Raadsvoorstel inzake herziening 2021 van diverse grexen.docx

Raadsvoorstel

Onderwerp

grondexploitaties

Behandelaar:

W. Weessies

Datum Portefeuillehouder

25 mei 2021 A.C. Sneevliet

Emailadres Zaaknummer: Bijlagen

walter.weessies@elburg.nl 133219 Toelichting, Concept raadsbesluit, Eindwaardeberekeningen en Grondexploitatietekeningen

Onderwerp Vaststelling van de herzieningen van 2021 van diverse grondexploitaties Te nemen besluit: De bijgaande herzieningen van 2021 van diverse grondexploitaties vast te stellen. Inleiding Conform de Notitie Grondexploitatie van de commissie BBV worden de door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieopzetten jaarlijks geactualiseerd. Dit voorstel heeft betrekking op de onderstaande exploitatieopzetten. Deze zijn op basis van planinhoudelijke wijzigingen dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen geactualiseerd: De Kopse Waard (complex 33) Broeklanden fase I (complex 35) Waterlanden I 2 E fase (complex 37) Heidezoom (complex 38) Vossenakker Zuid (complex 39) Huisdijk (complex 44) Broeklanden fase II (complex 46) Petraschool

(complex 47)

Beoogd effect Dat uw gemeenteraad instemt met de voortgang van diverse grondexploitaties en de herzieningen hiervan vaststelt. Argumenten Hiermee wordt conform de regels van de commissie BBV uw gemeenteraad geïnformeerd over de stand van zaken van diverse grondexploitaties en verzocht om de herzieningen hiervan vast te stellen. Onderstaand wordt de herziening van de exploitatieopzet per exploitatiegebied kort toegelicht. Een nog uitgebreidere toelichting treft u aan in de bijlage. De exploitatieberekeningen zelf treft u tevens bijgaand aan. Zoals gebruikelijk wordt in de berekeningen de boekwaarde van 31-12-2021 als startwaarde gehanteerd en een looptijd aangenomen. Verder wordt uitgegaan van een prijsstijging van de opbrengsten voor woningbouwgrond met 1,5% en als kostenstijging 3%. De rente is gezet op 2%. De kosten en opbrengsten worden uitgezet in de tijd en het saldo op eindwaarde wordt met rentecorrectie berekend naar de startwaarde. De startwaarde is dus het verwachte resultaat per 1-12021. Er wordt bij elke herziening uitgegaan van de actuele stand van zaken van dit moment (mei 2021) en de stand van de waarde per 1 januari 2021 (saldo van de kosten en opbrengsten). Afgezien van de exploitatie Petraschool (hier wordt een financieel licht negatief resultaat verwacht) vallen de verwachte

2

exploitatieresultaten dit jaar wederom gunstig uit. Als gevolg van de economisch gunstige situatie is er in 2020 bouwgrond verkocht (1 bedrijfskavel in Broeklanden fase I, de kavels voor 32 woningen in plan Heidezoom, 1 PO kavel in Vossenakker Zuid). De animo voor woningbouwgrond en bedrijfsgrond is groot en het perspectief lijkt vooralsnog dus gunstig. Ook is het de verwachting dat de coronacrisis voor de langer lopende grondexploitaties geen grote gevolgen zal hebben. Deze lopende exploitaties zijn in een afrondende fase en nagenoeg alle grond is verkocht. Voor wat betreft de nieuwere grondexploitaties, zoals Broeklanden fase II en plan De Kopse Waard, zal blijken wat de coronacrisis en wellicht het daardoor gedaalde vertrouwen in de economie voor gevolgen zal hebben. Vooralsnog zijn er geen signalen voor het dalen van dit vertrouwen. Met het opstellen van deze nieuwere grondexploitaties is hier uiteraard wel rekening mee gehouden. Exploitatieopzet De Kopse Waard In exploitatie sinds 2020. Totale winstneming tot 1-1-2021 € 0,Tot 1-1-2021 0% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 0% Verwacht exploitatieresultaat € 435.000,- positief. Tegen de ruimtelijke plannen is beroep ingesteld. Bij een positieve uitspraak op dit beroep kan het plan bouwrijp worden gemaakt en de verkoop van de 5 PO kavels worden gestart.

Exploitatieopzet Bedrijventerrein Broeklanden fase I In exploitatie sinds 2008. Totale winstneming tot 1-1-2021 € 3,3 mln. Tot 1-1-2021 100% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 99% Verwacht exploitatieresultaat € 170.000,- positief. Nagenoeg het hele gebied is woonrijp gemaakt. De laatste kavel is in 2020 verkocht. Exploitatieopzet Woningbouw Waterlanden I 2 e fase In exploitatie sinds 2013. Totale winstneming tot 1-1-2021 bijna € 4 ton. Tot 1-1-2021 100% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 98% Verwacht exploitatieresultaat bijna € 115.000,- positief. Alle gronden zijn verkocht. Er moet nog een klein stukje langs de Veldweg woonrijp worden gemaakt. Exploitatieopzet Woningbouw Heidezoom In exploitatie sinds 2008. Totale winstneming tot 1-1-2021 € 860.000,Tot 1-1-2021 100% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 80% Verwacht exploitatieresultaat bijna € 9 ton positief. In het binnengebied zijn de laatste 32 door de ontwikkelaar gebouwde woningen in aanbouw. Het gedeelte voor deze woningen wordt als de woningen zijn opgeleverd, door de gemeente woonrijp gemaakt. Exploitatieopzet Woningbouw Vossenakker Zuid In exploitatie sinds 2009. Tot 31-12-2015 getroffen voorzieningen € 1.540.295,Totale winstneming tot 1-1-2021 ruim € 13.000,Tot 1-1-2021 95% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 90% Verwacht exploitatieresultaat € 90.000,- positief.

3

Deze grondexploitatie had een slechte start. Vanwege ruimtelijke omstandigheden had het plan veel open ruimte nodig en waren hoge investeringen noodzakelijk. Tijdens de ontwikkeljaren (de jaren voorafgaand aan 2009) was het de verwachting dat het plan minimaal kostenneutraal zou kunnen worden afgesloten. In 2008 zette de economische crisis in en dit heeft er toe geleid dat er een flink aantal voorzieningen moesten worden getroffen. De laatste jaren gaat het weer de goede kant op, maar recent is besloten dat een tweekapper moet komen te vervallen. De financieel negatieve gevolgen hiervan kunnen worden gecompenseerd doordat een aantal geplande projectwoningen kunnen worden omgezet naar enkele gemeentelijke PO kavels waardoor het toch de verwachting is dat een positief resultaat kan worden gehaald (in de bijgaande toelichting treft u meer informatie aan). Voor deze laatste woningen (aan het eind van de Kruidenlaan) moet er overigens nog een bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Nadat deze bestemmingsprocedure met goed gevolg kan worden afgerond en de woningen kunnen worden gebouwd en opgeleverd, kan het plan geheel worden afgewerkt. Exploitatieopzet Woningbouw Huisdijk In exploitatie sinds 2013. Totale winstneming tot 1-1-2021 € 5.792,Tot 1-1-2021 100% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 98% Verwacht exploitatieresultaat bijna € 16.000, positief. Alle grond is verkocht.

Op dit moment wordt het laatste kleine deel woonrijp gemaakt. Exploitatieopzet bedrijventerrein Broeklanden fase II In exploitatie sinds 2020. Totale winstneming tot 1-1-2021 € 0,Tot 1-1-2020 0% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 0% Verwacht exploitatieresultaat € 3,6 mln. positief. Er is veel animo voor bedrijfsgrond en er wordt in overleg met de ondernemers aan een verkaveling gewerkt. De uitvoering van het bouwrijp maken wordt voorbereid. Indien de animo naar bedrijfskavels groot blijft is een gunstig exploitatieresultaat mogelijk. Exploitatieopzet Woningbouw Petraschool In exploitatie sinds 2019. Totale winstneming tot 1-1-2021 € 0,Tot 1-1-2021 0% verkocht Aandeel woonrijp gemaakt 0 % Verwacht exploitatieresultaat ongeveer € 17.000,- negatief. Het bestemmingsplan is in concept gereed, maar het plan is voorlopige on-hold gezet vanwege de stikstofproblematiek. Zodra hier meer duidelijkheid over is zal het plan z.s.m. in procedure worden gebracht. De verwachting is dat de grondexploitatie met een licht negatief geraamd financieel resultaat kan worden afgesloten. Gezien het feit dat de grondopbrengsten als gevolg van de goedkope koopwoningen beperkt zullen zijn, er een boekwaarde van de voormalige school op de grond zit en er wat extra parkeerplekken worden aangelegd voor de buurt, is er naar verwachting geen positief resultaat mogelijk. Kanttekeningen n.v.t. Financiën n.v.t.

4

Communicatie/burgerparticipatie n.v.t. Vervolg Na vaststelling wordt verder uitvoering gegeven aan deze grondexploitaties.

Bijlage(n) Toelichting Concept raadsbesluit Eindwaardeberekeningen Grondexploitatietekeningen

Elburg, 25 mei 2021 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

P.W. Wanrooij