Raadsvoorstel vervolg ontwikkeling Horstkamp.docx

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vervolg ontwikkeling Horstkamp Elburg

Behandelaar:

A.W. Voskamp

Datum Portefeuillehouder

25 januari 2022 A.C. Sneevliet

Emailadres: Zaaknummer: Bijlagen:

arno.voskamp@elburg.nl 213092 3

Te nemen besluit: 1. De ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Horstkamp te vervolgen met het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp, waarbij variant 3 uit de presentatie van buro MA.AN d.d. 20 december 2021 de basis vormt. 2.

3.

Hierbij de volgende uitgangspunten te hanteren: 2.1 een maximale bebouwingsdichtheid van circa 25 woningen per hectare hanteren, waardoor Horstkamp ruimte biedt aan circa 225 woningen. 2.2 de kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma en het maatschappelijke programma baseren op vraag en behoefte van de te bedienen doelgroepen: starters, mobiele vitale ouderen, gezinnen en spoedzoekers. 2.3 met flexibiliteit ruimte bieden voor innovatieve woonconcepten en woningtypologieën met zowel grondgebonden woningen als appartementen. 2.4 een ruimtelijke optimalisatie van de kavel- en woningoppervlaktes doorvoeren ten opzichte van het huidige exploitatieplan, die tegemoet komt aan de betaalbaarheid van het wonen. 2.5 de mogelijkheid bieden om in bouwhoogte van de woongebouwen (appartementen) te variëren, afhankelijk van de vraag naar appartementen en de stedenbouwkundige/ landschappelijke inpassing van de woongebouwen in het gebied. 2.6 een veilige verkeersontsluiting van de wijk realiseren met een goede en veilige doorstroming in de omgeving. 2.7 een sluitende grondexploitatie nastreven. Een nieuw bestemmingsplan (t.z.t. wijziging omgevingsplan) in procedure te brengen onder de voorwaarde dat voorafgaande daaraan een bouwclaimovereenkomst wordt gesloten met de overige grondeigenaren ter vervanging van het bestaande exploitatieplan.

Inleiding Om de gewenste versnelling in de woningbouwproductie te realiseren, is de gemeente voornemens om de uitbreidingswijk Horstkamp in Elburg te ontwikkelen. Het plangebied Horstkamp is gelegen direct ten zuiden van de nieuwbouwwijk De Dijkjes tussen de Oostelijke Rondweg en de Oostendorperstraatweg. Aan de zuidkant van Horstkamp is de begraafplaats gelegen. Op 6 oktober 2021 heeft de werksessie 'Woonbeleid en woningbouw' met uw raad plaatsgevonden. Tijdens deze werksessie zijn een aantal knelpunten toegelicht die in de eerste uitwerking van het

woningbouwprogramma en de ruimtelijke vertaling naar voren zijn gekomen. Geconstateerde knelpunten: • •

De uitwerkingsregels in het bestemmingsplan sluiten niet aan op het vigerende woonbeleid. Met de prijscategorieën in het vigerende woonbeleid is het in de huidige woningmarkt met de stijgende bouwkosten en toenemende (duurzaamheids)eisen aan woningen heel lastig om woningen te bouwen die voldoen aan de behoefte qua minimaal gewenste kwaliteit en woongenot van de doelgroepen die we willen bedienen.

2

• •

Toepassing van de uitgangspunten op basis van het geldende beleid gaat ten koste van ruimtelijke kwaliteit in de wijk. Uit een doorrekening blijkt dat de grondexploitatie een sociaal programma conform woonvisie en motie ‘betaalbaar wonen’ niet kan dragen, indien ook voldaan wordt aan het maximaal aantal woningen (180) conform uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. Mede vanwege de grote ruimtelijke opgave in het plan (waterberging, ontsluiting, afstand tot de Oostelijke Rondweg vanwege geluid etc.) moet in dat geval rekening worden gehouden met een tekort dat kan oplopen tot € 3 miljoen.

Als vervolg op deze werksessie heeft uw raad op 20 december 2021 deelgenomen aan de themasessie over Horstkamp. Daarin hebben we gezamenlijk met de ontwikkelaars, woningcorporatie UWOON en de

stedenbouwkundige van buro MA.AN de mogelijkheden voor de nieuwbouwwijk Horstkamp besproken aan de hand van een voorstel voor de aanpassing van de te hanteren uitgangspunten en enkele inrichtingsscenario’s.

Vervolgens heeft uw raad aan de hand van een aantal stellingen/vragen gereageerd op de voorgestelde aanpassing van de uitgangspunten en de mogelijke inrichtingsscenario’s. Deze reacties vormen belangrijke input voor het vervolgtraject waarover wij uw raad middels dit voorstel vragen een besluit te nemen. Beoogd effect De ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Horstkamp mogelijk maken met een financieel sluitende grondexploitatie, waarmee zo snel mogelijk de woningvoorraad in de gemeente vergroot wordt. En waarmee in kan worden ingespeeld op de woonbehoeften van de verschillende te bedienen doelgroepen. Argumenten 1.1 Het opstellen van een stedenbouwkundig plan is de volgende stap in de ontwikkeling van de wijk. De stedenbouwkundige van buro MA.AN heeft in samenwerking met de projectgroep (bestaande uit een aantal gemeentelijke vak deskundigen, de ontwikkelaars met grondeigendom en woningcorporatie UWOON) als voorbereiding op de themasessie van 20 december 2021 een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd en daarbij enkele schetsmodellen opgesteld. De volgende stap in de ontwikkeling is het werken aan de definitieve stedenbouwkundige invulling van het gebied in de vorm van een stedenbouwkundig plan. Pas daarna volgt de uitwerking in een bestemmingsplan (t.z.t. wijziging omgevingsplan) en bijbehorend beeldkwaliteitsplan.

Bij het proces om te komen tot een stedenbouwkundig plan kan ook het participatietraject worden opgestart, zie Communicatie/Burgerparticipatie. 1.2 Variant 3 uit de presentatie van buro MA.AN bij de themasessie op 20 december 2021 sluit op hoofdlijnen aan op de wensen van alle ontwikkelpartners. In totaal zijn er 3 varianten (schetsmodellen) opgesteld door de projectgroep. Deze basismodellen zijn alle drie gepresenteerd door de stedenbouwkundige van buro MA.AN tijdens de themasessie op 20 december 2021. Variant 1 betreft een mogelijke stedenbouwkundige invulling op basis van het vigerende moederplan met de uitwerkingsregels. Bij deze variant (uitgegaan van 180 woningen) is de grondexploitatie fors negatief, zoals reeds benoemd bij de dilemma’s in de werksessie van 6 oktober 2021. In variant 2 is het aantal te realiseren woningen opgehoogd. Het woningbouwprogramma in deze variant voldoet, o.a. op het gebied van sociale huur, niet aan de wensen: een te laag percentage sociale huurwoningen en het volledige sociale huursegment in de vorm van appartementen (terwijl de wensportefeuille van UWOON met name grondgebonden woningen betreft). Bovendien is in deze variant een deel van de ontwikkeling gesitueerd op het gebied dat gereserveerd is voor de uitbreiding van de begraafplaats. Variant 3 sluit op hoofdlijnen goed aan op de wensen van alle ontwikkelpartners.

Deze variant gaat uit van circa 220 woningen, waarvan 20% in het sociale huursegment (nagenoeg allemaal grondgebonden woningen) en een gemêleerd programma in de koopsector, zowel grondgebonden woningen als appartementen. Deze variant is ook voortgekomen uit een werksessie met de projectgroep. Variant 3 betreft daarmee een goede basis om uit te werken tot stedenbouwkundig plan, onder andere aan de hand van de input aangeleverd door de raad bij de themasessie van 20 december 2021.

3

2.1 Met de maximale bebouwingsdichtheid van circa 25 woningen per hectare biedt Horstkamp ruimte aan circa 225 woningen, waarbij nog sprake is van een goede verhouding uitgeefbaar/niet-uitgeefbaar terrein. Conform de uitwerkingsregels in het geldende moederplan zijn er 180 woningen toegestaan in plangebied Horstkamp. Dat komt neer op circa 20 woningen per hectare. Het ophogen van de bebouwingsdichtheid (en daarmee het maximaal toegestane aantal woningen) is enerzijds wenselijk om met deze ontwikkeling zoveel mogelijk in te spelen op de grote woningvraag in de gemeente en landelijk. Anderzijds is het voor een sluitende grondexploitatie nodig om meer woningen te realiseren. Bij een bebouwingsdichtheid van 25 woningen per hectare biedt Horstkamp ruimte aan circa 225 woningen. Met een nog hoger aantal woningen is de verhouding uitgeefbaar en niet-uitgeefbaar gebied in onbalans. In dat geval ontstaat een knelpunt in de openbare ruimte op het gebied van de realisatie van parkeerplaatsen, groenvoorziening, speelvoorziening en waterberging. 2.2 Met het bedienen van deze doelgroepen wordt goed ingespeeld op de behoefte volgens het geldende woonbeleid. De kwalitatieve invulling moet vooral vanuit de inwoners komen. Volgens de Woonvisie 2020-2025 is er in Elburg vooral vraag naar woningen voor starters, mobiele vitale ouderen, gezinnen en spoedzoekers.

Enerzijds om de woningvoorraad voor deze doelgroepen te vergroten en anderzijds om gerichte doorstroming in de bestaande woningvoorraad op gang te brengen.

We gaan in de basis uit van de percentages voor de verschillende woningcategorieën uit het vigerende woonbeleid (woonvisie en motie betaalbaar wonen), maar hanteren daarbij, vooruitlopend op een algemeen voorstel voor aanpassing van de prijscategorieën in het woonbeleid, geactualiseerde v.o.n.prijzen die gebaseerd worden op marktconformiteit, de bereikbaarheid (leencapaciteit) voor de doelgroep en de woonkwaliteit (kaveloppervlakte, woningoppervlakte, energieneutraliteit etc.). Voor de kwalitatieve invulling van de woningcategorieën (de woonproducten die gerealiseerd kunnen worden) is de behoefte vanuit de doelgroep zelf bepalend. Onder andere het participatietraject levert hiervoor belangrijke input. In het moederplan voor Horstkamp is tevens de realisatie van een maatschappelijke voorziening meegenomen. De invulling daarvan is nog niet duidelijk. Bij de themasessie op 20 december 2021 is bijvoorbeeld de vraag gesteld of voor deze nieuwe woonwijk, in combinatie met de andere woonwijken die de afgelopen jaren gerealiseerd zijn aan de oostkant van de Oostelijke Rondweg, een extra basisschool benodigd is. 2.3 Flexibiliteit en ruimte voor innovatie is nodig om in te spelen op vraag en behoefte.

Met een gemêleerd aanbod, flexibiliteit in bouwregels en ruimte voor innovatieve woonconcepten (bijvoorbeeld toevoegen van tiny houses zoals geopperd tijdens de themasessie op 20 december 2021) kan optimaal worden ingespeeld op vraag en behoefte van de inwoners zelf. Tevens biedt flexibiliteit de mogelijkheid om snel in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt. 2.4 Een optimalisatie (verlaging) van de kavel- en woningoppervlaktes maakt het wonen betaalbaarder voor de doelgroepen zonder daarbij in te leveren op woonkwaliteit.

In het kader van betaalbaarheid van de woningen en het bereiken van een gezonde verhouding tussen uitgeefbaar en niet-uitgeefbaar gebied (50%-50%) als gevolg van het ophogen van het maximaal aantal woningen, voeren we een ruimtelijke optimalisatie door. Concreet betekent dit dat de kaveloppervlaktes van de vrijstaande woningen naar beneden worden bijgesteld en woningoppervlaktes van de goedkope/betaalbare woningen worden verlaagd. Dit kan zonder veel in te leveren op woonkwaliteit, omdat in het huidige exploitatieplan relatief grote woning- en kaveloppervlaktes voor deze woningtypologieën zijn opgenomen. 2.5 Met flexibiliteit en variatie in de bouwhoogte kan goed worden ingespeeld op vraag en behoefte en wordt ruimtelijke kwaliteit nagestreefd. Plangebied Horstkamp biedt ruimte aan grondgebonden woningen en appartementen. In Elburg bestaan de woongebouwen voor appartementen over het algemeen uit maximaal 4 bouwlagen. Bij de themasessie op 20 december 2021 is door meerdere deelnemers benoemd dat het realiseren van woongebouwen met meer dan 4 bouwlagen zeker denkbaar is, mits er vraag naar meer appartementen is en deze woongebouwen goed stedenbouwkundig en landschappelijk in zijn te passen. Ook zijn hier voordelen van benoemd: meer ruimte voor groen en water in de wijk.

De toegestane bouwhoogte afhankelijk maken van de stedenbouwkundige/landschappelijke inpassing zorgt voor ruimtelijke kwaliteit.

4

2.6 De toekomstige verkeerssituatie in de omgeving van Horstkamp is door de geplande afsluiting van De Weeren als doorgaande weg voor autoverkeer een belangrijk aandachtspunt. In het moederplan is een nieuwe verbindingsweg tussen de Oostelijke Rondweg en de Oostendorpersstraatweg in het plangebied Horstkamp voorzien. Het oorspronkelijke plan is dat de weg De Weeren vervolgens wordt afgesloten als doorgaande weg voor autoverkeer. Veel omwonenden hebben hier de afgelopen jaren bij de gemeente naar geïnformeerd en aangegeven betrokken te willen worden bij de uitwerking van deze definitieve verkeersontsluiting, omdat zij (negatieve) gevolgen voorzien voor de omliggende wegen. De uitwerking van de wijkontsluiting in relatie tot de doorstroming en veiligheid op de omliggende wegen behoeft daarom (los van het feit dat iedere nieuwbouwwijk ontwikkeling een veilige ontsluiting moet krijgen) veel aandacht in het participatie- en ontwerpproces. Tijdens de themasessie op 20 december 2021 is bijvoorbeeld meerdere malen de vraag gesteld of er wel een nieuwe verbindingsweg tussen de Oostelijke Rondweg en de Oostendorpersstraatweg gerealiseerd moet worden. 2.7 De eerste globale doorrekening van de grondexploitatie toont aan dat met het verhogen van het aantal woningen in Horstkamp een sluitende grondexploitatie haalbaar is.

Het realiseren van deze nieuwe woonwijk heeft een groot maatschappelijk belang. Het draagt bij aan het inlopen van het enorme woningtekort in het land en in de gemeente. In dit kader is het van belang zoveel mogelijk woningen te bouwen in het plangebied, zonder daarbij oog voor ruimtelijke kwaliteit te verliezen. Maar ook voor het realiseren van een sluitende grondexploitatie is het noodzakelijk om meer dan 180 woningen (zoals voorzien in het geldende moederplan) te realiseren. Met het ophogen van de maximale bebouwingsdichtheid kunnen circa 225 woningen gerealiseerd worden in Horstkamp. Met dit aantal woningen lijkt een sluitende grondexploitatie haalbaar. 3.1 Een nieuw bestemmingsplan (t.z.t. wijziging omgevingsplan) is nodig omdat de uitwerkingsregels in het huidige moederplan niet meer aansluiten op de huidige behoefte en financiële mogelijkheden. Zoals geconcludeerd bij de dilemma’s tijdens de werksessie op 6 oktober 2021 kan niet meer volstaan worden met de uitwerkingsregels binnen het huidige moederplan. Enerzijds omdat de uitwerkingsregels niet goed meer aansluiten op het vigerende woonbeleid. Anderzijds omdat de uitwerkingsregels slechts 180 woningen toestaan, wat in combinatie met de wens om een sociaal programma te realiseren conform de motie Betaalbaar Wonen, tot een flink negatieve grondexploitatie leidt.

3.2 Met het bouwclaimmodel pakt de gemeente een regierol bij de ontwikkeling van Horstkamp. De gemeente zet vanwege haar meerderheidsaandeel en actieve grondpolitiek in op een regierol bij de ontwikkeling van Horstkamp. Dit kan goed door middel van het bouwclaimmodel. Hiertoe sluit de gemeente met de overige grondeigenaren/ontwikkelaars een bouwclaimovereenkomst ter vervanging van het exploitatieplan. De gemeente neemt de gronden van de marktpartijen tegen een getaxeerde marktwaarde (zogenaamde ruwe bouwgrondwaarde) over, waarna de gemeente de gronden bouw- en woonrijp maakt. De marktpartijen krijgen naar rato van hun ingebrachte eigendom een bouwclaim voor de woningbouwkavels. De verdeling van het woningbouwprogramma wordt daarin verdisconteerd. Dat wil zeggen dat het aantal kavels dat de marktpartijen op grond van de bouwclaim na het bouwrijp maken door de gemeente terug kan kopen, afhangt van de marktwaarde van deze kavels. De gemeente is voor haar aandeel vrij om de kavels zelf uit te geven of één of meerdere marktpartijen hiervoor te selecteren. Om het kostenverhaal zeker te stellen moet de bouwclaimovereenkomst zijn gesloten voordat het nieuwe bestemmingsplan (of wijziging omgevingsplan) in procedure wordt gebracht.

Mocht er in plandeel Horstkamp geen overeenstemming worden bereikt over een bouwclaimovereenkomst, maar er wel voor wordt gekozen om een nieuw bestemmingsplan (of indien na 1 juli 2022 een wijziging omgevingsplan) in procedure te brengen, dan dient het kostenverhaal in het geval van een nieuw bestemmingsplan te worden vastgelegd in een gelijktijdig in procedure te brengen nieuw exploitatieplan of dient, in geval van een wijziging van het omgevingsplan (dus na 1 juli 2022), het kostenverhaal te worden vastgelegd bij deze wijziging van het omgevingsplan. Kanttekeningen 2.1 Een sluitende grondexploitatie is altijd onzeker vanwege de sterke afhankelijkheid van de dynamiek op de financiële markt en daarmee samenhangend de woningmarkt.

5

Het uitgangspunt is een sluitende grondexploitatie te krijgen. Dit is echter afhankelijk van de landelijke ontwikkelingen op vooral de financiële markt en daarmee de woningmarkt. Momenteel is er sprake van een groot woningtekort. De woningmarkt staat enorm onder druk en de woningprijzen rijzen de pan uit. De hypotheekrentes zijn historisch laag. Het is de verwachting dat de druk op de woningmarkt voorlopig blijft. Maar het is altijd de vraag of en zo ja wanneer er een omslagpunt komt. Op het moment dat er een (financiële) crisis komt werkt dit direct door op de woningmarkt. Dit kan gevolgen hebben voor de uitvoering van de plannen: programma, prijzen, planning etc. Financiën Horstkamp betreft een gemeentelijke grondexploitatie. In de huidige situatie is een exploitatieplan vastgesteld ten aanzien van het totale kostenverhaal. Conform besluitpunt 3 wordt een nieuw bestemmingsplan (t.z.t wijziging omgevingsplan) vastgesteld voor de ontwikkeling. De gemeente zet vanwege haar meerderheidsaandeel en actieve grondpolitiek in op een regierol bij de ontwikkeling van Horstkamp middels een bouwclaimmodel. Hiertoe sluit de gemeente met de overige grondeigenaren/ontwikkelaars een bouwclaimovereenkomst ter vervanging van het exploitatieplan. Het kostenverhaal wordt gedekt vanuit de grondexploitatie.

Communicatie/burgerparticipatie Bij het ontwerptraject van het stedenbouwkundig plan voor de nieuwbouwwijk Horstkamp wordt ook een uitvoerig participatietraject doorlopen, bestaande uit het lanceren van een website (met mogelijkheid om een reactie achter te laten en in te schrijven als belangstellende) en de organisatie van meerdere (afhankelijk van de dan geldende coronamaatregelen digitaal of fysiek) informatiebijeenkomsten voor belanghebbenden en belangstellenden. Een aantal omwonenden hebben zich reeds bij de gemeente gemeld om actief mee te denken in de planvorming. Met name de verkeersontsluiting van de wijk en omgeving speelt daarbij een cruciale rol. Daarnaast zal periodiek een nieuwsbrief worden verspreid over de voortgang van de ontwikkeling. Uw raad wordt periodiek op de hoogte gesteld door middel van raadsbrieven. Uiteraard wordt besluitvorming door uw raad georganiseerd bij o.a. het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan/omgevingsplan met beeldkwaliteitsplan en de grondexploitatie. Vervolg Na besluitvorming wordt gestart met het traject om, gezamenlijk met de ontwikkelpartners, te komen tot een definitief stedenbouwkundig plan voor de locatie (voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en bijbehorend beeldkwaliteitsplan). Daarbij zal ook het beschreven participatietraject opgepakt worden.

Parallel daaraan wordt een bouwclaimovereenkomst gesloten met de overige ontwikkelpartners. Daarnaast kan de ruimtelijke procedure worden ingezet met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan (t.z.t. wijziging omgevingsplan). Uw raad is bevoegd dit bestemmingsplan (t.z.t. wijziging omgevingsplan) vast te stellen. Het streven is om eind 2023 te starten met de realisatie van de nieuwbouwwijk. Bijlage(n) -

Bijlage 1 Memo uitgangspunten ontwikkeling Horstkamp werksessie raad 6 oktober 2021 Bijlage 2 Memo uitgangspunten ontwikkeling Horstkamp werksessie raad 20 december 2021 Bijlage 3 Presentatie Ontwikkelingsvisie Horstkamp Elburg themasessie 20 december 2021

Elburg, 25 januari 2022 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

P.W. Wanrooij