Raadsvoorstel Wvg Vossenakker Noord.docx

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vestiging van Wvg

Zaaknummer:

109736

Datum Portefeuillehouder

3 november 2020 A.C. Sneevliet

Bijlagen

zie onderaan

Onderwerp Het vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeente op plan Vossenakker Noord. Te nemen besluit 1.

2.

3.

Ingevolge artikel 3 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), op meerdere percelen of perceel gedeelten, zoals opgenomen en aangeduid op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kaart en perceelslijst, aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24, en 26 van de Wvg van toepassing zijn, met de aantekening dat de percelen of perceel gedeelten eerder bij een voorlopige aanwijzing door burgemeester en wethouders betrokken zijn geweest; Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door het raadsbesluit (inhoudende een besluit tot aanwijzing) voor eenieder ter inzage te leggen. Deze ter inzagelegging bekend te maken in de Staatscourant, in de plaatselijke krant (Huis aan Huis Elburg), op de website van de gemeente en de betrokken eigenaren en zakelijk gerechtigden bij aangetekende brief in kennis te stellen van de (betekenis van de) aanwijzing; Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen.

Inleiding Het is de wens van de gemeente om de woningbouw voor plangebied Vossenakker Noord zo spoedig mogelijk te ontwikkelen. Het bestemmingsplan is voor dit gebied reeds van kracht, alleen moet het bestemmingsplan nog nader worden uitgewerkt. Zolang de gemeente geen eigenaar is van alle gronden in het plangebied is de gemeente afhankelijk van de medewerking van de andere eigenaren. Met het voorkeursrecht krijgt de gemeente een eerste recht van koop en kan op die manier haar (regie) positie zekerstellen. In dit voorstel treft u aan het voorstel om het eerder door ons college genomen besluit tot aanwijzing ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten van de percelen gelegen in plangebied Vossenakker Noord (ingevolge artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten) te bestendigen. Met deze aanwijzing door ons college is een voorlopig voorkeursrecht op de betrokken percelen gevestigd voor een periode van drie maanden. Het betreft in dit geval 5 percelen van verschillende eigenaren. Twee grotere gehele percelen zijn eigendom van ontwikkelaars. Waarvan zich het grootste perceel in een faillissement bevindt en waarbij, voor wat betreft het andere perceel, een rechtszaak loopt tussen de curator van de failliete boedel tegen de ontwikkelaar van het andere perceel teneinde te bereiken dat ook dit perceel in de failliete boedel wordt opgenomen.

De drie andere kleine delen van percelen in het plangebied zijn eigendom van particulieren. Omdat het collegebesluit tot voorlopige aanwijzing van rechtswege vervalt

2

binnen drie maanden na dagtekening (datum collegebesluit) stellen wij u voor ons collegebesluit tijdig te bestendigen. Beoogd effect Door de vestiging van het voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een betere positie zodat zij haar doelstellingen ten aanzien van grondzaken en stedelijke ontwikkeling beter kan realiseren. Argumenten 1.1. Het besluit is conform de Nota Grondbeleid van de gemeente Elburg 2019 – 2022. In deze nota is vastgelegd dat de gemeente Elburg een situationele grondpolitiek voert met een voorkeur voor actieve grondpolitiek. Afhankelijk van de situatie zal de gemeente wel of geen voorkeursrecht op de grond vestigen. Alle risico’s en kansen afwegend wordt voorgesteld in dit geval de Wet voorkeursrecht te vestigen. Met vestiging van het voorkeursrecht wordt prijsopdrijving voorkomen en kan de gemeente haar positie verstevigen. 1.2. Grondposities marktpartijen/ontwikkelaars Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden strategische (grond)posities innemen. Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van woningbouw is dat de gemeente zelf de regie wil voeren bij de ontwikkeling. Door nu het voorkeursrecht toe te passen kan worden voorkomen dat nieuwe marktpartijen strategische (grond)posities innemen.

Het instrument van het voorkeursrecht is hierbij van belang voor de gemeente, ter voorkoming van het innemen van strategische (grond)posities door derden. Marktpartijen zullen ook een inschatting maken van welke ontwikkelingsrichting de gemeente Elburg op gaat. Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat de grondposities worden bevroren en de marktpartijen geen gronden kunnen kopen. 1.3. Sterkere posities bij de verwerving van gronden Het vestigen van een voorkeursrecht heeft als gevolg dat grondeigenaren eerst de gemeente in staat moeten stellen de betreffende gronden te verkrijgen vóórdat zij tot vervreemding aan een ander kunnen overgaan. Het voorkeursrecht geeft de gemeente daardoor een recht van eerste koop en/of de mogelijkheid de grond op een andere titel te verwerven. Dit besluit gaat speculatie tegen. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen voorkomen. Prijsopdrijving heeft een nadelig effect op de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. 1.4. Er is gesproken met de curator van het faillissement betreffende het grootste perceel maar er is tevens een professionele partij geïnteresseerd in het perceel.

De kans is groot dat de partij bereid is een hogere prijs voor de grond te betalen om op die manier grondpositie te verkrijgen en in de toekomst te kunnen bouwen in het gebied. Zonder het vestigen van de Wet voorkeursrecht zal de gemeente dus een hogere prijs moeten bieden of met de ontwikkelaar in gesprek gaan waarbij de ontwikkelaar zal trachten een bouwclaim te krijgen in het gebied. Dit heeft niet de voorkeur voor de gemeente. De gemeente wil de grond voor een redelijke prijs kopen en de handen vrij hebben bij het te zijner tijd verkopen van de bouwterreinen en/of bouwkavels. 1.5. Het vestigen van de Wet voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijving. Indien de andere partij de grond koopt zal deze de hogere verkoopsom terug proberen te verdienen door de woningen voor hogere prijs verkopen. De koper van de woning zal in dat geval indirect de hogere aankoopprijs van de grond betalen. Indien de Wet voorkeursrecht niet wordt gevestigd zal de hogere grondprijs die de ontwikkelaar betaald uiteindelijk de zogenaamde ruwe bouwgrondwaarde op stuwen waardoor dit een referentie wordt voor andere vergelijkbare aankooponderhandelingen voor ruwe bouwgrond in de omgeving en dus ook voor prijsopdrijvend werken voor de woningprijzen in de omgeving. Het is de wens van de gemeente om de woningen betaalbaar te houden.

Het vestigen van het voorkeursrecht kan de prijsopdrijving afremmen doordat de procedure van grondaankopen onder de Wet voorkeursrecht met waarborgen is omkleed. De rechtbank kan er namelijk aan te pas komen om uiteindelijk de prijzen te bepalen.

3

In de bij bijgaand collegeadvies behorende toelichting (zie bijlagen) wordt het een en ander nader toegelicht. Tevens is er nadere informatie te vinden in de overige bijgaande bijlagen. 1.6. Bevoegdheid De raad is, op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 van de Wet voorkeursrecht gemeenten, bevoegd om gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Kanttekeningen 1.1.

Bij het vestigen van de Wet voorkeursrecht moet de gemeente bereid zijn om de gronden te kopen als deze worden aangeboden. Het initiatief om tot verkoop over te gaan ligt bij de grondeigenaar. De grondeigenaar dient de grond eerst aan de gemeente aan te bieden en de gemeente dient binnen een korte termijn te beslissen om wel of niet in beginsel tot aankoop over te gaan. Daarna wordt onderhandeld over de prijs en kan indien hier geen overeenstemming wordt bereikt de rechtbank worden verzocht een prijs te bepalen. De grondeigenaar kan zich gedurende dit traject altijd terugtrekken alleen kan de grondeigenaar de grond dan niet aan een derde verkopen. Als de gemeente besluit om in beginsel de grond niet te kopen of uiteindelijk niet aan te kopen voor de door rechtbank bepaalde prijs is de grondeigenaar vrij om de grond aan een derde te verkopen. Kortom als de gemeente de Wet voorkeursrecht vestigt moet de gemeente ook bereid zijn de grond aan te kopen. Verder is niet zeker wat de rechtbank op advies van deskundigen uiteindelijk voor grondprijs zal bepalen maar verwacht mag worden dat deze deskundigen op een reële grondwaarde uit zullen komen. De hier bovengenoemde onzekerheden wegen niet op tegen het voor de gemeente beoogde effect met het vestigen van dit voorkeursrecht. 1.2.

De aangewezen gronden zijn eerder betrokken geweest in een aanwijzing De in het voorstel opgenomen gronden vielen onder de werking van het bestemmingsplan “Vossenakker” uit 2007. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 25 juni 2007 en nadien goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 27 november 2007. Tegen dit bestemmingsplan is beroep ingesteld. In haar uitspraak van 24 december 2008 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State goedkeuring onthouden aan het noordelijk deel van dit bestemmingsplan. De gronden welke vielen onder de werking van dit bestemmingsplan waren betrokken in het besluit van de gemeenteraad van 25 maart 2004, in welk besluit de gronden waren aangewezen in het kader van de Wvg voor een periode van 3 jaren. Aangezien binnen deze periode geen bestemmingsplan was vastgesteld verviel deze aanwijzing van rechtswege op 24 maart 2007. Artikel 8 lid 3 Wvg is niet van toepassing omdat het bestemmingsplan niet binnen de vastgestelde periode van 3 jaren was vastgesteld. Op grond van het bepaalde in artikel 9c van de Wvg mogen gronden echter niet opnieuw worden aangewezen binnen 2 jaar na het van rechtswege vervallen van een eerdere aanwijzing. Deze beperking is niet meer van toepassing omdat er meer dan 2 jaren zijn verstreken. 1.3.

Zienswijze en bezwaar Ter voorbereiding van uw voorgenomen raadsbesluit, zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om gedurende de termijn van ter inzagelegging schriftelijk en/of mondeling zienswijzen naar voren te brengen (ingevolge artikel 4:8 Awb). Van de mogelijkheid om zienswijzen naar voren te brengen is geen gebruik gemaakt. Belanghebbenden hebben voorts de mogelijkheid gehad om tegen de voorlopige aanwijzing van ons collegebesluit van 03 november 2020 een bezwaar in te dienen. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Indien en voor zover uw gemeenteraad besluit om gronden aan te wijzen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten, wordt een bezwaarschrift gericht tegen de voorlopige aanwijzing geacht te zijn gericht tegen uw raadsbesluit, indien en voor zover uw raad besluit tot aanwijzing van de gronden. Hiernaast bestaat de mogelijkheid om tegen uw raadsbesluit een bezwaarschrift in te dienen.

4

Financiën Het vestigen van dit voorkeursrecht heeft geen directe financiële gevolgen. Communicatie/burgerparticipatie De ter inzagelegging van het raadsbesluit van 25 januari 2021 zal gepubliceerd worden in de Staatscourant van 26 januari 2021, daarna vindt publicatie in de plaatselijke krant (Huis aan Huis Elburg) plaats. De eigenaren en zakelijk gerechtigden krijgen een brief. Vervolg De onderhandeling over de grondaankoop zullen worden opgestart en voortgezet. Bijlage(n)     

Collegevoorstel d.d. 3 november 2020; Collegebesluit d.d. 3 november 2020; Raadsbesluit; Lijsten van aangewezen percelen; Kaarten van aangewezen percelen.

Elburg, 3 november 2020

Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

P.W. Wanrooij