Toelichting bij B en W voorstel over herziening van de grondexploitaties 2021.docx

Zaaknr. 133219

Toelichting bij B en W- en raadsvoorstel over herziening van de grondexploitaties 2021 Onderstaand wordt de herziening van de exploitatieopzet per exploitatiegebied toegelicht. Er wordt bij elke herziening uitgegaan van de actuele stand van zaken van dit moment (mei 2021) en de stand van de waarde per 1 januari 2021 (saldo van de kosten en opbrengsten). Afgezien van de locatie Petraschool (hier wordt een negatief resultaat verwacht van ongeveer € 17.000,-) vallen de verwachte exploitatieresultaten van de andere grondexploitaties dit jaar wederom gunstig uit. Als gevolg van de economisch gunstige situatie zijn er in 2020 diverse gronden verkocht (1 bedrijfskavel in Broeklanden fase I, de kavels voor 32 woningen in plan Heidezoom, 1 PO kavel in Vossenakker Zuid). Afgezien van de exploitatie Petraschool (planontwikkeling moet nog opgestart), Broeklanden fase II (voorbereidingen voor verkoop, verkaveling en het bouwrijp maken worden getroffen) en de Kopse Waard (tegen dit plan loopt nog een beroepszaak) zijn de overige lopende exploitaties in een afrondende fase en is de meeste grond verkocht. Voor wat betreft de nieuwe grondexploitaties bedrijventerrein Broeklanden fase 2 en plan De Kopse Waard zal blijken wat de corona crisis, en het daardoor eventueel dalen van het vertrouwen in de economie, voor gevolgen zal hebben. Vooralsnog lijkt de aankoopbereidheid groot.

Bij het jaarlijks herzien van alle grondexploitaties zal uiteraard met de economische situatie rekening worden gehouden. De verwachting is dat in de loop van dit jaar of volgend jaar ook de grondexploitaties van Waterlanden II (plm. 35 tot 40 woningen), Gerichtenweg (plm. 15 tot 18 woningen) en plan Horstkamp (ongeveer 180 woningen) zullen moeten worden vastgesteld. Het plan Hokseberg betreft een plan van ruim 70 woningen en 60 intramurale zorgplekken; echter hier heeft de gemeente geen grondpositie en zullen dus alleen maar gemeentelijke kosten worden verhaald. Hiervoor hoeft dus, vergelijkbaar met plan De Dijkjes, geen gemeentelijke grondexploitatie worden vastgesteld. Exploitatieopzet De Kopse Waard (complex 33) Vastgesteld op 14 december 2020 – 1 e herziening 2021 Het plangebied De Kopse Waard (woongebiedje met de geplande 5 woningbouwkavels aan de kop van het Havenkanaal) is sinds eind vorig jaar in exploitatie genomen. Het gebied is in exploitatie genomen met een inbrengwaarde van het bruto gebied (woningbouw kavels inclusief woonstraatje vanaf de Flevoweg) van € 655.000, -. Deze boekwaarde is inmiddels opgelopen naar € 740.542,- per 1 januari 2021. Dit betreft ambtelijke uren en de kosten voor de planvorming zoals de kosten van stedenbouwkundige en kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de grondexploitatie met de daarbij behorende onderzoeken etc.

De voorliggende herziening betreft dus de 1 e herziening van deze exploitatie. De boekwaarde per 1-12021 is, evenals de geraamde kosten en opbrengsten, ingebracht in de herziening en deze worden uitgezet in de tijd. Met behulp met de parameters van verwachte rente en prijsstijgingen en een looptijd van 3 jaar wordt het verwachte exploitatieresultaat volgens de eindwaarde-methodiek berekend. Ten opzichte van eerste vaststelling van de exploitatie in 2020 laat de herziene exploitatie 2021 een nagenoeg gelijk resultaat zien. De verwachte contante waarde bedraag ongeveer € 435.000,- positief. Weliswaar zijn de plankosten iets hoger uitgevallen dan geraamd maar dit wordt weer gecompenseerd doordat vorig jaar voorzichtigheidshalve voor de verkoop van de bouwkavels geen prijsstijging was geraamd; maar nu blijkt dat de grondprijzen doorstijgen is een prijsstijging van 2% gehanteerd. Voordat de kavels kunnen worden aangeboden en met het bouwrijp-maken wordt gestart, zal eerst de afloop van de beroepsprocedure moeten worden afgewacht. Exploitatieopzet Bedrijventerrein Broeklanden fase I (complex 35) Vastgesteld op 27 oktober 2008 - 10 e herziening 2021 Het plangebied Broeklanden I (1 e fase van het bestemmingsplan Broeklanden) is al sinds 2008 in exploitatie (start bouwrijp maken eind 2008). De voorliggende herziening betreft de 10 e herziening van deze exploitatie.

De waarde per 1-1-2021 van € 185.988,- (positief) is, evenals de geraamde kosten en

1

opbrengsten, ingebracht in de herziening en deze worden uitgezet in de tijd. De laatste kavel is in 2020 verkocht en nadat de bouw op deze kavel is afgerond kan het plan daarna geheel worden afgewerkt. In 2020 is nog voor € 155.000,- aan winst genomen op dit complex. De totale winstneming tot heden bedraagt bijna € 3,3 miljoen. De verwachte contante waarde bedraagt ongeveer € 170.000,- positief. Bijna het gehele gebied is nu woonrijp gemaakt. Er worden alleen nog maar kosten verwacht voor het aanleggen van de laatste inritten en enig openbaar groen. In 2020 is de laatste bedrijfskavel verkocht. Het risico is nagenoeg nul geworden. Exploitatieopzet Woningbouw Waterlanden I 2 e fase (complex 37) Vastgesteld 28 januari 2013 – 8e herziening 2021 In verband met de grondverwerving in het plan Waterlanden I, fase 2, is in 2012 een bouwclaimovereenkomst gesloten met Van Wijnen (Bimo) te Harderwijk. Bijna alle woningen vallen onder de bouwclaim van Van Wijnen. De gemeente heeft destijds de ondergrond van het plangebied aangekocht en heeft vervolgens de bouwrijp gemaakte bouwgrond aan Van Wijnen tegen de afgesproken prijzen en tijdstippen verkocht. Er is sprake van een exploitatie met een verwacht positief resultaat. Het gehele plangebied is bouwrijp gemaakt en ook nagenoeg geheel woonrijp gemaakt. De eerste exploitatieopzet is op 28 januari 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.

Alle gronden voor de door Van Wijnen te realiseren woningen in het plangebied zijn verkocht. Ook alle zes gemeentelijke PO kavels langs de Mantelsweg en Veldweg zijn verkocht. De laatste van de PO kavels is in 2019 verkocht. Deze laatste woningen zijn nagenoeg gereed en het laatste stukje langs de Veldweg kan binnenkort woonrijp worden gemaakt. Daarna kan deze grondexploitatie worden afgesloten. In de 8 e herziening van de exploitatieopzet zijn de cijfers geactualiseerd aan de hand van de stand van zaken en recente ontwikkelingen. Er is voor totaal bijna € 4 ton aan winst genomen op dit complex. De contante waarde van deze exploitatie per 1-1-2021 bedraagt afgerond € 115.000,- positief. Er zijn geen risico’s meer. Exploitatieopzet Woningbouw Heidezoom (complex 38) Vastgesteld 24 november 2008 - 10 e herziening 2021 Dit exploitatiegebied is geheel in eigendom van de gemeente. In het verleden (2004) is met de ontwikkelaar AM Wonen een bouwclaim-overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst is nog in de “goede tijd” gesloten (ruim voor de economische crisisperiode 2008 tot ongeveer 2015). Er is afgesproken dat de ondergrond van het plan wordt verkocht aan de gemeente en de ontwikkelaar de bouwgrond na het bouwrijp maken terug zal kopen tegen een afgesproken grondquote. Grondquote betreft een percentage van de vrij op naam prijs (v.o.n. prijs) van de woningen.

Er zijn, gegeven de toenmalige omstandigheden, geen harde afspraken gemaakt over het verplicht afnemen van de bouwgrond en op welke termijn. Uitgangspunt bij de onderhandelingen destijds was dat het plan veel later zou worden aangelegd. De overeenkomst stamt uit de tijd dat de bouwgrond nog als “warme broodjes” over de toonbank ging. AM Wonen heeft gedurende crisistijd gewacht op het moment dat de woningmarkt weer aan zou trekken. De gemeente heeft te maken gehad met oplopende rentelasten en een verlaging van de grondwaarde door de daling van de v.o.n.-prijs van de woningen in de financiële crisistijd. De bouwclaim van AM Wonen is in 2017 tegen strakke voorwaarden overgedragen aan Van Wonen Holding. Er is conform de contractueel vastgelegde grondquote begin 2018 bouwgrond afgenomen en afgerekend voor de ontwikkeling van 37 woningen. In 2020 is ook de rest van de bouwgrond voor het her ontwikkelde binnen gebied aan de Hazenleger en Dassenburcht afgenomen door Van Wonen. De grond voor deze 32 woningen is bouwrijp gemaakt door de gemeente en de woningen zijn in aanbouw. Na oplevering van deze woningen zal de gemeente ook dit laatste deel woonrijp maken. Ook de 11 gemeentelijke PO kavels gelegen langs de Verlengde Schietweg zijn allemaal verkocht en de woningen zijn gereed.

2

Er is in totaal voor dit complex een bedrag van ruim € 860.000,- aan winst genomen. Het verwachte positieve exploitatieresultaat bedraagt nu nog bijna € 9 ton. Ondanks dat dit complex werd getroffen door de economische crisis en de voortgang enige jaren stilgelegen heeft vanwege het economisch herstel, heeft de afgelopen jaren dit complex zich gunstig ontwikkeld. De risico’s bij deze exploitatie zijn door deze ontwikkelingen wederom verlaagd.

Exploitatieopzet Woningbouw Vossenakker Zuid (complex 37) Vastgesteld 14 december 2009 - 10 e herziening 2021 Het plangebied Vossenakker Zuid is al enige jaren in exploitatie. De raad heeft op 14 december 2009 de exploitatieopzet voor dit gebied vastgesteld. Voor de realisering van dit plan is in het verleden een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Vossenakker V.O.F. (een samenwerkingsverband van Rogers Project B.V. en Zondag Bouwgroep B.V.). Deze partijen hadden namelijk een eigendomspositie in dit plan (ondergrond vmbo-school). Het principe van deze overeenkomst is dat de grondexploitatie door de gemeente plaatsvindt en de gebouwen-exploitatie door de VOF. In de samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat de gemeente de bouwkavels, nadat het gebied bouwrijp is gemaakt, verkoopt aan deze ontwikkelaar. Er is een residuele grondprijs afgesproken. De grondprijs wordt aan de hand van een overeengekomen methodiek afgeleid van de v.o.n. prijs van de woningen. Evenals bij het plan Heidezoom stonden ook hier de grondprijzen tijdens de financiele crisis onder druk door de verlaging van de v.o.n. prijzen. Het oorspronkelijk geplande grote huurappartementencomplex op de hoek Oostelijke Rondweg/Kruidenlaan is niet haalbaar gebleken. De V.O.F.

heeft in overleg met de gemeente een alternatief plan ontworpen met een kleiner appartementengebouw (Vossenburcht) bestaande uit kleinere huur-appartementen en 23 grondgebonden bereikbare koopwoningen (Marjoleinstraat). Hiervoor is het plan herzien. Zoals u weet zijn de woningen in het middengebied reeds langere tijd verkocht en bewoond en is dit deel woonrijp gemaakt. In overleg met de V.O.F. is het bestemmingsplan aangepast voor de kavels langs de Vliersingel. Het aantal te bouwen woningen in het bestemmingsplan is voor deze strook verhoogd zodat hier ook aaneengesloten woningen kunnen worden gebouwd (was voorheen alleen vrijstaand en tweekappers). Voor deze variant en de aanpassing van de appartementenlocatie is de grondprijs door de gemeente residueel berekend. Daarna kwamen er steeds meer signalen dat de woningmarkt voor tweekappers juist weer aantrok en heeft de gemeente een opzet gemaakt met tweekappers en vrijstaande woningen langs de Vliersingel. Ook was het plan dat de oorspronkelijk geplande twee patio-woningen langs de Kruidenlaan (nabij het speeltuintje) zouden worden vervangen door een tweekapper. Voor de kavels voor de totaal 44 grondgebonden woningen gelegen langs de Vliersingel, op de locatie van het voorheen geplande appartementengebouw en de tweekappers langs Kruidenlaan, is de grond verkocht en de akte begin 2018 gepasseerd.

De grondopbrengst is dus afgerekend in 2018. Van de 44 woningen zijn de 38 woningen op de locatie nabij het appartementengebouw en langs Vliersingel door V.O.F. verkocht en gebouwd. Voor de tweekapper nabij het speeltuintje is een zienswijze ingediend en is besloten om hiervoor een aangepast bouwplan te ontwikkelen. Een aangepast bouwplan is niet haalbaar gebleken en de gemeente en de ontwikkelaar zijn overeengekomen om de tweekapper naast het speeltuintje te laten vervallen. Er is tevens overeengekomen om ook de andere grond voor de geplande 4 twee-ondereen-kapwoningen langs de Kruidenlaan terug te verkopen aan de gemeente. Door ook deze grond terug te kopen met het plan om deze grond als een aantal gemeentelijke PO kavel t.z.t. ter verkoop aan te bieden wordt het verlies aan opbrengst door het vervallen van de andere tweekapper gecompenseerd. Om deze PO kavels mogelijk te maken moet er nog wel een bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Tevens wordt onderzocht of in combinatie met deze PO kavels ook alternatieve woningbouw nabij deze locatie mogelijk is. Voor de kavel van de huurappartementen is de grond in 2019 verkocht. De twee gemeentelijke PO kavels zijn in 2019 en 2020 verkocht en afgerekend. Een groot deel van het gebied is woonrijp gemaakt. Het

3

laatste deel van de Kruidenlaan kan pas woonrijp worden gemaakt nadat de PO kavels zijn verkocht en bebouwd. De positieve waarde van dit complex bedraagt per 1-1-2021 ruim € 352.000,-. Rekening houdend met het feit dat de akte v.w.b. de terug te kopen 6 kavels in het voorjaar van 2021 gaat passeren, er nog een bestemmingsplan procedure moet worden gedraaid voor de PO kavels, de PO kavels daarna kunnen worden verkocht waarna het laatste deel van het plan woonrijp kan worden gemaakt, wordt er een positief exploitatie resultaat verwacht van bijna € 90.000,- (contante waarde). Het risico is aanwezig dat er weerstand ontstaat tegen het in procedure te brengen bestemmingsplan om de PO kavels mogelijk te maken.

Exploitatieopzet Woningbouw Huisdijk (complex 44) Vastgesteld 25 maart 2013 - 8 e herziening 2021 Voor dit plan heeft de gemeente het volledige eigendom van de ondergrond. Inmiddels zijn alle kavels verkocht. Bijgaande herziening van deze exploitatie houdt rekening met bovenstaande en de meest recente stand van zaken. Bijna het gehele plan is woonrijp gemaakt en er worden niet veel kosten meer verwacht. Er wordt een licht positief exploitatieresultaat verwacht van bijna € 16.000,- (contante waarde).

Exploitatieopzet Bedrijventerrein Broeklanden fase II (complex 46) Vastgesteld op 29 juni 2020 - 1 e herziening 2021 Dit gebied betreft fase II van het bedrijventerrein Broeklanden. Fase II is noordoostelijk gelegen van Fase I. Voor wat betreft fase I zijn alle kavels uitgegeven (zie de toelichting onder het kopje Exploitatieopzet Bedrijventerrein Broeklanden fase I). Fase II is bruto ruim 10 ha. waarvan netto ruim 6,6 ha. uitgeefbare bedrijfskavels. Ruim de helft van het bruto plangebied is sinds langere tijd eigendom van de gemeente en de andere helft is in 2020 aangekocht. Op 29 juni 2020 is de grondexploitatie voor het plan vastgesteld. Het bouwrijpmaken wordt voorbereid en er zijn reeds een aantal reserveringsovereenkomsten gesloten met ondernemers die belangstelling hebben voor een kavel. Het animo voor kavels is groot. Op bijna de gehele noordelijke vlek (vlek I) van de 3 uitgeefbare vlekken van het gebied worden de milieustraat en de nieuwe gemeentewerf gevestigd. De grondexploitatie wordt dit jaar voor de eerste maal herzien. In bijgaande eindwaardeberekening zijn de verwachte kosten en opbrengsten in de tijd gezet en met de parameters (looptijd rente en verwachte prijsstijgingen) wordt een exploitatieresultaat verwacht van positief afgerond € 3,6 mln. (contante waarde). Als de belangstelling groot blijft voor bedrijfskavels ziet het er dus gunstig uit.

Het risico is dat de markt verslechterd en de vraag naar kavels terugloopt maar hier ziet het vooralsnog niet naar uit. Voorzichtigheidshalve is een looptijd van een 5 jaar aangehouden en is er geen rekening gehouden met een prijsstijging van de uitgifteprijzen. De verwachting is dat de grondprijs voor bedrijfsgrond minder zal stijgen dan de grondprijs voor woningbouw. Uiteraard wordt jaarlijks bij elke herziening gekeken of de uitgifteprijzen moeten worden bijgesteld.

4

Exploitatieopzet Woningbouw Petraschool (complex 47) Vastgesteld op 8 juli 2019 – 2 e herziening 2021 Dit plan betreft de locatie van de voormalige Petraschool aan de Vale Ouwelaan te ’t Harde. Het schoolgebouw is gesloopt en het terrein ligt braak. Er is in overleg met de buurt door een stedenbouwkundige een inrichtingsplan ontwikkeld. Er is opdracht verleend aan Bugel Hajema voor het opstellen van het bestemmingsplan. Er is in 2019 een grondexploitatie vastgesteld door de gemeenteraad. Als gevolg van de gemaakte kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan is de boekwaarde sinds vorig jaar iets opgelopen. Het plan is voorlopige on-hold gezet vanwege de stikstof problematiek door de nabije ligging van de Veluwe. Zodra hier meer duidelijkheid over is zal het plan z.s.m. in procedure worden gebracht. Als de stikstofproblematiek het komende jaar kan worden opgelost is het de verwachting dat de grondexploitatie met een licht negatief financieel geraamd resultaat kan worden afgesloten (contante waarde bijna € 17.000,- negatief) . Gezien het feit dat de grondopbrengsten als gevolg van de goedkope koopwoningen beperkt zullen zijn, er een boekwaarde van de voormalige school op de grond zit en er wat extra parkeerplekken worden aangelegd voor de buurt is er naar verwachting geen positief resultaat mogelijk.

5