Raadsvoorstel grex en krediet waterlanden II

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vaststelling grondexploitatie Waterlanden II en kredietaanvraag uitvoering.

Behandelaar: beleidsmedewerker Vastgoed en Grondexploitatie

Datum Portefeuillehouder

12 maart 2024 Mw. A.C. SneevlietRadstaak

Zaaknummer: Bijlagen

376654 2

Korte beschrijving voorstel: Betreft een voorstel om de grondexploitatie van plan Waterlanden II vast te stellen en binnen de kaders van de grondexploitatie de financiële middelen beschikbaar te stellen om het plan verder uit te voeren. Te nemen besluit: 1. 2.

De grondexploitatie "Waterlanden II" vast te stellen. Een krediet van € 1.146.000 beschikbaar te stellen voor het bouw- en woonrijp maken en de kosten voor de verdere uitvoering van de grondexploitatie en hiervoor de 2e begrotingswijziging vast te stellen.

Inleiding Het bestemmingsplan ‘Doornspijk-Uitbreiding Waterlanden II’ is onherroepelijk. Het betreft de uitbreiding met 37 woningen aan de noordwestzijde van Doornspijk. De gemeente heeft in 2022 een bouwclaimovereenkomst gesloten met een aannemer welk grondpositie had in een groot deel van het plan. Daarin is afgesproken dat de gemeente het bestemmingsplan in procedure brengt, de grond van de aannemer koopt, de grondexploitatie voert en dat de aannemer te zijner tijd een evenredig (evenredig aan wat de aannemer heeft ingebracht aan grond) aantal bouwrijpe kavels terugkoopt van de gemeente tegen marktwaarde. De gemeente heeft nu dus het totale plangebied in eigendom en voert een actieve grondexploitatie. Doordat het plan recent onherroepelijk is geworden wil de gemeente z.s.m. tot uitvoering overgaan. De planning is dat het bouw- en woonrijp maken nog voor de zomer wordt aanbesteed zodat in het najaar kan worden gestart met het bouwrijp maken. De aannemer koopt de bouwrijpe kavels terug voor de bouw van 21 woningen. De kavels voor de 11 sociale huurwoningen worden verkocht aan woningcorporatie Uwoon en de 5 PO kavels voor particulier opdrachtgeverschap worden door de gemeente zelf verkocht. In de bouwclaimovereenkomst is in 2022 het volgende woonprogramma afgesproken en is in het bestemmingsplan opgenomen: Sociale koop (v.o.n. prijs tot € 265.000) Betaalbare koop (v.o.n.

prijs tot € 355.000) Sociale huur

4 won. 5 won. 11 won.

10,8% (bouwt de aannemer) 13,5% (bouwt de aannemer) 29,7% (Uwoon)

2

Duurdere koop (boven de v.o.n. € 355.000) 12 won. PO kavels gemeente (boven de v.o.n. € 355.000) 5 won. 37 won.

32,5% (bouwt de aannemer) 13,5% (verkoopt de gemeente) 100%

Voor wat betreft het aandeel sociaal voldeed dit ruimschoots aan de toen geldende woonvisie. De sociale huur- en koopwoningen worden door de aannemer respectievelijk Uwoon volgens de doelgroepenverordening toegewezen aan de doelgroep en daarbij geldt de instandhoudingstermijn zoals in de doelgroepenverordening is opgenomen. De PO kavels van de gemeente worden volgens de procedure van de Nota grondbeleid verkocht. Aangezien over alle te verkopen grond prijsafspraken zijn gemaakt met alle partijen, zijn de opbrengsten bekend waarmee alle gemaakte en nog te maken kosten worden gedekt. De kosten en opbrengsten zijn verwerkt in bijgaande grondexploitatieberekening met bijbehorende tekening. Zie kopje financiën in dit raadsvoorstel voor een toelichting op de grondexploitatieberekening. Beoogd effect Dat de grondexploitatie door uw raad wordt vastgesteld en er financieel mandaat is zodat het plan conform de planning kan worden uitgevoerd. Argumenten 1.1. Hiermee worden de financiële kaders van de grondexploitatie bepaald. Conform de regelgeving en de Nota Grondbeleid dient uw raad een grondexploitatie vast te stellen. Binnen deze kaders kan het exploitatiegebied dan worden uitgevoerd. Jaarlijks wordt de grondexploitatie op basis van de actuele stand van zaken herzien en de herziening wordt dan ter vaststelling aan uw raad aangeboden.

Op deze wijze is het financiële verloop van de grondexploitatie zichtbaar. Bijgaand treft het ontwerp raadsbesluit en de grondexploitatieberekening en tekening aan. 2.1. Hiermee geeft uw raad aan dat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd voor de in de grondexploitatie opgenomen geraamde bedragen. Hiermee wordt het mandaat gegeven om de werkzaamheden uit te voeren en kan verder uitvoering worden gegeven aan het plan. Zodra uw raad instemt kunnen de werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken verder worden voorbereid en uitgevoerd volgens de planning. Grove planning is dat in het najaar het bouwrijp maken plaatsvindt, de bouwkavels kunnen worden verkocht en de verkoopprocedure voor de 5 PO kavels wordt voorbereid en uitgevoerd. In de loop van 2025 wordt gestart met de bouw van de projectwoningen. Na de woningbouw wordt het plan woonrijp afgewerkt. Kanttekeningen 1.1.

De grondexploitatie is een raming en biedt geen zekerheid over de toekomstige financiële situatie. Dit geraamde resultaat betreft een raming uitgezet in de tijd op basis van een aantal aannames. Het blijft onzeker wat de toekomst brengt, hoe de belangstelling voor de woningen en kavels zich ontwikkelt en wat de prijzen gaan doen. Het scheelt wel dat voor een meerderheid van de kavels (voor de projectwoningen) er duidelijke verkoopprijs afspraken zijn gemaakt. Het geraamde exploitatieresultaat is voldoende hoog om tegenvallers op te kunnen vangen. Het geraamde resultaat ontstaat mede doordat de boekwaarde van een deel van de gronden, in historisch bezit van de gemeente lager is dan de marktwaarde. Dit verschil komt pas tot uiting bij de verkopen na de ontwikkelingsfase. Financiën In bijgaande grondexploitatieberekening vindt u een overzicht van alle verwachte kosten en opbrengsten voor Waterlanden fase II. In de kolom gerealiseerd zijn een tweetal bedragen opgenomen, namelijk de al gemaakte voorbereidingskosten en de inbrengwaarde van de grond. In de kolommen 2024-2028 vindt u per jaar de verwachte kosten en opbrengsten terug per onderdeel. Deze worden conform de daarboven genoemde parameters geïndexeerd. Voor de opbrengstenstijging wordt een

3

percentage van 0% gehanteerd, aangezien voor de gronduitgifte vaste prijsafspraken zijn gemaakt. Voor de kostenstijging worden inflatiepercentages gehanteerd die gebaseerd zijn op de outlook 2024 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Deze percentages worden in de raadsvergadering van 3 juni 2024 verder aan u voorgelegd en toegelicht. Ze worden namelijk ook toegepast op de herzieningen van de bestaande actieve grondexploitaties. Het verwachte exploitatieresultaat van Waterlanden II komt uit op circa -€ 1.360.000 (een negatieve eindwaarde betekent een winst). De netto contante waarde van de winst – dat is de eindwaarde teruggerekend naar het huidige jaar en prijspeil – komt uit op circa -€ 1.230.000. Winsten op de grondexploitaties worden toegevoegd aan de reserve bouwgrondexploitatie. Over de winst moet vennootschapsbelasting betaald worden (in 2024 19,0% over een belastbaar bedrag t/m € 200.000 en 25,8% over bedragen daarboven). De verwachte netto winst ligt daarmee rond de € 1.020.000 (zo’n 75% van de berekende eindwaarde).

Communicatie/burgerparticipatie De grondexploitatie betreft een gemeentelijk document t.b.v. de interne financiële verantwoording hierover hoeft naar buiten toe niet actief over worden gecommuniceerd. Uiteraard zal de omgeving en belangstellenden voor dit plan via de site en eventuele nieuwsbrief op de hoogte worden gehouden van de praktische voortgang van het plan en de planning. Vervolg De planning is dat het bouw- en woonrijp maken voor de zomer wordt aanbesteed en in het najaar wordt gestart met het bouwrijp maken. De gronden worden dan aan de ontwikkelaar en Uwoon verkocht. De 5 PO kavels worden conform de procedure volgens de Nota Grondbeleid te koop aangeboden. Belangstellenden kunnen zich inschrijven en verloting volgt als er meer inschrijvingen zijn. De start van de bouw van de project woningen (huur en koop) zal in 2025 plaatsvinden. Naar verwachting kunnen in het voorjaar van 2025 ook de PO kavels worden verkocht en de bouw van deze woningen aanvangen. Na de bouw wordt het plan woonrijp afgewerkt. Bijlage(n) Bijlage 1: grondexploitatie opzet (eindwaarde berekening) en tekening Bijlage 2: concept raadsbesluit

Elburg, 12 maart 2024 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma