Zakelijke beschrijving behorende bij brief raadsbesluit Wvg VN.doc

Zaaknummer 109736

Bijlage: zakelijke beschrijving van de betekenis van de aanwijzing (behorende bij kennisgeving d.d. ..… januari 2021) Wet voorkeursrecht gemeenten In de brief d.d. …… november 2020 heeft u kennis kunnen nemen van het besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Elburg om een voorkeursrecht te vestigen op een perceel of perceel gedeelte dat in uw eigendom is. Tevens trof u in de genoemde brief de motivatie voor dit besluit aan. Thans heeft de gemeenteraad van Elburg op 25 januari 2021 een besluit genomen om het perceel aan te wijzen. Deze aanwijzing heeft voor u, zowel als voor de gemeente Elburg belangrijke gevolgen. Deze gevolgen zijn in de Wet voorkeursrecht gemeenten en het Besluit voorkeursrecht gemeenten voor beide partijen vastgelegd. Deze bijlage geeft een overzicht van de belangrijkste rechten en plichten, zoals die vanaf 5 november 2020 tussen u en de gemeente Elburg gelden. Vanaf deze datum is de Wet voorkeursrecht gemeenten op uw perceel of perceelsgedeelte van toepassing verklaard. Betekenis van de aanwijzing De aanwijzing van uw perceel krijgt voor u betekenis op het moment dat u van plan bent uw rechten daarop te vervreemden.

In juridische termen wordt hieronder in dit verband verstaan: “overdracht in eigendom of verdeling van een onroerende zaak, alsmede overdracht of verdeling dan wel vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik, waaraan een onroerende zaak is onderworpen.” Als u wilt vervreemden, bent u namelijk voortaan verplicht uw onroerende zaak eerst aan de gemeente te koop aan te bieden, tenzij er een uitzonderingsgrond bestaat. Alleen als de gemeente niet op uw aanbod ingaat, mag u uw onroerend goed aan anderen verkopen. Doet u dit niet, dan zal de overdracht (het transport) aan een ander dan de gemeente door de notaris geweigerd worden. Onder elke transportakte moet namelijk een verklaring van de notaris worden opgenomen, dat op de betreffende onroerende zaak geen voorkeursrecht rust en zo dit wel het geval is, dat dan de verkoop niet in strijd met de Wet voorkeursrecht gemeenten plaatsvindt. De levering van de verkochte zaak aan een ander dan de gemeente kan dan dus niet plaatsvinden en dit kan wellicht voor die ander aanleiding zijn u om vergoeding van mogelijke schade te verzoeken. Uitzonderingen Op de verplichting tot aanbieding aan de gemeente bestaan een aantal uitzonderingen. Op grond van artikel 10 lid 2 van de Wet voorkeursrecht gemeenten zijn opgenomen geldt de plicht tot aanbieding aan de gemeente niet als de vervreemding geschiedt ingevolge: a. b.

c. d. e.

f.

een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene, die duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed; verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap; een uiterste wilsbeschikking; een overeenkomst met de Staat, een provincie, een waterschap of een door Ons aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het openbaar belang werkzame rechtspersoon. Onze aanwijzing wordt in de Staatscourant bekend gemaakt; een verkoop krachtens wetsbepaling of bevel des rechters of een executoriale verkoop, met dien verstande dat ingeval van een onderhandse executoriale verkoop als bedoeld in artikel 3:268, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek de voorzieningenrechter niet beslist omtrent het verzoek tot onderhandse verkoop zolang niet het bestuursorgaan in de gelegenheid is gesteld om, gelet op het gunstiger bod, een bod te doen; een overeenkomst, betrekking hebbende op gronden die zijn aangewezen bij een besluit als bedoeld in artikel 5 of 6 dan wel artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 5 of 6, gesloten met een pachter aan wie ten aanzien van deze gronden ten tijde van de inwerkingtreding van dit besluit een voorkeursrecht toekwam als bedoeld in artikel 378 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Op grond van artikel 10 lid 3 van de Wet voorkeursrecht gemeenten geldt de plicht tot aanbieding aan de gemeente niet als de vervreemding geschiedt ingevolge een overeenkomst betreffende een onroerende zaak, dan wel een overeenkomst behelzende een verplichting van de vervreemder betreffende een onroerende zaak, voor zover:

a. b. c.

vervreemding geschiedt aan een in die overeenkomst met name genoemde partij, en een tegen een in die overeenkomst met name genoemde prijs, dan wel tegen een volgens die overeenkomst bepaalbare prijs, en; de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, voordat een besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing in werking is getreden, en; de vervreemding geschiedt binnen zes maanden na de dag van de inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers als bedoeld onder b.

Tot slot biedt artikel 10 lid 6 van de Wet voorkeursrecht gemeente de mogelijkheid dat burgemeester en wethouders kunnen besluiten ontheffing te verlenen van de aanbiedingsplicht als daarvoor (aantoonbaar) gewichtige redenen zijn bij de vervreemder. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij wel beperkingen opleggen. Nadere inlichtingen hierover kunt u krijgen bij de gemeente. Aanbiedingsprocedure In hoofdlijnen ziet de aanbiedingsprocedure er als volgt uit: 1) vervreemder biedt het goed aan de gemeente aan (de opgave); 2) gemeente geeft aan of zij al dan niet wenst te kopen; 3) indien de gemeente wenst aan te kopen: onderhandeling door vervreemder en gemeente; 4) indien partijen er in onderhandeling niet uitkomen: rechterlijke prijsbepalingprocedure; 5) uitspraak rechter over de prijs; 6) aparte procedure ter vaststelling aankoopplicht gemeente bij bijzondere persoonlijke omstandigheden van de vervreemder.

Een vervreemder bericht burgemeester en wethouders per aangetekende brief dat hij in beginsel bereid is om de onroerende zaak aan de gemeente te verkopen; 7) De gemeente neemt binnen 6 weken een zogenaamd beginsel besluit of zij al dan niet de onroerende zaak wenst aan te kopen; 8) In het geval de gemeente de onroerende zaak wenst aan te kopen dan gaan de gemeente en de vervreemder in onderhandeling over de voorwaarden tot verkoop; 9) In het geval partijen er in de onderhandelingen niet uitkomen dan kan de vervreemder de gemeente verzoeken om binnen 4 weken de rechter te verzoeken om een oordeel te geven over de prijs; 10) De rechter benoemt een of meer deskundigen die advies uit brengen over de prijs; 11) De rechter doet bij beschikking uitspraak over de prijs; 12) Een vervreemder kan de rechter verzoeken wegens bijzondere omstandigheden dat de gemeente gehouden is medewerking te verlenen aan de overdracht tegen een door de rechter te bepalen prijs. Wijze van aanbieden Indien u voornemens bent uw onroerende zaak geheel of gedeeltelijk te verkopen, moet u de gemeente hiervan schriftelijk bij aangetekende brief een opgave doen, onder vermelding van de kadastrale gegevens en oppervlakte(n) zoals die in de kennisgeving van ….. januari 2021 zijn genoemd.

Indien de grond deel uitmaakt van een complex van gronden dat een samenhangend geheel vormt en u dit gehele complex wilt verkopen, dan kunt u dit in uw opgave aan de gemeente vermelden en daarbij eisen dat de gemeente het gehele door u aangeboden pakket koopt. Indien de grond als onderdeel van een bedrijf of onderneming wordt benut, geldt eveneens dat u dit in uw opgave aan de gemeente kunt vermelden en dat u van de gemeente kunt eisen dat zij het bedrijf of onderneming in haar besluit betrekt. Betreft aldus uw aanbod aan de gemeente meer dan slechts de grond die in de aanwijzing is begrepen en ziet de gemeente af van de uitoefening van haar voorkeursrecht, dan hebt u gedurende drie jaren na een zodanig bericht de vrijheid het totale door u aan de gemeente aangeboden pakket van grond en/of daarop rustende beperkte rechten aan een ander te verkopen. Brengt u na de afwijzing door de gemeente alsnog een splitsing aan in het door u aangeboden pakket en wenst u dit gedeeltelijk of in delen over te dragen, dan blijft u verplicht de gemeente in de gelegenheid te stellen als eerste te verwerven, althans voor zover het de aangewezen grond betreft. U zult dan dus opnieuw aangetekend een schriftelijke opgave aan burgemeester en wethouders moeten doen.

Wat betreft de niet onder het voorkeursrecht vallende percelen en/of de daarop te vestigen of gevestigde beperkte rechten van het totale pakket geldt deze verplichting niet. U kunt deze percelen zonder meer verkopen.

2/4

Beginselbesluit van de gemeente Na ontvangst van uw opgave moeten burgemeester en wethouders binnen zes weken de beslissing nemen of zij met u willen onderhandelen tegen nader overeen te komen voorwaarden dan wel om op grond van een andere titel dan koop te verkrijgen. Overschrijden burgemeester en wethouders deze termijn of delen zij u binnen deze termijn mede, dat zij in uw opgave niet geïnteresseerd zijn, dan mag u gedurende drie jaren na verloop van die termijn respectievelijk na bedoelde mededeling het door u eerst aan de gemeente aangeboden object aan een ander verkopen. Delen burgemeester en wethouders u mede, dat zij wel op uw aanbod willen ingaan en daartoe een zogenaamd beginselbesluit tot aankoop hebben genomen, dan kunt u verder met de gemeente onderhandelen. De onderhandelingen Wanneer de gemeente in beginsel heeft aangegeven te willen aankopen, kunnen de onderhandelingen beginnen. Prijsadvies Als de gemeente naar uw mening te lang op zich laat wachten met het doen van een bod, of als de onderhandelingen naar uw mening te traag verlopen, bijvoorbeeld omdat de gemeente in uw ogen niet genoeg wil betalen, dan kunt u te allen tijde door middel van een schriftelijk verzoek aan burgemeester en wethouders verzoeken om de rechter een oordeel te laten geven over de prijs.

Burgemeester en wethouders moeten uw verzoek binnen vier weken aan de rechtbank overbrengen, die vervolgens één of meer deskundigen benoemt. Van dit deskundigenadvies over de prijs krijgt u een afschrift. Burgemeester en wethouders kunnen er ook voor kiezen om geen verzoek bij de rechter in te dienen. Dienen burgemeester en wethouders geen verzoek bij de rechter in, of doen zij dit te laat, dan krijgt de vervreemder de vervreemdingsvrijheid aan een ieder gedurende drie jaren. Voor de prijsbepalingprocedure bij de rechtbank geldt dat de rechtbank altijd een of meer deskundigen dient te benoemen om advies aan de rechtbank uit te brengen over de prijs. Zij onderzoeken ten behoeve van hun advies de ligging en gesteldheid van de onroerende zaak. De artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet zijn van toepassing, wat betekent dat de prijs dezelfde is die bij veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende koper en vervreemder tot stand zou komen. De kosten van de procedure voor de rechtbank zijn in beginsel voor de gemeente; de rechter kan echter besluiten om de kosten te compenseren. Na oplevering van het deskundigenadvies en vóór de eindbeschikking van de rechter kan de gemeente er voor kiezen van de koop af te zien. De gemeente kan de verzoekschriftprocedure beëindigen door haar verzoek in te trekken.

Dit is een algemeen uitgangspunt van de verzoekschriftprocedure uit het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Beëindigt de gemeente de verzoekschriftprocedure dan heeft de vervreemder weer de vervreemdingsvrijheid aan een ieder gedurende drie jaar. De rechtbank beslist na intrekking van het verzoek door burgemeester en wethouders nog wel over de kostenverdeling. Uitspraak rechter De rechtbank moet in beginsel binnen 6 maanden uitspraak doen. De gemeente is gedurende drie maanden na het onherroepelijk worden van de eindbeschikking van de rechter gehouden om aan overdracht van de onroerende zaak mee te werken. De vervreemder is na de rechterlijke procedure niet verplicht om zijn goed over te dragen. De Wvg gaat immers steeds uit van de vrijheid voor de vervreemder om tot vervreemding te beslissen. Doet de vervreemder echter niet binnen die drie maanden een beroep op de medewerkingplicht van de gemeente dan blijft het voorkeursrecht gelden en vervalt de medewerkingplicht van de gemeente. Aparte procedure Daarnaast bestaat er een andere aparte procedure voor de grondeigenaar om te proberen de gemeente te verplichten de betreffende onroerende zaak aan te kopen en af te nemen.

Het artikel ziet op de situatie dat de grondeigenaar de onroerende zaak heeft aangeboden aan de gemeente, maar de gemeente, ondanks een aanvankelijk positief beginselbesluit, later in de procedure toch af haakt. De grondeigenaar kan dan in die situatie een verzoek indienen bij de rechtbank om te bepalen dat de gemeente de onroerende zaak afneemt wegens ‘bijzondere persoonlijke omstandigheden’ van de grondeigenaar. De Wet voorkeursrecht gemeenten schrijft in artikel 15 lid 2 voor dat er twee momenten zijn waar op de grondeigenaar het verzoek kan doen: A Indien na een verzoek van de grondeigenaar om een prijsadvies van de rechtbank de gemeente weigert om het verzoek in te dienen bij de rechtbank dan wel de termijn laten verstrijken waarbinnen zij het verzoek aan de rechtbank had moeten doen;

3/4

A

Indien de gemeente het verzoek om een prijsadvies wel aan de rechtbank heeft gedaan, maar het verzoek intrekt voordat er een eindbeschikking is gewezen door de rechtbank. Hierbij geldt wel een maximale periode van 2 maanden na de momenten als hierboven beschreven. De termijnen zijn bindend De hiervoor genoemde termijnen, die burgemeester en wethouders in acht moeten nemen zijn voor u van belang. Worden deze termijnen namelijk overschreden, dan houdt dit in, dat u gedurende drie jaren na afloop van de termijn de door u aan de gemeente aangeboden zaak aan anderen mag verkopen. Wanneer u wilt dat de gemeente koopt Indien u er belang bij hebt de aangeboden zaak juist wel aan de gemeente te verkopen, kunt u de rechtbank Gelderland, sector Bestuursrecht verzoeken de gemeente daartoe te dwingen. U kunt dit eveneens doen wanneer burgemeester en wethouders u binnen de termijn van vier weken van dagtekening van het deskundigenadvies hebben bericht dat de gemeente van de aankoop afziet. Een dergelijk verzoek aan de rechtbank moet schriftelijk en met redenen omkleed binnen twee maanden na de termijnoverschrijding of na het negatief bericht van de gemeente worden ingediend. Ingeval de rechtbank uw verzoek afwijst, hebt u gedurende drie jaren na deze afwijzende beschikking de vrijheid de door u aangeboden zaak aan anderen te verkopen.

Ingeval de rechtbank met uw verzoek instemt, is de gemeente verplicht binnen drie maanden na de beschikking van de rechtbank mee te werken aan de overdracht, tegen betaling van de bij die beschikking bepaalde prijs. U dient, indien u althans nog steeds aan de gemeente wenst te verkopen, schriftelijk de wens hiertoe te kennen te geven. Hebt u zelf de beschikking van de rechtbank uitgelokt na termijnoverschrijding door de gemeente of na het bericht van gemeentezijde na het deskundigenadvies dat zij niet tot aankoop wenst over te gaan, dan dient u uw recht op medewerking van de gemeente zelf "in rechte of buiten rechte bij exploit" bekend te maken. Dit betekent dat u zich tot een advocaat of tot een deurwaarder moet wenden. Alle correspondentie aangetekend of met handtekening retour versturen Uit het vorenstaande is wel gebleken, dat inachtneming van de voorgeschreven termijnen voor u en voor de gemeente grote gevolgen kan hebben. Om de bewijskracht te verzekeren dient dan ook alle correspondentie door zowel u als de gemeente plaats te vinden bij aangetekende brief met ontvangstbevestiging.

4/4