Zienswijzennota De Nieuwe Haven Elburg dec 2023

r)

De Botterstichting is van mening dat minimaal milieucategorie 3.1 van toepassing is op de Botterwerf: timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout. Het bestemmingsplan Beschermd stadsgezicht plaatst de werf in milieucategorie 2. Daarmee is de planologische situatie milieucategorie 2. De bedrijfsvoering van de Botterstichting is sinds de oprichting ook niet wezenlijk gewijzigd, zodat ook feitelijk nog steeds sprake is van milieucategorie 2.

s)

Op minder dan 30 meter is een rijksmonument (Asschuur). De asschuur is geen rijksmonument. Op dit moment wordt vanuit de gemeente geprobeerd de asschuur de gemeentelijke monumentenstatus te geven. Onduidelijk is echter wat indiener met deze constatering beoogt te zeggen. Wij zien geen verband tussen de gemeentelijke monumentenstatus en de geplande nieuwbouw. Al was het maar omdat de asschuur vanuit de Nieuwe Haven gezien, uit het zicht ligt.

11 ABRvS 23 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:50.

18

t)

Het bouwvlak maakt een ‘boulevard ’bebouwing mogelijk: een rooilijn die de lijn van de openbare weg volgt. Dit is historisch op deze plaats een onvoorstelbare blunder. Het bouwvlak maakt inderdaad een rechte bebouwingswand mogelijk. Let wel, dit zijn de uiterste bebouwingsmogelijkheden. Het beeldkwaliteitsplan geeft ook voor dit onderdeel kaders en ontwerprichtlijnen mee. Zo is een uitgangspunt dat er verticale geleding in de gevels verwerkt moet worden, dit kan worden gerealiseerd door de gevels te laten verspringen. Dit wordt in het nader uit te werken ontwerp meegenomen. Kortom, in tegenstelling tot het bouwvlak op de bestemmingsplankaart heeft de plastiek in de gevelwand wel degelijk de aandacht en is dit geborgd in het beeldkwaliteitsplan.

Conclusie: De zienswijzen geven op een aantal onderdelen reden tot aanpassing van het bestemmingsplan. Wijzigingen zijn doorgevoerd in de hoogte, massa en vormgeving van het ontwerp. Dit uit zich op de verbeelding, in de planregels (H2) en in het opgestelde beeldkwaliteitsplan. Deze maakt onderdeel uit van de bijlagen bij de toelichting. Op archeologie, geluid en externe veiligheid is een aanvulling gedaan in de toelichting van het bestemmingsplan. Voor zover de zienswijzen zich richten op volkshuisvesting, participatie, gemengd gebied en beschermd stadsgezicht leiden de zienswijzen niet tot wijzigingen.

3 Ambtshalve wijzigingen aan het bestemminsplan Ruim na de sluitingstermijn (op 25 november 2022) is een reactie van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed binnengekomen. Deze reactie is ambtshalve meegenomen. De RCE is van mening dat het voorliggende plan wezenlijk afbreuk doet aan de historische en ruimtelijke setting van de vesting c.q. het beschermde stadsgezicht. De beoogde bebouwingswand van 4-5 bouwlagen, zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan, zal leiden tot een grote schaalsprong ten opzichte van de andere bebouwing rond de havenkom. De nieuwbouw zal het beeld rond de oude vesting in hoge mate gaan domineren en de gekozen ruimtelijke uitwerking past niet bij het karakter van een havengebied. De RCE is niet tegen een ontwikkeling op de betreffende locatie. De doelstelling van een beschermde stadsgezicht is immers niet om de bestaande situatie te bevriezen. In tegendeel, het is er juist op gericht om ontwikkelingen een plek te geven met oog voor het karakter van het gebied. De RCE stelt voor om een workshop of ontwerpsessie te organiseren om dit verder af te tasten. In nauw overleg met de RCE en het Oversticht is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin bovenstaande opmerkingen zijn meegenomen. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd De RCE geeft verder aan dat de gemeente bezig is met een gebiedsvisie beschermd stadsgezicht.

Zij juichen dit initiatief toe. Het plangebied van De Nieuwe Haven valt niet onder de reikwijdte van de gebiedsvisie. Dat valt niet te rijmen. Enerzijds de aanwezige kwaliteiten herstellen en anderzijds aantasten, zien wij niet als een goede ruimtelijke ordening. Wij verzoeken u daarom het plan voor De Nieuwe Haven en het gehele havengebied/havenkanaal - aangezien er meer ontwikkelingen spelen direct te betrekken bij de gebiedsvisie. Deze zienswijze gaat niet over het plan De Nieuwe Haven maar over de gebiedsvisie. De reactie hoort dan ook thuis in de procedure van de gebiedsvisie. Op deze plek gaan we hier niet verder op in. Vanwege de ingediende zienswijzen is gekozen voor het opstellen van een beeldkwaliteitsplan en dit toe te voegen aan het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan heeft acht weken ter inzage gelegen. Er zijn drie zienswijzen ingediend. Er is een aparte zienswijzenota opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels. Daarmee worden de procedure van het bestemmingsplan en de procedure van het beeldkwaliteitsplan bij de vaststelling in de gemeenteraad samengevoegd. Verder is ambtshalve bij het opstellen van het beeldkwaliteitsplan de commerciële plint deels vervangen door zes appartementen op de begane grond. Dit zijn 6 middeldure koopwoningen/middenhuur, met parkeren op eigen terrein.

De memo Verkeer en Parkeren rekent voor deze 6 woningen met een parkeernorm van 1,8 exclusief bezoekersparkeren.

19

Tot slot zijn ambtshalve wijzigingen aangebracht na overleg met Waterschap en provincie en omgevingsdienst. Deze staan in paragraaf 4 vermeld. Het gaat om wijzigingen in verband met het dijklichaam, het in april 2023 vastgestelde addendum op de woondeal en de motivering van de hogere grenswaarde wegverkeerslawaai.

4

Overzicht van wijzigingen bestemmingsplan

Wijzigingen in de toelichting 1.1 Aanleiding: het aangepaste programma is verwerkt, de verdeling is aangepast. Door de oppervlakte voor commerciële functies te halveren is het mogelijk 6 appartementen extra te realiseren. Hierdoor komt het programma uit om 56 appartementen en 410 m2 VVO commerciële ruimte bij een gelijke totale oppervlakte en een lagere bouwhoogte; 1.2 Ligging en begrenzing plangebied: uitgebreider beschreven; 1.3 Vigerende planologische situatie: de verschillen van bestemmingsplan De Nieuwe Haven ten opzichte van de wijzigingsregels binnen bestemmingsplan Kruismaten 2012 zijn nader toegelicht; 2.1 Historische ontwikkeling Elburg: laatste alinea uitgebreid met een uitgebreidere toelichting op de navolgende afbeeldingen; 2.3 Toekomstige situatie: de toekomstige situatie is uitgebreider omschreven en de partijen die bij de totstandkoming betrokken zijn worden benoemd; 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening: het NNN is niet van toepassing, dit is aangepast, tevens is er een conclusie opgenomen; 3.1.3 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking: de uitkomsten uit de als bijlage opgenomen laddertoets op het gebied van commerciële ruimten zijn toegevoegd, ook is de koppeling met de detailhandelsstructuurvisie 2018 gemaakt; 3.2 Provinciaal beleid: de alinea ‘overige functies’ toegevoegd, om naast woningbouw een nadere toelichting op de commerciële ruimten

te geven; 3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland: onder ‘toetsing’ is de koppeling met de woondeal gemaakt die tijdens deze ruimtelijke procedure is gesloten; 3.4.1 Omgevingsvisie Elburg 2018: onder ‘toetsing aan de omgevingsvisie’ is een toelichting gegeven op de commerciële voorzieningen en als laatste alinea is ‘duurzaamheid’ toegevoegd; 3.4.2 Woonvisie 2020-2025: het tijdens de lopende procedure vastgestelde addendum op de woonvisie is verwerkt, evenals een toelichting hierop en het aangescherpte programma; 3.4.3 Welstandsnota: er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en toegevoegd als bijlage, dit bleek naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen de juiste werkwijze. Een toelichting is verwerkt in dit hoofdstuk; 3.4.5 Detailhandelsstructuurvisie 2018: dit hoofdstuk is toegevoegd, om dezelfde reden als de verwijzing naar deze visie in hfst. 3.1.3; 4.1.2.1 Aanvullende onderzoeken: onder ‘J.P. Broekhovenstraat 1’ is toegelicht op welk punt er nog aanvullend onderzoek nodig is voordat er overgaan kan worden tot uitvoering; 4.2.2 Onderzoek: de beschermingszones van het waterschap zijn inzichtelijk gemaakt aan de hand van een afbeelding. In overleg met het waterschap is besloten dat hemelwater in het havenkanaal geloosd mag worden. Deze punten zijn ook verwerkt in de conclusie (hfst.

4.2.3); 4.3.2 Cultuurhistorie: de Cultuurhistorische Waardenkaart Elburg is beschreven en meegenomen in het onderzoek en de conclusie. Daarbij is dit onderzoek gebruikt als input voor het stedenbouwkundig plan; 4.4.2 Onderzoek: in oktober 2023 is het stikstofonderzoek geactualiseerd vanwege een nieuwe rekenmethode, dit heeft geen gevolgen op de uitkomsten; 4.4.4 Conclusie: tijdens de planprocedure is het ontwerpbesluit afgegeven waarin staat dat de ontheffing voor de wet natuurbescherming (vanwege de aanwezigheid van vleermuizen) wordt verleend onder specifieke voorschriften, deze informatie is verwerkt; 4.5.3 Conclusie: de verleende hogere grenswaarde voor wegverkeerslawaai is nader toegelicht, in overleg met de omgevingsdienst Noord-Veluwe is bepaald dat de gevel waarvoor de hogere grenswaarde is afgegeven mag worden aangemerkt als geluidsluw vanwege de geringe overschrijding; 4.8 Bedrijven en milieuzonering: zowel het onderzoek (bijlage op de toelichting) als hoofdstuk 4.8.2 en 4.8.3 zijn uitgebreid. Omliggende bedrijven worden niet beperkt door de voorliggende ontwikkeling ten opzichte van de mogelijkheden voor de ontwikkeling van De Nieuwe Haven, hiervoor is voldoende gevelgeluidwering geborgd; 4.9 Verkeer en parkeren: naar aanleiding van zienswijzen is de als bijlage opgenomen memo herzien, de aanpassingen zijn verwerkt in de hoofdstukken 4.9.2 en 4.9.3.

Het parkeertekort is berekend op 5 parkeerplaatsen, hiervoor wordt een storting gedaan in het parkeerfonds; 5.3 Bestemmingen: de bestemmingen ‘waarde-archeologie’ en ‘waterstaat-waterkering’ zijn toegevoegd aan de plankaart en toegelicht in dit hoofdstuk; 6.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid: de vooroverlegpartners zijn toegevoegd, evenals een omschrijving van de binnengekomen zienswijzen en een verwijzing naar de zienswijzennota. Wijzigingen in de regels en de plankaart

20

1

Begrippen: op verzoek van de gemeente Elburg zijn de begripsbepalingen aangepast in het kader van de definities zoals deze worden gehanteerd onder de omgevingswet in de toekomstige omgevingsplannen; 3 Gemengd 3.3 Bestemmingsomschrijving: de omschrijving onder a. is verduidelijkt van ‘wonen’ naar ‘het wonen in woningen’ en de opsomming onder b. is in overeenstemming gebracht met de uitkomsten uit de laddertoets; 3.4 Bouwregels: Het maximale aantal wooneenheden (onder b.) is gewijzigd van 39 naar 45. De specifieke bouwhoogten (onder c.) zijn verwijderd uit de regels en aangepast op de plankaart. Onder d. zijn de specifieke bouwaanduidingen vervangen, de goot- en bouwhoogte van respectievelijk 14,5 en 17,5 meter zijn vervangen voor: 1. over minimaal 50% van de totale breedte van het bouwvlak moet de bovenste bouwlaag minimaal 1,5 meter teruggelegen zijn en 2. Schijngevels zijn toegestaan voor maximaal 20% van het bouwvlak, de bouwhoogte mag hiervoor met maximaal 1,5 meter overschreden worden. Tot slot is de hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel herzien van 0,8 meter naar 1,0 meter; 3.5 Specifieke gebruiksregels: onder 3.3.2 zijn een drietal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Onder a. de minimale gevelgeluidswering en het maximale binnen-geluidsniveau in dB(A)’s. Onder b. in overleg met het waterschap een beperkte bebouwingsmogelijkheid in de dubbelbestemming.

En onder c. is de toetsing aan het beeldkwaliteitsplan geborgd; 3.5 Afwijken van de gebruiksregels: de afwijkingsbevoegdheid van 6 woningen toestaan op de begane grond is vervallen, deze 6 woningen worden namelijk standaard bestemd; 5 Wonen 5.1 Bestemmingsomschrijving: de omschrijving onder a. is verduidelijkt van ‘wonen’ naar ‘het wonen in woningen’; 5.2.1. Hoofdgebouwen: de goot- en bouwhoogte zijn uit de regels gehaald, hiervoor wordt verwezen naar de plankaart. Ook is de eerste zin veranderd van ‘een hoofdgebouw mag’ naar ‘een hoofdgebouw voldoet aan de volgende kenmerken’, zodat de opsomming logisch aansluit. 5.2.3 Andere bouwwerken: de hoogte van erf- en terreinafscheiding voor de voorgevel is gewijzigd van 0,8 meter naar 1,0 meter, in lijn met het bouwbesluit; 5.3.2 Voorwaardelijke verplichting: er zijn een tweetal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Onder a. de minimale gevelgeluidswering en het maximale binnen-geluidsniveau in dB(A)’s. En onder b.

is de toetsing aan het beeldkwaliteitsplan geborgd; 6 Waarde - Archeologie 3: per abuis was dit artikel niet opgenomen, daarom is dit artikel met regels voor de gelijknamige dubbelbestemming hier verwerkt; 7 Waterstaat – Waterkering: in overleg met het waterschap is de dubbelbestemming waterstaat – waterkering op de plankaart verwerkt, de regels voor de gelijknamige dubbelbestemming zijn hier opgenomen; 11 Algemene aanduidingsregels: in overleg met het waterschap is de gebiedsaanduiding vrijwaringszone – dijk op de plankaart verwerkt, de regels voor de gelijknamige gebiedsaanduiding zijn hier opgenomen; 12 Algemene afwijkingsregels: in het ontwerpbestemmingsplan was hier onder a. opgenomen dat onder de genoemde voorwaarden bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van: “de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages”. Deze afwijkingsregel is verwijderd, hiermee is er geen 10% afwijking meer mogelijk op de in de regels en op de plankaart genoemde hoogten.

21