Raadsvoorstel Bestemmingsplan 't Harde - Hokseberg.docx

Raadsvoorstel

Onderwerp

Bestemmingsplan ’t Harde - Hokseberg

Behandelaar:

A.W. Voskamp

Datum Portefeuillehouder

23 november 2021 A.C. Sneevliet

Emailadres: Zaaknummer: Bijlagen

arno.voskamp@elburg.nl 202872 diversen

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan ’t Harde – Hokseberg. Te nemen besluit: 1. Alle binnengekomen zienswijzen ontvankelijk te verklaren en in te stemmen met de zienswijzennota naar aanleiding van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘’t Harde – Hokseberg’ 2.

Het bestemmingsplan ‘’t Harde - Hokseberg’ gewijzigd vast te stellen, één en ander overeenkomstig de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte stukken, en het plan ID van het bestemmingsplan vast te stellen als ‘NL.IMRO.0230.BPHOKSEBERG-VST1’ met de daarbij behorende ondergrond met als bestandsnaam: o_NL.IMRO.0230.BPHOKSEBERG-VST1’;

3.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen; De indieners van een zienswijze te informeren over het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan;

4. 5.

Het bestemmingsplan ‘’t Harde - Hokseberg’ (met bijbehorende bijlagen) verder in procedure te brengen en deze voor een periode van zes weken ter inzage te leggen voor beroep.

Inleiding Het afgelopen jaar is uw raad regelmatig geïnformeerd over de voortgang van de ontwikkeling van locatie Hokseberg op ’t Harde. Op 8 februari 2021 heeft de initiatiefnemer (Prins Bouw) van deze woningbouwbouwontwikkeling in de beeldvormende raadscommissie een presentatie van de stedenbouwkundige visie voor het totale plangebied (fase 1 en 2 van Hokseberg) aan uw raad gegeven. Op 9 maart 2021 heeft ons college besloten om planologische medewerking te verlenen aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan voor fase 1 van de (woningbouw)ontwikkeling op de locatie Hokseberg ’t Harde. Een concept ontwerpbestemmingsplan is behandeld aan de Omgevingstafel. Naast de verschillende gemeentelijke disciplines namen deel aan de omgevingstafel: de vooroverlegpartners (provincie, waterschap, VNOG) en overige partners (ODNV, GGD-NOG en Het Oversticht). Aan de hand van alle reacties is het ontwerpbestemmingsplan voor fase 1 van de locatie Hokseberg opgesteld. Op 29 juni 2021 heeft ons college ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan ’t Harde - Hokseberg en besloten het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Ook is een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer voor de dekking van het totale kostenverhaal en het vastleggen van alle verantwoordelijkheden en verplichtingen.

Vanaf 8 juli 2021 heeft het ontwerpbestemmingsplan, inclusief het ontwerpraadsbesluit, voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Tegelijk met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is destijds

2

ook het voorgenomen verkeersbesluit (om de locatie binnen de bebouwde kom te brengen) en het ontwerpbesluit voor hogere grenswaarde geluid ter inzage gelegd. Op het ontwerpbestemmingsplan zijn 5 zienswijzen ingediend die zorgvuldig zijn afgewogen en in de zienswijzennota zijn beantwoord. Op het ontwerpbesluit voor de hogere grenswaarde geluid en het voorgenomen verkeersbesluit zijn geen zienswijzen ingediend. Uw raad wordt gevraagd in te stemmen met de zienswijzennota en het bestemmingsplan ’t Harde – Hokseberg vast te stellen. Beoogd effect Door het bestemmingsplan vast te stellen, wordt het planologisch mogelijk gemaakt om het plangebied Hokseberg te ontwikkelen tot een woongebied met 73 reguliere woningen, inclusief het aanbod van intramurale zorg (60 zorgeenheden). Daarmee wordt voorzien in een deel van de woon- en zorgbehoefte in de gemeente en specifiek op ’t Harde. Argumenten 1.1 Alle ingediende zienswijzen zijn zorgvuldig afgewogen en voorzien van beantwoording. In totaal zijn 5 zienswijzen ingediend, waarvan 3 zienswijzen nagenoeg gelijk. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk. Alle reacties zijn in de zienswijzennota opgenomen en van een antwoord voorzien. De binnengekomen reacties hebben niet geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan.

1.2 In de zienswijzennota zijn ook een aantal ambtelijke wijzigingen in het bestemmingsplan opgenomen die van ondergeschikte aard zijn. Parallel aan de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en de behandeling van de ingediende zienswijzen is op een deel van de locatie een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om definitief te kunnen vaststellen of er archeologische waarden in de grond zitten. De uitkomsten hiervan zijn in overleg met de regioarcheoloog verwerkt in het definitieve bestemmingsplan: Op het noordwestelijk deel van het plangebied (kamer 1) is de archeologische dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie hoge verwachtingswaarde’ vervallen op advies van de regioarcheoloog. Het zuidoostelijk deel van het plangebied (kamer 2) is nog niet onderzocht op archeologische waarden middels een proefsleuvenonderzoek. De reden hiervoor is dat dit deel van het plangebied nagenoeg volledig verhard en gedeeltelijk bebouwd is. Dit deel van het plangebied is bedrijfsmatig nog in gebruik. In overeenstemming met de regioarcheoloog is er mee ingestemd om dit zuidoostelijk deel van het plangebied in een later stadium op archeologische waarden te onderzoeken middels een proefsleuvenonderzoek. Hierdoor blijft er op basis van de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie hoge verwachtingswaarde’ een onderzoekplicht op dit deel van het plangebied, gekoppeld aan de omgevingsvergunningaanvraag.

Aan de zuidkant langs de bestaande weg ‘Hokseberg’ is net ten zuiden van de bestaande woning abusievelijk een klein deel van de bestaande groenstructuur op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan aangeduid met de bestemming ’Groen – landschappelijke beplanting’. Deze groenstructuur langs de bestaande weg ‘Hokseberg’ maakt geen onderdeel uit van de historische houtwal. Deze bestaande groenstructuur is daarom gewijzigd in de bestemming ‘Groen’. Daarnaast zijn een aantal ondergeschikte aanpassingen in de toelichting verwerkt. Alle wijzigingen zijn van ondergeschikte aard, het bestemmingsplan hoeft daarom niet opnieuw ter inzage te worden gelegd voor zienswijzen. Alles afwegende wordt aanleiding gezien om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. 1.3 Het onderzoek naar de verkeerskundige situatie in de omgeving van Hokseberg geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. Parallel aan de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is ook de verkeerskundige situatie in de omgeving van Hokseberg onderzocht. Dit betreft de uitvoering van de motie ‘Veilig verkeer Bovenweg’. Zoals te lezen in de zienswijzennota worden de aanbevelingen voor het vergroten van de verkeersveiligheid op de Bovenweg en de ontsluiting van de nieuwbouwwijk Hokseberg opgevolgd, hiervoor is geen wijziging van het bestemmingsplan nodig.

Tevens is een nieuw verkeersveilig kruispunt Bovenweg-Stadsweg-Hokseberg ontworpen. Deze aanpassing van het kruispunt kan binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan ’t Harde 2009 en

3

het voorliggende bestemmingsplan ’t Harde - Hokseberg worden uitgevoerd. Ook hiervoor is geen wijziging van het bestemmingsplan nodig. 2.1 Het plan voorziet in een goede ruimtelijke ordening en is in een uitvoerig afstemmingsproces met de stakeholders tot stand gekomen. Het bestemmingsplan bestaat uit een Toelichting (met bijlagen), Regels (met bijlagen) en een Verbeelding (kaart). In de Toelichting staat beschreven waarom deze ontwikkeling voldoet aan goede ruimtelijke ordening, bij sommige onderwerpen is dit nader onderbouwd door aanvullend onderzoek. De Verbeelding en de Regels vormen het feitelijke juridisch kader en bepalen wat er planologisch op de locatie mogelijk is. De Verbeelding laat zien op welke locatie welke functie mag komen. De Regels geven de kaders aan waaraan de inrichting moet voldoen. Bij de opstelling van het plan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels en systematiek van de overige geldende bestemmingsplannen. Bij dit bestemmingsplan is gekozen voor een flexibele opzet met grotendeels de bestemming ‘Woongebied’. Het concept van het ontwerpbestemmingsplan met alle onderzoeken is in eerste instantie aan de Omgevingstafel door de gemeente, ODNV, provincie, het waterschap, VNOG, GGD en Het Oversticht getoetst en van opmerkingen voorzien.

Op basis van deze toetsing zijn de onderzoeken en het ontwerpbestemmingsplan aangevuld en/of aangepast en nogmaals voorgelegd ter beoordeling, waarna wederom een aantal aanpassingen zijn doorgevoerd. Alle relevante gemeentelijke disciplines en overlegpartners hebben uiteindelijk ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan, waarna deze ter inzage is gelegd. Ook de ingediende zienswijzen zijn in samenspraak met de relevante disciplines afgewogen en van een reactie voorzien. De locatie is gelegen in een gebied dat is aangemerkt als Nationaal Landschap. Daarom spelen provinciale belangen een rol. De provincie heeft aangegeven dat deze belangen goed zijn meegewogen in het plan. 2.2 Fase 1 van Hokseberg speelt in op de woon- en zorgbehoefte in de gemeente. Zoals opgenomen in de woonvisie 2020-2025 gaat de gemeente uit van een extra woningbehoefte van ruim 800 woningen tot 2030. Hokseberg is de volgende en enige concrete grootschalige uitbreidingslocatie op ’t Harde, waarmee invulling kan worden gegeven aan de extra woningbehoefte. Het bestemmingsplan voor fase 1 maakt de bouw mogelijk van: Een woonzorgcentrum met 60 intramurale zorgplekken, bestaande uit een verplaatsing van 48 intramurale zorgplekken van de huidige locatie Mariposa ‘t Harde, aangevuld met 12 extra zorgstudio’s met een zorgpakket op basis van Volledig Pakket Thuis (VPT).

De uitbreiding van het aantal intramurale zorgplekken is door initiatiefnemer afgestemd met het zorgkantoor. WZU wil de huidige locatie van Mariposa weer gaan gebruiken, maar dan voor een andere vorm van

-

-

wonen met zorg, namelijk kleinschalige appartementen waar thuiszorg geleverd kan worden. Mariposa leent zich met de ligging nabij de voorzieningen goed voor deze vorm van wonen met zorg. 73 reguliere woningen, waarvan maximaal 22 appartementen (verdeeld over maximaal 2 woongebouwen). De voorbeeldverkaveling gaat uit van 35 grondgebonden woningen, 22 levensloopbestendige appartementen en 16 geschakelde levensloopbestendige bungalows. Echter, de concrete invulling ligt nog niet vast, maar wordt bepaald vanuit de interesse en vraag van potentiële nieuwe bewoners. een ondersteunende kleinschalige gemeenschappelijke voorziening (ontmoetingsruimte te midden van het ‘verzorgd wonen’).

Met dit woon- en zorgprogramma wordt goed ingespeeld op de behoefte vanuit verschillende doelgroepen. Helemaal omdat het programma definitief wordt ingevuld op basis van de woonwensen van potentiële bewoners van de wijk. Daarbij geldt echter wel dat het definitieve woningbouwprogramma zal moeten voldoen aan de woonvisie 2020-2025 en de motie betaalbaar wonen (minimaal 40% sociale huur, goedkope koop en betaalbare koop). Dit is deels gebord in de planregels (sociale huur) en volledig geborgd in de anterieure exploitatieovereenkomst. 2.3 Het plangebied is inmiddels binnen de bebouwde kom gelegen en de benodigde hogere grenswaarden geluid is vastgesteld. Het is van belang dat de drie met elkaar samenhangende besluiten (verkeersbesluit, besluit hogere grenswaarde geluid en het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan) in de juiste volgorde

4

worden genomen: allereerst dient de gemeenteraad het verkeersbesluit te nemen. Daarna kan het college de hogere grenswaarde vaststellen. Vervolgens kan de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststellen. Op 15 november jl. heeft uw raad reeds het verkeersbesluit genomen om de locatie aan te wijzen als bebouwde kom. Vervolgens heeft ons college de benodigde hogere grenswaarde geluid vastgesteld op 23 november 2021. 2.4 De initiatiefnemer heeft een uitvoerig participatieproces georganiseerd. Door de initiatiefnemer is al een uitvoerig participatieproces doorlopen, zie ‘Communicatie/participatie’. De direct omwonenden en belangstellenden zijn uitvoerig betrokken door de initiatienemer. 2.5 Het vaststellen van het bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid. Vaststelling van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Er is sprake van een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan vanwege de ambtelijke wijzigingen van ondergeschikte aard, zie argument 1.2. 3.1 De economische uitvoerbaarheid is anderszins geregeld. Met de initiatiefnemer is een exploitatieovereenkomst gesloten. Hierin zijn de financiële risico’s voor de gemeente, waaronder eventuele planschade, afgedekt.

Aangezien de financiële uitvoerbaarheid anderszins is geregeld hoeft er geen exploitatieplan te worden vastgesteld als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. 4.1 De indieners van een zienswijze dienen actief geïnformeerd te worden. De indieners van een zienswijze willen allemaal op de hoogte worden gehouden van de besluitvorming. Zij krijgen ook de mogelijkheid om tegen het vastgestelde bestemmingsplan in beroep te gaan, zie ‘Vervolg’. 5.1 De uniforme openbare voorbereidingsprocedure is van toepassing. In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is. Dat betekent o.a. dat het ontwerp van het te nemen besluit, met de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, ter inzage worden gelegd. Het ontwerpbestemmingsplan met het bijbehorende ontwerpraadsbesluit hebben vanaf 8 juli 2021 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Ook het vastgestelde bestemmingsplan dient conform deze procedure 6 weken ter inzage te worden gelegd voor beroep, zie ‘Vervolg’. Kanttekeningen 1.1 Een aantal reacties vraagt om nadere afstemming met de initiatiefnemer, buiten de bestemmingsplanprocedure om.

Een aantal reacties in de zienswijzen hebben betrekking op het op te stellen stedenbouwkundig ontwerp en inrichtingsplan en/of het vervolgproces dat buiten de scope valt waarin een bestemmingsplan voorziet. Deze reacties en de toezegging in de zienswijzennota om een aantal zaken mee te nemen in de uitvoering vragen in het uitvoeringstraject om nadere afstemming met de initiatiefnemer. 2.1 Het vast te stellen bestemmingsplan is flexibel van aard. Er is gekozen voor een flexibel bestemmingsplan. De maximale bouwmogelijkheden (woningbouwaantallen, categorieën, bouwhoogtes etc.) worden in het bestemmingsplan geregeld, maar de exacte invulling (bijvoorbeeld het stedenbouwkundig ontwerp) ligt nog niet vast. Dit wordt definitief ingevuld aan de hand van de behoefte. Dit is ook de reden waarom gekozen is voor grotendeels de bestemming ‘Woongebied’. Op deze wijze kan flexibel ingespeeld worden op de marktomstandigheden. Er is wel een voorbeeldverkaveling opgesteld en opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Omdat de definitieve stedenbouwkundige invulling nog niet vastligt, is ook nog geen definitief inrichtingsplan en waterhuishoudkundig plan opgesteld. Wel zijn de afspraken over het opstellen hiervan, en de voorwaarden waaraan dit dient te voldoen, geborgd in het bestemmingsplan en de anterieure exploitatieovereenkomst.

5

2.2 Er is nog geen definitief beeldkwaliteitsplan. Parallel aan het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan is door initiatiefnemer ook gestart met het opstellen van een beeldkwaliteitsplan/-kader, in afstemming met welstand (Het Oversticht). Dit beeldkwaliteitsplan/-kader is nog niet definitief afgerond, omdat hier ook een samenhang ligt met het op te stellen definitief stedenbouwkundig plan. De hoofdlijnen qua beeldkwaliteit (kaphellingen etc.) zijn opgenomen in de regels en de toelichting van het bestemmingsplan. Een uitgewerkt plan/kader op het gebied van beeldkwaliteit volgt in een later stadium. Financiën De gemeente heeft met de initiatiefnemer een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten. Onderdeel daarin is het verhalen van alle gemeentelijke kosten (planbegeleiding, bestemmingsplanprocedure, noodzakelijke civieltechnische ingrepen, eventuele planschade etc.) op de initiatiefnemer. Communicatie/burgerparticipatie De uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Awb) is van toepassing, zie ‘Vervolg’. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage is gelegd en dat een ieder gedurende die termijn zienswijzen heeft kunnen indienen. Door de initiatiefnemer is al een uitvoerig participatieproces doorlopen.

De direct omwonenden van het plangebied zijn door de initiatiefnemer bezocht en hebben een toelichting gekregen op de plannen. Ook is de website www.wonenopdehokseberg.nl gelanceerd. De website biedt niet alleen informatie over de gehele planvorming in het plangebied, maar biedt ook de mogelijkheid om een mening over de plannen achter te laten en/of aan te geven of er interesse bestaat in een woning in de nieuwe wijk. De geïnteresseerden die zich gemeld hebben via de website hebben inmiddels ook een enquête over de woonwensen ontvangen en veelal ingevuld. De resultaten van de participatie zijn als bijlage bij de toelichting op het bestemmingsplan gevoegd. Vervolg Na besluitvorming door uw raad wordt het definitieve bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Gedurende deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook kan gedurende de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling worden ingediend. Als er in deze termijn geen beroep is ingesteld of voorlopige voorziening is aangevraagd is het bestemmingsplan onherroepelijk. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan wel in werking, maar is het niet onherroepelijk.

In deze situatie kan de omgevingsvergunning wel worden aangevraagd met het risico dat als bij de behandeling van het beroep bij de Raad van State het bestemmingsplan alsnog vernietigd wordt, de omgevingsvergunning daarmee ook ongeldig wordt. Als er in de beroepstermijn een voorlopige voorziening wordt aangevraagd, schort ook de inwerkingtreding op en kan er geen omgevingsvergunning worden aangevraagd. Bijlage(n) 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bestemmingsplan ’t Harde – Hokseberg Verbeelding Bestemmingsplan ’t Harde – Hokseberg Regels Bestemmingsplan ’t Harde – Hokseberg Toelichting Bestemmingsplan ’t Harde – Hokseberg Bijlagen Regels Bestemmingsplan ’t Harde – Hokseberg Bijlagen Toelichting Zienswijzennota Bestemmingsplan ’t Harde – Hokseberg en ambtshalve aanpassingen

Elburg, 23 november 2021 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

P.W. Wanrooij