € 450.000,00 2. Erf (agrarisch bouwblok) en bedrijfsopstallen € 215.168,00 3. Cultuurgrond € 309.082,00

Uitgaande van een agrarisch erf van 1 ha (wat feitelijk ook zo is) dan is voor de landbouwgrond betaald € 6,66 per m2. Dit lijkt marktconform. De waarde van de woning inclusief ondergrond van € 450.000,- dit lijkt ook marktconform. Ook de koopprijs van € 215.168,00 voor de bedrijfsgebouwen inclusief erf en ondergrond lijkt marktconform gerelateerd aan de aard, omvang en kwaliteit van de bedrijfsgebouwen. Met redelijke zekerheid kan worden gesteld dat uit de analyse van de betaalde koopprijs niet blijkt dat er sprake is van een meerwaarde als gevolg van

Planologische risicoanalyse 14

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

de planologische mogelijkheid om ter plaatse geiten te houden ten opzichte van een reguliere agrarische bestemming. Referentie 2 Bij akte verleden op 02-03-2021 is het agrarisch bedrijf Aalsumerweg 30 in Oldehove verkocht. Het bedrijf is door G.J. Horst Holding BV met 07.98.45 ha gekocht ten behoeve van het opstarten van een geitenhouderij. Een familielid (vader van de eigenaar de van de BV) kocht aansluitend 08.00.95 ha. De informatie dat het perceel is gekocht ten behoeve van geitenhouderij blijkt niet uit stukken maar door tussenkomst van een collega taxateur is bekendheid met dit dossier en kan daardoor met zekerheid gesteld worden dat het bedrijf is aangekocht ten behoeve van het opstarten van een geitenhouderij. Daarnaast is de oppervlakte van ca. 16 ha objectief gezien, naar de maatstaf van een rendabele grondgebonden exploitatie te klein voor het zelfstandig exploiteren van een melkveehouderij. Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft het college van B&W van de gemeente Westerkwartier op 02-12-2020 besloten tot het voorbereidingsbesluit Geitenstop waarmee het beoogde gebruik is bevroren. Uit de akte van levering kan worden opgemaakt dat € 840.525,00 is betaald voor 07.98.45 ha inclusief erf en bedrijfsgebouwen, maar zonder de woning met tuin en ondergrond.

In dezelfde akte van is de 08.00.95 ha door het familielid aangekocht voor € 75.000,- per hectare en ook andere percelen landbouwgrond gaan in dezelfde akte over aan derden voor deze waarde van landbouwgrond. Deze grondwaarde is dan ook marktconform. Uitgaande van 1 hectare erf en ondergrond is er 06.98.45 ha landbouwgrond overgedragen wat een marktwaarde vertegenwoordigt van € 523.837,50 (€ 75.000,-/ha). Dat betekent dat voor het erf en ondergrond van 1 hectare € 316.162,50 is betaald. In deze regio van Groningen wordt voor een agrarisch erf (zonder tuin en woning ca. € 12,50 per m2 betaald). Het erf met ondergrond is dan € 125.000,waard en de bedrijfsgebouwen € 191.162,50. Deze uitsplitsing van de koopprijs lijkt marktconform gerelateerd aan de aard, omvang en functionaliteit van de bedrijfsgebouwen.

Ook voor het object Aalsumerweg 30 in Oldehove kan worden gesteld dat de koopprijs ten behoeve van het voorgenomen gebruik ten behoeve van geitenhouderij niet heeft geleid tot een opwaartse waardering in de vorm van een hogere koopprijs voor het agrarisch erf. Referentie 3 Bij akte verleden op 26-05-2020 is de geitenhouderij Langschoterweg 12 in Bennekom verkocht. Het bedrijf is verkocht met 01.18.60 ha en de koopprijs bedroeg € 650.000,-. Het betreft een

Planologische risicoanalyse 15

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

object met een eenvoudige bedrijfswoning en verouderde bedrijfsgebouwen voor het houden van 200 geiten. De koopprijs is uitgesplitst als volgt: 1. Woning met ondergrond en tuin op 1.000 m2 € 375.000,00 2. Bedrijfsopstallen € 100.000,00 3. Ondergrond erf 3.140 m2 € 110.000,00 4. Cultuurgrond 7.720 m2 € 65.000,00

De landbouwgrond is verkocht voor € 84.200,- per ha. Dit lijkt marktconform voor Bennekom. Voor het erf is omgerekend € 35,- per m2 betaald wat voor de Veluwe / Gelderse Vallei en ook marktconform is. Zie bijvoorbeeld de akte van levering van 16-12-2020 waar een pluimveebedrijf is overgedragen en aan waaraan het bedrijfserf met bebouwd en onbebouwd bouwblok een waarde is toegekend van € 350.000,-. Het bouwblok is tussen de 1 en 1,2 ha groot wat overeenkomt met tussen de € 29,- en € 35,- per m2 voor het bouwblok. Ook uit deze transactie kan niet worden afgeleid dat er sprake is van een meerwaarde van het agrarisch erf als gevolg van de mogelijkheid voor het houden van geiten.

Referentie 4 en 5. Aanbod Op de markt worden al geruime tijd de navolgende bestaande grotere geitenhouderijen te koop aangeboden: 1. Geitenhouderij Ruiten A Kanaal west 3 in Ter Apel - omvang 3 ha met 800 geiten met vergunning voor 800 geiten en 300 lammeren - Vraagprijs onbekend. 2. Geitenhouderij Bergsestraat 3 in Maasbommel - omvang 3,5 ha met 800 geiten en vergunning voor uitbreiding naar 1750 geiten - Vraagprijs € 1.600.000,- k.k. Van beide bedrijven kan worden gesteld dat er sprake is van nette courante bedrijven. Op de markt zijn de afgelopen periode ook nagenoeg geen bedrijven verkocht. Het bedrijf in Ter Apel wordt te koop aangeboden sinds 2014 en het bedrijf in Maasbommel sinds 2019. Hoewel iedere verkoop op zichzelf staat kan uit het lange verkoopproces wel worden afgeleid dat er geen sprake is een grote markt van veel kopende partijen zoals dit bij akkerbouw of (rund)melkveehouderij het geval is. Beide bedrijven zijn nog steeds niet verkocht. Uit het feit dat de verkoop van bestaande courante geitenhouderijen moeizamer verloopt dan reguliere akkerbouw- of (rund)melkveebedrijven kan ook worden afgeleid dat het niet in de rede ligt te veronderstellen dat de waarde van een agrarisch erf ten behoeve van het houden van geiten hoger ligt dan bij 'normaal' (rund)melkvee.

Planologische risicoanalyse 16

Kenmerk: T- 8737 Datum: 4 juni 2021

Planologische risicoanalyse 17