Zienswijzenota beeldkwaliteitsplan versie definitief 4 okt 2023

ZIENSWIJZENNOTA BEELDKWALITEITSPLAN DE NIEUWE HAVEN ELBURG

Vastgesteld door de gemeenteraad van Elburg d.d. XXXXXX de voorzitter,

de griffier,

ir. J.N. Rozendaal

mr. D.H.A.A. Kassing

Inhoudsopgave

1.

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Voorliggend ontwerpbestemmingsplan

2.

Behandeling Zienswijzen 2.1 Inleiding 2.2 Bespreking zienswijzen 2.3 Conclusies

Bijlage

Geanonimiseerde zienswijzen

2

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het ontwerpbeeldkwaliteitsplan “De Nieuwe Haven” te Elburg heeft met ingang van 30 juni 2023 voor een periode van acht weken voor een ieder ter inzage gelegen. De termijn van acht weken is gekozen omdat de termijn in de vakantieperiode viel. Er zijn binnen deze periode 3 schriftelijke zienswijzen binnengekomen. De 3 zienswijzen zijn tijdig ingediend en derhalve ontvankelijk. In deze nota van zienswijzen worden alle binnengekomen reacties voorzien van een beantwoording. Er zijn geen ambtelijke wijzigingen. 1.2 Voorliggend beeldkwaliteitsplan Het plangebied ligt aan de Havenkade van Elburg, tussen enerzijds de bebouwing van de historische haven en binnenstad en anderzijds bedrijventerrein Kruismaten. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in een planologische regeling voor de bouw van 3 appartementengebouwen en een commerciële plint aan de Havenkade van Elburg. Het beeldkwaliteitsplan geeft de ontwerprichtlijnen voor de drie gebouwen en de openbare ruimte.

2

Behandeling zienswijzen

2.1 Inleiding Een aantal bedrijven en een aantal organisaties hebben zienswijzen ingediend; hierna kortweg aangeduid als indieners. Een deel van de zienswijzen gaat over het bestemmingsplan en zijn ook benoemd in de beantwoording van de zienswijzen op of naar aanleiding van) het ontwerp bestemmingsplan. Voor een reactie hierop verwijzen we naar de zienswijzenota op het bestemmingsplan. In paragraaf 2.2 staat een samenvatting van de individuele zienswijzen met cursief gedrukt een beantwoording. Hierbij wordt voor zover relevant ook ingegaan op hetgeen is besproken met de indiener. De gemeenteraad heeft integraal kennis kunnen nemen van de ingediende zienswijzen. Indien onderdelen van een zienswijze niet expliciet worden benoemd, betekent dit niet dat deze niet bij de beoordeling zijn betrokken. De zienswijzen zijn in hun totaliteit beoordeeld. 2.2

Bespreking zienswijzen

Zienswijze 1: Elburg Foods (ingekomen op 12 juli 2023) Indiener heeft geen oordeel over het beeldkwaliteitsplan sec maar gaat in op het aantal woningen, verkeer en de bedrijfsmilieuzonering. Dit zijn aspecten die in het bestemmingsplan geregeld worden. Voor deze aspecten wordt verwezen naar de zienswijzenota op het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan worden tegelijkertijd voor besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

Zienswijze 2: AtB/Botterstichting/Laatste Palingrokerij (ingekomen 22 augustus 2023) 1. Indiener zet vraagtekens bij het gevoerde proces. Lopende een bestemmingsplan procedure komt er nu een tweede procedure over een beeldkwaliteitsplan. Een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan hangen nauw met elkaar samen. Waar een bestemmingsplan gaat over functies en de stedenbouwkundige invulling, geeft het beeldkwaliteitsplan de ontwerpcriteria voor de in het bestemmingsplan mogelijk te maken bouwwerken en de omliggende openbare ruimte. Vanwege die samenhang is het gebruikelijk dat een ontwerpbestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan tegelijkertijd in procedure worden gebracht. Voor iedereen is dan duidelijk hoe het totaal er uit komt te zien. Bij bestemmingsplan De Nieuwe Haven is oorspronkelijk gekozen voor een separate behandeling van deze twee documenten. De ingediende zienswijzen op het bestemmingsplan geven aan dat dat achteraf gezien geen ideale keuze was. Veel zienswijzen gaan in op zaken die het beeldkwaliteitsplan regelt. Een voorbeeld is de hoogte van de bebouwing die wordt geregeld in het bestemmingsplan, terwijl het beeldkwaliteitsplan hiervoor de onderbouwing geeft middels een stedenbouwkundige

3

analyse en daarnaast referentiebeelden en de kaders omschrijft voor een nadere uitwerking van het ontwerp. Hierdoor is het lastig een totaalbeeld te vormen. Met het beeldkwaliteitsplan komen we daaraan tegemoet. 2. Indiener wil het beeldkwaliteitsplan toetsen aan het vastgestelde stedenbouwkundig plan Havengebied Elburg e.o. van 2011. De Havenvisie 2011 is opgesteld voor het hele havengebied. Grote delen van dit plan zijn inmiddels gerealiseerd. De laatste fase is de ontwikkeling van het oostelijk havengebied met commerciële functies en woningbouw. Doel is de levendigheid van het straatbeeld te garanderen en het gebied aantrekkelijker te maken. Dit doel staat nog steeds overeind. Deze visie is in 2012 vertaald in het bestemmingsplan Kruismaten. Deze geeft voor onderhavig gebied een uitwerkingsbevoegdheid aan het college. Sinds 2011 is er echter veel veranderd. Een belangrijke verandering is de woningbouwopgave. Waar de gemeente in 2011 niet zat te wachten op nog meer woningen, is de vraag naar woningen nu extreem hoog. Onder andere om die reden kon niet meer worden volstaan met de uitwerkingsbevoegdheid van het vigerende bestemmingsplan, en is voor De Nieuwe Haven gekozen voor een nieuw bestemmingsplan. Met die keuze is toetsing aan de visie van 2011 niet meer aan de orde.

Dat neemt overigens niet weg dat vele delen van de visie van 2011 ook nu nog overeind staan en de visie zeer zeker is meegenomen tijdens de planvorming. 3. De bouwplannen zijn te hoog. Het bouwplan past niet in de historische omgeving en sluit niet aan bij de vanouds industriële bebouwing. Deze tekst stond ook in de zienswijze op het bestemmingsplan. Juist om die reden is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, in nauw overleg met twee professionele partijen, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en Het Oversticht. Deze laatste is de externe adviseur van de gemeente in de welstandscommissie. Het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven beogen een beeld dat inspeelt op de verschillende karakters die aanwezig zijn langs de haven: het traditionele karakter van de bebouwing aan de oostzijde van de Havenkade, het bedrijfsmatige/industriële karakter van de bedrijfsbebouwing aan de noordzijde van de Havenkade en het nautische karakter van de haven met onder andere de botterwerf. Het beeldkwaliteitsplan gaat uit van individuele panden met variërende frontbreedtes en hoogtes, waarbij de hoogte toeneemt naar gelang de afstand tot de binnenstad groter wordt (richting de Slenk). Dit sluit aan bij de bebouwing in twee bouwlagen met kap aan de oostzijde en de hogere bedrijfsbebouwing op het bedrijventerrein.

De hoogte zal aan de havenzijde visueel beperkt worden doordat in het beeldkwaliteitsplan is aangegeven dat voor minimaal 50% van het bebouwingsfront de bovenste bouwlaag minimaal 1,5 m. terug moet liggen. Dit geldt in ieder geval bij de bebouwing direct achter de botterwerf. Daarnaast gaat het beeldkwaliteitsplan uit van een ondergeschikt karakter voor de bovenste lagen. Door de opdeling in individuele panden met verschillende architectuurbeelden, frontbreedtes en hoogtes, alsmede de terugliggende, ondergeschikt vormgegeven bovenste lagen, wordt voorkomen dat er een ‘lange wand’ ontstaat. Op de plankaart d.d. 11-09-2023 zijn langs de Havenkade bouwhoogtes van maximaal 11 m. en maximaal 16,5 m. aangegeven en langs de J.P. Broekhovenstraat wordt uitgegaan van een goothoogte van 9,5 m. en een bouwhoogte van 11 m. In het beeldkwaliteitsplan wordt uitgegaan van een hoogtevariatie, een hoogteaccent in het midden, terugliggende bovenste lagen (voor minimaal 50%) en een hoogtetoename naar gelang de afstand tot de binnenstad groter wordt, richting de Slenk. Hierdoor is er bebouwing mogelijk van twee, drie, vier en incidenteel 5 lagen hoog, met terugliggende bovenste lagen voor minimaal 50% van het bebouwingsfront. De visie van Haskoning (van 2011) gaat uit van bouwhoogtes van twee tot drie bouwlagen en vier bouwlagen met kap.

In de visie uit 2011 zijn aan de oostzijde volumes in twee bouwlagen met kap aangegeven. Dit is duidelijk vergelijkbaar met het beoogde beeld uit het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven. Het verschil is dat de bebouwing achter de Botterwerf een terugliggende bovenste laag (kaplaag) moet hebben volgens het beeldkwaliteitsplan waardoor de bebouwing aan de Havenkade minder hoog zal overkomen dan bouwvolumes in twee bouwlagen met kap die mogelijk zijn in de visie van 2011. De visie van 2011 gaat uit van een maximale hoogte van vier bouwlagen met kap nabij de Slenk. Het ontwerp-bestemmingsplan de Nieuwe Haven gaat uit van een maximale hoogte van 16,5 m. Met een hoogte van 3 m. voor woningbouw en 4 m. voor detailhandel (op de begane grond) zijn er vijf

4

bouwlagen mogelijk. Dit is vergelijkbaar met vier bouwlagen met kap, zeker wanneer de bovenste laag terugligt en ondergeschikt is vormgegeven. 4. Het bouwplan past niet in zijn omgeving De locatie ligt op bedrijventerrein Kruismaten, aan de rand hiervan, en grenst aan de historische binnenstad. In stedenbouwkundig opzicht kan gesproken worden als een overgangsgebied tussen de historische binnenstad en bedrijventerrein Kruismaten. Het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven streeft een bebouwingsbeeld na met individueel herkenbare panden, met een gevelarchitectuur die een goede mix is tussen traditioneel en eigentijds/strak met een referentie aan historische bedrijfspanden en traditionele woningbouw, waarin het nautische karakter van de haven tot uiting komt. Verder wordt voor de gevels in de rooilijn uitgegaan van materiaal- en kleurgebruik dat aansluit bij het bestaande langs de havenkade, zoals een gebakken steen, keimwerk of stucwerk. Zo kan er een bebouwingsbeeld ontstaan dat inspeelt op de verschillende bebouwingskarakteristieken langs de haven, dat gerelateerd is aan de functie van appartementen en detailhandel, en het gewaardeerde historische beeld van het beschermd gezicht Elburg respecteert. 5. De kapvorm De mogelijkheid van schijngevels is sterk teruggedrongen ten opzichte van het eerdere ontwerp. Dit is alleen opgenomen voor de 3 'zadeldaken' in het westelijke complex.

Dit geeft variatie in het plan en een individuele herkenbaarheid van de panden, zie onderstaande afbeelding voor een schetsimpressie. Dit is wat het bestemmingsplan in combinatie met het beeldkwaliteitsplan mogelijk maakt. Weglaten van de schijngevels hier betekent een plat dak. Dat maakt het plan niet mooier. Het is overigens niet gebruikelijk dat er in het ontwerpbestemmingsplan kapvormen worden voorgeschreven.

(afbeelding 1: schetsontwerp schijngevels De Nieuwe Haven Elburg)

6. Verspringende voorgevels In het beeldkwaliteitsplan is aangegeven dat verspringende voorgevels op straatniveau tot 1 meter mogelijk zijn. Onder ‘gevelindeling’ is aangegeven dat balkons bij voorkeur inpandig uitgevoerd moeten worden, maar (deels) ook buiten het gevelvlak mogen worden uitgevoerd wanneer deze zijn geïntegreerd in de gevelarchitectuur. Het beeldkwaliteitsplan gaat niet specifiek in op in- en uitspringende geveldelen, bijvoorbeeld erkers, maar wanneer die passen binnen het beoogde architectuurbeeld worden deze niet uitgesloten. Overigens wordt opgemerkt dat in- en uitspringende geveldelen, zoals balkons of erkers, niet gebruikelijk zijn in de historische binnenstad. Het definitieve ontwerp zal worden getoetst aan de kaders die het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan geven, hiervoor is de procedure van de omgevingsvergunning bouw. 7. Balkons In het beeldkwaliteitsplan is aangegeven dat balkons bij voorkeur inpandig uitgevoerd moeten worden. Hierdoor zijn Franse balkons ook mogelijk. Balkons mogen buiten het gevelvlak uitgevoerd worden, wanneer ze geïntegreerd zijn in de gevelarchitectuur. Het is niet gebruikelijk dat er in een ontwerpbestemmingsplan specifiek wordt ingegaan op balkons. 8. Materiaalgebruik In een ontwerpbestemmingsplan zijn geen uitgangspunten opgenomen voor materiaal- en kleurgebruik. Dit is onderdeel van een beeldkwaliteitsplan.

In het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe

5

Haven wordt een bebouwingsbeeld nagestreefd met individueel herkenbare panden, met een gevelarchitectuur die een goede mix is tussen traditioneel en eigentijds/strak met een referentie aan historische bedrijfspanden, waarin het nautische karakter van de haven tot uiting komt. Materialen en kleuren moeten passen bij dit beoogde bebouwingsbeeld. In het algemeen is aangegeven dat het materiaal- en kleurgebruik hoogwaardig en duurzaam moet zijn, en passend bij het beschermd gezicht en het industriële en nautische karakter. Meer specifiek wordt voor de gevels in de rooilijn uitgegaan van materiaal- en kleurgebruik dat aansluit bij de bestaande langs de havenkade, zoals een gebakken steen in een divers kleurenscala van bruin tot rood in een midden- en donkere tint, en wit/grijs keimwerk of stucwerk. De terugliggende bovenste lagen mogen in een afwijkend kleur- en materiaalgebruik, bijvoorbeeld gepatineerd zink of hout in gedekte kleuren. Deze materialen sluiten aan bij de bestaande bedrijfsbebouwing, bij de botterwerf en bij het nautische karakter. Verder wordt in het beeldkwaliteitsplan uitgegaan van bruine of antraciete en niet geglazuurde pannen. Voor kozijnen wordt hout of aluminium aangegeven, hetgeen past bij de traditionele en bij de bedrijfsmatige bebouwing. 9.

Deskundig advies Als adviseur van de gemeente op het gebied van welstand, cultuurhistorie en stedenbouw is Het Oversticht betrokken bij de totstandkoming van het beeldkwaliteitsplan en het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast is de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed als adviseur van de gemeente betrokken bij de planvorming vanwege de relatie met het Rijksbeschermd stadsgezicht. In tegenstelling tot wat de indiener stelt, zijn deze professionele partijen goed ingevoerd in het dossier en in de locatie. En op de hoogte van het plan van Royal Haskoning van 2011. 10. De participatie is onvoldoende (zie ook de brief van 18 juni 2023) In onze reactie op uw brief van 18 juni 2023 schreven wij het volgende: De projectontwikkelaar heeft meer dan eens met de klankbordgroep haven om tafel gezeten. Dat als één onderdeel van de totale participatie. Dit kunt u lezen in het participatieverslag dat bij het ontwerpbestemmingsplan zit. Participatie betekent echter niet dat partijen het eens moeten zijn. Participatie heeft tot doel om alle belangen en argumenten boven tafel te krijgen, om daarna een afgewogen beslissing te kunnen nemen. De overige punten van de zienswijze zijn gericht tegen het bestemmingsplan en zullen in die procedure worden behandeld.

Zienswijze 3: Heemschut Gelderland (ingekomen 4 augustus 2023) Indiener geeft aan dat de ligging van het plangebied direct naast het beschermd stadsgezicht hoge eisen stelt aan de nieuwbouw. Dit moet in de planregels geborgd worden. De hoogte moet beperkt blijven, zeker het deel grenzend aan de bestaande bebouwing aan de Havenkade. Op de plankaart d.d. 11-09-2023 zijn langs de Havenkade twee bouwhoogtes aangegeven, namelijk maximaal 11 m. (aan de oostzijde) en maximaal 16,5 m. Langs de J.P. Broekhovenstraat wordt uitgegaan van een goothoogte van 9,5 m. en een bouwhoogte van 11 m. Het beeldkwaliteitsplan gaat uit van een hoogtevariatie, een hoogteaccent in het midden, terugliggende bovenste lagen (voor minimaal 50%) en een hoogtetoename naar gelang de afstand tot de binnenstad groter wordt, richting de Slenk. Hierdoor is er bebouwing mogelijk van twee, drie, vier en incidenteel 5 lagen hoog, met terugliggende bovenste lagen voor minimaal 50% van het bebouwingsfront. Aan de zuidoostzijde gaat het plan uit van twee bouwlagen met een terugliggende, ondergeschikte bovenste (kap)laag waarmee aansluiting gezocht wordt met de hoogte van de botterwerf en de bestaande (woon)bebouwing langs de oostzijde van de haven. De hogere bebouwing sluit aan bij de bestaande bedrijfsbebouwing van Kruismaten. Voor (minimaal) de helft van het bebouwingsfront moet de bovenste laag 1,5 m. terug liggen.

Deze laag moet bovendien een ondergeschikte uitstraling hebben. De hoogtes van de nieuwbouw zullen hierdoor (visueel) aansluiten bij de hoogtes van de bestaande bebouwing. Door variatie in frontbreedte en hoogte, èn in gevelarchitectuur (individuele herkenbare panden) ontstaat een gedifferentieerd beeld wat een al te grootschalige bebouwingswand kan voorkomen. Op een eigentijdse wijze ontstaat zo een relatie met het gevarieerde bebouwingsbeeld van individueel herkenbare panden in de historische binnenstad.

6

De locatie ligt aan de rand van bedrijventerrein Kruismaten en grenst aan de historische binnenstad. Het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven streeft een bebouwingsbeeld na met individueel herkenbare panden, met een gevelarchitectuur die een goede mix is tussen traditioneel en eigentijds/strak met een referentie aan historische bedrijfspanden en traditionele woningbouw, waarin het nautische karakter van de haven tot uiting moet komen. Zo kan een bebouwingsbeeld ontstaan dat inspeelt op de verschillende bebouwingskarakteristieken langs de haven, dat gerelateerd is aan de functie van appartementen en detailhandel, en het gewaardeerde historische beeld van het beschermd gezicht Elburg respecteert.

2.3 Conclusies De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding het beeldkwaliteitsplan gewijzigd vast te stellen.

7