Bijlage 6 - Beeldkwaliteitsplan
Tekst van het document
Voormalig C-veld, Weiteveen Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan
09-07-2024 Team Ruimtelijke Ontwikkeling
2
Inhoudsopgave
Inleiding
5
Context
6
Analyse plangebied
10
Concept
14
Stedenbouwkundig plan
16
Beeldkwaliteit
19
3
Vogelvlucht perspectief van de projectlocatie (2022)
4
Inleiding In Weiteveen is behoefte aan nieuwbouwwoningen voor
Opdracht
de bestaande bewoners. Het huidige woningbestand
De opdracht voor deze locatie was het opstellen van een
van het dorp bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden
onderbouwd stedenbouwkundig plan met een aansluitend
gezinswoningen die veelal op riante percelen staan.
beeldkwaliteitsplan. Het streven is naar een diversiteit in
Dit sluit niet aan op de veranderende woonbehoefte
woningtypologieën dat is afgestemd op de doelgroep
van de vergrijzende bevolkingssamenstelling. Met een
van senioren en starters. Binnen deze doelgroepen ligt
inbreidingslocatie voor nieuwbouwwoningen willen wij
vooral de grootste behoefte volgens de huidige woonvisie
voorzien in de wens dat de dorpsbewoners in hun eigen
'BuitengeWoon Thuis in Emmen' 2022-2030. De voorkeur ligt
dorp kunnen blijven wonen. Op deze wijze willen wij ook
om een deel van de bouwkavels met vrije kavelverkoop aan
doorstroming faciliteren doordat op deze wijze bestaande
particulieren op de markt wordt gezet.
gezinswoningen vrijkomen zodat (jonge) gezinnen in het dorp kunnen blijven wonen.
Leeswijzer Dit document betreft een toelichting van het
Beleidsmatige context
stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan voor de
Op 24 juni 2021 is een motie aangenomen door de
verdere architectonische uitwerking. Het stedenbouwkundig
gemeenteraad van Emmen voor de ontwikkeling van nieuwe
plan is de uitkomst van een studie naar de mogelijkheden
woningbouwlocaties. Als antwoord hierop zijn tien locaties
voor woningbouw op deze locatie. Dit is onderzocht aan de
aangewezen die versneld ontwikkeld worden. Eén van deze
hand van verkavelingsstudies. Vanuit de uitwerking van het
locaties is op het voormalig voetbalveld 'C-veld' in Weiteveen.
stedenbouwkundig plan zijn de ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld voor de ontwikkeling van deze locatie.
Ligging plangebied en begrenzing Op het sportpark 'Amsterdamsche Veld' aan de Ir.
Als analyse zijn de onderstaande ruimtelijke aspecten
Biewengaweg bevindt zich een ongebruikt voetbalveld. Het
geïnventariseerd en geanalyseerd:
voormalig 'C-veld' is het meest westelijk gelegen sportveld
•
Historische ruimtelijke ontwikkeling
en wordt sinds 2012 niet meer gebruikt. De grond is
•
Bestaande groenstructuur
eigendom van de Gemeente Emmen. Ondanks de geringe
•
Bestaande waterhuishouding
bebouwingsdichtheid rondom de locatie ligt het vrij centraal
•
Mogelijke ontsluitingen op de bestaande infrastructuur
in het dorp.
•
De omliggende bebouwde omgeving
•
Kenmerkende landschapselementen
5
6
Context Historie
Tijdens de veenafgraving ontstond langs de zuidzijde
kernen aan elkaar te groeien tot één ruimtelijke eenheid. Het
Weiteveen is een jong dorp dat is ontstaan langs de
van de Zuidersloot een verstrooide bebouwingsstructuur
middengebied heeft een lage bebouwingsdichtheid door
Zuidersloot. Dit was de zuidgrens van hoogveengronden
met plaggenhutten waar vanuit kleinschalige landbouw
de aanwezigheid van bospercelen, het sportveldencomplex
die in 1851 zijn aangekocht door een groep Amsterdamse
werd bedreven in het coulisselandschap van het
'Amsterdamsche Veld' en de ijsbaan.
investeerders die verenigd waren in de Drentsche
Schoonebeekerveld. In 1919 is een Rooms-Katholieke
Landontginnings Maatschappij. Eerst werd het gebied
parochie opgericht door ps. Veltman en werd vrij snel
De laatste ontwikkelingen van het dorp hebben niet geleid
gebruikt als jachtgebied en werden gronden verpacht
aangevuld met een klooster en basisschool. In de loop van de
tot intensivering van het middengebied. De recentste
als boerderijen met boekweitcultuur. Pas na 1909
tijd concentreerde zich de katholieke inwoners zich rondom
uitbreidingen zijn Kienholt I en II die ten noorden van het
werd het gebied grootschalig ontgonnen door de
dit complex aan het oostelijke uiteinde van het toenmalige
Dommerskanaal zijn gerealiseerd in de jaren 1990 en 2000.
Griendtsveen Turfstrooisel Maatschappij. De regelmatige
nederzetting 'Nieuw-Schoonebeekerveld'. Zo ontstond er
Deze bevonden zich buiten de bestaande structuur van het
verkavelingsstructuur van deze pachtboerderijen werd
lintbebouwing langs de zuidzijde van de Zuidersloot. Langs
samengesteld dorp.
toen geheel opgeruimd. Tijdens de ontginning ging het
de Dordse Dijk aan de westzijde concentreerde zich de
transport van veen niet meer over het water met een
protestantse bewoners, daar waar in 1925 een Nederlands-
Net als in andere gelijkwaardige streekdorpen staat
fijnmazig wijken- en kanalensysteem. Daarvoor in de
Hervormde kerk verrees.
momenteel ook in Weiteveen de basisvoorzieningen en de
plaats werd gebruikgemaakt van veldspoorbanen waarop
leefbaarheid onder druk. Er is nu nog wel een supermarkt
locomotieven met lorries de bolsterturf transporteerde naar
In 1954 is de gemeentegrens verschoven van de Zuidersloot
en een basisschool maar het leerlingenaantal loopt terug en
de turfstrooiselfabriek ten westen van het huidige dorp,
naar de Middensloot. Hiermee kwamen de beide kernen
veel middenstand is verdwenen. De laatste dorpskroeg staat
deze fabriek is nu een museum. Het gebied van Weiteveen
volledig in de toenmalige gemeente Schoonebeek te liggen.
momenteel te koop en werkgelegenheid wordt voornamelijk
is gedeeltelijk afgegraven wat nog goed zichtbaar is in het
Vanaf dat moment heten de beide kernen Weiteveen. Sinds
buiten het dorp gevonden. Wel zijn er twee zorginstellingen
microreliëf. Aan de oostzijde van het dorp is het hoogveen
de jaren 1960 is het dorp aan beide uiteinden langzaam
in het dorp gevestigd en profileert het dorp zich met
behouden gebleven en is nu het beschermd natuurgebied
uitgebreid tussen de Zuidersloot en het Dommerskanaal
de aanwezigheid van een moderne schaapskooi en het
Bargerveen.
met kleine planmatige uitbreidingen. In de jaren 1970 is
bezoekerscentrum van het Bargerveen.
met het plan 'Weiteveen-Middendeel' geprobeerd om beide Klazienaveen Nw. Dordrecht
Barger-Oostveen
Klazienaveen Rijksweg A37
Dordsestraat
Noordersloot
Amsterdamscheveld
Amsterdamscheveld Smalspoor
Middensloot
‘Middenweg’
Bargerveen
C-veld Nw. Amsterdam
Nw. Amsterdam
Dommerskanaal
Zuidersloot
Westeindsche landen
Oosteindsche landen Schoonebeekerveld
Duidelijke onderscheiding van grondeigendommen ca 1910.
Nw. Schoonebeek
Nw. Schoonebekerveld
Onregelmatige bebouwingstructuur buiten Amsterdamsche Veld, ca. 1950.
Schoonebeek
Nw. Schoonebeek
Huidige dorp met twee dorpskernen en planmatige uitbreidingen, ca. 2023.
7
Weiteveen-Middendeel In 1980 heeft het stedenbouwkundig bureau Ir F.J. Zandvoort een ontwerp gemaakt voor het middendeel waarin het huidige plangebied bevindt. Met dit uitbreidingsplan werd getracht de oostelijke en westelijke kern tot één dorp te ontwikkelen. In deze tijd was de verzuiling afgenomen en werd de onderlinge band tussen de twee gemeenschappen intensiever. Dit kwam onder andere in uitdrukking door meer vermenging in het verenigingsleven. Het stedenbouwkundig plan bestond uit 44 tot 74 woningen die gefaseerd zijn gerealiseerd. Dit zijn hoofdzakelijk grondgebonden woningen die individueel door particulieren zijn ontwikkeld. De basis is de lintbebouwing langs de noordzijde van de Zuidersloot. Deze wordt onderbroken door twee 'closes'. Dit zijn twee woonstraatjes haaks op de Zuidersloot met een brede profilering. In deze profilering zit een vijverachtige sloot of een grasveld met aan weerszijde een woonstraat en diepe voortuinen. Met deze ruimtelijke ingreep werd het tussengebied tot het Dommerskanaal integraal opgenomen bij de Zuidersloot als hoofdontsluiting van het samengestelde dorp. De architectuur van het gehele plan is niet-geprononceerd. De overgebleven gebieden aan de achterzijde van de bebouwingslinten zijn bestemd met diverse collectieve functies. Er zijn een aantal bospercelen beplant, een evenemententerrein (nu een voetbalcourt) en het sportpark.
Alleen het sportpark is hier uitsluitend toegankelijk via de Ir. Biewengaweg (Dommerskanaal). De bospercelen en de royale laanbeplanting langs de (huidige en voormalige) Dommerskanaal zorgen ervoor dat het dorp een groene dorpssilhouet heeft in het overwegend lege grootschalige veenontginningslandschap.
Stedenbouwkundig ontwerp Weiteveen-Middendeel, Bureau Ir. F.J. Zandvoort (1980).
8
Huidige situatie van het plangebied Het plangebied was een voetbalveld dat momenteel een kaal grasveld is dat sporadisch wordt gemaaid. Na het afstoten van het voormalige 'C-veld' zijn in 2012 alleen de opstallen op het veld verwijderd; zoals de doelen, randhekken, verlichting en de belijning. Het grasveld en de omliggende sloten laten nog duidelijk zien dat het een sportveld is geweest. Het grasveld is vlak geëgaliseerd en goed gedraineerd. Het plangebied is duidelijk begrensd door diverse landschapselementen. Alleen aan de oostzijde is deze grens diffuus. Het grasveld sluit hier naadloos aan op het aangrenzend trainingsveld dat nog wel in gebruik is. Aan de westzijde ligt een sloot met aan de overzijde een schouwpad en bosperceel. Het bosperceel is niet toegankelijk gemaakt en maakt deel uit van de groenstructuur van Weiteveen-Middendeel. Deze elementen blijven gehandhaafd. Westgrens: sloot met aan overzijde een schouwpad en bosperceel.
Zuidgrens: sloot met keerwanden en de achterzijde van woonpercelen.
De Zusterweg als doorgaande fietsroute onder een groene begeleiding.
Einde van het Dommerskanaal t.p.v. het plangebied.
Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een brede groenstrook. Deze groenstrook wordt gedomineerd door de drie bomenrijen die aan deze zijde van de Ir. Biewengaweg staan. Tussen de bomenrijen bevindt zich een wadi op het oorspronkelijke tracé van het Dommerskanaal. Ook is hier een doorgaande fietsroute langs het plangebied, de Zusterweg. De huidige loop van het Dommerskanaal stopt nu ten hoogte van de oostgrens van het plangebied. De zuidzijde wordt begrensd door een sloot. Aan de overzijde van deze sloot is het hoogteverschil van ca. 1,30 meter duidelijk zichtbaar dat is ontstaan door de veenafgraving. Veel aanwonenden hebben het hoogteverschil gestabiliseerd met keermuren die zij gemaakt hebben met o.a. dakpannen, betontegels of houten beschoeiing. Ook staan er een paar bijgebouwen op deze keerwanden, een enkeling heeft aan de overzijde van de sloot een bijgebouw gerealiseerd.
9
Dordseweg
Analyse plangebied
Biewengaweg
3
5
3
1
3
4
3
2
3
C-veld
Kerk
enwe
g
Zuidersloot
In de bestaande situatie liggen verschillende
De Zuidersloot heeft een lichter karakter. De groene
De bospercelen en de royale laanbeplanting langs het huidige
aanknopingspunten die allemaal een aanleiding hebben
begeleiding van deze ontsluitingsweg is van een beduidend
en voormalige Dommerskanaal zorgen ervoor dat het dorp
in de totstandkoming van het stedenbouwkundig
lagere dichtheid en is niet dominant in het straatbeeld.
een groene dorpssilhouet heeft in het overwegend lege
ontwerp. Deze omgevingsaspecten zijn gerubriceerd in vier
Hier is meer bebouwing langs de weg aanwezig door de
grootschalige veenontginningslandschap.
thema’s: groenstructuur, waterstructuur, infrastructuur en
doorgezette lintbebouwing. Deze wordt onderbroken
bebouwingsstructuur.
door twee 'closes'. Dit zijn twee woonstraatjes die haaks
Binnen de structuur van de opgaande beplanting wordt het
op de Zuidersloot staan en hebben een brede profilering;
plangebied omzoomd met een tweetal boomwallen zodat het
Groenstructuur
Wollegras (1) en Vogelwikke (2). In deze profilering zit
een eigen 'kamer' vormt binnen de bestaande groenstructuur
Weiteveen-Middendeel heeft een groen straatbeeld langs de
een grasveld of vijverachtige sloot met aan weerszijde een
van het dorp. De invulling van het plangebied zou dan
twee parallel lopende ontsluitingswegen. De Ir. Biewengaweg
woonstraat en diepe voortuinen. Aan de achterzijden van
ondergeschikt moeten zijn aan de hoogte en schaal van de
heeft een dichtere groenstructuur in vergelijking tot de
de bebouwingslinten zijn diverse collectieve functies. Er zijn
groenstructuur voor een goede aansluiting op het ritme van
Zuidersloot. Samen met het huidige en voormalige tracé
een aantal bospercelen (3), een evenemententerrein (nu een
donker (ontsluiting) en licht (verblijfsgebied).
van het Dommerskanaal heeft het een bosachtige setting
voetbalcourt) (4) en speelvoorzieningen (5). Het sportpark
waardoor het een donker en beschut karakter heeft. Haaks op
is toegankelijk via de Ir. Biewengaweg (Dommerskanaal)
de donkere ontsluitingsweg zijn diverse functies die juist op
samen met o.a. de ijsbaan, een bedrijventerrein, het katholiek
een open, licht perceel liggen. Door de groene omzomingen
complex en het winkelcentrum aan de Veldmanlaan.
staan deze voorzieningen elk in een eigen zogenaamde ‘kamer’. 10
Dordseweg
Klazienaveen Emmen
Biewengaweg
Zusterweg
Zusterweg
1
2
C-veld
3
4
Kerk
enwe
g
Zuidersloot
Schoonebeek Nieuw-Schoonebeek
Nieuw-Schoonebeek
Infrastructuur
Dopheide (1). In het verlengde van de straat ligt een brug over
sportpark geen doorgangen aanwezig zijn. Na de Vogelwikke
Weiteveen wordt intern ontsloten door twee oost-westelijke
het Dommerskanaal ter verbetering van de interne ontsluiting
(2) is er pas na 750 meter bij de Singel de volgende doorgang
ontsluitingsroutes: de Zuidersloot en Ir. Biewengaweg. Deze
van de woonwijk Kienholt.
(3); dit is de straat naast de basisschool en het voormalig
twee straten zijn aan weerszijden met elkaar verbonden zodat
katholiek complex. Dit staat in contrast met de situatie in ten
het gemotoriseerde verkeer als ware een rondje door het dorp
Voor fietsers en voetgangers zijn er wel meerdere interne
kan rijden.
doorgaande routes in noordelijke en zuidelijke richting.
oosten van de Vogelwikke.
Deze sluiten allemaal aan op het vrijliggend fietspad aan
Het plangebied biedt zich door de centrale ligging als
Op groter schaalniveau is alleen de Dordseweg die het dorp
de noordzijde van de Zuidersloot en op de Zusterweg. De
uitstekende inbreidingslocatie voor woningbouw. Voor fietsers
op een hoger schaalniveau ontsluit. Het is onderdeel van de
Zusterweg is een vrijliggend fietspad aan de zuidzijde van de
en voetgangers zijn alle bestaande voorzieningen goed
provinciale weg N862 en staat in verbinding met Klazienaveen
Ir. Biewengaweg en het Dommerskanaal. Dit fietspad loopt
bereikbaar, vooral ten opzichte van de bestaande woningen
en Emmen in noordelijke richting en naar het zuiden kan men
ook direct langs het plangebied. Door de centrale ligging van
die hoofdzakelijk aan beide uiteinden van het samengesteld
naar Schoonebeek, Nieuw-Schoonebeek en Duitsland rijden.
het plangebied binnen het dorp is bijvoorbeeld de supermarkt
dorp liggen. Hier betreft de gemiddelde fietsafstand 10
Aan de westzijde kan men alleen via de Kerkenweg het dorp
slechts op 5 min. fietsafstand. In de tegenovergestelde
minuten naar de voorzieningen aan de andere kant van het
verlaten als een binnenroute naar Nieuw-Schoonebeek. Alle
richting ben je in dezelfde tijd bij de kruising Zuidersloot met
dorp. Een extra doorsteek naar de Zuidersloot (4) zou hier
overige wegen zijn doodlopend naar het Bargerveen.
de Dordseweg.
logisch zijn als er woningen worden toegevoegd, echter is dit
Intern is er één doorsteekroute voor gemotoriseerd tussen
Binnen de interne ontsluitingsstructuur voor fietsers en
de Ir. Biewengaweg naar de Zuidersloot ter hoogte van de
voetgangers is het wel opmerkelijk dat er rondom het
niet strikt noodzakelijk voor de interne ontsluiting met het dorp.
11
Dordseweg
2 2
Biewengaweg 3
1
1
C-veld
Kerk
enwe
g
Zuidersloot
Bebouwingsstructuur
beeld met enkele verstrooide bebouwing tussen agrarische
van de bestaande bebouwingsstructuur valt wel op dat het
De ontwikkeling van 'Weiteveen-Middendeel' had als doel om
gronden, bos en open velden waar natuurherstel plaatsvindt.
dorp alleen maar uit grondgebonden woningen bestaat die
de westelijke bebouwingsconcentratie te verbinden met het
één, hooguit twee bouwlagen hebben met een eenvoudige
oostelijke. Dit is getracht om een doorlopende lintbebouwing
Aan de Ir. Biewengaweg kan men minder spreken van een
te introduceren aan de noordzijde van de Zuidersloot. De
bestaande bebouwingsstructuur. Aan de westzijde van
afstand is ca. 1 km en voelt als aanzienlijk. Ter voorkoming
het dorp passeert deze doorgaande route als wethouder
In relatie met de groenstructuur zou op het plangebied
van eentonigheid vormt de bebouwing op een speelse wijze
G.H. Scherpenlaan de woonwijk Kienholt (2). Hier is de
voor een afwijkende invulling gekozen kunnen worden.
een lintstructuur. De doorlopende bebouwingsstructuur
bebouwingsdichtheid groter dan ‘Weiteveen-Middendeel’
De bebouwingsstructuur kan solitair staan binnen dit het
is ruim opgezet en heeft een gevarieerd beeld door de
omdat de woningen minder ruim op de percelen staan. Voor
gehele structuur waaruit het dorp is opgebouwd. Er kan
individuele woningen. De rooilijn loopt als een golvende
een eventuele aansluiting op de toekomstige bebouwing in
gezocht worden naar een hogere dichtheid en/of een
lijn langs de doorgaande weg en mengt de afwisselende
het plangebied kan geen sprake zijn. De doorgaande route
andere woonvorm dat kan aansluiten op de wens naar het
openbare ruimtes in het bebouwingslint. De 'closes' (1) zijn
wordt hier circa 250 meter onderbroken door een agrarisch
vergroten van de woningdiversiteit binnen het dorp met
hier een integraal onderdeel van zodat het achterliggende
perceel dat achter een boomwal ligt (3).
inachtneming van de gemiddelde financiële situatie en de
plangebied in een integrale relatie staat met de Zuidersloot.
kapvorm.
prijsontwikkelingen in de bouwnijverheid.
De gehele ontwikkeling bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande
Het plangebied ligt vrij geïsoleerd binnen de bestaande
woningen met één à twee bouwlagen en een kap. De enkele
bebouwingsstructuur van het dorp. Hierin kan het op een
De architectuur binnen het dorp is hoofdzakelijk niet-
tweekappers mengen zich goed tussen deze bouwvolumes.
redelijkerwijs afwijken voor het bieden van een afwijkend
gepronounceerd. Het heeft een landelijke, dorpse uitstraling.
De zuidzijde van de Zuidersloot heeft een veel afwisselender
woonprogramma binnen het dorp. Binnen de bouwvolumes
12
Golvende rooilijn in de lintstructuur langs de Zuidersloot.
Wethouder Scherpenweg ter hoogte van het Kienholt.
De Vogelwikke: een close als onderbreking van de lintstructuur met een
Het katholiek complex: het huidige Veenloopcentrum, de 'Maria,
breed straatprofiel en een groen- en blauwe invulling.
Koningin van de Vrede'-kerk en zorggroep Vitez in het vml. klooster.
Wethouder Scherpenweg ter hoogte van het agrarische perceel.
Ir. Biewengaweg ter hoogte van het plangebied.
13
Concept Met de analyse en de opdracht heeft er een ontwerpend
de structuur van het dorp. Met het spel van donker
geboden voor de brede behoefte binnen het dorp om een
onderzoek plaatsgevonden. Met verschillende
(ontsluitingsroute) en licht (verblijfsruimtes) zijn namelijk de
passende woning te ontwikkelen die aansluit bij de specifieke
verkavelingsstudies is er gezocht naar een passende invulling
afzonderlijke functies aan de Ir. Biewengaweg gepositioneerd.
woonbehoefte van de bewoners.
van het plangebied.
De overige randen van het plangebied blijven ongewijzigd met de huidige situatie. Het plangebied vormt nu een
Voor de waarborging van de onderlinge samenhang
Een grote inspiratie kwam uit een voorstel dat een
eigen ‘kamer’ waarin de bebouwing zich op redelijke wijze
rondom het hofje wordt gebruikgemaakt van zowel een
projectgroep namens Dorpsbelangen Weiteveen met de
autonoom kan worden vormgegeven ten opzichte van de
bestemmingsplan als een beeldkwaliteitsplan; zie gelijknamig
Gemeente heeft gedeeld. Dit was een invulling op basis van
andere buurten van het dorp.
hoofdstuk. Na realisatie van het plan zal het een eigen
een woningmodule dat is toegepast bij een ontwikkeling in
karakter hebben dat binnen de structuur van het dorp voegt
De Blauwe Stad in de provincie Groningen. Echter sloot de
Er is bewust gekozen voor een groenveld in het midden als
woningtypologie niet aan op de woonbehoefte die volgens de
hoofd element voor de onderlinge samenhang en ontsluiting
woonvisie leeft in Weiteveen.
van de woningen. Het is een variatie op de structuur van
en zorg draagt aan een gevarieerder woningaanbod.
de naastliggende buurtjes Wollegras en Vogelwikke die ook Met invulling van het ‘C-veld’ wordt aangesloten op de
dergelijk een verbreed straatprofiel hebben. Rondom het
bestaande stedelijke structuur van Weiteveen-Middendeel.
groeneveld worden de verschillende woningtypologieën
Het plangebied wordt omzoomd met een aansluitende
ontsloten in een dichtere bebouwingsdichtheid dan wat nu in
bomenwal zodat het een eigen ‘kamer’ vormt binnen
het dorp aanwezig is. De woningen worden deels seriematig en deels individueel ontwikkeld. De gedachte achter deze verschillende ontwikkel mogelijkheden is dat er ruimte wordt
Impressie mogelijke invulling van de rijwoningen (gele kavels).
14
Impressie mogelijke invulling van de tweekappers (paarse kavels).
Impressie mogelijke invulling van de vrijstaande woningen (rode kavels).
Impressie mogelijke invulling van het stedenbouwkundig plan
15
Stedenbouwkundig plan Groenstructuur
van de diverse nutsvoorzieningen. De afwatering van het
Verkavelingsstructuur
Aan de zuid- en oostzijde van het plan komt een bomenwal.
verhard oppervlakte geschiedt zo veel mogelijk op een
Het plangebied is verdeeld in vier bouwvelden die rondom
Deze bomenwal laat het plangebied aansluiten op de
natuurlijke wijze in de aanliggende, onverharde gronden.
een middengebied liggen als een hofje. Deze bouwvelden
bestaande groenstructuur van Weiteveen-Middendeel. Het
zijn elk op een eigen wijze samengesteld met percelen
kadert het nieuwe buurtje in als een afzonderlijke ‘kamer’
Volgens de vigerende parkeernorm moet voor alle type
voor drie verschillende woningtypologieën. In elke situatie
binnen de structuur. Dit zijn inlandse bomen die circa 10 tot
woningen gemiddeld twee parkeerplaatsen per woning
is deze compositie samengesteld dat alle woningen op
15 meter hoog worden. Onder de boomkroon wordt deels
gerealiseerd worden. Op de percelen van de tweekappers en
een gevarieerde en gelijkwaardige wijze rondom het hofje
beplant met bosschages die op gezette plekken het doorzicht
vrijstaande woningen zal dit op de eigen grond plaatsvinden
aanwezig zijn en er geen onderlinge repetitie ontstaat.
beperken en de omwonenden voorzien in privacy. Langs de
door middel van een oprit naast het hoofdgebouw. Dit is
doodlopende straatjes wordt een visuele verbinding gemaakt
niet mogelijk bij de rijwoningen. Hiervoor is een bijzondere
Bebouwingsstructuur
tussen het middengebied van het hofje en de groene
eis opgenomen dat de een deel van de voorgevel terugligt
Het plan bevat drie verschillende woningtypologieën met
buitenrand. Met het groene straatprofiel dringt het groene
zodat er ruimte ontstaat voor een parkeerplaats waarbij
elk hun eigen karakteristieken. De vier blokken rijwoningen
karakter door tot het midden van het plan. De inrichting van
één auto haaks voor de woning op het erf kan staan.
worden elk seriematig ontwikkeld terwijl de tweekappers
het middengebied wordt ook voornamelijk groen. Dit zal
Hiermee wordt het openbaar gebied gevrijwaard van 10
en vrijstaande woningen individueel particulier worden
in eerste instantie sober zijn, eventueel met enkele solitair
extra parkeerplaatsen. Dit is ten gunste van de groene
ontwikkeld. Binnen een hofje is dit redelijk uitzonderlijk
geplaatste bomen. Wij staan open voor goede ideeën van de
verblijfskwaliteit van de openbare ruimte en het levert
omdat met zo'n woonvorm de onderlinge samenhang van de
toekomstige bewoners om het hun eigen buurt te maken.
bovendien comfort op voor de toekomstige bewoners van de
gebouwen essentieel is. Om dit in goede banen te leiden zijn
rijwoningen. Zij kunnen de auto parkeren bij de voordeur op
hiervoor nadere eisen opgesteld in het bestemmingsplan en
Infrastructuur
een wijze die zorgvuldig is ingepast binnen de samenhang
beeldkwaliteitsplan.
De hoofdontsluiting van het plan komt bij de huidige
van het straat- en bebouwingsbeeld.
einde van het Dommerskanaal. Momenteel is hier een
De gevelrooilijn staat overal op een afstand van vijf meter
utilitaire toegang naar het voormalige sportveld. De nieuwe
Alle achtererven zijn toegankelijk via voetpaden die
vanaf de ontsluitingsweg. De voorgevels moeten in deze
toegangsweg zal aansluiten op de Ir. Biewengaweg met
aansluitend rondom de woonpercelen lopen. Deze paden
lijn worden gebouwd. Uitgezonderd zijn de terugleggingen
een verhoogd gelijkwaardig kruispunt met drempels. Het
zorgen ook voor dat het openbaar groen aan randen goed
voor een oprit bij de rijwoningen. Erkers in de voorgevel zijn
zal hier ook het fietspad van de Zusterweg doorkruizen. De
kan worden onderhouden.
hierbij niet toegestaan omdat deze inbreuk maken op de
ontsluitingswegen binnen het plangebied zijn overal 5 meter
uitstraling van de onderlinge samenhang en ter bescherming
breed en bestemd voor alle verkeersstromen. Er zal een 30
In de noordoostelijke hoek van het plan loopt de
van de generieke gebruiksmogelijkheden van de bescheiden
km/h-zone of woonerf als verkeersregime gelden binnen het
doodlopende ontsluitingsweg door als fietspad. Dit is
voortuinen.
plangebied.
een directe ontsluiting voor fiets- en voetgangers naar de voorzieningen die aan de westzijde van het dorp liggen;
Het straatprofiel is eenvoudig en sober. De ontsluitingswegen
o.a. de winkels, school en sportvelden. Het biedt ook een
zijn bestraat met klinkers en hebben aan weerszijden een
doorsteek naar de ijsbaan en het evenemententerrein aan de
groene berm. Aan de zijde met de woonpercelen is deze 2
overzijde van de Ir. Biewengaweg.
meter breed en bestemd voor ondergrondse infrastructuur
16
KK
K KK
K
±240 m²
K
K
K
KK
K
KK
1.50
KK
K
KK
K
K
KK
K
KK
K
K
KK
KK
K
K K
K
K K
KK
K
K
1.50
K
±240 m²
K K
K
17.00
KK
3.00 2.00 5.00
6.00
KK
K
2.00
±200 m²
K K
KK
KK
±240 m²
K
±260 m²
K K
K
KK
5.00 2.00 3.00
±200 m²
±200 m²
17.00
K
±367,45 m²
±252 m²
±210 m²
±260 m²
3.00 2.00 5.00
±252 m²
±241,50 m²
41
18.00
1.50 4.00
±241,50 m² ±215 m²
±215 m²
3.00 3.00 1.50
±258 m²
43
45
K K
K
K K
K K
K K
KK
K
KK
K
K
K K CONCEPT
K
K
K K
K
K K
KK
K
KK
K K
K
K
Team
K
K
K
37
K
35
K
K
Plankaart stedenbouwkundige uitwerking (schaal 1:1.500).
±215 m²
K
K K K KK K
K K
K
K
±258 m²
K K
KK
KK
K K
K
±258 m²
K
±258 m²
18.50
2.002.00 5.00 2.00 3.00
Ruimtelijke Ontwikkeling
17
53
Beeldkwaliteit De ambitie voor de beeldkwaliteit is dat een hoge mate van samenhang wordt gecreëerd binnen de verschillende individuele en seriematige ontwikkelingen binnen het plangebied. In een met groen omzoomde ‘kamer’ zal zich een klein nieuw woonmilieu ontwikkelen binnen het dorp. Met de opzet van het groeneveld heeft het associaties met een knarren- of begijnhof, maar met een mix die recht doet aan de gemêleerde samenstelling van de dorpsgemeenschap. Als beeldkwaliteitseisen geven wij een aantal basisprincipes mee die ten gunste komen van een samenhangend bebouwingsbeeld. Deze eisen sluiten aan op de
Representatieve gevel in hoeksituaties door gevelopening(en).
Oplijnen van zonnepanelen en andere klimaatinstallaties in het dakvlak.
Besloten openbaar middengebied dat collectief gebruikt kan worden.
Geen verstening van het voorerfgebied.
Groene erfafscheiding ter benadrukking groene straatbeeld.
Integraal mee ontwerpen van erfafscheidingen en bijgebouwen.
bouwregels die zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan is ter vervanging van het huidige welstandsregime, voor deze plek gold niveau 'welstandsluw' van de vigerende welstandsnota.
Karakteristiek •
De geschakelde rijwoningen zijn grondgebonden en seriematig ontwikkeld. Het zijn levensloopbestendige woningen die individueel kleiner zijn dan de andere types. Door de samengestelde massa zijn deze het meest beeldbepalend binnen het plangebied.
•
De tweekappers zijn halfvrijstaande woningen, zijn symmetrisch en vormen samen één entiteit. Deze entiteit zoekt vervolgens samenhang met de aangrenzende bebouwing rondom het hofje.
•
De losse vrijstaande woningen staan individueel op een perceel. Deze woningen zoeken elk een samenhang waardoor het integraal samengaat met het hofje.
18
Situering
Detaillering, kleur en materiaal
aan op het bijgebouw. Het sluit qua vormgeving aan
•
•
De materialisering bestaat uit minimaal twee
op de aangrenzende (achter)erfafscheiding zodat het
naar het hofje.
verschillende natuurlijke materialen zoals steen en hout
een samenhangend geheel vormt. In de gesloten delen
Voorgevels zijn gesitueerd in de gevelrooilijn. Bij de
met beton- en/of staal accenten. Verticale gevelpannen,
van de erfafscheiding wordt een terugkerend identiek
rijwoningen is deze t.p.v. de inrit min. 2 meter terug
plaatmateriaal, gevelpanelen met houtnerf en riet zijn
gevelmateriaal toegepast i.c.m. delen die begroeid zijn
gerooid.
niet toegestaan.
met een bladhoudende plant/struik of bijpassende
•
Oriëntatie van de woningen is met de voorzijde gericht
• •
De hoofdvorm van de rijwoningen is één bouwlaag met
voor een terugliggend deel van de voorgevel dat een maximale breedte heeft van 3 meter. Dit in een
twee bouwlagen met kap.
engobe keramische dakpan of conformeert zich aan de
repeterende wijze in het bouwblok. Bij iedere woning zal
De dakvorm van het hoofdgebouw is één zadeldak met
evt. eerder ontworpen woning(en).
plek zijn voor 1 auto op eigen erf.
•
•
uitzondering van twee vrijstaande woningen. De aangegeven goothoogte in het bestemmingsplan dient uitgevoerd te worden. De goothoogte verschilt
•
•
Dakkapellen zijn alleen toegestaan in het achterdakvlak vanuit BOR bijlage II.
parkeerruimte voor minimaal 2 personenauto’s op eigen
Klimaatinstallaties, buitenunits van b.v. warmtepompen
erf. De inritten zijn niet op hoeksituatie gesitueerd.
en airconditioning zijn integraal opgenomen in het gevelbeeld. Dergelijke apparaten zijn niet zichtbaar vanaf
•
Het resterende voorerfgebied heeft een groene en onverharde invulling.
de straat. •
Zonnepanelen en -collectoren liggen geïntegreerd in het
Overgang privé en openbaar
een platdak en zijn integraal mee ontworpen met de
dakvlak en zijn zorgvuldig uitgelijnd in een rechthoek en
•
erfafscheiding.
in samenhang met die bij de andere woningen. Bij de bij voorkeur één groot vlak ontstaat.
Het straatprofiel heeft een sober en groen karakter. Tussen de rijbaan en de woonerven is een grasstrook. De
rijwoningen kunnen deze aan elkaar vast liggen zodat er Gevelkarakteristiek
•
De inrit bij een tweekapper en vrijstaande woning ligt naast het hoofdgebouw en biedt voldoende
woningen Een aanbouw samenhangend in kleur, materiaal en
•
conform algemene regels voor vergunningsvrij bouwen
tussen de rijwoningen, tweekappers en vrijstraande
stijl met het hoofdgebouw. Losse bijgebouwen hebben
•
De inritten bij de rijwoningen vinden individueel plaats
Het dakvlak van het hoofdgebouw heeft een matte zwart
de noklijn evenwijdig aan de primaire gevellijn. Met •
houten delen. •
toegestaan
kap en van de tweekappers en vrijstaande woningen •
Het kleurgebruik in de gevels is ingetogen en betreft rood-bruine aardetinten. Geen naturel of behandeld hout
Massa en vorm
rijbaan wordt verhard met gebakken straatklinkers. •
De uitstraling is hedendaags. Er wordt onderling
Het middengebied krijgt een nader te bepalen groene invulling met o.a. paar zorgvuldig en solitair
gezocht naar samenhang met het reeds gerealiseerde
Overgang privé en openbaar
ontwerp(en).
•
geplaatste bomen. Ook is er de gemeenschappelijke
De erfafscheiding aan de straatzijde wordt vormgegeven
parkeervoorziening voor de rijwoningen en bezoekers.
Hoeksituaties, zoals deze op de bestemmingsplankaart
door een groene haagin de vorm van een beuk van
zijn aangegeven met een tweede gevellijn, dient de
maximaal 1 meter hoog die de groene uitstraling van het
achterpaden. Dit zijn eenvoudig verharde voetpaden.
hoekgevel representatief te zijn ontworpen en voorzien
buurtje benadrukt. In hoeksituaties loopt deze door tot
Deze vormen de begrenzing met het aangrenzende
van gevelopeningen op zowel de begane grond als ook
de voorzijde van een aanbouw of achter de gevelopening
groen en/of sloot.
de verdiepingen.
in het hoofdgebouw. •
•
Alle achtererfgebieden zijn ontsloten met doorlopende
De erfafscheiding aan de achterzijde is in samenhang ontworpen met het hoofdgebouw en sluit integraal
19
20