Bijlage 1 - Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a

Gegevens ten behoeve van nadere inrichting en ontwikkeling in het plangebied

Regenwater heeft van nature een goede kwaliteit. Door allerlei oorzaken kan het verontreinigd worden en hiermee bodem en oppervlaktewater belasten. Het is daarom van belang om er in eerste instantie voor te waken dat regenwater verder wordt verontreinigd. Dat kan worden bereikt door de oppervlaktes waarop regenwater valt schoon te houden (bijv. wegen en parkeerterreinen) door geen bestrijdingsmiddelen te gebruiken en rekening te houden met het gebruik van strooizout of het gebruik van uitlogende materialen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat regenwater wordt gemengd met andere waterstromen. Denk bijvoorbeeld aan het mengen met huishoudelijk afvalwater in het gemengde rioolstelsel. Bij nieuwe ontwikkelingen moet daarom worden onderzocht of het regenwater gescheiden kan worden afgevoerd. Water is belangrijk voor het welzijn van mens en dier. In bebouwd gebied vormt het tevens een belangrijk ordenend en esthetisch element. Om aan dit doel te voldoen is het belangrijk dat het water van goede kwaliteit is en voldoende zuurstof bevat. Voor het plangebied betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen er op moet worden gelet dat: alleen water wordt aangelegd op plaatsen waar dit op natuurlijke wijze kan; BJZ.nu Bestemmingsplannen

45

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

water verbonden is met de rest van het watersysteem; er voldoende oeverbegroeiing is; afstromend regenwater schoon is en blijft; lozingen vanuit de riolering worden voorkomen. De diepte van de grondwaterstand rondom het plangebied maakt het niet mogelijk dat zonder zeer diepe ontgravingen watervoerende sloten en vijvers kunnen worden gerealiseerd. Regenwater van mogelijk verontreinigde oppervlakken mag in dit gebied niet worden geïnfiltreerd in de bodem of direct geloosd op het oppervlaktewater. Het moet op eigen terrein worden geborgen en vervolgens gedoseerd, via het vuilwater rioolstelsel naar de RWZI worden afgevoerd. Daarbij is het belangrijk dat telkens bij een nieuw initiatief wordt onderzocht of er mogelijkheden zijn om ruimte voor water te realiseren binnen het stedelijke gebied of dat buiten het plangebied betere oplossingen zijn. Zodat de totale afwenteling langzamerhand kleiner wordt en de kwaliteit van het oppervlaktewater verbeterd. Bij nieuwe ontwikkelingen is het beter om niet te kiezen voor de aanleg van nieuwe waterpartijen.

4.6

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.6.1

Algemeen

In de SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, voorloper van de Nationale Omgevingsvisie) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.6.2

Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder is onder andere van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang: 1. 2. 3. 4. 5.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

BJZ.nu Bestemmingsplannen

46

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1. Bro) is niet nader gedefinieerd. In de praktijk speelt daarom regelmatig de vraag, hoe bepaald moet worden wanneer woningen één woningbouwlocatie vormen. Er is sprake van één woningbouwlocatie als er tussen de te realiseren woningen, ruimtelijke en functionele samenhang bestaat. Uit de jurisprudentie volgt dat daarvoor onder meer betekenis toekomt aan de onderlinge afstand tussen de woningen. Zoals hiervoor beschreven wordt door RvS een woningbouwontwikkeling van 11 woningen niet gezien als een stedelijke ontwikkeling.

Gelet op het feit dat de voorgenomen ontwikkeling uitgaat van de realisatie van 54 appartementen is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan 'Emmen Centrum-Oost' (vastgesteld 19-12-2013). Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan wordt met onderhavig plan meer bebouwing mogelijk gemaakt en neemt het aantal woningen toe. Er is aldus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 54 appartementen.

De appartementen zijn voornamelijk voor starters- en senioren bestemd. Senioren zijn over het algemeen minder geneigd te verhuizen en als ze al verhuizen, dan willen ze veelal in hun bestaande kern/buurt blijven wonen. Uit de woonvisie van de gemeente Emmen blijkt dat de meeste verhuisbewegingen plaatsvinden binnen de gemeente, de regio en daarna Noord-Nederland. Het aandeel personen dat uit de rest van Nederland in Emmen komt wonen is met tien procent niet erg groot. De te realiseren woningen dienen daarom met name te voorzien in de woonbehoefte binnen de stad Emmen en de gemeente Emmen. Het verzorgingsgebied is daarmee te categoriseren als lokaal. In onderstaande tabel is te zien hoe het aantal vestigers is verdeeld over de verschillende gebieden in de gemeente Emmen, gemiddeld gezien over de jaren 2014 en 2018. Gemeente van vestiging Gevestigd uit Borger Odoorn Emmen 220 10% Coevorden 50 2% Borger Odoorn 940 42% Rest van Drenthe 210 9% Rest van Noord Nederland 510 23%

BJZ.nu Bestemmingsplannen

Coevorden 410 1.850 50 280 280

12% 54% 1% 8% 8%

Emmen 7.850 420 260 400 790

73% 4% 2% 4% 7%

47

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

West Nederland Oost Nederland Zuid Nederland Totaal verhuisde personen

170 110 20 2.230

8% 5% 1% 100%

190 280 70 3.410

6% 8% 2% 100%

500 470 110 10.800

5% 4% 1% 100%

Binnen de gemeente verhuisd Van buiten gemeente Van buiten BOCE Van buiten Drenthe Van buiten Noord Nederland

940

42%

1.850

54%

7.850

73%

1.290 1.020 810 300

58% 46% 36% 13%

1.560 1.100 820 540

46% 32% 24% 16%

2.950 2.270 1.870 1.080

27% 21% 17% 10%

De beleving van veel mensen is dat er op dit moment (2020-2021) veel mensen vanuit het westen naar de gemeente Emmen verhuizen. Dit aantal is echter al meerdere jaren ongeveer even hoog: het zijn zo’n 600 vestigers, die zes procent uitmaken van het totale aantal vestigers. Ook in 2021 ligt dit aantal even hoog. Er is dus geen sprake van een toename. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Kwalitatieve behoefte De gemeente Emmen heeft in haar woonvisie 'BuitengeWoon Thuis in Emmen' een kwalitatief afwegingskader opgesteld. Het afwegingskader is als volgt opgebouwd: 1. 2. 3. 4. 5.

Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering, transformatie en inbreiding. Prioriteit wordt gegegeven aan woningbouwplannen voor aandachtsgroepen. Woningbouwplannen dragen bij aan een variërend en aantrekkelijk woonmilieu. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.

De gemeente Emmen heeft in de woonvisie een ambitie uitgesproken over het aantal te bouwen woningen in de gemeente. Deze ambitie is gebaseerd op woningmarkt onderzoek en verwachte economische groei. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het aantal te bouwen woningen dat is gebaseerd op woningmarktonderzoek (zie volgende paragraaf). Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in samenhang is bekeken met overige woningbouwplannen in de gemeente Emmen en niet individueel. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een inbreidingslocaties in het centrum van Emmen herontwikkeld. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van appartementen die geschikt zijn voor zowel starters als senioren in de kern Emmen. In de huidige sitautie is er sprake van vergrijzing. Door het toevoegen van appartementen voor onder andere starters wordt grotere vergrijzing in het centrum tegengegaan. Met de ontwikkeling wordt daarmee een bijdrage geleverd aan de doorstroming in de woningmarkt. Door appartementen voor onder andere senioren toe te voegen aan het woningaanbod komen woningen vrij die in gebruik kunnen worden genomen door anderen die wooncarrière willen maken. Hiermee ontstaat een langere verhuisketen. Bijvoorbeeld gezinswoningen die vrij komen voor gezinnen doordat senioren in een levensloopbestendig appartement gaan wonen.

Daarnaast wordt met voorgenomen initiatief eveneens woningen gebouwd voor starters. De appartementen aan de Weerdingerstraat zijn geschikt voor starters die BJZ.nu Bestemmingsplannen

48

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

in het levendige centrum willen wonen dichtbij alle voorzieningen en het station van Emmen. Geconcludeerd kan worden dat de appartementen voor zowel ouderen als jongeren geschikt zijn. Een mix van ouderen en jongeren in een appartementengebouw draagt bij aan een gevariëerd woonmilieu. Daarnaast kunnen ouderen en jongeren elkaar ondersteunen wat de sociale cohesie ten goede komt. Met de herontwikkeling van het plangebied wordt bijgedragen aan een divers woningaanbod in het centrum van Emmen. Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt het plangebied herontwikkeld naar een duurzame vervolgfunctie waarmee het centrum van Emmen vitaal en aantrekkelijk blijft. In de woonvisie is beschreven dat het wenselijk is om een divers woningaanbod aan te bieden in het centrum van Emmen. Daarnaast wordt met de voorgenomen ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit fors verbeterd ten opzichte van de huidige situatie. Kwantitatieve behoefte Naast de kwalitatieve beleidsmatige behoefte is ook in kwantitatieve zin toevoeging van woningaanbod in Emmen gewenst. Tot 2030 is in de gemeente Emmen een groei verwacht van ongeveer 1.500 huishoudens. Daarnaast is het nodig om een groei van vijf procent van de totale woningvoorraad te realiseren, dit zijn 2.500 woningen. Daarmee willen we meer kwaliteit toevoegen aan de woningvoorraad. De totale woningbouwambitie komt daarmee uit op 4.000 woningen tot 2030.

Deze ambitie is deels gebaseerd op woningmarkt onderzoek en verwachte economische groei in de gemeente Emmen. Er is sprake van een kwantitatieve woningbouwbehoefte van 2.300 extra woningen in de stad Emmen. In de woonvisie wordt deze kwantitatieve behoefte uitgesplitst in meerdere wijken. Het plangebied ligt in het centrum van Emmen. In het centrum van Emmen is sprake van een kwantitatieve behoefte van 1.300 woningen. Voorliggend initiatief voorziet in kleine mate in deze behoefte. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. In voorliggend geval is sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' op een locatie die onderdeel uitmaakt van het 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het voornemen wordt namelijk gerealiseerd in het centrum van Emmen op een locatie die reeds bestemd is ten behoeve van centrumfuncties. Er is daarmee sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. 4.6.3

Conclusie Ladder voor duurzame verstedelijking

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het voornemen voorziet in de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte in Emmen Centrum Oost. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

49

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

Hoofdstuk 5 5.1

Toelichting op de planregels en verbeelding

Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid. Het bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a is een ontwikkelingplan ten opzichte van de vigerende situatie. Het doel van dit bestemmingsplan is woningbouw mogelijk te maken aan de Weerdingerstraat. Tevens dient het nieuwe bestemmingsplan rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker. Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Het conserverende karakter van het bestemmingsplan brengt met zich mee dat nieuwe ontwikkelingen niet in het plan worden meegenomen, tenzij deze concreet voorzienbaar zijn en benodigde onderzoeken al zijn uitgevoerd.

5.2

Toelichting op de verbeelding

6.2

Toelichting op de verbeelding

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. De ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

5.3

Toelichting op de regels

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Gebruiksregels Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden. Bouwregels In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit BJZ.nu Bestemmingsplannen

50

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing , bouwhoogtes, dakhelling opgenomen. Flexibiliteit Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving. In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn: Afwijken van de bouwregels; Afwijken van de gebruiksregels; Nadere eisen; Algemene afwijkingsregels; Wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro; De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven.

Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen. Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.

Bij toepassing van een afwijking en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: 1. Woonsituatie: Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. 2. Straat- en bebouwingsbeeld:

BJZ.nu Bestemmingsplannen

51

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. 3. Cultuurhistorie i.

cultuurhistorische waarden en archeologische waarden;

4. Verkeersveiligheid Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. 5. Sociale veiligheid Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. 7.

Milieusituatie: Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen

BJZ.nu Bestemmingsplannen

52

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. Figuur 6.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen. Bescherming van waarden Om bepaalde natuurlijke, landschappelijke en/ of cultuurhistorische/ archeologische waarden te beschermen is in de volgende regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen: 'Waarde - Archeologie Vastgestelde waarde en 'Waarde - Archeologie Verwachtingswaarde'. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden.

Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden. Opzet regels De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken: Hoofdstuk 1.

Inleidende regels; Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3. Algemene regels; Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels. De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht: 5.3.1

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. Artikel 1 Begrippen De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik. Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch BJZ.nu Bestemmingsplannen

53

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt. Artikel 2 Wijze van meten De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. 5.3.2

Hoofdstuk 2 bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen. 5.3.2.1 Bedrijf - Nutsvoorziening Artikel Bedrijf - Nutsvoorziening De op de verbeelding voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen met bijbehorende andere bouwwerken. 5.3.2.2 Groen Artikel Groen De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden. Binnen de bestemming groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen. 5.3.2.3 Verkeer Artikel Verkeer - Verblijfsgebied De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritconstructies zie bestemmingsomschrijving in de regels.

Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze bestemmingen, met uitzondering van een gebouw van 35 m2 met bouwhoogte van 3 meter voor energie-opslag. Daarnaast zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming en het oprichten van een antennemast met installatieruimte ter plaatse van de aanduiding zend-/ontvangstinstallatie mogelijk. Ter plaatse van de aanduiding 'Parkeerterrein' mogen overkappingen worden gerealiseerd met een bouwhoogte van maximaal 4 meter. 5.3.2.4 Wonen Binnen de bestemming Wonen wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van woningen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen), waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens, onder de woonbestemming te brengen. Voor de verschillende woonvormen in het plangebied zijn verschillende bestemmingen opgenomen. Voor alle woonvormen geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden.

Het bouwvlak van het hoofdgebouw is per woning op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten bepaald. Als uitgangspunt voor de totale bebouwing op het bouwperceel geldt dat het perceel niet meer dan 50% bebouwd mag worden. BJZ.nu Bestemmingsplannen

54

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

Bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt aan het hoofdgebouw te zijn en mogen in het bouwvlak maar ook op het zij- en achtererf gebouwd worden. Voor het te bouwen m² aan bijbehorende bouwwerken geldt een maximum dat is aangegeven binnen de regels.Voor alle woonvormen geldt dat wonen in bijbehorende bouwwerken niet is toegestaan. Naast bijbehorende bouwwerken kunnen tevens andere bouwwerken zoals bijvoorbeeld een dierenverblijf of een overkapping worden gerealiseerd. Voor deze andere bouwwerken geldt dat overkappingen niet voor de voorgevel mogen worden opgericht. Artikel Wonen - Gestapeld Binnen de bestemming Wonen - Gestapeld wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw woongebouwen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is bedoeld om ondergeschikte voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen) onder de woonbestemming te brengen. Het aantal woningen mag maximaal 54 bedragen. Een appartementengebouw dient in het bouwvlak gerealiseerd te worden. Verder is een maatvoeringsaanduiding opgenomen voor de bouwhoogte en het aantal bouwlagen. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. De bergingen zullen inpandig gebouwd worden.

5.3.3

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen. Artikel 7 Anti-dubbeltelregel Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen. Artikel 8 Algemene bouwregels In artikel 8 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt. Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn vormen van verboden gebruik, bebouwd en onbebouwd, opgenomen. Artikel 10 Algemene afwijkingsregels Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast. De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet BJZ.nu Bestemmingsplannen

55

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

cumulatief gebruikt mogen worden. Artikel 11 Overige regels In de overige regels zijn regels opgenomen ten behoeve van parkeren en standplaatsen. 5.3.4

Hoofdstuk 4 overgangs- en slotregels

Het laatste hoofdstuk "Overgangs en slotregels" bevat in artikel 12 het overgangsrecht, zoals beschreven in het besluit Ruimtelijke Ordening. Artikel 13 is de slotregel. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als regels van het bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a".

5.4

Handhaving

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving. Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben. Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.

Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

56

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

Hoofdstuk 6 6.1

Maatschappelijke betrokkenheid

Participatie

Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn in een vroegtijdig stadium informatie- en kennismakingsbijeenkomsten georganiseerd met de direct omwonenden. Dit heeft plaatsgevonden op 2 november 2021. Tijdens de bijeenkomsten zijn de eerste initiatieven gepresenteerd en is er volop gelegenheid geweest voor het stellen van vragen. Tot slot zijn aan de aanwezigen de contactgegevens van de initiatiefnemer kenbaar gemaakt zodat er vragen kunnen worden gesteld. Nadien zijn er een aantal persoonlijke gesprekken gevoerd met enkele omwonenden van het plangebied en zijn de gemaakte opmerkingen meegenomen in de uitwerkingen van het plan. Op 23 en 24 januari zijn er nieuwe bijeenkomsten georganiseerd. Hierna volgt een korte verslaglegging van de bijeenkomsten. Weerdingerstraat Er zijn ruim 70 (adressen van) omwonenden circa 1 week voorafgaand aan de inloopbijeenkomst schriftelijk uitgenodigd. Op de avond zijn er 20 omwonenden geweest. Over het geheel genomen waren de reacties positief. De omgeving is vooral blij met het feit dat er een permanente invulling voor de locatie komt. De volgende vragen en opmerkingen zijn onder andere gesteld en gemaakt: Hoe worden de gebouwen ontsloten? De ontsluiting van auto’s via de Wolfsbergerweg wordt positief ontvangen. Hoe hoog worden de gebouwen? De hoogte van 3,4 en 5 bouwlagen wordt door de aanwezigen als passend ervaren.

Wat is de doelgroep? Aangegeven dat het appartementen voor de middenhuur worden met een mix aan leeftijden. Wanneer wordt er gestart? Als het bestemmingsplan voorspoedig verloopt en er een spoedig akkoord van welstand komt, start de bouw in het vierde kwartaal van 2023. Wordt er het geheid? Het huidige ontwerp is beoordeeld door de constructeur en op basis van het sonderingsrapport hoeft er niet te worden geheid. Indien er wel wordt geheid, ontvangen omwonenden hiervan bericht en worden de woningen die hinder hiervan hebben, bouwkundig opgenomen. Hoe wordt het gebied vanaf de Weerdingerstraat ontsloten? Vanaf de Weerdingerstraat is het gebied toegankelijk voor fietsers en voetgangers. De drie gebouwen hebben “het adres” aan de Weerdingerstraat. Resumé en vervolg: De opkomst was matig en de aanwezigen wilden vooral geïnformeerd worden. De locatie ligt al enige tijd braak en het plan zorgt niet voor een sterke verandering van de woonbeleving in de omgeving. Uit de inloopbijeenkomst zijn geen opmerkingen gemaakt of suggesties gedaan die aanleiding geven voor verandering van het plan of proces. Het bestemmingsplan is met de erkende overlegpartners van gemeente Emmen gedeeld en akkoord bevonden. Dit betreft de Wijkvereniging Emmermeer

BJZ.nu Bestemmingsplannen

57

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

6.2

Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro en zienswijzen

6.2.1

Overleg

Het bestemmingsplan 'Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a' is vrijgegeven voor overleg ex. artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het concept- ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar Provincie Drenthe, Veiligheidsregio Drenthe, Waterschap Hunze en Aa's, Prorail en plaatselijk belang. De ontvangen adviezen en reacties zijn gebundeld in de Nota van Beantwoording behorende bij het bestemmingsplan 'Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a' (zie Bijlage 14) In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen. Waar de adviezen en reacties leidden tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn de aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a'. Provincie Drenthe Het ontwerpbestemmingsplan is getoetst en akkoord bevonden door de provincie Drenthe. Voor de reactie van de provincie wordt verwezen naar Bijlage 13 en Bijlage 15 van deze toelichting. Veiligheisregio Drenthe Het ontwerpbestemmingsplan is getoetst en akkoord bevonden door de Veiligheidsregio Drenthe.

Voor de reactie van de veiligheidsregio wordt verwezen naar Bijlage 16 van deze toelichting.

6.3

Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpwijzigingsplan heeft voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan wordt echter wel gewijzigd vastgesteld. In het ontwerpbestemmingsplan "Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a en Parallelweg 36" waren de ontwikkelingen aan de Weerdingerstraat naast 204a en Parallelweg 36 opgenomen. Tegen het plandeel aan de Parallelweg is een zienswijze ingediend. Tegen het plandeel Weerdingerstraat zijn geen zienswijzen ingediend. Op een aantal tekstuele verduidelijkingen na zijn de plandelen inhoudelijk ongewijzigd gebleven.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

58

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer. In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Emmen. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

59

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

BJZ.nu Bestemmingsplannen

60

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

Bijlagen bij de toelichting

BJZ.nu Bestemmingsplannen

61

Emmen, Centrum-Oost, Weerdingerstraat naast 204a vastgesteld

Bijlage 1

Archeologisch onderzoek Weerdingerstraat

BJZ.nu Bestemmingsplannen

62

Laagland Archeologie Rapport 842

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase

Weerdingerstraat 204 ong., Emmen, gemeente Emmen (DR).

september 2022 Versie 2 (definitief)

In opdracht van: BJZ.nu

7 Colofon Laagland Archeologie Rapport 842

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen (DR) Auteur: Anne Ponten, Erwin Brouwer

In opdracht van: BJZ.nu

Foto’s en tekeningen: Laagland Archeologie

Status rapport: definitief

Controle: E.W. Brouwer Autorisatie: E.W. Brouwer

ISSN 2468-4759 Laagland Archeologie BV Virulyweg 21F-G 7602 RG Almelo

E-mail: info@laaglandarcheologie.nl KvK-Nummer: 60294418

© Laagland Archeologie BV, Almelo, september 2022 Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgevers. Laagland Archeologie BV aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade voortvloeiend uit de toepassing van de adviezen of het gebruik van de resultaten van dit onderzoek.

v3

Samenvatting Laagland Archeologie heeft in maart 2022 een Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase uitgevoerd aan de Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen. Het onderzoek vond plaats in verband met de ruimtelijke procedure rondom de geplande bouw van nieuwe woningen. Het onderzoek is uitgevoerd conform de protocollen SIKB KNA 4002 en 4003.Het bureauonderzoek had tot doel een archeologisch verwachtingsmodel op te stellen. Centraal staat daarbij de vraag of en zo ja welke archeologische resten (complextype, datering, diepteligging en gaafheid) in het plangebied kunnen worden verwacht. Hiertoe zijn landschappelijke, archeologische en historische bronnen geraadpleegd. Op de geomorfologische kaart ligt het plangebied in een vlakte van sneeuwsmeltwaterafzettingen. Ten westen en oosten van het plan en onderzoeksgebied bevindt zich een ijsstroomruggen/megaflutes, onderdeel van de Hondsrug. Wat dichterbij het plangebied bevindt zich een zone van landduinen met bijbehorende vlakten en laagten. Op het AHN is te zien dat het plangebied zich in een wat lagergelegen zone tussen twee ruggen van de Hondsrug bevindt.. Bodemkundig is het gebied niet gekarteerd, maar waarschijnlijk gaat het om veldpodzolgronden In de omgeving van het plangebied zijn archeologische resten uit het Neolithicum tot en met de IJzertijd bekend.

In historische tijden (vanaf circa 1832) werd het terrein omschreven als ‘percelen’. Dit zijn hier waarschijnlijk woeste gronden die in aanmerking komen voor ontginning. Op de topografische kaart 1902 is het plangebied nog in gebruik als heide. Het plangebied bleef onbebouwd tot 1955. Dan verschijnt een gebouw in de zuidelijke helft van het plangebied. Rond 1975 verschijnt ook in het noordelijke deel van het plangebied een gebouw. Deze wordt rond 2006 gesloopt en de rest van de bebouwing in het plangebied wordt rond 2014 gesloopt. Op basis van het bureauonderzoek geldt een hoge verwachting voor de periode Laat Neolithicum – Vroege Middeleeuwen. Het uitgevoerde verkennende booronderzoek heeft tot doel het verwachtingsmodel te toetsen en zo nodig aan te vullen. Hiertoe zijn verspreid over het toegankelijke deel van het plangebied verkennende boringen gezet. In dit stadium is verkennend booronderzoek de meest efficiënte onderzoekswijze om de archeologische potentie van het plangebied in kaart te brengen. Uit het verkennend booronderzoek blijkt dat ere sprake is van een verstoord pakket met een wisselende dikte. Dit pakket sluit onscherp aan op de C-horizont. Er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Ook zijn er geen sporen van bodemvorming gevonden. Op basis van het bureauonderzoek werd wel een podzolbodem verwacht. Het archeologische niveau is daarmee verdwenen.

Dat betekent dat het oorspronkelijke leefniveau – en daarmee mobiele vondsten en ondiepe grondsporen – eveneens verdwenen is. Wel kunnen eventuele resten van diepere grondsporen bewaard zijn gebleven (paalkuilen en dergelijke). Deze zijn door middel van booronderzoek niet op te sporen. Meestal is de waarde van dergelijke geïsoleerde resten van diepere sporen vanuit archeologisch perspectief niet groot. De verwachting voor archeologische vindplaatsen uit alle perioden kan daarom worden bijgesteld naar laag.

Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is de kans klein dat het plangebied archeologische sporen bevat, afgezien van zeer diepe grondsporen. Het archeologisch belang hiervan is laag. Om deze reden adviseren we geen vervolgonderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te geven. Dit advies is overgenomen door de bevoegde overheid, de gemeente Emmen. De gemeente wordt hierin vertegenwoordigd door haar deskundige, Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, of resten waarvan redelijkerwijze kan worden vermoed dat het om archeologische resten gaat, dan geldt op grond van de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht. Dit kan bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE, www.cultureelerfgoed).

Samenvatting _________________________________________________ 3 1 Inleiding ___________________________________________________ 6 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Aanleiding onderzoek______________________________________________ 6 Afbakening plan- en onderzoeksgebied ________________________________ 6 Administratieve gegevens __________________________________________ 7 Huidige situatie en toekomstig gebruik ________________________________ 9 Gemeentelijk beleid ______________________________________________ 10 Onderzoeksdoel _________________________________________________ 10

2 Inventarisatie_______________________________________________ 11 2.1 2.2 2.3

Inleiding _______________________________________________________ 11 Landschappelijke ontwikkeling______________________________________ 11 Archeologie ____________________________________________________ 13

2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.4

Bekende archeologische waarden _________________________________ 13 Gemeentelijke verwachtingskaart _________________________________ 13 Eerder archeologisch onderzoek __________________________________ 13

Historie _______________________________________________________ 14

3 Conclusie en verwachtingsmodel ________________________________ 20 3.1 3.2

Conclusie ______________________________________________________ 20 Verwachtingsmodel ______________________________________________ 20

4 Veldonderzoek ______________________________________________ 22 4.1 4.2

Beschrijving onderzoeksmethodiek __________________________________ 22 Resultaten: lithologie, lithogenese en bodemontwikkeling ________________ 22

5 Conclusie en verwachting _____________________________________ 25 6 Selectieadvies ______________________________________________ 26 literatuur ____________________________________________________ 27 BIJLAGE 1 AMZ-cyclus ________________________________________ 29 BIJLAGE 2 Archeologische perioden ______________________________ 30 BIJLAGE 3 Geomorfologische kaart _______________________________ 31 BIJLAGE 4 Actueel Hoogtebestand Nederland _______________________ 32 BIJLAGE 5 Gemeentelijke archeologische verwachtingskaart ___________ 33 BIJLAGE 6 Bodemkaart ________________________________________ 34 BIJLAGE 7 Waarnemingen, AMK-terreinen en onderzoeksmeldingen _____ 35 BIJLAGE 8 Boorpuntenkaart veldonderzoek ________________________ 36 BIJLAGE 9 Boorstaten veldonderzoek _____________________________ 37 BIJLAGE 10 Verklarende woordenlijst _____________________________ 41

HOOFDSTUK

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen, Drenthe

1I

NLEIDING

1.1 AANLEIDING ONDERZOEK

De aanleiding voor het onderzoek vormt de geplande bouw van nieuwe woningen aan de Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen (DR). Hiertoe is een bestemmingsplanwijziging vereist. De gemeente Emmen heeft een eigen archeologiebeleid. Op basis van het bestemmingsplan dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden om aan te tonen dat eventueel aanwezige archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad door de geplande bouwactiviteiten. De opdrachtgever beoogt met het onderzoek de gemeentelijke paraaf te krijgen voor het onderdeel archeologie. Aanvullende wensen zijn niet kenbaar gemaakt.

1.2 AFBAKENING PLAN- EN ONDERZOEKSGEBIED

Het plangebied betreft het gebied ten zuiden en oosten van de Weerdingerstraat 204 in Emmen, gemeente Emmen (DR), zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 1. Ligging van het plan- en onderzoeksgebied. Bron: pdok.nl 6

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen, Drenthe

Het plangebied heeft een omvang van ca 9800 m2. Voor een beter begrip van de bodemkundige omstandigheden en de archeologie van de planlocatie is een groter gebied bestudeerd. Een zone van 500 m rondom het plangebied wordt voldoende geacht om de archeologische potentie van het plangebied in kaart te brengen. Deze zone wordt aangeduid als ‘onderzoeksgebied’.

1.3 ADMINISTRATIEVE GEGEVENS ADMINISTRATIEVE GEGEVENS Provincie

Drenthe

Gemeente

Emmen

Plaats

Emmen

Beheerder/eigenaar grond

-

Toponiem

Weerdingerstraat 204 ong.

Kadastrale perceelnummer(s) 1

5706

Laagland Archeologie projectnummer

EMWE221

Datum conceptrapportage

21-3-2022

Datum definitief rapport

26-9-2022

XY-coördinaten

257195/535478 257094/535358 257040/535376 257071/535479

Kaartblad

2

17H

Oppervlakte/lengte Plangebied

ca 9800 m2

Datering

Paleolithicum-Nieuwe Tijd

Complextype

bewoning (inclusief verdediging)

Onderzoeksmeldingsnr

5168095100

AMK-terrein

n.v.t.

Vondstmeldingsnr.

n.v.t.

Type onderzoek

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek verkennende fase

Datum begin veldonderzoek

17-3-2022

Datum eind veldonderzoek

17-3-2022

Opdrachtgever

BJZ.nu

Goedkeuring bevoegde overheid

26-08-2022

Bevoegde overheid

Gemeente Emmen. O. Satijn

1

kadastralekaart.com

2

www.imergis.nl/htm/opentopo800.htm 7

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen, Drenthe

Adviseur namens bevoegde overheid Beheer documentatie

Noordelijk Archeologisch Depot (NAD) E-depot voor de Nederlandse archeologie Archief Laagland archeologie BV

Uitvoerder

Laagland Archeologie BV Virulyweg 21F-G 7602 RG Almelo 06 41 76 92 62

Projectleider/opsteller onderzoek

Anne Ponten en Erwin Brouwer anne.ponten@laaglandarcheologie.nl

Tabel 1. Objectgegevens.

8

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen, Drenthe

1.4 HUIDIGE SITUATIE EN TOEKOMSTIG GEBRUIK

Het plangebied is momenteel in gebruik als braakliggend terrein. Het terrein bevat voor zover bekend geen kelders of andere ondergrondse kunstwerken en er zijn geen historisch waardevolle bouwwerken in het plangebied aanwezig.3 In de zuidelijke helft van het plangebied worden drie huizen gebouwd. het noordelijke deel van het plangebied wordt een parkeerplaats. In dit stadium is de exacte invulling van de plannen nog niet bekend. De milieutechnische condities, huidige en eventuele nieuwe waterpeil en of en zo ja wie de toekomstige gebruiker(s) wordt/worden zijn in dit stadium evenmin bekend. Onderstaande afbeelding toont de huidige en de gewenste nieuwe situatie.

3

bron: gemeentelijke monumentenlijst 9

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen, Drenthe

Afbeelding 2. Huidige situatie (boven) en nieuwe situatie (onder). Bron: pdok.nl

1.5 GEMEENTELIJK BELEID Op grond van het gemeentelijk beleid dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Dit beleid is vertaald in het bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost. Artikel 49: Waarde – Archeologie 4. In dit artikel staat dat archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij bodemingrepen van meer dan 1000m² op een grotere diepte dan 30 centimeter. De omvang van de geplande verstoringen overschrijdt de vrijstellingsgrenzen zoals die in het vigerende gemeentelijk archeologiebeleid zijn aangegeven.

1.6 ONDERZOEKSDOEL

Het uitgevoerde onderzoek behoort tot de eerste fasen in het huidige archeologische onderzoeksproces (zie bijlage 1). De initiatiefnemer beoogt met het hier uitgevoerde onderzoek te voldoen aan de gemeentelijke regelgeving omtrent archeologisch onderzoek. Het bureauonderzoek heeft tot doel een archeologisch verwachtingsmodel op te stellen aan de hand van bestaande bronnen, en te bepalen of en zo ja welke delen van het plangebied in aanmerking komen voor vervolgonderzoek. Het verwachtingsmodel wordt getoetst en zo nodig aangevuld door middel van een verkennend booronderzoek. Op grond van de resultaten van dit onderzoek kan worden beoordeeld of en zo ja, welke vorm van vervolgonderzoek nodig is om de archeologische waarde van het gebied te kunnen vaststellen.

10

HOOFDSTUK

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen, Drenthe

2I

NVENTARISATIE

2.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de relevante landschappelijke ontwikkeling en huidige bodemkundige situatie beschreven. Tevens wordt ingegaan op de bekende archeologische waarden in de omgeving van het plangebied en de historische situatie. Voor wat betreft de in de tekst genoemde archeologische perioden wordt verwezen naar bijlage 2.

2.2 LANDSCHAPPELIJKE ONTWIKKELING

Het plangebied ligt in het Drents Zandgebied. Het Drentse Zandgebied is grotendeels gevormd onder invloed van het landijs tijdens de voorlaatste ijstijd (Saalien). Dit deel van Nederland was tijdens deze periode geheel met landijs bedekt. Door de druk van het ijspakket, dat honderden meters dik kon zijn, werd het onderliggende zand, grind en klei gemengd en tot keileem geperst. Geologisch wordt dit keileem gerekend tot de Formatie van Drenthe. Laagpakket van Gieten. Tijdens de laatste fasen van de laatste ijstijd (Weichselien) werd het keileem afgedekt door dekzand (Formatie van Boxtel, Laagpakket van Wierden). Op de geomorfologische kaart (bijlage 3) ligt het plangebied in een vlakte van sneeuwsmeltwaterafzettingen. Verder ligt het plangebied tussen twee ruggen van de Hondsrug. De Hondsrug betreft een ijsstroomrug/megaflute. Ten oosten van het plangebied bevindt zich een zone van landduinen met bijbehorende vlakten en laagten. Sneeuwsmeltwaterafzettingen zijn ontstaan gedurende de laatste ijstijd (Weichselien, 116 – 12,6 duizend jaar geleden) onder periglaciale omstandigheden. De bovengrond was bevroren (permafrost), waardoor oppervlaktewater in de zomerperiode over het oppervlak moest afvloeien. Het water voerde ontdooid materiaal mee over het oppervlak hellingafwaarts, waardoor gelaagde afzettingen ontstonden.

Op het AHN (Actueel Hoogtebestand Nederland), zie bijlage 4, is te zien dat het plangebied zich aan de rand van een verhoging in het landschap bevindt in het noorden. Deze verhoging maakt deel uit van de Hondsrug. Op onderstaande detailopname van de AHN is te zien dat het noordelijke deel van het plangebied hoger ligt dan het zuidelijk deel. De bebouwing die op onderstaande kaart is aangegeven is inmiddels gesloopt. Zeer waarschijnlijk zijn daarbij ook de ondergrondse funderingen verwijderd en geeft onderstaande kaart niet meer de juiste maaiveldhoogten aan.

11

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Weerdingerstraat 204 ong. te Emmen, gemeente Emmen, Drenthe

Afbeelding 3. Detailopname van het plangebied op het AHN. Bodemkundig (bijlage 6) is het gebied niet gekarteerd. Het gebied is een zeer recente – na 1900 – heideontginning. In de Veenatlas van Emmen4 is aangegeven dat in en rondom het onderzoeksgebied voornamelijk veldpodzolgronden aanwezig zijn. In dit deel van Nederland zijn veldpodzolgronden vaak ontstaan uit gedegenereerde holtpodzolgronden. Holtpodzolgronden waren meestal goed geschikt om met vroegere landbouwtechnieken te bewerken. Doordat deze gronden al vroeg in de menselijke bewoningsgeschiedenis overmatig zijn gebruikt, zijn holtpodzolgronden vaak verweerd tot veldpodzolgronden, die aanzienlijk minder goede mogelijkheden tot landbouw bieden. Deze gronden werden verlaten en konden zich ontwikkelen tot ‘woeste gronden’ (heide). Door schapenbeweiding en plaggenwinning verschraalden deze gronden nog verder en konden stuifzanden ontstaan. In de omgeving van het plangebied zijn haarpodzolgronden, holtpodzolgronden en stuifzandgronden aanwezig. Stuifzand is de bovenste laag van het dekzand die door gebrek aan- of het verwijderen van begroeiing vrij is komen te liggen. Doordat het vrij ligt heeft de wind vrij spel en kan het zand verstuiven.5 De aanwezige stuifzandgebiedjes zijn veelal ontstaan in de 2e helft van de 17e eeuw als gevolg van overbeweiding en bovenmatig afplaggen van de heidevelden.