rv haalbaarheidsonderzoek nieuwe versie

Raadsvoorstel

Onderwerp

Haalbaarheidsonderzoek MFA Doornspijk

Behandelaar:

Datum Portefeuillehouder

13 maart 2024 Henk Wessel

Zaaknummer: Bijlagen: 3

223790

Korte beschrijving voorstel: Het afgelopen jaar is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar een multifunctionele accommodatie (MFA) in Doornspijk. Het gaat om verplaatsing van dorpshuis De Deel en de CNS Regenboog basisschool en toevoeging van de functies zoals kinderopvang, extra kantoorruimte, terras. Dit is naast de bestaande functies van sport, muziek, feesten en partijen, ontmoeting, geldautomaat, horeca etc. De beoogde locatie ligt in de oksel van de Lageweg/Veldweg. Het haalbaarheidsonderzoek kijkt naar de planologische, functionele en financiële mogelijkheden en naar de samenwerkingsvorm. De vraag aan de raad is om op basis van dit haalbaarheidsonderzoek het voornemen uit te spreken tot het realiseren van een MFA met basisschool en kinderopvang aan de Lageweg/Veldweg. En in te stemmen met het nemen van de vervolgstap hier naar toe. De financiële besluitvorming vindt plaats bij de perspectiefnota in juli 2024. Te nemen besluit: 1. 2. 3. 4.

De haalbaarheidsstudie MFA Doornspijk van bureau HEVO voor kennisgeving aan te nemen. Voorkeur uit te spreken voor het realiseren van een MFA met basisschool en kinderopvang aan de Lageweg/Veldweg. Kennis te nemen van de denkrichting voor de dekking en deze te behandelen bij de perspectiefnota 2024. Het college opdracht te verstrekken om verder te gaan met de volgende fase van het project en te komen tot een ontwerp MFA. Waarbij het college na besluitvorming in april met een definitief programma van eisen, gebruikers- en samenwerkingsovereenkomsten en het stedenbouwkundig plan met bijbehorende onderzoeken start (de punten 1 t/m 3 uit argument 4.1). En de Europese aanbesteding van de architect, het opstellen van het ontwerp van het gebouw, de aankoop van de WVG gronden en het starten met de inbreidingslocaties (punten 4 t/m 7 uit argument 4.1) na besluitvorming over de perspectiefnota kunnen worden opgepakt.

Inleiding Het dorp Doornspijk heeft een aantal jaar gesproken over de toekomstige ontwikkeling van hun dorp. Dit heeft in maart 2021 geleid tot een door uw raad vastgestelde visiekaart Doornspijk (Raad 8 maart 2021, agendapunt 7.1). Deze kaart geeft onder meer wensen aan voor de leefbaarheid en het voorzieningenniveau in het dorp en de oversteekbaarheid van de Zuiderzeestraatweg West. In het collegeprogramma is in het verlengde hiervan de realisatie van een nieuw gemeenschapshuis als speerpunt opgenomen. Beoogd effect Met de bouw van een MFA beogen we de leefbaarheid en het voorzieningenniveau van Doornspijk toekomstbestendig te maken. Een nieuw hedendaags MFA met ruimte voor nieuwe functies en een enthousiast bestuur creëert mogelijkheden voor nieuwe activiteiten die bijdragen aan de sociale cohesie in het dorp. Het MFA is een plek van ontmoeting. De deelname van de basisschool CNS de Regenboog versterkt dit.

2

Met de verplaatsing van de school en de kinderopvang beogen we een levendige ontmoetingsplek die vijf dagen per week gezelligheid en activiteit biedt. Voor de school betekent de nieuwe locatie de mogelijkheid om het onderwijsconcept af te stemmen op de toekomst. De school komt met de verplaatsing zichtbaar midden in het dorp te staan en neemt daar dan een centrale positie in.

Argumenten 1.1 De Deel is verouderd Dorpshuis De Deel dateert in de basis uit 1969. Begin jaren tachtig is een stuk aangebouwd. Het gebouw is in die 55 jaar goed onderhouden door het bestuur. Maar er heeft geen modernisering plaats gevonden. Het gebouw is gedateerd en voldoet al lang niet meer aan de hedendaagse duurzaamheidseisen. Renovatie zal ook een ingrijpend proces zijn. Zie hiervoor ook het filmpje op Youtube. 1.2 Het dorp kiest voor nieuwbouw In 2022 en 2023 is met het dorp gesproken over De Deel. Vrijwel unaniem is door zo’n 30 sleutelfiguren gekozen voor nieuwbouw aan de Lageweg/Veldweg. Wij hebben hierover bericht in raadsbrieven van 1 maart 2022 en 27 juni 2022 (zie ook hieronder bij communicatie/burgerparticipatie). 1.3 Gebruikers zijn het eens over de invulling van het MFA Onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek is een vlekkenplan en een ruimtestaat. Het vlekkenplan geeft aan hoe de verschillende functies ten opzichte van elkaar gepositioneerd worden. De ruimtestaat geeft de benodigde vloeroppervlak per functie weer, verdeeld over twee verdiepingen. In een vijftal bijeenkomsten is met de toekomstige gebruikers van de MFA gesproken over hun wensen en te behalen synergie voordelen bij deze twee documenten. Betrokkenen waren het bestuur van de Deel, de school, kinderopvang, de muziek, de sport, WIEL, Hart van Thornspic en de gemeente.

1.4 Het MFA biedt ruimte voor nieuwe functies en activiteiten In de ruimtestaat is rekening gehouden met meer ruimte voor de muziekvereniging, de sportzaal en extra kantoorruimtes. Hiermee is uitbreiding met functies in de toekomst mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan zorgfuncties, prikpoli, sociaal- en financieel trefpunt. De horecafunctie biedt mogelijkheden voor een kleine lunchroom en een terras. 1.5 Het MFA is planologisch haalbaar aan de Lageweg/Veldweg Met de direct omwonenden zijn twee overlegmomenten geweest over de stedenbouwkundige invulling van het gebied. Het eindresultaat is een stedenbouwkundige schets die aangeeft hoe het gebied ingericht kan worden. Het gaat om een klimaatadaptieve, groene en kindvriendelijke wijk waarbij de bewoners hun auto op een centraal gelegen plek kunnen parkeren. Dit parkeerterrein is tevens beschikbaar voor het MFA. 1.6 De MFA wordt eigendom van de Gemeente Elburg, beheert door een stichting Dorpshuis De Deel is nu in eigendom van de Vereniging tot instandhouding van De Deel. Met het bestuur is afgesproken dat zij de huidige locatie om niet overdragen aan de gemeente, als de gemeente een nieuw MFA realiseert. Voor de nieuwe samenwerking denken we aan eigendom van de gemeente. Een stichtingsbestuur is verantwoordelijk voor beheer en exploitatie van het dorpshuis. Een professionele beheerder is nodig voor de dagelijkse gang van zaken.

Met een professioneel beheer kunnen de opbrengsten uit verhuur, activiteiten en horeca geoptimaliseerd worden. De gemeente staat garant voor exploitatietekorten. Direct na besluitvorming in april gaan we aan de slag met een intentieovereenkomst met de belangrijkste stakeholders om een en ander vast te leggen. 1.7 De samenwerking gaat in een Doornspijkse variant Voor de samenwerkingsvorm is een Doornspijkse variant ontwikkeld. De dorpshuisfunctie en de school/kinderopvang krijgen een eigen ingang. De samenwerking in het gebouw bestaat uit het delen van de sportzaal, kantoorruimtes en de horeca. De precieze vormgeving van de samenwerking komt in een vervolgtraject. Dit mondt uit in een gebruikersovereenkomst. 1.8

Voor een optimaal gebruik van het MFA is een professionele beheerder essentieel

3

Voor de exploitatie en beheer van het gebouw en de horeca denken we aan een parttime beheerder in loondienst bij het stichtingsbestuur. De beheerder kan de inkomsten uit horeca en activiteiten optimaliseren. Voor beheer van het gebouw en de conciërge werkzaamheden van de school zien we combinatievoordelen. De verhuur van zalen aan maatschappelijke functies zal naar verwachting niet kostendekkend zijn. 2.1 De school stemt in met een verhuizing naar het MFA Het haalbaarheidsonderzoek gaat uit van een verhuizing van de CNS De regenboog en in diens kielzog de kinderopvang. Het schoolbestuur heeft in overleg met de medezeggenschapsraad ingestemd met de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek. De school heeft op de huidige locatie een stuk grond in eigendom. De waarde van deze grond brengt de school in ten behoeve van een extra (5 e ) lokaal. Dit 5 e lokaal is bovennormatief op grond van de onderwijsnormen. De meerwaarde voor de school ligt bij de kwaliteit van het onderwijs, de inhoudelijke samenwerking met andere partijen en de korte nabijheid van de gymzaal, wat veel effectieve lestijd oplevert. 2.2 Met de school gaat ook de kinderopvang mee over School en kinderopvang zijn twee verschillende entiteiten, maar horen functioneel bij elkaar. Het is ook beleid van de gemeente om school en kinderopvang bij elkaar te hebben. Als de school over gaat, gaat dus ook de kinderopvang over.

Omdat de gemeente niet een op een zaken mag doen met één partij, is nog niet duidelijk welke kinderopvangorganisatie in het MFA komt. Meerdere partijen hebben belangstelling. 2.3 De vrijkomende locatie van de school en De Deel zijn geschikt voor woningbouw Als de school verhuist komt de grond naar de gemeente toe. Deze locatie leent zich voor woningbouw. In afwachting van besluitvorming door uw raad, is nog geen stedenbouwkundige schets gemaakt, wel een eerste verkenning van de locatie De Deel. Er is globaal gekeken naar de bebouwingsmogelijkheden ten behoeve van een eerste aanzet tot een grondexploitatie. Hetzelfde geldt voor de locatie van de school. De eerste echte stap in de ontwikkeling van deze locaties is een gesprek met de direct omwonenden. 2.4 Het woningbouwprogramma voldoet aan de woondeal Bij de MFA zijn 38 grondgebonden woningen gepland. De inbreidingslocatie de Deel is geschikt voor appartementen voor senioren en starters. En bij de CNS de Regenboog denken we aan vrijstaande woningen. Het totale woningbouwprogramma voldoet aan de woondeal van 60% sociale huur/betaalbare koop, 8% middenhuur/koop en de rest vrije koopsector. 2.5 Dit project draagt bij aan onze woningbouwopgave in Doornspijk De totale bijdrage aan de woonopgave is tussen de 70 en 80 woningen, verdeeld conform het woonprogramma.

2.6 Dit project is in lijn met het accommodatiebeleid Het accommodatiebeleid van de gemeente gaat over gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. De gemeente beoogt met dorpshuizen een plek van ontmoeting, activiteiten voor jong en oud, en een bijdrage aan het zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen van ouderen in de kern waar men leeft. Om die reden draagt de gemeente structureel bij aan het onderhoud van dorpshuizen. Uitgangspunt is multifunctioneel gebruik van gebouwen. Nieuwbouw wordt gezien als sluitstuk als er geen ander alternatief is. 3.1 Besluitvorming over de financiële aspecten komt bij de perspectiefnota 2024 Een MFA met school vergt een investering van 12,5 miljoen euro. In de bijlage bij dit voorstel is beschreven hoe we de financiering voor ons zien. Vanwege meerdere grote projecten die op dit moment actueel zijn, is besluitvorming pas mogelijk bij de perspectiefnota. 3.2 De bouw van een MFA met school kost 12,5 miljoen euro incl. BTW. De totale investering van het MFA komt op een bedrag van €12.520.700,-. De afschrijvingstermijn is 50 jaar met uitzondering van de grond. De gebruikte rekenrente bedraagt 3%. Dit geeft met een annuïtaire afschrijving een kapitaallast van €525.898,-. Dit is in afwijking van de financiële verordening.

4

3.3 Naast een investering is er beheer en onderhoud van het gebouw De kosten met betrekking tot de exploitatie bedragen in totaal €133.910,- welke bestaan uit onderhoud, verbruiken en schoonmaak. Voor een beheerder in loondienst rekenen we €57.300,-. De totale jaarlijkse last voortkomende uit het MFA bedragen hiermee €717.108,-. 3.4 We hebben een denkrichting voor de dekkingsposten De financiële besluitvorming is bij de perspectiefnota. Voor nu volstaan we met het aangeven van een denkrichting. Deze zijn: • Annuïtaire afschrijving in plaats van lineair • SPUK Sport (subsidie sportzaal) • Reserve leefbaarheid Doornspijk • Reserve onderwijshuisvesting (Regenboog) • algemene reserve bouwgrond • Reserve sociaal domein • Beheerplan meerjaren onderhoud dorpshuizen • Storting reserve leefbaarheid Doornspijk • Begroting preventief onderhoud De Deel • Huur kinderopvang gebouw • Huur school • Exploitatieopbrengsten De Deel (zaalverhuur, horeca) • Subsidies • Geringe OZB verhoging In de bijlage staan deze posten verder uitgewerkt. 3.5 Wij kiezen voor annuïtair afschrijven van de investering Vanuit de externe partij is geadviseerd tot het annuïtair afschrijven van de investering, anders dan de lineaire vorm welke door de financiële verordening is aangegeven. Hiervoor zou gekozen kunnen worden om de kapitaalslasten gelijkmatig over een grote periode te spreiden.

Dit zorgt voor lagere kapitaalslasten aan het begin van de looptijd maar hogere rente lasten over de gehele looptijd door het minder snel afschrijven. Om grote maatschappelijke investeringen financieel haalbaarder te maken zou er, bij het herzien van de nota waardering en afschrijving, gekozen kunnen worden om deze categorie annuïtair af te schrijven. 3.6 De reserve bouwgrondexploitatie kan bijdragen aan het MFA Rondom het MFA zijn 38 grondgebonden woningen gepland. Daarnaast zijn er twee inbreidingslocaties, namelijk De Deel en de schoollocatie. Voor de inbreidingslocatie De Deel denken we aan appartementen voor senioren en starters. Bij drie bouwlagen gaat het om 28 appartementen. Voor de locatie van de school denken we aan een aantal vrijstaande woningen. De drie gebieden zien we als één geheel in het kader van de woondeal. Het bouwprogramma van de drie locaties gezamenlijk voldoet dus aan de woondeal. De begrote opbrengst voor de drie locaties gezamenlijk is 550.000 euro nominaal. 3.7 De reserve sociaal domein kan bijdragen aan het MFA Een MFA draagt bij aan de leefbaarheid, een rijk verenigingsleven, tegengaan van vereenzaming, tegengaan van zorgmijding De reserve sociaal domein bedraagt op dit moment 10 miljoen. Uw raad heeft al aangegeven een herijking van de nota reserves en voorzieningen te willen.

Vooruitlopend daarop overwegen we om 5 miljoen euro uit deze reserve aan te wenden voor het MFA. We zijn hiervoor in gesprek met de adviesraad sociaal domein. 3.8 De mogelijkheden van subsidies en fondswerving zijn nog niet onderzocht Voor een leefbaarheidsproject als het MFA is subsidie niet ondenkbaar. Denk bijvoorbeeld aan de dorpendeal van de provincie Gelderland en de regiodeal Zwolle. Op dit moment is echter nog niets te zeggen over de slagingskans van deze financieringsbronnen. 3.9 Het indicatieve tekort is nog 260.000 euro Gelet op het groot maatschappelijk belang van een MFA met school en kinderopvang is het zeer wel uitlegbaar om vier jaar lang een verhoging van 1 á 1,5% OZB verhoging op te nemen. 4.1

Met positieve besluitvorming van uw raad gaan we de volgende fase van het project in

5

De vervolgfase bestaat uit een aantal onderdelen: 1. Definitief programma van eisen voor het MFA die als basis dient voor het ontwerp van het gebouw 2. Gebruikers- en samenwerkingsovereenkomsten met daarin de gemaakte afspraken tussen alle 3.

4. 5. 6. 7.

partijen over (gezamenlijk) gebruik, kosten, etc. Stedenbouwkundig plan met bijbehorende onderzoeken voor MFA met omliggende bebouwing. Dit vormt de basis voor de aanvraag omgevingsvergunning (Buitenplanse omgevingsplan activiteit). Europese aanbesteding van de architect Opstellen ontwerp van het gebouw Aankoop van de WVG gronden Starten met de twee inbreidingslocaties

Punt 1 t/m 3 starten we mee direct na besluitvorming in april. Punt 4 t/m 7 starten we mee na behandeling bij de perspectiefnota. 4.2 Het project tot realisatie kent een aantal besluitvormingsmomenten Het project MFA met woningbouw bestaat uit een aantal fases. De eerste fase is het haalbaarheidsonderzoek. Deze is nu afgerond. Aan uw raad ligt de vraag voor of we met de tweede fase kunnen starten. Een tweede besluitmoment is bij de perspectiefnota. In de volgende fase kijken we naar het programma van eisen, het planologische spoor en maken we een verdiepingsslag op de gewenste samenwerking in het MFA. Dit mondt uit in een ontwerp van het gebouw. Met het ontwerp en een aangescherpte kostenraming komen we bij uw raad terug. Na besluitvorming over het ontwerp kunnen we daadwerkelijk gaan bouwen. Kanttekeningen 1.1 De stedenbouwkundige schets behoeft nadere uitwerking in een plan De stedenbouwkundige schets laat zien dat het MFA planologisch mogelijk is. Maar er zijn nog vraagpunten. In een vervolgstap dient dieper te worden ingegaan op de verkeersontsluiting, de waterberging, de exacte parkeerbalans, de verkaveling, de landschappelijke inpassing. De nadere uitwerking vindt plaats in overleg met de omwonenden en resulteert in een stedenbouwkundig plan met alle bijbehorende onderzoeken, verkavelingsschets, inrichtingsplan.

Deze documenten vormen de basis van de omgevingsvergunningaanvraag. 1.2 De netcongestie is een risicofactor De planning is dat de MFA in 2027 wordt opgeleverd. Dat is een strakke planning, maar haalbaar. Een risico is nog wel de netcongestie. Dit houdt in dat het aantal aansluitingen op het stroomnet beperkt is. Voor grootverbruikaansluitingen bestaat zelfs een wachtlijst. Met de huidige planning bestaat er een kans dat de ingebruikname van de MFA moet worden uitgesteld in afwachting van de grootverbruikaansluiting. 1.3 De planning is een risicofactor De bouw van een MFA met 38 woningen op een uitbreidingslocatie is een groot project. In de planning is geen rekening gehouden met vertraging door tegenvallende ruimtelijke onderzoeken, vertraging in de besluitvorming bij onze partners of onszelf, gevolgen van participatie, bezwaar en beroep. Als de planning naar achteren schuift in de tijd, heeft dit financiële gevolgen. 2.1 Het alternatief is een MFA zonder school Een MFA met een school heeft aanzienlijke meerwaarde. De school zorgt voor bedrijvigheid en reuring gedurende vijf dagen per week. Dat vergroot het aantal openingsuren van het MFA aanzienlijk. Het geeft ook een natuurlijke loop van ouders, grootouders en kinderen naar het MFA toe. Dat versterkt de ontmoetingsfunctie van het MFA.

Een derde voordeel van de school is de mogelijke synergie tussen de conciërge van de school en de beheerder van de MFA. Ook hier zien we samenwerkingsvoordelen. Scenario 2 komt uit op een investering van 9,5 miljoen euro. Daar staat tegenover dat de dekking van het IHP vervalt. En dat de investering in een nieuwe school uiterlijk 2041 alsnog aan de orde is. 2.2

Zonder MFA is een forse renovatie van de Deel nodig

6

Als de raad besluit niet over te gaan tot nieuwbouw van een MFA, met of zonder school, dan zullen we gaan werken aan renovatieplannen van het huidige dorpshuis De Deel. De leefbaarheid in Doornspijk vraagt hoe dan ook om een eigentijds dorpshuis. De onderhoudsbudgetten zijn niet toereikend voor een grondige renovatie naar een eigentijds gebouw, dat ook op het vlak van duurzaamheid weer aan de huidige eisen voldoet. Financiën De bijlage bij dit voorstel gaat hier uitgebreider op in. Communicatie/burgerparticipatie De participatie is begonnen in 2018 De eerste participatie begon in 2018 bij het proces om te komen tot een visiekaart Doornspijk. Deze bestond uit twee inwonerbijeenkomsten en een (vanwege Corona) digitale ronde. Daarna heeft Spectrum Elan een draagvlakonderzoek gedaan naar de wenselijkheid van een MFA. Hiervoor hebben zij met 30 (Doornspijkse) stakeholders gesproken. We hebben u hierover geïnformeerd in onze raadsbrieven van 1 maart 2022 en 27 juni 2022. Vervolgens heeft een werkgroep zich gebogen over de gewenste locatie en de mogelijke functies in een MFA. Het advies van de werkgroep en het daaropopvolgende opleggen van de WVG is beschreven in de raadsbrief van 3 februari 2023.

Ook in het haalbaarheidsonderzoek is uitgebreid geparticipeerd langs 3 sporen Direct bij de start van het haalbaarheidsonderzoek begin 2023 is begonnen met de participatie langs een aantal sporen. Het eerste spoor was de participatie voor alle inwoners van Doornspijk. Zo heeft iedereen de gelegenheid gehad om zijn wensen en aandachtspunten in te brengen voor een Nieuwe Deel. Spoor 2 is de gebruikersparticipatie van de Deel Dan het MFA zelf. Een werkgroep bestaande uit huidige en toekomstige gebruikers heeft zich gedurende vier avonden gebogen over de functies, de ruimtestaat, de organisatiestructuur en de onderlinge samenwerking in een MFA. Ook hebben zij een excursie gemaakt naar drie andere MFA’s ter lering. De werkgroep heeft op de laatste avond ingestemd met de Ruimtestaat en het vlekkenplan van het nieuwe MFA. Spoor 3 is de bewonersparticipatie bij de Lageweg/Veldweg Voor de stedenbouwkundige schets zijn twee bewonersavonden georganiseerd. Hierop waren alle direct omwonenden van de uitbreidingslocatie uitgenodigd. Beide avonden waren goed bezocht. Op de eerste avond zijn waarden van het gebied opgehaald en de randvoorwaarden voor een invulling. De tweede avond in september is een eerste concept besproken. De reactie van die tweede avond zijn verwerkt in de definitieve stedenbouwkundige schets.

Vervolg Na positieve besluitvorming van uw raad bij de perspectiefnota gaan we gelijktijdig aan de slag met een aantal deelonderwerpen. • We werken de stedenbouwkundige schets uit naar een stedenbouwkundig plan, verkavelingsplan, inrichtingsplan. En vervolgens in een omgevingsplan. • We gaan aan de slag met de verwerving van de WVG gronden • We werken de juridische constructie en samenwerkingsvorm verder uit en leggen deze vast in overeenkomsten. We maken daarin ook afspraken over de exploitatie en het beheer. • We stellen een definitief programma van eisen op voor het MFA. • We gaan over tot de aanbesteding van een architect om te komen tot ontwerp van het gebouw en vervolgens realisering. • We gaan samen met de omwonenden werken aan de planologische uitwerking van de twee inbreidingslocaties.

Bijlage(n) • Haalbaarheidsonderzoek MFA • • Stedenbouwkundige schets Veldweg/Lageweg

7

•

Investeringsraming en exploitatie

Elburg, 19 maart 2024 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma