Voortgangsrapport Grote Woningbouwprojecten voorjaar 2021.docx

Voortgangsrapportage hoofddossier Project

Grote Woningbouwprojecten

Tijdvak rapportage

Project status



Opdrachtgever

15-09-2020 – 15-03-2021 Gemeenteraad

Opdrachtnemer

College van B&W

Portefeuillehouder

A.C. Sneevliet

Projectleider/ Projectcoördinator

Jan Henk Timmerman



= alles onder controle; project verloopt naar wens



= er zijn mogelijke knelpunten; alertheid is geboden



= er zijn knelpunten; bijsturing is noodzakelijk



Bestuurlijk relevante informatie

Terugblik

Het afgelopen half jaar is bij de grotere woningbouwprojecten veelal een goede voortgang gemaakt, ondanks de bijzondere periode als gevolg van het coronavirus, Met de ‘grote woningbouwprojecten’ beperken we ons bij de terugblik tot alleen de “harde” woningbouwprojecten met een directe bouwtitel in het bestemmingsplan en met een projectomvang van minimaal 12 woningen (grens nieuw stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking). Dit betreft de volgende locaties met daarbij het gebouwde en/of binnen het project nog te bouwen aantal woningen: De Dijkjes Elburg: totaal 227 woningen Vossenakker-Zuid Elburg: 44 - 46 woningen en 15 appartementen Nunspeterweg/Schoon Zicht Elburg: 24 appartementen Paterijstraat/Hof van Kinsbergen Elburg: 20 appartementen Heidezoom ’t Harde: 32 woningen Centrumplan ’t Harde 3 e fase: 18 – 20 appartementen Omdat de voortgang van het Centrumplan ’t Harde 3 e fase in een aparte voortgangsrapportage is verwoord, laten wij dit project hier buiten beschouwing. De Dijkjes De nieuwbouw van De Dijkjes verloopt sneller dan was voorzien. Fase 1 van De Dijkjes is in mei 2019 in de verkoop gegaan en bestaat uit 30 koopwoningen, 16 particuliere kavels en 39 sociale huurwoningen, totaal 85 woningen. Er zijn voor De Dijkjes nauwelijks negatieve effecten als gevolg van de landelijk aangescherpte stikstofregeling.

Voor toewijzing van de sociale huurwoningen heeft Omnia Wonen de gemeente gevraagd gebruik te mogen maken van de experimentenregeling uit de huisvestingsverordening. Een deel van de woningen is met voorrang aan de huidige sociale huurders in de gemeente Elburg aangeboden. Voor fase 2 heeft het college er mee ingestemd dat een deel van fase 3 versneld in aanbouw zou komen als onderdeel van bouwfase 2. Het gaat totaal om 34 woningen waarvan 29 huur. Ook deze fase is volop in aanbouw. Het betreft hier een fase met totaal 105 woningen. In fase 3 resteert nog een capaciteit van 37 woningen.

Vossenakker-Zuid De woningbouwlocatie Vossenakker-Zuid (hoek Oostelijke rondweg/Kruidenlaan) is afgebouwd, behoudens nog een vrije ruimte aan de Kruidenlaan voor een paar particuliere woningen. Zie verder bij Vooruitblik. Nunspeterweg / Schoon Zicht Dit nieuwbouwproject is recentelijk opgeleverd en bewoond. Hiermee zijn totaal 24 (middel dure en dure) koopappartementen aan de woningvoorraad toegevoegd. Paterijstraat / Hof van Kinsbergen Elburg De nieuwbouw met 20 vrije sector huurappartementen is voorjaar 2020 in aanbouw genomen en binnenkort is de oplevering. Heidezoom De oorspronkelijk geplande tweekappers en vrijstaande woningen voor het middengebied zijn op basis van de stedenbouwkundige inpassing onverkoopbaar gebleken. Uit diverse participatieavonden is naar voren gekomen dat de behoefte nu gericht is op realisatie van zes levensloopbestendige woningen, tien rijwoningen en acht tweekappers (16 woningen). Het bestemmingsplan hiervoor is in juni 2020 vastgesteld en de woningen zijn in aanbouw.

Vooruitblik

Naast de “harde” woningbouwprojecten met een omvang van 12 woningen of meer benoemen we hier bij de vooruitblik ook de plannen die recent een aanvang hebben gekregen maar nog geen harde status hebben. Het betreft Waterlanden II in Doornspijk, Vossenakker Noord en Horstkamp in Elburg, Hokseberg op ‘t Harde en locatie Gerichtenweg op Hoge Enk. De Dijkjes De nieuwbouw van de 1 e en 2 e fase verloopt, zoals hiervoor aangegeven, zeer voorspoedig. In deze beide fasen samen worden totaal 190 woningen gebouwd, waarvan 90 sociale huur. Kort na de zomer 2020 is ook gestart met de verkoop van de laatste 37 koopwoningen (fase 3). De goede voortgang betekent ook dat naar verwachting al eind 2021 of begin 2022 de nieuwbouw van De Dijkjes kan worden afgerond. Hiermee zijn in korte tijd 227 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Vossenakker-zuid Een klein deel binnen het plangebied, aan de Kruidenlaan nabij het speelterrein, is nog onbebouwd. De gemeente heeft deze vrije ruimte in eigendom terug verworven en voor deze locatie wordt een nieuw plan voor 4 tot 6 particuliere woningen voorbereid. Hiervoor is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig, waarvoor op korte termijn de planologische procedure wordt opgestart. Daarbij wordt ook het speelterrein definitief ingepast.

Paterijstraat / Hof van Kinsbergen Elburg De inschatting is dat de 20 appartementen binnenkort worden opgeleverd. Waterlanden II in Doornspijk Om de beoogde uitbreiding versneld in gang te kunnen zetten zijn de eerste voorbereidende stappen gezet. De locatie grenst aan de Dokter Bruinsweg en de Beekenkampweg. Voor het project heeft de gemeente een deel van de grond in eigendom en voor een ander deel is de grond in eigendom van een ontwikkelaar. Bij de voorbereidingen van het stedenbouwkundige plan wordt samen opgetrokken. Het ligt in de bedoeling om een bestemmingsplan voor te bereiden voor beide percelen samen. Naar verwachting kunnen hier ca. 30 à 40 woningen worden gebouwd in uiteenlopende woningtypen. Bij de verdere voorbereidingen in het voorjaar

van 2021, worden omwonenden en belangstellenden uitgenodigd voor inspraak en overleg. Vossenakker Noord

Het plangebied Vossenakker Noord was eerder in het kader van het deprogrammeren aangewezen om de eerstkomende jaren niet te bebouwen. Nu echter de vraag naar woningbouw onverminderd groot is en ook de provincie meer ruimte geeft voor het voortvarend ontwikkelen van woningbouwlocaties, is Vossenakker Noord een potentiële versnellingslocatie voor ongeveer 30 woningen. Inmiddels is gestart met de eerste voorbereidingen. Echter spelen hier nog een aantal kwesties tussen een curator en een ontwikkelaar met grondpositie. Een deel van de locatie zit al in de failliete boedel, een ander deel van de locatie zal mogelijk nog tot de failliete boedel gaan behoren. Om deze grondposities te verkrijgen heeft de gemeente de Wvg gevestigd op deze locaties. Alvorens we dit plangebied in ontwikkeling nemen, wordt de afhandeling van de zaak tussen de curator en de ontwikkelaar afgewacht. Horstkamp Ook het plangebied Horstkamp was eerder in het kader van het deprogrammeren aangewezen om de eerstkomende jaren niet te bebouwen. Nu de vraag naar woningbouw onverminderd groot is en ook de provincie meer ruimte geeft voor het voortvarend ontwikkelen van woningbouwlocaties, is Horstkamp de meest concrete versnellingslocatie in Elburg voor circa 180 woningen. Inmiddels is gestart met de eerste voorbereidingen. De gesprekken met de overige grondeigenaren/ontwikkelaars zijn opgestart.

De gemeente zet in op een regierol en is voornemens een bouwclaimovereenkomst te sluiten met de overige grondeigenaren/ontwikkelaars. Nadat in de loop van 2021, mede op basis van een participatietraject, een stedenbouwkundig ontwerp voor het plangebied is opgesteld, zal de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Dit kan met een uitwerkingsplan indien binnen de mogelijkheden van de uitwerkingsregels in het moederplan wordt gebleven. Indien dit niet het geval is (bijvoorbeeld om met het woningbouwprogramma beter aan te sluiten op de Woonvisie 20202025 en de motie Betaalbaar Wonen), zal een nieuw bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Hokseberg

De grondeigenaar/ontwikkelaar Prins Bouw is al geruime tijd bezig met de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Hokseberg op ’t Harde. De gemeente is voornemens om in het tweede kwartaal een ontwerp bestemmingsplan voor de eerste fase van de locatie Hokseberg in procedure te brengen. Daarbij wordt uitgegaan van de realisatie van 73 reguliere woningen en 60 (intramurale) zorgwoningen, bestaande uit een verplaatsing van 48 plekken van de huidige locatie Mariposa, aangevuld met 12 extra zorgstudio’s. Ook heeft de initiatiefnemer extra gronden in de nabijheid van de locatie verworven, zodat later eventueel een tweede fase (van nogmaals ruim 70 woningen) gerealiseerd kan worden. Voor de totale ontwikkeling (fase 1 en 2) heeft de initiatiefnemer een stedenbouwkundige visie opgesteld. Tevens is door de initiatiefnemer al een participatietraject opgestart en is het plan behandeld aan de Omgevingstafel. Aan de hand van de uitkomsten

hiervan legt de initiatiefnemer momenteel de laatste hand aan het ontwerp bestemmingsplan. Gerichtenweg Hoge Enk Direct naast de Mattanjaschool op de Hoge Enk heeft de gemeente een perceel in eigendom. Dit perceel is al geruime tijd aangewezen als potentiële woningbouwlocatie voor maximaal 25 woningen. In het verleden is geprobeerd deze locatie te ontwikkelen op basis van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Nadat dit CPO-traject is vastgelopen, is de ontwikkeling van deze locatie stil komen te liggen. Ook op deze planlocatie zijn we voornemens om, in het kader van woningbouw in alle kernen, tot een versnelde uitvoering te komen. Recent is een stedenbouwkundige geselecteerd. Op basis van een ontwerpend participatief – onderzoek worden gezamenlijk met de stedenbouwkundige en belanghebbenden (omwonenden, geïnteresseerden etc.) de woningbouwmogelijkheden op deze locatie de komende maanden onderzocht. Vervolgens zal een bestemmingsplan in procedure worden gebracht.

Mijlpalen/Planning Omschrijving Start bouw woningen 1 e fase De Dijkjes Start verkoop 2 e fase De Dijkjes Start verkoop 3 e fase De Dijkjes Oplevering appartementen Paterijstraat / Hof van Kinsbergen Vaststelling bestemmingsplan middengebied Heidezoom Start bouw middengebied Heidezoom Vaststelling Waterlanden II, Doornspijk Vaststelling BP Gerichtenweg Hoge Enk Vaststelling BP Horstkamp Vaststelling BP Vossenakker Noord Vaststelling BP Hokseberg

Risico’s

-

-

Budget Beschikbaar € n.v.t.

Gepland Q4 2019

Verwacht Q4 2019

Q1 2020 Q4 2020 Q1 2021

Q1 2020 Q3 2020 Q1 2021

Juni 2020

Juni 2020

Q4 2020

Q4 2020

Q1 2022

Q1 2022

Q2 2022

Q2 2022

Q3 2022 Q4 2022

Q3 2022 Q4 2022

Q4 2021

Q4 2021

Toelichting

De eisen omtrent stikstof, pfas etc. kunnen de realisatie van de locaties vertragen of in het ergste geval zelfs tegenhouden. Met name voor de projecten in ’t Harde speelt dit risico nadrukkelijk vanwege de beperkte afstand tot het Natura 2000 gebied De Veluwe. Door de stijgende bouwkosten, installatiekosten en verregaande verduurzamingseisen stijgen de v.o.n.-prijzen van nieuwbouwwoningen. De betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroepen komt daarmee verder onder druk te staan.

Gebruikt € n.v.t.

Restant € n.v.t.

Toelichting Alle kosten zijn via de grondexploitaties gedekt.

Beslispunten

-

Terinzagelegging bestemmingsplan Waterlanden II in Doornspijk Terinzagelegging bestemmingsplan Gerichtenweg Hoge Enk.

Communicatie

Elk woningbouwproject heeft een eigen communicatietraject. Ten aanzien van de te doorlopen bestemmingsplanprocedures wordt op de gebruikelijke wijze extern gecommuniceerd: persberichten, bekendmaking ter inzagelegging, publicatie vaststelling etc. Ook over start bouw en start verkoop/verhuur wordt gecommuniceerd via persberichten, websites en nieuwbrieven vanuit de ontwikkelaars.

Projectstatus

De Dijkjes: Alle drie fasen in aanbouw of opgeleverd. Vossenakker-Zuid, afgerond behalve kleine braakliggende locatie Nunspeterweg / Schoon Zicht: Opgeleverd Paterijstraat/Hof van Kinsbergen Elburg: Oplevering begin 2021 Heidezoom: Plan met 32 woningen in aanbouw. Voor de in deze voortgangsrapportage beschreven woningbouwprojecten geldt voor zover nu inzichtelijk is, de projectstatus ‘groen’.