Raadsvoorstel vaststelling Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan Hokseberg 't Harde.docx

Raadsvoorstel

Onderwerp

Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan Hokseberg ’t Harde

Behandelaar:

Arno Voskamp

Datum Portefeuillehouder

28 februari 2023 Lyda Sneevliet

Emailadres: Zaaknummer: Bijlagen

arno.voskamp@elburg.nl 202872 2

Te nemen besluit: 1. In te stemmen met de zienswijzennota naar aanleiding van de ter inzagelegging van het ontwerp van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor fase 1 en 2 van Hokseberg ’t Harde. 2. De Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan Hokseberg ’t Harde d.d. 6 december 2022 vast te stellen. 3. De Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan Hokseberg ’t Harde verder in procedure te brengen en deze voor een periode van zes weken ter inzage te leggen voor beroep. Inleiding Op 31 januari 2022 heeft uw raad het bestemmingsplan voor fase 1 van Hokseberg ’t Harde vastgesteld. Zoals destijds ook vermeld is het bestemmingsplan voor fase 1 van Hokseberg ‘t Harde flexibel van aard. De maximale bouwmogelijkheden (woningbouwaantallen, categorieën, bouwhoogtes etc.) zijn in het bestemmingsplan geregeld, maar de exacte stedenbouwkundige invulling is daarbij niet vastgelegd. Hetzelfde gold voor de beeldkwaliteit. De hoofdlijnen qua beeldkwaliteit (kaphellingen etc.) zijn opgenomen in de regels en de toelichting van het bestemmingsplan, maar een uitgewerkt beeldkwaliteitsplan zou in een later stadium volgen, omdat hier ook een samenhang ligt met het op te stellen definitief stedenbouwkundig plan. Het bestemmingsplan voor fase 1 van Hokseberg ’t Harde en de verschillende onderzoeken zijn destijds gebaseerd op een voorbeeldverkaveling.

Wel was een voorlopige versie van de Stedenbouwkundige Visie als bijlage opgenomen bij het bestemmingsplan voor fase 1. Het afgelopen jaar heeft de initiatiefnemer, in samenwerking met verschillende gemeentelijke disciplines en ketenpartners (provincie, waterschap, VNOG, ODNV en Het Oversticht) de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor de wijk Hokseberg (fase 1 en 2) op ’t Harde opgesteld. Tevens is als concrete uitwerking hiervan een stedenbouwkundig plan en bijbehorend verkavelingsplan voor de wijk opgesteld. Fase 1 bestaat uit kamer 1 (noordelijke kamer) en kamer 2 (oostelijke kamer). Fase 2 bestaat uit kamer 3 (westelijke kamer) en kamer 4 (zuidelijke kamer). Op 13 december 2022 heeft ons college ingestemd met het ontwerp van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor fase 1 en 2 van Hokseberg op ’t Harde en deze voor een periode van zes weken ter inzage te leggen. Tevens heeft ons college in deze vergadering ingestemd met het ontwerp stedenbouwkundig plan en het ontwerp verkavelingsplan voor fase 1 van Hokseberg ’t Harde. Vanaf 19 december 2022 heeft het ontwerp van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor fase 1 en 2 van Hokseberg op ’t Harde, inclusief het ontwerpraadsbesluit, voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen.

Er zijn geen zienswijzen ingediend.

2

Na vaststelling van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor fase 1 en 2 van Hokseberg ’t Harde door uw gemeenteraad, kan het definitieve stedenbouwkundig plan en verkavelingsplan van Hokseberg ’t Harde vastgesteld worden door ons college. Het stedenbouwkundig plan en bijbehorende verkavelingsplan is namelijk een concrete uitwerking van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor de wijk. Beoogd effect Met de realisatie van de nieuwe woonwijk Hokseberg op ’t Harde wordt voorzien in een deel van de woon- en zorgbehoefte in de gemeente en specifiek op ’t Harde. Enerzijds dienen de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor de wijk Hokseberg (en in het verlengde daarvan het stedenbouwkundig plan en verkavelingsplan) als basis voor de architectonische en civieltechnische uitwerking en realisatie van fase 1 (waarvoor al een bestemmingsplan is vastgesteld). En anderzijds voor het opstellen en in procedure brengen van een (ontwerp)bestemmingsplan voor fase 2 van de wijk. Argumenten 1.1 Er zijn geen zienswijzen ingediend. Tijdens de ter inzagelegging – en ook buiten die periode van 6 weken – zijn geen zienswijzen op het ontwerp van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor fase 1 en 2 van Hokseberg op ’t Harde binnengekomen.

2.1 De Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan is in een uitvoerig afstemmingsproces met de stakeholders tot stand gekomen en is daarmee een integraal plan waarin alle belangen zijn afgewogen. De Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan is opgesteld in samenwerking en/of afstemming met verschillende relevante gemeentelijke disciplines (o.a. verkeer, beheer, groen, civiel, duurzaamheid, volkshuisvesting en RO). Tevens zijn alle relevante ketenpartners (provincie, waterschap, VNOG, ODNV en Het Oversticht) uitvoerig betrokken bij de totstandkoming van de visie en het plan. Het is een integraal plan waar alle belangen zijn afgewogen en zo goed als mogelijk zijn verwerkt. Met name de welstandcommissie (Het Oversticht) heeft een grote rol gehad in de totstandkoming en beoordeling van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan. Meerdere keren is overleg gevoerd over de inhoud, aangezien dit het toetsingskader voor welstand gaat vormen, zie argument 2.2. Dit heeft geresulteerd in een overwegend positief advies van Het Oversticht. Tevens zijn waar mogelijk aspecten van de zienswijzen uit de bestemmingsplanprocedure voor fase 1 verwerkt in het plan, o.a. de groene afscherming langs de randen van plangebied en versterking van de waardevolle houtwallen. 2.2 De Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor welstand.

De regels en richtlijnen in de Stedenbouwkundige Visie en het Beeldkwaliteitsplan zijn een aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota. Nadat de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan is vastgesteld, dient het dus als toetsingskader voor de welstandcommissie (Het Oversticht) bij de verdere uitwerking van de plannen voor de Hokseberg. Dit geldt zowel voor de bouwplannen voor de woningen en het zorggebouw als voor het inrichtingsplan voor de private en openbare ruimte. 2.3 Het vaststellen van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan is een raadsbevoegdheid. Op grond van de artikelen 12 en 12a van de Woningwet is het vaststellen van de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan als aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota de bevoegdheid van de gemeenteraad. 3.1 Op de Stedenbouwkundige Visie en het Beeldkwaliteitsplan is een beroepsmogelijkheid vereist. In artikel 12 en 12a van de Woningwet is geregeld dat de gemeenteraad voor het vaststellen van welstandsbeleid inspraak toepast. Op grond van artikel 150 van de Gemeentewet heeft de gemeenteraad een inspraakverordening vastgesteld. Daarin is geregeld dat aan belanghebbenden of ingezetenen van de gemeente Elburg inspraak wordt verleend voor de vaststelling van gemeentelijk beleid en dat op de inspraak de procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is.

Het ontwerpbesluit en bijbehorende documenten is daarom 6 weken ter inzage gelegd voor zienswijzen en het vaststellingsbesluit en bijbehorende documenten worden tevens 6 weken ter inzage gelegd voor beroep.

3

Kanttekeningen 2.1 De toepassing van gedeeltelijk half open verharding op de secundaire wegen is nog niet eerder toegepast in de gemeente en vraagt een ander onderhoud dan gebruikelijk. Op de secundaire wegen wil de initiatiefnemer conform het Beeldkwaliteitsplan gedeeltelijk half open verharding toepassen. Vanuit het oogpunt van beheer zijn kanttekeningen geplaatst op de toepassing hiervan. Het product is op dit moment redelijk nieuw en de ervaringen zijn nog beperkt. De ervaringen die er zijn geven aan dat toepassing van half open verharding enige geluidshinder kan geven bij autoverkeer en minder gebruikscomfort voor de gebruiker (met name fietsers en voetgangers) van de weg. Tevens is er meer onkruiddruk, dit vraagt om een specifieke onderhoudswijze en een andere benadering vanuit de bewoners van de wijk. De welstandscommissie (Het Oversticht) heeft positief geadviseerd over de toepassing van deze materialen in het openbaar gebied. Het toepassen van half open verharding op de secundaire wegen geeft de wijk ruimtelijke kwaliteit door de groenere uitstraling en een exclusiever karakter. Tevens draagt de toepassing van dit materiaal bij aan een klimaat adaptieve wijk. De ervaring dat het enige geluidshinder kan geven en minder comfort biedt voor de gebruiker geldt vooral bij toepassing van de half open verharding over de totale breedte van de weg.

Zoals beschreven in het Beeldkwaliteitsplan wordt de half open verharding in de wijk Hokseberg alleen op de secundaire wegen (de nevenwegen naar de parkeerhofjes) toegepast middels het principe van een ‘karrenspoor’. Dat betekent dat alleen aan de randen van de nevenweg en een strook in het midden van de nevenwegen half open verharding krijgt. Daardoor rijden de auto’s grotendeels over dichte verharding, waardoor de eventuele geluidstoename beperkt blijft. Tevens kunnen fietsers en voetgangers ook over de dichte klinkerstroken voortbewegen. Het betreft enkel de nevenwegen naar de parkeerhofjes, op alle primaire wegen door het plan (hoofdontsluitingsweg door het pan) en alle primaire wandelpaden wordt dichte verharding toegepast. Op basis van een integrale afweging wordt voorgesteld in te stemmen met de toepassing van de gedeeltelijke half open verharding op de secundaire wegen. Daarbij is het van belang dat initiatiefnemer aan de toekomstige bewoners van de wijk hierover goed communiceert, zodat zij van tevoren bekend zijn met de toepassing van de gedeeltelijke half open verharding om eventuele klachten (geluid, onkruid, gebruikscomfort) achteraf hierover zoveel mogelijk te beperken. Deze verplichting is opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan en wordt aanvullend op de anterieure overeenkomst vastgelegd met de initiatiefnemer.

2.2 Het vastgestelde bestemmingsplan voor fase 1 dient op onderdelen te worden aangepast als fase 2 wordt gerealiseerd. Om bij realisatie van de tweede fase de rondweg door het plangebied mogelijk te maken, moet het vastgestelde bestemmingsplan voor fase 1 op onderdelen aangepast worden. De houtwallen uit het bestemmingsplan voor fase 1 moet daarvoor op twee extra plekken doorkruist worden. Deze aanpassing van het bestemmingsplan kan worden meegenomen in het bestemmingsplan voor fase 2, met daarbij de aandacht voor de bescherming van de houtwallen, zoals dat ook bij de doorkruising van de houtwal in fase 1 is gedaan. 2.3 De welstandscommissie heeft geadviseerd minder appartementen te realiseren mits de gemeentelijke parkeernorm leidend is. De welstandscommissie (Het Oversticht) kan zich over het algemeen goed vinden in de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan voor Hokseberg ’t Harde. Wel heeft Het Oversticht de opmerking gemaakt dat zij adviseren om minder appartementen in het appartementencomplex van fase 1 te realiseren, omdat met toepassing van de gemeentelijke parkeernormen de openbare ruimte rondom het appartementencomplex erg vol wordt.

In afstemming tussen verschillende gemeentelijke disciplines (verkeer, groen, beheer openbare ruimte) en de stedenbouwkundige van initiatiefnemer is tot een integrale oplossing hiervoor gekomen met de aanleg van parkeerplaatsen op eigen terrein achter het appartementencomplex. Vanwege de druk op de woningmarkt wordt voorgesteld om met toepassing van deze integrale oplossing het maximum toegestane aantal woningen en appartementen (op basis van het vastgestelde bestemmingsplan) in fase 1 van Hokseberg te realiseren.

4

Financiën De gemeente heeft met de initiatiefnemer reeds een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten voor fase 1 van de wijk. Onderdeel daarin is het verhalen van alle gemeentelijke kosten (planbegeleiding, bestemmingsplanprocedure, noodzakelijke civieltechnische ingrepen, eventuele planschade etc.) op de initiatiefnemer. Ook voor fase 2 sluit de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure exploitatieovereenkomst alvorens een ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Ook in die exploitatieovereenkomst voor fase 2 wordt het verhalen van alle gemeentelijke kosten geregeld. Communicatie/burgerparticipatie Door de initiatiefnemer is de afgelopen jaren veel aandacht besteed aan participatie. Direct omwonenden van het plangebied zijn door de initiatiefnemer bezocht en hebben een toelichting gekregen op de plannen. Daarnaast is geïnformeerd over de planvorming en voortgang via de projectenwebsite www.wonenopdehokseberg.nl. De website biedt ook de mogelijkheid om een mening over de plannen achter te laten en/of aan te geven of er interesse bestaat in een woning in de nieuwe wijk. Geïnteresseerden die zich gemeld hebben via de website hebben een enquête over de woonwensen kunnen invullen. Op het ontwerpbestemmingsplan voor fase 1 zijn destijds een aantal zienswijzen binnengekomen.

De zienswijzen zijn voor zover nodig en mogelijk ook verwerkt in de Stedenbouwkundige Visie en het Beeldkwaliteitsplan, zie argument 2.1. Vanaf 19 december 2022 heeft het ontwerp van de Stedenbouwkundige Visie en het Beeldkwaliteitsplan voor fase 1 en 2 van Hokseberg op ’t Harde, inclusief het ontwerpraadsbesluit, voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. De ter inzagelegging van de ontwerpstukken is via de gebruikelijke weg bekendgemaakt en gepubliceerd. Na besluitvorming door uw raad wordt de vastgestelde Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan wederom gepubliceerd en 6 weken ter inzage gelegd voor beroep. Ook op het bestemmingsplan voor fase 2 van de wijk is t.z.t. weer de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Awb), met zienswijze- en beroepsmogelijkheid, van toepassing. Vervolg Als de Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan onherroepelijk zijn, kunnen het definitieve stedenbouwkundig plan en bijbehorende verkavelingsplan worden vastgesteld. Initiatiefnemer vervolgt de (civieltechnische) uitwerking voor fase 1, in samenwerking met de gemeente. Met als doel om in 2023 te starten met het bouw- en woonrijp maken en de start verkoop van fase 1.

Voor fase 2 van de wijk vervolgt initiatiefnemer het opstellen van een concept ontwerpbestemmingsplan en de uitvoering van de benodigde ruimtelijke-/milieuonderzoeken. Het streven is om in de eerste helft van 2023 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Voordat een ontwerpbestemmingsplan voor fase 2 in procedure wordt gebracht, dient een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten te zijn. Bijlage(n) -

Bijlage 1: Stedenbouwkundige visie en Beeldkwaliteitsplan Hokseberg ’t Harde, d.d. 6 december 2022 Bijlage 2: Zienswijzennota Stedenbouwkundige Visie en het Beeldkwaliteitsplan voor fase 1 en 2 van Hokseberg op ’t Harde.

Elburg, 7 maart 2023 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma