Bijlage - 'Gebiedsvisie Tussen Markt en Weiert'

Gebiedsvisie Tussen Markt-Weiert, Emmen Centrum

januari 2024

Bronvermelding In dit document zijn inspiratiebeelden opgenomen. Niet alle rechthebbenden van het gebruikte beeldmateriaal konden worden achterhaald. Belanghebbende wordt verzocht contact op te nemen met gemeente@emmen.nl

2

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 4 1.2 Ligging plangebied 4 1.3 Leeswijzer 4

2. Context 2.1 Beleidskaders 6 2.2 Historie

8

2.3 Huidige situatie centrum 10 2.4 Karakteristieken centrum 11

3. Plangebied 3.1 Foto-impressie huidige situatie 14 3.2 Analyse ruimtelijke en functionele structuur 18 3.3 Knelpunten en kansen 22

4. Gebiedsvisie 4.1 Uitgangspunten 24 4.2 Ruimtelijke onderleggers visie 25 4.3 Stedenbouwkundige opzet 26 4.4 Uitgangspunten stedenbouwkundige opzet 28 4.5 Deelgebieden en impressies 33

5. Vervolg 52

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding

1.2 Ligging plangebied

1.3 Leeswijzer

Door de verhuizing van de dierentuin naar de westzijde

Het plangebied is direct ten zuiden van het Marktplein

De gebiedsvisie is op basis van geconstateerde opgaven

van het centrum en de sluiting van de V&D in 2016 is er

gesitueerd en vormt de schakel tussen het Marktplein en de

uitgewerkt en geeft inzicht in de gewenste identiteit van

veel veranderd in het gebied tussen het Marktplein en de

Weiert. Daarnaast ligt het plangebied opgespannen tussen

het hart van de binnenstad. De visie wordt gehanteerd als

Weiert. Grote delen van de Vlinderpassage, Dalipassage en

het Raadhuisplein aan de westzijde en de Hoofdstraat aan de

inspiratie en als toetsingskader voor het verdere ontwerp- en

Kleepassage staan leeg. Ook de verdiepingen en kelders van

oostzijde. Onderdeel van het plangebied is het winkelcentrum

ontwikkelingsproces.

deze grootschalige winkelcomplexen hebben geen duurzame

De Vlinder, het noordelijke deel van de Dalipassage/

invulling. Naast leegstand in de winkelcomplexen, vormen

westwand Weiert, het Mondriaanplein en de Notaris

het voormalige V&D-complex en de smalle Vlinderpassage

Oostingstraat.

een barrière in de verbinding tussen het oude centrum en het overdekte winkelcentrum De Weiert. De veranderingen in het centrum zijn de aanleiding geweest voor het maken van deze Gebiedsvisie ‘Tussen Markt-Weiert’. Belangrijke onderlegger voor de op te stellen gebiedsvisie en de daarbij behorende uitgangspunten vormt de Omgevingsvisie Emmen Centrum (2017).

4

5

2. Context 2.1 Beleidskaders

Omgevingsvisie Emmen Centrum

Woonvisie

De volgende beleidsdocumenten zijn vigerend voor het

De Omgevingsvisie geeft een toekomstperspectief voor het

In de woonvisie wordt ingezet op een meer diverse

centrum en spelen daarmee een kaderscheppende rol voor de

centrum met een kleiner en compacter kernwinkelgebied en

bevolkingssamenstelling en meer variatie in de

gebiedsvisie ‘Tussen Markt-Weiert’

geeft richting aan de transformatie van de aanloopstraten.

woningvoorraad. Studenten, starters en gezinnen moeten

Een verdere vergroening en aanpak van de openbare ruimte

zorgen voor meer levendigheid in het centrum. Concrete

moeten het centrum nog aantrekkelijker maken.

opgaven zijn:

Inzet is om Emmen het culturele centrum, het winkelgebied en het centrum van vermaak voor de gehele regio te laten zijn

• de bevolkingsverhouding in het centrum op termijn brengen

met stedelijke allure in een dorpse sfeer. Dat geeft karakter

naar: 40% senioren, 35% procent studenten/jongeren en

aan de stad.

starters en 30% gezinnen en overige huishoudens • het opstellen van een routeplan waarin duidelijk wordt

In de visie worden o.a. de volgende opgaven benoemd:

welke ontwikkelingen worden gestimuleerd in het centrum,

• compacter maken kernwinkelgebied

welke kwaliteit er wordt nagestreefd en hoe de gewenste

• versterken centrum stedelijk woonmilieu (wonen boven

bevolkingssamenstelling wordt bereikt

winkels/voorzieningen)

• toevoegen van meer studentenwoningen

• vergroenen centrum

• transformeren van lege panden in de aanloopstraten naar

• versterken horecafunctie bij verblijfsplekken

wonen en andere functies dan detailhandel en horeca

• versterken eigen karakter pleinen

• stimuleren en ontwikkelen van diverse (nieuwbouw)

• verbeteren van ruimtelijke verbindingen/routes

projecten

• terugbrengen van multifunctionaliteit en daarmee meer

• meer groen en speelruimte voor kinderen in en nabij het

bezoekersstromen en levendigheid in het centrum

centrum om de omgeving aantrekkelijker te maken als

Specifiek voor de Weiert en Raadhuisplein:

• stimuleren van midden huurwoningen

• representatieve voorkant aan Weiertwand (Raadhuisplein)

• een aanzienlijk deel van de gewenste huishoudensgroei

• interne kwaliteitsslag in De Weiert om het nog aantrekkelijker

vindt ruimte in en rondom het centrum dankzij transformatie,

te maken in de veranderende consumentenmarkt

sloop/ nieuwbouw en nieuwbouwlocaties

woonomgeving voor onder meer gezinnen

• versterken verbinding tussen het Raadhuisplein en het Marktplein • representatieve zuidwand Marktplein • vergroenen Mondriaanplein

6

Detailhandelsvisie

Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie

De detailhandelsstructuurvisie geeft aan dat als basis voor

Het thema klimaatadaptatie onderscheidt zich voor Emmen in

het ondernemings- en investeringsklimaat nieuwe inzichten

drie onderdelen: wateroverlast, hittestress en droogte.

nodig zijn in de ruimtelijk-functionele opzet, met name

De impact van een extreme bui op het stedelijk gebied kan

in het zuidelijk deel van het kernwinkelgebied. Opgave

behoorlijk zijn. In het centrum van Emmen zijn locaties waar

is tot complementaire sfeergebieden te komen en die te

de riolering het overtollige regenwater niet kan verwerken,

verbinden door middel van een heldere routing, zo worden

wat leidt tot water op straat.

gebieden beter onder de aandacht gebracht voor alle centrumbezoekers.

Voor hitte en droogte worden o.a. de volgende situaties als onwenselijk aangemerkt: extreme hittestress in wijken met

Kernwinkelgebied-Zuid

veel ouderen, onvoldoende schaduw op belangrijke loop- en fietsroutes en sterfte en bladuitval van bomen, met als gevolg

Het planmatig opgezette winkelcentrum met veel

minder schaduw.

filiaalbedrijven en panden voor grootschalige branches moet een modern ‘Full Service Center’ worden. Het

Ruimtelijke afwegingen zijn van groot belang als het gaat

Kernwinkelgebied-Zuid is hierbij een plek voor concepten

om de vraag of een gebied al dan niet klimaatbestendig is.

als Fashion, Lifestyle, Food-Drinks-Diner (met food-court/

Klimaatadaptatie wordt betrokken bij de integrale afweging in

versplein) en entertainment met heldere routing en zichtlijnen

ruimtelijke ontwikkelingen.

van Marktplein tot Willinkplein. Open en overdekte straten en pleinen vormen ‘stepping stones’ die afstanden overbruggen. De inzet is een aantrekkelijk verblijfsklimaat en opvallende entrees: met zo weinig mogelijk winkelmeters op kelder- of verdiepingsniveau. In de routing worden bezoekers geattendeerd op de andere sfeergebieden en de Emmense bijzonderheden. Buiten de winkelrouting is ruimte voor andere functies waaronder wonen, werken etc.

7

2.2 Historie Het centrumgebied van Emmen is in relatief korte tijd (1950

Het aanvankelijke centrumplan zorgde ervoor dat het

In 2014 wordt de Hondsrugtunnel aangelegd en verdwijnt

tot nu) uitgegroeid van een esdorp naar een stadscentrum

gemeentehuis en het politiebureau aan de overzijde van de

het parkeren in een ondergrondse parkeergarage onder

met veel stedelijke voorzieningen en allure. De grote

nieuwe centrumweg (Hondsrugweg) werden gesitueerd.

het nieuwe Raadhuisplein. Het dierenpark (Wildlands)

stappen die in die periode gezet zijn, zijn op hoofdlijnen nog

Via een bruggebouw over de weg kon de bezoeker het

verhuist in het geheel naar de westzijde en krijgt een nieuw

herkenbaar.

gemeentehuis bereiken. Doordat de rijksweg op grote afstand

entreegebouw dat gekoppeld is aan het nieuwe Atlas Theater.

werd gesitueerd werd deze centrumweg (Hondsrugweg)

Het autovrije Raadhuisplein verbindt het centrum met het

De ontwikkeling van het dorpscentrum liep lang achter

veel drukker dan de bedoeling was en werd de barrière

nieuwe dierenpark Wildlands en het Atlas Theater.

bij de snelle groei van de woonwijken. De sterk in belang

navenant sterker. Pas in 1994 kwam aan deze halfslachtige

toenemende streekverzorgende functie van Emmen

oplossing een eind; met de nieuwe publieksvleugel op het

Met de aanleg van het Raadshuisplein is het domein

vroeg om een centrum met allure en gezelligheid.

plein werd de geïsoleerde ligging van het gemeentehuis

van de voetganger vergroot en een groot deel van het

Brede toevoerwegen en ruime parkeerterreinen stonden

opgeheven. Eigenlijk heeft het oude dorpscentrum nog

parkeren uit het zicht in de parkeergarage gesitueerd.

garant

aardig lang gefunctioneerd in de snel veranderende plaats.

De bebouwingswand van de Weiert vormt de oostelijke

voor een goede bereikbaarheid, smalle straten en intieme

Pas na twintig jaar van incidentele vernieuwing, vervanging

begrenzing van het Raadhuisplein en is hierdoor mede

pleintjes in een voetgangersgebied voor de gezelligheid.

en aanpassing aan de groei was er volgens de gemeente een

sfeerbepalend.

En ook voor openbare gebouwen zoals het gemeentehuis

onevenwichtigheid ontstaan in het dorp. Op verschillende

was het centrum de aangewezen plaats. Omdat er nog vrij

plaatsen, zowel ten noorden als ten zuiden van de kerk,

weinig bebouwing stond aan de rand van het dorp was het

kwam nieuwbouw met een grotere bouwhoogte met winkels

mogelijk in de jaren 60 het moderne winkelcentrum De

en woningen tot stand.

Weiert te bouwen zonder al te veel te moeten slopen. Met de komst van grote winkels werd het mogelijk de stedelijke

Ondertussen werden de verkeersproblemen in het centrum

ambities voor een deel waar te maken.

heviger waardoor nagenoeg het gehele centrum autovrij werd gemaakt en parkeren aan de rand van het centrum

Het hoge geboomte rondom de hervormde kerk dat doorliep in de dierentuin, vormde een groene doorbreking van het centrum. Het moest tegelijkertijd de schakel vormen tussen het oude winkelcentrum ten noorden van de kerk en De Weiert ten zuiden daarvan.

8

werd geprojecteerd.

Ontstaansgeschiedenis (o.b.v. topotijdreis.nl)

1970 Zonder Markt-Weiert

1980 Hondsrugweg, V&D, Markt-Weiert, gemeentehuis

1990

2000 Traverse

2014 Traverse weg, Noorder Dierenpark wordt in 2016 Wildlands

2021 Huidige situatie

9

2.3 Huidige situatie centrum Het centrum van Emmen vormt een mix van aanbod:

De routing en verbindingen tussen het noordelijke oude

detailhandel, MKB versus filiaal, horeca, leisure,

centrum en het zuidelijke deel is onvoldoende en vraagt om

dienstverlening en de grote weekmarkt op vrijdag).

een aanpak. Dit geldt ook voor de sfeer en beleving in dit

Meerdere trekkers liggen verspreid in het centrum en het

deel van het centrum. We hebben te maken met verouderd

centrumgebied vervult een (boven)regionale functie. Het

vastgoed (lege winkelpassages, onaantrekkelijk puien)

gebied wordt naast bewoners van Emmen en haar regio

en een sleetse openbare ruimte (verouderde bestrating,

bezocht door toeristen (dankzij o.a. Wildlands) en werkzame

straatmeubilair en het ontbreken van groen) die ook een

personen.

ongewenste sociale uitstraling geven.

Er hebben zich de afgelopen jaren nieuwe ontwikkelingen voorgedaan. O.a. het Fletcher hotel heeft een plek gekregen aan de zuidkant van het Raadhuisplein, het voormalige belastingkantoor is getransformeerd naar een woongebouw en horeca heeft een plek gekregen aan het Raadhuisplein. Positieve ontwikkelingen die nieuwe dynamiek brengen in het centrum. Daarnaast zien we in het hart van de binnenstad een omvangrijke leegstand met steeds minder bezoekersaantallen. In De Weiert / De Vlinder zijn passages uit de loop geraakt: Dali- , Klee-, Cezanne- en Chagallpassage waren in 2012 goed gevuld maar nu al lang niet meer. Het Willinkhof is van oudsher een expeditiehof, waar vrachtwagens de goederen komen afleveren voor de belendende winkels. Met de grote leegstand aan de Dali- en Kleepassage en het verdwijnen van de belastingdienst heeft ook dit hof een deel van zijn functie verloren en slaat de verloedering duidelijk toe.

10

2.4 Karakteristieken centrum

Noorderplein

Het centrum van Emmen kenmerkt zich door een groot

Hoofdstraat

verschil in verschijningsvorm tussen het noordelijke deel van het centrum (Hoofdstraat, Noorderstraat) met de kleinschalige

Noorderstraat

historische bebouwingsstructuur en de individuele winkels en het zuidelijke deel ten zuiden van het Marktplein met het overdekte winkelcentrum De Weiert en landelijke detailhandelsketens. Korrel en oriëntatie Ten noorden van het Marktplein treffen we nog delen aan van

Marktplein Villazone

het oude dorp met haar typerende brink- en wegenstructuur en bijbehorende bebouwing. Hier zijn nog authentieke

Vlinderpassage

Hoofdstraat Notaris Oostingstraat

Mondriaanplein

individuele panden terug te vinden, waaronder panden in de architectuurstijl van de Amsterdamse School. Aan de zuidzijde ligt het grotendeels overdekte winkelcentrum van De Weiert en De Vlinder(passage) met de grotere winkelformules en stedelijke voorzieningen, gesitueerd in een veelal orthogonale structuur. Dit gedeelte bestaat niet uit gebouwen met een functionele invulling van de begane grond en de verdiepingen, maar uit volumes die in 1 of 2 lagen onderdak bieden aan detailhandel en horeca. Deze tegenstelling in maat, schaal en architectuur tussen de oude (noordelijke) en nieuwe (zuidelijke) delen van het centrum bepalen in grote mate de

Legenda Karakteristiek centrum Plangebied 0

25

50

75

100

karakteristiek van het centrumgebied. Emmen koestert het oude centrum met haar cultuurhistorische waarden maar ook als tegenhanger het in de jaren 60 gebouwde winkelcentrum De Weiert.

11

Sferen De historische structuur is nog zeer goed herkenbaar in

Centrum Noord

het noordelijke deel van het centrum. Het Noorderplein, de Noorderstraat en Hoofdstraat zijn hiervan goede voorbeelden. De organische structuur en de leeftijdsopbouw van de bebouwing zorgen voor kleinschaligheid, variatie, geborgenheid en intimiteit. Dit zien we tevens terugkomen in de Hoofdstraat en de Notaris Oostingstraat in het zuidelijk deel van het centrum. Kijkende naar het plangebied dan zien we dat de kleinschalige organisch gegroeide bebouwing ‘botst’ met de orthogonale grootschalige stedelijkheid van De Vlinder en De Weiert. Beide sferen zijn, zonder een zorgvuldig vormgegeven overgang, tegen elkaar geprojecteerd waardoor er sprake is van een breuklijn die dwars door het plangebied loopt.

Centrum Zuid

12

Specifieke gebouwen en pleinen Pleinen in het centrum van Emmen hebben elk hun eigen

Marktplein

uitstraling en identiteit. De belangrijkste structurerende

In het hart van het centrum ligt het marktplein dat het

pleinen cq ruimtes zijn het Marktplein, het Noorderplein en

historische gezicht van Emmen toont. Centraal op dit plein

het Raadhuisplein. Naast deze pleinen zijn er binnen het

staat de Grote Kerk als bijzonder object los in de ruimte.

stedelijk weefsel van het centrum nog een aantal kleinschalige ruimtes/pleinen die een belangrijke rol vervullen in het

Raadhuisplein

netwerk van verbindingen, ruimtes en bronpunten.

Het Raadhuisplein heeft een eigentijds en grootstedelijk karakter. Het decor wordt gevormd door het entreegebouw

Kenmerkend is dat er aan deze pleinen vaak belangrijke

van Wildlands en het Atlas Theater. Daarnaast staat aan de

maatschappelijke institutionele functies zitten die dit

noordzijde van dit plein het gemeentehuis.

belang ook uitstralen. Deze belangrijkheid van functie en gebouwen wordt ruimtelijk ondersteund door:

Mondriaanplein Het Mondriaanplein vormt een spil in het netwerk van straten

• een bijzondere architectuur

en verbindingen in het zuidelijke deel van het centrum.

• een losse plaatsing buiten bouwblokken

Aan het plein staat het karakteristieke paviljoen dat

• een plein ervoor

gekenmerkt wordt door een bijzondere architectuur.

Het zijn gebouwen en plekken die karakter geven aan het

En aangrenzend het voorplein Rensenpark. Dit voorplein

centrum. Het vormen bronpunten van stedelijke energie. In

vormde de entree naar het voormalige dierenpark.

het plangebied liggen de volgende pleinen.

Dit Rensenpark kent een bijzondere landschappelijke kwaliteit en fungeert als stadspark. In 2023 zal deze entree opnieuw vormgegeven worden en toegang bieden tot het Rensenpark. De 3 villa’s, de bijbehorende tuinen en de ontwikkeling van Biochron maken onderdeel uit van deze zone.

Plan voorplein Rensenpark

13

Marktplein

3. Plangebied 3.1 Foto-impressie huidige situatie Op de volgende pagina’s staat een aantal foto’s van de huidige situatie van het plangebied. Om een indruk te krijgen bij de huidige bebouwing.

Chagallpassage

Raadhuisplein

Mondriaanplein

Kleepassage Dalipassage Willinkhof

Legenda Plangebied 0

5

10

15

20

25

Begrenzing plangebied

14

3

1

2

3

4

4 1

2

4 15

9

10

11

5 6

8 7

5

7 16

6

8

10

9

11 17

3.2 Analyse ruimtelijke en functionele structuur

Passantenstroom

Verkeer en parkeren

Fiets

Het plangebied vormt gezien haar situering een spil in het stedelijk weefsel van het centrum van Emmen. Gelegen tussen het Marktplein en De Weiert zou het als knooppunt moeten fungeren. Echter door leegstand, verborgen ligging van routes en entrees is dit niet het geval. Daarnaast is het winkelcentrum in haar huidige verschijningsvorm en materialisering niet uitnodigend; de gevels hebben een

Laden lossen

Fiets

±33P ±12P

afwerende en niet communicerende werking. De bijdrage van huidige woongebouwen met hun invulling en positie is gering tot zelfs niets doordat ze introvert opgezet is

±11P

of niet gericht op de openbare ruimte. De huidige bewoners leven letterlijk op een ander

±46P

±9P

schaalniveau. In dit hoofdstuk is de rol van het plangebied binnen het

Auto

stedelijk weefsel van het centrum nader onderzocht.

±166P

Op basis van deze analyse is een knelpuntenkaart en een kansenkaart opgesteld.

Legenda

Legenda

Passantenstroom

Parkeergebieden 0

0

18

5

10

15

20

25

5

10

15

20

25

Gegevens Locatus Januari 2023. Betreft een momentopname

Dit figuur laat zien dat het zwaartepunt van de

Parkeren vormt veelal het startpunt van een bezoek aan de

passantenstromen op het Mondriaanplein ligt; vanuit de

binnenstad van Emmen. Langs de Hondsrugweg bevinden

Hoofdstraat, de overdekte winkelpassage passeert (bijna)

zich twee grote ondergrondse parkeergarages. Op iets

iedereen dit plein. Het toevoegen van functies die het hart van

grotere afstand, maar nog steeds op loopafstand, liggen

de stad versterken, vinden hier een onderbouwing en leveren

verspreid grote bovengrondse parkeerplaatsen ten behoeve

een bijdrage aan het functioneren van het centrumnetwerk.

van o.a. het centrumbezoek. Bewoners parkeren veelal in de bestaande binnenhoven zoals de Cobrahof.

Groenstructuur

Wateroverlast

Hittestress

Legenda 26°C 28°C 30°C 32°C 34°C 36°C 38°C 40°C 42°C 44°C 46°C

Legenda >30cm 25 - 30cm 20 - 25cm 15 - 20cm 10 - 15cm 5 - 10cm <5cm

Legenda Bomen schematisch 0

5

10

15

20

25

0

5

10

15

20

25

Groen in de vorm van bomen vinden we vooral terug in de

Het beeld geeft inzicht waar mogelijke wateroverlast kan

grotere openbare ruimten, zoals de grote pleinen en brede

ontstaan bij de toenemende extreme buien. De toekomstige

Hoofdstraat. De bebouwde plekken en de binnenruimten zijn

uitdagingen op het gebied van klimaatadaptie vraagt om

veelal verhard. Er is voldoende ruimte voor het toevoegen

maatregelen op microniveau. De inrichtingsoplossingen

van groen in de openbare ruimte en op en aan gebouwen.

dragen bij om de overlast en de mogelijke schade te

Het vergroenen van de omgeving komt de leefbaarheid ten

beperken.

goede.

0

5

10

15

20

25

Dit kaartbeeld laat zien dat er in het plangebied diverse plekken uitspringen als hitte-eiland. Vooral de kleinere pleinen, waar geen/amper groen is dit hittefenomeen aan de orde. In de toekomst zal dit probleem met de klimaatverandering alleen maar toenemen. Vergroening van deze ruimten (en dakvlakken) gaat de negatieve effecten tegen én verkoelt de stad.

19

Leegstandskaart

Orthogonale structuur vs. organische structuur

Hoogtes bebouwing 10M

27M

15M

22M

11M

3M 10M

14M

14M

21M

11M 3M

20M 5M

11M

7M

30M

11M

12M

11M

9M

10M

15M

8M 11M 7M

5M 8.5M

5M 4M

10M 9M 5M

9M 8.5M

10M

12M

8.5M

4M

26M 4M

4M

14M 13M

9M 14M 17M

9M

14M

39M

9M 13M

10M 9M

9M

9M

27M

32M

14M

9M

9M

Legenda ~20 meter ~18 meter ~16 meter ~14 meter ~12 meter ~10 meter ~ 8 meter ~ 6 meter Buiten plangebied

Legenda Leegstand binnen plangebied Leegstand buiten plangebied 0

5

10

15

20

Datum bronbestand: 01-01-2023

25

0

5

10

15

20

5M

9M

42M

9M 9M 5M

12M

32M

5M 42M

5M

25

Het centrum van Emmen kent op onderdelen een grote mate

In de orthogonale structuur staan op diverse plekken

De oorspronkelijke fijnmazige structuur, die op organische

van leegstand. Met name ter hoogte van het plangebied

hoogteaccenten. Bij de transformatie van het plangebied kan

wijze is gegroeid is langzaam geslonken. Door de introductie

vormt dit een probleem en heeft het gevolgen voor de routing

verder worden geborduurd op deze systematiek.

van het grovere grid hebben de grotere structeren en

en het gebruik. Leegstand en routing beïnvloeden elkaar en

Op die manier kan er evenwichtig een nieuwe laag worden

korrelmaat de overhand gekregen. De maatvoering en

kunnen voor een negatieve spiraal zorgen wat ten koste gaat

toegevoegd aan het stedelijke weefsel en op aangewezen

materialisering van deze gebouwen zijn vaak functioneel

van de beleving en functioneren van het centrum.

plekken is er ruimte voor hoogteaccenten.

en autonoom en communiceren weinig tot niet met hun

20

omgeving.

Functiekaart

Eigendommenkaart

Legenda Detailhandel Vrijetijd Overig Entertainment 0

5

10

15

20

25

Datum bronbestand: 01-01-2023 Functie verdiepingsvloeren is onbekend.

21

3.3 Knelpunten en kansen Knelpunten In het plangebied zijn de volgende knelpuntenwaarneembaar: • forse leegstand • verborgen ligging entrees • ontbreken van een heldere verbinding tussen Marktplein, Raadhuisplein en het zuidelijke deel van het centrum • ontbreken van een heldere oost-west verbinding • wisselende confrontaties tussen voor- en achterkanten (o.a. niet representatieve gevels in Dalipassage) • lage ‘dichtheid van eigenaarschap’, monofunctioneel en daardoor weinig variatie en ervaringen • introverte uitstraling (woon)gebouwen, niet gericht op de publieke ruimte • verstening en barrières in openbare ruimte • ontbreken van representatieve voorkant aan Raadhuisplein (westwand Weiert) • ontbreken van representatieve zuidwand Marktplein De ruimte die er in het centrum van Emmen is, zien we niet als knelpunt. De grote hoeveelheid publieke ruimte is niet alleen een onderscheidende kwaliteit. Te veel ruimte kan de stad ook leeg maken. Een betere definiëring van ruimtes helpt om een levendige sfeer te creëren.

22

Kansen Een herontwikkeling van het plangebied maakt het mogelijk de verbinding tussen het Marktplein en De Weiert te verbeteren, te versterken en te vergroenen. Daarnaast kan het bijdragen aan een compacter centrum en het vergroten van de herbergzaamheid, de verblijfskwaliteit, de sfeer en de levendigheid door het toevoegen van wonen op de verdiepingen en aan binnenhoven. Kansen • verbinden van pleinen (stepping stones van sferen) • compacter maken kernwinkelgebied en heldere routing door bundelen van bezoekersstromen • grotere differentiatie qua functies • versterken woonklimaat en vergroten levendigheid in centrum • vergroenen van pleinen, routes en binnenhoven (niet alleen voor de sfeer en beleving maar tevens om ruimtes beter te definiëren) • elk plein een eigen karakter geven met specifiek openbaar of maatschappelijke functie De wijze waarop deze kansen een plek vinden in de nieuwe stedenbouwkundige opzet, is in hoofdstuk 4 nader uitgewerkt.

23

4. Gebiedsvisie 4.1 Uitgangspunten

Functioneel

Ruimtelijk

Op basis van de analyse is een aantal uitgangspunten

• terugbrengen m2 detailhandel door het onttrekken van

• nieuwe identiteit V&D complex: afscheid nemen van

geformuleerd die de basis vormt voor de gebiedsvisie. Hierbij

detailhandelsfunctie op verdiepingen en kelders

grootschaligheid qua uitstraling en qua m2 verhuurbare

wordt een onderscheid gemaakt in functionele en ruimtelijke

• functies in de plint dienen bezoekersstromen te genereren:

oppervlaktes

uitgangspunten.

commercieel (winkel, horeca), cultureel, en/of maatschappelijk

• behoud hoogwaardig paviljoen aan Mondriaanplein, geen

• verdiepingen kunnen worden getransformeerd naar wonen

sloop. Dit uitgangspunt kan alleen worden heroverwogen

• autobereikbaarheid en parkeren zijn bepalend voor type

indien er een goed en kwalitatief zeer aantrekkelijk

woonmilieu

alternatief plan komt

• herbestemming paviljoen aan Mondriaanplein met nieuwe

• hoogte max 4 bouwlagen. Indien bij herontwikkeling het een

bijzondere invulling; met nadruk op het creëren van een

sterke kwalitatieve verbetering betreft en noodzakelijk voor

levendige plint aan het plein om de verbinding tussen noord

de haalbaarheid is er ruimte voor een extra laag

en zuid goed te kunnen maken

NB géén toevoeging van hoogbouw • bebouwingsblok aan Raadhuisplein voorzien van commerciële plint en wonen op de verdieping(en) • gebouwen/gevels en pleinen (Marktplein, Mondriaanplein en Raadhuisplein) met elkaar laten communiceren • ontsluiting wonen per pand, ter verkleining korrels en vergroting veranderingsvermogen (duurzaam) • vergroening en klimaatadaptieve herinrichting openbaar gebied/pleinen

24

4.2 Ruimtelijke onderleggers visie Leefbaarheid op een menselijke schaal

Hoofd- en dwaalmilieu

Knooppunt van functie en sferen

De transformatie (her)introduceert weer een menselijke

Het nieuwe centrum functioneert op verschillende

Het hart van de binnenstad ligt op het knooppunt van de

maat, waarbij er in de ruimtelijke structuur aansluiting wordt

schaalniveaus. Naast de hoofdwinkelroute ontstaat er een

culturele-as tussen Atlastheater/Wildlands en het Rensenpark

gezocht bij de organisch gevormde stad een ordenend en

kleinschaliger en secundair dwaalmilieu; wonen voert hier de

en de noord-zuid georiënteerde winkel-as.

maatgevend principe is.

boventoon en kent een geheel andere sfeer.

Het Mondriaanplein en het paviljoen vormen het schakelpunt. Rondom deze knoop wordt wonen als “nieuwe” laag aan het centrum toegevoegd. 25

4.3 Stedenbouwkundige opzet Het hart van de binnenstad draagt bij aan één ongedeeld

Het is de opgave om in de toekomst de ruimtelijke en

centrum. Het is een plek voor iedereen; de winkel- en

functionele karakteristieke elementen van het centrum te

horecabezoeker, de toerist en nieuwe bewoner. Het gebied

koesteren en te versterken zodat Emmen hiermee duidelijk

heeft vanzelfsprekende verbindingen in zich, fijnmazig en

zijn eigen identiteit en kwaliteit hoog kan houden.

met een hoge verblijfskwaliteit. Deze verbindingen faciliteren (toevallige) ontmoetingen en zorgen dat de verblijfsduur van

Het centrum bestaat uit een aantal pleinen die ieder hun

de bezoekers aan het centrum wordt verlengd.

eigen kenmerken en sfeer hebben. De (winkel)straten vormen de verbinding tussen de verschillende pleinen en zorgen voor

Het hart van de binnenstad is veel meer dan winkelen. Dit

een prettige afwisseling aan openbare ruimte.

betekent dat er meer gelaagdheid wordt toegevoegd, waarbij

Door haar situering vormt het plangebied een belangrijke

het draait om beleving, verbeelding en welbevinden, niet

schakel tussen de verschillende pleinen, structurerende

alleen tussen 9 en 6 uur. Het betekent ook dat er functies

ruimtes en routes in het centrum.

worden toegevoegd die elkaar kunnen versterken en een katalysatorwerking hebben. Nieuwe gebouwen zijn met hun functies georiënteerd op het openbare gebied, zonder achterkanten of dichte gevels. Een verdere verdichting in samenhang met het vergroten van eigenaarschap maakt het centrum veel minder kwetsbaar en rijker in belevingswaarde.

26

Chagallplein

vergroening Mondriaanplein wonen boven voorzieningen het paviljoen

Willinkhof

daklandschap met wonen

27

4.4. Uitgangspunten stedenbouwkundige opzet Plekken, pleinen en hoven Het principe van Straatje-Pleintje-Straatje is een leidend ontwerpprincipe; elk plein heeft een eigen karakter met een eigen specifieke (openbare of maatschappelijke) functie. Door het beter verbinden van het Marktplein, Mondriaanplein en Raadhuisplein ontstaat een nieuwe, robuuste verbinding tussen het marktplein en het zuidelijke centrumgedeelte. Vanaf deze pleinen zijn verder het gebied in al diverse robuuste verbindingen richting de verschillende andere pleinen, winkelstraten en (publieke) voorzieningen. Gebieden die buiten deze nieuwe hoofdroutes komen te vallen kunnen daardoor worden geëxtensiveerd door deze te transformeren naar stedelijke woongebieden.

Visie Hoven en pleinen

28

Accenten en zichtlijnen De hoogte opbouw in het centrum van Emmen kenmerkt zich door een verspreide ligging van de hoogbouw in de veelal kenmerkende orthogonale opzet. Het zwaartepunt is gelegen langs de Hondsrugweg en De Weiert. Ook hier zien we dat het geen grote aaneengesloten hoge massa’s betreft maar hoogbouw met een beperkte omvang en op afstand van elkaar gesitueerd. De losse strooiing van hoogbouw landt vrijwel altijd in hetzelfde orthogonale stelsel en in een bepaald ritme dat zorgt voor een evenwichtige constellatie. De accenten en zichtlijnen dragen bij aan de leesbaarheid van de stad. Doorzichten van en naar andere aantrekkelijke ruimten verleiden mensen om zich van plek naar plek te bewegen. Een goede constellatie maakt dat mensen zich prettig voelen en makkelijk kunnen oriënteren in de stad. Het onbewust bewegen door de stad wordt hiermee gestimuleerd; en onlosmakelijk daarmee verbonden is de tijdsduur van hun verblijf.

Visie zichtlijnen

29

Verbindingen en fijnmazigheid De grote hoeveelheid publieke ruimte is niet alleen een onderscheidende kwaliteit, te veel ruimte maakt de stad ook leeg. Concentratie en bundeling van bezoekers wordt steeds belangrijker om reuring en levendigheid te verkrijgen. De routing tussen de noord- en zuidzijde van het centrum wordt geoptimaliseerd zodat er een zichtbare en goede doorstroming tussen beide centrumdelen ontstaat. Een route met ‘open en actieve’ gevels en met veel variatie. Het gebied verandert in een afwisselende en fijnmazige aaneenschakeling van looproutes, pleinen en hoven. Dit levert een levendig centrum op. Niet in een strak en voorspelbaar grid, maar met verspringende bouwblokken, pleintjes, intimiteit en verrassing.

Visie verbindingen en fijnmazigheid

30

Groenstructuur Emmen heeft de ambitie het groenste centrum van Nederland te worden. In het zuidelijke centrumdeel is echter nog veel onbestemde en versteende openbare ruimte aanwezig. Ingezet wordt op minder verharding, meer groen, meer schaduw en lagere omgevingstemperaturen. Het Mondriaanplein is nu een kaal en versteend plein, dat meer sfeer en groen kan gebruiken. Het plein is een belangrijke schakel en biedt kansen voor het creëren van een prettig verblijfsklimaat. De binnenhoven in de stedelijke blokken worden daarnaast vergroend, waardoor vriendelijke groene woongebieden ontstaan. Het Willinkhof is zo’n gebied en biedt kansen voor het ontwikkelen van een nieuw stedelijk woonmilieu. We kiezen voor een natuurinclusieve opzet, ook in relatie tot architectuur. Dit moet leiden tot meer biodiversiteit, klimaatadaptieve inrichting en bebouwing en een prettige woon- en leefomgeving. Groen wordt ingezet als belevingskwaliteit, in de vorm van hoven, groene daken of verticaal groen aan de gevel en wordt de verbinder in de openbare ruimte. Waar mogelijk wordt ruimte gecreëerd voor wateropvang in de openbare ruimte.

Visie groenstructuur

31

Overal voorkanten In het huidige gebruik van de (winkel-)panden bestaat veel van de ruimte op de verdiepingen en kelders uit winkelruimte of onbestemde opslagruimte en leegstand. Hierdoor is er weinig bewoning in het centrum wat de leefbaarheid niet ten goede komt. Door het concentreren van de winkelfuncties in de plint op de begane grond worden de ruimtes op de verdiepingen vrij gespeeld om te transformeren naar woonfuncties, waardoor ook na sluitingstijd het gebied levendig en bewoond blijft. Deze woonfuncties worden gezocht in de bestaande bouwvolumes, waarbij op enkele plaatsen ruimte is om twee extra bouwlagen toe te voegen. In de zones die buiten de nieuwe hoofdroutes vallen kan ook de begane grond omgevormd worden naar wonen, waardoor nieuwe centrumstedelijke woonmilieus ontstaan. Deze gebieden met entrees op maaiveld bieden ruimte aan een vernieuwend, intiem en groen woongebied. Dit woongebied wordt voornamelijk gevormd rondom de binnenhoven en (vanaf de eerste verdieping) in de Dalipassage/Kleepassage. Aan het Modriaanplein is daghoreca goed denkbaar in combinatie met een openbare functie in het paviljoen.

Visie gevelaanzichten

32

4.5 Deelgebieden en impressies Plekken veranderen; door het toevoegen van (woon) programma krijgen de diverse plekken een geheel andere uitstraling. Op specifieke plekken worden nieuwe leef- en woonmilieus gecreëerd die een aanvulling zijn op huidige situatie, bijvoorbeeld het transformeren van de Willinkhof en de omliggende bebouwing naar een hof waaraan wordt gewoond. Zo ontstaat er een besloten nieuw binnenstedelijke woonmilieu met een eigen dynamiek, sfeer en levendigheid. In de volgende pagina’s staan verschillende impressies met sfeerbeelden om de ambitie en transformatie- en herprogrammeringsmogelijkheden te illustreren. We hebben bronnen vermeld, maar niet alle rechthebbenden van het gebruikte beeldmateriaal konden we achterhalen. Belanghebbende wordt verzocht contact op te nemen met gemeente@emmen.nl.

Locatie impresies

33

Voormalige V&D De V&D locatie maakt onderdeel uit van een bouwblok dat

Zonder te vervallen in gevelacrobatiek is behoefte aan,

De visie gaat uit van een fysieke doorbraak ter hoogte van het

in belangrijke mate grenst aan de historische structuur van

een ontvankelijke (uitnodigende en meer kleinschalige)

voormalige V&D-pand. Door een nieuwe organische

Emmen. Aan de Marktzijde vormt ze de ontmoeting van

massaopbouw aan zijden Markt- en Mondriaanplein met

verbinding te maken tussen het Marktplein en het

een nieuw centrumgebied dat vanaf de jaren ’60 gestalte

architectuur die op de grond staat. Ruimtelijke variatie

Mondriaanplein ontstaat een betere route tussen beide

kreeg met ‘Oud Emmen’ in de vorm van een tot Marktplein

in breedte, diepte, zichtlijnen, lichtinval en verschil in

pleinen. Een kwalitatieve groene inrichting is de verbinder

opgerekt verkeersknooppunt plus kerk. De beperkt

aangrenzende architectuur worden nodig geacht door

tussen de openbare ruimte van het Marktplein en het

uitnodigende kwaliteiten van deze pleinwand aan de Markt

in- en externe deskundigen. Herbergzaamheid, een kleine

Mondriaanplein. De meer kleinschalige vormgeving,

in combinatie met de inrichting van het Marktplein aldaar

korrel, hoogwaardige architectuur en stedenbouw, maximale

waarbij maat& schaal aansluit bij de menselijke maat, van

bepalen in belangrijke mate of lokaal minder of onbekenden

dichtheid van eigenaarschap en meer mix van functies zijn

de gebouwen en openbare ruimte zorgt voor een goede

de oversteek maken van Emmen centrum-noord naar de

kernbegrippen bij de uitwerking van een doorontwikkeling

aansluiting bij de organische historische structuur van het

Weiert, en daarmee hoe loopstromen zich ontwikkelen.

van deze locatie.

oude centrum. In de doorbraak is ruimte voor een klein groen plein, enigszins verscholen, welke een verbijzondering ten

In de huidige opzet toont de V&D locatie met annexen aan

Optopping tot maximaal 5 bouwlagen in een opzet waarbij

de kant van het Marktplein zich als afwerend (de glazen

de bovenste twee bouwlagen voor maximaal 60% bebouwd

gevelwanden communiceren niet met passanten en de

zijn wordt als een passende opzet gezien. De kelder van de

ruimtelijke structuur), de glaspanelen buigen naar boven

voormalige V&D zou daarbij als parkeervoorziening voor het

toe zelfs uit wat de passanten spreekwoordelijk weg duwt.

toe te voegen wonen kunnen worden ingezet. Het wonen

Intern is het complex monotoon in materialisatie, detaillering,

heeft een directe relatie met de begane grond, door de

functie en ruimtelijkheid en vooral ook hard en saai.

entrees op het maaiveld uit te laten komen. Detailhandel zien

Daarmee is de entree van de Vlinderpassage moeilijk vindbaar

we graag op de begane grond langs de doorgaande routes.

en niet uitnodigend.

Sfeer en uitwerking zou meer die van een nieuw deel van het stadscentrum dan die van een winkelcentrum moeten zijn.

Aan de kant van het Mondriaanplein zien we dezelfde

In deze benamingen zitten alle eerder genoemde belangrijke

glasgevels, gevels reageren ook hier niet op o.a.

kenmerken voor succes feitelijk versleuteld.

Mondriaanplein en looproute Mondriaanplein-Vlinderpassage is gekunsteld. Ook vanaf deze zijde is de vindbaarheid van de passage minimaal, en wordt de doorloop niet gestimuleerd. Het feit dat Emmen ook nog een noordelijk centrumdeel heeft wordt bijna ontkent.

34

opzichte van de Weiert vormt.

Impressie zicht vanaf het Marktplein richting gemeentehuis

bron: dezwartehond.nl

35

Impressie Noordwand Markt-Weiert

bron: delva.la

36

Impressie verbinding doorbraak vml. V&D

bron: space10.com

bron: studioninedots.nl

bron: www.shoppingcentrenews.com.au

bron: www.triptalk.nl

37

Paviljoen Binnen het plangebied ligt ook het zogenaamde ‘paviljoen’.

Onze inzet is om het pand en haar kwaliteiten te omarmen

Dit gebouw vormde samen met de traverse de schakel tussen

en een functie te zoeken die daarbij past. Voor de verankering

het voormalige Noorder dierenpark aan de Hoofdstraat en de

van het gevoel dat een stad of dorp oproept zijn de

nevenlocatie op de es met de parkeervoorzieningen.

aanwezigheid van hoogwaardige karakteristieke gebouwen, functies en/of ruimtelijke omstandigheden de kapstok.

In het paviljoen vond de overgang plaats van het verhoogde

De combinatie paviljoen-Mondriaanplein is in principe

traverseniveau naar dat van de stadsvloer (en vice versa) en

zo’n constellatie maar wordt nog onvoldoende als

waren commerciële o.a. aan de dierentuin gerelateerde

zodanig herkend. Een vergroening en verhoging van de

functies ondergebracht als een restaurant en winkel.

verblijfskwaliteit van het Mondriaanplein kan dit effect nog

Deze bijzondere opdrachtgever en bijzondere functie hebben

meer versterken.

geleid tot een karaktervol gebouw met architectonische kwaliteit. Door deze ontwikkeling is ook het Mondriaanplein

Juist het oppoetsen van de intrinsiek aanwezige kwaliteiten

in z’n huidige opzet ontstaan.

en inzetten in de huisvesting van functies waar het wel

Het gebouw geeft daarbij betekenis aan het plein, en het

geschikt voor is, is een kans. Een kans om meer reuring,

Mondriaanplein aan het ‘paviljoen’. In de praktijk blijkt dit

diversiteit aan bezoekers en functionele variatie in dit deel

plein qua maat prettig en windluw.

van het centrum te krijgen. En tevens behoud van een architectonisch stedenbouwkundig waardevol pand.

De bijzondere oorsprong van het gebouw maakt dat zij niet voldoet aan de karakteristieken van een uit commerciële

Een bijzondere maatschappelijke functie kan dit bronpunt

basis opgezette objecten. In combinatie met de in algemene

van energie, dat het eens was, weer haar plek, functie en

zin moeilijke verhuurbaarheid van commerciële

werking teruggeven, in directe zin aan het Mondriaanplein en

detailhandelsmeters op verdiepingen heeft dit sinds het

in ruimere zin aan het Emmer stadscentrum. Een hoofdentree

vertrek van de dierentuin uit dit pand geresulteerd in

van het paviljoen aan het Mondriaanplein, en alleen daar, is

veelvuldige en langdurige leegstand.

daarvoor een randvoorwaarde. Drie belangrijke pleinen in Emmen centrum hebben dan hun relatie met een publieke functie en geven elkaar wederzijds betekenis: - Raadhuisplein - raadhuis (en Theater/Wildlands), - Marktplein - kerk, - Mondriaanplein - paviljoen. bron: www.irm.nl

38

Impressie paviljoen en Mondriaanplein richting doorbraak vml. V&D

bron: www.flickr.com

bron: tilburg.com

39

Willinkhof Een van de verborgen ruimtelijke parels is het Willinkhof. Door

Dat wil zeggen met bebouwing met een eigen specifiek

het kleinschaliger worden van de logistiek in de bevoorrading

karakter, gericht op de centrale open ruimte met een hoge

van detailhandel en de opgetreden leegstand is de waarde

verblijfskwaliteit. Een centrale ruimte die openbaar is maar

van deze plek als expeditiehof sterk afgenomen. In de

waar je als passant toch moet voelen dat je je in de collectieve

planvorming wordt deze ontwikkeling in combinatie met de

buitenruimte van de omwonenden bevindt, oftewel je voelt

verschuiving van loopstromen en de wens tot het omvormen

je er te gast op een semi-openbare plek. Deze plek heeft een

van de Weiert tot een meer gemengd en gevarieerd deel

hoogwaardige groene (klimaatadaptieve) inrichting, waarbij

van het centrum, als een kans omarmt.

ook het vergroten van de biodiversiteit een plek krijgt.

De Willinkhof ligt midden in een monofunctioneel ingericht

De maximale bouwhoogte is 4 woonlagen, waarvan de

tweelaags winkelgebied, in het deel dat het meest te maken

bovenste twee voor maximaal 60% mogen zijn bebouwd. Er

heeft met leegstand. De leegstand is ontstaan mede doordat

zijn op de bovenste lagen doorzichten en de bebouwing lost

de westelijke loopstromen na de aanleg van het Raadhuisplein

naar boven toe op.

zijn verschoven van de Dalipassage naar het Raadhuisplein.

Architectuur, functionele opzet en inrichting van de openbare

Deze verschuiving beschouwen we als blijvend.

binnenhof zijn dan ook eigentijds en tijdloos. Voorgesteld wordt om de nieuwe ontwikkelingen in hout

De mogelijkheid ontstaat om van het bij velen onbekende

uit te voeren. Het lage gewicht en de mogelijkheden van

Willinkhof een verborgen parel aan de snoer van dwaalroutes

prefabricage verhogen de bouwbaarheid op deze plek en

te maken. Een plek waar omheen in bredere zin meer wonen

bekorten de uitvoeringsduur. Ook zorgt zij bij een uitvoering

op (en gedeeltelijk in) de detailhandelsplint kan worden

in hout voor een warme zachte oase in de zo versteende

gebouwd, en ook verdiepingen als zodanig kunnen worden

bredere setting. Een verrijking van Emmen centrum zowel

omgevormd, maar dan wonen met contact met de stadsvloer.

functioneel, ruimtelijk als logistiek.

Eigenlijk zoals dat in organisch gevormde stadscentra gebruikelijk is en door bewoners en gebruikers als prettig

Uitzondering hierop is de ontwikkelmogelijkheid achter

wordt ervaren. Als verborgen plek leent ze zich voor een

de voormalige Belastingflat. Op die locatie is een volume

hofachtige sfeer.

denkbaar dat afwijkt van de bovenstaande materialisering, hoogte (max 5 lagen); een entiteit op zich dat communiceert met de omliggende bebouwing en openbare ruimte.

40

Impressie zuidoostkant Willinkhof

bron: www.artofit.org

bron: www.scandinavian-architects.com

41

Impressie zuidwestkant Willinkhof

bron: sphere-immo.com

bron: inbo.com

42

Alternatieve ontwikkeling achter vml belastingflat, denkbaar vanuit economisch perpectief / haalbaarheid

43

Dalipassage De Dalipassage is sterk geraakt door de afnemende

Ook in bestaande volumes kunnen grenzend aan de

bezoekersaantallen aan Emmen centrum. Naast de algemene

Dalipassage woningen worden gemaakt. Aan- en

afname is de verschuiving van de westelijke looproute in de

bovenliggende woningen worden ontsloten vanaf de

De Belastingflat, de achterbouw belastingflat aan de

Weiert naar over het Raadhuisplein hier debet aan.

Dalipassage ter verkrijging van een sociaal veilig milieu.

Kleepassage worden net als het paviljoen doorontwikkeld

Kleepassage - Willinkhof

Het creëren van herbergzaamheid, kleinschaligheid, variatie in

naar zelfstandige gebouwen. De aanwezige kwaliteit van de

Tussen de Monetpassage en de Cezannepassage is de

architectuur, hoogwaardige tactiel interessante materialisatie

gebouwen in eerste aanzet maakt dit mogelijk en wenselijk.

leegstand zeer groot. Omdat het huidige probleem in

en detaillering en een maximale dichtheid van eigenaarschap

Het openbaar gebied van de Kleepassage, Willinkhof en

belangrijke mate en blijvend is ontstaan door de aanleg van

zijn daarbij kernbegrippen.

Dalipassage zal met behoud en versterking van een eigen

het Raadhuisplein achten we acceptatie van de transformatie naar wonen van een deel van de Dalipassage opportuun.

identiteit toch ook de gezamenlijke inbedding vormen voor de De Dalipassage als route met een min of meer gelijkvormige

aanwezige op te poetsen kwaliteit.

ruimtelijke sfeer en functionaliteit zal in de planvorming Het gebied Dalipassage, Kleepassage en Willinkhof wordt

worden opgedeeld in verschillende stukken.

Willinkhof - Monetpassage

veel meer een dwaalgebied voor voetgangers met een mix aan ruimtelijkheid, functionaliteit, vergroening en is uitdrukking van de omvorming van een winkelcentrum naar

Het openbaar gebied zal meer worden ontwikkeld naar een Cezannepassage - Kleepassage

een stadsdeel.

woonmilieu. Aan beide zijden kan de bestaande bebouwing met twee bouwlagen worden opgetopt en wordt gestreefd

Met het inzetten op deze nieuwe functie voor de Dalipassage

Dit deel wordt aan de westkant begrensd door panden

naar wonen op alle verdiepingen en mengvormen op de

zal de overkapping tussen Kleepassage en Monetpassage zijn

met een horeca invulling en aan de andere kant door het

begane grond. Door alle woningontsluitingen vanuit de

functie verliezen. Voor het toevoegen van een woonfunctie

paviljoen. De (toekomstige) gebruikers van beide wanden

Dalipassage te maken ontstaat levendigheid in gebruik

aan deze passage is het verdwijnen van dit deel van de

zullen moeten worden uitgenodigd meer contact te maken

en geveluitdrukking. Door versmalling van de loopzone

overkapping een vereiste.

met de Dalipassage zonder dat ze beide hun hoofdoriëntatie

ontstaat voor de huidige gevellijn een zone ter verkrijging

op het Raadhuisplein respectievelijk Mondriaanplein verliezen.

van een woonsfeer, te denken valt aan geveltuintjes, private

Een wijziging van monofunctionaliteit naar een functiemix,

Dit kan door bijvoorbeeld secundaire toegangen en

zitgelegenheid, bloembak, etc.

van dozen naar gebouwen, van gelijkvormigheid naar

aanpalende functies die zelf ook gebaat zijn bij straatcontact.

architectonische variatie en van glas en tegels naar tactiele kwaliteit, zachte gelaagde gevels en vergroening. Het geven van de mogelijkheid tot ophoging van aangrenzend onroerend goed met maximaal twee bouwlagen, in te vullen met een variatie aan woningen, elk voor maximaal 60% bebouwd, biedt eigenaren de mogelijkheid voor een nieuw verdienmodel. 44

Sfeer Dalipassage

bron: www.grahambaba.com

project “nieuw leyden” van mvrdv

45

Westwand Weiert Na de aanleg van het Raadhuisplein, met aan de westzijde

De westwand Weiert wordt als pleinwand van het grote

De huidige stalen dozen moeten om onderdeel van het

het Atlastheater/Wildlandsentree, zijn (de verwachte)

Raadhuisplein als te laag, te laagwaardig en te weinig

stadscentrum te worden bij de transformatie echte gebouwen

wijzigingen in loopstromen ontstaan. De westkant van de

uitnodigend ervaren. Ophoging over de hele linie met 2

worden. Materialisatie steenachtig met passende eigentijdse

Weiert is daarmee van een achterzijde met logistieke

lagen is vanuit de stedenbouw mogelijk, waarbij er dus één

architectuur, klassieke opbouw met hogere plint, middendeel

toegangen grenzend aan een parkeerplaats verandert in een

volume (voormalig belastingkantoor) als prominent blok in

en duidelijke beëindiging. Architectuur/geveluitwerking

voorkantsituatie.

de hoogte dominant blijft en de rest duidelijk veel lager is.

staand of neutraal maar niet horizontaal. Geen frivoliteiten

De bestaande hiërarchie van gebouwen: 1: publieke

maar serieuze zorgvuldig gemaakte met liefde gedetailleerde

Deze westzijde van de Weiert grenst nu aan het grootste

gebouwen (Raadhuis, Atlastheater/ Wildlandsentree),

gebouwen, niet modieus maar tijdloos. Hierbij kan tevens

stedelijke plein van Emmen en vormt voor bezoekers

2: private gebouwen (west- en zuidwand plein) met per

een duurzaamheidsslag worden gemaakt, door vergroening

van Emmen Centrum , Atlastheater en Wildlands de

bouwblok variatie in architectuur, hoogte binnen grenzen

van de gevels toe te passen. Ook hiervoor geldt dat deze

ontvangstgevel van Emmen Centrum. Niet alleen de onder

en bij voorkeur ook in eigenaarschap, ontwerper, bouwer,

groene gevel integraal met het gebouw ontworpen moet

het Raadhuisplein gesitueerde parkeergarage maar ook

bouwmoment, verdiepingshoogte, etc.

zijn om ook daadwerkelijk kwaliteit te kunnen uitstralen.

de grote parkeerplaatsen P-zuid en P noord, komen via

De entrees van de extra woonlagen op de Weiertwand

de met het Raadhuisplein aangelegde boulevard noord en

Het voormalige belastingkantoor als voormalig publiek

kunnen aan de Dalipassage, buitenruimtes aan het

zuid allen uit op het Raadhuisplen, welke aan de oostzijde

gebouw met een grote architectonisch stedenbouwkundige

Raadhuisplein zijn inpandig.

wordt begrenst door de Weiert. Vanuit de ontwerpgedachte

kwaliteit is hierin de uitzondering qua hoogte (12 i.p.v. 4

van het Raadhuisplein was al voorzien dat het nieuwe

bouwlagen).

plein een opwaardering en ophoging van deze westwand

De toegangen naar het achterliggende gebied in deze Weiertwand verdienen bijzondere aandacht. Zij zijn de

Weiert op zou roepen. Investeringen in hoogwaardigheid en

De ritmiek van bouwblokken met doorgangen blijft gelijk

plekken waar de uitstroom uit parkeergarages, Atlastheater

kwaliteitsbeleving van het openbare gebied werken hierin

maar de gevels mogen aan de pleinzijde, afhankelijk van

en Wildlands naar binnen gezogen moet worden en het begin

sturend.

de situering in de pleinwand, in beperkte mate enigszins

van de oost-west-dooradering van de Weiert.

naar voren worden bebouwd. Dit is afhankelijk van het

De willekeurigheid van de overgang van de maat van het

Noord-zuid loopstromen in het westelijke deel van de Weiert

absorptievermogen van het plein om ook terrassen op een

plein naar die van terraselementen als stoeltjes is nu te groot

zijn van de Dalipassage verschoven naar het Raadhuisplein.

kwalitatieve wijze in deze overgangszone integraal een

en zorgt voor een sterke verrommeling van de zone voor de

In reactie op bovenstaande hebben de gebruikers van

plek te kunnen geven en de aanwezige kwaliteiten van het

gevel. Derhalve is er behoefte aan een zorgvuldig integrale

de bebouwing tussen Dalipassage en Raadhuisplein hun

centrumplein niet teniet te doen.

ontworpen overgangszone tussen het plein en de pleinwand

oriëntatie verandert naar het Raadhuisplein. Veel is horeca

waar de terraszone integraal onderdeel van uit maakt.

met het daarbij gebruikelijke buitengebruik: terrassen.

Daarnaast worden de mogelijkheden om de rooilijn naar

Er is behoefte aan een overgangszone die sfeer brengt en de

Doorontwikkeling van de in gang gezette zaken als

voren de brengen hier tevens beperkt door ondergrondse

menselijk maat in de zone voor de gevel dominant maakt.

beschreven is wenselijk. Kaders om dit gestructureerd en

infrastructuur, kelders/parkeergarages en aanrij routes voor

passend bij de rest van het centrum te laten plaats vinden zijn

hulpdiensten.

noodzakelijk. 46

Ruimtelijke concepten Westwand Toegangen

Uitbouw en terrassen

Hoogte-enveloppe

Langs en door de wand bevinden zich doorgangen en een

De uitbreidingsmogelijkheden staan in bovenstaande figuur.

In het silhouette van de Westwand blijft de belastingflat het In

opgang. Er zit verschil in importantie; de één geeft toegang

Dit is deels bepaald door de constructieve beperkingen

het silhouet van de Westwand blijft de belastingflat het

tot het hoofdwinkelcircuit, de andere tot het luwere dwaal-/

vanwege de ondergrondse parkeergarages, de sferen op het

“belangrijkste” gebouw, deze ligt in de rooilijn iets terug.

woonmilieu. Een bijzonderheid is de trap naar de 1e

plein en de routes voor de hulpdiensten. Ook staan hier de

De overige 2 laagse bebouwing mag met 2 lagen worden

verdieping van het paviljoen, deze landt op het plein.

posities voor de mogelijkheden van gevel- en eilandterrassen.

opgetopt. De kop op de noordkant vormt hierop een uitzondering, hier kan een hoger volume komen, (max. 6 lagen) om het “kleine” plein te omvatten én de splitsing te markeren.

47

Impressie zicht vanaf Wildlands richting Markt-Weiert

48

Impressie Noordwand Markt-Weiert

49

Kleepassage De Kleepassage is een oost-west-route tussen het

De achterbouw herwint haar zelfstandige vrijstaande

Mondriaanplein en het Raadhuisplein zuidelijk van het

plaats met alle logica en potentie van dien. Op deze wijze

paviljoen en kruist daarbij de Dalipassage. Gezien de

ontstaat er ruimte om voor de gevel, met een gemengde

bronpunten een route met potentie, maar inmiddels toch vrij

functie (woon/werk, creatieve broedplaatsen), een passende

ongebruikt. Eén van de belangrijkste gebouwen aan deze

privacywaarborg te maken.

doorsteek is de achterbouw van het belastingkantoor. In zijn oorspronkelijke opzet een zwevend 2-laags kantoorvolume op

Aan de noordzijde van de Kleepassage ontstaat vooral veel

een inspringende transparante plint afgesloten met een ook

potentie wanneer het paviljoen weer een publieke functie

weer inspringend bedrijfsrestaurant op het dak.

zou krijgen. Achter de te handhaven glasgevel zouden dan publieke functies kunnen komen, en het gebied zou een

Oftewel een vrijstaand gebouw met duidelijk architectonische

functioneel veel gevarieerdere plek worden.

en stedenbouwkundige kwaliteiten dat reageert op zijn

Wanneer ook de oost-west-route op niveau door het paviljoen

omgeving. Aan de noordzijde van de route het paviljoen

zou worden hersteld en bereikbaar via een uitnodigende

met op de begane grond aan deze zijde een transparante

trap direct ten noorden van de Kleepassage vanaf het

gevel met ruimtes voor detailhandel. Door ongelukkige

Raadhuisplein ontstaat er nog meer stedelijke dynamiek met

aanpassingen aan de achterbouw van het belastinggebouw,

de mogelijkheid van spannende doorzichten en functionele

met een 1 laags uitbreiding naar voren de Kleepassage in, is

interactie.

de logica van gebouw en openbare ruimte verloren gegaan. Door de aanleg van het Raadhuisplein zijn de loopstromen gewijzigd en daarmee zien we een forse afname van het aantal passanten in de Kleepassage. De visie voor de Kleepassage richt zich op een herbeleving van deze in potentie sterke route. Onder andere door de latere uitbreiding van de achterbouw belastingdienst op de begane grond weer te slopen en juist de oorspronkelijke gevellijn terug te brengen en van de aanliggende gevels weer voorkanten te maken in het functioneel gebruik.

bron: dvhn.nl

50

Impressie Kleepassage

51

5 Vervolg De gebiedsvisie geeft de uitgangspunten en kaders voor de herontwikkeling van bestaand vastgoed en de openbare ruimte. Veel van de in dit document benoemde opgaven zullen hun plek vinden op particuliere gronden. De gemeente speelt in dergelijke projecten een faciliterende rol. Tegelijkertijd mag van de gemeente ook verwacht worden dat zij ruimtelijke kwaliteit op een integrale manier bewaakt en verbetert. Een gebiedsvisie is niet tot in detail uitgewerkt. Er zal een nadere concretisering/studie plaatsvinden naar de volgende onderdelen: • Stadslogistiek en afvalinzameling irt de herontwikkeling van de Willinkhof • Geluid horeca/evenementen irt toevoegen wonen • Windonderzoek irt optopping van gebouwen • Parkeren voor bewoners • Fietsrouting en fietsparkeren • Onderzoek ingangopties parkeergarage voormalige V&D Deze nadere uitwerking in de vervolgfase kan leiden tot aanpassingen. Deze aanpassingen zijn alleen mogelijk mits passend binnen de uitgangspunten en doelen van deze gebiedsvisie.

52

53

Bijlage “studie parkeergarage vml. V&D”

54

Analyse Vloeropp. Markt-Weiert

Kelder

±1800m2

±2310m2

±3050m2

1e verdieping

±3600m2

Kantoor 1e verdieping

±310m2

Wonen 2e tot 5e verdieping

±310m2

Wonen totaal:

±1240m2

55

Toegangsroute parkeren kelder V&D

Aangezien het aantal woningen op de verdieping toeneemt zal eveneens de parkeerbehoefte toenemen. Onderzocht dient te worden of de voormalige kelder van het V&D gebouw omgevormd kan worden naar parkeergarage. Een snelle studie laat zien dat hierin ruimte is voor circa 59 parkeerplaatsen. De mogelijke parkeerkelder zou dan middels een doorbraak aan de Hoofdstraat ontsloten moeten worden. Op basis van het aantal te realiseren woningen en de bijbehorende typologie cq doelgroep kan de parkeerbehoefte bepaald worden. Is de behoefte groter dan het aantal dat binnen het plangebied gerealiseerd kan worden zal onderzocht moeten worden of voor het tekort gebruik gemaakt kan worden van de bestaande parkeergarages of in een nieuw te bouwen parkeergarage in de directe nabijheid. Parkeren onder voormalig V&D pand zou vanaf de Hoofdstraat ontsloten kunnen worden door middel van een doorbraak. ±11P

Doorbraak naar binnenterein

±46P

±9P

±166P

56

Concept parkeergarage V&D

Parkeervakken totaal 59

0

5

10

50m

5.4 x 2.7m Rijstrook min 6m breed

57

REFERENTIE GROEN PARKEEERDEK

58

Cultuur historische waarde Beschermde bomen Historische wegen Overige historische geografie Rijksmonumenten

Cultuurhistorische waardenkaart - Markt-Weiert.

59