Zienswijzenota Huisvestingsverordening gemeente Elburg 2026 (geanonimiseerd)

ZIENSWIJZENNOTA ONTWERP HUISVESTINGSVERORDENING GEMEENTE ELBURG 2026

Vastgesteld door de gemeenteraad van Elburg d.d. 15 december 2025 de voorzitter, de griffier,

ir. J.N. Rozendaal

mr. dr. I. de Haan

1. Inleiding Procedure De ontwerp Huisvestingsverordening gemeente Elburg 2026 heeft van 22 juli tot en met 2 september 2025 ter inzage gelegen, waarbij iedereen in de gelegenheid is geweest om een zienswijze in te dienen. Zienswijzen en beantwoording Op het ontwerp zijn 3 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk. Per zienswijze is in hoofdstuk 2 van deze nota een reactie gegeven. Geen van de zienswijzen geeft aanleiding om de ontwerp Huisvestingsverordening aan te passen.

2. Zienswijzen en beantwoording Er zijn in totaal 3 zienswijzen binnengekomen. De volledige zienswijzen zijn geanonimiseerd en als bijlagen toegevoegd.

Zienswijze 1 - Ingekomen op 15 augustus 2025 Samenvatting zienswijze De gezamenlijke woningcorporaties en huurdersorganisaties regio Noord-Veluwe geven aan zich inhoudelijk te kunnen vinden in de ontwerp Huisvestingsverordening. Zij spreken hun waardering uit over het proces en de samenwerking en noemen als aandachtspunten het belang van monitoring, transparantie en het periodiek evalueren van de werking van de verordening. Reactie gemeente: De gemeente waardeert de constructieve zienswijze en de betrokkenheid van de corporaties en huurdersorganisaties bij de totstandkoming van de nieuwe huisvestingsverordening. De punten die worden genoemd over monitoring, transparantie en evaluatie worden onderschreven. In de uitvoering wordt geborgd dat de werking van de verordening periodiek wordt gevolgd en waar nodig wordt bijgesteld. De gemeente blijft zich inzetten voor een goede samenwerking en afstemming met alle partijen binnen het samenwerkingsverband Wonen op de Noord-Veluwe, zodat uitvoering, monitoring en eventuele aanpassingen van de verordening op regionale schaal plaatsvinden en blijven bijdragen aan een evenwichtige woningmarkt. Conclusie: De gezamenlijke woningcorporaties en huurdersorganisaties hebben een positief advies uitgebracht. De aanbevelingen worden betrokken bij de uitvoering en toekomstige evaluatie. De verordening wordt niet inhoudelijk aangepast.

Zienswijze 2 - Ingekomen op 1 september 2025

Samenvatting zienswijze De provincie geeft een positief advies op de ontwerp Huisvestingsverordening. Zij waardeert de regionale afstemming binnen de Noord-Veluwe en doet enkele aanbevelingen: 1. Open woningmarkt: terughoudend omgaan met lokale voorrangsregels om de woningmarkt toegankelijk te houden; 2. Regionale afstemming: verdere harmonisatie van inkomens- en koopprijsgrenzen tussen de gemeenten; 3. Urgentieregeling: anticipeer op de nieuwe Wet versterking regie op de volkshuisvesting (Regiewet) en maak regionale afspraken over de verdeling van urgenten en aandachtsgroepen; 4. Capaciteit: wees alert op de uitvoeringslasten van extra regels voor gemeenten en corporaties.

Reactie gemeente: 1. De gemeente deelt de provinciale visie dat de woningmarkt regionaal functioneert. In lijn met dit advies bevat de verordening géén lokale voorrangsregels op kernniveau; de gekozen systematiek van voorrang op regionale binding sluit aan bij het provinciale uitgangspunt van een open woningmarkt. 2. De verschillen in inkomens- en koopprijsgrenzen binnen de regio worden erkend. Deze verschillen hangen samen met lokale marktomstandigheden. De gemeente onderschrijft het belang van verdere afstemming en zal dit meenemen bij de eerste regionale evaluatie van de verordening. 3. De urgentiecategorieën sluiten al aan bij de definities uit het concept van de Regiewet. Zodra deze wet in werking treedt, zal de verordening daarop worden geactualiseerd, mede in regionaal overleg. 4. De gemeente herkent het aandachtspunt over uitvoeringscapaciteit. Door de verordening regionaal uniform vast te stellen, wordt de uitvoeringslast juist beperkt en wordt gewerkt met gezamenlijke ondersteuning en kennisdeling.

Conclusie: De provincie heeft een positief advies uitgebracht. De aanbevelingen worden betrokken bij de uitvoering en toekomstige evaluatie. De verordening wordt niet inhoudelijk aangepast .

Zienswijze 3 – Ingekomen op 5 augustus 2025 Samenvatting zienswijze De indiener wijst op een vermeende onvolledigheid in de bepaling over de vergunningplicht voor nieuwbouw sociale koopwoningen. Volgens de zienswijze zou de regeling alleen gelden als de koper de grond van de bouwer koopt, en niet als de koper de grond al in bezit heeft of bij erfpacht/opstal. Ook wordt de term “voor verkoop bestemde woonruimte” als onduidelijk aangemerkt, omdat eigendom doorgaans via natrekking ontstaat en niet door verkoop van de woning zelf.

Reactie gemeente: De gehanteerde formulering is rechtstreeks ontleend aan artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014. De vergunningplicht ziet niet op de civielrechtelijke verkoop, maar op het feitelijk in gebruik geven of nemen van de woning voor bewoning. Dat betekent dat de vergunningplicht geldt zodra de woning feitelijk voor bewoning wordt gebruikt, ongeacht wie de eigenaar is, of de woning op eigen grond is gebouwd, of er sprake is van erfpacht of opstal. De verordening regelt de toewijzings- en gebruiksfase, niet de eigendomsoverdracht. Met deze uitleg is de verordening juridisch in lijn met de wet en met de modelregeling voor de Regio Noord-Veluwe. Conclusie: De zienswijze geeft geen aanleiding tot een aanpassing in de verordening.

dettaWonen

omnuawonen

uwoon)

utten

Gemeente Elburg

lngek

College van Burgemeester en Wethouders van Elburg Zuiderzeestraatweg Oost 19 8081 LA Eiburg

1 5 AUG. 2025

Zaaknr

Betreft:

-

Zienswijze concept Huisvestingsverordening gemeente Elburg 2026 zaaknummer 3771 09 ,

Geacht college

,

Graag geven wij u een reactie op de nieuwe concept-huisvestingsverordening die door het College voor inspraak is vrijgegeven. De concept Huisvestingsverordening is samen met de gemeenten op de Noord-Veluwe (Elburg Oldebroek Ermelo Harderwijk Nunspeet en Putten) en met de in het gebied actief zijnde woningcorporaties tot stand gekomen. Daarnaast heeft een afvaardiging van de betrokken huurdersorganisaties meegewerkt aan de totstandkoming van de voorliggende concept verordening. ,

,

,

Mede namens de onderstaande woningcorporaties en huurdersorganisaties die werkzaam ziin in deze regio hebben wij allereerst waardering over het proces om te komen tot deze huisvestingsverordening. Wij kunnen ons dan ook inhoudelijk vinden in de huisvestingsverordening die nu voor inspraak is vrijgegeven. Daarnaast willen wij onderstaande twee punten onder uw aandacht brengen. ,

Belang van monitoring Graag wiilen wij benadrukken dat voor alle huidige huurders en woningzoekenden in NoordVeluwe een regionale verordening van grote meerwaarde is. Gelijke en transparante spelregels zijn belangrijke pijlers voor een groot goed: de vrijheid van vestiging voor mensen die afhankelijk zijn van een sociale huurwonïng. Het is daarom van belang dat alle toegelaten instellingen op een transparante wijze woningzoekenden laten weten welke woningen beschikbaar zijn/komen. Goed dat er daarvoor uitvoeringsregels worden opgesteld om dit te borgen. We zijn blij met het gestelde vertrouwen en de voortzetting van onze samenwerking bij het uitwerken van deze uitvoeringsregels. Zo kunnen we deze uitwerking in gezamenlijkheid en uniformiteit uitvoeren monitoren en daar waar nodig weer bijstellen inclusief de wijze van handhaven. ,

Continue dialoog en evaluatie We bevinden ons in een roerige periode op de woningmarkt. ln het bestuurlijk overleg wonen bespreken we deze ontwikkelingen gezamen!ijk. Aan dit overleg nemen de wethouders Wonen en alle directeur-bestuurders van de woningcorporaties in de regio deel.

,

Graag

continueren we dit overleg, om zo een gedeeld beeld van de volkshuisvestelijke opgaven te borgen en waar nodig in overleg te treden over bijsturing of aanpassing. Wij streven actief naar continue verbetering via diverse experimenten.

Tot slot In het belang

van

alle woningzoekenden in onze regio hopen wij op een het besluitvormingsproces om te komen tot een nieuwe

voorspoedige

voortzetting huisvestingsverordening. van

Met

vriendelijke groet,

(geanonimiseerd)

bestuurder

Uwoon

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)directeur-bestuurder

al.

Woningstichting Putten)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EN

Omnia Wonen

Voorzitter

gezamenlijke woningcorporaties regio Noord

Namens

de

Veluwe

gezamenlijke huurdersorganisaties regio Noord Veluwe: Huurdersorganisatie en Woonwijs (Uwoon)

Putten, Centrale Bewonersraad deltaWonen, De Groen Draad (Uwoon)

E‚

(geanonimiseerd) Algemeen

(geanonimiseerd) Betere

Woning (Uwoon)

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

ichting Huudersorganisatie

Omnia Wonen

.

3

Datum 29 augustus 2025 Zaaknummer

lngul

O î SEP.

25

2025-009754 Onderwerp

Advies huisvestingsverordening lnlichtingen bij

Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Elburg Zuiderzeestraatweg Oost 19 8081 LA ELBURG

Provincieloket 0263599999

post @gelderland.nl

Blad

i van 3

Geacht college

,

Onlangs hebben wij uw adviesaanvraag ontvangen. Bij deze voldoen wij als provincie Gelderland aan uw verzoek. In ons advies richten wij ons in ieder geval 0p de in de Huisvestingswet genoemde onderdelen: de gevolgen voor de regionale woningmarkt de effecten op de regionale woningbouwopgave en de toepassing van artikel 14 Huisvestingswet (de voorrangsbepaling). ,

Positief advies huisvestingsverordening

Wij adviseren positief over de voorliggende huisvestingsverordening. Voor de nieuwe huisvestingsverordening geven wij hieronder enkele adviezen op hoofdlijnen. Advies op hoofdlijnen

Open woningmarkt De Huisvestingswet geeft meer mogelijkheden voor voorrang aan woningzoekenden met loka1e binding (bijvoorbeeld kernbinding bij kleine kernen vita1e beroepsgroepen ofnieuwbouw). De vraag is of deze mogelijkheden (volledig) benut moeten worden. Wij adviseren om deze mogelijkheden beperkt in te zetten en de ba1ans te bewaken in het toegankelijk houden van de woningmarkt. De woningmarkt functioneert immers over bestuurlijke grenzen van gemeenten regios en provincies heen. ,

,

We kunnen ons voorstellen dat het bouwen en toewijzen voor bepaa1de doelgroepen een lokaa1 maatschappelijk belang kan dienen. Toch willen wij vanuit het oogpunt van een regiona1e woningmarkt iedereen zoveel als mogelijk dezelfde kansen geven bij de verdeling van woningen. We streven naar zo min mogelijk loka1e blokkades in huisvestingsverordeningen zoa1s toewijzing aan vitale beroepen en lokale binding. Wij zijn dan ook blij dat er niet lokaa1 wordt afgeweken van de voorrangsbepalingen uit de voorliggende conceptverordening. ,

Markt 11 6811 CG Arnhern Postbus 9090 I 6800 GX Arnhem 026 359 99 99 post gelderland. nl www. gelderland. nl

BNG Bank Den Haag NL74BNGH0285010824 BIC-code BNG Bank: BNGHNL2G Btw-numrner: NL001825100. B03 KvK-nurnrner: 51468751

EEprovincie

G elderland

Datum 29 augustus 2025 Zaaknummer 2025-009754 Blad 2 van 3

Regionale afstemming Zoals hierboven al aangegeven functioneert de woningmarkt over bestuurlijke grenzen heen. De woningmarkten tussen gemeenten zijn communicerende vaten waar regels en maatregelen de andere gemeenten in de regio raken moet eerst afstemming plaatsvinden. Daarom is het vanuit onze coördinerende en regisserende rol als provincie van belang dat er regionaa1 wordt afgestemd over regels en instrumenten die worden toegepast. Wij zijn dan ook blij dat binnen de regio Noord-Veluwe deze afstemming plaatsvindt. ,

Toch zien we dat er ondanks de afstemming binnen de regio verschillen zijn met betrekking tot koopprijsgrenzen en de gehanteerde huishoudinkomens als criterium voor de verlening van de huisvestingsvergunning. Omdat de woningmarkt over bestuurlijke grenzen functioneert adviseren we om hier in regionaa1 verband over in gesprek te treden en om deze verschillen zo veel mogelijk te beperken en gelijk te trekken. urgentieregeling A1s de Wet versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv) is vastgesteld en in werking treedt zullen de huisvestingsverordeningen daarop moeten worden aangepast in verband met de urgentieregeling voor de wettelijke urgenten. In aanloop daarnaartoe is het advies om vooruitlopend op de Wvrv alvast rekening te houden met deze categorieën urgenten en deze mee te wegen bij de vormgeving van de huisvestingsverordening. De maatschappelijke opgave bestaat immers a1 ook al geldt deze wetswijziging nog niet. Wij zijn dan ook blij om te zien dat clit is gedaan in de voorliggende conceptverordening. ,

,

De komende tijd zullen regionaa1 afspraken gemaakt moeten worden met betrekking tot een evenwichtige regionale verdeling van urgenten. Mogelijk zal de huisvestingsverordening hierop aangepast moeten worden. Met betrekking tot de bredere categorie aandachtsgroepen va1t het ons op dat a1leen de gemeente Harderwijk regels heeft opgenomen rond standplaatsen voor woonwagens. We kunnen ons voorstellen dat op termijn de andere gemeenten hier ook regels over opnemen.

Haalbaarheid en canaciteit Het opleggen van voorrangsregels voor woningsegmenten vita1e beroepen personen met lokale binding en regels voor specifieke kernen vraagt om ambtelijke capaciteit van gemeenten om te toetsen te vergunnen en te handhaven. Met de bouwopgave die voor ons ligt met name in de betaa1bare segmenten zie we een mogelijk knelpunt ontstaan in regeldruk en capaciteit voor gemeenten maar ook voor ontwikkelaars en kandidaat-kopers. We adviseren om deze afweging mee te nemen bij het opnemen van nieuwe regels in de huisvestingsverordening en het gebruiken hiervan in de praktijk. ,

,

,

,

,

,

provincie

Gelderland

_ Datum

29 augustus 2025 Zaaknummer

2025-009754 Blad

3 van 3

Hopende u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Met

vriendelijke groet, Staten

van

Gelderland.

(geanonimiseerd) Teammanager

Wonen

sij

= provincie

Eme sn

Gelderland

19-08-2025,

13:56

E-mail

lo

Outlook

FW:

Concept Huisvestingsverordening

en

-

(geanonimiseerd) DO

-

Outlook

huisvestingsvergunning

van

(geanonimiseerd)

Datum

Ma 11-8-2025

13:03

(geanonimiseerd) Ter info.

Zienswijze huisvestingsverordening

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) 0525

-

688 688

Gemeente

Elburg Zuiderzeestraatweg

Oost

19

| 8081

LA

Elburg

Gemeente

Elburg Website

| Facebook | Linkedin

Van: Gemeente Verz Aan:

Elburg <gemeente@elburg.nl>

„di

HK

(geanonimiseerd)

Onderwerp:

FW:

Concept Huisvestingsverordening

en

huisvestingsvergunning

(geanonimiseerd) a ii Met

(geanonimiseerd) 0525

-

688

Gemeente

688

Elburg

Zuiderzeestraatweg

Oost

19

| 8081

LA

Elburg

Gemeente

Elburg Website

| Facebook

|

LinkedIn

(geanonimiseerd) Verzonden:

dinsdag 5 augustus 2025 14:17 Elburg <gemeente@elburg.nl>

Aan: Gemeente

https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAQKAGY 3ZDJIZTNhLWFIMzUtNDAxOCO4ZjFjLWE1Yzc2ZDBhOTQ4ZgAQAOHRKDE%2BZIRNmdtzh1E..….

1/2

19-08-2025, CC

13:56

E-mail

(geanonimiseerd)

Onderwerp: Concept Huisvestingsverordening Geachte Uw

heer,

en

-

(geanonimiseerd) Tl

Outlook

huisvestingsvergunning

mevrouw,

concept huisvestingsverordening beperkt benodigde huisvestingsvergunning

nieuwbouwwoningen

tot die situaties dat

Als

van

namelijk de grond

koper de grond

van

de bouwer

voor

goedkope

koopt.

gekocht of al in bezit is van opdrachtgever/nieuwe bewoner en die persoon sluit aannemingsovereenkomst met een bouwer, dan valt het niet onder een

derde wordt

het artikel. Voor

verkoop bestemde woonruimte is al zeer gevaarlijk begrip, want een koper sluit de aannemingsovereenkomst en wordt dan als eigenaar van de grond door natrekking eigenaar van de woning, dus niet door verkoop. Pas als woning is gebouwd en dan wordt grond met woning verkocht, valt het onder de definitie.

Ook

is definitie niet sluitend als grondeigenaar

niet

verkoopt

maar

in

opstalrecht of erfpacht

uitgeeft. Verder ben ik niet gaan Als oud-notaris valt

lezen

na

deze

ontwerp-fout.

mij dit soort onzorgvuldigheden op.

Groeten

(geanonimiseerd)

https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAQKAGY 3ZDJIZTNhLWFIMzUtNDAxOCO4ZjFjLWE1Yzc2ZDBhOTQ4ZgAQAOHRKDE%2BZIRNmdtzh1E... _ 2/2