raadsvoorstel inzake herziening 2022 van diverse grexen.pdf

Raadsvoorstel

Onderwerp

grondexploitaties

Behandelaar:

W. Weessies

Datum Portefeuillehouder

10 mei 2021 A.C. Sneevliet

Emailadres Zaaknummer: Bijlagen

walter.weessies@elburg.nl 236521 Toelichting, Concept raadsbesluit, Eindwaardeberekeningen en Grondexploitatietekeningen

Onderwerp Vaststelling van de herzieningen van 2022 van diverse grondexploitaties Te nemen besluit: De bijgaande herzieningen van 2022 van diverse grondexploitaties vast te stellen. Inleiding Conform de Notitie Grondexploitatie van de commissie BBV worden de door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieopzetten jaarlijks geactualiseerd. Dit voorstel heeft betrekking op de onderstaande exploitatieopzetten. Deze zijn op basis van planinhoudelijke wijzigingen dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen geactualiseerd: De Kopse Waard (complex 33) Vossenakker Zuid (complex 39) Broeklanden fase II (complex 46) Petraschool (complex 47) De grondexploitaties Broeklanden fase I (complex 35), Waterlanden I 2 E fase (complex 37), Heidezoom (complex 38) en Huisdijk (complex 44) zijn geheel of nagenoeg geheel afgerond en zijn boekhoudkundig afgesloten per 1 – 1 – 2022. Deze grondexploitaties hoeven dus niet meer herzien te worden. Beoogd effect Dat uw gemeenteraad instemt met de voortgang van diverse grondexploitaties en de herzieningen hiervan vaststelt. Argumenten Hiermee wordt conform de regels van de commissie BBV uw gemeenteraad geïnformeerd over de stand van zaken van diverse grondexploitaties en verzocht om de herzieningen hiervan vast te stellen. Onderstaand wordt de herziening van de exploitatieopzet per exploitatiegebied kort toegelicht.

Een nog uitgebreidere toelichting treft u aan in de bijlage. De exploitatieberekeningen zelf treft u tevens bijgaand aan. Zoals gebruikelijk wordt in de berekeningen de boekwaarde van 31-12-2022 als startwaarde gehanteerd en een looptijd aangenomen. Verder wordt uitgegaan van een prijsstijging van de opbrengsten voor woningbouwgrond met 1,0% en als kostenstijging 3%. De rente is gezet op 3%. De kosten en opbrengsten worden uitgezet in de tijd en het saldo op eindwaarde wordt met rentecorrectie berekend naar de startwaarde. De startwaarde is dus het verwachte resultaat per 1-12022. Er wordt bij elke herziening uitgegaan van de actuele stand van zaken van dit moment (mei 2022) en de stand van de waarde per 1 januari 2022 (saldo van de kosten en opbrengsten). De verwachte exploitatieresultaten van de grondexploitaties Kopse Waard, Vossenakker Zuid, Broeklanden fase II en

2

Petraschool vallen gunstig uit. Als gevolg van de economisch gunstige situatie zijn er in 2021 vier bedrijfskavels in Broeklanden fase II verkocht. De animo voor woningbouwgrond en bedrijfsgrond is groot en het perspectief lijkt vooralsnog dus gunstig. Voor wat betreft de andere 3 grondexploitaties zijn in 2021 geen gronden verkocht omdat hiervoor het plan nog niet onherroepelijk is (Kopse Waard) of er nog een procedure in gang moet worden gezet (voor laatste deel Vossenakker Zuid en voor het hele plan Petraschool). Voor wat betreft deze grondexploitaties zal blijken wat de onrustige situatie in de wereld en de invloed daarvan op de financiële markten, de energieprijzen en grondstoffen voor gevolgen zal hebben voor de woningmarkt en de investeringsbereidheid van de bedrijven (en dus de verkoop van bedrijfskavels). Vooralsnog lijkt de aankoopbereidheid nog steeds groot. Bij het jaarlijks herzien van alle grondexploitaties zal uiteraard met de economische situatie rekening worden gehouden. De verwachting is dat in de loop van dit jaar of volgend jaar ook de grondexploitaties van Waterlanden II (plm. 35 tot 40 woningen), Gerichtenweg (plm. 15 tot 18 woningen) en plan Horstkamp (ongeveer 220 woningen) zullen moeten worden vastgesteld.

Van het plan Hokseberg (betreft een plan van ruim 70 woningen en 60 intramurale zorgplekken) is het bestemmingsplan inmiddels onherroepelijk echter hier heeft de gemeente geen grondpositie maar worden de gemeentelijke kosten verhaald. Ook het plan De Nieuwe Haven (50 appartementen) is in voorbereiding waarbij een ontwikkelaar grondpositie heeft en de gemeente kosten zal verhalen en locatie eisen zal stellen. Hiervoor hoeven dus, vergelijkbaar met plan De Dijkjes, geen gemeentelijke grondexploitaties te worden vastgesteld. Exploitatieopzet De Kopse Waard In exploitatie sinds 2020. Totale winstneming tot 1-1-2022 € 0,Tot 1-1-2022 0% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 0% Verwacht exploitatieresultaat plm. € 380.000,- positief. Tegen de ruimtelijke plannen is beroep ingesteld. Bij een positieve uitspraak op dit beroep kan het plan bouwrijp worden gemaakt en de verkoop van de 5 PO kavels worden gestart. Exploitatieopzet Woningbouw Vossenakker Zuid In exploitatie sinds 2009. Tot 31-12-2015 getroffen voorzieningen € 1.540.295,Totale winstneming tot 1-1-2022 ruim € 10.500,Tot 1-1-2022 95% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 90% Verwacht exploitatieresultaat € 8.200,- positief. Deze grondexploitatie had een slechte start. Vanwege ruimtelijke omstandigheden had het plan veel open ruimte nodig en waren hoge investeringen noodzakelijk.

Tijdens de ontwikkeljaren (de jaren voorafgaand aan 2009) was het de verwachting dat het plan minimaal kostenneutraal zou kunnen worden afgesloten. In 2008 zette de economische crisis in en dit heeft er toe geleid dat er een flink aantal voorzieningen moesten worden getroffen. De laatste jaren gaat het weer de goede kant op, maar in 2021 is besloten dat een tweekapper moet komen te vervallen. De financieel negatieve gevolgen hiervan kunnen worden gecompenseerd doordat een aantal geplande projectwoningen kunnen worden omgezet naar enkele gemeentelijke PO kavels waardoor het toch de verwachting is dat een licht positief resultaat kan worden gehaald (in de bijgaande toelichting treft u meer informatie aan). Voor deze laatste woningen (aan het eind van de Kruidenlaan) moet er overigens nog een bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Nadat deze bestemmingsprocedure met goed gevolg kan worden afgerond en de woningen kunnen worden gebouwd en opgeleverd, kan het plan geheel worden afgewerkt. Exploitatieopzet bedrijventerrein Broeklanden fase II In exploitatie sinds 2020. Totale winstneming tot 1-1-2022 € 99.000,-

3

Tot 1-1-2022 5% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 0% Verwacht exploitatieresultaat € 3,9 mln. positief. Er is veel animo voor bedrijfsgrond en er wordt in overleg met de ondernemers aan een verkaveling gewerkt. De uitvoering van het bouwrijp maken wordt voorbereid. Indien de animo naar bedrijfskavels groot blijft is een gunstig exploitatieresultaat mogelijk. Exploitatieopzet Woningbouw Petraschool In exploitatie sinds 2019. Verliesneming 2021 € 39.636,Totale winstneming tot 1-1-2022 € 0,Tot 1-1-2022 0% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 0 % Verwacht exploitatieresultaat ongeveer € 2.000,- positief. Het bestemmingsplan is in concept gereed, maar het plan is voorlopige on-hold gezet vanwege de stikstofproblematiek. Zodra hier meer duidelijkheid over is zal het plan z.s.m. in procedure worden gebracht. De verwachting is dat de grondexploitatie hooguit met een licht positief resultaat kan worden afgesloten. Gezien het feit dat de grondopbrengsten als gevolg van de goedkope koopwoningen beperkt zullen zijn, er een boekwaarde van de voormalige school op de grond zit en er wat extra parkeerplekken worden aangelegd voor de buurt, is er naar verwachting een klein positief resultaat mogelijk. Kanttekeningen n.v.t. Financiën n.v.t. Communicatie/burgerparticipatie n.v.t. Vervolg Na vaststelling wordt verder uitvoering gegeven aan deze grondexploitaties.

Bijlage(n) Toelichting Concept raadsbesluit Eindwaardeberekeningen Grondexploitatietekeningen

Elburg, 10 mei 2022 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

J. Hofstede