Bijlage bij 20.006272 Nota grondprijzen 2021 (RIS.9987)

Nota grondprijzen 2021

Vastgesteld door burgemeester en wethouders gemeente Emmen op 15 december 2020

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Inhoudsopgave Inleiding .......................................................................................................................................... 2 Grondprijzen woningbouw ........................................................................................................ 3 Uitgifte grondprijzen vrije sector kavels particulieren per kern ...................................... 4 Bedrijventerreinen ....................................................................................................................... 6 Grondprijzen kantoren ............................................................................................................... 8 Grondprijzen detailhandel en horeca ..................................................................................... 9 Grondprijzen maatschappelijke voorzieningen ................................................................. 10 Pachtprijzen ................................................................................................................................. 12 Grondprijzen openbaar groen en reststroken ................................................................... 12 Grondprijstabel zendmasten, garageondergrond en nutsvoorzieningen................... 14 Grondprijstabel verhuur volkstuinen en paardenweiden................................................ 15

1

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Inleiding In deze nota zijn grondprijzen opgenomen die van toepassing zijn bij de uitgifte van gronden door de gemeente Emmen. De kaders voor het vaststellen van de grondprijzen zijn vastgelegd in de Kadernota Grondprijsbeleid Gemeente Emmen. Deze Kadernota is door de Raad in december 2013 vastgesteld. Uitgangspunt is dat de grondprijzen marktconform worden bepaald. In de Kadernota zijn de grondprijsmethodieken beschreven om tot de verschillende grondprijzen per functie te komen. De Kadernota geeft aan dat de grondprijzen voor een specifiek jaar in een Nota grondprijzen worden vastgelegd. Het college is door de gemeenteraad gemandateerd om de Nota grondprijzen jaarlijks vast te stellen. De gemeenteraad krijgt jaarlijks de herziene nota ter kennisname toegestuurd. De grondprijzennota geeft het kader aan waarbinnen de grondprijsonderhandelingen plaatsvinden. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen kan het nodig zijn om tussentijds bij te sturen en maatwerk te leveren voor die specifieke ontwikkeling. Algemene uitgangspunten Indien niet anders vermeld, zijn alle grondprijzen die in deze nota worden genoemd, exclusief BTW, exclusief overdrachtsbelasting en exclusief kosten koper. Aansprakelijkheid Aan de inhoud van deze nota is de grootst mogelijke zorg besteed. De gemeente aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten.

2

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Grondprijzen woningbouw Er zijn verschillende categorieën gronduitgifte ten behoeve van woningbouw van toepassing. De Kadernota Grondprijsbeleid 2014-2018 onderscheidt: vrije kavels (particulieren), projectmatige woningbouw (grondgebonden en appartementen), sociale koop-& huurwoningen (grondgebonden en appartementen). In de Kadernota grondprijsbeleid is per categorie aangegeven welke methodiek wordt gehanteerd voor de bepaling van de grondprijs. Hierna volgen de grondprijzen voor 2021: Vrije kavels (particulieren) In tabel 1 zijn de grondprijzen weergegeven van vrije sector kavels per plangebied binnen de gemeente Emmen. Per plan zijn de beschikbare kavelnummers vermeld per 1 januari 2021 met de grondprijs per m2 exclusief BTW. Projectmatige woningbouw (grondgebonden en appartementen) Per project wordt de specifieke prijs van de betreffende percelen berekend aan de hand van de residuele rekenmethodiek. Sociale woningbouw (koop & huur, grondgebonden en appartementen) Grondprijzen in dit segment gelden voor de bereikbare huur en koopwoningen. Er is sprake van een bereikbare huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven geen huurtoeslag wordt verleend.

Voor 2021 hanteert de gemeente voor de sociale koop- en huurwoningen een vaste grondprijs per kavel van € 17.600,- exclusief BTW. Bij sociale huurwoningen geldt in de gemeente Emmen een instandhoudingstermijn van 10 jaar op grond van artikel 1.1.1. lid 1 onder e Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Algemeen De grondprijzen zijn gebaseerd op de huidige bestemmingsplannen en bouwplannen, met typologie van woningen. Indien deze wijzigen, kan de grondprijs wijzigen. Hierover neemt het college een besluit.

3

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Uitgifte grondprijzen vrije sector kavels particulieren per kern Per 1 januari 2021 zijn de prijzen van de verschillende kavels c.q. de verschillende prijzen per m2 vastgesteld zoals hierna vermeld. De prijzen zijn ten opzichte van 2020 met 2 % gestegen. (Prijzen zijn exclusief omzetbelasting en bijkomende kosten)

Plaats Emmen

Plan

prijs p/m2 excl btw

Delftlanden Terpen:

Emmen

Emmen

Emmen

Barger Compascuum

Emmer Compascuum

Erica

Nieuw Amsterdam

Nieuw Schoonebeek

Kavels 62, 64 (Lunekehaar )

€ 197,68

Kavels 69, 71, 73 (Lunekehaar)

€ 218,48

Kavels 46, 47 (Wolferinghaar)

€ 197,68

Delftlanden, Spitaalzoom/ Rietgoornzoom Rietgoornzoom 1, 2, 3, 4, 5, 12, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65

€ 197,68

Spitaalzoom 25, 33, 38, 50, 51, 52, 53, 55, 57 en 58

€ 197,68

Spitaalzoom 100

€ 197,68

Emmermeer, aan de Bosrand Kavel 13 en 14

€ 156,06

Kavel 9

€ 166,46

Kavel 18

€ 161,26

Oude Meerdijk Kavel 6 en 7

€ 202,88

Kavel 8

€ 150,86

Kavel 9

€ 176,87

Kavel 25

€ 218,48

Kavel 30, 32, 33

€ 192,47

Kavel 35, 36, 37, 38

€ 202,88

ten noorden van de Postweg, fase III Basisprijs kavels vrijstaande woningen tot 650 m2

€ 122,25

Kavel 12

€ 109,24

Kavel 19, 20

€ 104,04

Kavel 39

€ 122,25

Koppelwijk/Maatschappijweg Kavel 2, 27, 28, 29, 30 ,31

€124,85

Kavel 5, 6, 24, 32,33 ,34 ,35 ,36

€122,25

Ericasestraat Kavel 1 en 2

€ 51,09

Ganzenroer Kavel 1

€ 140,45

Bekel’s Erf

4

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Nieuw Weerdinge

Kavel 1 en 2

€ 109,24

Kavel 9, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 29

€ 130,04

Mandebroek III Kavel 2, 5, 34, 35, 36

Schoonebeek

€ 104,05

Stroomdal Kavel 102,103, 119 t/m 122, 140 t/m 144

€ 128,50

( zie tijdelijke kortingsactie € 104,- per m2) Zwartemeer

Zuid West Kavel 20, 21 en 36

€ 114,44

Kavel 23 t/m 26 en 37

€ 111,84

Kavel 30 en 31 Kavel 40

€ 111.84 € 109,24

Kavel 58

€ 117,05

tabel 1.

5

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Bedrijventerreinen De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn door middel van de residuele- en de comparatieve (vergelijkende) waarde methodiek bepaald. Vergelijking vindt plaats met gerealiseerde transacties. De prijs wordt sterk beïnvloed door locatie en ligging en de bestemmingsplan technische mogelijkheden. Binnen een bedrijventerrein kan er derhalve sprake zijn van differentiatie. Dit wordt onder meer veroorzaakt door de ligging van de kavel op het terrein (zichtlocatie) alsmede door specifieke omstandigheden zoals bijvoorbeeld zicht, grondslag, etc.

Indien wonen op het (bedrijven) terrein is toegestaan zal een toeslag worden gerekend.

Overzicht bedrijventerreinen: Bedrijvenpark A 37 Het bedrijvenpark A 37 ligt aan de autosnelweg A 37. Dit bedrijvenpark biedt aan de noordzijde van de A 37 vestigingsmogelijkheden aan bedrijven in de sfeer van logistiek, distributie, Value Added Logistics en (lichte) maakindustrie. Waanderveld Het park bevindt zich tussen de Rietlanden en Bargeres. Waanderveld is verdeeld in twee deelgebieden. Een gebied in de directe omgeving van de Nieuw- Amsterdamsestraat bestemd voor bedrijven met schone en hoogwaardige productie of in de zakelijke dienstverlening. Een ander deel van het Waanderveld is speciaal ingericht voor de combinatie van woon- werk. Business Park Meerdijk Dit park biedt primair ruimte aan zakelijke dienstverlening en aan sport gelieerde economische activiteiten. Door de beschikbare ruimte leent het gebied zich daarnaast voor vormen van leisure en recreatie. Een deel van het park wordt uitgegeven voor woonwerk combinaties. Businesspark Eigenhaard Het bedrijvenpark bestaat uit twee delen: het noordelijk deel is speciaal geschikt voor kantoren en bedrijven in de sectoren dienstverlening en leisure. Het zuidelijke deel (Nijbrachtcenter) is specifiek geschikt voor grootschalige perifere detailhandel, zoals bouwmarkten. Pollux Bedrijventerrein Pollux is een kleinschalig ingericht gemengd bedrijventerrein gelegen ten zuiden van de A 37 bij Klazienaveen.

Een gedeelte van het bedrijventerrein Pollux is gekwalificeerd voor de vestiging van ondernemingen met een bedrijfswoning (woon-werk). De Tweeling Naast het bestaande bedrijventerrein De Tweeling is een nieuw bedrijventerrein ontwikkeld. Dit nieuwe bedrijventerrein ligt ten zuiden van de A 37 bij Nieuw AmsterdamVeenoord met eigen op- en afritten naar de A 37. Het terrein is beoogd voor de vestiging van bedrijfsactiviteiten in de sfeer van logistiek, distributie, Value Addes Logistics en

6

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

maakindustrie. Op kavelniveau geldt een prijsdifferentiatie rekening houdende met de ligging (o.a. zichtlocaties) van de kavels.

Bargermeer Het bedrijventerrein is een van de grootste bedrijventerreinen van Emmen en omstreken. Er zijn nog enkele kavels beschikbaar. EMMTEC Industry & Businesspark Het bedrijventerrein ligt direct aan de Rondweg. Op het park zijn multinationale bedrijven gevestigd. De Emmtec-Zuid locatie aansluitend aan en ten zuiden van het EMMTEC Industry & Businesspark is speciaal door de gemeente ontwikkeld en voornamelijk bestemd voor (proces-) gelieerde bedrijven in de sfeer van chemie, kunststoffen en food en zware ( maak-)industrie. Per bedrijventerrein is op kavelniveau sprake van prijsdifferentiatie waarbij o.a. rekening is gehouden met de ligging (zichtlocaties) van de kavels. De vastgestelde prijzen vallen binnen de bandbreedte zoals in het overzicht vermeld. Bedrijventerreinen

Grondprijs Prijs per m², excl. BTW

Plangebieden Bedrijvenpark A37

Locatie noordzijde

€ 45,00 - € 70,00

Woontoeslag

Vanaf € 70,00 € 50.000,00- € 70.000,00

Woontoeslag

€ 104,00 - € 135,00 € 64,00 - € 90,00 € 45,00 - € 63,00 € 38.000,00 - € 46.000,00

Waanderveld

Businesspark Meerdijk Eigenhaard Pollux West

De Tweeling

€ 45,00 - € 70,00

Bargermeer

€ 40,00 - € 57,00

Emmtec Industry & Businesspark

Zichtlocaties Rondweg

€ 40,50 - € 79,00 € 79,00

N.B. De bij uitgifteplan vast te stellen grondprijzen kunnen, rekening houdend met specifieke omstandigheden hoger of lager uitvallen dan de genoemde bandbreedte. Prijsafwijking kan ontstaan door af te wijken van het oorspronkelijke verkavelingsplan of door een gewijzigde invulling qua gebruik. (branche gerelateerd) De uitgifteprijs is gebaseerd op bouwrijpe uitgeefbare kavels. In specifieke situaties kan het zo zijn dat er door koper extra kosten gemaakt moeten worden om tot een bouwrijpe kavel te komen. In de hierboven genoemde situaties zal de gemeentelijke taxateur de uitgifteprijs beoordelen op marktconformiteit.

7

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Grondprijzen kantoren De grondprijs voor gronden met een kantoorbestemming is sterk afhankelijk van de locatie, zichtlijnen, de bereikbaarheid, parkeervoorzieningen en de algemene kwaliteit en uitstraling van de kantoorlocatie. De waarde wordt in beginsel door middel van de residuele grondwaarde methodiek bepaald. De grondprijzen voor kantoorlocaties worden uitgedrukt in een prijs per m2 BVO.

Functie

Methodiek

Resultaat

Kantoren

Residuele methode i.c.m. BAR-/DCFmethode

Prijs per te verkopen perceel/object, te bepalen bij verkoop (in m2 bvo)*

Minimale Grondprijs per m2 b.v.o., excl. BTW Vanaf €100,00 -

*Indien de floor space index lager dan 1 is (dat wil zeggen dat het aantal vierkante meter bvo lager is dan het aantal vierkante meters grondoppervlak van de kavel) wordt in plaats van het aantal m2 bvo de grondoppervlakte gehanteerd.

8

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Grondprijzen detailhandel en horeca De grondprijzen voor betreffende categorie zijn sterk afhankelijk van onder andere het type bedrijf, de locatie, de omvang en de huurwaarde van het te realiseren onroerend goed. In dat kader kan van een specifiek grondprijzenkader geen sprake zijn. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijzen op bouwplanniveau vastgesteld. De grondprijzen voor horeca en detailhandel worden uitgedrukt in een prijs per m2 BVO. Indien de floor space index lager dan 1 is (dat wil zeggen dat het aantal vierkante meter bvo lager is dan het aantal vierkante meters grondoppervlak van de kavel) wordt in plaats van het aantal m2 bvo de grondoppervlakte gehanteerd.

Functie/ locatie

Methodiek

Resultaat

Detailhandel en horeca Bestaande uit: Winkels Winkels met baliefuncties Grootschalige detailhandel Restaurants / café's Hotels

Residuele methode i.c.m. DCFmethode

Prijs per te verkopen perceel/object, te bepalen bij verkoop

Emmen Centrum Emmen wijkcentra Emmen dorpen

Minimale Grondprijs per m2 b.v.o., excl. BTW

Vanaf € 400,Vanaf € 300,Vanaf € 200,-

9

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Grondprijzen maatschappelijke voorzieningen Onder de categorie “Maatschappelijke voorzieningen” worden gronduitgiften geschaard die veelal een publieke functie dienen zonder winstoogmerk. Voorbeelden van dergelijke functies zijn scholen, kerken, zorginstellingen, zwembaden, e.d.

Functie

Methodiek

Resultaat

Niet commerciële maatschappelijke functies Onbebouwd Niet commerciële maatschappelijke functies bebouwd Commerciële maatschappelijke functies onbebouwd Commerciële maatschappelijke functies bebouwd

Methodiek wordt per Prijs per m² ontwikkelingsopgave bepaald (maatwerk)

Minimale Grondprijs per m2., excl. BTW vanaf € 25,-/m2

Methodiek wordt per Prijs per m² ontwikkelingsopgave BVO* bepaald (maatwerk)

vanaf € 75,-/m2

Residuele methode

vanaf € 30,-/m2

Residuele methode

Prijs per m2 uit te geven oppervlakte Prijs per m² BVO*

vanaf € 125,-/m2 (centrumlocaties) Vanaf € 100,-/m2 (buitenkernen)

*Indien de floor space index lager dan 1 is (dat wil zeggen dat het aantal vierkante meter bvo lager is dan het aantal vierkante meters grondoppervlak van de kavel) wordt in plaats van het aantal m2 bvo de grondoppervlakte gehanteerd. Er zijn echter ook maatschappelijke voorzieningen met een commercieel oogmerk. Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die commercieel worden geëxploiteerd. Voorbeelden van dergelijke functies zijn huisartsenpraktijken, kinderopvang, fysiotherapie. Voor deze categorie wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de residuele methode. De gemeente Emmen bepaalt per ontwikkelingsopgave de berekeningsmethodiek. Wel wordt uitgegaan van een minimale grondprijs per m2. Indien door de non-profit voorziening zelf de keuze wordt gemaakt om zich te vestigen op een locatie die qua opbrengst bestemd is voor een commerciële grondprijscategorie, zal echter de grondprijs in rekening worden gebracht die geldt voor de betreffende categorie.

10

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Maatschappelijke functies: Met maatschappelijke accommodaties worden panden bedoeld ten behoeve van niet commerciële organisaties met een maatschappelijk doel. De aard van maatschappelijke accommodaties en de organisaties die er gebruik van maken lopen zeer uiteen. Het blijkt daardoor niet mogelijk om één lijn te kiezen ten aanzien van de grondprijs voor maatschappelijke functies. De mogelijkheden zijn daardoor: 1. Om niet ; de grond wordt om niet aangeboden indien er een tekort is in de exploitatie van het te bouwen gebouw of de organisatie die het exploiteert en als de gemeente het maatschappelijk belang van het gebouw/ organisatie groot vindt. 2.Kostprijs: de grond kan tegen kostprijs worden aangeboden indien er een tekort is in de exploitatie van het te bouwen gebouw of de organisatie die het exploiteert, maar de gemeente het maatschappelijk belang klein vindt; 3. Marktprijs: de grond kan tegen marktprijs (taxatie op basis van bijvoorbeeld functie dienstverlening of zorg) worden aangeboden wanneer er geen tekort is in de exploitatie van het te bouwen gebouw of de organisatie die het exploiteert.

11

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Pachtprijzen Voor de gemeentelijke percelen die vallen onder Reguliere pacht wordt de maximale pachtprijs voor 2021 vastgesteld op € 451,00 per hectare (dit is overeenkomstig de hoogst toelaatbare pachtprijs zoals bepaald door het Ministerie van Economische Zaken). Indien er reden is voor neerwaartse bijstelling van de pachtprijs, bijvoorbeeld in verband met de inferieure kwaliteit van de gronden, zal de pachtprijs worden bepaald door de gemeentelijke rentmeesters. Voor gronden die de gemeente in geliberaliseerde pacht uitgeeft, worden de pachtprijzen berekend door de gemeentelijke rentmeesters. Bij de bepaling van de pachtprijs wordt rekening gehouden met de marktomstandigheden en de kwaliteit (het opbrengend vermogen) van de grond.

Grondprijzen openbaar groen en reststroken Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk openbaar gemeentelijk groen aan te kopen. Voor de verkoop van snippergroen wordt een vaste prijs per m2 gerekend. Uitgangspunt voor het bepalen van de grondprijs is het bestaande beleid. De grondprijs wordt gebaseerd op het marktniveau per locatie. Bij deze grondprijs wordt ervan uitgegaan dat het gekochte perceelsgedeelte alleen als (sier) tuin wordt gebruikt en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. Woonkern

Methodiek

Klazienaveen Noord, Oranjedorp, Roswinkel, Zandpol Bargercompascuum, EmmerErfscheidenveen, Nieuw Dordrecht, Nieuw Schoonebeek, Nieuw Weerdinge, Weiteveen, Zwartemeer Barger-Oosterveld, Emmercompascuum, Emmermeer, Emmerschans, Erica, Nw. Amsterdam/Veenoord, Schoonebeek Angelslo, Bargeres, Emmerhout, Klazienaveen, Weerdinge,

vaste prijs

Prijs per m²

Grondprijs tot 150 m2 Woning € 24,-

vaste prijs

Prijs per m²

Woning € 30,-

vaste prijs

Prijs per m²

Woning € 36,-

vaste prijs

Prijs per m²

Woning € 45,-

12

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Noordbarge, Westenesch Rietlanden, Zuidbarge Emmen Centrum

vaste prijs

Prijs per m²

Woning € 54,-

Voor verkoop van snippergroen bij woonwagen standplaatsen wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 30,- per m2. Voor de overige locaties die buiten de aangegeven woonkernen vallen, waaronder het buitengebied, wordt de prijs bepaald door de taxateur van de gemeente. Ingeval er een groenstrook verkocht kan of mag worden in een recent woningbouwplan (richtlijn < 10 jaar), wordt de prijs bepaald door de taxateur van de gemeente. De prijzen zullen in een dergelijk geval aanzienlijk hoger kunnen liggen dan de reguliere uitgifteprijzen voor snippergroen. De gehanteerde norm voor prijsbepaling is minimaal 40 % van de uitgifteprijs van de woningbouwkavel. Ingeval van discussie is de taxatie van de gemeentelijke taxateur bindend. De gemeente Emmen kan in specifieke gevallen besluiten aan de hand van een taxatieverslag af te wijken van de tarieven. Bij de afwijking van de genoemde grondprijzen spelen o.a factoren mee als ligging, grootte, bereikbaarheid en bebouwingsmogelijkheden een rol. Verkoop openbaar groen en reststroken op bedrijventerreinen zonder woonmogelijkheid vanaf € 10,00 per m2. Excentrisch gelegen bedrijventerreinen op basis van taxatie. Kantoorlocaties en Grootschalige detailhandel locaties vanaf € 24,00 per m2 ( prijzen zijn zonder (extra) bebouwingsmogelijkheid). In een klein aantal gevallen worden er nog groenstroken verhuurd.

Indien grond in (tijdelijke) huur wordt uitgegeven, wordt de jaarlijkse huurprijs afgestemd op de uitgifteprijs van de groenstrook die in geval van verkoop voor deze grond zou gelden.(uitgifteprijs groenstroken conform bovenstaande tabel) De jaarlijkse huurprijs komt tot stand door deze grondwaarde te vermenigvuldigen met 5 % met een minimum prijs (voor beheers- en administratiekosten) van € 90,-.

13

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Grondprijstabel zendmasten, garageondergrond en nutsvoorzieningen Voor grond ten behoeve van zendmasten geldt een grondprijs per locatie met een extra bijdrage voor elke extra provider die wordt toegevoegd. Voor ondergrond garages en voor nutsvoorzieningen geldt eveneens een grondprijs per locatie, waarbij voor nutsvoorzieningen een maximum aantal m2 geldt. Bij nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kan een recht van opstal worden gevestigd. Voor het berekenen van de jaarlijkse retributie wordt 5 % van de grondwaarde gerekend. Functie

Methodiek

Resultaat

Grondprijs / Huurprijs

Zendmasten

Vaste prijs

Prijs per locatie

€ 5.000,00 Bijdrage voor elke extra provider € 750,00 € 1.250,00

Garageondergrond Vaste prijs

Nutsvoorzieningen

Verhuur Vaste prijs

14

Prijs per locatie Huur per jaar Prijs per locatie

€ 125,00 per locatie p/jaar €1.250,00 tot max. 25m2. Daarna €125,00 per m2. Recht van opstal 5 % van de grondprijs.

Gemeente Emmen Nota grondprijzen 2021

Grondprijstabel verhuur volkstuinen en paardenweiden Functie

Methodiek

Resultaat

Huurprijs

Volkstuinen

Verhuur

Prijs per m²

Particulier - € 13,00 per 100 m² Vereniging - € 11,50 per 100 m²

Paardenweide

Verhuur

15

Prijs per m²

€ 5,00 per 100 m2