Raadsvoorstel vaststellen definitief bestemmingsplan Wimpel 6 Elburg.docx

Raadsvoorstel

Onderwerp

Bestemmingsplan Wimpel 6 Elburg

Behandelaar:

A. Haga

Datum Portefeuillehouder

16 augustus 2022 Lyda Sneevliet

Emailadres Zaaknummer: Bijlagen

anne.haga@elburg.nl 202502 Bestemmingsplan en bijlagen

Onderwerp Bestemmingsplan Wimpel 6 Elburg Te nemen besluit: 1. 2. 3.

In te stemmen met de zienswijzennota “Wimpel 6” Het bestemmingsplan met kenmerk “NL.IMRO.0230.BPWIMPEL6-VST1” ongewijzigd vast te stellen; op grond van het bepaalde in artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening géén exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 van die wet;

Inleiding Op 26 oktober 2021 heeft het college besloten over te gaan tot verkoop van de locatie Wimpel 6 aan Loostad BV en Jansen BV voor de realisatie van 32 sociale huur/koopappartementen. Op 02 november 2021 heeft de gemeente een exploitatieovereenkomst gesloten met Loostad BV en Jansen waarin afspraken m.b.t. programma, grondprijzen, rollen en verantwoordelijkheden en risico’s zijn opgenomen. Afgelopen periode heeft Loostad BV de afspraken uit de overeenkomst vertaald naar een stedenbouwkundig ontwerp en een bestemmingsplan. Concepten van de stukken zijn door de gemeente en haar partners getoetst. Op basis van de toetsingen is het ontwerpbestemmingsplan aangepast. Op 17 maart 2022 is een inloopbijeenkomst georganiseerd, deze bijeenkomst is goed bezocht en het plan is positief ontvangen. Op 19 april 2022 is het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpraadsbesluit voor een periode van 6 weken ter inzage te leggen voor zienswijzen. Er zijn in die periode twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben er toe geleid dat er meer groen in het plan is gekomen. Het bestemmingsplan zelf kan ongewijzigd worden vastgesteld door de gemeenteraad. Beoogd effect Door vaststelling van het bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de realisatie van 32 sociale huur/koopappartementen.

Argumenten 1.1 Zienswijzen zijn van reactie voorzien Tijdens de terinzagelegging zijn twee zienswijzen binnengekomen. Beide zienswijzen zijn op juiste manier en op tijd ontvangen en zijn dus ontvankelijk. De eerste zienswijze ging over het verlies van het aanwezige groen en het verzoek dit tot een minimum te beperken. De tweede zienswijze ging over het verlies van privacy en zicht, met het voorstel om de bouwmassa en het programma terug te brengen. Met beide indieners is een gesprek geweest waarin de zienswijzen zijn besproken en de gemeente heeft aangegeven hoe ze voornemens is met de zienswijzen om te gaan. Terugbrengen van het programma (en de bouwmassa) is niet haalbaar, wel zal er meer groen in het plan worden verwerkt en zal deze zodanig worden ingepast dat daarmee de privacy wordt geborgd en er een

2

groen uitzicht wordt gecreëerd. De gemeente en ontwikkelaar zijn van mening dat hiermee aan de zienswijze tegemoet is gekomen. Het inpassen van meer groen in het plan past binnen de regels van het bestemmingsplan, het bestemmingsplan kan ongewijzigd worden vastgesteld. 2.1 De ontwikkeling draagt bij aan de realisatie van woningen voor een doelgroep waar de behoefte groot is. Er is een grote behoefte aan sociale en betaalbare woningen in de koop- en huursector. In de woonvisie staat dat bij ruimtelijke ontwikkelingen 15-20% van het programma sociaal moet zijn, de raad heeft de ambitie aangescherpt door een motie aan te nemen waarin staat dat 40% sociaal en/of betaalbaar moet zijn. Bij deze ontwikkeling is 100% van het programma sociaal. 2.2 De locatie is geschikt voor een appartementencomplex. De massa en uitstraling van een appartementencomplex sluit goed aan bij de stedenbouwkundige structuur aan de Wimpel. Het bebouwd oppervlak is vergelijkbaar met het bouwvlak van de Vrijheidsschool, het totale verhard oppervlak wordt kleiner en met drie lagen wordt het appartementencomplex net zo hoog als naastgelegen woningen. De locatie is relatief groot waardoor er ook veel ruimte is voor groen, bestaande bomen blijven zoveel mogelijk staan.

Door de ligging nabij de voorzieningen (WC de Vrijheid) is deze locatie bijzonder geschikt voor een appartementen voor bewoners die minder mobiel zijn. De welstand heeft positief op het plan geadviseerd. 2.3 Unieke kans Omdat de grondwaarde onder sociale woningbouw relatief laag is en het ontwikkelen van binnenstedelijke locaties relatief duur is, is het lastig locaties te vinden voor sociale woningbouw in de buurt van voorzieningen. Oud maatschappelijk vastgoedlocaties (zoals scholen) zijn hiervoor uitermate geschikt omdat de boekwaarde vaak laag is, de locaties een goede ligging hebben, er al een maatschappelijke functie op zit en de gemeente eigenaar is. De gemeente heeft geen winstoogmerk en de marktwaarde is voldoende om de boekwaarde te dekken. Dit soort locaties zijn schaars en moeten zorgvuldig worden ingezet. 2.4 Het plan wordt door de omgeving positief ontvangen Op 17 maart 2022 is een inloopbijeenkomst georganiseerd, een verslag hiervan is als bijlage bijgevoegd. Conclusie is dat het plan positief wordt ontvangen en dat er geen grote wijzigingen hoeven worden doorgevoerd. Veel gehoorde reacties gaan over de ontsluitingsstructuur, positief hierbij is dat de ontsluiting via de Wimpel plaatsvindt en niet via de Hoekwant. Wel wordt er verschillend gedacht over het wel of niet afsluiten van de parkeerstraat of dat er een doorgaande route gemaakt moet worden.

Aandacht is gevraagd voor de parkeerbehoefte als ook de sporthal op Wimpel 4 wordt gerealiseerd. De architectuur, stedenbouw en de groene inrichting, waarbij een groot deel van de bestaande bomen blijven staan, is positief ontvangen. Van de directe buren aan het Vooronder zijn zorgen over het verlies van privacy en daglichttoetreding. Doordat de bebouwing slechts drie lagen is, het bouwvlak relatief ver van bestaande bebouwing komt te staan en bestaande bomen zoveel mogelijk blijven staan zal dit in de praktijk meevallen. Wel zal er bij de inrichting van de buitenruimte extra groen worden gerealiseerd. 2.2 Er zijn geen belemmeringen die de uitvoering van de plannen in de weg staan. De uitgevoerde onderzoeken hebben geen onoverkomelijke belemmeringen naar voren gebracht die de uitvoering van de plannen in de weg staan. 3.1 De economische uitvoerbaarheid is anderszins geregeld. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst afgesloten. Hierin zijn de financiële risico’s voor de gemeente, waaronder eventuele planschade, afgedekt. Aangezien de financiële uitvoerbaarheid anderszins is geregeld hoeft er geen exploitatieplan te worden vastgesteld als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Kanttekeningen Door toevoegen van meer groen in het plan, is tegemoet gekomen aan de binnengekomen zienswijzen.

Uiteraard bestaat de mogelijkheid voor indieners om tegen het plan in beroep te gaan.

3

In de anterieure overeenkomst, die de gemeente met ontwikkelaar heeft gesloten, is afgesproken dat als het de ontwikkelaar aantoonbaar niet lukt de appartementen als sociale huur op de markt te zetten, de woningen als sociale koop mogen worden gerealiseerd. Vanwege de gestegen bouwprijzen is het bedrag, waarvoor Loostad de appartementen aan Uwoon kan aanbieden, boven het maximale invetseringsvermogen van Uwoon komen te liggen. De onderhandelingen met Uwoon hebben niet tot het gewenste resultaat geleid, met als gevolg dat Uwoon zich heeft moeten terugtrekken. Ontwikkelaar is in overleg met Omnia om te onderzoeken of met deze corporatie tot een overeenkomst kan worden gekomen. Parallel hieraan is de gemeente met de provincie in overleg om te kijken of door middel van subsidie het tekort kan worden gedicht. Mochten dit niet tot het gewenste resultaat leiden, dan zullen de appartementen als sociale koop op de markt worden gezet. Financiën Zie argument 3.1 Communicatie/burgerparticipatie Voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, is een inloopbijeenkomst georganiseerd. Hiervan is een verslag gemaakt, dit verslag is naar alle omwonenden gestuurd. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen voor zienswijzen. Er zijn twee zienswijzen binnengekomen. Met beide indieners is een gesprek geweest.

Direct nadat het college van b en w het bestemmingsplan aan de raad heeft aangeboden voor behandeling, zijn de indieners van de zienswijzen en de direct omwonenden hierover geïnformeerd. Daarbij hebben de indieners van zienswijzen ook de zienswijzennota opgestuurd gekregen is aangeven hoe het BOB-model werkt en welke gelegenheid er is om in te spreken. Vervolg Na besluitvorming door de raad wordt het definitieve bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Gedurende deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook kan gedurende de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling worden ingediend. Als er in deze termijn geen beroep is ingesteld of voorlopige voorziening is aangevraagd, is het bestemmingsplan onherroepelijk. Is er wel beroep ingesteld, dan treedt het bestemmingsplan wel in werking, maar is het niet onherroepelijk. In deze situatie kan de omgevingsvergunning wel worden aangevraagd met het risico dat als bij de behandeling van het beroep bij de Raad van State het bestemmingsplan alsnog vernietigd wordt, de omgevingsvergunning daarmee ook ongeldig wordt. Als er in de beroepstermijn een voorlopige voorziening wordt aangevraagd, schort ook de inwerkingtreding op en kan er geen omgevingsvergunning worden aangevraagd.

De vaststelling wordt gepubliceerd in de Huis-aan-Huis, de Staatscourant en de gemeentelijke website. Het bestemmingsplan is ook digitaal raadpleegbaar via http://www.ruimtelijkeplannen.nl/?planidn=NL.IMRO.0230.BPWIMPEL6-VST1 Bijlagen 1. 2. 3.

Bestemmingsplan – Regels, Toelichting, Verbeelding en bijlagen Raadsbesluit Zienswijzennota

Elburg, 16 augustus 2022

Het college van burgemeester en wethouders,

de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

J. Hofstede