Raadsvoorstel vaststelling bp Huisdijk 18 en 18a.pdf

Raadsvoorstel

Onderwerp

Datum Portefeuillehouder

Vaststelling bestemmingsplan “Huisdijk 18 en 18a” 5 juli 2022 Lyda Sneevliet

Behandelaar:

D. Ackema – H. ter Beeke

Emailadres: Zaaknummer: Bijlagen:

Harry.ter.beeke@elburg.nl 201083 2

Te nemen besluit: 1. 2.

Het bestemmingsplan “Huisdijk 18 en 18a” met kenmerk NL.IMRO.0230.BPHUISDIJK18N18A VST1 vast te stellen; Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening géén exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 van die wet.

Inleiding Op de percelen Huisdijk 18 en 18a staat ongeveer 4.600 m3 aan vrijgekomen agrarische bebouwing (VAB) die niet meer voor agrarische doeleinden worden gebruikt. Middels gebruikmaking van het “VAB beleid Gemeente Elburg 2016, functieverandering naar wonen en recreëren” willen de initiatiefnemers alle bestaande bebouwing, ongeveer 4.600 m3 aan voormalige agrarische bebouwing en ongeveer 1.200 m3 aan bebouwing met een woonfunctie, slopen. Daarvoor in de plaats willen zij de twee bestaande woningen terugbouwen en één extra woning bouwen. Binnen het geldende bestemmingsplan “buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018” is de gewenste ontwikkeling zoals geformuleerd niet zonder meer mogelijk. Daarom is een partiële wijziging van het bestemmingsplan aangevraagd. Er is een nieuw bestemmingsplan gemaakt. Het ontwerp bestemmingsplan is getoetst door de gemeente, ODNV, provincie en waterschap. Met de initiatiefnemers is een overeenkomst gesloten, waarin alle gemeentelijke kosten en ook eventuele kosten vanwege planschade gedekt zijn. Vanaf 28 april 2022 heeft het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen binnengekomen. Beoogd effect Met de wijziging van het bestemmingsplan wordt een ruimtelijke kwaliteitswinst beoogd.

Door alle bebouwing, zowel de oude huizen als de vrijgekomen agrarische bebouwing, te slopen en hiervoor in de plaats drie nieuwe woningen te bouwen met een nieuwe landschappelijke inrichting, wordt een kwaliteitsslag gemaakt in het buitengebied. Argumenten 1.1. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het VAB-beleid Het project voldoet aan de voorwaarden van het VAB-beleid. Bij de behandeling van het principeverzoek in 2018 en 2019 is dit in meerdere overleggen besproken, omdat er destijds onduidelijk heid was over de grootte van de terug te bouwen woningen. Volgens de officiële bepalingen van het VAB-beleid zou er een twee-onder-een-kap woning en een normale woning zijn toegestaan. Destijds is afgesproken dat de twee-onder-een-kap woning mocht worden veranderd in twee vrijstaande woningen als dat o p advies van de ervenconsulent landschappelijk voor een betere invulling zou zorgen. Nadat dat uit het advies

2

kwam, is afgesproken dat de twee woningen een maximale inhoud van 600 m3 zouden mogen hebben, in plaats van de 750 m3 van een normale woning in het buitengebied. Het plan sluit aan bij de twee centrale doelstellingen uit het VAB -beleid. Dit zijn enerzijds het verbeteren van de omgevingskwaliteit en belevingswaarde van het buitengebied en anderzijds het verbeteren van de leefbaarheid en vitaliteit van het buitengebied op sociaal en economisch gebied. Het plan zorgt op beide punten voor een verbetering door de vrijstaande agrarische bebouwing te saneren en hiervoor nieuwe woningen terug te bouwen. 1.2. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de relevante ruimtelijke visies Naast het VAB-beleid zijn de meest relevante ruimtelijke beleidsvisies de Omgevingsvisie en de Woonvisie. In de Omgevingsvisie zijn 5 thema’s onderscheiden die ontwikkeld moeten worden. Voornamelijk de thema’s ‘Leefbare dorpen met een actieve samenleving’, ‘Aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit’ en ‘Een vitaal economisch klimaat’ hebben betrekking op dit project. Het plangebied ligt in de buurt van de Hoge Enk, waar de extra woonruimte bijdraagt aan de leefbaarheid in het dorp. Door de leegstaande agrarische bebouwing te slopen en daarvoor in de plaats woningen te bouwen die in overleg met de ervenconsulent landschappelijk zijn ingericht, gaat de omgevingskwaliteit erop vooruit.

Tot slot wordt met het slopen van de agrarisc he bebouwing een voormalig agrarisch bedrijf gesaneerd wat niet meer bijdroeg aan het economisch klimaat. Op de IDEE kaart voor Doornspijk en Hoge Enk, waarbinnen het plangebied valt, staan twee uitgangspunten genoemd die relevant zijn voor dit plan. Dat zijn de uitgangspunten dat nieuwe woningbouw en ruimtelijke ontwikkelingen zorgvuldig moeten worden ingepast in het kampenlandschap en dat de relatie met het buitengebied sterker moet worden gemaakt. Door de landschappelijke inpassing, begrenzing met gebiedseigen beplanting en het behoud van het verdere open agrarische landschap wordt aan deze uitgangspunten voldaan. In de Woonvisie is bepaald dat er een forse uitbreiding van het woningaanbod nodig is voor een mix van doelgroepen en van verschillende woningtypen. Daarbij gaat de voorkeur uit naar de realisering van woningen op inbreidingslocaties boven uitbreidingslocaties. Er is daarnaast veel vraag naar sociale huur en goedkope koop. Dat is echter op deze locatie, in het buitengebied bij de Hoge Enk, minder geschikt dan vrijstaande woningen. 1.3.

De landschappelijke inrichting is in overeenstemming met het advies van de ervenconsulent en het landschapsontwikkelingsplan In de argumenten hierboven is al benoemd dat het inrichtingsplan is opgesteld in overleg met de ervenconsulent van het Gelders Genootschap. Uit dat overleg bleek dat drie vrijstaande woningen in dit landschap beter geschikt zijn dan een twee-onder-een-kap woning en een vrijstaande woning. Verder is de extra streekeigen beplanting opgenomen in het inrichtingsplan. Dit staat ook als veelvoorkomende optie genoemd in het landschapsontwikkelingsplan. In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat bij de uitvoering van het project moet worden voldaan aan de landschappelijke inrichting zoals d eze in het bestemmingsplan is opgenomen. 1.4. Het plan is voorgelegd aan ketenpartners en die kunnen zich in het plan vinden Een conceptversie van het ontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan de ODNV, VNOG, het waterschap en de provincie. De ODNV had een aantal inhoudelijke opmerkingen die zijn aangepast naar aanleiding van het advies. Daarnaast is het plan op basis van het ODNV -advies naar de VNOG gestuurd voor het aspect externe veiligheid. Volgens de VNOG zijn er echter geen significante wijzigingen d ie de (externe) veiligheidssituatie veranderen. De provincie heeft aangegeven dat de locatie in het Nationaal Landschap Veluwe ligt.

Omdat er overleg is geweest met het Gelders Genootschap, de adviezen van het Gelders Genootschap zijn opgevolgd en omdat er grote schuren worden gesloopt, concludeert de provincie dat het plan voldoet aan de provinciale doelstellingen voor het Nationaal Landschap. Het waterschap had drie kleine opmerkingen over de waterparagraaf die in het ontwerp bestemmingsplan zijn aangepast. Verder raakt het plan geen waterbelangen van het waterschap. 1.5. De uitgevoerde onderzoeken zijn geen reden tot wijziging of stopzetting van het plan Zoals hierboven al benoemd is, is de ODNV gevraagd om advies te geven over het bestemmingsplan. D e ODNV heeft de milieukundige paragrafen en bijbehorende onderzoeken beoordeeld. Hieruit zijn geen belemmerende factoren naar voren gekomen. De opmerkingen die de ODNV in eerste instantie had, zijn in de definitieve versie van het ontwerp bestemmingsplan aangepast.

3

1.6.

De bestemmingsplanregels zijn in overeenstemming met de regels van het bestemmingsplan “buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018” Bij het opstellen van de bestemmingsplanregels is zo goed mogelijk geprobeerd rekening te houden met de bepalingen zoals deze zijn opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018”. Ook zijn bepalingen die onder de omgevingswet geen functie meer hebben eruit gehaald. 2.1.

De economische uitvoerbaarheid is anderszins geregeld

Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst afgesloten. Hierin zijn de financiële risico’s voor de gemeente, waaronder eventuele planschade, afgedekt. Aangezien de financiële uitvoerbaarheid anderszins is geregeld hoeft er geen exploitatieplan te worden vastgesteld als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Kanttekeningen 1.1. Vanwege de verstening (betonvloeren) op het gehele perceel vindt het bodemonderzoek pas na de sloop plaats Normaal gesproken maakt een verkennend bodemonderzoek onderdeel uit van de uit te voeren onderzoek om een bestemmingsplan in procedure te brengen en vast te stellen. In dit geval is het gehele perceel versteend en is de aanwezige bebouwing voorzien van dikke betonvloeren. Daarom heeft de initiatiefnemer geopperd om het verkennende bodemonderzoek uit te voeren na de sloop van de bebouwing als onderdeel van de vergunningaanvraag, mocht het bestemmingsplan worden vastgesteld. Ondanks dat dit niet de gebruikelijke gang van zaken is, is het in dit geval om meerdere redenen wel een begrijpelijke keuze om dit op een later moment te doen. Ten eerste zijn er in het plangebied beschermde diersoorten aangetroffen. Daarvoor hebben de initiatiefnemers een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd en gekregen van de provincie.

Echter zullen zij daarom wel tot in het najaar nestkasten moeten ophangen voordat met de sloop kan worden begonnen. Als het bestemmingsplan daarop moet wachten, zorgt dat voor vertraging. Ten tweede vinden de sloop en realisatie van het project gefaseerd plaats. Daardoor zal de gehele sloop van de locatie waarschijnlijk meerdere jaren duren. Als het bestemmingsplan pas vastgesteld kan worden na de gehele sloop, loopt de procedure nog meer vertraging op. Ten derde heeft de ODNV in hun advies aangegeven dat zij akkoord kunnen gaan met het feit dat het bodemonderzoek pas na de sloop zal worden uitgevoerd. Dit is wel onder de voorwaarde dat de ODNV de bodemrapporten nog toegestuurd krijgt om deze te beoordelen. Deze voorwaarde is aan de initiatiefnemers medegedeeld en zij zijn daarmee akkoord. Tot slot is de uitvoering van het bodemonderzoek op een later moment een risico voor initiatiefnemers, mocht er blijken dat er sprake is van ernstige bodemvervuiling. Dat zou voor extra kosten en vertraging zorgen. De initiatiefnemers zijn van dit risico op de hoogte gebracht. De uitvoering van het projec t is als verplichting in de anterieure overeenkomst vastgelegd, dus mocht er sprake zijn van bodemvervuiling, dan moet het project alsnog worden uitgevoerd. Financiën Zoals in paragraaf 3.1. bij de argumenten is vermeld, is met de initiatiefnemer een ante rieure overeenkomst afgesloten.

Hierin zijn de financiële risico’s voor de gemeente, waaronder eventuele planschade, afgedekt. Communicatie/burgerparticipatie Op de herziening van het bestemmingsplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing (afdeling 3.4 Awb). Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage heeft gelegen. In die zes weken is geen zienswijze ingediend. Vervolg Na besluitvorming door de raad wordt het definitieve bestemmingsplan voor een periode van z es weken ter inzage gelegd voor beroep. Gedurende deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook kan gedurende de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling worden ingediend. Als er in deze termijn geen beroep is ingesteld of voorlopige voorziening is aangevraagd is het bestemmingsplan onherroepelijk. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan wel in werking, maar is het niet onherroepelijk. In deze situatie kan de omgevingsvergunning wel worden

4

aangevraagd met het risico dat als bij de behandeling van het beroep bij de Raad van State het bestemmingsplan alsnog vernietigd wordt, de omgevingsvergunning daarmee ook ongeldig wordt. Als er in de beroepstermijn een voorlopige voorziening wordt aangevraagd, schort ook de inwerkingtreding op en kan er geen omgevingsvergunning worden aangevraagd. Bijlage(n) 1. Bestemmingsplan inclusief toelichting, regels, verbeelding en bijlagen 2. Raadsbesluit Elburg, 5 juli 2022 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

J. Hofstede