Toelichting bij B en W voorstel over herziening van de grondexploitaties 2022.pdf

Zaaknr. 236521

Toelichting bij B en W- en raadsvoorstel over herziening van de grondexploitaties 2022 Inleiding De grondexploitaties Broeklanden fase I (complex 35), Waterlanden I 2 E fase (complex 37), Heidezoom (complex 38) en Huisdijk (complex 44) zijn geheel of nagenoeg geheel afgerond en zijn boekhoudkundig afgesloten per 1 – 1 - 2022. Deze grondexploitaties hoeven dus ook niet meer herzien te worden. Onderstaand wordt de herziening van de exploitatieopzetten van de nog actieve grondexploitaties toegelicht. Er wordt bij elke herziening uitgegaan van de actuele stand van zaken van dit moment (april 2022) en de stand van de waarde per 1 januari 2022 (saldo van de kosten en opbrengsten). De verwachte exploitatieresultaten van de grondexploitaties Kopse Waard, Vossenakker Zuid, Broeklanden fase II en Petraschool vallen gunstig uit. Als gevolg van de economisch gunstige situatie zijn er in 2021 vier bedrijfskavels in Broeklanden fase II verkocht. Voor wat betreft de andere 3 grondexploitaties zijn in 2021 geen gronden verkocht omdat hiervoor het plan nog niet onherroepelijk is (Kopse Waard) of er nog een procedure in gang moet worden gezet (voor laatste deel Vossenakker Zuid en voor het hele plan Petraschool).

Voor wat betreft deze grondexploitaties zal blijken wat de onrustige situatie in de wereld en de invloed daarvan op de financiële markten, de energieprijzen en grondstoffen voor gevolgen zal hebben voor de woningmarkt en de investeringsbereidheid van de bedrijven (en dus de verkoop van bedrijfskavels). Vooralsnog lijkt de aankoopbereidheid nog steeds groot. Bij het jaarlijks herzien van alle grondexploitaties zal uiteraard met de economische situatie rekening worden gehouden. De verwachting is dat in de loop van dit jaar of volgend jaar ook de grondexploitaties van Waterlanden II (plm. 35 tot 40 woningen), Gerichtenweg (plm. 15 tot 18 woningen) en plan Horstkamp (ongeveer 220 woningen) zullen moeten worden vastgesteld. Van het plan Hokseberg (betreft een plan van ruim 70 woningen en 60 intramurale zorgplekken) is het bestemmingsplan inmiddels onherroepelijk echter hier heeft de gemeente geen grondpositie maar worden de gemeentelijke kosten verhaald. Ook het plan De Nieuwe Haven (50 appartementen) is in voorbereiding waarbij een ontwikkelaar grondpositie heeft en de gemeente kosten zal verhalen en locatie eisen zal stellen. Hiervoor hoeven dus, vergelijkbaar met plan De Dijkjes, geen gemeentelijke grondexploitaties te worden vastgesteld.

Parameters Ten opzichte van de grondexploitatieherzieningen van vorig jaar worden de parameters rente en verwachte prijsstijgingen van de kosten iets naar boven bijgesteld. De opbrengststijgingen worden daar en tegen iets naar beneden bijgesteld. Dit is o.a. gebaseerd op de kwartaal berichten van het bureau Metafoor (gerenommeerd advies bureau op o.a. het gebied van grond- en vastgoedexploitaties). De volgende parameters worden gehanteerd: Prijsstijgingen opbrengsten Prijsstijgingen kosten Rente per jaar

1,0 % (voor bedrijfskavels 0%) 3,0 % 3,0 %

Exploitatieopzet De Kopse Waard (complex 33) Vastgesteld op 14 december 2020 – 2 e herziening 2022 Het plangebied De Kopse Waard (woongebiedje met de geplande 5 woningbouwkavels aan de kop van het Havenkanaal) is sinds 2020 in exploitatie genomen. Het gebied is in exploitatie genomen met een inbrengwaarde van het bruto gebied (woningbouw kavels inclusief woonstraatje vanaf de Flevoweg) van € 655.000, -. Deze boekwaarde is inmiddels opgelopen naar € 775.894,- per 1 januari 2022. Dit betreft ambtelijke uren en de kosten voor de planvorming zoals de kosten van stedenbouwkundige en kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de grondexploitatie met de daarbij behorende onderzoeken etc.

1

De voorliggende herziening betreft dus de 2 e herziening van deze exploitatie. De boekwaarde per 1-12022 is, evenals de geraamde kosten en opbrengsten, ingebracht in de herziening en deze worden uitgezet in de tijd. Met behulp met de parameters van verwachte rente en prijsstijgingen en een looptijd van 3 jaar wordt het verwachte exploitatieresultaat volgens de eindwaarde-methodiek berekend. Ten opzichte van herziening van vorig jaar laat de herziene exploitatie 2022 een iets minder gunstig financieel resultaat zien. De verwachte contante waarde bedraagt toch nog ongeveer € 380.000,- positief. De plankosten zijn namelijk, mede als gevolg van het ingestelde beroep tegen dit plan, iets hoger uitgevallen dan geraamd en de parameters zijn iets minder gunstig dan vorig jaar. Voordat de kavels kunnen worden aangeboden en met het bouwrijp-maken wordt gestart, zal eerst de afloop van de beroepsprocedure moeten worden afgewacht.

Exploitatieopzet Woningbouw Vossenakker Zuid (complex 39) Vastgesteld 14 december 2009 - 11 e herziening 2022 Het plangebied Vossenakker Zuid is al enige jaren in exploitatie. De raad heeft op 14 december 2009 de exploitatieopzet voor dit gebied vastgesteld. Voor de realisering van dit plan is in het verleden een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Vossenakker V.O.F. (een samenwerkingsverband van Rogers Project B.V. en Zondag Bouwgroep B.V.). Deze partijen hadden namelijk een eigendomspositie in dit plan (ondergrond vmbo-school). Het principe van deze overeenkomst is dat de grondexploitatie door de gemeente plaatsvindt en de gebouwen-exploitatie door de VOF. In de samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat de gemeente de bouwkavels, nadat het gebied bouwrijp is gemaakt, verkoopt aan deze ontwikkelaar. Er is een residuele grondprijs afgesproken. De grondprijs wordt aan de hand van een overeengekomen methodiek afgeleid van de v.o.n. prijs van de woningen. Inmiddels zijn alle kavels van het plangebied aan de ontwikkelaar verkocht en zijn alle woningen door de ontwikkelaar opgeleverd. Ook zijn er enkele PO kavels door de gemeente verkocht. Oorspronkelijk zou er direct naast de speeltuin gelegen langs de Kruidenlaan nog een tweekapper worden gebouwd. Maar gezien de weerstand uit de omgeving is in samenspraak met de ontwikkelaar besloten deze tweekapper te laten vervallen.

Met de ontwikkelaar is overeengekomen dat grond voor de andere geplande 4 twee-onder-eenkapwoningen langs de Kruidenlaan wordt terug verkocht aan de gemeente. Door ook deze grond terug te kopen in 2021 met het plan om deze grond als een aantal gemeentelijke PO kavel t.z.t. ter verkoop aan te bieden wordt het verlies aan opbrengst door het vervallen van de andere tweekapper gecompenseerd. Om deze PO kavels mogelijk te maken moet er nog wel een bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Op dit moment worden de voorbereidingen hiervoor getroffen. Ook dient de speeltuin nog definitief te worden ingericht, de voet- fietsverbinding tussen de Kruidenlaan en de Oostendorperstraatweg nog netjes te worden afgewerkt en een deel van de Kruidenlaan nog woonrijp te worden gemaakt nadat de PO kavels zijn verkocht. Voor deze plannen volgt nog een participatie traject en een procedure van het bestemmingsplan. Rekening houdend met deze werkzaamheden wordt een ongeveer financieel neutraal exploitatieresultaat verwacht. Het risico is aanwezig dat er weerstand ontstaat tegen het in procedure te brengen bestemmingsplan om de PO kavels mogelijk te maken.

Exploitatieopzet Bedrijventerrein Broeklanden fase II (complex 46) Vastgesteld op 29 juni 2020 - 2 e herziening 2022 Dit gebied betreft fase II van het bedrijventerrein Broeklanden. Fase II is noordoostelijk gelegen van Fase I. Voor wat betreft fase I zijn alle kavels verkocht en de grondexploitatie is afgesloten. Fase II is bruto ruim 10 ha. waarvan netto ruim 6,6 ha. uitgeefbare bedrijfskavels. Ruim de helft van het bruto plangebied is sinds langere tijd eigendom van de gemeente en de andere helft is in 2020 aangekocht. Op 29 juni 2020 is de grondexploitatie voor het plan vastgesteld. Het

2

bouwrijpmaken wordt voorbereid en er zijn in 2021 reeds 4 bedrijfskavels verkocht en er zijn een aantal reserveringsovereenkomsten gesloten met ondernemers die belangstelling hebben voor een kavel. Het animo voor kavels is groot. Op bijna de gehele noordelijke vlek (vlek van 17.438 m2) van de 3 uitgeefbare vlekken van het gebied worden de milieustraat en de nieuwe gemeentewerf gevestigd. De grondexploitatie wordt dit jaar voor de tweede maal herzien. In bijgaande eindwaardeberekening zijn de verwachte kosten en opbrengsten in de tijd gezet en met de parameters (looptijd rente en verwachte prijsstijgingen) wordt een exploitatieresultaat verwacht van positief afgerond € 3,9 mln. (contante waarde). Als de belangstelling groot blijft voor bedrijfskavels ziet het er dus gunstig uit. Het risico is dat de markt verslechterd en de vraag naar kavels terugloopt maar hier ziet het vooralsnog niet naar uit. Voorzichtigheidshalve is een looptijd van een 5 jaar aangehouden en is er geen rekening gehouden met een prijsstijging van de uitgifteprijzen. De verwachting is dat de grondprijs voor bedrijfsgrond minder zal stijgen dan de grondprijs voor woningbouw. Uiteraard wordt jaarlijks bij elke herziening gekeken of de uitgifteprijzen moeten worden bijgesteld.

Exploitatieopzet Woningbouw Petraschool (complex 47) Vastgesteld op 8 juli 2019 – 3 e herziening 2022 Dit plan betreft de locatie van de voormalige Petraschool aan de Vale Ouwelaan te ’t Harde. Het schoolgebouw is gesloopt en het terrein ligt braak. Er is in overleg met de buurt door een stedenbouwkundige een inrichtingsplan ontwikkeld. Er is opdracht verleend aan Bugel Hajema voor het opstellen van het bestemmingsplan. Er is in 2019 een grondexploitatie vastgesteld door de gemeenteraad. Als gevolg van de gemaakte kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan is de boekwaarde sinds vorig jaar iets opgelopen. Het plan is voorlopige on-hold gezet vanwege de stikstof problematiek door de nabije ligging van de Veluwe. Zodra hier meer duidelijkheid over is zal het plan z.s.m. in procedure worden gebracht. Als de stikstofproblematiek het komende jaar kan worden opgelost is het de verwachting dat de grondexploitatie kostenneutraal kan worden afgesloten (contante waarde ongeveer € 2.000,- positief) . Gezien het feit dat de grondopbrengsten als gevolg van de goedkope koopwoningen beperkt zullen zijn, er een boekwaarde van de voormalige school op de grond zit en er wat extra parkeerplekken worden aangelegd voor de buurt is er naar verwachting hooguit ongeveer een kostenneutraal resultaat mogelijk.

3